Bulle immobilière

Le livre La bulle immobilière est en cours de rédaction. Comme beaucoup d'ouvrages disponibles sur Internet, le texte fait l'objet d'un travail régulier, presque quotidien. Certains chapitres sont encore à l'état d'ébauche. Le texte nécessite encore plusieurs mois d'effort avant d'être considéré comme définitif.

Un résumé des évolutions du texte est disponible au chapitre Liste des évolutions.

Ce document peut être lu en ligne, à l'adresse http://www.bulle-immobiliere.org/fr/index.html.

Le site Bulle immobilière est accessible à l'adresse http://www.bulle-immobiliere.org. Vous y trouverez des rubriques mises à jour régulièrement, comme par exemple notre revue de presse.

Ce document peut également être téléchargé au format PDF à l'adresse http://www.bulle-immobiliere.org/fr/bulle.pdf.

Le format PDF, aussi appelé Acrobat Reader, offre une présentation soignée. Ce format ouvre de nouvelles possibilités pour faire connaître le site. En effet, si vos amis et collègues de bureau en font la demande, vous pouvez leur faire parvenir le document PDF par courriel.

Cette étude est dédiée à ma femme et à mes enfants. Je tiens à remercier tous ceux qui apportent des contributions régulières en me contactant par courriel.

Ce document est le fruit d'une étude sur le terrain. En Juin 2004, un ami directeur financier a acheté une maison au prix de 600.000 €. Il m'a expliqué, le plus simplement du monde, qu'il fallait acheter rapidement, avant que les prix augmentent. Après quelques hésitations, en lisant la presse et quelques messages alarmistes, j'ai pris peur.

En Septembre 2004, j'ai consacré un mois de vacances à la prospection, en vue d'acheter une maison. Ma surprise fut grande quand j'ai découvert que les biens immobiliers étaient en vente depuis des mois, sans trouver acquéreur. Certains biens étaient même en vente depuis une ou deux années.

Le plus étonnant était la détresse psychologique des vendeurs, lassés par des centaines de visites. Les vendeurs avaient un comportement identique aux salariés en cours de licenciement. Durant chaque visite j'étais très cordial et aimable, puis je posais quelques questions et les vendeurs se décomposaient.

Ne trouvant pas d'explication à ces délais de vente importants, alors que les médias claironnaient que l'immobilier flambait, j'ai interrogé mes proches et quelques amis : "avez-vous entendu parler d'un effondrement du marché ?", "est-il possible que les prix baissent ?", etc..

A chaque fois, les réponses ont été unanimes : "Tu es fou", "Mais non, l'immobilier flambe", "Les prix montent !". Parfois, on me regardait, l'air étonné et sans me répondre, comme pour dire : "le pauvre, il a un problème".

J'étais étonné de ne pas comprendre les raisons de la différence entre mon avis personnel et l'avis général.

Ce sentiment était proche de la dissonance cognitive, décrite par les psychologues : une mère vous dit "je t'aime" et dans le même temps elle vous met une gifle. La dissonance cognitive est également un notion économique et sociale. Par exemple, en ex U.R.S.S., les citoyens vivaient une dissonance cognitive permanente : les médias diffusaient des images de bonheur et de croissance, alors que les files d'attente devant les magasins duraient des heures.

En France, au mois de Septembre 2004, je vivais une situation similaire : les médias diffusaient des messages de pénurie et que je constatais par moi-même que les magasins étaient pleins.

Puis, comme il faut avoir de la chance, j'ai été spectateur du magazine Capital, intitulé "Spécial immobilier", diffusé sur une chaîne de télévision française. Cet événement relève du pur hasard, car je regarde la télévision une fois par an.

Sans l'aide cruciale d'une magazine télévisé, on peut dire que ce site n'aurait jamais vu le jour.

De mémoire, le magazine télévisé présentait l'histoire d'un agent immobilier parisien, qui va réaliser l'affaire de sa vie parce qu'un marchant de biens lui confie une exclusivité de deux semaines sur un immeuble entier, au pied de la butte Montmartre, à Paris.

Capital annonçait pourtant fièrement que l'agent immobilier, qui emploie plusieurs vendeurs, avait des milliers de client potentiels dans sa base de données, prêts à se ruer sur une telle occasion. L'émission se termine en queue de poisson, l'agent immobilier n'ayant rien vendu. En deux heures d'émission, on n'aura pas vu un seul client signer devant les caméras, pour ce bien à Montmartre ou pour tout autre bien.

Après avoir regardé l'émission avec attention, je me suis versé un jus de pomme et j'ai eu une intuition : si l'agent immobilier, disposant de milliers de prospects, ne vend pas ... c'est qu'il existe au moins une deuxième source attestant de biens invendus. Le sujet mérite donc une étude approfondie.

Fort de cette intuition, j'ai redémarré mon travail à zéro, mais sous un nouvel angle d'approche. Pour moi, il ne s'agissait plus d'acheter à tout prix un bien immobilier, mais de comprendre les raisons de cette folie : qu'est ce que la bulle immobilière ? Comment se développe-t-elle ? Comment prend-elle fin ?

Pour les besoins de l'étude, régulièrement, depuis plusieurs mois, je visite de nombreux bien immobiliers invendus.

Pour compléter cette approche, je lis des études économiques disponibles sur Internet. Dans ce travail, je suis aidé par une petite communauté de bénévoles, généralement des investisseurs (ayant quelques biens en location) ou des passionnés d'immobilier (souvent des primo-accédants).

Après plusieurs mois de travail, je vous livre le fruit d'un travail minutieux.

Comme je viens d'économiser plusieurs milliers d'euros en évitant un achat inutile, je ne pense pas que la rédaction de cet ouvrage soit du temps perdu. Les sommes économisées compensent largement le temps investi.

L'étude doit profiter à tous, sans distinction.

L'ouvrage est conçu pour informer les jeunes ménages, qui sont la cible principales des rumeurs et des mythes de l'immobilier. L'étude est également destinée aux investisseurs individuels et au retraités, pour les mettre en garde des dangers d'investir dans la pierre. Les professionnels trouveront également des informations de qualité, même s'ils sont déjà au courant de la crise de l'immobilier par les canaux traditionnels.

L'étude est également un témoignage.

En effet, comme dans toutes les grandes catastrophes financières, il sera difficile d'établir des responsabilités. Un des objectifs de l'étude est de faire une synthèse des connaissances de la crise immobilière au quatrième trimestre 2004.

Par exemple, après l'explosion de la bulle internet, des investisseurs ruinés ont souhaité obtenir réparation. La majorité des démarches n'ont pas abouti, par manque de preuves. Les établissements financiers ont argumenté qu'il était impossible de prévoir l'explosion de la bulle internet. Sans connaissance des dangers de la bulle, il est impossible d'obtenir réparation.

Avec cet ouvrage, vous disposez d'informations fiables et datées, qui sont autant d'indices que l'explosion de la bulle immobilière était connue dès le quatrième trimestre 2004. Si votre organisme financier ou votre intermédaire commercial ne vous ont pas mis en garde contre les dangers de ruine en investissant dans l'immobilier, il existe peut-être, au cas par cas, des voies de recours pour obtenir réparation de préjudices éventuels. Si nous ne pouvons pas vous aider dans vos démarches, nous vous encourageons à porter un regard neuf sur votre situation financière, pour comprendre les raisons de la débâcle.

Dans une optique historique, j'espère que ce travail pourra également être utile aux futures générations.

D'ici 30 ans, dans une Europe en décroissance démographique, l'idée que la pierre puisse être une valeur refuge sera certainement difficile à comprendre. L'explosion de la bulle internet dans les années 1990 n'a laissé aucune trace permettant d'analyser et de comprendre nos erreurs. Avec cette étude, j'espère que nous pourrons sauvegarder quelques rares témoignages de la bulle immobilière.

Bienvenue dans un monde de rêve, bienvenue dans le monde de La bulle Immobilière.

L'immobilier a connu cinq années de croissance soutenue.

Entre 1999 et 2004, profitant de taux d'intérêt bas, les investisseurs potentiels - principalement des ménages jeunes - ont largement anticipé leur achat de logement. Dans une étude récente du patrimoine des ménages, l'INSEE indique que 40,7% des ménages de 30 à 35 ans se sont endettés pour acheter leur résidence principale, contre moins d'un tiers pour leurs homologues en 1988 et 2000. Cet effet d'anticipation a soutenu artificiellement le marché immobilier en France.

Contrairement aux idées reçues, les retraités, les personnes âgées et les étrangers non-résidents ont peu investi dans la pierre.

Dans son bulletin d'octobre 2004, la Banque de France avertit les investisseurs et les banques que la solvabilité des acquéreurs potentiels s'était fortement réduite. Par cet avertissement, il faut comprendre qu'il ne reste pas assez d'acheteurs potentiels dans les classes d'âge des 30 à 35 ans pour soutenir la demande. En outre, les futurs investisseurs, les classes d'âge de 25 ans à 30 ans, ne sont pas assez solvables pour dynamiser le marché.

L'anticipation des achats a perverti le marché

Le message de la Banque de France a été largement relayé sur Internet et a déclenché un début d'inquiétude. D'après nos sources, au troisième trimestre 2004, malgré des taux d'intérêt particulièrement bas, le marché de l'immobilier s'est brusquement tendu.

Le stock de biens immobiliers anciens mis en vente augmenterait de plus de 30%, principalement durant les derniers mois de 2004.

D'après nos sources, à partir d'Août 2004, le nombre de petites annonces de biens à vendre et à louer augmente en flèche. Les chiffres du site internet Seloger.com sont parlants :

Parfois, des immeubles ont perdu la moitié de leurs locataires. Certains biens immobiliers sont invendus depuis 18 mois ou plus. Le délai de vente d'un bien "standard" s'est allongé pour atteindre six mois à un an. Les biens immobiliers onéreux (grandes maisons des années 1960 destinées à des familles nombreuses) ou ceux comportant un défaut (quartiers non-recherché, pollution sonore, maison de ville sans jardin, appartement non-rénové, etc...) sont devenus invendables.

Cette situation fait penser à la correction de 50% des prix des années 1991-1993 et suivantes. Mais en raison du ralentissement démographique en France, la correction du marché de l'immobilier pourrait être plus importante et surtout durable.

Le moral des professionnels est au plus bas. Selon des études conjoncturelles récentes d'agences immobilières, les stocks de biens invendus se sont reconstitués en France au troisième trimestre de l'année 2004. Dans l'étude conjoncturelle des marchés de l'ancien, Octobre 2004, la FNAIM concède que la progression de l'offre atteindrait 27,1% des stocks.

Dans l'étude de Janvier 2005, la FNAIM annonce que ce chiffre progresse à plus de 30%. Bien loin de se résorber, l'excédent d'offre de logements invendus se creuse, mois après mois.

La construction de logements collectifs et d'habitations individuelles est en plein essor.

En 2004, près de 360.000 logements ont été mis en chantier, soit une augmentation de 16% par rapport à 2003 (sources : La construction neuve en forte accélération en 2004, Ministère du Logement).

Le nombre d'autorisations de construire augmente également, ce qui laisse présager une année 2005 exceptionnelle.

En effet, au cours de l'année 2004, plus de 460.000 logements ont été autorisés, en progression de 22% par rapport à l'année 2003. La croissance est particulièrement forte pour les immeubles collectifs. Sur ce segment de marché, au quatrième trimestre 2004, le nombre d'autorisations de construire est en progression de 38% par rapport au troisième trimestre 2003.

Ce niveau dépasse le pic de production de 1999 et nous rapproche des records de production des années 1970, une gageure pour un pays dont la croissance démographique est de l'ordre de 0,3% par an en 2004.

Depuis le troisième trimestre 2004, on assiste à la formation d'un effet de ciseaux sur le marché de la construction neuve, consécutif à la chute de la demande et à la hausse continue de l'offre (sources : commercialisation de logements neufs - ralentissement au troisième trimestre 2004, Ministère du Logement) :

Le graphique montre que l'offre de logements neufs continue de progresser alors que la demande chute. Dans les mois à venir, les demandes de permis de construire, en forte progression, ne devraient rien arranger.

Ce déséquilibre entre offre et demande devrait peser sur tous les segments de marché, y compris l'immobilier ancien.

Le marché immobilier en Ile-de-France est arrivé à son point haut.

En Ile-de-France, le volume des ventes baisse durant l'année 2004. D'après la FNAIM, c'est en Ile-de-France que l'activité régresse le plus fortement en 2004 : -7,9% (source : étude conjoncturelle des marchés de l'ancien, Janvier 2005).

Dans cette conjoncture difficile, on peut se poser la question d'un maintien durable des prix. Traditionnellement, les prix de Paris constituent un indicateur avancé, pour l'Ile-de-France et pour le marché français.

Les premiers signes de krach proviennent de la conférence de Presse des Notaires de Paris du 19 Janvier 2005. En comparant certains chiffres publiés par les Notaires, il est possible de mettre en évidence, dans certains quartiers de Paris au troisième trimestre 2004, une chute brutale des prix, estimée à 7% à 15% environ en rythme annuel.

Au chapitre Les études de marché des professionnels, vous pourrez lire une analyse détaillée de cette conférence de presse.

Le début de krach à Paris est confirmé par les chiffres publiés, le 2 Mars 2005, sur le site Internet de petites annonces Particulier à Particulier. Les prix baissent dans les huit arrondissements les plus chers de Paris, entre le 1er Décembre 2004 et le 1er Mars 2005. La baisse est de l'ordre de 3% à 10% sur trois mois, soit nettement plus en rythme annuel que les chiffres fournis par les Notaires. Ailleurs, les prix progressent faiblement.

Guillaume Gaulier a analysé les données de Particulier à Particulier dans un fichier tableur. Nous publions le graphique de l'évolution des prix, sur lequel chaque point représente un arrondissement de Paris.

Les quartiers chics sont habités par des ménages aisés. Traditionnellement, on considère que les ménages aisés sont mieux informés que les classes moyennes : ils lisent la presse internationale et ont une bonne compréhension des mécanismes économiques. Les ménages aisés sont les premiers à comprendre que les prix seront sabrés. Ils acceptent donc volontier une remise de prix importante.

Par contre, dans les quartiers populaires, vendeurs et acheteurs ignorent tout du krach en cours : les prix progressent, mais pour combien de temps.

L'immobilier d'entreprise est en crise depuis le début des années 2000. Les médias et le grand-public ignorent cette crise, comme en témoigne la progression des foncières cotées en bourse.

Notre analyse s'appuie sur les études marketing publiées par les professionnels de l'immobilier d'entreprise. Par exemple, l'entreprise Bourdais publie un document de synthèse intitulé Market View - 4ème trimestre 2004.

Notre avis concernant le marché de l'immobilier d'entreprise :

Le marché de bureaux est entré dans une spirale de baisse des prix :

D'une part, les capitaux des investisseurs se portent sur l'immobilier. Le stock de bureaux devrait augmenter régulièrement, en raison d'une logique de surproduction.

D'autre part, en raison d'une croissance économique molle, les besoins en création de surfaces sont presque inexistants. A moyen terme, aucune étude n'a abordé la question des départs à la retraite, qui devraient pourtant peser durablement sur les besoins.

Les institutionnels sont de grandes entreprises, des banques et des compagnies d'assurances. Les institutionnels détiennent un patrimoine diversifié, composé d'actions, d'obligations et de biens immobiliers. Pour les institutionnels, la gestion du patrimoine est essentielle.

En effet, le patrimoine immobilier est nécessaire à l'activité économique des institutionnels, car il est la contrepartie de leurs engagements. La valeur des institutionnels cotés en bourse résulte directement de la valeur de leur patrimoine.

Régulièrement, les institutionnels effectuent des choix d'arbitrage. Généralement, les institutionnels disposent de leur propre cabinet d'étude économique et prennent le conseil des banques. Les institutionnels sont donc des acteurs du marché particulièrement bien informés. Leurs choix sont révélateurs des tendances du marché.

Quels sont leurs choix d'arbitrage ?

Depuis le troisième trimestre 2004, les investisseurs institutionnels vendent leurs biens immobiliers.

Dans le secteur de l'immobilier d'entreprise, les clients sont des foncières, qui rachètent des biens immobiliers aux grandes banques et aux compagnies d'assurance. Dans le secteur de l'immobilier résidentiel, les institutionnels ont recours à la vente à la découpe. Les clients sont des locataires hypnotisés et sous-informés par des médias défaillants.

Au début de l'année 2005, après les premiers avertissements des banques commerciales, les ventes à la découpe se sont accélérées.

Dans sa note de synthèse trimestrielle de Janvier 2005, le Crédit Agricole indique qu'un "certain freinage des ventes et des prix devrait intervenir en 2005". En langage financier, nous pensons que cela signifie "Tous aux canaux de sauvetage, les banquiers et les investisseurs institutionnels en premier, pour les autres passagers des écopes sont à disposition".

Depuis le deuxième semestre 2004, les marchés immobiliers chutent dans de nombreux pays.

Comme aux temps du nuage de Tchernobyle, seules de rares informations nous parviennent de l'étranger. La France paraît coupée du monde, à l'abri derrière une nouvelle ligne Maginot, qui la protègerait des krachs immobiliers faisant des ravages chez ses voisins proches (Royaume-Uni, Espagne, Allemagne, Europe de l'Est) ou éloignés (Etats-Unis, Australie).

Combien de temps la France pourra-t-elle vivre dans l'illusion que la bulle immobilière perdure ?

En 2002, le Royaume-Uni était peuplé d'environ 60 millions d'habitants. L'indice de fécondité est de 1,6 enfants par femme. Le taux de natalité est de 11,8 pour mille habitants. Le taux de mortalité est de 10,6 pour mille habitants. En comptant l'immigration, le Royaume-Uni pourrait compter environ 63 millions d'habitants en 2025. Le pays connaît le plein emploi, les revenus des Britanniques progressant de manière constante depuis quelques années.

Londres est la capitale de l'Angleterre, mais aussi une grande métropole européenne. L'agglomération autour de Londres, appelée Grand Londres, est une région administrative qui couvre 1 579 km², avec une population d'environ 8 millions d'habitants.

Le Royaume-Uni connaît depuis la fin des années 1990 un bulle immobilière sans précédent. Pour mettre fin à la bulle, le gouvernement britannique a relevé les taux d'intérêts à plusieurs reprises. Traditionnellement, les Britanniques empruntent à taux variables. La remonté des taux a fait l'objet d'un électrochoc, la hausse des prix cessant immédiatement.

Au Royaume-Uni, le prix des logements baisse de 1% par mois depuis Juin 2004. La baisse des prix a effacé la hausse des prix constaté en début d'année 2004. D'après Hometrack, les prix stagnent de Janvier 2004 à Janvier 2005, au Royaume-Uni comme à Londres.

Prenant conscience du krach, certains propriétaires mettent en vente leur bien. En Mars 2004, le marché britannique a connu sa plus forte chute depuis 1995 (sources : Reuters). Quelles sont les raisons du krach immobilier en Grande-Bretagne ? Doit-on incriminer les taux d'intérêt ou existe-t-il d'autres explications ?

Au Royaume-Uni, 70% des Britanniques sont déjà propriétaires de leur logement. Sachant que le pays est proche de la décroissance démographique, la demande en logements provient surtout du maintien d'une politique d'immigration.

D'après les études gouvernementales publiées par le RICS, le nombre de biens immobiliers anciens mis en vente augmente régulièrement depuis le début des années 2000. Par exemple, durant l'année 2004, le nombre de biens immobiliers proposés en agence a augmenté de 32%. Parallèlement, la construction de logements neufs progresse rapidement.

Face à l'augmentation de l'offre, la demande diminue. En Février 2005, les ventes sont en recul de 33% par rapport à Février 2004. Malgré l'attrait de Londres, la demande stagne, car le veillissement de la population au Royaume-Uni est un phénomène ancien.

Malgré quelques études rassurantes publiées par les banques et les professionnels de l'immobilier, la situation est proche de la catastrophe. En moyenne, seuls 37% des biens immobiliers proposés à la vente finissent par trouver acquéreur. Le solde, soit 63% des biens immobiliers proposés à la vente, sont invendus.

Face à cette situation de blocage du marché, les prix baissent d'environ 10%, sans pour autant chuter. En effet, les Britanniques ont connu et grave bulle immobilière et ne souhaitent pas vendre à des prix soldés. La majorité des vendeurs fait donc de la résistance, mais combien de temps encore ?

L'Australie est une terre d'immigration. En 2004, le pays comptait environ 20 millions d'habitants. En 2025, le pays devrait compter 24 millions d'habitants. Le taux de mortalité est de 7 pour mille habitants. Le taux de natalité est de 13 pour mille habitants. L'indice de fécondité est d'environ 1,7 enfants par femme.

Pour encourager l'immigration, le gouverment pratique depuis des années une politique de logement subventionné. Des réductions d'impôts et des aides financières sont offertes aux investisseurs. Depuis la fin des années 1990, la baisse des taux d'intérêt a provoqué une bulle immobilière. La bulle immobilière a permis de construire des centaines de milliers de logements supplémentaires. Les acheteurs sont principalement de jeunes ménages, qui empruntent à taux variable, comme au Royaume-Uni.

Brutalement, durant l'année 2004, les prix ont baissé d'environ 15% (source : David Uren, ‘Housing Falls: Rates on Hold’, The Australian, 9 November 2004). Des signes récents indiquent que la baisse des prix pourrait être beaucoup plus brutale. En effet, d'après le quotidien Sun-Herald, les prix de mise en vente chutent de 40% à Sydney depuis Septembre 2004.

Dans ce contexte de crise, le retournement de conjoncture est exploité par la presse et les médias. Par exemple, le quotidien FairFax publie une liste de 400 biens immobiliers soldés à Sydney (titre original "A list of more than 400 of Sydney's bargain homes is available in the print edition").

Quelles sont les raisons de l'explosion de la bulle immobilière en Australie ?

Peter Saunders a publié une étude de synthèse concernant le krach de l'immobilier en Australie, intitulée "After the House Price Boom, Is this the end of the Australian dream?" (source : télécharger l'étude au format PDF). Son étude est basée sur une bibliographie fiable et vérifiable. Pour Peter Saunders, le krach de l'immobilier en Australie est lié à la déconnexion de l'immobilier avec les fondamentaux, comme le montre le graphique suivant :

Peter Saunders met également en cause les différentes subventions et réductions d'impôt, qui contribuent à renchérir artificiellement le prix des biens. Selon son analyse, les incitations fiscales jouent un rôle négatif et doivent être abolies.

A notre avis, l'exemple Australien montre que la presse est versatile et frondeuse.

En temps de bulle immobilière, la presse recommande d'acheter rapidement, sous prétexte que les prix pourraient encore progresser. Mais, dès que les prix s'effondrent, la presse publie des éditions spéciales consacrées à des biens immobiliers soldés.

Le spectacle de l'explosion des prix (d'abord à la hausse, puis à la baisse) est devenu la raison d'exister de certains médias professionnels.

L'Espagne compte 40 millions d'habitants, avec une fécondité de 1,16 naissances par femme. Le pays est entrée en déclin démographique, puisque l'on compte 9,3 naissances / 1 000 habitants, contre 9,3 décès / 1 000 habitants (chiffres 2002). Ces chiffres sont parmi les plus faibles de l'Union Européenne.

En 2004, le pays a construit environ 700.000 logements, soit autant que la France et le Royaume-Uni réunis. Conséquence de cette surproduction, l'Espagne est le pays de l'Union Européenne le plus touché par l'explosion de la bulle immobilière.

Tout d'abord, nous allons étudier l'offre à Barcelone, la deuxième ville d'Espagne par sa population. La ville est peuplée d'environ 1,8 million d'habitants. L'agglomération compte plus de 3 millions d'habitants. Traditionnellement, on considère que Barcelone est la capitale économique de l'Espagne.

Nous proposons d'effectuer une visite virtuelle du marché immobilier à Barcelone. Pour les besoins de l'étude, nous avons interrogé le site internet de petites annonces Portae.com. Les copies d'écran datent du 4 avril 2005. Lorsque les biens immobiliers étaient reconnaissables, nous avons rendu les images floues.

Sur la page d'accueil du site Internet Portae.com, sélectionner "comprar" (acheter), "vivienda" (logement) et "Barcelona" (Barcelone).

Après avoir cliqué sur la bouton "Buscar" (Rechercher), nous accédons à une carte de l'agglomération de Barcelone.

Cliquer sur "Ver todas las viviendas" pour visualiser tous les biens sans distinction.

Cliquer sur "Continuar" (Continuer).

Dans l'agglomération de Barcelone, le site Internet liste 2.387 logements en vente. En faisant défiler la liste des biens immobiliers, on constate que les biens proposés sont principalement neufs.

Comparé à cette offre de logements neufs, quelle est l'offre locative ? Traditionnellement, l'offre locative est destinée aux étudiants et aux jeunes, qui choisissent la collocation. En cliquant sur l'onglet "Alquiler" (Louer), on peut afficher les biens immobiliers proposés en location.

Le site Internet affiche uniquement 12 biens immobiliers à louer, pour toute l'agglomération.

La ville de Barcelone serait-elle atteinte par la pénurie de logements ?

Pour le savoir, il suffit de cliquer sur l'onglet "Obra Bueva" (Programmes neufs). Dans l'agglomération de Barcelone, le site internet affiche le chiffre de 277 programmes en cours de commercialisation. A l'échelle de l'agglomération parisienne ou de l'agglomération londonienne, ce nombre est l'équivalent de 1.000 programmes de construction neuve.

Tout le drame de Barcelone et de l'Espagne est résumé dans ces quelques chiffres : 12 biens proposés en location, 277 programmes de logements neufs.

En effet, les Espagnols sont persuadés qu'il faut à tout prix devenir propriétaire d'un logement. Le choix de la location est considéré comme une perte d'argent. Par exemple, il est courant que les jeunes couples vivent chez leurs parents, le temps de se constituer un apport permettant de s'endetter.

Durant les dernières années, la construction neuve s'est beaucoup développée, sous l'effet des taux d'intérêts bas et de la spéculation. Certains investisseurs individuels et des promoteurs immobiliers accumulent les appartements vides comme on collectionne les timbres. Dans l'esprit du grand public, l'immobilier est une valeur sûre, presque le seul moyen de faire fortune rapidement.

Maintenant que 90% des ménages (presque tous les Espagnols) sont devenus propriétaires, le marché est saturé par une offre de logements neufs surabondate. Dans un pays en décroissance démographique, des centaines de milliers de biens immobiliers se retrouvent sur le marché, sans la moindre chance de trouver preneur.

La conséquence est immédiate : en quelques mois, les prix de Barcelone ont chuté d'environ 20%. Sur Internet, des blogs diffusent les images de biens immobiliers invendus. Ces images sont devenues célèbres en Europe entière, car elles symbolisent la faillite de l'immobilier en Union-Européenne.

Le retournement du marché immobilier en Espagne fragilise les entreprises de promotion immobilière. Profitant de la vague de l'immobilier, certaines entreprises espagnoles ont acquis une taille internationale. Aujourd'hui, la valeur boursière de ces entreprises est totalement surévaluée. Sans intervention de l'Etat espagnol, de grandes enterprises immobilières pourraient faire faillite, provoquant une crise financière sans précédent.

[ Article en cours de rédaction ...]

En République Fédérale d'Allemagne, le marché de l'immobilier est déprimé depuis plusieurs années.

La population allemande est en décroissance démographique. L'Allemagne est entrée en déclin démographique, puisque l'on compte 9,4 naissances pour 1000 habitants, contre 10,3 décès pour 1000 habitants (chiffres 2002). L'indice de fécondité est de 1,35 enfants par femme.

Si rien n'est fait pour enrayer le vieillissement, la population devrait décroître de 82 millions d'habitants aujourd'hui jusqu'à 50 millions d'habitants en 2050. La situation démographique est plus grave qu'en Espagne, car le vieillissement est un phénomène ancien datant des années 1960.

L'Allemagne dispose d'un vaste parc de logements. Le besoin en constructions nouvelles est presque inexistant. Dans tout le pays, le nombre de logement vacants est en augmentation constante. Dans certains Länder, des villes et des quartiers entiers sont désertés. Aussi étonnant que cela puisse paraître, certains logements vacants sont détruits pour être remplacés par des espaces verts. Certains projets prévoient de créer, d'ici 10 à 20 ans, des réserves naturelles sur l'emplacement d'anciennes villes, rendant ainsi à la nature un domaine ayant autrefois appartenu à l'homme.

Contrairement à ce qu'affirment certains, la crise ne touche pas uniquement l'Est du pays. Désormais, la crise atteint tout le pays. En dix années, les prix de l'immobilier ont baissé de 30% à 50%.

Quelques exemples de petites annonces de vente et de location Immonet. Les copies d'écran datent du 31/03/2005. Lorsque les biens immobiliers étaient reconnaissables, nous avons rendu les photos floues.

Généralement, les prix négociés sont souvent de 10% à 30% inférieurs aux prix annoncés :

Cette crise fragilise le système bancaire allemand.

En effet, certains investisseurs ont retiré leurs participations financières de grand projets (principalement de la construction de bureaux et de surfaces commerciales).

Pensant faire une bonne affaire, les banques ont racheté les participations à bon prix. Les projets immobiliers se sont révélés désastreux, certaines réalisations ne trouvant pas de locataire. Des banques, comme la Deltabank, sont proches de la faillite. Elles devront être renflouées par l'Etat et les Länders pour échapper à la faillite.

En outre, la crise est également morale. Des investisseurs individuels, voyant la valeur de leurs investissements fondre, se sont suicidés. Des retraités doivent mettre en vente leur résidence principale pour éponger leurs dettes.

Comme le soulignent plusieurs articles de presse, les banques sont accusées d'avoir encouragé l'investissement immobilier, sans avertir des risques de tels placements.

La Belgique comptait en 2002 environ 10,3 millions d'habitants. Le taux de natalité s'élève à 11,2 enfants pour 1000 habitants. Le taux de mortalité s'élève à 10.3 enfants pour 1000 habitants. L'indice de fécondité est de 1,66 enfants par femme.

La superficie de la Belgique (30 580 km2) est faible comparée à celle de la France (544.435 km²), du Royaume-Uni (241 590 km²) ou de l'Allemagne (356.734 km²). La densité de population est forte : 337 habitants par km2. Le pays est doté d'infrastructures routières denses permettant de se déplacer rapidement.

La Belgique est un pays riche, situé idéalement au coeur de l'Europe historique. La présence de la mer est un atout économique. En 2004, la création de richesse s'élève à 25.845 € par habitant (7ème place en Union-Européenne, la moyenne étant d'environ 24.000 €). Les Belges sont cultivés, accueillants et sont traditionnellement ouverts sur l'étranger.

En raison de la forte densité de population, de son économie et de sa situation géographique, on pourrait penser que la Belgique est un candidat idéal pour la bulle immobilière. Mais il n'en est rien. En Belgique, les prix de l'immobilier sont partout raisonnables. Pour nous en convaincre, nous allons étudier les prix en région de Bruxelles. Le choix de l'agglomération s'explique par la présence du TGV et du Parlement Européen. La ville est habitée par de nombreux fonctionnaires européens biens rémunérés.

Pour la plupart, les copies d'écran ont été réalisées le 31 Mars 2005.

Une interrogation sur un site internet d'immobilier est effectuée avec les critères suivants : "appartements", "superficie supérieure à 100 m2", "prix inférieur à 165.000 €", "agglomération de Bruxelles".

Surprise : plus de 1.000 biens immobiliers en vente dans l'agglométation de Bruxelles répondent à ces critères. La majorité des prix sont de l'ordre de 1000 € / m2 à 1200 € / m2 :

Pour affiner notre recherche, nous allons essayer de connaître le prix de biens d'exception, situés en plein coeur de Bruxelles, à deux pas de la gare TGV et du Parlement Européen. Sélectionnons les biens répondant aux critères suivants : "appartements", "superficie supérieure à 150 m2", "prix inférieur à 400.000 €", "Pein coeur de Bruxelles".

Les meillleurs appartements de Bruxelles sont proposés à des prix de l'ordre de 1.500 € / m2 :

Une annonce remarque notre attention. Un loft de 140 m2, en plein coeur de Bruxelles, à 50 m de transports en commun, offrant de vastes volumes, est proposé au prix de 190.000 €. A ce prix, on peut à peine s'offrir 40 m2 dans un quartier pourri de Paris et 30 m2 à Londres.

Le détail de l'annonce nous permet de vérifier la qualité du bien :

A Bruxelles, l'offre de locations bons marchés est très abondante. Par exemple, nous lançons la requête suivante : "appartements", "Bruxelles", "surface supérieure à 80 m2", "prix inférieur à 700 € / mois". Le site internet renvoie plus de 1000 appartements disponibles. Visiblement, les locataires ont un large choix.

En plein coeur de Bruxelles, il est également possible de louer de grands appartements à bas prix. Pour exemple, un très bel appartement style Art Déco de 150m², parquet, living de 35m², cuisine super équipée, 2 chambres, bureau, salle de bains, balcon. Le loyer mensuel est de 875 €.

Les Belges seraient-ils devenus fous ? Pour le savoir, nous allons étudier d'autres prix en Flandre, la région la plus riche et la plus prospère de Belgique. Intéressons-nous à la province d'Anvers (en néerlandais : provincie Antwerpen), qui est une des cinq provinces flamandes.

[ Article en cours de rédaction... ]

Le Japon est un des pays les plus densément peuplés au monde. Le Japon compte environ 127 millions d'habitants. Tokyo, la capitale, est la plus grande métropole du monde, avec près de 30 millions d'habitants. Elle est située au coeur de la mégapole japonaise, qui héberge environ 100 millions d'habitants.

Le Japon est doté d'une population vieillissante. On compte environ 9 naissances pour 1000 habitants, contre 8 décès pour 1000 habitants. L'indice de fécondité est de 1,3 enfants par femme.

Le Japon connaît une crise de l'immobilier depuis le début des années 1990. Les prix des terrains et des logements chutent régulièrement.

Comme le montre ce graphique, les prix de l'immobilier (courbe de couleur verte) ont été divisés par trois depuis le début de l'éclatement de la bulle immobilière. Chaque année depuis le début des années 2000, les prix de l'immobilier baissent régulièrement. En 2005, les prix sont maintenant revenus à leurs niveaux de 1970. Désormais, les prix de Tokyo sont inférieurs aux prix de Paris.

Par contre, les ménages restent fortement endettés. Les Japonais sont endettés sur 30 ans ou 40 ans, ils sont prisonniers de la bulle immobilière. L'endettement des ménages explique le maintien des cours des organismes financiers (courbe de couleur noire).

A long terme, la courbe des prix de l'immobilier chute très en dessous de la progression des richesses (courbe de couleur bleu). Ce graphique suggère que l'immobilier serait un bien de consommation comme les autres, dont les prix baissent avec l'augmentation des richesses. L'immobilier n'est pas un placement refuge, bien au contraire.

Aux Etats-Unis le nombre de mise en chantier de logements neufs en Janvier 2005 chute de 9.2%, alors que le prix moyen baisse de 13%. Ces données sont facilement vérifiable, lire notre revue de presse.

Dans la ville de Santa Clara en Californie, le volume des ventes de l'hiver est en baisse de 44% par rapport au volume des ventes de l'été, le plus mauvais chiffre depuis 10 années (sources : Patrick Killelea). Dans la région de Palo Alto, les prix baissent en continu de Novembre 2004 à Février 2005. Les statistiques des ventes hebdomadaires, publiées par l'institut California REsource, font apparaître une chute des prix importante :

La crise est également financière. Le géant américain du refinancement hypothécaire Fannie Mae, pourrait devoir réviser ses comptes à la baisse, ce qui porterait le total de ses pertes à 12 miliards de dollars.

Penser que le marché français sera épargné par la crise est une gageure.

Désormais, les investisseurs français ont la possibilité de se connecter à des serveurs Web pour télécharger des études précises et détaillées, sans attendre une année ou deux avant d'être informés, comme c'était le cas lors du krach de 1991-1993.

La particularité de cette crise est d'être une crise mondiale.

Malheureusement, les banques centrales ne coordonnent pas leurs actions et focalisent leur efforts sur le niveau de parité des monnaies. Sans volonté politique, les gouvernements auront du mal à casser la logique de surproduction mondiale.

Si rien n'est fait, l'immobilier pourrait chuter à des niveaux de prix ridiculement bas.

Dans son éditorial de Septembre 2004, le Bulletin de la Banque de France, reprenant la formule du prix Nobel d'Economie Joseph Stiglitz, rappelle la définition d'une bulle :

"Une bulle est un état du marché dans lequel la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix."

En France, après la hausse continue des dernières années, le marché de l'immobilier présente certaines caractéristiques d'une bulle. Les investisseurs sont conscients que les prix sont trop élevés, mais conseillent toutefois d'investir.

Durant l'année 2004, il était courant d'entendre les remarques suivantes :

Pour savoir si ces avis sont justifés, il est nécessaire d'étudier les fondamentaux du marché immobilier.

Des économistes et des journalistes avancent que les fondamentaux du marché immobilier sont liés aux taux d'intérêt.

D'après cette thèse, des taux d'intérêt bas feraient monter les prix de l'immobilier. Inversement, des taux d'intérêt élevés feraient baisser les prix de l'immobilier. En effet, les taux bas permettraient aux ménages de s'endetter facilement et sur de longues durées. Il en résulterait une augmentation de la masse monétaire, qui se traduit par une inflation des prix de l'immobilier. Anticipant la hausse des prix de l'immobilier et une remonté des taux d'intérêt, les ménages feraient le choix de s'endetter lourdement, parfois pour une durée de 20 ans à 30 ans.

Cependant, cette thèse rencontre un écueil majeur : en période de taux d'intérêt bas, certains pays ne connaissent pas de bulle immobilière.

Par exemple, au Japon, les prix de l'immobilier baissent depuis 10 ans. L'Allemagne, la Belgique et la Suisse ne connaissent pas de flambée des prix. L'influence des taux d'intérêt doit être étudiée, mais elle ne semble pas primordiale.

A notre avis, pour comprendre les fondamentaux du marché immobilier, il faut revenir aux sources du commerce et comprendre le mécanisme d'achat et de vente d'un logement. Le prix d'un logement résulte d'un contrat entre acheteur et vendeur. En comprenant les motivations de l'acte d'achat, on peut en déduire les fondamentaux du marché. Il faut donc se poser des question simples : pourquoi acheter, pourquoi vendre.

Acheter un logement répond à un besoin vital, celui de se loger. Chaque ménage d'une nation occupe une seule résidence principale. Le niveau de la demande est fonction de la démographie de la population et de ses possibilités d'investissement. Le niveau de l'offre est lié au parc de logements anciens et à la construction de logements neufs.

Nous allons étudier successivement les fondamentaux de la demande et l'offre sur le marché immobilier français. Les lecteurs qui ne sont pas Français pourront transposer notre analyse dans leur pays.

Le flou, qui règne entre les prévisions, permet aux études de faire osciller les besoins de logement entre 180.000 unités par an et 300.000 unités par an. Un gouffre. Pour masquer la faible dénatalité et justifier de nouvelles constructions, le gouvernement a recours à des tautologies :

Selon des études prospectives concernant l'habitat, l'INSEE prévoit que la population française pourrait atteindre 64 à 65 millions d'habitant en 2025, puis décroître lentement pour revenir à peu plus de 60 millions d'habitants à l'horizon 2050. Sur cette base, l'INSEE estime le nombre de logements à 29,6 millions d'unités en 2050 (contre 28,7 millions en 1999).

En 2050, la France pourrait compter (seulement) 900.000 logements supplémentaires par rapport à 1999. Même en comptant les constructions consécutives aux destructions, ce chiffre est très bas. Sans redressements statistiques (ménages, divorces, surface-en-hausse, etc ...), les hypothèses à 5 ans, à 10 ans et à 20 ans font apparaître des besoins très faibles.

Dans ce climat d'information dégradé, il est alors tentant d'émettre l'hypothèse que le mécanisme de diffusion de la bulle immobilière serait comparable au mécanisme de diffusion des rumeurs et s'articulerait en trois étapes :

Dans une première étape, des craintes diffuses se répandent dans la société. La diffusion de la peur est plus facile en période de crise et de rupture. A ce stade, certains thèmes symbolisent la peur du changement. Actuellement, on peut citer les thèmes de la mondialisation, de la lutte contre le terrorisme, de la nouvelle flexibilité du travail ou de la retraite. A ce stade, les thèmes sont exprimés dans des discussions interpersonnelles, au sein de la famille, dans le cadre professionnel.

Dans une deuxième étape, après une période d'incubation qui peut durer plusieurs années, des thèmes fédérateurs apparaissent et se cristallisent sur des besoins partagés par tous. Le thème de l'immobilier est un thème fédérateur car nous avons tous besoin d'un logement. Dès lors, une étincelle de médiatisation suffit à transformer un thème fédérateur en une hystérie collective, basée sur la crainte : peur de perdre son logement, peur de louer, peur de déménager, etc...

Dans la phase finale, les craintes (que l'on peut dès lors nommer la bulle immobilière) sont entretenues et amplifiées par des organisations commerciales. Il ne s'agit pas d'un "complot", mais plutôt de "marketing". Il est dès lors très difficile de combattre la rumeur, car toute critique diffuse les thèmes de la rumeur et la renforce. Par exemple, en France, parler de la bulle immobilière a un premier effet : faire vendre.

Egalement, on peut supposer l'existence d'une dimension mythique.

Dans un contexte de disparition des repères traditionnels (église, famille, état providence), les individus cherchent des repères. Ils se forgent des modèles, dont les héros mythiques sont placés dans des situations radicalement opposées aux leurs. Le mythe permet alors de s'extraire de la médiocrité de la vie courante et de s'inventer un monde idéal.

Parmi les mythes exerçant une fascination, on peut citer :

Les étrangers

Le mythe de la responsabilité des étrangers s'est développé en France, au Royaume-Uni et aux Etats-Unis.

Par exemple , au Royaume-Uni, on est persuadé que de nombreuses familles sont contraintes à l'exode en France en raison de la vie chère. Les Russes sont accusés de racheter Londres. Ce mythe justifie le niveau des prix britanniques : pour continuer à vivre dans sa nation, il faut accepter d'en payer le prix. Le prix de l'immobilier est alors comparable au prix de la citoyenneté.

Une forme dérivée de cet argument est que les prix sont chers au Royaume-Uni parce qu'il s'agit d'un pays développé et non d'un pays du tiers-monde. Payer un prix élevé pour l'immobilier, c'est payer le prix de la civilisation, par opposition au monde barbare.

A New-York, la rumeur court que des quartiers entiers sont rachetés par de riches spéculateurs Européens. Les acheteurs seraient favorisés par les taux de change de l'Euro.

En France, on fait porter la responsabilité de la hausse des prix à la présence britannique, ce qui permet de justifier les prix en Gironde, en Bretagne et à Paris. Ce mythe est présent sous d'autres formes : les Allemands s'installeraient en masse dans les régions frontalières, les Hollandais achèteraient des résidences secondaires, les Chinois investiraient dans les beaux quartiers de Paris, etc...

Le mythe des étrangers est caractéristique des périodes de crise. Durant les périodes de transition, il est courant de faire porter la responsabilité aux étrangers. Pour expliquer la hausse des prix, il suffit de désigner les vrais responsables : les étrangers.

Ce mythe contient-il une part de vérité ? Les étrangers sont-ils responsables de la hausse des prix de l'immobilier en France ? Pour répondre à cette questions, nous disposons de plusieurs sources fiables.

Tout d'abord, étudions une source fiscale. Le fichier FILOCOM (fichier des logements par commune) est un fichier conçu par la Direction Générale des Impôts pour les besoins de la Direction Générale de l'Equipement. Le fichier liste les propriétaires de résidences secondaires "non-résidents fiscaux". Ce sont pour une grande part des étrangers non-résidents, mais aussi des Français expatriés. Une étude de synthèse, intitulé Les résidences secondaires possédées par les étrangers, est disponible depuis Décembre 2004.

En 2003, le fichier FILOCOM indique que 223.000 résidences secondaires appartiennent à des étrangers non-résidents en France, soit 0,7% du parc de logements. Entre 1994 et 2000, 10.000 transactions par an en moyenne ont été réalisées au profit d'étrangers non-résidents.

Par ailleurs, les chiffres des Notaires et les analyses de l'INSEE montrent que 2% au maximum de transactions sont le fait d'étrangers. Les notaires de Gironde estiment, dans leur étude Profil des acheteurs en Gironde en 2003, que les étrangers représentent 1,2% des transaction d'achat, dont 42% de Britanniques. En Gironde, lieu d'implantation traditionnel des Britanniques, les Britanniques réalisent 0,5% (zéro virgule cinq pourcent) des transactions d'achat.

Enfin, si l'on rapproche les chiffres de la présence des étrangers (10.000 acquisitions par an) par rapport à la croissance annuelle du parc de logements (environ 350.000 logements par an), la présence des étrangers paraît dérisoire.

Le mythe des étrangers doit être démenti, dans son intégralité.

Une forme dérivée du mythe est particulièrement intéressante : la rumeur indique que cinq millions d'Européens pourraient prendre leur retraite sur les rivages de la Méditerranée. Cette rumeur circule dans les grandes villes françaises de la côte d'Azur et dans la ville de Montpellier. Bien entendu, cette rumeur est sans fondement.

Dans l'inconscient collectif, l'immobilier a les fonctions magiques suivantes :

Au contraire de produits classiques, dont les caractéristiques sont normalisées (un ordinateur "Mac OS X", le rêve de la ménagère - une "voiture 4x4" pour la ville, le rêve de Monsieur), l'immobilier n'est pas standardisé.

On ne vend pas des biens immobiliers comme on commercialise un simple produit. Bien entendu, il existe des sites internet de vente en ligne, mais les technologies permettant de banaliser l'achat sont loin d'être au point.

Pour contourner ce frein à la commercialisation, on a normalisé les principaux acteurs du spectacle immobilier : l'agent immobilier, le banquier, le jeune couple investisseur, le journaliste, le retraité, etc...

Le mythe de l'immobilier n'a pas d'existence propre. Nous allons émettre l'hypothèse qu'il s'exprime uniquement sous le masque de représentations humaines, à la manière des Comics, ces super-héros de bandes-dessinées. Dans la mythologie américaine, les supers-héros de bandes-dessinées sont des mythes personnifiés. Comme leurs ancêtres grecs et romains, les supers-héros sont censés expliquer et résoudre les problèmes du monde.

Dans le monde des super-héros, les pouvoirs magiques de l'immobilier (énumérés plus haut) correspondent aux pouvoirs magiques suivants :

L'invicibilité est la capacité du super-héros à défaire ses adversaires. Elle est liée à l'immortalité, qui permet au super-héros de rester jeune et en pleine possession de ses moyens, même après de multiples épisodes. Enfin, le super-héros mène souvent une double vie et peut se transformer à volonté.

Toutefois, le mythe de l'immobilier est un mythe complexe. Un seul super-héros, fût-il agent immobilier, ne peut pas le personnifier. Par contre, on peut représenter le mythe de l'immobilier comme une réunion de super-héros.

Le collaboration des supers-héros n'est pas une nouveauté. Après avoir créé Superman, Spiderman et de nombreux autres comics, les créateurs de BD américaines les ont fait évoluer ensemble, dans des histoires communes. Une bande-dessinée moderne, les X-Men, met en oeuvre des supers-héros aux pouvoirs standard et complémentaires.

Chez les X-Men, chaque super-héros dispose d'un seul pouvoir magique. La collaboration permet aux X-Men de combiner leurs pouvoirs. Par conséquent, on peut supposer que la collaboration est leur véritable pourvoir magique.

A la manière des X-Men, les super-héros de l'immobilier sont dotés de pouvoirs magiques complémentaires :

Traditionnellement, les super-héros utilisent leurs pouvoirs pour défendre les plus faibles, à la manière des chevaliers du Moyen-Âge.

Les super-héros de l'immobilier justifient leur existence en défendant les exclus :

Le pouvoir magique du super-héros de l'immobilier s'exprime dans les moments difficiles, par exemple en Janvier 2005, lorsqu'un monde de rêve, bâti autour des mythes de l'immobilier, semble s'écrouler.

Pour vous en convaincre, il est recommandé de lire les deux articles de l'Expansion : Immobilier : le retour des bonnes affaires et Immobilier: Vous pouvez encore acheter en 2005. Ces deux articles commencent sur le constat de crise grave du marché immobilier, visible de tous : les acheteurs se font rares, les ventes plongent, les délais s'allongent, etc...

Malgré cela, les articles promettent une poursuite de la hausse. La hausse est rendue possible par l'intervention magique d'acteurs traditionnels - les super-héros de l'immobilier - supposés inverser la tendance. En lisant ces deux articles, on pense immédiatement aux Comics américains. Un immeuble vide s'effondre : pas de panique, nous appelons Super-Dupont à la rescousse.

Les super-héros de l'immobilier vivent essentiellement dans l'imaginaire des acheteurs et de leurs concepteurs. Mais cette représentation magique a ses limites, comme nous allons l'étudier maintenant.

Les études de marché des professionnels sont au marketing, ce que les bandes dessinées de super-héros sont à la littérature.

Elles mettent en scène des héros en quête de biens immobiliers, prêts à tous les sacrifices pour l'amour de la pierre. Les études sont destinées à faire rêver le lecteur et à valoriser l'acte d'achat. Un peu à la manière du magazine Jour de France, les études de marché de professionnels ne contiennent que des bonnes nouvelles et des propos rassurants.

En théorie, les études de marché des professionnels sont destinées à tous. Elles sont disponibles au format PDF et téléchargeables librement sur Internet. Mais en pratique, elles sont principalement destinées à la presse et aux médias.

Comme il est difficile de lire et d'analyser les études (qui font souvent plusieurs dizaines de pages), les professionnels de l'immobilier considèrent qu'il est opportun de faire appel à des journalistes spécialistes de l'immobilier.

Dans la mythologie de l'immobilier, les journalistes sont investis du super-pouvoir de la connaissance.

Les journalistes sont l'équivalent du scribe égyptien, seul capable d'interpréter la volonté des dieux. Sans le super-pouvoir de la presse, les super-héros de l'immobilier seraient inconnus et ne disposeraient d'aucun public.

Dans notre approche méthodologique, nous avons suivi le cheminement des études d'agences immobilières d'Octobre 2004 à Janvier 2005, réputées pour la qualité de leur travail. Le parcours d'un dossier de presse est le suivant :

Après avoir mené notre enquête, nous émettons l'hypothèse que les dossiers de presse publiés récemment n'ont pas fait l'objet d'un traitement sérieux, de sorte que l'on peut se demander si les journalistes lisent réellement les études des agences.

Le plus souvent, les informations sont publiées après reformulation. Parfois, la structure des articles de presse est identique à la structure des dossiers de presse. Dans de rares cas, les journalistes publient des informations, à la manière d'une photocopieuse dupliquant une feuille de papier. Pour vous en convaincre, vous pouvez lire les articles de presse nominés aux Patates d'Or. En les comparant aux dossiers de presse listés ci-dessous, vous pourrez vous amuser à deviner la provenance des informations.

Autre fait marquant, aucun journaliste ne fait état d'un effondrement des marchés, alors que les spécialistes des grandes banques et les investisseurs institutionnels paniquent et vendent à tour de bras, pour se débarasser de biens invendables.

Pourtant, les dosssiers de presse contiennent une information essentielle : l'augmentation tendantielle de l'offre, qui progresse globalement de 30% dans l'immobilier ancien. Par ailleurs, il est de notoriété publique que l'offre de logements neufs atteint des sommets en 2004 et 2005. De tous temps, une telle progression de l'offre fait basculer les marchés.

On peut alors supposer qu'il existe une réelle asymétrie dans le traitement de l'information. Par exemple :

Dans sa note de synthèse trimestrielle de Janvier 2005, le Crédit Agricole indique qu'un "certain freinage des ventes et des prix devrait intervenir en 2005". Pour les investisseurs institutionnels, cet avertissement est compris comme le signal qu'il faut larguer les canaux de sauvetage à la mer. Depuis longtemps, les messages de la Banque de France ont provoqué des ventes massives, dites "ventes à la découpe".

Dans le même temps, les particuliers sont réconfortés et encouragés à l'achat. Par exemple, la première radio d'information continue diffuse régulièrement des messages rassurants, nominés aux Patates d'Or : La richesse patrimoniale des Français, Immobilier : toujours des prix fous et L'immobilier au beau fixe.

Pourquoi tant d'asymétrie dans le traitement de l'information ?

A la décharge des journalistes, on peut faire remarquer qu'ils disposent de peu de temps pour produire leur article. Pour sourire, notons que les journalistes n'ont pas le pouvoir magique de superman, capable de lire un livre en 20 secondes, simplement en le feuilletant. Plus sérieusement, nous pensons que les journalistes sont pressés par le temps et par l'opinion dominante, car :

Les professionnels de l'immobilier ont recours à la "langue de bois" pour masquer la chute des marchés immobiliers.

LES PRIX MONTENT. LES PRIX MONTENT. LES PRIX MONTENT.
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L'OFFRE D'INVENDUS AUGMENTE DE 30%. LES PRIX MONTENT. 
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LES PRIX MONTENT.

L'OFFRE D'INVENDUS AUGMENTE DE 30%.

Par ailleurs, les agences pratiquent une segmentation entre marché de l'ancien et marché de la construction neuve.

C'est parfaitement compréhensible dans leur logique, car les agences commercialisent peu de biens neufs. Par contre, on attendrait des journalistes, constatant que l'offre dans l'ancien explose, de faire remarquer, par exemple, que la production de logements neufs atteint des sommets, voire des records. Mais rien de tout cela.

Pourquoi ?

A notre avis, parce que les agences immobilières ont un dernier atout : l'interview.

L'interview permet de maintenir et de développer un contact personnel entre le directeur de l'agence immobilière et le journaliste. Il restreint aussi la parole du journaliste, qui dispose de moins de liberté pour exprimer des opinions contradictoires.

Actuellement, toutes les agences immobilières maintiennent la fiction que la bulle immobilière perdure. A notre connaissance, aucune étude n'a encore brisé le tabou, en employant le vocabulaire de "baisse des prix", de "crise de l'immobilier ancien", de "chute de la demande", etc... Si c'était le cas, on pourrait alors supposer que les agences immobilières ont changé de camp et souhaitent débloquer le marché.

Nous publions ici des documents illustrant l'exploitation commerciale de la bulle immobilière. Vous trouverez les articles de presse dans notre rubrique Presse et Patates d'Or. Certaines études et certains articles sont de petits chef-d'oeuvre.

Document 2

Document de référence : Conférence de Presse des Notaires de Paris (Janvier 2005).

Cette étude rassemble tous les trucs et astuces pour masquer les difficultés du marché immobilier à Paris et en Région Parisienne en 2004. L'étude porte sur les transactions enregistrées sur les trois premiers trimestres de 2004. Ces transactions correspondent à des compromis de vente antérieurs, probablement de trois mois. Nous allons aborder la question des volumes, puis des prix.

Notre avis concernant les volumes

Le volume des transactions a progressé durant les deux premiers trimestres 2004, mais a stagné au troisième trimestre 2004, en raison de la chute du nombre de transactions en dehors de Paris.

En effet, au troisième trimestre 2004, un ralentissement d'activité a touché de nombreux compartiments du marché, qu'il s'agisse des appartements anciens (-1,9% dans les départements de la Petite Couronne), des appartements neufs (-13,6%), des maisons individuelles neuves (- 8,5%), des chambres de service (-2,2%), des garages et parkings (-2,1%), des terrains (-2,3%) ou des immeubles entiers (-8,3%), exception faite du marché des maisons individuelles anciennes (+0,5%) et des appartements anciens à Paris (+4,4%), qui se sont montrés plus résistants.

Les notaires attribuent le ralentissement du marché à la pénurie de logements neufs. En langage non-technique, cela revient à dire qu'ils sont en rupture de stock, ce qui expliquerait qu'il se vende moins de logements neufs.

Cet avis a été diffusé par la presse nationale, sans vérification préalable. En fait, à la lecture de l'étude Commercialisation de logements neufs - ralentissement au troisième trimestre 2004., publiée par le Ministère du Logement, on peut douter de l'analyse des notaires.

En particulier, dans l'étude du Ministère du Logement, un graphique montre un début de ciseaux très net et alarmant pour les spécialistes :

Le graphique montre que l'offre de logements neufs continue de progresser alors que la demande chute. Dans les mois à venir, les 450.000 demandes de permis de construire, en forte progression, ne devraient rien arranger. Ce déséquilibre entre offre et demande devrait peser sur tous les segments de marché, y compris l'immobilier ancien.

Notre avis concernant les prix

Les prix augmentent fortement sur les trois premiers trimestres 2004. Mais, les notaires ne publient pas d'information détaillée concernant l'évolution des prix au troisième trimestre 2004.

Connaître l'évolution des prix au troisième trimestre 2004, il faut comparer les données de la conférence de presse de Septembre 2004 (prix parisiens au deuxième trimestre 2004) avec la carte des prix parisien de la conférence de presse du 19 Janvier 2004 (prix parisiens au troisième trimestre 2004).

Au troisième trimestre 2004, l'évolution des prix est la suivante :

• 75016 : 5407 euros/m2 (T2), 5308 euros/m2 (T3). Baisse de 1,8 % sur un trimestre, baisse annualisée de 7,2%.

• 75008 : 5867 euros/m2 (T2), 5653 euros/m2 (T3). Baisse de 3,64 % sur un trimestre, baisse annualisée de 14,56%.

• 75007 : 6598 euros/m2 (T2), 6357 euros/m2 (T3). Baisse de 3,65 % sur un trimestre, baisse annualisée de 14,6%.

• 75005 : 5932 euros/m2 (T2), 5801 euros/m2 (T3) Baisse de 2,22 % sur un trimestre, baisse annualisée de 8,88%.

Dans les quartiers chics, le krach semble avoir commencé, avec des baisses de prix de 7% à 15% en rythme annualisé. D'après cette analyse, on pourrait dater le début du krach entre Avril 2004 et Juin 2004 (dates de compromis de vente correspondant aux transactions du T3).

Les études marketing des professionnels soulignent que le marché est "fondamentalement sain".

D'après les professionnels, le krach de 1990 était principalement lié aux marchands de biens. Les marchands de biens sont présentés comme les seuls spéculateurs du marché. Aujourd'hui, l'hypothèse d'un krach serait exclue, car les logements sont financés en majorité par des investisseurs individuels.

Pourtant, des études récentes soulignent que les primo-accédants sont absents du marché en France et au Royaume-Uni. En effet, la majorité des achats sont réalisés par investisseurs individuels disposant déjà d'un logement. En France, les business plans sont les suivants :

Ces business plans sont-ils aussi sains qu'on voudrait bien le croire ?

Pour le savoir, nous avons lancé un appel à contribution sur Internet. Après des dizaines de milliers de visites sur le site de la Bulle Immobilière, aucun investisseur individuel ne s'est manifesté. En l'absence de réponse des investisseurs, nous publions des extraits de textes issus de forums de discussion.

Prêt pour le décollage ?

Cyber-papy est un cadre supérieur à la retraite, qui a fait fortune dans l'immobilier. D'une personnalité attachante, Cyber-papy est régulièrement connecté au forum Boursorama. Aimant rendre service, il répond aux demandes de conseils et fait part de son expérience.

Dans un message célèbre, Cyber-papy décrit sa martingale pour faire fortune dans l'immobilier :

Sources : Forum Boursorama

Les secrets de ma martingale :
Commencer par un studio avec disons 30% d'apport personnel,
on doit pouvoir rembourser en sept ans.
On donne alors un coup de fraîcheur pour bien vendre.
Avec le fruit de la vente on achète 3 studios que l'on rembourse en sept ans.
Avec le fruit de la vente on en achète 9 que l'on rembourse en sept ans.
Avec le fruit de la vente on en achète 27 que l'on rembourse en sept ans.
Et voilà comment en 28 ans on arrive à la tête
d'une retraite de 13.000 € par mois (avant impôt).

Comme on peut le constater, la méthode de cyber-papy est très risquée. Manquant de fonds propres, Cyber-papy a recours aux banques pour financer ses investissements. A chaque cycle, ses fonds propres constituent 30% des capitaux investis. Ses investissements ressemblent à une course en avant. L'investisseur, grisé par le succès, investit dans des dizaines d'appartements. Tout semble lui réussir.

Pour faire un parallèle avec la bourse, Cyber-papy est l'équivalent d'un day-trader. Les investissements sont réalisés à découvert, avec un risque croissant pour les banques. Son entreprise paraît sous-capitalisée. Ses investissements sont à la merci d'un retournement de tendance, par exemple une chute des loyers.

Dans un premier temps, la révélation des secrets de Cyber-papy fait l'objet de toutes les éloges. Les investisseurs du forum de discussion applaudissent la méthode, qui leur paraît parfaitement valable.

Mais, Cyber-papy applique-t-il réellement son business-plan ? A quel stade est-il parvenu ? Est-il propriétaire de 9 appartements, de 27 appartements, de 81 appartements ou de 243 appartements ?

A la grande déception des participants du forum, on apprend que Cyber-Papy n'applique pas les principes de sa martingale. Comme la majorité de ceux qui ont réussi en immobilier, Cyber-papy s'est séparé de son patrimoine immobilier. En matière d'immobilier, les conseilleurs sont rarement les payeurs.

Sources : Forum Boursorama

Ensuite, il s'agit de savoir si, l'âge avançant,
l'on doit conserver beaucoup d'immobilier,
ou si l'on doit s'alléger pour des investissements
plus mobiliers, mais c'est une autre question.

En ce qui me concerne, le choix vient d'être fait :

démembrement de la SCI,
vente de la nue propriété aux enfants
(c'est moins cher qu'une donation),
réserve d'usufruit sur les deux têtes des parents.

Nullement découragé, Cyber-papy nous livre une nouvelle analyse, prouvant que la progression de l'immobilier est constante durant le temps. Dans un post, il s'exprime de la manière suivante :

Sources : Forum Boursorama

On en a parlé, je l'avais sous différentes formes.
J'ai mis au propre et je vous le soumet.

Mais quoi donc?

L'évolution du prix de limmobilier parisien de 1963 à nos jours.
Bof!... Oui mais là il est corrigé de l'inflation.

Donc on raisonne en francs constants sur une période par ailleurs assez chahutée.
Je ne sais pas ce que vous en penserez, mais en tous cas
vous ne trouverez cela nulle part ailleurs que sur
http://perso.wanadoo.fr/cyberpapy/metre.gif

Cyber-papy, qui croit sincèrement à son analyse, ne comprend pas que l'échelle des ordonnées (échelle verticale) de son graphique est logarithmique. Si l'on traçait la même courbe en prenant une échelle décimale, on verrait nettement une courbe exponentielle, caractéristique d'une bulle des prix.

Lorsque les prix en ville flambent, faut-il acheter à la campagne ? Un internaute rapporte le cas édifiant :

Sources : Forum Boursorama

Tout dépend de la campagne dont vous parlez.
La campagne d'où je viens est inabordable aujourd'hui.
Même les ruines sont mises en vente très chères.

Pour faire du locatif en campagne,
il faut qu'il y ait une demande, comme partout.

Si c'est très peu cher, c'est qu'il n'y a peut-être pas de demande,
ni à la vente ni à la location.

Un ancien collègue de boulot a fait ce genre de pari.
Il achète progressivement un hameau complet dans un coin perdu.

Les maisons valent 25.000 € à 30.000 €,
il fait les travaux nécessaires lui-même et espère en tirer un profit.

Pour l'instant, il possède 4 maisons inoccupées, mais elles n'ont pas coûté très cher.
Plus tard peut-être.

L'investisseur a acquis plusieurs maisons à bon prix. L'investisseur considère avoir fait une bonne affaire, car il a investi de faibles sommes d'argent (aux regards des critères de la bulle immobilière). Certains indices montrent qu'il pense même s'être enrichi.

Pour faire un parallèle avec la bourse, l'investisseur a acquis des junk bonds. N'ayant pas déboursé beaucoup d'argent, il considère avoir fait une bonne affaire et parie sur la hausse des prix.

Pourtant, l'investisseur a commis une erreur de taille : dans son business plan, il a oublié d'étudier la demande. A terme, après plusieurs années d'effort, l'investisseur se retrouve à la tête d'un patrimoine immobilier important, mais inoccupé et sans valeur.

Mais il pourra être fier d'avoir atteint son objectif : il est propriétaire.

L'intérêt pour les pays de l'Est de l'Union Européenne est récent.

Depuis le début de l'année 2004, des rumeurs font état de fortes plus-values immobilières dans les pays de l'Est de l'Union Européenne. Les foncières investissant dans ces pays ont fortement progressé en bourse.

Souvent, le business plan est comparable à celui de l'investissement à la campagne. L'investisseur considère que les risques sont peu élevés, en raison du faible coût des acquisitions. La question d'une internaute nous permet de bien comprendre le raisonnement de l'investisseur :

Sources : Forum Boursorama

J'aimerais connaître vos opinions sur l'investissement immobilier dans les pays
qui ont récemment rejoints l'Union Européenne (Pologne, République Tchèque, etc...).

Des amis d'origines de ces deux pays, par exemple, achètent plusieurs biens en ce moment.

L'avantage premier et l'accessibilité des biens pour nous français,
puisque les prix sont nettement inférieurs
(un peu comme si un Londonien achetait un bien à Poitiers par ex....).
 
Ensuite, et découlant du premier, vu la faible mise, le risque semble réduit,
d'autant plus que dans ces pays, les état d'esprits sont en changement radical:

Emprunter pour habiter est une notion abstraite pour ces cultures
(normal quand on leur propose des taux à 18% fixe minimum !).

Notons la référence au mythe des étrangers. D'après la croyance populaire, la bulle immobilière pousserait les citoyens à l'exode : les Anglais en France, les Français dans les pays de l'Est. Le mythe est présenté sous une forme dérivé : l'investisseur, incapable d'investir dans son propre pays, expatrie ses capitaux.

Egalement, notons le peu d'intérêt du grand public pour la démographie. Une simple visite sur le site Wikipedia nous informe que la démographie de la République Tchèque est catastrophique.

Comme la plupart des pays d'Europe Centrale et Orientale (PECO),
la République tchèque subit un déclin démographique net
depuis la chute du communisme.

Les mesures natalistes (garantie d'un logement à la naissance du premier enfant)
disparaissent et les allocations familiales ne sont pas réindexées sur le coût de la vie,
ce qui accélère la chute des naissances alors que le taux de natalité était déjà très bas.

Le solde migratoire reste positif
(en particulier grâce a l'immigration venant de pays de l'ex-URSS)
mais ne compense pas le déclin de la natalité.

A l'exception de la Pologne, presque tous les pays de l'Est de l'Union Européenne sont entrés en déclin démographique. Dans la majorité des cas, le taux de fécondité est inférieur à un enfant par femme. Partout, de grandes maisons, datant de l'ère communiste, sont disponibles à de faibles prix. Les citoyens de ces pays ont une aversion pour l'acquisition de biens immobiliers, car louer un logement est plus rentable qu'être propriétaire.

A terme, certains pays de l'Est de l'Union Européenne devraient perdre la moitié de leur population, ne laissant aucune chance de réaliser la moindre plus-value immobilière.

Le marketing des professionnels est très habile.

En effet, les études de marché publient toujours les chiffres clés : hausse des stocks, baisse de la demande, hausse des prix. A notre connaissance, aucune étude n'a jamais divulgué de faux chiffres, ni tenté de cacher les contradictions du marché. Le paradoxe de la bulle est que tout le monde connaît son existence.

D'ailleurs, de nombreuses études de marché recommandent la prudence et indiquent que la hausse des prix est incompréhensible.

Dans cette optique, il serait logique que les acheteurs fuient.

Bien au contraire, par un étrange concours de circonstance, les études de marché apocalyptiques sont comprises comme une invitation à l'achat. Les études de marchés sont l'équivalent du "FUMER TUE" des paquets de cigarette. Dans certains cas, on remarque que les études de marché provoquent un vent de panique, qui entretient la hausse artificielle des prix.

En lecture dirigée, nous vous proposons d'analyser un dossier de presse et de suivre son parcours.

Nous allons étudier le dossier de presse de la FNAIM, publiée en Janvier 2005. Les documents proposés comprennent deux études conjoncturelles et un document de méthodologie :

La création d'une bulle immobilière répond à des besoins précis. La bulle immobilière permet de canaliser les craintes d'une société et de construire des modèles. Dans un premier temps, la bulle immobilière rencontre peu d'opposition. Elle est souhaitée et encouragée par la majorité des acteurs de la société.

Par exemple, en France, la bulle immobilière a des effets positifs :

La bulle permet au gouvernement de recourir au secteur privé pour construire un vaste parc immobilier. Dans quelques années, en raison du déclin démographique et du développement de l'offre, la valeur de ce parc sera presque nulle. Les ménages pourront alors diminuer les dépenses de logement et libérer des capacités financières pour rembourser la dette française et payer les retraites.

Dans son bulletin de Septembre 2004, la Banque de France remarque que les Français sont peu endettés et conservent une capacité de financement. Entre les lignes, il faut comprendre que seuls les ménages ayant investis en période haute resteront prisonniers de la bulle immobilière. Ces ménages sont une minorité, sacrifiée à la cause de la gratuité du logement.

La bulle canalise les efforts des classes défavorisées vers des activités productives, augmentant les profits des entreprises. Cet argument est particulièrement vrai aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. Qui aurait idée de faire grève au Royaume-Uni, avec le risque de voir débarquer les huissiers.

La bulle permet aux classes aisées de s'enrichir rapidement, par la simple valorisation des biens acquis avant la bulle.

La sortie de bulle immobilière répond à une logique parfaitement inverse, les partisans de la bulle étant les premiers à la combattre. Les arguments utilisés pour expliquer la hausse des prix sont recyclés (et détournés) pour expliquer la chute des marchés.

On peut comparer la fin de la bulle à un mécanisme de rejet d'une greffe par un organisme vivant. Dès lors que les cellules de la bulle paraissent étrangères, elles sont rejetées comme étant inacceptables.

En France, on peut dater le début de rejet à Août 2004. La critique est d'abord limitée, exprimée sous forme de statistiques catastrophiques, publiées par des organismes d'Etat, par de grandes banques et par quelques analystes. Durant cette première phase, la majorité de l'opinion croit à la poursuite de la hausse et s'y résigne, faute de solution alternative. Chez les professionnels, un bon moral est affiché en façade. Mais en back-office, où l'on prend conscience de l'ampleur de la chute, tout est mis en oeuvre pour vendre les biens immobiliers à la découpe, avant qu'il ne soit trop tard.

Dans une deuxième phase, que l'on peut dater en France à Décembre 2004, la bulle doit lutter pour sa survie et devient la cible de toutes les critiques. Les déséquilibres structurels sont trop visibles et sont rapidement découverts par le grand-public.

Cette dernière phase peut durer un à deux ans, le temps que les prix s'effondrent. Parmi les principaux acteurs de l'extinction de la bulle, on peut citer les investisseurs, les classes aisées, les gouvernements, la presse et les professionnels de l'immobilier :

Après sa disparition, il est probable que la bulle immobilière laissera peu de traces.

Qui se rappelle encore du naufrage de la nouvelle économie ? Qui croit encore, en France, au mythe du Golden-Boy pilotant son avion et dirigeant une équipe de football ? Ces images font sourire telles des reliques du passé. La disparition des mythes, de tout temps, laisse peu de traces, car les mythes sont invariablement remplacés par d'autres croyances.

Pour bâtir le mythe de l'immobilier, il a fallu un vingtaine d'années. Selon toutes vraisemblances, les prix devraient s'effondrer en 12 à 24 mois, une durée trop courte pour produire un Ersatz.

On est alors amené à penser que le mythe de l'immobilier pourrait être amené à survivre, mais dans la forme zombifiée de l'anti-mythe. Pour bien distinguer cette forme zombifiée, nous proposons d'orthographier le phénomène "antimite".

D'après le théorie de l'antimite, les ravages de la chute des marchés immobiliers sont tels (déflation, faillites personnelles, destruction des immeubles pour laisser la place à des espaces verts, maisons invendables après 5 à 10 années tombant en ruine - autant de traces visibles dans le paysage et dans la société), qu'il faudra désigner des responsables.

Le coupable n'est autre que le mythe de l'immobilier, qui pourrait être systématiquement tourné en ridicule, trouvant paradoxalement une solution à sa survie. Mais cette survie n'est possible que dans la surenchère et la banalisation du mythe.

Il était déjà stupide de faire appel aux mythes pour expliquer la hausse des prix de l'immobilier. Il sera encore plus stupide d'utiliser de l'antimite pour expliquer l'effondrement des prix. Nous allons connaître une véritable staracédémisation du mythe de l'immobilier et de ses mythes annexes.

Pour établir un parallèle avec le marketing, le mythe de l'immobilier est à l'antimite de l'immobilier, ce que le produit de terroir est au produit générique de marque Auchan. Un pâle dérivé que tous les consommateurs seront obligés de consommer, du matin jusqu'au soir.

Quelques exemples :

Comme tout mythe, il sera difficile de démentir l'antimite.

Comment soutenir l'action bénéfique de générations qui ont détruit l'économie industrielle, souillé les sols et les rivières, pollué l'air et modifié le climat au point de rendre la terre invivable... La faillite de l'immobilier pourrait très bien symboliser la faillite du système tout entier.

Notre thèse est sensiblement différente. Nous pensons que le phénomène de bulle immobilière est une maladie psychologique individuelle. La maladie sélectionne et atteint les individus les plus faibles et les plus fragiles.

D'après notre avis, il n'existerait pas une seule maladie de la bulle, mais plusieurs maladies psychologiques : mégalomanie, cyclotymie, squizophrénie, etc... La bulle immobilière permettrait de révéler au grand jour ces petites maladies, habituellement cachées, qui sommeillent chez beaucoup d'individus.

La bulle agirait comme un test de dépistage faisant apparaître les troubles au grand jour.

D'après nos observations, la maladie se propagerait de manière virale. En certain points, la bulle immobilière est comparable aux hallucinations collectives de l'an Mil, à la chasse aux sorcières en Nouvelle Angleterre ou à la croyance aux Ovnis durant la guerre froide. L'hallucination collective permet à la maladie psychologique de s'exprimer et lui donne statut de norme.

La bulle immobilière est particulièrement handicapante pour le malade, qui se retrouve isolé dans un monde de rêve. En période de krach immobilier, pour ne pas admettre la réalité, le malade est condamné à considérer les personnes normales comme folles.

La bulle disparaît lorsque l'individu prend conscience de sa maladie. Il peut alors comprendre qu'il a flirté avec les limites de la folie (border-line). Mais certains malades ne guérissent jamais et doivent rejeter la faute sur la société ou l'immobilier en général (lire La zombification des mythes).

Notre thèse diffère des avis classiques, car nous soutenons que le marché reste logique : dans un premier temps, les agents économiques produisent une première vague de logements pour répondre aux besoins des personnes atteintes de folie. Les prix sont gonflés artificiellement pour financer les banques et l'industrie. Dans un deuxième temps, après le krach, le marché est élargi aux personnes saines, à qui l'on transfert des logements, mais à des coûts bien inférieurs.

L'objectif est de ne jamais arrêter de construire, ni de bâtir des habitations - et de loger tout le monde. Les acteurs économiques ne sont jamais irrationnels. Pour ces raisons, on ne peut pas réellement parler d'aberration de la bulle.

C'est ce que nous allons étudier en détail, en prenant des exemples concrets.

Nous allons exposer les petites failles psychologiques, qui vous permettront de reconnaître un malade atteint de la bulle immobilière. En reconnaissant les pathologies, vous serez plus performants durant les négociations, pour l'achat ou la vente d'un logement.

Pour simplifier, un individu qui admet "Le marché est devenu fou, je vends un bien totalement surévalué" n'est pas atteint par la maladie de la bulle immobilière, bien au contraire. Mais un individu qui a acheté un bien 120.000 € et le met en vente à 400.000 € après quelques années, et qui vous dit "C'est bien le prix, je ne suis pas fou. Vous êtes fou" est atteint par la bulle immobilière.

Quand vous repérez un vendeur de bien immobilier atteint de la pathologie de la bulle, vous pouvez inscrire son nom dans un carnet et attendre deux années complètes qu'il sombre dans la folie. Après l'effondrement du marché, comme à l'époque de la bulle Internet, l'individu fera tout son possible pour se défaire de son bien, à n'importe quel prix, pour oublier qu'il est malade et qu'il souffre.

C'est d'ailleurs une des raisons pour laquelle nous recommandons à tout acheteur potentiel de commencer ses recherches sans attendre le point bas du marché (lire le chapitre Guide pratique d'achat).

[Article en cours de rédaction...]

Dans cette affaire, les enjeux sont importants :

D'un point de vue économique, une crise ouverte révélerait les failles des dispositifs de subvention (par exemple le dispositif de Robien). L'industrie du bâtiment est lancée à plein régime. Elle ne peut pas s'arrêter brutalement sans provoquer de graves dégâts économiques.

D'un point de vue politique, à l'heure où 99% des Français croient à la hausse continue des prix de l'immobilier, une baisse des prix de 75% provoquerait des émeutes. En Allemagne, la chute des prix a provoqué des suicides.

En France, on peut imaginer les prisonniers de la bulle prenant d'assaut les banques, bloquant les communications et occupant les grands ministères. Aucun gouvernement ne résisterait à de tels désordres, qui pourraient ressembler à la révolution de Mai 1968 à l'envers.

Le gouvernement a donc choisi de révéler son grand projet : l'habitat gratuit pour tous.

Politiquement, cette annonce est très habile, car elle permet au gouvernement de garder la main. Le Krach n'est pas "subi", il est "voulu". Personne ne pourra se plaindre de la chute des prix, puisqu'il s'agit d'une décision politique, dans l'intérêt du plus grand nombre. Les prisonniers de la bulle vont devoir se cacher. Il leur sera difficile d'engager des poursuites judiciaires contre le gouvernement et les grandes banques.

D'un point de vue financier, cette annonce n'est pas une révolution, car il est déjà possible de bâtir des maisons à moins de 100.000 €. En France, en employant des techniques traditionnelle, les constructeurs de maison individuelles le font couramment. Tout compris, certains constructeurs peuvent bâtir pour 850€/m2.

Mais l'avenir de la construction se situe peut-être dans le préfabriqué, comme le rêvait Marcel Dassault. Dans les années 1960, il avait travaillé à un projet de maisons préfabriquées. Suite à une rendez-vous avec le Général de Gaulle, le Président de la République lui avait lancé une phrase célèbre : "je vous suggère de continuer à vous occuper d'avions".

Le concept du préfabriqué n'est pas nouveau, mais il pourrait connaître une deuxième jeunesse. Avec les techniques modernes, il est possible de construire chaque pièce d'une maison dans des usines et de les assembler au millimètre près, comme un mécano. Les avions comme l'Airbus A380 ou le Falcon de Dassault sont préfabriqués, alors pourquoi pas employer ces techniques pour construire des maisons individuelles.

En France, les techniques de mécano ont été utilisées pour la première fois lors de la construction du Parc des Princes entre 1968 et 1972. Pour réussir son pari technique, l'entreprise Bouygues avait eu l'idée de concevoir chaque pièce par ordinateur, une révolution à l'époque. Désormais, les techniques de mécano sont utilisées pour tous les grands ouvrages d'art. Parfois, on y a recours pour construire les fondations et les murs d'immeubles modernes. Mais les techniques de mécano sont rarement utilisées pour la construction de maisons individuelles, de la première pierre jusqu'à la construction finale.

En France et en Europe, l'offre est balbutiante, mais elle se développe rapidement.

Par exemple la société IKEA lance une nouvelle activité de construction, avec des prix de l'ordre de 100.000 € par habitation. La société s'implantera bientôt en France et au Royaume-Uni. IKEA est même en mesure de livrer de petits immeubles. C'est un symbole fort qui montre que le marché pourrait basculer en faveur d'un habitat bon-marché.

En France, des entreprises se développent sur le segment de la construction bon marché. Parfois, ce sont des entreprises d'origine canadienne, ayant une longue expérience des techniques de préfabriqué. Les Français sont majoritairement présents, avec des techniques traditionnelles.

Combien coûte une maison bon marché ? Selon les options, une maison traditionnelle coûte de 80.000 € à 100.000 €. Une très grande maison spacieuse coûte environ 150.000 €. Les maisons en préfabriqué sont nettement moins chères et coûtent de l'ordre de 50.000 €.

Nous publions les références de quelques constructeurs, pour vous permettre de vérifier que l'industrie du bâtiment est une industrie de grande consommation et d'opulence. Certains sites Internet permettent la création de devis en ligne. Vous pourrez constater à quel point le mythe de la pénurie est éloigné de la réalité :

Certains professionnels aigris objectent : "misère, les terrains manquent". A notre avis, la question du foncier est un faux problème :

D'une part, la France dispose de la plus grande réserve de foncier d'Europe, qui est partout disponible, y compris autour des grandes villes. Le projet prévoit de demander aux communes de dégager du foncier. Une mesure simple et efficace.

D'autre part, le prix du terrain se calcule au m2 de la surface SHON, en fonction de l'emplacement. La hausse du prix des logements, sous l'effet du "marketing de la peur", a entraîné la hausse du prix du foncier presque mécaniquement. Mais cette hausse est injustifiée. Si le prix des logements baissait, le prix du foncier plongerait.

Enfin, notons que l'annonce de maisons à 100.000 € valide nos hypothèses, suggérant que la bulle immobilière est un outil.

La bulle immobilière a permis de construire des centaines de milliers de logements aux frais des investisseurs. Maintenant que les investisseurs sont au bord de la ruine, l'Etat a recours à la construction de maisons bon marché. L'industrie de la construction est une industrie d'abondance, comparable aux autres industries. D'ailleurs, il est probable que les conditions d'éligibilité seront étendues progressivement pour que chaque Français, sans distinction de revenus, puisse bénéficier du droit à ce type de construction.

Pour ceux qui en doutent encore, la France est un pays bien gouverné. Ceci n'est pas une remarque politique, mais plutôt le constat que l'organisation bureaucratique de la France maintient aux commandes de hauts fonctionnaires expérimentés, qui maîtrisent parfaitement la société du spectacle et l'utilisent pour le bienfait du plus grand nombre.

Les banques et les organismes de crédit publient régulièrement des analyses concernant l'évolution des marchés immobiliers.

La plupart des analyses parient sur un dégonflement de la bulle en douceur. La thèse à la mode est que l'inflation grignotera lentement la bulle. Cette thèse permet d'encourager les acquéreurs de logements et de maintenir les notations des grandes banques. La stagflation serait-elle de retour ? Allons-nous vivre l'âge d'or de la croissance zéro ?

Mais c'est oublier que la bulle immobilière est une aberration voulue et acceptée par tous les rouages du système économique et par les individus. La fin de la bulle immobilière est déjà programmée, son explosion l'est également.

A notre avis, pour mesurer l'ampleur de la chute des prix, il vaut mieux s'appuyer sur un scénario de crise de transition. En période de crise brutale, les données macro-économiques sont inexploitables, car les raisonnements classiques (taux d'intérêt, taux d'effort, etc..) sont muets face au chaos.

Revenons aux sources du commerce. La véritable preuve qu'un prix est correctement évalué est de trouver un acheteur. La décision d'achat est au centre de la problématique. En étudiant la décision d'achat avant et pendant la crise, on pourra mesurer l'ampleur de la chute des marchés.

En fin de bulle immobilière, les prix ne chutent pas immédiatement. Il existe un ensemble de freins à une baisse rapide des prix :

Comme en 1991, il est nécessaire de prévoir un certain délai avant que les prix ne s'effondrent.

En se basant sur les évolutions de prix de 1991 à 1993, mais en accélérant le phénomène (explications à venir dans l'article concernant l'analyse de la valeur), on peut supposer que les prix vont baisser d'environ 50% dans les 2 années à venir. Cette durée est le temps nécessaire pour que les vendeurs perdent patience.

En période de krach, les acheteurs sont en position de force, comme le montrent les témoignages recueillis dans notre rubrique témoignages du krach immobilier.

L'achat d'un bien immobilier est un investissement que l'on réalise une à deux fois dans son existence. Souvent, lorsqu'un propriétaire décide de vendre, c'est pour acheter un autre bien, très rarement pour devenir locataire et spéculer à la baisse pour racheter ensuite.

Par contre, une fois la baisse des prix enclenchée, il n'existe pas réellement de frein à la baisse des prix, dès lors que le vendeur est certain que le prix du prochain bien acheté est également en baisse.

Nous vous recommandons de vous organiser de manière simple et pratique, à la manière d'un chasseur de biens immobiliers.

A raison de quatre à cinq visites par semaine, vous pouvez visiter environ 200 biens en une année. Commencez par acheter trois classeurs de grande taille :

Ne vous attendez pas à voir baisser les prix immédiatement comme expliqué dans le chapitre Quelle sera l'ampleur de la chute des prix ?.

La traque peut durer 12 mois à 24 mois avant les soldes finales. La démarche du chasseur de biens immobiliers consiste à accompagner un portefeuille de biens immobiliers durant le krach.

Vous pouvez procéder en trois étapes :

En raison du gonflement des stocks, vous remarquerez que votre classeur "Bien invendus" n'en finit pas de s'épaissir. Vous devez vous armer de patience et attendre entre 12 mois à 24 mois. Le temps est votre ami : il déprécie les prix et vous permet de mieux connaître le marché.

En certains points, le processus est comparable à la pêche l'Espadon : vous devez être ferme, sans jamais casser le fil qui vous relie au vendeur, jusqu'à son épuisement complet.

Dans ce contexte, notre première recommandation est de jamais ridiculiser un vendeur, par exemple en lui prédisant que le prix de son bien sera prochainement divisé par un facteur deux, trois ou plus. Même si c'est votre avis sincère, gardez-vous de telles remarques.

Dans votre approche, vous ne devez pas craindre de valoriser le bien, ses qualités, son emplacement et toutes les informations qui peuvent satisfaire le désir narcissique du vendeur. L'idée couramment répandue, selon laquelle il est préférable de dévaloriser le bien mis en vente, est un mythe. En période d'éclatement de la bulle immobilière, après l'euphorie des premières visites, les vendeurs commencent à douter. A raison d'une visite ou deux par jour, ils peuvent rapidement perdre patience et haïr l'idée même de vente. Un bien immobilier sera couramment visité 100 à 200 fois, sans aucune proposition ferme d'achat au prix demandé. Ne faites jamais comprendre au vendeur que vous avez compris l'état désespéré de sa situation.

Pour vous distinguer de la foule des acheteurs méprisants, il est de bon ton d'éviter toute critique facile, du type "Ah, l'électricité n'y a pas la terre", "Le séjour donne sur le local poubelles" ou encore "L'appartement n'est pas assez ensoleillé". Même si c'est votre avis sincère, gardez-vous de telles remarques. A l'extrême rigueur, vous pouvez présenter ces défauts comme des qualités : "J'adore bricoler et ferai en sorte d'ajouter la terre au circuit électrique", "Quelle belle vue, dommage qu'il pleuve" ou encore "Depuis l'épisode de la canicule, j'aime les appartements à l'ombre".

Par contre, n'hésitez pas à insister sur l'impossibilité à rassembler la somme d'argent demandée. Décrivez vos difficultés familiales et l'incertitude de votre profession et tout élément négatif confortant le vendeur dans l'idée qu'il n'est pas seul à avoir des problèmes. Ne mentez pas, mais faites une présentation sincère de votre situation financière. Une visite n'est pas un concours de beauté : vous pouvez vous déplacer mal habillé et en baskets. Egalement, rappelez au vendeur que les Français devront supporter le remboursement de la dette de la France et financer les retraites, ce qui fait beaucoup.

Notre deuxième recommandation est d'entretenir un lien direct et récurrent avec le vendeur.

Sachant que la commercialisation d'un bien peut durer jusqu'à un an, vous aurez tout loisir de développer une relation personnelle. N'hésitez pas à vous enquérir, sous forme de questions détournées, de la situation du vendeur : quelle est son activité professionnelle ? Est-il sans emploi ? Vit-il en couple ou est-il divorcé ? A-t-il débuté la construction de sa prochaine maison ? Est-il en situation de prêt-relais ?

A intervalle régulier, par exemple chaque mois, il est recommandé de relancer le propriétaire pour prendre des nouvelles et vous enquérir de sa situation. Constituez-vous un classeur avec des fiches descriptives ayant un volet "Contact" ou "Relances". Pour rencontrer à nouveau le propriétaire, la solution la plus simple est souvent de faire visiter l'appartement à un proche : à votre femme, à vos enfants, à vos parents, à votre meilleur(e) ami(e). D'ailleurs, si l'affaire est bien engagée par l'acheteur, l'invitation doit venir du vendeur de manière spontanée.

L'intérêt que vous montrerez pour la personnalité du vendeur et sa situation personnelle sont la clé du succès. En établissant une relation durable avec le vendeur, vous serez en mesure de lui faire comprendre, progressivement, qu'un bon accord commercial résulte d'un accord donnant-donnant, sans perdant :

Ensuite, tout est une question de temps. En Novembre 2004, un bon vendeur comprendra qu'il suffit de baisser les prix de 20% en dessous des barèmes pour vendre dans les deux à trois semaines. Une bonne remise vaut mieux qu'un division des prix par 2 ou 3 dans quelques années. Toute la stratégie de l'acheteur consiste alors à repérer les vendeurs les mieux informés et à établir une relation durable avec eux, le temps de faire baisser les prix, sans pour autant les ridiculiser.

Notre troisième recommandation est de visiter de nouveaux biens régulièrement, sans oublier les anciens biens invendus, ce qui prend du temps et de l'énergie.

Dans votre approche, ne vous limitez pas aux biens immobiliers dans votre budget initial. En effet, en raison de la baisse des prix à venir, vous pourriez être amené à acheter un bien de meilleure facture que prévu initialement. Par exemple, si à l'origine, vous étiez à la recherche d'un bien à 300.000 € dans le Nord de Paris, vous pouvez très bien entamer des recherches pour un bien à 500.000 € dans l'Ouest Parisien.

En tablant sur la durée de négociation et l'ampleur de la chute des prix, vous arrivez peut-être à vos fins dans six mois à un an.

Notre quatrième recommandation est de ne jamais faire d'offre ferme par écrit, mais de demander des réductions de prix par oral.

Cette différence est essentielle par rapport à la période révolue de la bulle immobilière. En effet, acheter un bien immobilier en période de krach est un service rendu au vendeur. Comme il s'agit d'un service, il revient au vendeur de vous proposer une remise de prix, même importante. Vous pouvez demander une remise de prix par des phrases simples "Le prix proposé dépasse mes moyens", "Je suis intéressé, mais pas à ce prix", etc...

Gardez vous d'annoncer un prix, même par oral : d'un point de vue psychologique, vous y seriez tenu.

Si le prix proposé par le vendeur n'est pas assez bas, demandez simplement une remise supplémentaire : "Désolé, votre prix n'est toujours pas dans mes cordes", "Je vous comprends, mais le prix annoncé est trop cher, réfléchissez et faites-moi une meilleure offre". Ces pratiques sont courantes dans la grande distribution, où elles ont été validées par des années d'expérience.

Sachant que certains prix vont fondre de 50% ou plus, vous pourriez regretter d'annoncer un prix, qui est certainement largement surestimé.

Enfin, notre dernière recommandation est de rester d'une humeur égale, en toutes occasions.

A force de visites, vous allez apprendre à tempérer vos coups de coeur. Toutefois, comme vous êtes humain, en certaines occasions, vous allez avoir un coup de coeur pour un bien hors de prix. Inversement, vous pouvez être déçu par la perte d'une affaire et être tenté d'aller plus vite. Comment réagir en de pareilles occasions ?

Dans votre approche, vous devez garder en mémoire qu'un bien de bonne facture doit pouvoir être vendu à tout moment, par exemple en cas de problème financier ou de chômage. Cette contrainte est valable durant toute la durée du remboursement de votre emprunt, c'est à dire 20 à 25 ans. Votre coût d'utilisation du bien est le prix futur de vente moins le prix d'achat, l'investissement étant actualisé selon les taux d'intérêt. Pour justifier un coup de coeur, un bien doit avoir de nombreuses qualité, dont celle d'un prix bas. Inversement, vous ne pouvez être déçu d'avoir perdu une affaire que si son prix était bas.

Pour calmer vos ardeurs à l'achat, posez-vous souvent les questions suivantes : quel sera le prix du bien dans 5 années, quel sera le prix du bien dans 10 années, etc... Cette remarque est également valable pour les biens constituant un investissement locatif : serez-vous toujours en mesure de rembourser le prêt si les loyers chutaient à 10 ans. Dès qu'il existe un doute, vous devez raisonner en considérant le prix futur et non le prix qui vous est proposé.

Soyez vigilant et bon courage dans votre recherche !

Notre première recommandation est de bien étudier le prix de mise en vente, une fois pour toute, avant la commercialisation du bien. Cette règle évidente est parfois oubliée par des vendeurs, tant persuadés qu'ils sont de pouvoir vendre leur bien en quelques heures, en quelques jours ou en quelques semaines.

Par exemple, il est courant qu'un vendeur décide de faire un test de vente en direct à 235.000 € sur le site Internet Particulier à Particulier durant 3 semaines, pour ensuite confier le bien immobilier à deux agences au prix de 210.000 €. Au final, une première agence proposera le bien à 195.000 € et un seconde à 210.000 €. On se retrouve alors en présence de trois prix différents. Ce type de dissonance cognitive peut être fatal à la réputation de votre bien, qui s'établit rapidement, à la fois chez les acheteurs et dans les agences immobilières.

En effet, il est important de choisir un prix cohérent, qui reste identique, sinon stable, durant toute la durée de la commercialisation. Rien de plus alarmant pour un acquéreur potentiel de remarquer après 6 mois de commercialisation que le prix de mise en vente a baissé de 15%. Sachant que le coût de possession apparent du bien, dans l'esprit du grand-public, est le prix de revente future, moins le prix d'achat immédiat, l'acquéreur potentiel s'imaginera à votre place, pris au piège avec un bien invendable, n'en finissant pas de chuter de prix.

Tout délai de vente au delà du raisonnable est donc comparable à une augmentation du coût de possession apparent. Baisser les prix de mise en vente n'a que peu d'impact, la baisse ne faisant qu'augmenter le coût de possession apparent, tel qu'il est perçu du côté acheteur.

Dès le départ, votre prix doit être assez bien étudié pour permettre un rabais, mais uniquement durant la phase finale de négociation. Ainsi, vous ne perdrez jamais la face et pourrez donner l'illusion à l'acquéreur qu'il a réalisé une bonne affaire en obtenant une remise de 15% à 20%. L'acquéreur pourra alors se répandre dans les Forums de discussion sur le thème "Merveilleux, j'ai obtenu 20% de rabais" et maintenir l'illusion que la bulle immobilière existe encore.

Notre deuxième recommandation est d'être très discret concernant votre situation personnelle. Vous devez considérer toute information, vous concernant directement ou concernant votre famille, comme le point faible de votre armure. Sachant que 90% des visiteurs sont des chasseurs de prix bas et 10% des bizuths hypnotisés par les rumeurs véhiculées sur TF1 et M6, vous devez garder la plus grande discrétion sur la situation du marché, car toute information "sensible" (lire le chapitre Guide d'achat ) peut se retourner contre vous, une fois venu le temps des négociations.

Comme il est souvent difficile, à force de discussions, de garder secrète votre situation personnelle ou de ne pas décrire les tendances lourdes du marché, nous vous conseillons de vous créer des fiches d'acheteurs, avec un volet indiquant toute information communiquée, que ce soit par erreur ou volontairement.

Par exemple, si vous avez avoué que la gouttière fuyait, que les voisins étaient bruyants ou que le Syndic était endetté, prenez note de vos remarques De même, si à 200 mètres de votre habitation, vous avez indiqué qu'un champ de blé allait être viabilisé pour héberger un lot de 300 maisons, notez votre remarque. Avec l'habitude de prendre des notes, vous apprendrez à divulguer un minimum d'informations. Par contre, si l'on vous pose une question technique concernant l'état de votre habitation, fournissez une réponse ... technique, mais sans rentrer dans des considérations personnelles. Ne transmettez des informations que si on vous interroge.

Si la discrétion n'est pas dans votre nature, faites appel à un agent immobilier. Il est plus facile de conserver le silence avec une seule personne, l'agent immobilier, que de le faire avec une multitude d'acheteurs rodés par des mois de visites. Un des rôles de l'agent immobilier est d'établir une barrière d'anonymat entre vous et l'acheteur.

Ne transmettez aucune information sensible à l'agent immobilier, qui est un mercenaire, tantôt aux côtés du vendeur, tantôt aux côtés de l'acheteur. Si vous avouez vos difficultés à l'agent immobilier, il pourrait être le premier à utiliser ces connaissances pour faciliter la vente, pas toujours dans votre intérêt.

Notre troisième recommandation est de suivre avec beaucoup d'attention l'évolution de la vente de votre bien immobilier. Si le prix est correctement fixé, votre bien doit se vendre dans les trois mois. Au delà de cette limite, vous pouvez considérer que la réputation de votre bien est entachée et qu'il sera très difficile de le vendre.

Cependant, les agences proposent couramment des contrats de commercialisation en exclusivité d'une durée de 3 mois. En conséquence, confier votre bien en exclusivité à une seule agence est un risque certain, qui est comparable à un jeu de quitte ou double : soit votre bien se vend rapidement, en moins de trois mois, soit il est invendu et sa réputation est ternie.

Pour limiter les risques, nous recommandons la signature de contrats de commercialisation non-exclusifs. D'ailleurs, il n'est en rien dévalorisant de faire appel simultanément à un grand nombre d'agences. Les acheteurs comprennent rapidement que plus le bien est commercialisé, plus la concurrence est forte pour l'acquérir. En période de fin de bulle immobilière, vous devez tout faire pour préserver le mythe que l'acquéreur choisit l'acheteur parce qu'il est sympathique, et non l'inverse. Bien entendu, le prix de mise en vente doit être identique dans toutes les agences.

En outre, nous recommandons de conserver un rapport direct au marché, en tentant de commercialiser votre bien vous-même, par le biais de petites annonces. Dans cette approche, vous devez impérativement réaliser des photographies numériques de votre bien et les publier sur Internet. Sachant que les agences passent aussi des petites annonces, en comparant les photographies, les internautes comprendront immédiatement que le bien est également commercialisé en direct et qu'ils ont tout intérêt à un contact direct.

Afin d'éviter que l'agent immobilier ne passe dans le camp de l'acheteur et mène les négociations en son nom, vous pouvez fixer un prix de vente en direct égal aux prix de mise en vente en agence, moins la commission de l'agence. Un tel différentiel de prix est monnaie courante et ne souffre pas de dissonance cognitive, car l'acheteur comprend la raison du différentiel. Dans une telle situation, l'acheteur vous contactera en priorité et mènera directement les négociations avec vous.

Notre quatrième recommandation concerne la période des négociations.

Avant de débuter toute discussion concernant les prix, vous devez vous enquérir de la solvabilité de votre prospect. Tout comme une agence, vous devez lui demander copie de ses bulletins de salaire et calculer ses capacités d'investissement. Depuis que la capacité d'achat a diminué, il est courant que des dossiers de financement soient rejetés. Mieux vaut prévenir tout blocage et vérifier par vous-même la solvabilité de l'acquéreur. Dans cette approche, vous pourrez également connaître ses capacités réelles d'investissement, ce qui peut être bénéfique pour les deux parties.

Une fois entamées, les négociations doivent être les plus courtes possibles. Lors d'une négociation, prenez soin de respecter les convenances habituelles, qui consistent à noter par écrit le contenu de vos discussions, à ne pas vous tenir debout mais à être assis, de préférence autour d'une table, et à conserver une distance avec votre interlocuteur. Sans caricaturer, cette distance doit être physique (pas moins de 1 mètre) et audible (vouvoiement de préférence).

Les négociations les mieux réussies sont celles qui s'achèvent sur une impression de donnant-donnant. Dans cette optique, vous aurez économisé, durant toute la première phase de la commercialisation, des cartouches. La remise de prix doit être concédée au dernier moment et doit être suivie immédiatement d'une proposition ferme et écrite. Si le prospect revient à son domicile avec une promesse de baisse de prix, mais sans vous avoir fait de promesse écrite, vous pouvez considérer qu'il pourrait être tenté de faire baisser les prix au delà du raisonnable. Pour confirmer une promesse oracle d'achat, n'hésitez pas à prendre rendez-vous chez le notaire pour faire enregistrer une promesse de vente par écrit, immédiatement ou dans les quelques jours qui suivent. Les nuits portent conseil et ne jouent pas toujours en la faveur du vendeur. Vous devrez donc tout faire pour boucler la vente en un temps record, à partir de la promesse d'achat.

Notre dernière recommandation est de ne jamais sous-estimer la tâche qui vous attend.

En période de crise, la vente d'un bien immobilier peut tourner au cauchemar et peser sur votre vie personnelle et familiale. Egalement, vous ne devez jamais sous-estimer l'acheteur, qui est souvent un internaute de 25 à 35 ans, parfaitement au courant des tendances du marché, qui a lu les prévision économiques et s'est préparé à des négociations longues.

A notre avis, l'unique moyen d'enrayer le krach de l'immobilier, consiste à diffuser en temps réel des informations concernant le marché de l'immobilier, en utilisant les moyens les plus modernes.

Pour informer avec efficacité, nous conseillons de diffuser des photographies, des témoignages et des video. Si vous cherchez un bien immobilier, la création d'un blog est un moyen simple et efficace pour faire connaître votre avis sur le marché. Sachant qu'un blog peut recevoir 1.000 visites par jour, l'information de la baisse des prix est ensuite diffusée rapidement par bouche-à-oreille.

Pour information, vous pouvez visiter les sites référencés dans notre annuaire de blogs, mais il existe des centaines d'autres sites.

Egalement, nous conseillons d'étudier de prêt la question des "foncières". La question des foncières fera l'objet d'un chapitre complet, dont nous faisons un rapide résumé :

Les foncières sont des entreprises cotées en bourse, réalisant des investissements dans l'immobilier. A la fin de l'année 2004 et au début de l'année 2005, alors que les marchés mondiaux de l'immobilier chutaient, les cours de ces entreprises ont progressé très nettement.

La principale faiblesse de ses entreprises est d'être contraint à une surenchère permanente. Le mode de survie de ces entreprises est le suivant :

A partir d'un certain stade, les investisseurs historiques, les banques et les institutionnels, ne suivent plus et demandent des comptes. Parfois, certains investisseurs claquent la porte et revendent leurs participations au grand public.

On se trouve alors dans une situation similaire à celle de l'année 2000, où tout refus de financement pourrait provoquer la faillite d'un fleuron coté en bourse. La faillite d'une seule foncière pourrait déclencher un vent de panique, initié par les malheureux actionnaires individuels, découvrant qu'ils sont désormais seuls à assumer les pots cassés et que les banques se sont dégagées.

Si vous êtes actionnaire individuel d'une foncière, nous vous conseillons de vérifier que l'entreprise n'a pas réévalué la valeur des biens immobiliers, année après année, en fonction de prix suréalistes. Vous devez estimer la valeur de l'entreprise en fonction des prix d'acquisition et vérifier que ceux-ci sont compatibles avec les règles de gestion d'un "bon père de famille", c'est à dire qu'ils ne sont pas trop élevés.

Par exemple, étudiez les prix de Bruxelles ou de Berlin pour vous assurer que les prix d'Europe de l'Est n'ont pas été surévalués.

Les foncières sont au coeur du problème de la bulle immobilière. En cas de baisse des prix de l'immobilier, même de quelques pourcents, de nombreuses foncières pourraient produire des bilans négatifs. Presque automatiquement, ces entreprises seraient déclarées en cessation de paiement et liquidées.

Pour éviter une telle issue, mieux vaut se séparer immédiatment des actions des foncières, ce qui entraînera une chute des cours sur plusieurs mois, sans provoquer de krach immobilier. En conservant dans votre portefeuille des actions des foncières, vous prenez le risque d'être emporté par un vent de panique, en quelques heures, comme au temps de la nouvelle économie.

[ Rédaction en cours ... ]