Bulle Immobilière

JoE.

Je reviens en Ile de France en 2021.... WTF, c'est quoi ces prix ? La bulle immobilière à giga-gonflé. Je vois des prix à 6.250 Euros le m² dans mon coin du 92, alors que je pensais qu'on était à 4.250/4.500 €. Mais que s'est-il donc passé ici ? Les tonnes d'argent déversés après la crise du Covid-1...

JoE.

loué encore pour 4 ans, et qu'est ce que ça va donner comme prix en 2015 ??? Je suis revenu sur ce forum après de longs mois sans même y avoir pensé, vivant désormais à l'étranger. Voilà le type de réaction de tout bulleur qui attend le grand soir du jour où on rasera gratis. 2015 est passé et le p...

JoE.

Effectivement, cette attente de la baisse, de l'ultime moment où acheter est vaine... De mon point de vue. Il faut acheter quand on en a le besoin et si on le peut, sinon il faut attendre. Edmond James de Rothschild disait "Quand le sang coule dans la rue, il faut investir dans la pierre." Est-ce qu...

JoE.

sais tu ce qu'est advenu de l'appart du 2e etage en vente en septembre 2012 ? Le Criminel, l'appartement avait été vendu à 375 K€ (ou 380 K€ je sais plus) par l'institutionnel. Il l'avait "vidé" de son locataire qui avait des impayés suite à un jugement. Le prix depuis dans le coin a dû stagner com...

JoE.

(...) Mes plans optionnels à l'époque si je n'achetais pas ce bien risqué étaient : * attendre, attendre et continuer d'épargner. Encore que cet achat me permettait de continuer à épargner si pas trop d'impayés. * acheter du neuf pour profiter des PTZ+ et engraisser les promoteurs... * se barrer de...

JoE.

Tu vas attendre deux ans avant de bouger ??? Autre solution, il y a plusieurs niveaux de plafonds de ressources : - HLM/PLUS - PLS - PLI Les loyers sont un peu plus élevés sur les PLI par rapport aux PLS et les loyers des PLS sont supérieurs aux loyers de PLUS... Mais parfois on a la chance d'avoir ...

JoE.

Licorne, ce sont les revenus de N-2 qui sont souvent pris en compte, si je me rappelle bien.
Ils vous restent un chance si vous avez été augmentés ces deux dernières années.

JoE.

Ca ne m'intéresse pas l'IDF. Acheter une surface ridicule au milieu du béton, de la pollution, avec des transports qui sont de plus en plus blindés (particulièrement en petite couronne justement) - et cela va empirer -, une politique anti bagnole, des impôt locaux extravagants, une politique anti p...

JoE.

pourquoi parler de 2011 en 2014? Je parlais bien de mes recherches de 2005 à 2008 en 2011 alors... Je raconte juste un parcours dans ce monde de bulle. Il y en a autant que de membres du forum... Mon témoignage est simplement de dire qu'il faut garder son objectif en tête, bulle ou pas bulle, on ar...

JoE.

Le gosse qui avait 1 an, il en a onze maintenant, et on se serre toujours dans le deux pièces parce que "tu comprends, c'est la bulle immobilière, les prix vont se casser la gueule". Le gosse, la seule chose qu'il retient c'est que ses parents, ils ont dormi au salon pendant 10 ans à cause d'une hi...

JoE.

Bulle ou pas bulle, prix qui monte ou prix qui baisse, il y a autre chose à faire dans la vie que de penser à l'immobilier... Vraiment autre chose... Juste vivre quoi sans passer son temps à attendre le grand soir.... et c'est tout l'objet de ce forum.. je pense qu'il y a 2 catégorie de locataires ...

JoE.

Le gosse qui avait 1 an, il en a onze maintenant, et on se serre toujours dans le deux pièces parce que "tu comprends, c'est la bulle immobilière, les prix vont se casser la gueule". Le gosse, la seule chose qu'il retient c'est que ses parents, ils ont dormi au salon pendant 10 ans à cause d'une hi...

JoE.

3.700 Euros/m² à cet endroit là en BBC, c'est une affaire. Peu importe l'évolution des prix, tu ne peux pas perdre de l'argent. Ridicule Oui, j'avais acheté un appartement en Rez de Jardin dans une petite résidence d'une ville de la banlieue Ouest (St-Cloud-Marnes La Coquette-Garches-Vaucresson). J...

JoE.

pourquoi parler de 2011 en 2014? La "rat race", ce n'est pas un concept de Cédric Anicette? Non, CE N'EST PAS Cedric Anicette qui a inventé çà. C'est un concept qui vient des US popularisé par les livres de développement personnel sur le money management (ou personnal finance) notamment Robert Kiyo...

JoE.

Félicitations :!: :!: :!: Merci pour le récit et la chronologie Merci BS92_SAF, l'objet de mon récit est juste de dire que c'est possible d'arriver à ses fins, même en temps de bulle. Mais pour cela, il vaut mieux avoir une stratégie claire... Si tu lis bien j'écris ceci.. 2006 : Floppée d'appartem...

JoE.

Cris28, tu as fini par aménager à Nanterre ? Content de ton achat ? Je cherche des inputs sur le dévénir de cette partie de Nanterre. Je suis passé devant le WE dernier. C'est assez dense finalement. Ca a construit de partout sur cette avenue Hoche de Nanterre. Je revenais de temps en temps sur ce ...

JoE.

Cris28, tu as fini par aménager à Nanterre ?
Content de ton achat ?
Je cherche des inputs sur le dévénir de cette partie de Nanterre. Je suis passé devant le WE dernier. C'est assez dense finalement.

Ca a construit de partout sur cette avenue Hoche de Nanterre.

JoE.

2014 : La locataire de l'appart familial qu'on avait bidé à la casse décide de partir. Le loyer revient au prix de marché.! En théorie la nouvelle loi ALUR ne te permet pas d'augmenter comme tu veux le montant du loyer. La loi ALUR a prolongé cette interdiction jusqu'au 31 juillet 2014. Après c'est...

JoE.

2014 : La locataire de l'appart familial qu'on avait bidé à la casse décide de partir. Le loyer revient au prix de marché. Jackpot 2000. I'm a ouinner !!! De plus, j'ai un bon plan professionnel pour me casser de l'IDF et quitter cette plus grande prison à ciel ouvert d'Europe, où la bulle immobiliè...

JoE.

2013 : Un studio est à vendre au dessus du local commercial qu'on a acheté il y a deux ans. On craque, on achète : 9% de rendement bruts. On a donc après 10 ans d'attente réalisé coup sur coup trois acquisitions (2011, 2012 et 2013) dans un contexte de bulle... Tout vient à point à qui sait attendre...

JoE.

2011 : On regarde dans le neuf dans le 92 pour profiter du PTZ+. 93 m² à Bois-Colombes proche de la gare de Bécon se vend 480 KE, sans cave. God dam&#@ !! On passe notre tour, un tel achat nous enchaîne pour des années en Ile de France dont on veut se barrer d'ici quelques années... On signe la rése...

JoE.

De toute façon, le but n'est pas de le vendre. Rentabilité autour de 6% depuis l'achat. Si je le revendais maintenant, j'exploserais la rentabilité. Mais il vaut mieux le remettre nickel et le louer. J'encaisserai 1.600 E à 1.800 E par mois selon la qualité de la remise à neuf... Rente indexée vaut ...

JoE.

MOUAIS ! L'immobilier est un bien rival... Et tant que les gens auront besoin de se loger, et qu'il n'y aura pas pléthore d'offre, les prix baisseront lentement.... D'attendre la baisse sans regarder le marché avec le doigt sur la gâchette est une grave erreur amha ! Car le marché ne sera jamais au ...

JoE.

Petit update : bilan depuis l'achat. Locataire qui paie rubis sur l'ongle ! Ca valait le coup de prendre le risque... Différentiel entre loyer et crédit de 48 EUR devant se réduire cette année avec l'augmentation du loyer. Quasi pas de sortie de tréso tous les mois. Seuls les appels de charges trim...

JoE.

Depuis 2007, mon patrimoine a fait + 225 000€. Et vous ? Hector, quelle différence avec ma question "Quel net cash-flow face à la bulle" ? Le fait que tu intègres l'augmentation de valeur des biens immobiliers achetés pendant la bulle, ou que tu intègres le cash encaissé du fait d'avoir surfé sur l...

JoE.

- Projet plus précis depuis 6 ans. En tout cas épargne sérieuse depuis lors^^. - Épargne ~ + 50 k€ sur cette période. Merci, Toto78, c'est exactement ce que j'ai demandé. Slash33, je sais que l'épargne vient de bcp de choses, du mode de vie etc... Ce que je veux juste saisir, c'est ceci. Depuis la ...

JoE.

oui ça reste vague, moi j'ai choisi d'attendre et en fait j'ai même vraiment spéculé à la baisse (vendu et pas racheté), mais si j'étais resté, ma situation pro aurait stagné, donc faire la part des choses est quasi impossible, et la courbe d'évolution du patrimoine n'aiderait en rien vu la simulta...

JoE.

Réponse ou pas, j'espère au moins que beaucoup de gens se seront posés la question à travers ce post.... On dit souvent tous "mon apport grossit" (terme que je n'aime pas d'ailleurs, car c'est comme si la seule finalité de capital épargné n'était destiné qu'à être réduit à un apport pour un achat i...

JoE.

Comme je suis pauvre Il y a un biais de sélection parmi les personnes choisissant de s'exprimer sur ce sujet :) . Sans doute, biais de sélection alors... Celui qui veut s'exprimer explose les stats, celui qui choisit de ne rien dire est avec un montant net assez faible. Donc, les résultats ne voudr...

JoE.

- En attente depuis 5 ans 1/2 (comme le temps passe...). - Net cash-flow: EUR -16.000. Ca fait -250€/mois ça. :( Fabrizio, merci de ta concision. C 'est exactement ce que je demande : un état des lieux clair du bilan patrimonial net depuis la première date de report d'achat pour cause de bulle.. Ma...

JoE.

- En attente depuis 5 ans 1/2 (comme le temps passe...). - Net cash-flow: EUR -16.000. Ca fait -250€/mois ça. :( Fabrizio, merci de ta concision. C 'est exactement ce que je demande : un état des lieux clair du bilan patrimonial net depuis la première date de report d'achat pour cause de bulle. Il ...

JoE.

Je ne sais pas si ça répond à ta question mais Voici l'évolution de mon patrimoine. Cette progression provient de l'évolution de mes placements, mais aussi d'épargne. Je ne suis pas capable de dissocier les deux. Je précise aussi que ce patrimoine est à deux personnes. Locataires en idf. http://img...

JoE.

Où là Zola, là tu m'as achevé de détail.... Il y a de l'immobilier dans ton patrimoine, donc je ne sais pas si tu es locataire attendant la baisse qui investit ses billes en attendant ou bien proprio qui n'en a cure de cette bulle En fait ma question était plus précise. Faire le bilan patrimonial en...

JoE.

Je ne sais pas si ce sondage a déjà été fait sur le site. Sinon, il serait intéressant de faire un sondage de la position de non-portage qu'ont les locataires face à la bulle. Avec juste deux questions : * Depuis combien de temps est-on en situation d'attente face aux prix délirants ? * Quel est le ...

JoE.

Petit update : bilan depuis l'achat. Locataire qui paie rubis sur l'ongle ! Ca valait le coup de prendre le risque... Différentiel entre loyer et crédit de 48 EUR devant se réduire cette année avec l'augmentation du loyer. Quasi pas de sortie de tréso tous les mois. Seuls les appels de charges trime...

JoE.

Update. Un dernier appartement à vendre par le bailleur au 2e étage de la résidence. La même surface que celui que j'avais acheté. En vente à 380 K€ mais...vide. Ils ont été jusqu'au procès, ont sans doute expulsé le locataire et finalement le vendent au prix fort. Puisqu'il n'y a pas de frais d'age...

JoE.

Le montant du coût financier mensuel pour les grands appartements montre à suffisance qu'il y a bulle et rebulle. http://www.advalorem.com/pages/noctinvest%C2%AE.aspx Avec 25% d'apport, on est à un effort de EUR 1.200 à 2000 pour les grands appartements en région parisienne alors que le locataire es...

JoE.

Mary d'ici tu es dans quel département ? Un dpt de l' Île de France ?

JoE.

LA SUITE A VENIR... 2009 : Je loupe un 93 m² route de Gallardon à Sèvres vendu à 190 K€ libérable en 2013, dégoûté car arrivé trop tard lors de la fin de la vente à la découpe... Disgusted !! 2009 : Observe des appartements vendus occupés Passage Saillenfait à Créteil, 170 K€ pour 75 m². La distanc...

JoE.

Dernier update : pour la dette locative, j'ai même reçu en bonus tout le loyer de mai et la fraction de dette locative payée en mai. Il ne restait que 400 et quelques euros, 200 et quelques euros me seront payés en juin (chq déjà in my pocket), 200 en juillet. Et la dette sera éteinte ! Cette dette ...

JoE.

Le prix au m² ne veut rien dire pour les surfaces commerciales. La question à se poser c'est combien Monoprix paie-t-il de loyer et quelle est la durée de bail restant à courir ? Combien paie le Virgin ? Si tu encaisse 25 M€ de loyer par an, on est à 5% même avec un prix de 500 M€. Sur l'immobilier ...

JoE.

C'est enfin signé, 5 mois après la signature de la promesse de vente ! La dette qui était de 3750 € en gros trois mois de loyer non payés sur 3 ans au début de la procédure judiciaire est passée à 398 € en mai. Et je toucherais le dernier solde de 398 € le premier mois, soit un loyer bonifié la prem...

JoE.

RoneArie a écrit :Quelle banque? moi: LCL

Idem, LCL aussi.
Leur service risques a mis le paquet sur les garanties et sécurités en 2012...
20% sinon rien !

JoE.

Cash is king en période de crise. € 1.5 m, il n'y a pas bcp de ménages qui ont ça sous la main en cash et dispo de suite... Et m...., ils empêchent le marché de baisser encore plus en achetant maintenant !! Alors qu'ils ont largement les moyens d'attendre... Cette crise immobilière va durer le temps...

JoE.

La signature devrait se faire bientôt.... Finalement, pas de préemption de la locataire, pas de préemption de la Mairie. Elément cocasse sur le financement. Au début de mes tractations (novembre 2011), les banques prêtaient à 25 ans avec un apport à quasi zéro (5%) hors frais de notaires... Désormai...

JoE.

J'ai aussi eu un cas assez bizarre pour l'achat d'un petit local commercial à Orléans. Le banquier me dit qu'il ne finance qu'à partir de 75 K€ et donc que le bien, avec ses 40 K€ de prix payé n'est pas assez cher. On va quand même pas dépenser si peu se dit-il... RonArie, penses à la SCI à l'IS pou...

JoE.

Je confirme, 20% demandé par ma banque hors frais de notaire aussi pour un achat de locatif en cours et maxi 15 ans. C'est *** parce que la première simulation faite pour le même bien, au moment où je prospectais en fin octobre la banque se limitait à 5% hors frais de notaire.... Les banques ont ser...

JoE.

LA SUITE... 2005 : 77 m² à Colombes d'estienne d'orves/église 256 KE. On est en face de HLM. Ca me semble déjà cher. L'AI me dit : "Ah bon, vous cherchez pour 200 K€ un 4 pièces à Colombes ? Ah non, Monsieur, c'est pas possible. Ca n'existe plus.." J'aime bcp la certitude des agents immobiliers pré-...

JoE.

300 K pour moins de 30 m² !!!! :shock: :shock: :shock: :shock: :shock: :oops: :oops: :oops: Tu aurais pu voir les apparts vendus déjà loués par les institutionnels rantanplan. Je suis sûr qu'en attendant 3 ou 4 ans que l'appartement se libère, tu aurais payé 25% moins cher.... Mais, si tu as les moy...

JoE.

Dire que c'est avec l'argent de nos impôts à tous que de tels m**** arrivent à se vendre à des pigeons !!! Il y a des moments où tu te demandes, comme disait Coluche... En plus, on parle d'effort d'épargne mais ce que certains oublient c'est que le flux de trésorerie est effort d'épargne + cash qui ...

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