Bulle Immobilière

Cyber-PAPY

Bonjour

Je ne viens pas souvent, mais les grands Mages se sont bien trompés

Jean Michel POURE en 2006 : Moins 50% par an dès l'an prochain
FRIGGIT : Retour rapide des prix de l'immobilier dans le tunnel

Comme quoi il n'est pas simple de lire dans les chiffres.

Cyber-PAPY

je pense qu'il est compliqué aujourd'hui de trouver de l'immo pro à 9% brut. Chaque zone a ses particularités. Cela dépend de très nombreux facteurs et du type de locaux. Les bureaux rapportent en moyenne plus que les locaux d'activité qui rapportent eux même plus que les entrepôts. Les frais d'ent...

Cyber-PAPY

J'avoue ne pas comprendre votre argumentation Des rendements à 9 % net avant impôt se trouvent aisément dans l'immobilier industriel. Si je reprend votre calcul et fait un financement à 85% par emprunt bancaire au lieu de 70% le rendement serait le double en pourcentage par rapport à mon apport pers...

Cyber-PAPY

Donc le " Non " n'est pas adapté: Ma proposition est possible. Il y en a d'autres c'est vrai mais qui comportent d'autres risques. La volatilité boursière est d'un tout autre niveau que celle de l'immobilier. Je vous laisse le soin de la quantifier Je n'ai d'ailleurs pas manqué de signaler dans mon ...

Cyber-PAPY

:idea: La solution existe pourtant : :idea: Il suffit d'acheter ailleurs et de louer un bien un peu plus rentable. non, il suffit de trouver un placement plus rentable (bourse y compris) 1) Je ne comprend pas le " Non" ensuite 2) Bravo de citer la Bourse comme option pour écrire quelque lignes plus...

Cyber-PAPY

Je n'ai pas peur pour moi, j'ai tout simplement peur pour les jeunes que l'on pousse à acheter. Ce n'est pas drôle lorsqu'on se retrouve à avoir une maison dont la valeur ne peut plus couvrir sa dette. s'endetter pour acheter de l'immobilier c'est jouer avec de l'effet levier. C'est très dangereux ...

Cyber-PAPY

Vu que cette période en IDF risque de durée un certain temps, je ne vois pas comment louer ad vitam aeternam peut être bénéfique :idea: La solution existe pourtant : :idea: Il suffit d'acheter ailleurs et de louer un bien un peu plus rentable. Avec le loyer perçu, on paye son loyer parisien. Si on ...

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Bonjour monsieur Candelier. J'ai découvert hier votre blog et l'intéressante étude sur le ratio Prix/Loyer moyen des logements anciens. J'avais fait une étude similaire en 2004 lorsque Jacques Friggit avait mis en ligne ses fichiers Excel des séries longues des différents indices. On en retrouve des...

Cyber-PAPY

Le marché actuel de la relocation est un peu en berne. Sur Cergy il est difficile d'obtenir un rendement de plus de 10% net avant impôt Plus généralement c'est 9% Compte tenu des taux d'intérêts inférieurs à 2% , cela laisse encore une forte marge pour la prime de risque. Il y a une vingtaine d'anné...

Cyber-PAPY

Pronostiquer une hausse ou une baisse n'a guère plus de sens sur le plan statistique que de parier sur "Pile " ou " face" ( à mon humble avis) Ce qui est important et insuffisamment développé, c'est la stratégie à mettre en oeuvre pour ne pas être broyé par la machine. Celui qui a payé 20 000 euros ...

Cyber-PAPY

Il decalle de quelques jours la signature du compromis et basta..ca se fait sans soucis. Décaler un délai nécessite l'approbation du vendeur. Rien ne garantit que celui ci sera d'accord. Il peut entre temps avoir reçu une autre offre plus alléchante . Mais je pense que le problème n'est pas là . Je...

Cyber-PAPY

Une fois encore, je vous affirme qu'il n'y a aucun risque.
Toutefois, je ne vous oblige pas à me croire sur parole
Un simple coup de fil au notaire aurait été plus rapide (et plus sûr) qu'une question sur un forum

Cyber-PAPY

Il me semblait, au contraire, que la vente était soumise à l'obtention du crédit dans les délais ; autrement dit : si il n'y a pas de crédit dans le temps imparti, la vente est annulée. Vous inversez l'ordre des facteurs (et je suis formel là dessus) : L'acheteur ne PEUT se libérer sans pénalité qu...

Cyber-PAPY

je crois qu'il est parti. Pas connu... Vous vous êtes croisés: il est parti en 2013 Un personnage extrêmement intéressant mais, à mon avis, trop binaire: Pour lui tout était fait pour nous tromper et tout l'immobilier allait baisser de 50% l'an prochain ( Je caricature) Je lui opposais une logique ...

Cyber-PAPY

Jeffrey a écrit :Il fallait commencer par cela, je suis d'accord avec vous.

Je l'ai pourtant tenté il y a longtemps Cf:
viewtopic.php?f=170&t=76536

Cyber-PAPY

soit vous dites "j'ai eu raison au moment T-10, je vous l'avais dit" et là personne n'en a rien à secouer. Si on part dans cette direction, on pourrait d'ailleurs s'amuser ironiquement de votre niveau d'estime perso. Si vous pouviez lire ce qu'un certain JMP écrivait sur moi à cette période, vous c...

Cyber-PAPY

Je préfère supposer que vous aviez une information utile à partager. Est-ce le cas ? C'est effectivement le cas, mais je crains qu'elle passe mal tant le terrain est labouré : Ce qui est important c'est de gérer le Risque . La baisse de l'immobilier n'est pas une certitude comme c'est répété à l'en...

Cyber-PAPY

SI ( et seulement SI ) il est sûr de pouvoir financer sans emprunter il n'y a aucun risque.
Il lui restera ainsi plusieurs semaines pour finaliser son emprunt

Cyber-PAPY

eh bien tu vois, c'est exactement de ce risque que nous avons essayé de prévenir en faisant ce forum, avec le succès que l'on sait. Tu ne sais donc pas que l'immobilier ne peut pas baisser ? :wink: C'est une intention louable et je connaissais le risque bien avant que JMP s'en aperçoive. Mais il fa...

Cyber-PAPY

l'objet du forum n'est pas nécessairement que de parler immo en termes d'investissements. ( même si c'est un sujet intéressant et utile pour d'autres) Je n'avais pas eu l'intention ( ni même l'impression) de parler en termes d'investissement dans ce post. La faillite personnelle peut se produire po...

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un autre qui aurait acheté de l'or en 1972 et l'aurait revendu au pic il y a un an. La date dans votre exemple est mal choisie : Celui qui aurait acheté de l'or en 72 n'aurait guère fait que conserver son pouvoir d'achat en le revendant l 'an passé C'était déjà tard et il avait perdu par rapport au...

Cyber-PAPY

que penses tu de l'avenir immobilier de la France par rapport aux tarifs ? ça va se casser les dents, ça va se maintenir, les prix vont encore grimper vers le ciel sur Paris et RP , selon toi ? :lol: Je n'ai pas de boule de cristal ( et même si j'en avais une , je ne croirais pas aveuglément ses av...

Cyber-PAPY

avez vous cotisé à une caisse de retraite ? Etes vous obligé de continuer votre activité de bailleur pour subsister, ou pouvez vous vous autoriser à partir en retraite ? C'est une question fort pertinente. J'ai fait le choix de ne pas cotiser. J'ai parié que je ferais mieux que les fonds de retrait...

Cyber-PAPY

Si vous y regardez de près, le "propriétaire" a donné à son banquier une privilège extraordinaire : Celui de prêteur de deniers.
S'il ne paye pas, on le met dehors.
Juste comme un locataire qui ne paye pas son loyer ( et parfois même plus facilement)

Cyber-PAPY

Contrairement a ce que semble indiquer le titre de cette file, je n'ai pas attendu 2006 pour me mettre à l'immobilier.
J'y suis entré en 1972.
Je ne vis que de cela depuis 1995
Je suis passé à l'immobilier industriel locatif en 1998.
J'ai vendu mon dernier appartement en juin 2006.

Cyber-PAPY

Jeffrey a écrit :c'est pas mon truc de payer un loyer. Je préfère être proprio.

Bien peu de gens possèdent réellement leurs biens
La plupart ont acheté à crédit.
Ils sont donc locataires de leur banquier.

Cyber-PAPY

Pour vous consoler , pensez que le potentiel de baisse du cours est limité à 100% alors que le potentiel de hausse est infini.

Cyber-PAPY

D'accord, mais vous parlez alors d'une activité professionnelle, pas d'un bailleur particulier j'imagine. Dans ce cas, vous avez raison, mais ce n'est pas vous qui détenez le bien, c'est la société; Vous n'en avez pas le même usage, et n'êtes pas soumis aux mêmes obligations. Un particulier peut pa...

Cyber-PAPY

ça veut dire quoi "l'équivalent de 100 000€" ? Si vous l'achetez 100K€ et le revendez 100K€, il n'y a pas de plus value. Si :) Pour le fisc, un local industriel acquis par une société soumise à l'IS perd environ 4% de sa valeur chaque année. donc au bout de 25 ans sa valeur comptable est nulle. La ...

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Dans ce cas, la situation est légèrement différente. Un bien acheté l'équivalent de 100 000 euros en 1980 est considéré comme fiscalement amorti Si on le revend aujourd'hui 100 000 euros ( c'est à dire exactement son prix d'achat) le prix de vente sera amputé de plus de la moitié par la plus-value l...

Cyber-PAPY

L'exonération de plus-value concerne essentiellement les bien gérés en nom propre. Pour ceux qui sont détenus en SCI soumise à l'IS, il n'y a pas de limite dans le temps . On paye la plus-value même cent ans après l'achat et sur 100% du prix de vente. :twisted: On donne alors plus de la moitié du pr...

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Certains ont eu la dent un peu dure pour le gentil Gaooo mais finalement la conclusion me plait bien : Donc on reste en location, et on se donne une année pour migrer nos jobs, en province. J'ai une option complémentaire qui n'a je crois pas été évoquée: Achetez à crédit un petit local d'activités d...

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Pas sûr que la bourse ait offert de tels rendements sur la période... On avait parfois aussi bien et même mieux mais avec un risque nettement plus important. On a même assisté à une période où les taux à court terme étaient supérieurs aux taux à moyen et long terme Les SICAV de trésorerie rapportai...

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C'est amusant de relire près de dix ans plus tard ce que certains disaient de vous. C'est aussi gratifiant de voir que ce que l'on annonçait s'efforcer de faire s'est finalement réalisé. Bien peu de ceux qui fréquentent aujourd'hui ce forum se souviennent de cette période. Pour ceux qui veulent conn...

Cyber-PAPY

Merci de ce conseil bien documenté.

Cyber-PAPY

D'une manière statistique l'entretien d'une maison individuelle coute entre 0,5 à 1% de la valeur de la maison ( enlevez le prix du terrain ) Le montant du loyer c'est toujours en moyenne 5% du prix de la maison et du terrain. C'est possible, je viens de calculer pour l'appartement parisien que j'o...

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Suricate a écrit :
Cyber-PAPY a écrit :D'une manière statistique l'entretien d'une maison individuelle coute entre 0,5 à 1% de la valeur de la maison ( enlevez le prix du terrain )
Source ?

Une étude personnelle faite il y a une vingtaine d'années.
La fourchette est suffisamment large pour que cela reste d'actualité.

Cyber-PAPY

Voici un bilan des mes 2 SCPI sur 6 ans (+ estimation pour 2013). http://img803.imageshack.us/img803/3751/scpi.jpg Je ne comprend pas ben pourquoi les revenus baissent régulièrement sur Novapierre (à chaque trimestre ?) pour remonter brutalement . Habituellement les revenus sont fixes sur toute l'a...

Cyber-PAPY

Moi je suis satisfait :
2013 sera en hausse de 4,58% net par rapport à 2012
2012 était déjà à 5,01% au dessus de 2012

Le tout combiné à une inflation faible , la vie est belle.

Cyber-PAPY

Je n'ai pas dit qu'être propriétaire était mauvais ou moins bien, je dis juste que ce n'est pas gratuit. Tout à fait et cela se chiffre. D'une manière statistique l'entretien d'une maison individuelle coute entre 0,5 à 1% de la valeur de la maison ( enlevez le prix du terrain ) Le montant du loyer ...

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BulleDog a écrit :-40%, j'entends ça depuis 2005.

Moi c'est depuis 2002 que j'entends cela .

Un certain JMP annonçait même avec moultes vociférations -50% l'an à partir de 2004 sur le forum de Boursorama.
Comme quoi on peut être très diplômé et se tromper lourdement.

Cyber-PAPY

jeanravin a écrit : d'un coté on insinue que le krack va arriver, de l'autre qu'il n'y a aucun risque...va comprendre ???

Prédire une chose et son contraire est une méthode qui permet d'affirmer après coup " Je vous l'avais bien dit"

Cyber-PAPY

Alléger la fiscalité , en France, consiste à diminuer un impôt pour en créer un autre plus important. L'impôt sur le revenu a été " allégé" Mais Roccard a créé la CSG. Parti de 1 % on atteint les 13 % vingt ans après. On est prsque leader mondiaux dans la taxation. http://upload.wikimedia.org/wikip...

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Cyber-PAPY

C'est marrant cette tendance que vous avez à ramener toute discussion à cette opposition propriétaire / Locataire. Je parle d'une ingérence ridicule du gouvernement a vouloir changer constamment les règles du jeu L'immobilier est un domaine où les décisions des investisseurs se font sur des durées q...

Cyber-PAPY

C'est pour cela que je pense que c'est une bêtise et un effet d'annonce supplémentaire. Tout comme l'avait été le précédent IRL qui créait un indice supplémentaire en générant une moyenne mobile sur trois mois. Que de millions d'euros gaspillés par nos politiques pour attacher leur nom à une loi et ...

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Le loyer est à peu près indexé sur l'indice de la construction Plus depuis la réforme de l'IRL. J'étais certain qu'il y en aurait un pour écrire cela. C'est pourquoi j'ai pris cette précaution en omettant ces dernières années. Maintenant si on veut la précision il faut reconnaître que la modificati...

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Puisque tarbouif compare le rendement d'un placement financier avec l'immobilier, et que l'inflation est la meme pour les deux, n'est ce pas plus simple de ne pas en tenir compte dans ce cas-la ? Plus exactement il compare un placement à un loyer Le loyer est à peu près indexé sur l'indice de la co...

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Pourquoi au-dessus de l'inflation ? Dans ce cas, il faut aussi estimer qu'en cas de stagnation de l'immo on perd aussi l'inflation x la valeur de la maison, et si ca baisse il faut encore la rajouter. Un placement sur le long terme ne se conçoit que en valeur déflatée. ( c'est à dire Inflation dédu...

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L'inflation telle qu'elle est définie par l'INSEE:
L'augmentation du prix de vente de certains articles biens et services dûment identifiés

en voici l'historique:
http://france-inflation.com/inflation-depuis-1901.php

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