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par Vincent92
19 avr. 2019, 07:49
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

Enfin, il y a aussi je pense de plus en plus de personnes qui au contraire se mettent un objectif de rente pour avoir une liberté d'arreter de bosser si le besoin s'en ressent Il faut voir combien ils gagnent et combien ils veulent de rente. Moi je parlais de personnes à 10-20k€/mois qui ont pour o...
par Vincent92
18 avr. 2019, 19:42
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Sujet : À Paris, le nombre de cambriolages en forte hausse
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Re: À Paris, le nombre de cambriolages en forte hausse

Maintenant c'est devenu une ville réservé pour l'élite des 1% et le reste ressemble de plus en plus à une mégalopole du tiers monde. Les classes moyennes ont disparu et sont toutes parties en banlieue. C'est un peu exagéré (je dirais l'élite des 5% et pas 1%) mais ce n'est hélas pas loin de réalité...
par Vincent92
18 avr. 2019, 17:26
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

N'importe quoi. Un "haut cadre de la finance", c'est mini 150k€ bruts/an. 150k brut ça fait grosso merdo 10k net par mois avec un peu d'optimisation fiscale… s'il te faut gagner 4x le montant, tu peux donc louer pour 2500 (allez soyons fous 3300) par mois.. A 30 euros du m2 t'as le droit à entre 80...
par Vincent92
18 avr. 2019, 17:21
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

Si tu n'as plus toutes les classes sociales dans une ville comme Paris, c'est la mort de cette ville. Il ne faut pas penser qu'à sa PV ;) Va dire ça à la mairie de Paris parce que c'est pourtant vraiment exactement ce qu'elle fait avec son objectif de 30% de HLM (donc ~50% du parc locatif) et ces s...
par Vincent92
18 avr. 2019, 16:03
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

C'est simple, j'éxagère un peu, les hauts cadres de la finance de 2019 logent dans des chambres de bonnes de 1860 qui n'ont jamais été entretenues. N'importe quoi. Un "haut cadre de la finance", c'est mini 150k€ bruts/an. 150k brut ça fait grosso merdo 10k net par mois avec un peu d'optimisation fi...
par Vincent92
18 avr. 2019, 14:32
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

Oublions 1999 la hausse à partir de 2015 ne sera jamais la même que celle qui a eu lieu entre 1999 et 2015. Meme londres ça commence à baisser... ce qui montre bien qu'il y a bien un plafond de verre difficile à franchir. Vous avez vu les prix de londres? 2016 : 18 000 GBP , maintenant 13500 GBP......
par Vincent92
18 avr. 2019, 10:42
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

Et c’est faux pour le 12 en moyenne un 32 c’est 300-320 000 euros. 400K c’est avec une plus grosse surface ou du neuf ou alors un bien qui a quelque chose d’exceptionnel . Voilà un 33 m2 à 400k€, dans l'ancien et qui n'a rien d'exceptionnel (1er étage et vis-à-vis), justement dans le quartier bel-A...
par Vincent92
18 avr. 2019, 10:11
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...a pr

Sauf que ton appart a 500K, son loyer il sera toujours decorrelé de façon drastique par rapport à ton crédit. Le loyer ne va pas prendre 50% lui aussi ! Ca dépend essentiellement de l'inflation salariale, du profil des potentiels locataires et des règles (politiques) en vigueur. Sur 20 ans, ça peut...
par Vincent92
17 avr. 2019, 22:51
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

Je ne défends pas l'immobilier parisien. Je te dis juste que ta position me semble beaucoup trop tranchée (et tu as l'air beaucoup trop sûr de ce qui va être un bon placement ces 20 prochaines années). Tu pourras te moquer des bailleurs parisiens s'ils se font vraiment rouler. Pour le moment, ce n'e...
par Vincent92
17 avr. 2019, 22:26
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

Et si vous preniez une SCPI à un rendement de 4-5% , je pense que le gain à 20 ans serait exactement le meme que pour votre logement :D Et si elle en prenait une à 10% de rendement le rendement serait encore meilleur :D :lol: Les scpi à 5% quasi net ne manquent pas.. Novapierre allemagne Pervial sa...
par Vincent92
17 avr. 2019, 22:17
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

Et si vous preniez une SCPI à un rendement de 4-5% , je pense que le gain à 20 ans serait exactement le meme que pour votre logement :D Et si elle en prenait une à 10% de rendement (pas possible de savoir le rendement à l'avance d'un bien en propre mais le rendement d'une SCPI sur 20 ans, il a aucu...
par Vincent92
17 avr. 2019, 13:41
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Sujet : La fin des petits bailleurs privés
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Re: La fin des petits bailleurs privés

Je ne suis pas convaincu que ca puisse se faire à cout fiscal nul sans renoncer à toute forme de politique d amélioration de l habitat.Pour faire baisser le cout de la construction il faut baisser la qualité du bâti. Ou utiliser du foncier moins cher. Il y a une France en dehors des grandes métropo...
par Vincent92
17 avr. 2019, 12:38
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Sujet : La fin des petits bailleurs privés
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Re: La fin des petits bailleurs privés

Je ne suis pas convaincu que ca puisse se faire à cout fiscal nul sans renoncer à toute forme de politique d amélioration de l habitat.Pour faire baisser le cout de la construction il faut baisser la qualité du bâti. Ou utiliser du foncier moins cher. Il y a une France en dehors des grandes métropo...
par Vincent92
16 avr. 2019, 13:47
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Sujet : Achat 2021/ IDF
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Re: Achat 2021/ IDF

Ce sera sur Montgeron finalement.. dans le quartier Sud en limite de Yerres donc.. C est pas qu on est pressé mais cette maison a un bon rapport qualité prix et correspond vraiment a ce qu on cherche au niveau superficie. TF pas donné a 2400e mais le mode de chauffage est pas mal. Gaz de ville + ch...
par Vincent92
15 avr. 2019, 12:23
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Sujet : renégociation prêt immo besoin de conseil
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Re: renégociation prêt immo besoin de conseil

krachboom a écrit :Aucune pénalité en cas de remboursement anticipé (négo lors du prêt)
Quelle est la mention qui apparaît sur ton contrat?
par Vincent92
15 avr. 2019, 12:12
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Sujet : Achat 2021/ IDF
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Re: Achat 2021/ IDF

Ptain 400ke.. le truc de pauvre :mrgreen: Ça fait du 90 m2 avec un petit jardin dans ton coin ? Plus puisqu'il dit qu'il gagnerait 40m2 habitable. Une maison au alentour de Yerres? Vu que c'est gpzzzz, je dirais que tant qu'il n'a pas vraiment signé, rien n'est fait. Il peut encore se rétracter 8)
par Vincent92
14 avr. 2019, 17:10
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

Suite à mon message d'il y a quelques jours, j'ai clairement décidé de ne pas investir à Paris dans du locatif :D Peut être qu'en 2030 quand les prix au m2 auront atteint les 20 000 euros je m'en mordrais les doigts.. mais bon. Trop de stresse, trop de risques, trop de cout "cachés" et moins cachés...
par Vincent92
12 avr. 2019, 16:45
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Sujet : classes moyennes - grands perdants de la mondialisation ?
Réponses : 43
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Re: classes moyennes - grands perdants de la mondialisation ?

Déjà, comment les classes moyennes sont-elles définies du point de vue du revenu ? Je lance ma définition: déciles 3 à 9 (excluant donc les déciles 1 et 2, les plus pauvres, et 10 les plus riches). (Patrimoine net + revenu mensuel net après impôts x 300) x coefficient correcteur local (*) On déduit...
par Vincent92
12 avr. 2019, 14:56
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Sujet : Evolution Taux d'intérêt 2018 - 2022
Réponses : 24
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Re: Evolution Taux d'intérêt 2018 - 2022

Vu un prêt à 0,90% sur 20 ans (chez HSBC) pour un couple de jeunes cadres lambda (donc pas de salaires de folie). Il faut voir ce que tu appelles "couple de jeunes cadres lambda (donc pas de salaires de folie)." Il y a une barrière autour de 6-7k€/mois en général. Par exemple, en faisant rapidement...
par Vincent92
12 avr. 2019, 10:46
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Sujet : Bourse: à quand les 4000 pts ?
Réponses : 2478
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Re: Bourse: à quand les 4000 pts ?

moinsdewatt a écrit :
11 avr. 2019, 19:27
nouveaux records annuels à 5.485 au final (après un long plafonnement sous 5.495).
Il me semblait que le CAC 40 était à plus de 5600 il y a environs un an (et il a déjà été à plus de 6000).
C'est donc du mal à comprendre cette affirmation.
par Vincent92
12 avr. 2019, 10:21
Forum : Economie et finances
Sujet : classes moyennes - grands perdants de la mondialisation ?
Réponses : 43
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Re: classes moyennes - grands perdants de la mondialisation ?

Déjà, comment les classes moyennes sont-elles définies du point de vue du revenu ? Je lance ma définition: déciles 3 à 9 (excluant donc les déciles 1 et 2, les plus pauvres, et 10 les plus riches). (Patrimoine net + revenu mensuel net après impôts x 300) x coefficient correcteur local (*) On déduit...
par Vincent92
12 avr. 2019, 07:29
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Sujet : Evolution Taux d'intérêt 2018 - 2022
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Re: Evolution Taux d'intérêt 2018 - 2022

parpayou a écrit :
11 avr. 2019, 21:30
Meluche a voté pour la vente d'ADP en même temps :mrgreen:
Sénilité sans doute. Pas facile d'appuyer sur le bon bouton.
par Vincent92
10 avr. 2019, 11:46
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Sujet : Les 1000 myards d'Amazon
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Re: Les 1000 myards d'Amazon

Mais non ! Si c'était évident, il en irait de même dans les pays voisins. Or, ce n’est pas le cas ! L'Allemagne, les Pays-bas, même l'Angleterre par exemple se portent plutôt bien. En Allemagne, l’augmentation des salaires record dans le secteur public Les 2,3 millions de salariés des services publ...
par Vincent92
10 avr. 2019, 09:52
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Sujet : Les 1000 myards d'Amazon
Réponses : 217
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Re: Les 1000 myards d'Amazon

Les travailleurs ont vu leurs revenus augmenter régulièrement chaque année ! (certes, moins que les 1% de plus riches, mais augmenter quand même !). Ca ne veut rien dire. Si l'inflation est de 1,5% et que l'augmentation des revenus est de 1,5% tu peux t'offrir la même chose qu'avant. Le rapport (de...
par Vincent92
09 avr. 2019, 21:54
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Sujet : A Paris, les « riches » locataires de HLM refusent de payer leurs loyers revus à la hausse
Réponses : 71
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Re: A Paris, les « riches » locataires de HLM refusent de payer leurs loyers revus à la hausse

compte tenu sa situation" elle a 77 ans, il lui reste statistiquement 5 ans à vivre. C'est le moment de l'expulser ? :P Et à 85 ans, elle sera statistiquement morte ? Il lui reste 13 ans d'espérance de vie, pas 5. À l’Ehpad la vioque ! :twisted: C'est ce qu'on considère dans le cadre d'un viager (l...
par Vincent92
08 avr. 2019, 16:10
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Sujet : Les Allemands se mobilisent contre "la folie des loyers"
Réponses : 21
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Re: Les Allemands se mobilisent contre "la folie des loyers"

J’ai trouvé ça , ça date de 2012 mais ça donne une idée des villes allemandes comparé à la France Ben c'est pas bien compliqué. Tu as un peu plus de 5 ans là soit la moitié de la hausse actée et il te manque la moitié de la hausse future. Donc en estimation grosse louche le m² à Berlin est dans les...
par Vincent92
08 avr. 2019, 15:29
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Sujet : Les 1000 myards d'Amazon
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Re: Les 1000 myards d'Amazon

Tu raconte la fable facile du "si y-a un gagnant c'est qu'il y a des perdants" je te garantis que s'ils payaient mieux leur salariés ou vendaient moins cher ou rémunéraient mieux leurs actionnaires ou n'échappaient pas à l'impot, il resterait moins de sous-sous pour Jeff. je te garantis également q...
par Vincent92
08 avr. 2019, 15:00
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Sujet : Les 1000 myards d'Amazon
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Re: Les 1000 myards d'Amazon

36 milliards pour sa contribution au mieux du niveau d'une gouvernante c'est plutôt pas mal. proportionnel à ce que gagne son épicier international (tendance bandit spécialiste en évasion fiscale) de mari, rien de choquant. Bien sûr, on peut aussi connaitre les limites des etres humains et trouver ...
par Vincent92
08 avr. 2019, 13:50
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Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

On notera que le topic est antérieure à la naissance de bulle-immo... Et que seul ceux qui ont voté "Obiwan Kenobi" n'ont pas eu tord (l'auteur était tellement convaincu qu'il pouvait connaitre l'avenir qu'on ne pouvait même pas voter : "il n'y a pas de bulle", "il n'y aura pas de krach en région p...
par Vincent92
08 avr. 2019, 12:58
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Sujet : Les Allemands se mobilisent contre "la folie des loyers"
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Re: Les Allemands se mobilisent contre "la folie des loyers"

Les loyers sont plus faibles en moyenne en Allemagne, là dessus aucun doute. Comme tu l'as dit, ils ont moins de problème de foncier (pas la même distribution de l'emplois notamment). Mais je pense que c'est ni la seule ni la principale raison. On peut aussi penser à la politique égalitariste/de red...
par Vincent92
08 avr. 2019, 12:08
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Sujet : Les Allemands se mobilisent contre "la folie des loyers"
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Re: Les Allemands se mobilisent contre "la folie des loyers"

Oui mais Munich c’est le centre de tout, en culture etc. C’est bien plus proche de paris en terme de possibilités que Lyon ou autre ville équivalente. Il ont un taux de chômage dérisoire à Munich De toute facon, on ne peut pas comparer Paris ou Londres qui concentrent tout (capital touristique, éco...
par Vincent92
08 avr. 2019, 11:08
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Sujet : Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb
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Re: Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb

Non, c'est logique. Le marché immobilier est un marché de gré en gré avec une offre et une demande. Si tu diminues l'offre ca fait forcément augmenter les prix. Si ton point est que l'environnement se dégrade et que donc c'est moins intéressant de vivre à Paris, tu as raison. C'est un facteur baiss...
par Vincent92
08 avr. 2019, 10:46
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Sujet : Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb
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Re: Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb

Ces ambitions c'est 30% d'HLM remplis de pauvres (sinon c'est surloyer) et donc une diminution du foncier privé (ce qui entraîne en renchérissement du foncier). Bref, si tu fais partie de la classe moyenne, elle ne prend même plus la peine de mettre de la vaseline. De toute façon, ce n'est un secre...
par Vincent92
08 avr. 2019, 10:35
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Sujet : Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb
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Re: Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb

Tu as bien choisi ton pseudo :lol: :lol: je suis volontairement sur la réserve ; ) mais que veux-tu dire ? Je ne connais pas forcément bien ses ambitions sur le sujet Ces ambitions c'est 30% d'HLM remplis de pauvres (sinon c'est surloyer) et donc une diminution du foncier privé (ce qui entraîne en ...
par Vincent92
08 avr. 2019, 10:28
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Sujet : Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb
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Re: Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb

les partisans de l'éclatement de la bulle dont je fais partie devraient militer pour Anne Hidalgo : elle fait n'importe quoi et veut mettre de plus en plus de hlm pour se faire réélire, donc faire se côtoyer toujours plus de pauvres et riches/riches-wannabe, cela peut permettre de freiner la hausse...
par Vincent92
08 avr. 2019, 10:21
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Sujet : Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb
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Re: Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb

les partisans de l'éclatement de la bulle dont je fais partie devraient militer pour Anne Hidalgo : elle fait n'importe quoi et veut mettre de plus en plus de hlm pour se faire réélire, donc faire se côtoyer toujours plus de pauvres et riches/riches-wannabe, cela peut permettre de freiner la hausse...
par Vincent92
08 avr. 2019, 09:46
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Sujet : Les Allemands se mobilisent contre "la folie des loyers"
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Re: Les Allemands se mobilisent contre "la folie des loyers"

Rien que du très banal donc, Berlin a juste 30 ans de retard par rapport à Londres et Paris. On ne peut pas comparer Berlin à Paris ou Londres. C'est juste la capitale administrative. Il faudrait plutôt prendre Francfort ou Munich si on veut faire une comparaison. Munich est loin d'être donné en te...
par Vincent92
06 avr. 2019, 16:56
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Sujet : La fin des petits bailleurs privés
Réponses : 37
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Re: La fin des petits bailleurs privés

Je ne vois franchement pas l'intérêt de prendre une statistique simpliste (d'après eux, on est soit propriétaire soit locataire) mais de toute façon ce qui nous intéresse c'est l'évolution. Peu importe la mesure choisie, c'est constant donc ca ne reflètent pas du tout une diminution du nombre de bai...
par Vincent92
06 avr. 2019, 11:59
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Sujet : La fin des petits bailleurs privés
Réponses : 37
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Re: La fin des petits bailleurs privés

Bien c'est acté les petits proprio bailleurs disparaissent petit a petit. Il ne reste plus que les détenteurs de location defisc et petits margoulins. 10 ans avant de comprendre les enjeux de la bulle, champions, les gars. Bravo aux plus perspicaces qui ont vendu à l'époque, au plus haut, en plaçan...
par Vincent92
06 avr. 2019, 10:54
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Sujet : La fin des petits bailleurs privés
Réponses : 37
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Re: La fin des petits bailleurs privés

Bien c'est acté les petits proprio bailleurs disparaissent petit a petit. Il ne reste plus que les détenteurs de location defisc et petits margoulins. 10 ans avant de comprendre les enjeux de la bulle, champions, les gars. Bravo aux plus perspicaces qui ont vendu à l'époque, au plus haut, en plaçan...
par Vincent92
05 avr. 2019, 14:40
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Sujet : merci l'euro !
Réponses : 10
Vues : 600

Re: merci l'euro !

mucha2 a écrit :
05 avr. 2019, 14:18
je crois surtout qu'il s'agit d'un fameux sujet que tu souhaite éviter.
Il y a déjà une file dessus.
par Vincent92
05 avr. 2019, 12:56
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Sujet : Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb
Réponses : 15
Vues : 1374

Re: Nouvelle déconvenue judiciaire pour la Ville de Paris face à Airbnb

Location Airbnb: la mairie ne peut rien contrôler en l’absence d’un occupant Le Conseil constitutionnel a estimé que la visite de logements sans l’accord de l’occupant du local ou du gardien est contraire au principe d’inviolabilité du domicile. La disposition du Code de la construction et de l’hab...
par Vincent92
05 avr. 2019, 09:16
Forum : Revue de presse immobilière
Sujet : Paris : leur immeuble est passé en HLM, ces locataires «trop riches» doivent partir
Réponses : 106
Vues : 6291

Re: Paris : leur immeuble est passé en HLM, ces locataires «trop riches» doivent partir

La différence, c'est que pour le RSA on tient compte aussi de ton patrimoine financier. Si tu as un PEA blindé, tu n'as pas droit au RSA. Si tu es propriétaire de ton logement, tu as un RSA réduit. Pour la prime d'activité, on ne tient pas compte du patrimoine financier. Si tu as un PEA et une assu...
par Vincent92
05 avr. 2019, 08:52
Forum : Revue de presse immobilière
Sujet : Taxe d'habitation : les 20% des ménages les plus riches pourraient continuer à la payer
Réponses : 381
Vues : 17762

Re: Taxe d'habitation : les 20% des ménages les plus riches pourraient continuer à la payer

Oui. Et les locataires sont les plus prompts en général à réclamer toujours plus de services publics au sein de la commune. Alors qu'ils ne participeront plus au financement des infrastructures ( puis-qu’exemptés de foncier), dixit le maire de ma commune. Il va falloir compenser. Amis propriétaires...
par Vincent92
04 avr. 2019, 16:32
Forum : Economie et finances
Sujet : Et la reprise, elle est ou ?
Réponses : 5051
Vues : 495573

Re: Et la reprise, elle est ou ?

Je ne sais pas ce qu'il te faut... :| Quel pays a des frontières terrestres avec les 5 premières économies du continent? (je compte le tunnel sous la Manche comme étant ce qui se rapproche le plus d'une frontière terrestre) Quel pays d'Europe a la plus grande surface ? Quel pays d'Europe a une auss...
par Vincent92
04 avr. 2019, 15:55
Forum : Revue de presse immobilière
Sujet : Paris : leur immeuble est passé en HLM, ces locataires «trop riches» doivent partir
Réponses : 106
Vues : 6291

Re: Paris : leur immeuble est passé en HLM, ces locataires «trop riches» doivent partir

Bis repetita. Ces transformations de logements privés en HLM passent mal transformer des logements à loyer libre, gérés par le bailleur Paris-Habitat, en véritables HLM conventionnées, c’est une «opération d’enfumage» Au Conseil de Paris, l’opposition dénonce le conventionnement de 2254 logements ap...
par Vincent92
03 avr. 2019, 19:10
Forum : Revue de presse immobilière
Sujet : INSEE Notaires T4 2018
Réponses : 39
Vues : 1502

Re: INSEE Notaires T4 2018

Que doit on déduire de ces courbes sur ce que devrait être le prix de l'immobilier?
par Vincent92
03 avr. 2019, 18:58
Forum : Revue de presse immobilière
Sujet : simplification pour le calcul de m2
Réponses : 9
Vues : 977

Re: simplification pour le calcul de m2

Bon, j'ai un aveu à vous faire. Ca fait 2 jours que je me demande ce qu'il y a comprendre dans le premier post de ce sujet... Qu'est-ce qu'il y a de drôle? (cf. "lol") En quoi y-a-t'il une erreur de calcul dans l'article? En gros, qu'est-ce que je n'ai pas pigé qui était si ridicule dans cet articl...
par Vincent92
03 avr. 2019, 18:42
Forum : Revue de presse immobilière
Sujet : Taxe d'habitation : les 20% des ménages les plus riches pourraient continuer à la payer
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Re: Taxe d'habitation : les 20% des ménages les plus riches pourraient continuer à la payer

À priori, c'est acté pour 100% des résidences principales d'ici la fin du quinquennat.
par Vincent92
03 avr. 2019, 18:35
Forum : Forum principal
Sujet : Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...
Réponses : 4235
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

Vous parlez d'immobilier locatif. Pour mémoire, quelle est la longueur des files de candidats dans les halls d'immeuble, aux concours de location à Paris ? Il y a moyen d'augmenter beaucoup les loyers. Certes mais on ne peut plus augmenter les loyers à Paris le plafonnement est de retour dès le pre...