Immobilier : les vraies performances (et les mirages)

[fabien44]

Un article intéressant:

Immobilier : les vraies performances (et les mirages)

http://www.lesechos.fr/week-end/perso/a ... tor=CS1-31

[clairette2]

Extrait de l’article:

. « L'immobilier, il n'y a plus que ça de vrai aujourd'hui pour placer son argent ! » Ce cri du coeur émane du patron d'une importante PME, propriétaire d'une dizaine d'appartements locatifs auquel son conseiller en gestion de patrimoine vante... l'assurance-vie ! « Moi je suis au moins à 4%, le double, alors votre assurance-vie, vous comprenez... », assène l'entrepreneur. L'expert, à peine désarçonné, ne capitule pas pour autant et lui propose de passer au crible ces fameux 4%. En intégrant dans le comparatif les frais, les charges, les impôts et même les impondérables. Rendez-vous est pris avec le client - dubitatif - pour la semaine suivante, le temps d'affûter les arguments et de faire tourner la calculette.
Au final, les calculs du gestionnaire de patrimoine seront sans appel : de 0,85 à 1,24% nets seulement pour l'immobilier.

[ekil]

Oui c'est a peu près ce rendement sur Paris, peut-être un peu plus en province.

Sur le long terme (20 ou 30 ans) l'immobilier est équivalent a un livret A ou une assurance vie, il n'y a pas
de miracle, (avec les emmerdes en plus de surcroit).

En terme de placement il faut diversifier, l'immobilier ne doit être qu'une petite partie de ses placements.

[Vincent92]

Extrait de l’article:

. « L'immobilier, il n'y a plus que ça de vrai aujourd'hui pour placer son argent ! » Ce cri du coeur émane du patron d'une importante PME, propriétaire d'une dizaine d'appartements locatifs auquel son conseiller en gestion de patrimoine vante... l'assurance-vie ! « Moi je suis au moins à 4%, le double, alors votre assurance-vie, vous comprenez... », assène l'entrepreneur. L'expert, à peine désarçonné, ne capitule pas pour autant et lui propose de passer au crible ces fameux 4%. En intégrant dans le comparatif les frais, les charges, les impôts et même les impondérables. Rendez-vous est pris avec le client - dubitatif - pour la semaine suivante, le temps d'affûter les arguments et de faire tourner la calculette.
Au final, les calculs du gestionnaire de patrimoine seront sans appel : de 0,85 à 1,24% nets seulement pour l'immobilier.

Du point de vue d'un bailleur (qui paie l'IR), si on fait la moyenne, si on n'utilise pas le levier du crédit, si on ne prend pas en compte la valorisation, ...

Mais la rentabilité pourra être excellente, justement en raison de la valorisation de l'immobilier à Paris. Les 0,85 à 1,24% nets ne sont donc pas si nuls, vu les perspectives de plus-value.

D'accord. Et ca donne quoi avec la valorisation?

Oui c'est a peu près ce rendement sur Paris, peut-être un peu plus en province.
Sur le long terme (20 ou 30 ans) l'immobilier est équivalent a un livret A

Je ne sais pas ce que tu prends mais ca à l'air franchement d'être de la bonne
Juste comme ca, il y a un schéma de TRI dans l'article. Tu es passé complètement à côté et tu as retenu ce que tu voulais. Soit tu ne sais pas lire soit tu as des problème de compréhension :



Et quel moment exactement l'immobilier a fait moins qu'une AV (même pour un bailleur) jusqu'à présent?

[lecriminel]

Et quel moment exactement l'immobilier a fait moins qu'une AV (même pour un bailleur) jusqu'à présent?

Sur une période où les taux (qui profite à l'immo mais pas à l'AV) ont été divisés par 4 ?
A priori jamais.
En période de hausse des taux, ça sera le contraire.

Par contre, ces chiffres ont l'air douteux; le rendement de l'AV est hyper bas.
Marie94 sur la période 2005-2015 faisait environ match nul (5K euros gagnés grace a la renegociation des taux) avec le PEL, et sur la même periode l'immo gagnerait 3.6%/an de plus que l'AV (soit 54k de plus sur 150k) ? Il faudrait savoir comment ils ont calculé.

[ekil]

Oui ce graphe est très bizarre pour l'AV, peu crédible, j'imagine que c'est une rentabilité brute?
La notion de TRI m'échappe un peu.
3.6%/an de rendement net sur Paris ces 5 dernières années c'est tout simplement impossible, par contre une AV
rapporte bien plus que 2.7%/an net sur 5 ans je dirais plutôt 3.5 à 4% (ou alors ils ont pris les pires fonds euro
des banques)

Pour avoir avoir discuter avec de vrais investisseurs, le plus rentable, sur le long terme, ce sont les actions.

[ekil]

Mais la rentabilité pourra être excellente, justement en raison de la valorisation de l'immobilier à Paris. Les 0,85 à 1,24% nets ne sont donc pas si nuls, vu les perspectives de plus-value.

D'accord. Et ca donne quoi avec la valorisation?

Dans les conditions actuelles la valorisation sur les dernières années à Paris est nulle ou négative, il ne faut pas trop rêver non plus.
En ce moment autour de moi je vois apparaitre les premiers galériens qui ont acheté sur Paris il y a quelque années et qui
revendent, ça va les faire marrer (ou pas) d'entendre parler de plus value sur les 5 dernières années.

[Vincent92]

Dis donc, tu en connais du monde. Entre tous les gens autour de toi qui revendent sur Paris (il y a pas tant de vendeurs que ca qui ont acheté en 2011/2012 pourtant) et les "vrai" investisseurs...
Sinon, le TRI c'est le taux de rendement interne qui prend en compte les flux entrants (loyers, prix de vente,...) et sortant (TF, travaux, prix d'achat, notaire,...).
C'est une bonne méthode pour comparer deux projets. C'est assez évident que sur les 20 dernières années l'immobilier à fait mieux qu'une AV à part à avoir investi à la campagne.

Quant au prix à Paris, ils sont plus haut que n'importe quel année d'achat. 8260€ c'est le prix le plus haut à part à prendre un trimestre particulier d'une année (genre le pic du T2 2012 où les prix étaient à 8440€).
Biensur, il y a des disparités. Chaque arrondissement n'a pas fait la même performance. Je prend la moyenne.

[ekil]

Oui c'est vrai que je connais pas mal de monde

Sur 20 ans oui c'est possible mais uniquement a Paris. Sur 40 ans ça me parait plus douteux
partout.

Moi je ne regarde que le rendement net , et je ne comprends toujours pas ce classement, notamment sur l'AV.

C'est faux pour paris, les prix était a eu près partout au plus haut en 2012, désolé, il n'a une moins
value quasiment partout sur les 4 dernières années. Cette moins value est faible mais c'est une
moins value.

[Vincent92]

Valorisation ces 5 dernières années à Paris :
Comparons le T2 2011 au T2 2016 (c'est le dernier chiffre). Nous sommes à 8100€ contre 8140€.
On est donc à un près stable en moyenne (ca va plus dépendre de la transaction qu'autre chose).

Immobilier vs AV : Les deux placements ne sont pas comparable sauf à avoir énormément de cash.
Une AV ne se souscrit pas à credit. Or, sans levier, quand bien même le rendement serait plus élevé (ce qui n'est pas le cas) on ne gagnerait pas forcément plus d'argent.

Fiscalité de l'AV : On parle très souvent de la fiscalité forte de l'immobilier. Mais quand est il de l'AV?
D'une performance d'un fond, il faut tout d'abord retirer les frais de gestion. Il y a ensuite le prélèvement sociaux (CSG, CRDS,...). Ces frais dépendent du moment où l'on a ouvert. Depuis 2015 c'est 15,5%.

Vient ensuite la fiscalité de rachat. Pour un contrat de plus de 8 ans (cas le plus favorable), c'est soit IR soit le FL à 7,5% (et encore, sur une partie très limité. Il n'est possible de retirer beaucoup d'argent d'un coup et avoir 7,5%).

Pour les vieux contrats (Tu me parles de contrat de plus de 20 ans), il y a aussi les frais d'entrée qui peuvent être important. Les contrats banque en ligne sont récent.

Enfin, lorsqu'on parle de rentabilité de l'assurance vie, on parle en moyenne. En 2015, c'est 2,3% (hors tout ce dont j'ai parlé avant). Comparer le meilleur placement AV à de l'immobilier moyen n'aurait pas de sens.

Fond euro et UC : Oui, en général, les UC rapportent plus. Enfin, quand tout va bien. Par exemple et en restant récent, selon S&P, on était à -22% en 2008 et -7% en 2011 (quand les fonds euros étaient eux positif). De quoi largement relativiser la "sur-performance". Surtout depuis la loi Sapin (vous ne serez même plus libre de retirer quand vous voulez).

Bref, que tu le veuilles ou non, l'immobilier a largement surperformé les AV (en moyenne) par le passé (à 10, 20 ou 40 ans). Mais, nous pourrons être d'accord sur 1 point : Les performances du passé ne disent rien que les performances futures.

[Alos]

Il faut effectivement lire l'article en entier et ne pas confondre rendement et rentabilité. C'est un peu comme pour les actions la diffrence entre dividende et valorisation. Pour une investisseur dans le locatif il n'y a pas que le loyer, son bien immobilier sur le long terme prend de la valeur s'il est bien choisi et bien situé.

[Gpzzzz]

Il paraitrait logique que le rendement de l'immo soit plus important que celui des fonds en Euros.. Vu que le risque n'est pas le meme..
Sur des fonds en euros t'as pas de risque de perte en capital alors que l'immo est exposé aux variations du marché..
Les sommes investies sont aussi bcp moins liquide dans l'immo, donc heuresement qu'il y a un peu plus de rendement..

[Alucard]

Il paraitrait logique que le rendement de l'immo soit plus important que celui des fonds en Euros.. Vu que le risque n'est pas le meme..
Sur des fonds en euros t'as pas de risque de perte en capital alors que l'immo est exposé aux variations du marché..
Les sommes investies sont aussi bcp moins liquide dans l'immo, donc heuresement qu'il y a un peu plus de rendement..

Historiquement c'est simple le rendement des actifs en moyenne c'est:
Obligations <= Immo <= Actions

Ca toujours été comme ça sur une longue période de temps. Il n'y a pas raison que ça change pour la raison que tu viens de donner: le risque.

[Alos]

Il paraitrait logique que le rendement de l'immo soit plus important que celui des fonds en Euros.. Vu que le risque n'est pas le meme..
Sur des fonds en euros t'as pas de risque de perte en capital ...

Il faut rester prudent...jusqu'à 70 kEUR par personne et établissement. Il ne faudrait pas que le marché des obligations d'états s'effondre (donc que les taux d'intérêt augmentent d'un coup suite à un coup de fièvre). Il faut savoir que le gouvernement prépare une loi dite 'Sapin 2' qui autorisera le ministère des finances à suspendre ou restreindre temporairement les retraits des titulaires de contrats en euros....tout ça dans la perspective d'un krach obligataire. Aujourd'hui les états sont très endettés et les taux sont très bas => risque de krach et de faillite des assureurs.

[goinfrimmo]

D'où le raisonnement brillant de nos amis haussiers: "Le krach obligataire arrive. Vite achetons de l'immobilier qui lui ne baissera pas !".

[cashisking]

D'où le raisonnement brillant de nos amis haussiers: "Le krach obligataire arrive. Vite achetons de l'immobilier qui lui ne baissera pas !".

Bah tu vois, j'avais un gros paquet de cash, j'ai acheté maintenant, et avec ce qui se passe je me dis que c’est peut-être pas plus mal d'avoir un paquet de dettes.
Si il y a une crise systémique, tout le monde sera touché de toutes façons, par définition.

[goinfrimmo]

Voilà, c'est bien ce que je veux dire: épargnants, investisseurs, proprios récents, on se fera tous déchirer. Tu n'as plus qu'à convaincre les haussiers non modérés.

[lecriminel]

Bah tu vois, j'avais un gros paquet de cash, j'ai acheté maintenant, et avec ce qui se passe je me dis que c’est peut-être pas plus mal d'avoir un paquet de dettes.

il fallait négocier le prix à la hausse !

[Gpzzzz]

D'où le raisonnement brillant de nos amis haussiers: "Le krach obligataire arrive. Vite achetons de l'immobilier qui lui ne baissera pas !".

Bah tu vois, j'avais un gros paquet de cash, j'ai acheté maintenant, et avec ce qui se passe je me dis que c’est peut-être pas plus mal d'avoir un paquet de dettes.
Si il y a une crise systémique, tout le monde sera touché de toutes façons, par définition.

En fait pas tant que ca..
Un krach obligataire ca veut dire quoi ? une remontée des taux d'interets.. C'est plutot un bon signe pour les épargnants, car le rendement augmente, par contre faut pas être coincé sur des produits avec une grosse inertie.

[Vincent92]

Attention à la cause de la supposé remonté des taux d’intérêt (vont ils vraiment remonter fortement un jour? Par fortement, j'attend le niveau suggérer par certains. Disons au moins à 4-5%). Si les intérêts remontent parce que le pays va trop mal ce n'est pas pareil que si les taux d’intérêt remontent parce qu'il y a de l'inflation.
Selon la cause, les conséquences sur les différents supports ne seront pas les mêmes.

Personnellement, j'aimerais bien que ca remonte de 0.5%. Juste pour qu'on en finisse avec ces théories de proportionnalité mathématique...

[lecriminel]

Si les intérêts remontent parce que le pays va trop mal ce n'est pas pareil que si les taux d’intérêt remontent parce qu'il y a de l'inflation.

inflation, hausse des salaires ? Tu connais mal les lubies des décideurs.
le pays va pas trop mal, ça veut dire qu'on passe sous les 3% de PIB de deficit ? soit seulement 15 ou 20% de dépenses non financées.
S'il suffisait de créer de l'argent ex nihilo pour résoudre tous les problèmes, ça se saurait;
je suis admiratif devant ton optimisme face à tous les chiffres désastreux de l'économie,
pour ma part, et je pense que Madoff pensait la même chose dès lors qu'il avait pris l'habitude de piocher chez les revenus futurs de Paul pour donner aujourd'hui à Pierre (c'est un peu ce qu'on fait), la question que je me pose ce n'est pas l'issue mais le timing.

[Vincent92]

Le parler d'une reel inflation (incluant les salaires) et non pas d'un QE ou autre artifice.

[Gpzzzz]

Le parler d'une reel inflation (incluant les salaires) et non pas d'un QE ou autre artifice.

Inflation des salaires avec 5millions de personnes au chomage ou quasi chomage et une competitivité pourrie ?
L'espoir fait vivre

[cashisking]

Le parler d'une reel inflation (incluant les salaires) et non pas d'un QE ou autre artifice.

Du coup ta maison décote mais ton remboursement mensuel diminue.
A vos tableurs.

[cashisking]

Le parler d'une reel inflation (incluant les salaires) et non pas d'un QE ou autre artifice.

Inflation des salaires avec 5millions de personnes au chomage ou quasi chomage et une competitivité pourrie ?
L'espoir fait vivre

Tu connais le Zimbabwe ou L'Allemagne des années 1920 ?

[Vincent92]

Le parler d'une reel inflation (incluant les salaires) et non pas d'un QE ou autre artifice.

Inflation des salaires avec 5millions de personnes au chomage ou quasi chomage et une competitivité pourrie ?
L'espoir fait vivre

je ne dis pas que c'est probable (je pense qu'on est partie pour des taux bas pour longtemps). Je dis qu'il faut différencier les deux raisons qui pourraient faire monter les taux.

[goinfrimmo]

Le parler d'une reel inflation (incluant les salaires) et non pas d'un QE ou autre artifice.

Inflation des salaires avec 5millions de personnes au chomage ou quasi chomage et une competitivité pourrie ?
L'espoir fait vivre

Tu connais le Zimbabwe ou L'Allemagne des années 1920 ?

Sophisme de pente glissante. Décidément, c'est la journée des haussiers.

[Ben92]

je suis admiratif devant ton optimisme face à tous les chiffres désastreux de l'économie,
pour ma part, et je pense que Madoff pensait la même chose dès lors qu'il avait pris l'habitude de piocher chez les revenus futurs de Paul pour donner aujourd'hui à Pierre (c'est un peu ce qu'on fait), la question que je me pose ce n'est pas l'issue mais le timing.

On en le répétera jamais assez : l’épargne des ménages est supérieure à 4000 milliards d'€, soit le double de la dette de l'état. S'il y a un problème avec la dette, l'état pourra toujours ponctionner l'épargne des français. C'est bien pour cette raison que les préteurs continuent de prêter à la France à des taux si avantageux.
Si vous suivez l'actualité, une nouvelle facilité a été discrètement mis en place ces derniers jours:
Assurance-vie : les retraits des épargnants limités en cas de crise financière
(Pas de chance pour l'état avec moi, j'ai tout dépensé en immobilier... ).

[lecriminel]

(Pas de chance pour l'état avec moi, j'ai tout dépensé en immobilier... ).

si j'en crois l'expérience chyporiote, c'est surtout pas de chance pour toi.

[Vincent92]

S'il y a un problème avec la dette, l'état pourra toujours ponctionner l'épargne des français. C'est bien pour cette raison que les préteurs continuent de prêter à la France à des taux si avantageux.

Il y a aussi le patrimoine (châteaux, aéroports, ports,...). Devant l'énorme passif, il y a aussi des actifs (dont la valeur peut fluctuer mais qui ne valent pas 0).
Ce n'est pas si irrationnel de prêter à l'Etat Français. Même s'il se comporte comme un ménage surendétté

[Ben92]

(Pas de chance pour l'état avec moi, j'ai tout dépensé en immobilier... ).

si j'en crois l'expérience chyporiote, c'est surtout pas de chance pour toi.

Chypre n'est pas la France. Si une telle ponction se produit en France, logiquement les épargnants floués n'auraient plus confiance aux AV, aux comptes épargne et se reporteraient sur l'immobilier pour sécuriser ce qu'il leur reste d'épargne.

[lecriminel]

Chypre n'est pas la France. Si une telle ponction se produit en France, logiquement les épargnants floués n'auraient plus confiance aux AV, aux comptes épargne et se reporteraient sur l'immobilier pour sécuriser ce qu'il leur reste d'épargne.

avec une baisse des prix de 30% comme là-bas ?

[Ben92]

Chypre n'est pas la France. Si une telle ponction se produit en France, logiquement les épargnants floués n'auraient plus confiance aux AV, aux comptes épargne et se reporteraient sur l'immobilier pour sécuriser ce qu'il leur reste d'épargne.

avec une baisse des prix de 30% comme là-bas ?

C'est pour ça que je dis que Chypre n'est pas la France. C'est un petit pays de 1M d'habitants de l'Europe du Sud, fortement dépendant du tourisme. Il ne me parait pas pertinent de comparer le marché chypriote au marché immobilier français.

[saturne]

Chypre n'est pas la France. Si une telle ponction se produit en France, logiquement les épargnants floués n'auraient plus confiance aux AV, aux comptes épargne et se reporteraient sur l'immobilier pour sécuriser ce qu'il leur reste d'épargne.

avec une baisse des prix de 30% comme là-bas ?

C'est pour ça que je dis que Chypre n'est pas la France. C'est un petit pays de 1M d'habitants de l'Europe du Sud, fortement dépendant du tourisme. Il ne me parait pas pertinent de comparer le marché chypriote au marché immobilier français.

Enfin, l'intéret d'un immo qui tient les prix, c'est quand les autres sources de prélèvement s'epuisent (ou s'échappent), on peut toujour taxer l'immo lui-même, surtout qu'il est fixé au sol.
Ça peut être rentable de soutenir et subventionner l'immo, pour financer des HML...

(Vous saviez que les services fiscaux s'équipent de drones ? Piscines, garages, batiments annexes, mises à jour de cadastre... Je suppose que c'est des reportages de constructeurs, mais c'est reel, et ils font un carton permanent. )
http://www.lefigaro.fr/conjoncture/2016 ... spagne.php

[goinfrimmo]

Alors que les prix du marché immobilier ont chuté de quelque 45 % depuis le début de la crise, l'essentiel des mauvais prêts concerne des projets de promotion en panne.

De fait, selon un rapport de KPMG sur le marché de l'immobilier à Chypre publié en mars 2015, le prix moyen sur l’île pour un deux-pièces d'environ 85m2 était de 101 766 euros au dernier trimestre de 2014, en baisse de 5 % en cumul annuel. Tandis que pour un trois-pièces avec jardin, le prix moyen à la même période était 326 749 € (-5 %).

Si quelqu'un peut expliciter ces informations légèrement contradictoires ?