Boursorama - Faut-il craindre une bulle immobilière ?

[Stavanger]

http://www.boursorama.com/actualites/fa ... b011ee6d0c

Analyse de prime view sur la situation actuelle du marché en France et dans le monde. En résumé :
- Les prix immo dans les métropoles sont délirants mais c'est le cas des prix de tous les actifs (actions, obligations etc..) et c'est en grande partie lié aux politiques monétaires hors du commun des banques centrales (Merci Mario..) puisqu'un rendement faible c'est toujours mieux qu'un rendement nul (voire négatif)
- Il y aura une forte baisse lorsque les taux remonteront (là encore sur l'ensemble des classes d'actifs) mais il ne voit pas à moyen de raison pour lesquelles les banques centrales prendraient une décision ayant des conséquences potentiellement aussi désastreuses à court/moyen terme.
-Dans le cas de l'immobilier français un autre catalyseur de baisse serait un retrait progressif du soutien artificiel de la demande par l'état (APL, exonérations etc..) mais là encore ça ne semble pas envisageable/envisagé à court terme.

[lepilou]

Par le passé, Pierre Sabatier était beaucoup plus catégorique en ce qui concerne l'échéance d'une baisse de 30 à 40%... cf. extraits étude Primeview de juillet 2015 => https://www.toutsurmesfinances.com/immo ... -boom.html
Il me semble qu'il a mis de l'eau dans son vin

Prix de l’immobilier : baisse de 30% à venir, tirée par le papy-boom ?
Par Olivier Brunet - 30 juillet 2015
La pause devrait être de courte durée. La valeur des biens immobiliers devrait repartir à la baisse, pour longtemps et significativement pour la société d'analyse économique et financière PrimeView. En cause, le vieillissement de la population qui gonfle le nombre de vendeurs. L'équilibre ne devrait pas être retrouvé avant... 2035.
Simple feu de paille ou inversion de tendance durable ? En baisse depuis fin 2011, les prix de l'immobilier ancien semblent se stabiliser. Ils ont même augmenté au cours des trois derniers mois, en particulier dans la quasi-totalité des villes de plus de 150.000 habitants selon le dernier baromètre LPI-SeLoger. Mais pour la société d'analyse économique et financière PrimeView, cette petite reprise n'est que temporaire, d'après une étude publiée le 24 juillet 2015.

Prix déconnectés du revenu disponible et du coût de la construction
« C'est un épiphénomène qui peut durer quelques trimestres à la faveur de quelques facteurs de soutien conjoncturels, tels que les taux d'intérêt bas qui permettent de rendre solvables les acquéreurs les plus motivés, ou le soutien de l'Etat via des lois incitatives comme le dispositif Pinel, très favorable à l'investissement immobilier locatif, observe Pierre Sabatier, président et directeur des études de PrimeView. Mais à notre avis, les prix de l'immobilier seront entraînés vers le bas à moyen et long termes. Nous restons dans un environnement déflationniste au moins pour les 5 à 10 ans à venir. » Voire davantage.

Pour l'économiste, les prix du marché en France restent largement survalorisés, déconnectés du revenu disponible des ménages et de la hausse du coût de la construction neuve. La valeur de l'immobilier devrait s'éroder d'environ 30%, jusqu'à ce qu'ils reviennent à des niveaux plus en « adéquation avec la demande solvable de la population française ».
Pourquoi de telles anticipations ? Tout simplement parce que la France vieillit, les générations du baby-boom de l'après-guerre atteignant l'âge de la retraite. D'où l'hypothèse d'un glissement inéluctable et progressif des prix plutôt qu'un krach violent....

Pour Pierre Sabatier, c'est l'appétit global des Français pour l'immobilier qui influe sur les prix de la pierre à long terme, davantage que les taux de crédit ou les incitations fiscales qui ne sont qu'un moyen de favoriser le passage à l'acte. « La proportion de gens ayant envie d'acheter au regard de leur classe d'âge était bien plus grande que celle qui avait envie ou besoin de vendre. Le désir d'acheter n'a cessé d'augmenter entre 1960 et 2005 », énonce-t-il pour expliquer la hausse des prix passée.
Mais cet appétit s'est inversé et il en sera ainsi pour les 20 prochaines années, le baby-boom s'étant transformé en papy-boom....

Ni les banques, ni l'Etat ne seront en capacité d'enrayer ce mouvement baissier. C'est peut-être même l'inverse qui pourrait se produire. Selon PrimeView, le resserrement des conditions de financement est d'ailleurs déjà à l'œuvre, les banques ayant besoin de reconstituer leurs marges. « Face à la faiblesse inédite du rendement obligataire, elles ne peuvent plus se permettre de faire du crédit immobilier leur produit d'appel. La durée des prêts est ainsi en recul (de 20,5 à 19,2 années), et l'apport personnel exigé augmente. » De son côté, l'Etat aura-t-il les moyens de soutenir durablement la demande avec des incitations fiscales dont le coût s'accumule ? Pas sûr, au vu de la situation des finances publiques, avec une dette qui s'approche de la barre des 100% de la richesse nationale...

[crispus]

L'analyse de Sabatier était correcte à l'époque, il n'a pas imaginé que nos dirigeants étaient à ce point "amis de la finance", et bénéficieraient d'une "politique monétaire accommodante" (pour les riches). Pour la classe moyenne, il faut s'endetter 10 ans de plus que les aînés pour le même produit, "c'est normal"...

Les gagnants en pronostic depuis 2008 sont les "tôlondulistes" : chaque baisse de taux amène une vague de nouveaux acheteurs, puis la demande se contracte à nouveau. Mais les prix ne s'enflamment plus pour autant...

L'autre événement inattendu, c'est que les baby boomers, censés être vendeurs nets d'immo à partir de 56 ans, ont tellement peur pour leurs économies qu'ils préfèrent les pétrifier dans le caillou urbain. En dehors de ces zones "tendues", sa prédiction se vérifie.

[Vincent92]

Sabatier (locataire trentenaire) voit des bulles partout (pas juste en immobilier. C'est tres marrant l'écouter sur le marché action puis de voir finalement que la marche fait tout l'inverse) et sa première analyse de l'immobilier français date de 2012 (où il pensait que l'immobilier allait prendre 30 ou 40% en moins de 10 ans). Il était donc au courant de la politique de la BCE qui n'a pas commencé en 2015 (meme s'il n'était pas facile d'anticiper des taux si bas).

Comme l'ensemble des analystes catastrophes qui sont comme lui (rien d'étonnant à qu'il est créé un "mouvement" avec delamarche), il dit que c'est une pause mais que tout va rentrer dans l'ordre pour ne pas perdre la face.

Il peut dire ce qu'il veut, si en 2022 l'immobilier n'a pas perdu au moins 30% sur son prix (c'est mal parti) il aura raconté des grosses conneries (c'est quand même une habitudes chez lui). Tout le reste, c'est du vent.

[ekil]

On ne peut pas durablement rester à taux nuls ou négatifs, le système pétera avant 2022 si les taux ne remontent
pas un peu d'ici là sans provoquer d'ailleurs une catastrophe.
Ca n'est pas impossible de s'en sortir, mais la marge de manoeuvre est étroite. Je connais un analyste
financier d'une grande banque d'affaire qui commence à flipper...

[Vincent92]

Eh oui, après les amis qui sont de "vrai" investisseurs et qui expliquent que l'immobilier n'a jamais rapporté plus qu'un livret A, voici l'ami analyse financier qui explique que c'est impossible de rester avec des taux aussi bas d'ici 2022. Manque plus que l'ami analyste économique et l'ami agent immobilier qui ne croit plus en son métier et on est bon.

[Gpzzzz]

Eh oui, après les amis qui sont de "vrai" investisseurs et qui expliquent que l'immobilier n'a jamais rapporté plus qu'un livret A, voici l'amie analyse financière qui explique que c'est impossible de rester avec des taux aussi bas d'ici 2022.

Chacun avance ces arguments on fonction de ses prévisions.
Son analyse avec une remontée des taux est aussi valable qu une autre..

[Vincent92]

Son analyse oui. Le "j'ai un ami spécialiste/un ancien sage qui dit que", je ne vois pas bien l'intérêt. Ça serait tellement plus simple de dire "JE pense que".

[Gpzzzz]

Son analyse oui. Le "j'ai un ami spécialiste/un ancien sage qui dit que", je ne vois pas bien l'intérêt. Ça serait tellement plus simple de dire "JE pense que".

Je suis d accord avec toi.. mais la forme n empêche pas le fond

[Ben92]

L'autre événement inattendu, c'est que les baby boomers, censés être vendeurs nets d'immo à partir de 56 ans, ont tellement peur pour leurs économies qu'ils préfèrent les pétrifier dans le caillou urbain. En dehors de ces zones "tendues", sa prédiction se vérifie.

Mais ce ne sont pas que les baby-boomers qui préfèrent sécuriser leur agent dans le "caillou urbain"... c'est tout le monde ! Presque tous les trentenaires urbains en capacité d'acheter le font (et ils y mettent davantage que leurs économies d'ailleurs, souvent 2 fois, 4 fois, voire 10 fois plus !)

[ekil]

Eh oui, après les amis qui sont de "vrai" investisseurs et qui expliquent que l'immobilier n'a jamais rapporté plus qu'un livret A, voici l'ami analyse financier qui explique que c'est impossible de rester avec des taux aussi bas d'ici 2022. Manque plus que l'ami analyste économique et l'ami agent immobilier qui ne croit plus en son métier et on est bon.

Et oui j'ai des amis qui pensent cela mais je le pense aussi.
Je n’apprécie pas le ton (méprisant) de tes propos qui n'apporte pas grand chose au débat,
avance juste des arguments comme tu le fais parfois.

[Madi94]

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L'autre événement inattendu, c'est que les baby boomers, censés être vendeurs nets d'immo à partir de 56 ans, ont tellement peur pour leurs économies qu'ils préfèrent les pétrifier dans le caillou urbain. En dehors de ces zones "tendues", sa prédiction se vérifie.

Mais qu est ce qu ils font les baby boomers?
J étais à la fac on nous promettait pleins d emploi "car les baby boomers partiront à la retraite .... en particulier dans les administrations". Pourtant ma promo a bien connu le chômage.
Maintenant ... ils etaient censes vendre et libérer des propriétés et augmenter l offre et baisser les prix mais ils ne le font pas.
Alors ya encore : la silver économie ....
Et puis aussi le développement, voir le boum des structures pour personnes du 3ème âge ...

C'est pas un mythe, tout ce qu'on attend des baby boomers?

[ignatius]

Faut pas attendre, faut mettre le pieed dans la porte et faire sa place.

[Gpzzzz]

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L'autre événement inattendu, c'est que les baby boomers, censés être vendeurs nets d'immo à partir de 56 ans, ont tellement peur pour leurs économies qu'ils préfèrent les pétrifier dans le caillou urbain. En dehors de ces zones "tendues", sa prédiction se vérifie.

Mais qu est ce qu ils font les baby boomers?
J étais à la fac on nous promettait pleins d emploi "car les baby boomers partiront à la retraite .... en particulier dans les administrations". Pourtant ma promo a bien connu le chômage.
Maintenant ... ils etaient censes vendre et libérer des propriétés et augmenter l offre et baisser les prix mais ils ne le font pas.
Alors ya encore : la silver économie ....
Et puis aussi le développement, voir le boum des structures pour personnes du 3ème âge ...

C'est pas un mythe, tout ce qu'on attend des baby boomers?

Moi ce qui em scotche c'est que des gens comme toi se posent encore la question ??

Depuis 30ans, on t'as promis la prospérité grace au marché commun.... Ensuite on t'as promis la croissance et le plein emploi grace à l'Euro.. On t'as promis le plein emploi grace a la mise en retraites des boomers..
Regardes la courbe de l'emploi et de la dette publique sur la période.. Y a pas besoin de la commenter ^^

Et malgré tout tu continues a te poser des questions !!

Marché commun, Euro, Boomers a la retraite, ca a bien un impact sur l'economie.. Ca avantage les sociétés notamment les multinationales, exclusivement !!

Et c'est la meme chose avec le départ en retraite des boomers.. Seul les entreprises vont en tirer profit !!
La belle affaire, elles peuvent se séparer d'employés, en général bien payés et moins flexible sans dépenser un seul centime !! En échange elles embaucheront peut etre un jeune, mais payé au lance pierre en France et meme encore mieux ailleurs dans le monde !!
Le profit se trouve décuplé

[goinfrimmo]

Pas si simple. Dans une grosse boîte, le retraité de 60 ans est remplacé par un employé de 59 ans promu à son poste et ainsi de suite par récurrence jusqu'en bas de la pyramide. Ainsi chez nous la masse salariale est constante. On peut même dire: "les salaires individuels seront augmentés de 1%". Joli coup marketing interne .