Tendances du marché immobilier depuis début 2023

[joe75012]

Et ça chope que dalle, même pas un toutou de la SPA.

J'y ai pensé aussi, rien de plus rebutant pour une meuf qu'un homme pauvre (sauf si c'est un clando of course, le côté exotique /aventurier et grosse poutre supposée compense).

C'est juste le temps de choper le bien. Après, j'aurais transité sur un job qui paye plus tout en gardant le logement.

Montre nous des exemples de projets qui t’intéressent.

Tu parles des BRS ? Il y en avait pas mal. A Montreuil, Aubervillier, Villier sur Marne etc etc

[Vincent92]

J'y ai pensé aussi, rien de plus rebutant pour une meuf qu'un homme pauvre (sauf si c'est un clando of course, le côté exotique /aventurier et grosse poutre supposée compense).

C'est juste le temps de choper le bien. Après, j'aurais transité sur un job qui paye plus tout en gardant le logement.

Montre nous des exemples de projets qui t’intéressent.

Tu parles des BRS ? Il y en avait pas mal. A Montreuil, Aubervillier, Villier sur Marne etc etc

Oui, j’aimerais du concret plutôt que des concepts.
Trouve nous un projet (un appartement précis) qui pourrait t’intéresser.
J’ai bien compris que tu n’avais pas l’intention d’acheter demain, mais cela n’a pas d’intérêt de raisonner sur du vent.
Il faut des vrais cas.
Par exemple, je doute que tu aies envie d’habiter à Aubervilliers.

[joe75012]

C'est juste le temps de choper le bien. Après, j'aurais transité sur un job qui paye plus tout en gardant le logement.

Montre nous des exemples de projets qui t’intéressent.

Tu parles des BRS ? Il y en avait pas mal. A Montreuil, Aubervillier, Villier sur Marne etc etc

Oui, j’aimerais du concret plutôt que des concepts.
Trouve nous un projet (un appartement précis) qui pourrait t’intéresser.
J’ai bien compris que tu n’avais pas l’intention d’acheter demain, mais cela n’a pas d’intérêt de raisonner sur du vent.
Il faut des vrais cas.
Par exemple, je doute que tu aies envie d’habiter à Aubervilliers.

Aubervilliers n'est pas infaisable.

Il y avait des T2 pas mals ici : https://www.coopimmo.com/programmes/onyx-bagneux/

[Vincent92]

Montre nous des exemples de projets qui t’intéressent.

Tu parles des BRS ? Il y en avait pas mal. A Montreuil, Aubervillier, Villier sur Marne etc etc

Oui, j’aimerais du concret plutôt que des concepts.
Trouve nous un projet (un appartement précis) qui pourrait t’intéresser.
J’ai bien compris que tu n’avais pas l’intention d’acheter demain, mais cela n’a pas d’intérêt de raisonner sur du vent.
Il faut des vrais cas.
Par exemple, je doute que tu aies envie d’habiter à Aubervilliers.

Aubervilliers n'est pas infaisable.

Il y avait des T2 pas mals ici : https://www.coopimmo.com/programmes/onyx-bagneux/

Tu veux donc acheter un bien neuf à Bagneux… admettons. Il n’y a plus de T2, donc prenons ton T3.
Quels sont les calculs de te fais concrètement? Peut on considérer la décore autour de 100k€ (il y a un peu plus ou un peu moins. Exemple random : https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... ion-detail), soit -30%? (Mais revendu aussi avec cette même décote plus tard)
Et en contrepartie un loyer de ~2000€/an indexés sur l’IRL?
Quelle est le scénario de détention envisagé?
Peut on avoir avoir un détail plus précis de tes hypothèses?

[joe75012]

Tu parles des BRS ? Il y en avait pas mal. A Montreuil, Aubervillier, Villier sur Marne etc etc

Oui, j’aimerais du concret plutôt que des concepts.
Trouve nous un projet (un appartement précis) qui pourrait t’intéresser.
J’ai bien compris que tu n’avais pas l’intention d’acheter demain, mais cela n’a pas d’intérêt de raisonner sur du vent.
Il faut des vrais cas.
Par exemple, je doute que tu aies envie d’habiter à Aubervilliers.

Aubervilliers n'est pas infaisable.

Il y avait des T2 pas mals ici : https://www.coopimmo.com/programmes/onyx-bagneux/

Tu veux donc acheter un bien neuf à Bagneux… admettons. Il n’y a plus de T2, donc prenons ton T3.
Quels sont les calculs de te fais concrètement? Peut on considérer la décore autour de 100k€ (il y a un peu plus ou un peu moins. Exemple random : https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... ion-detail), soit -30%? (Mais revendu aussi avec cette même décote plus tard)
Et en contrepartie un loyer de ~2000€/an indexés sur l’IRL?
Quelle est le scénario de détention envisagé?
Peut on avoir avoir un détail plus précis de tes hypothèses?

Mon plan initial, c'est bcp plus avec des T2 dans les 180K, donc, disons qu'il y a des T2 à ce prix la dispo en BRS (Il y en a déjà eu ou il y en aura surement ds quelque temps, les T2 à Bagneux sont d’ailleurs même bcp moins chers que cela, donc, c'est un montant réaliste)

Avec 80K d'apport, le montant du prêt est de 100K (je me fais offrir le notaire)

50% via pret normal à 3% (j'attends cette baisse) + 0,34% d'assurance, donc 50K de prêt, donnent 251€/mois sur 25 ans selon https://www.meilleurtaux.com/credit-imm ... lites.html

50% via PTZ à 0%, donc 50K de prêt, donnent 167€ sur 25 ans

Total prêt = 418€/mois


Ensuite, il y a les charges :

- Charges copro (~3€/M2) = 130€ env
- TF (~2€/M2) = 100€ env
- Énergie (~40€)
- Provision pour travaux (~40€)
- Assurance habitation (~20€)
- Redevance organisme gérant les BRS (~2€/M2 par mois en moyenne) = 100€ env
=> Déjà 430



Ainsi, chaque mois, je vais dépenser environ 418€+430€, soit 848€, pour un bien 2 pièces, qui vaut facile 1000€/mois en location.

A la revente, je récup 2% de PV par an. Donc, Si je revends par moi même (pas via agence); au bout d'un an (ce n'est pas le plan de vendre aussi tôt, c'est pour illustrer), je récup 2% de 180K en PV, soit 3600€

Ainsi, j'aurais dépensé 848€*12=10 176 au total; et recup 3600€. J'aurais alors perdu, "seulement" 6576€ (10 176 - 3600), alors qu'une loc pour le même type de bien, m'aurait fait perdre 1000€*12=12K, soit quasi le double.

Sur 10 ans, j'aurais récup mini 36K. Soit une perte de 65K via le BRS. Mais j'aurais perdu plus que 120K via la loc, étant donné l'ajustement des loyers sur l'infla.

Voila pour le raisonnement.

(Néanmoins, le logement social serait le Graal, pas besoin de dilapider mes réserves, et pertes moindres chaque année avec un bien à 450€/mois pour 45M2)

[Vincent92]

Oui, j’aimerais du concret plutôt que des concepts.
Trouve nous un projet (un appartement précis) qui pourrait t’intéresser.
J’ai bien compris que tu n’avais pas l’intention d’acheter demain, mais cela n’a pas d’intérêt de raisonner sur du vent.
Il faut des vrais cas.
Par exemple, je doute que tu aies envie d’habiter à Aubervilliers.

Aubervilliers n'est pas infaisable.

Il y avait des T2 pas mals ici : https://www.coopimmo.com/programmes/onyx-bagneux/

Tu veux donc acheter un bien neuf à Bagneux… admettons. Il n’y a plus de T2, donc prenons ton T3.
Quels sont les calculs de te fais concrètement? Peut on considérer la décore autour de 100k€ (il y a un peu plus ou un peu moins. Exemple random : https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... ion-detail), soit -30%? (Mais revendu aussi avec cette même décote plus tard)
Et en contrepartie un loyer de ~2000€/an indexés sur l’IRL?
Quelle est le scénario de détention envisagé?
Peut on avoir avoir un détail plus précis de tes hypothèses?

Mon plan initial, c'est bcp plus avec des T2 dans les 180K, donc, disons qu'il y a des T2 à ce prix la dispo en BRS (Il y en a déjà eu ou il y en aura surement ds quelque temps, les T2 à Bagneux sont d’ailleurs même bcp moins chers que cela, donc, c'est un montant réaliste)

Avec 80K d'apport, le montant du prêt est de 100K (je me fais offrir le notaire)
=> Il faut voir si on peut négocier quelque chose car c'est l'état qui vend à prix défini. On n'est pas vraiment dans le cas de promoteur qui met le prix qu'il veut et qui fait semblant ensuite de faire des cadeaux.
Il y a également des frais d'aménagement supplémentaires dans le cadre de l'acquissions d'un logement neuf qui peuvent être assez couteux.
Je pense notamment à l'aménagement de la cuisine voir de la salle de bain. Souvent en option. T'es tu renseigné là dessus?

50% via pret normal à 3% (j'attends cette baisse) + 0,34% d'assurance, donc 50K de prêt, donnent 251€/mois sur 25 ans selon https://www.meilleurtaux.com/credit-imm ... lites.html

50% via PTZ à 0%, donc 50K de prêt, donnent 167€ sur 25 ans

Total prêt = 418€/mois

=> Il y a des frais de "lissage" que tu ne comptes pas. Et on a généralement des taux moins bons sur la partie avec intérêts si on a un PTZ. Là encore, j'ai l'impression que le raisonnement reste simpliste.

Ensuite, il y a les charges :

- Charges copro (~3€/M2) = 130€ env
- TF (~2€/M2) = 100€ env
- Énergie (~40€)
- Provision pour travaux (~40€)
- Assurance habitation (~20€)
- Redevance organisme gérant les BRS (~2€/M2 par mois en moyenne) = 100€ env
=> Déjà 430

=> On est déjà à 2,5€/m2 de redevance sur le logement proposé. Sachant que cela augmente de la valeur de l'IRL chaque année. 2€/m2 n'est pas réaliste, en tout cas pour ce projet. J'observe d'ailleurs qu'on est plus du tout sur les prix du début de ce dispositif, sacré inflation du loyer!

Ainsi, chaque mois, je vais dépenser environ 418€+430€, soit 848€, pour un bien 2 pièces, qui vaut facile 1000€/mois en location.
=> Revoir le coût avec les remarques.

A la revente, je récup 2% de PV par an. Donc, Si je revends par moi même (pas via agence); au bout d'un an (ce n'est pas le plan de vendre aussi tôt, c'est pour illustrer), je récup 2% de 180K en PV, soit 3600€

=> Si on se place sur une détention de 10 ans par exemple (tu négliges à mon avis les frais de frottement, ce qui fait que tu penses aujourd'hui que tu peux faire du "trading"), tu espères vendre 20% plus cher qu'aujourd'hui.
Dans un marché qui a stagné, tu revends un bien récent sans aucun avantage du neuf (pas de PTZ, pas de frais de notaire réduit, pas de Pinez ou autre, etc.) et avec une décote pour l'acheteur (loyer BRS + décote à la revente) à un prix seulement 10% inférieur au prix d'un logement neuf "normal", ou largement au dessus du prix de l'ancien normal. Est ce vraiment réaliste?
Dans un marché qui baisse, c'est pareil en pire.
Dans un marché qui augmente, tout dépend de la hausse. Cela peut être réaliste si la hausse compense la perte du passage "logement neuf => logement récent" (c'est quand même une grosse décote) + une partie de 20% de hausse.

De manière plus général, j'ai l'impression que tu surestimes la facilité de revendre plus cher du neuf qui va devenir du récent. Partant du principe que ce que tu achètes est moins cher qu'un autre produit neuf (mais qui n'a rien à voir en terme de contraintes). Si tu dis qu'il est facile d'avoir des BRS, il faut que tu te poses la question de pourquoi un acheteur va te payer ton logement récent, qui perd plein d'avantages, au prix d'un autre logement neuf BRS.

Ainsi, j'aurais dépensé 848€*12=10 176 au total; et recup 3600€. J'aurais alors perdu, "seulement" 6576€ (10 176 - 3600), alors qu'une loc pour le même type de bien, m'aurait fait perdre 1000€*12=12K, soit quasi le double.

Sur 10 ans, j'aurais récup mini 36K. Soit une perte de 65K via le BRS. Mais j'aurais perdu plus que 120K via la loc, étant donné l'ajustement des loyers sur l'infla.
=> Tu récupères aussi l'amortissement des prêts sur la période. Ceci dit, il faut revoir les calculs avec des éléments plus réaliste. Comme quelqu'un te le faisait remarquer plus haut tu n'achètes pas, tu prends plutôt une location longue durée. On le retrouve finalement ici dans ton raisonnement

Voila pour le raisonnement.

(Néanmoins, le logement social serait le Graal, pas besoin de dilapider mes réserves, et pertes moindres chaque année avec un bien à 450€/mois pour 45M2)

Le problème est que tu raisonnes en général, sur des concepts, et pas sur un cas précis qui t'intéresse vraiment. Donc, on ne peut pas vraiment sortir de calculatrice.
Des éléments embryonnaires de réflexion.

[Ben92]

@Vincent92
Il y a un autre intérêt énorme avec le BRS pour Joe75012 : pouvoir être propriétaire d'un appartement qui lui serait financièrement hors de portee dans le marché classique.
Du coup la comparaison pour lui n'est pas tellement BRS vs marché classique mais plutôt BRS vs rester en location.

[lecriminel]

A la revente, je récup 2% de PV par an.

ça c'est le plafond, possible dans la mesure où les taux pourraient baisser,
mais tu ne tiens pas en compte que chaque année qui passe le bien vaut moins (usure et surtout réduction de la durée restante du dispositif. Tu pars du principe que le prix de départ est attractif en le comparant au prix de marché normal, mais ce n'est pas du tout comparable, tu parles d'un bien sans foncier et avec des règles contraignantes. 180k juste pour la construction (matériel + MO) d'un T2, c'est un prix absolument minable. Au moins c'est un dispositif qui ne coûtera pas cher. C'est le constructeur qui se fait des ***** en or, l'ensemble de la chaîne des propriétaires sur la durée ne gagnent rien du tout, c'est plutôt une perte (construction ultra chère - pas de frais financiers surle terrain).

[Vincent92]

@Vincent92
Il y a un autre intérêt énorme avec le BRS pour Joe75012 : pouvoir être propriétaire d'un appartement qui lui serait financièrement hors de portee dans le marché classique.
Du coup la comparaison pour lui n'est pas tellement BRS vs marché classique mais plutôt BRS vs rester en location.

A ce moment là, on en revient à ce qu'on lui disait plus haut. En grossissant volontairement le trait, quitte à être provocateur, c'est plutôt un comparatif location courte vs location longue.

[Ben92]

Le BRS est tout à fait comparable à la propriété classique et pas du tout à la location
- tu es chez toi, pas de proprio casses-burnes, de caution, de crainte de recevoir un congé, de loyer qui augmente, etc.
- Tu fais les travaux que tu veux, tu peux investir dans une cuisine intégrée comme un proprio classique
- tu revends quand tu veux
- tu payes une taxe foncière
Le loyer du foncier est tellement ridicule qu'il peut être vu comme comme des charges un peu plus élevées que la moyenne. Par ailleurs, la taxe foncière est allégée.
Le "bail" du foncier pour 99 ans peut être considérée comme éternel à l'échelle d'une vie.

[Vincent92]

Le loyer du foncier est tellement ridicule qu'il peut être vu comme comme des charges un peu plus élevées que la moyenne.

Sur l'exemple du T3 de Bagneux, on est à ~2000€/an de loyer avec la quasi certitude qu'il sera augmenté chaque année de la valeur de l'IRL.
C'est même davantage que la TF envisagée! (2,48€/m2 vs 2€/m2)
Au fait, en simplifiant, on est sur une double TF.
Ca fait quand même 4 mois de loyers/an dans son exemple théorique apparemment, auquel il faut rajouter les charges de la propriété, encore 1-1 mois et demi de loyer/an.
On paie un loyer la moitié de l'année. Ou un demi loyer tout au long de l'année.
C'est nettement moins favorable qu'un propriétaire classique.

- tu es chez toi, pas de proprio casses-burnes, de caution, de crainte de recevoir un congé, de loyer qui augmente, etc.
- tu revends quand tu veux

Oui, d'où la notion de location longue vs location courte. C'est un avantage certain.
Même si le loyer augmente bien. Mais plus faiblement qu'un loyer classique.

- Tu fais les travaux que tu veux, tu peux investir dans une cuisine intégrée comme un proprio classique

Logiquement, s'il achète du neuf, il ne va pas faire beaucoup de travaux les 10 prochaines années après les aménagements initiaux.

[joe75012]

Aubervilliers n'est pas infaisable.

Il y avait des T2 pas mals ici : https://www.coopimmo.com/programmes/onyx-bagneux/

Tu veux donc acheter un bien neuf à Bagneux… admettons. Il n’y a plus de T2, donc prenons ton T3.
Quels sont les calculs de te fais concrètement? Peut on considérer la décore autour de 100k€ (il y a un peu plus ou un peu moins. Exemple random : https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... ion-detail), soit -30%? (Mais revendu aussi avec cette même décote plus tard)
Et en contrepartie un loyer de ~2000€/an indexés sur l’IRL?
Quelle est le scénario de détention envisagé?
Peut on avoir avoir un détail plus précis de tes hypothèses?

Mon plan initial, c'est bcp plus avec des T2 dans les 180K, donc, disons qu'il y a des T2 à ce prix la dispo en BRS (Il y en a déjà eu ou il y en aura surement ds quelque temps, les T2 à Bagneux sont d’ailleurs même bcp moins chers que cela, donc, c'est un montant réaliste)

Avec 80K d'apport, le montant du prêt est de 100K (je me fais offrir le notaire)
=> Il faut voir si on peut négocier quelque chose car c'est l'état qui vend à prix défini. On n'est pas vraiment dans le cas de promoteur qui met le prix qu'il veut et qui fait semblant ensuite de faire des cadeaux.
Il y a également des frais d'aménagement supplémentaires dans le cadre de l'acquissions d'un logement neuf qui peuvent être assez couteux.
Je pense notamment à l'aménagement de la cuisine voir de la salle de bain. Souvent en option. T'es tu renseigné là dessus?


J'avais l'idée de 5 à 10K environ pour l'aménagement, mais je n'ai pas trop détaillé ce point


50% via pret normal à 3% (j'attends cette baisse) + 0,34% d'assurance, donc 50K de prêt, donnent 251€/mois sur 25 ans selon https://www.meilleurtaux.com/credit-imm ... lites.html

50% via PTZ à 0%, donc 50K de prêt, donnent 167€ sur 25 ans

Total prêt = 418€/mois

=> Il y a des frais de "lissage" que tu ne comptes pas. Et on a généralement des taux moins bons sur la partie avec intérêts si on a un PTZ. Là encore, j'ai l'impression que le raisonnement reste simpliste.


Ok je prends note. Est ce que tu sais de combien pourraient être ces frais approximativement ?

Ensuite, il y a les charges :

- Charges copro (~3€/M2) = 130€ env
- TF (~2€/M2) = 100€ env
- Énergie (~40€)
- Provision pour travaux (~40€)
- Assurance habitation (~20€)
- Redevance organisme gérant les BRS (~2€/M2 par mois en moyenne) = 100€ env
=> Déjà 430

=> On est déjà à 2,5€/m2 de redevance sur le logement proposé. Sachant que cela augmente de la valeur de l'IRL chaque année. 2€/m2 n'est pas réaliste, en tout cas pour ce projet. J'observe d'ailleurs qu'on est plus du tout sur les prix du début de ce dispositif, sacré inflation du loyer!


Es tu sûr que la redevance augmente de la valeur de l'IRL ? J'avais vu que la PV pouvait augmenter effectivement en fct de la valeur de l'IRL, mais pas la redevance

Ainsi, chaque mois, je vais dépenser environ 418€+430€, soit 848€, pour un bien 2 pièces, qui vaut facile 1000€/mois en location.
=> Revoir le coût avec les remarques.

A la revente, je récup 2% de PV par an. Donc, Si je revends par moi même (pas via agence); au bout d'un an (ce n'est pas le plan de vendre aussi tôt, c'est pour illustrer), je récup 2% de 180K en PV, soit 3600€

=> Si on se place sur une détention de 10 ans par exemple (tu négliges à mon avis les frais de frottement, ce qui fait que tu penses aujourd'hui que tu peux faire du "trading"), tu espères vendre 20% plus cher qu'aujourd'hui.
Dans un marché qui a stagné, tu revends un bien récent sans aucun avantage du neuf (pas de PTZ, pas de frais de notaire réduit, pas de Pinez ou autre, etc.) et avec une décote pour l'acheteur (loyer BRS + décote à la revente) à un prix seulement 10% inférieur au prix d'un logement neuf "normal", ou largement au dessus du prix de l'ancien normal. Est ce vraiment réaliste?



Effectivement, quel intérêt pour les acheteurs, d'acheter un 44M2 BRS ancien, qui a pris 2%/ans, alors qu'ils peuvent avoir du BRS neuf avec notaire réduit + PTZ.

Les BRS neufs au M2 couteront même peut être moins cher que mon BRS qui a pris 2% par an :

Au bout de 10 ans, mon BRS de 180K à pris 36K de PV (2% par an environ), je peux alors le revendre 216K.
Au M2, cela fait 216K/44M2=4909€/M2.

Dans le même temps, les BRS neufs du coins seront vendus 20 à 40% moins cher que les prix du marché (le BRS est en général 20 à 40% moins cher, voir même 50%) ds l'endroit en question, donc possiblement <=4909/M2 (mais avec avantage notaire + PTZ)

Par contre, à voir si mon BRS sera vraiment au dessus des prix de l'ancien. Les BRS sont quand même 20 à 40% moins cher que les prix du marché.L'ancien n'est que ~20% moins cher que le neuf. Le BRS reste 20 à 40% moins cher que les prix du marché.

Donc, je dirais que le bien en question peut être moins cher et plus récent que l'ancien, mais par contre, face aux nouveaux BRS, difficile de faire le poids.


Il sera adapté à ceux qui veulent du récent, qui sera moins cher que le récent classique.



Dans un marché qui baisse, c'est pareil en pire.
Dans un marché qui augmente, tout dépend de la hausse. Cela peut être réaliste si la hausse compense la perte du passage "logement neuf => logement récent" (c'est quand même une grosse décote) + une partie de 20% de hausse.

De manière plus général, j'ai l'impression que tu surestimes la facilité de revendre plus cher du neuf qui va devenir du récent. Partant du principe que ce que tu achètes est moins cher qu'un autre produit neuf (mais qui n'a rien à voir en terme de contraintes). Si tu dis qu'il est facile d'avoir des BRS, il faut que tu te poses la question de pourquoi un acheteur va te payer ton logement récent, qui perd plein d'avantages, au prix d'un autre logement neuf BRS.



C'est vrai. Mais. même si je le revend avec 0 PV. J'aurais alors perdu "seulement" 848€ - capital recup par mois VS 1000€ MINI (vue que soumis à infla des loyers)

Ainsi, j'aurais dépensé 848€*12=10 176 au total; et recup 3600€. J'aurais alors perdu, "seulement" 6576€ (10 176 - 3600), alors qu'une loc pour le même type de bien, m'aurait fait perdre 1000€*12=12K, soit quasi le double.

Sur 10 ans, j'aurais récup mini 36K. Soit une perte de 65K via le BRS. Mais j'aurais perdu plus que 120K via la loc, étant donné l'ajustement des loyers sur l'infla.
=> Tu récupères aussi l'amortissement des prêts sur la période. Ceci dit, il faut revoir les calculs avec des éléments plus réaliste. Comme quelqu'un te le faisait remarquer plus haut tu n'achètes pas, tu prends plutôt une location longue durée. On le retrouve finalement ici dans ton raisonnement

Voila pour le raisonnement.

(Néanmoins, le logement social serait le Graal, pas besoin de dilapider mes réserves, et pertes moindres chaque année avec un bien à 450€/mois pour 45M2)

Le problème est que tu raisonnes en général, sur des concepts, et pas sur un cas précis qui t'intéresse vraiment. Donc, on ne peut pas vraiment sortir de calculatrice.
Des éléments embryonnaires de réflexion.

Merci pour les remarques, j'ai mis des réflexions en rouge bordeaux ci dessus

[Vincent92]

Es tu sûr que la redevance augmente de la valeur de l'IRL ? J'avais vu que la PV pouvait augmenter effectivement en fct de la valeur de l'IRL, mais pas la redevance

J'ai pris le premier lien que tu as mis : https://www.actionlogement.fr/guides/ac ... Fm2%2Fmois

C'est ce que je déduis de :

Un « loyer » faible du terrain à l'indice IRL(1)

Je ne suis pas un spécialiste du sujet. Ce sujet est extrêmement récent, il y a très peu de recul. Donc, c'est à toi de creuser si tu veux faire un achat de ce type.
C'est à toi de savoir précisément comment peut être revue (ou pas) la redevance.


Concernant la garantie de PV, j'ai l'impression que tu te bases finalement ce que tu peux lire sur des plaquettes de présentation. Sauf que c'est le meilleur moyen d'être déçu, car c'est toujours très enjolivé.

Surtout qu'il s'agit d'un nouveau dispositif très récent et peu éprouvé. Le fait que tu penses pouvoir revendre ton BRS facilement sur leboncoin ne me parait pas si évidemment.
Voici par exemple, en recherchant 30 secondes, ce qu'en disent les vendeurs de BRS : https://media.adequation.fr/immo/projet ... se-revente
Il faut donc s'attendre dans le discours qu'ils minimisent au maximum ce qui pourrait être négatif et maximisent au maximum ce qui peut être positif.

Quand on veut utiliser un dispositif très récent, qui n'a pas été éprouvé par le temps, il faut vraiment s'intéresser en profondeur au sujet. Et en particulier regarder les petites lignes.
C'est à dire précisément qui décident et comment est défini la redevance, comment cela fonctionne précisément en cas de revente. Et, si cela se passe mal, quelles sont exactement les garanties. Etc.
En plus d'étudier des vrais projets. C'est sûr que si tu picores ce qui t'arrange à droite à gauche, en sélectionnant une ville où tu n'as pas tellement envie d'habiter d'une part, un autre programme avec une faible redevance initial d'autre part, en prenant une troisième ville/quartier qui t'intéresse davantage avec une faible TF, en partant du principe que tu vas forcément revendre au max du possible, etc. C'est sur qu'en faisant ce genre de patchwork tu vas avoir un truc intéressant. Mais cela ne correspond pas à la réalité d'un programme.

Je sais bien que la plupart des gens font comme ca, et que finalement tu es surement au dessus de la moyenne dans la préparation, mais ne pas étudier en détail les choses, c'est quand même le meilleur moyen de potentiellement être déçu. Même si par chance les choses peuvent parfaitement bien se passer.

Sur un exemple, au sujet de la revente. Quand je lis ca :

Si vous avez des difficultés à trouver un acquéreur, passé un certain délai vous pouvez demander de l’aide à l’organisme foncier solidaire pour trouver un acquéreur potentiel. Si cette démarche ne fonctionne pas, l’OFS rachètera votre bien immobilier dans les conditions prévues au BRS (la valeur sera estimée en fonction de l’état du bien, de la valeur du marché local et de l’indice Insee). L’avantage est que le prix de revente est garanti par l’OFS donc vous ne devriez pas subir normalement de perte financière.

https://www.arcadevyvpromotion.com/ques ... 7628a-60f7

Dans cet exemple, le mot "normalement" allume directement un signal dans mon cerveau et qui m'inciterait directement à creuser si j'étais intéressé.
Parce que quand on me dit "normalement", mon cerveau traduit instantanément cela comme une absence de garantie. Donc, je vais aller voir en détail comment ce prix est calculé.

C'est vrai. Mais. même si je le revend avec 0 PV. J'aurais alors perdu "seulement" 848€ - capital recup par mois VS 1000€ MINI (vue que soumis à infla des loyers)

Comme dit, il faut revoir ton calcul avec des vrais chiffres (il y a des simulateurs pour presque tout) et suivant un vrai projet (qui existe).
De mon point de vue, tu picores à droite à gauche sans faire l'exercice avec un vrai projet comme base.
Tout en sachant que mes remarques sont vraiment embryonnaires. Je t'ai fait les remarques qui me sont venu directement.

Si tu fais cet effort d'aller davantage dans le détail, à partir de quelque chose de concret, je pourrais éventuellement de faire d'autres remarques.
Je me vois pas bien l'intérêt de parler sur du vent.

[Ben92]

En fait il vaut mieux que tu trouves d'abord un logement en BRS qui te plaît (plan, exposition, aspect de l'immeuble, qualité de l'environnement, etc), tu fais éventuellement une pré-réservation, et ensuite tu étudies si c'est une bonne affaire ou pas, avec l'aide du forum si tu veux.

[Qqun_de_Passage]

Je donne un avis rapide : le BRS m’a l’air d’une position défensive càd :
- plus-value limitée ce qui est gênant en cas de hausse du marché au moment où tu voudras déménager car tu devras remettre au pot (au-delà de l’écart pleine-propriété / BRS) pour avoir un bien équivalent sur le marché.
- en cas de baisse du marché, il semble qu’il y ait un flou sur le prix de reprise. Sur Leboncoin c’est sur qu’il y aura une moins-value. Du côté de l’organisme, y a-t-il un engagement de rachat inconditionnel ? Au minimum au prix initial ? Ou bien au prix initial + inflation ? Dans ce dernier cas l’affaire commence à être très bonne car finalement on a un risque downside très atténué en face du renoncement à une plus-value complète.
- bien sur il faut prendre en compte le montant de la redevance. En l’actualisant au taux du crédit et en n’oubliant pas d’ajouter le facteur IRL au numérateur. Le montant obtenu sera ajouté au prix du BRS afin de le comparer au prix du marché.

Ainsi, comme dit l’article, très pertinent, il conviendrait d’uniformiser les conditions des BRS. A défaut, à chacun de décortiquer les termes du contrat et même de rester silencieux sur toute ambiguïté afin de, le moment venu, en exiger l’interprétation qui lui sera le plus favorable. Comme on a en face des organismes publics qui emploient sans doute le fond de cuve des juristes et qui n’ont pas les budgets pour se faire conseiller par de bons cabinets, ça peut être tout à fait payant. L’Etat et plus généralement le Public ont le chic de bien se faire enfler dès qu’on rentre sur le terrain contractuel (cf. le PPP ou les concessions)

[lecriminel]

il se passe quoi à la fin du bail ? L'organisme rachète le bien immo (à quel prix ?) ou s'en empare (il se trouve sur son terrain) ?

[joe75012]

Es tu sûr que la redevance augmente de la valeur de l'IRL ? J'avais vu que la PV pouvait augmenter effectivement en fct de la valeur de l'IRL, mais pas la redevance

J'ai pris le premier lien que tu as mis : https://www.actionlogement.fr/guides/ac ... Fm2%2Fmois

C'est ce que je déduis de :

Un « loyer » faible du terrain à l'indice IRL(1)

Je ne suis pas un spécialiste du sujet. Ce sujet est extrêmement récent, il y a très peu de recul. Donc, c'est à toi de creuser si tu veux faire un achat de ce type.
C'est à toi de savoir précisément comment peut être revue (ou pas) la redevance.


Concernant la garantie de PV, j'ai l'impression que tu te bases finalement ce que tu peux lire sur des plaquettes de présentation. Sauf que c'est le meilleur moyen d'être déçu, car c'est toujours très enjolivé.

Surtout qu'il s'agit d'un nouveau dispositif très récent et peu éprouvé. Le fait que tu penses pouvoir revendre ton BRS facilement sur leboncoin ne me parait pas si évidemment.
Voici par exemple, en recherchant 30 secondes, ce qu'en disent les vendeurs de BRS : https://media.adequation.fr/immo/projet ... se-revente
Il faut donc s'attendre dans le discours qu'ils minimisent au maximum ce qui pourrait être négatif et maximisent au maximum ce qui peut être positif.

Quand on veut utiliser un dispositif très récent, qui n'a pas été éprouvé par le temps, il faut vraiment s'intéresser en profondeur au sujet. Et en particulier regarder les petites lignes.
C'est à dire précisément qui décident et comment est défini la redevance, comment cela fonctionne précisément en cas de revente. Et, si cela se passe mal, quelles sont exactement les garanties. Etc.
En plus d'étudier des vrais projets. C'est sûr que si tu picores ce qui t'arrange à droite à gauche, en sélectionnant une ville où tu n'as pas tellement envie d'habiter d'une part, un autre programme avec une faible redevance initial d'autre part, en prenant une troisième ville/quartier qui t'intéresse davantage avec une faible TF, en partant du principe que tu vas forcément revendre au max du possible, etc. C'est sur qu'en faisant ce genre de patchwork tu vas avoir un truc intéressant. Mais cela ne correspond pas à la réalité d'un programme.

Je sais bien que la plupart des gens font comme ca, et que finalement tu es surement au dessus de la moyenne dans la préparation, mais ne pas étudier en détail les choses, c'est quand même le meilleur moyen de potentiellement être déçu. Même si par chance les choses peuvent parfaitement bien se passer.

Sur un exemple, au sujet de la revente. Quand je lis ca :

Si vous avez des difficultés à trouver un acquéreur, passé un certain délai vous pouvez demander de l’aide à l’organisme foncier solidaire pour trouver un acquéreur potentiel. Si cette démarche ne fonctionne pas, l’OFS rachètera votre bien immobilier dans les conditions prévues au BRS (la valeur sera estimée en fonction de l’état du bien, de la valeur du marché local et de l’indice Insee). L’avantage est que le prix de revente est garanti par l’OFS donc vous ne devriez pas subir normalement de perte financière.

https://www.arcadevyvpromotion.com/ques ... 7628a-60f7

Dans cet exemple, le mot "normalement" allume directement un signal dans mon cerveau et qui m'inciterait directement à creuser si j'étais intéressé.
Parce que quand on me dit "normalement", mon cerveau traduit instantanément cela comme une absence de garantie. Donc, je vais aller voir en détail comment ce prix est calculé.

C'est vrai. Mais. même si je le revend avec 0 PV. J'aurais alors perdu "seulement" 848€ - capital recup par mois VS 1000€ MINI (vue que soumis à infla des loyers)

Comme dit, il faut revoir ton calcul avec des vrais chiffres (il y a des simulateurs pour presque tout) et suivant un vrai projet (qui existe).
De mon point de vue, tu picores à droite à gauche sans faire l'exercice avec un vrai projet comme base.
Tout en sachant que mes remarques sont vraiment embryonnaires. Je t'ai fait les remarques qui me sont venu directement.

Si tu fais cet effort d'aller davantage dans le détail, à partir de quelque chose de concret, je pourrais éventuellement de faire d'autres remarques.
Je me vois pas bien l'intérêt de parler sur du vent.

Ok merci, c'est vrai qu'il y a de quoi se poser des questions sur la revente. Il faut que le bien soit attractif. Si je le revends au prix d'achat après 10 ans, pourquoi pas (je perdrais tjs moins que la loc) , mais faut qu'il soit moins cher que le prix du récent pour le même nb de M2, sinon 0 interet pour les acheteurs

Et, effectivement, si, en plus de cela, ils augmentent la redevance lentement mais surement, ça va commencer à être problématique niveau rentabilité.

Et effectivement, l'OFS peut racheter le bien si personne n'est preneur (et encore, cela dépend des OFS, certains ne rachète qu'en cas d'accident de la vie etc) , mais à un prix décoté (la décote dépend aussi de chaque OFS)

Si l'état se rend compte que les biens se revendent pas à cause des frais de redevances, il pourrait supprimer la redevance pour les proprio suivant (donc, la redevance ne serait payé que par les premiers proprio qui ont eu le bien neuf). C'est une de mes idées, ça ne veut pas dire qu'il le feront. L'état a déjà élargis les possibilités de locations des biens BRS : https://www.lerevenu.com/investir-immob ... onditions/ Donc ils savent s'adapter, les règles ne sont pas figées

[joe75012]

Je donne un avis rapide : le BRS m’a l’air d’une position défensive càd :
- plus-value limitée ce qui est gênant en cas de hausse du marché au moment où tu voudras déménager car tu devras remettre au pot (au-delà de l’écart pleine-propriété / BRS) pour avoir un bien équivalent sur le marché.
- en cas de baisse du marché, il semble qu’il y ait un flou sur le prix de reprise. Sur Leboncoin c’est sur qu’il y aura une moins-value. Du côté de l’organisme, y a-t-il un engagement de rachat inconditionnel ? Au minimum au prix initial ? Ou bien au prix initial + inflation ? Dans ce dernier cas l’affaire commence à être très bonne car finalement on a un risque downside très atténué en face du renoncement à une plus-value complète.


Il peut y avoir rachat avec décote. Ca dépend de chaque OFS. Et même le rachat peut se faire sous certaines conditions seulement (divorce etc).

- bien sur il faut prendre en compte le montant de la redevance. En l’actualisant au taux du crédit et en n’oubliant pas d’ajouter le facteur IRL au numérateur. Le montant obtenu sera ajouté au prix du BRS afin de le comparer au prix du marché.


Oui, si le prix augmente lentement mais surement, c'est problématique

Ainsi, comme dit l’article, très pertinent, il conviendrait d’uniformiser les conditions des BRS. A défaut, à chacun de décortiquer les termes du contrat et même de rester silencieux sur toute ambiguïté afin de, le moment venu, en exiger l’interprétation qui lui sera le plus favorable. Comme on a en face des organismes publics qui emploient sans doute le fond de cuve des juristes et qui n’ont pas les budgets pour se faire conseiller par de bons cabinets, ça peut être tout à fait payant. L’Etat et plus généralement le Public ont le chic de bien se faire enfler dès qu’on rentre sur le terrain contractuel (cf. le PPP ou les concessions)

[Qqun_de_Passage]

Du coup c’est pas très clair ce business, bcp d’incertitudes sur des points fondamentaux.
Louer tout en plaçant l’excédent d’épargne de façon adaptée à son horizon n’est pas forcément pire. Ça peut même être une bonne option dans une optique hédoniste car en général le locataire fait moins de compromis sur le bien et sa localisation et il conserve une mobilisée plus aisée ce qui l’aidera à saisir les opportunités de la vie.

[Boeuf1804]

Du coup c’est pas très clair ce business, bcp d’incertitudes sur des points fondamentaux.
Louer tout en plaçant l’excédent d’épargne de façon adaptée à son horizon n’est pas forcément pire. Ça peut même être une bonne option dans une optique hédoniste car en général le locataire fait moins de compromis sur le bien et sa localisation et il conserve une mobilisée plus aisée ce qui l’aidera à saisir les opportunités de la vie.

+1 en tant que locavie je n’aurais jamais eu les moyens d’acheter les logements que j’ai loué. En gros tu montes en gamme d’un bon cran, car le remboursement de prêt est souvent près du double du loyer nu.
Aucun regret d’être resté locataire toutes ces années, ça m’a évité un certain inconfort et je suis resté 100% mobile (aucune attache).

[Hickson49]

Je ne comprends pas ceux qui parlent d'incertitude ici.
Incertitudes par rapport à quelle alternative ? Non parceque sur un achat classique, tu va payer facilement 100% plus cher, avec un financement monstrueusement plus coûteux et sans AUCUNE garantie sur le prix de revente, ni sur les conditions fiscales/taux au moment de la revente.

Donc, la seule chose que je vois, c'est que le brs t'offre une garantie de payer de l'ordre se 50% des prix du marché ce qui est un avantage phénoménale déjà, pour peu que tu sois évidemment intéressé par rester plusieurs années, ce qui est la BASE de n'importe quel investissement.

A vu de nez tes calculs paraissent bon, hormis peut être les 2% de PV comme évoqué, mais la comparaison la plus logique semble être avec la location classique plutôt.

La plus value est capée par l'irl, c'est le deal, mais à moins d'une chance incroyable type installation de service public ou de gare à proximité, il y a de grandes chances que ça ne change pas grand chose à l'alternative en pleine propriété (autant te dire qu'à 6% de déficit une année de JO, ce genre d'investissement n'est pas prêt de revenir).

Le loyer du bail emphytéotique augmentent avec l'irl, mais ça c'est la base, c'est assimilable à des charges, qui vont assez logiquement augmenter autant que l'inflation, voire plus dans l'ancien, au vu du vieillissement du parc de logement français / demande de travaux.

A titre perso, surtout des montants si faibles (100k c'est devenu de l'argent de poche pour le français moyen qui va hériter de boomer pleins aux as). J'aurais tendance à considérer 2 choses:

1 l'emplacement, et surtout la dynamique d'enrichissement culturel locale. Tu passe dans le quartier un soir de semaine, un soir de weekend et un soir de ramadan ou de match de foot de l'algérie pour te faire une idée.

2 la durée de détention. Si tu envisage une expatriation, surtout ne te mets pas un boulet aux pied avec la France, garde ton cash, tu en aura besoin pour te lancer dans une nouvelle aventure, et ça te donnera toutes les chances de rebondir si les premières tentatives ne marchent pas comme espéré.

[Vincent92]

Sur l’exemple de Bagneux, ce n’est pas 50% de moins que le neuf classique, mais plutôt 30%.
Sachant que, comme pour une bagnole, dés que c’est plus neuf, le prix baisse significativement (parce qu’on perd les avantages du neuf).
Pas bien compris pourquoi tu parles de « prix marché », c’est un produit différent, puisqu’il y a un loyer et d’autres contraintes. Notamment sur le prix de vente et à qui on vend.
Et sachant qu’on vendra un produit dégradé de la même manière ensuite.
Si on va comme ça, une location classique est 100% moins chère qu’une vente classique.

[Boeuf1804]

+1 la plus value est loin d’être garantie. Regarde Ben92, ça fait 10 ans qu’il est coincé dans un chiotte amélioré. Il n’a ni femme ni enfant et vit comme le dernier des clodos, alors qu’il travaille…

[Hickson49]

Sur l’exemple de Bagneux, ce n’est pas 50% de moins que le neuf classique, mais plutôt 30%.
Sachant que, comme pour une bagnole, dés que c’est plus neuf, le prix baisse significativement (parce qu’on perd les avantages du neuf).
Pas bien compris pourquoi tu parles de « prix marché », c’est un produit différent, puisqu’il y a un loyer et d’autres contraintes. Notamment sur le prix de vente et à qui on vend.
Et sachant qu’on vendra un produit dégradé de la même manière ensuite.
Si on va comme ça, une location classique est 100% moins chère qu’une vente classique.

Oui on est bien d'accord que ce n'est pas une décôte magique a produit équivalent.

Sinon évidemment je me place dans un contexte de comparaison à qualité de vie équivalente, càd, comme ben92 le soulignait justement, en tant que propriétaire, donc pas de ***censuré*** de bailleur qui t'envoie chier dès qu'il faut réparer une fenêtre en hivers, qui essayera de te dégager comme un malpropre à la prochaine réforme fiscale airBnB, ou aux mondiaux de ping-pong dans le gymnase d'à côté...

Le droit de donner ton avis aux AG de copro, le droit de changer la déco ou les cloisons et la joie de ne pas se faire fumer 1 mois de salaire pour un pommeau de douche en état moyen à la sortie.

Ni de te prendre un violent rattrapage de TEOM, sur 3 ans parceque ce ***censuré*** de bailleur viens de se réveiller et qu'il compte bien te faire payer son manque de sérieux.

Bref, ne pas enrichir un bailleur c'est quand même une vrai source de bonheur.
Mais quitter le pays et l'appauvrir, tout en se faisant beaucoup plus de pognon que dans ce pays sclérosé par la rente, ça c'est encore plus satisfaisant sah.

[joe75012]

Du coup c’est pas très clair ce business, bcp d’incertitudes sur des points fondamentaux.
Louer tout en plaçant l’excédent d’épargne de façon adaptée à son horizon n’est pas forcément pire. Ça peut même être une bonne option dans une optique hédoniste car en général le locataire fait moins de compromis sur le bien et sa localisation et il conserve une mobilisée plus aisée ce qui l’aidera à saisir les opportunités de la vie.

Oui j'avais pensé à cela.


Renta sur 13 ans via loc

Avec 80K investies dans le S&P500.
Le S&P double notre mise tous les 13 ans environ.(Le S&P a connu 9,5% de renta en moyenne sur les 100 dernières années, (enfin c'était mes chiffres de 2020), après la déduction de 18% de CSG et de 2% d'infla, on arrive à une renta de 5,79% qui fait doubler l'investissement initial tout les 13 ans environ)

Du coup, les 80K se transforment en 160K 13 ans plus tard. Profit net = 80K

Pendant ce temps, avec la location, j'aurais dépensé 1000€ par mois mini, soit 12K/ans mini, donc, disons 14K/an en moyenne avec la pris en compte de l'infla du loyer sur 13 ans.
Sur 13 ans, on arrive à alors à 14K de loyer*13 ans de dépensés = 182K

Sauf que j'ai gagné dans, le même temps; 80K via le s&p. Donc 182K - 80K = 102K de perdu.

Renta sur 13 ans via BRS

Voici les charges du BRS :

- Charges copro (~3€/M2) = 130€ env
- TF (~2€/M2) = 100€ env
- Énergie (~40€)
- Provision pour travaux (~40€)
- Assurance habitation (~20€)
- Redevance organisme gérant les BRS (~2€/M2 par mois en moyenne) = 100€ env
=> 430€

Si j'avais acheté dans mon BRS avec les 80K, j'aurais perdu les 430€ de charges + Env 100 de cout du pret par mois (pret initial de 100K, à 1,5% grace au PTZ à 0% et le pret classique à 3%, chacun de ces pret couvrant 50% chacun de l'emprunt), soit 530€ de perdu par mois soit 6360€ par an

Sur 13 ans, 6360€ par ans, donc, 82680 de perdu. C'est donc moins qu'avec la loc. Et en plus, ce cas est avec 0€ de PV à la revente


Renta sur 26 ans via loc


Après, sur 26 ans, si la loc est à 16K/an en moyenne sur cette période, c'est 16K de perdu par an * 26 = 416K€

Mais, dans le même temps, en 26 ans, mes 80K laissés sur le s&p auront générés 345K€. Profit net = 265K€

Donc, 416K-265K de profits = 151K de de perdu


Renta sur 26 ans via BRS

Avec le BRS, j'aurais perdu 530€ par mois (la redevance aura monté oui, mais le cout du prêt aura baissé d'annee en annee), soit 6360€.

Sur 26 ans, 6360€ par ans, donc, 165K de perdu.(Et ce cas est avec 0€ de PV à la revente)

Un peu plus que la loc, mais je suis chez moi





Tout cela est approximatif, mais donne une tendance.

Bien sur il y a 3 risques :

- le S&P peut sous performer
- La revente du bien peut être en dessous de son prix initial
- les charges peuvent surexploser

Mais je les considère minimes

[Vincent92]

Si tu penses qu'il en certain que le s&p500 va faire en moyenne 9,5%/an, met tout dedans. Il n'y a pas de question à se poser. Mais est ce vraiment sûr?
Quelle a été le niveau de croissance aux USA sur un siècle, en particulier dans les années 40? Est ce vraiment au le même niveau de croissance aujourd'hui?
Est ce que la montée en puissance des USA par rapport aux autres, qui a fini par devenir hégémonique va continuer? Et si oui, est ce que ca serait le même niveau de conquête?
Ca a fait combien l'immobilier sur 100 ans?

[joe75012]

Je ne comprends pas ceux qui parlent d'incertitude ici.
Incertitudes par rapport à quelle alternative ? Non parceque sur un achat classique, tu va payer facilement 100% plus cher, avec un financement monstrueusement plus coûteux et sans AUCUNE garantie sur le prix de revente, ni sur les conditions fiscales/taux au moment de la revente.

Donc, la seule chose que je vois, c'est que le brs t'offre une garantie de payer de l'ordre se 50% des prix du marché ce qui est un avantage phénoménale déjà, pour peu que tu sois évidemment intéressé par rester plusieurs années, ce qui est la BASE de n'importe quel investissement.

A vu de nez tes calculs paraissent bon, hormis peut être les 2% de PV comme évoqué, mais la comparaison la plus logique semble être avec la location classique plutôt.

La plus value est capée par l'irl, c'est le deal, mais à moins d'une chance incroyable type installation de service public ou de gare à proximité, il y a de grandes chances que ça ne change pas grand chose à l'alternative en pleine propriété (autant te dire qu'à 6% de déficit une année de JO, ce genre d'investissement n'est pas prêt de revenir).

Le loyer du bail emphytéotique augmentent avec l'irl, mais ça c'est la base, c'est assimilable à des charges, qui vont assez logiquement augmenter autant que l'inflation, voire plus dans l'ancien, au vu du vieillissement du parc de logement français / demande de travaux.

A titre perso, surtout des montants si faibles (100k c'est devenu de l'argent de poche pour le français moyen qui va hériter de boomer pleins aux as). J'aurais tendance à considérer 2 choses:

1 l'emplacement, et surtout la dynamique d'enrichissement culturel locale. Tu passe dans le quartier un soir de semaine, un soir de weekend et un soir de ramadan ou de match de foot de l'algérie pour te faire une idée.

2 la durée de détention. Si tu envisage une expatriation, surtout ne te mets pas un boulet aux pied avec la France, garde ton cash, tu en aura besoin pour te lancer dans une nouvelle aventure, et ça te donnera toutes les chances de rebondir si les premières tentatives ne marchent pas comme espéré.

C'est vrai que rien n'assure une PV de 2%, mais, même si je le revends avec 0 PV. J'aurais alors perdu "seulement" 848€ - capital recup par mois VS 1000€ MINI (vue que soumis à infla des loyers)

Après oui, l'emplacement et primordial, je souhaite un quartier calme, type pavillonnaire, avec un minimum de verdure (Très important. Les forêts de bétons, non merci). Même quelques arbres changent l'ambiance d'un quartier.

Pour l’expatriation, avec le BRS, tu peux le louer, mais sous des conditions particulières, propres à chaque OFS, et avec un loyer social. Il ne faut pas prendre un BRS ds l'optique de louer. Même si c'est apparemment faisable (les condition ont d'ailleurs été assouplis https://www.lerevenu.com/investir-immob ... onditions/)

[joe75012]

+1 la plus value est loin d’être garantie. Regarde Ben92, ça fait 10 ans qu’il est coincé dans un chiotte amélioré. Il n’a ni femme ni enfant et vit comme le dernier des clodos, alors qu’il travaille…

Oui, mais, de ce que je comprends, même sans PV, il récupéra au moins la partie capital de ses mensualités VS une location semblable(même ds un quartier moins chic), où il aurait tout perdu

[Qqun_de_Passage]

+1 la plus value est loin d’être garantie. Regarde Ben92, ça fait 10 ans qu’il est coincé dans un chiotte amélioré. Il n’a ni femme ni enfant et vit comme le dernier des clodos, alors qu’il travaille…

Oui, mais, de ce que je comprends, même sans PV, il récupéra au moins la partie capital de ses mensualités VS une location semblable(même ds un quartier moins chic), où il aurait tout perdu

S’il avait loué il aurait eu un décaissement mensuel moins lourd et aurait pu constituer une épargne.
Le résultat final dépend ensuite de l’évolution des prix et de l’évolution du loyer (et dans une moindre mesure des charges de propriété comme la TF).

[Gpzzzz]

+1 la plus value est loin d’être garantie. Regarde Ben92, ça fait 10 ans qu’il est coincé dans un chiotte amélioré. Il n’a ni femme ni enfant et vit comme le dernier des clodos, alors qu’il travaille…

Oui, mais, de ce que je comprends, même sans PV, il récupéra au moins la partie capital de ses mensualités VS une location semblable(même ds un quartier moins chic), où il aurait tout perdu

S’il avait loué il aurait eu un décaissement mensuel moins lourd et aurait pu constituer une épargne.
Le résultat final dépend ensuite de l’évolution des prix et de l’évolution du loyer (et dans une moindre mesure des charges de propriété comme la TF).

A la marge tout ça.. avec les taux a 1% en plus l'amortissement est très rapidement gagnant..
Par contre dans la comparaison t'oublies la rémunération de l'apport.. je ne sais plus ce que Ben a mis dans l opération.
La ça peut aller très vite avec l évolution des marchés financiers ces 10 dernières années..

[Vincent92]

+1 la plus value est loin d’être garantie. Regarde Ben92, ça fait 10 ans qu’il est coincé dans un chiotte amélioré. Il n’a ni femme ni enfant et vit comme le dernier des clodos, alors qu’il travaille…

Oui, mais, de ce que je comprends, même sans PV, il récupéra au moins la partie capital de ses mensualités VS une location semblable(même ds un quartier moins chic), où il aurait tout perdu

S’il avait loué il aurait eu un décaissement mensuel moins lourd et aurait pu constituer une épargne.
Le résultat final dépend ensuite de l’évolution des prix et de l’évolution du loyer (et dans une moindre mesure des charges de propriété comme la TF).

A la marge tout ça.. avec les taux a 1% en plus l'amortissement est très rapidement gagnant..
Par contre dans la comparaison t'oublies la rémunération de l'apport.. je ne sais plus ce que Ben a mis dans l opération.
La ça peut aller très vite avec l évolution des marchés financiers ces 10 dernières années..

Si l'ensemble de cet argent avait vraiment été mis et laissé (quoi? mais t'as pas mis de "stop lost"? ) sur les marchés financiers.
Le plus souvent, pour ceux qui sont dans cette situation, la grosse partie végète sur des supports type livrets/AV qui rapportent 3 cacahouètes, etc. Quand ce n'est pas juste dépensé autrement (impression de richesse).

[Gpzzzz]

Oui, mais, de ce que je comprends, même sans PV, il récupéra au moins la partie capital de ses mensualités VS une location semblable(même ds un quartier moins chic), où il aurait tout perdu

S’il avait loué il aurait eu un décaissement mensuel moins lourd et aurait pu constituer une épargne.
Le résultat final dépend ensuite de l’évolution des prix et de l’évolution du loyer (et dans une moindre mesure des charges de propriété comme la TF).

A la marge tout ça.. avec les taux a 1% en plus l'amortissement est très rapidement gagnant..
Par contre dans la comparaison t'oublies la rémunération de l'apport.. je ne sais plus ce que Ben a mis dans l opération.
La ça peut aller très vite avec l évolution des marchés financiers ces 10 dernières années..

Si l'ensemble de cet argent avait vraiment été mis et laissé (quoi? mais t'as pas mis de "stop lost"? ) sur les marchés financiers.
Le plus souvent, pour ceux qui sont dans cette situation, la grosse partie végète sur des supports type livrets/AV qui rapportent 3 cacahouètes, etc. Quand ce n'est pas juste dépensé autrement (impression de richesse).

A horizon 7/10ans tu peux quand même prendre des risques.. après effectivement faut le faire..

[joe75012]

Si tu penses qu'il en certain que le s&p500 va faire en moyenne 9,5%/an, met tout dedans. Il n'y a pas de question à se poser. Mais est ce vraiment sûr?
Quelle a été le niveau de croissance aux USA sur un siècle, en particulier dans les années 40? Est ce vraiment au le même niveau de croissance aujourd'hui?
Est ce que la montée en puissance des USA par rapport aux autres, qui a fini par devenir hégémonique va continuer? Et si oui, est ce que ca serait le même niveau de conquête?
Ca a fait combien l'immobilier sur 100 ans?

Sur le S&P, le but est de laisser son argent dormir des décennies,

2012 1,379.61 1,277.06 1,465.77 1,277.06 1,426.19 13.41%
2011 1,267.64 1,271.87 1,363.61 1,099.23 1,257.60 0.00%
2010 1,139.97 1,132.99 1,259.78 1,022.58 1,257.64 12.78%
2009 948.05 931.80 1,127.78 676.53 1,115.10 23.45%
2008 1,220.04 1,447.16 1,447.16 752.44 903.25 -38.49%
2007 1,477.18 1,416.60 1,565.15 1,374.12 1,468.36 3.53%
2006 1,310.46 1,268.80 1,427.09 1,223.69 1,418.30 13.62%
2005 1,207.23 1,202.08 1,272.74 1,137.50 1,248.29 3.00%
2004 1,130.65 1,108.48 1,213.55 1,063.23 1,211.92 8.99%
2003 965.23 909.03 1,111.92 800.73 1,111.92 26.38%
2002 993.93 1,154.67 1,172.51 776.76 879.82 -23.37%
2001 1,192.57 1,283.27 1,373.73 965.80 1,148.08 -13.04%
2000 1,427.22 1,455.22 1,527.46 1,264.74 1,320.28 -10.14%

Ci dessus, on peut voir 10 ans de renta du S&P, avec une de ses pires période de renta (2000, 2001, 2002, 2008 en néga) (source : https://www.macrotrends.net/2526/sp-500 ... al-returns)

Selon ce calculateur ;https://ofdollarsanddata.com/sp500-calculator , quelqu'un qui aurait mis 80K$ en Janvier 2000, aurait récup $67,602.45 en Janvier 2012 ajusté à l'infla et avec dividendes réinvestis(CSG non inclus, c'est une simu US)

Donc, une perte clair. On a clairement pas le X2 dont je parlais au bout de 13 années investies.

Mais, même en étant entré dans une des pires période quelqu'un qui aurait laissé les 80K$, de Janvier 2000, à Janvier 2024, aurait récup 229K ajusté à infla et avec div réinvestis(tjs sans CSG pris en compte)

Il faudra voir ce que ça donne en 2026. Car mon raisonnement est que la renta double tous les 13 ans après CSG de 18% et infla de 2%.
Donc l’idéal serait : 80K devient 160K 13 ans plus tard, et 160K devient 320K 13 ans plus tard. Ici, même si la CSG n'est pas encore pris en compte, on est loin des 320K.

Néanmoins, on a démarré à la pire période , et, en plus, plus le temps passe, plus on se rattrape. 229K net d'infla, pour une entrée à une période aussi merdique, c'est déjà une sacrée perf. Et en laissant encore X années, les 80K initiaux, je ne serais pas étonné, qu'on arrive au 5,79 de rent net inlfa et CSG dont je parlais.

Le but est de laisser dormir les 80K 25/30 ans mini., avec cette strat, peu de doutes que mes 5,79% net infla et net CSF soient tenables.



De 1990, à 2016, (donc 26 ans) les 80k sont devenus 416K après infla (pas de pris en compte de la CSG); soit 6,55% de renta

De 1990 à 2024 (donc 34 ans), ils sont devenus 925K, soit 7,47% de rendement net apres infla (pas de prise en compte de la CSG)



Est ce que la montée en puissance des USA par rapport aux autres, qui a fini par devenir hégémonique va continuer? Et si oui, est ce que ca serait le même niveau de conquête?


Ça fait 100 ans que ça dure.

Il y a pleins de marchés à attaquer, avec des populations qui explosent et où vont naitre une classe moyenne massive (excepté Nigéria qui mettra un certains temps):

- Inde (28 millions de naissance par ans)
- Nigeria (la population devrait alors compter 150 millions d’habitants supplémentaires VS 2023)
- Indonésie (The population of Indonesia was 270.20 million according to the 2020 national census, an increase from 237.64 million in 2010) => on prévoit 300 millions en 2030
- Brésil (13 nov. 2012 — Middle class comprised 15% of the Brazilian population in the early 1980s, and now they encompass nearly a third of the country's 190 million ...) => Ca va continuer à progresser
- etc etc

- l'IA, l'exploration spatial et ses ressources, la fusion nucléaire et son abondance d'énergie, etc etc

La Chine va les sur-stimuler comme le faisait l'URSS.




Le must serait le logement social à 450€ par mois + les 80K sur le S&P, qui rapporteraient 80K en profit 13 ans plus tard, cad le montant approx des loyers du logement social sur 13 ans environ (450€*12 mois * 13 ans=70K)

[joe75012]

S’il avait loué il aurait eu un décaissement mensuel moins lourd et aurait pu constituer une épargne.
Le résultat final dépend ensuite de l’évolution des prix et de l’évolution du loyer (et dans une moindre mesure des charges de propriété comme la TF).

A la marge tout ça.. avec les taux a 1% en plus l'amortissement est très rapidement gagnant..
Par contre dans la comparaison t'oublies la rémunération de l'apport.. je ne sais plus ce que Ben a mis dans l opération.
La ça peut aller très vite avec l évolution des marchés financiers ces 10 dernières années..

Si l'ensemble de cet argent avait vraiment été mis et laissé (quoi? mais t'as pas mis de "stop lost"? ) sur les marchés financiers.
Le plus souvent, pour ceux qui sont dans cette situation, la grosse partie végète sur des supports type livrets/AV qui rapportent 3 cacahouètes, etc. Quand ce n'est pas juste dépensé autrement (impression de richesse).

A horizon 7/10ans tu peux quand même prendre des risques.. après effectivement faut le faire..

7/10 ans, ce n'est pas assez, voir mon msg juste au dessus où je montre que ceux qui avaient investis en 2000 et voulaient sortir en 2012 y ont laissé des plumes.
Le but, c'est de laisser l'oseille dormir sur les ETF des décennies. 25/30 ans mini

[Ferrari]

La BCE réduit ses taux d’intérêt de 0,25 point face au ralentissement de l’inflation en Europe
https://www.lefigaro.fr/conjoncture/la- ... e-20241212
Par Wladimir Garcin-Berson
Publié il y a 4 heures, mis à jour à 15h54

Nouvelle décision forte pour la BCE. Ce jeudi, le conseil des gouverneurs de la Banque centrale européenne a annoncé une nouvelle baisse de ses taux d’intérêt, la quatrième cette année. Ceux-ci, dont son principal taux, le taux de dépôt, servant de référence pour les conditions de crédit dans l’économie, diminuent ainsi de 25 points de base.

Cette décision, qui doit « favoriser une reprise de la demande», a été prise après plusieurs hausses de taux, lorsque l’Europe faisait face à une inflation élevée, au sortir de la pandémie de Covid-19. Depuis, l’inflation a largement ralenti, à travers l’Europe, dont en France. «Le processus de désinflation est en bonne voie», reconnaît le conseil des gouverneurs, qui estime que le taux devrait se stabiliser «durablement» autour de 2%.

[Gpzzzz]

A la marge tout ça.. avec les taux a 1% en plus l'amortissement est très rapidement gagnant..
Par contre dans la comparaison t'oublies la rémunération de l'apport.. je ne sais plus ce que Ben a mis dans l opération.
La ça peut aller très vite avec l évolution des marchés financiers ces 10 dernières années..

Si l'ensemble de cet argent avait vraiment été mis et laissé (quoi? mais t'as pas mis de "stop lost"? ) sur les marchés financiers.
Le plus souvent, pour ceux qui sont dans cette situation, la grosse partie végète sur des supports type livrets/AV qui rapportent 3 cacahouètes, etc. Quand ce n'est pas juste dépensé autrement (impression de richesse).

A horizon 7/10ans tu peux quand même prendre des risques.. après effectivement faut le faire..

7/10 ans, ce n'est pas assez, voir mon msg juste au dessus où je montre que ceux qui avaient investis en 2000 et voulaient sortir en 2012 y ont laissé des plumes.
Le but, c'est de laisser l'oseille dormir sur les ETF des décennies. 25/30 ans mini

Ouais enfin quand tu projetes d'acheter un bien immobilier tu peux retarder l'échéance de 7/10ans.. pas de 25/30.. c'est trop tard..

[Gpzzzz]

La BCE réduit ses taux d’intérêt de 0,25 point face au ralentissement de l’inflation en Europe
https://www.lefigaro.fr/conjoncture/la- ... e-20241212
Par Wladimir Garcin-Berson
Publié il y a 4 heures, mis à jour à 15h54

Nouvelle décision forte pour la BCE. Ce jeudi, le conseil des gouverneurs de la Banque centrale européenne a annoncé une nouvelle baisse de ses taux d’intérêt, la quatrième cette année. Ceux-ci, dont son principal taux, le taux de dépôt, servant de référence pour les conditions de crédit dans l’économie, diminuent ainsi de 25 points de base.

Cette décision, qui doit « favoriser une reprise de la demande», a été prise après plusieurs hausses de taux, lorsque l’Europe faisait face à une inflation élevée, au sortir de la pandémie de Covid-19. Depuis, l’inflation a largement ralenti, à travers l’Europe, dont en France. «Le processus de désinflation est en bonne voie», reconnaît le conseil des gouverneurs, qui estime que le taux devrait se stabiliser «durablement» autour de 2%.

.

"Nouvelle décision".. bah non il y a rien de nouveau ça fait 6 mois que les taux baissent...
"Forte".. bah non on est sur les mêmes niveaux que les fois précédentes et c est le Minimum possible le 1/4 de point.

Le niveau des journalistes est corrélé avec nos résultats PiSa sur l'éducation nationale.. on arrive a une situation où les gens ne savent même pas de quoi ils parlent

[Vincent92]

Si l'ensemble de cet argent avait vraiment été mis et laissé (quoi? mais t'as pas mis de "stop lost"? ) sur les marchés financiers.
Le plus souvent, pour ceux qui sont dans cette situation, la grosse partie végète sur des supports type livrets/AV qui rapportent 3 cacahouètes, etc. Quand ce n'est pas juste dépensé autrement (impression de richesse).

A horizon 7/10ans tu peux quand même prendre des risques.. après effectivement faut le faire..

7/10 ans, ce n'est pas assez, voir mon msg juste au dessus où je montre que ceux qui avaient investis en 2000 et voulaient sortir en 2012 y ont laissé des plumes.
Le but, c'est de laisser l'oseille dormir sur les ETF des décennies. 25/30 ans mini

Ouais enfin quand tu projetes d'acheter un bien immobilier tu peux retarder l'échéance de 7/10ans.. pas de 25/30.. c'est trop tard..

Ce n’est même pas ce qui me semble le plus problématique dans le raisonnement.
C’est le côté « bonjour, j’ai 40 ans et si je fais des sacrifices pendant 30 ou 40, donc à 70 ou 80 ans, si tout se passe bien, je serais plus riche »
C’est bien de regarder des potentiels et les intérêts composés sur Excel. Mais, il faut aussi savoir rester basique.

[Qqun_de_Passage]

+1 la plus value est loin d’être garantie. Regarde Ben92, ça fait 10 ans qu’il est coincé dans un chiotte amélioré. Il n’a ni femme ni enfant et vit comme le dernier des clodos, alors qu’il travaille…

Oui, mais, de ce que je comprends, même sans PV, il récupéra au moins la partie capital de ses mensualités VS une location semblable(même ds un quartier moins chic), où il aurait tout perdu

S’il avait loué il aurait eu un décaissement mensuel moins lourd et aurait pu constituer une épargne.
Le résultat final dépend ensuite de l’évolution des prix et de l’évolution du loyer (et dans une moindre mesure des charges de propriété comme la TF).

A la marge tout ça.. avec les taux a 1% en plus l'amortissement est très rapidement gagnant..
Par contre dans la comparaison t'oublies la rémunération de l'apport.. je ne sais plus ce que Ben a mis dans l opération.
La ça peut aller très vite avec l évolution des marchés financiers ces 10 dernières années..

Sauf que pour une décision actuelle le taux n’est plus de 1%…

Quant au taux de placement de l’apport et de la tréso supplémentaire du locavie, dans un raisonnement honnête, on devrait les mettre dans une AV en euros ou alors un truc structuré quasiment sans risque. Ce qui peut être un fonds action sécurisé pour peu que tu t’engages sur 5 à 8 ans (en particulier maintenant avec des taux non négligeables permettant de financer une bonne formule).

[joe75012]

Oui, mais, de ce que je comprends, même sans PV, il récupéra au moins la partie capital de ses mensualités VS une location semblable(même ds un quartier moins chic), où il aurait tout perdu

S’il avait loué il aurait eu un décaissement mensuel moins lourd et aurait pu constituer une épargne.
Le résultat final dépend ensuite de l’évolution des prix et de l’évolution du loyer (et dans une moindre mesure des charges de propriété comme la TF).

A la marge tout ça.. avec les taux a 1% en plus l'amortissement est très rapidement gagnant..
Par contre dans la comparaison t'oublies la rémunération de l'apport.. je ne sais plus ce que Ben a mis dans l opération.
La ça peut aller très vite avec l évolution des marchés financiers ces 10 dernières années..

Sauf que pour une décision actuelle le taux n’est plus de 1%…

Quant au taux de placement de l’apport et de la tréso supplémentaire du locavie, dans un raisonnement honnête, on devrait les mettre dans une AV en euros ou alors un truc structuré quasiment sans risque. Ce qui peut être un fonds action sécurisé pour peu que tu t’engages sur 5 à 8 ans (en particulier maintenant avec des taux non négligeables permettant de financer une bonne formule).

Il a un 26M2 dans des meilleurs quartiers de Boulogne non ?

"15 nov. 2024 — En novembre 2024, l'estimation de location à Boulogne-Billancourt indique un prix moyen au m² de 29 €, avec une variation de 23 € à 39 € selon ..."

Donc il doit être ds les disons 35€/M2 à loc si il avait décidé de louer un bien équivalent.

35*26=910€ à la loc de perdu

Dans le même temps :
- si il avait laissé un apport de 50K; sur des fonds qui rémunèrent 2% net de frais de gestion et net de 30% de flat tax, alors, il aurait récup 1000€/an, soit 83€/mois, 910-83=827 de loc
- si il avait laissé un apport de 100K; sur des fonds qui rémunèrent 2% net de frais de gestion et net de 30% de flat tax, alors, il aurait récup 2000€/an, soit 166€/mois, 910-166=744 de loc

Avec des investissement sur les ETF la renta est tout autre.


A voir si il perd moins lors de la revente de son bien.


A moins de faire un tres grosse PV, Il perds déja les charges :
- 3€/M2 de copro soit 78€
- 2€/M2 de TF soit 52
- 30€ d'energie
- 15€ ass habitation
- 20€ provisions pour travaux
=> Deja 195€ de perdu

A voir combien il récup alors sur ses mensu. Si perte < 744€ (ds le cas ou il a mis 100K d'apport); alors c'est bon

[Vincent92]

A moins de faire un tres grosse PV, Il perds déja les charges :
- 3€/M2 de copro soit 78€
- 2€/M2 de TF soit 52
- 30€ d'energie
- 15€ ass habitation
- 20€ provisions pour travaux
=> Deja 195€ de perdu

Il faudrait aussi rajouter l'habillement, la nourriture, les sorties et le navigo pour savoir si cela aurait été plus intéressant que d'être locataire.
Il y a tellement de charges de propriété quand on y réfléchit!

Blague à part, cela fait longtemps qu'il a absorbé les frais de frottement par rapport à un locataire du privé qui aurait placé son argent sur un placement "sûr" (cas de la grande majorité).
Il a acheté à un moment où l'on absorbait vite (grâce à des taux bas).
Ca reste financièrement intéressant. M'enfin, c'est spartiate par rapport à sa situation financière.
Il faut vouloir vivre dans un F1 à son âge et dans sa situation.

[joe75012]

A moins de faire un tres grosse PV, Il perds déja les charges :
- 3€/M2 de copro soit 78€
- 2€/M2 de TF soit 52
- 30€ d'energie
- 15€ ass habitation
- 20€ provisions pour travaux
=> Deja 195€ de perdu

Il faudrait aussi rajouter l'habillement, la nourriture, les sorties et le navigo pour savoir si cela aurait été plus intéressant que d'être locataire.
Il y a tellement de charges de propriété quand on y réfléchit!

Blague à part, cela fait longtemps qu'il a absorbé les frais de frottement par rapport à un locataire du privé qui aurait placé son argent sur un placement "sûr" (cas de la grande majorité).
Il a acheté à un moment où l'on absorbait vite (grâce à des taux bas).
Ca reste financièrement intéressant. M'enfin, c'est spartiate par rapport à sa situation financière.
Il faut vouloir vivre dans un F1 à son âge et dans sa situation.

Tu sais pourquoi il ne vend pas ? Le prix au M2 n'a pas augmenté depuis sont achat ? il attend des tx plus bas pour acheter plus grand ?

[joe75012]

A moins de faire un tres grosse PV, Il perds déja les charges :
- 3€/M2 de copro soit 78€
- 2€/M2 de TF soit 52
- 30€ d'energie
- 15€ ass habitation
- 20€ provisions pour travaux
=> Deja 195€ de perdu

Il faudrait aussi rajouter l'habillement, la nourriture, les sorties et le navigo pour savoir si cela aurait été plus intéressant que d'être locataire.
Il y a tellement de charges de propriété quand on y réfléchit!

Blague à part, cela fait longtemps qu'il a absorbé les frais de frottement par rapport à un locataire du privé qui aurait placé son argent sur un placement "sûr" (cas de la grande majorité).
Il a acheté à un moment où l'on absorbait vite (grâce à des taux bas).
Ca reste financièrement intéressant. M'enfin, c'est spartiate par rapport à sa situation financière.
Il faut vouloir vivre dans un F1 à son âge et dans sa situation.

Tu sais pourquoi il ne vend pas ? Le prix au M2 n'a pas augmenté depuis sont achat ? il attend des tx plus bas pour acheter plus grand ?

J'avais pensé à prendre un F1 non BRS dans les 30M2 si je ne prends pas 2 pièces BRS.
Un F1 bien lumineux + avec jardin, la lumière + le jardin donnant une impression de grandeur. Le jardin peut être considéré comme une 2ème pièce.

Vous pensez quoi de cette réflexion ?

[alexlyon]

Il faut attendre.
Les taux longs vont monter (dégradation note de la France), sans tenir compte de la BCE qui agit sur les taux courts.
500 000 transactions en 2025.

https://www.francetvinfo.fr/economie/im ... 58442.html

[Gpzzzz]

Il faut attendre.
Les taux longs vont monter (dégradation note de la France), sans tenir compte de la BCE qui agit sur les taux courts.
500 000 transactions en 2025.

https://www.francetvinfo.fr/economie/im ... 58442.html

Je ne sais pas si les taux long vont monter mais les taux courts risquent de baisser moins que prévu..
La FED ne prévoit plus au max que 50bp de baisse pour 2025... Et ce sera sûrement moins même vu les révisions a la hausse de la croissance et de l'inflation..

[Vincent92]

Il faut attendre.
Les taux longs vont monter (dégradation note de la France), sans tenir compte de la BCE qui agit sur les taux courts.
500 000 transactions en 2025.

https://www.francetvinfo.fr/economie/im ... 58442.html

Je ne sais pas si les taux long vont monter mais les taux courts risquent de baisser moins que prévu..
La FED ne prévoit plus au max que 50bp de baisse pour 2025... Et ce sera sûrement moins même vu les révisions a la hausse de la croissance et de l'inflation..

Les taux court risquent d'augmenter si la FED baissent ses taux de 0,5%, kesako?

[Gpzzzz]

Il faut attendre.
Les taux longs vont monter (dégradation note de la France), sans tenir compte de la BCE qui agit sur les taux courts.
500 000 transactions en 2025.

https://www.francetvinfo.fr/economie/im ... 58442.html

Je ne sais pas si les taux long vont monter mais les taux courts risquent de baisser moins que prévu..
La FED ne prévoit plus au max que 50bp de baisse pour 2025... Et ce sera sûrement moins même vu les révisions a la hausse de la croissance et de l'inflation..

Les taux court risquent de monter si la FED baissent ses taux de 0,5%, kesako?

T as lu trop vite je crois.. ou alors je comprends pas ta remarque.

[Vincent92]

Il faut attendre.
Les taux longs vont monter (dégradation note de la France), sans tenir compte de la BCE qui agit sur les taux courts.
500 000 transactions en 2025.

https://www.francetvinfo.fr/economie/im ... 58442.html

Je ne sais pas si les taux long vont monter mais les taux courts risquent de baisser moins que prévu..
La FED ne prévoit plus au max que 50bp de baisse pour 2025... Et ce sera sûrement moins même vu les révisions a la hausse de la croissance et de l'inflation..

Les taux court risquent de monter si la FED baissent ses taux de 0,5%, kesako?

T as lu trop vite je crois.. ou alors je comprends pas ta remarque.

J'ai en effet lu trop vite.

[joe75012]

Une reflexion que j'ai mis sur le sujet BRS de Pimono :

viewtopic.php?p=2808915#p2808915

Non, comme démontré ci dessous , tu perdra moins avec le BRS (A part si le cout de ton prêt est prohibitif et/ou que tu as très peu d'apport et/ou moins value massive) :

Avec des si, tu ne perds jamais du pognon, mais avec le BRS, il faudra penser à refiler la patate chaude à un autre pigeon pour espérer la moindre plus value.

Je n'ai fais aucune recherche sur ce dispositif, mais je suis quasi certain c'est un flop.

Oui. En revendant au prix d'achat (qui était 20/40% voir 50% moins cher que les prix du marché) c'est faisable (donc, pas de PV, mais au moins du recup la partie capital de ton prêt à 100%)

Le bien sera alors en compétition avec l'ancien ou le récent, mais avec les contraintes du BRS (PV limité, x€/M2/mois de redevance, location sous certains conditions seulement). Il faudra donc que le bien soit en dessous des prix de l'ancien ou du récent pour que ce soit rentable à acheter pr les gens.

Sachant que l'ancien est 20% en moyenne moins cher que les prix du neuf, le BRS est 20/40 voir 50% moins cher que les prix du marché.

Prix du marché = moyenne prix appart neuf et ancien j’imagine ? (si neuf = 6K, ancien = 20% moins cher, soit 4800, ainsi, prix du marché = (6000+4800)/2=5400)

Ainsi, le BRS sera à 3780 dans notre cas si il est à 30% moins cher par rapport au prix du marché (5400-30% = 3780€).

Donc, le BRS sera moins cher que l'ancien de plus de 1000€/M2 (l'ancien était à 4800€, donc 4800-3780=1020)

Donc, pour les acheteurs, pour 44M2, 44K de moins (mais avec redevance de 100€/mois à payer en plus, soit 1200€/an, soit 24K sur 20 ans, et PV limité)

Et encore, c'est 44K de moins mini, le BRS, si on le revend au prix d'achat, cad 3780, hors, entre temps, l'ancien à pris en valeur, et les 4800€/M2 on pris 1/2% par ans, disons 1,5% soit 72€. Ainsi, au bout de 10 ans, le 3780 est en compétition, non pas, avec 4800€/M2; mais avec 4800+72*10 ans= 5520. Soit 5520-3720=1800€

Sur 44M2 donc, 79K de diff. Ca commence à faire. On aura perdu "que" 530€/mois, et les acheteurs auront gagnés près de 80K. Ce serait la meilleur situation

Si, en 2035, le récent de 2025, NON BRS, coute 80K de plus que le récent BRS de 2025, les acheteurs vont y réfléchir à 2 fois
Si, en 2035, l'ancien, NON BRS, coute 80K de plus que le récent BRS de 2025, les acheteurs vont aussi y réfléchir à 2 fois

Donc, 44K de gagné, mais redevance + PV limité, mais aussi bien plus récent que les biens de 1930 etc qui peuvent couter TRES CHERS en travaux

Même en revendant le BRS avec moins value, on perd moins que location => Revendre, non pas aux prix d'achat (cad 3780€/M2), mais 3000€/M2, on perds 780€/M2; soit 34K pour un 44M2. Si on revend après 10 ans, c'est 3400€ par ans de perdu en plus. Soit 283€/mois.

Donc, on aura perdu, non pas 530€, mais 530€+283€, soit 813€. Toujours moins que les 1000€ de loc (qui auront d'ailleurs augmentés avec l'inflation)

N'hésitez pas a me dire ce que vous pensez de ces réflexions. Si elles font sens, ou non selon vous.

[Vincent92]

Oui. En revendant au prix d'achat (qui était 20/40% voir 50% moins cher que les prix du marché)

- Le prix marché à l'instant initial n'est certainement pas le prix du marché neuf et libre, puisqu'il y a des contraintes supplémentaires et un loyer à payer
- Le prix marché à la vente ne sera ni le marché du neuf ni le marché du récent, mais en dessous. S'agissant d'un bien récent et avec contraintes. Notamment la non possession du terrain, mais pas que.
Donc, ce n'est pas parce qu'on achète moins cher de 30 ou 40% par rapport au marché neuf qu'on fait une affaire. Ca dépend.
Au même titre, acheter un bien fortement dégradé mais beaucoup moins cher qu'un bien neuf n'en fait pas nécessairement une affaire.

Il y a néanmoins des dispositifs supplémentaires de rachat par rapport à un bien du marché libre vendu avec terrain sur le rachat par l'organisme qu'il faut étudier aussi.

Prix du marché = moyenne prix appart neuf et ancien j’imagine ? (si neuf = 6K, ancien = 20% moins cher, soit 4800, ainsi, prix du marché = (6000+4800)/2=5400)

Rien compris. On ne revend pas un bien moyen, on revend son bien.
C'est à dire un bien plus ou moins récent, avec des caractéristiques et situé à un endroit précis.
On n'achète pas un bien immobilier en allant sur un site d'estimation pour avoir le prix moyen d'une ville et en multipliant par un nombre de m2.
Si on veut le prix de vente d'un bien récent dans le quartier, il faut aller sur seloger et étudier ce marché spécifique (il y a généralement une décote de négociation à prendre en compte).

Ainsi, le BRS sera à 3780 dans notre cas si il est à 30% moins cher par rapport au prix du marché (5400-30% = 3780€).

Il est évident que les prix annoncés, s'il s'agit de biens neufs BRS, concernent une comparaison avec les biens neufs du marché libre. Donc à 6000€ dans l'exemple

Donc, le BRS sera moins cher que l'ancien de plus de 1000€/M2 (l'ancien était à 4800€, donc 4800-3780=1020)

Si le marche du neuf est à 6000€ et qu'on annonce 30% de moins cela fait un bien acheté 4200€/m2.
C'est, dans cet exemple, moins cher que l'ancien (récent et plus ou moins au même endroit? puisque c'est cela qui nous intéresse) annoncé mais pas tellement, considérant les contraintes supplémentaires qui feront de lui un bien décoté par la suite.
Et, la moyenne ne veut rien dire. L'emplacement spécifique du bien ainsi que son état (récent ou pas, jolie ou pas, bien agencé ou pas, en bon état ou pas, etc.) sont très important.

Donc, pour les acheteurs, pour 44M2, 44K de moins (mais avec redevance de 100€/mois à payer en plus, soit 1200€/an, soit 24K sur 20 ans, et PV limité)

Non

Donc, 44K de gagné, mais redevance + PV limité, mais aussi bien plus récent que les biens de 1930 etc qui peuvent couter TRES CHERS en travaux

Il ne faut pas comparer par rapport à un bien de 1930, mais plutôt un bien très récent et plus ou moins au même endroit. Disons 2014 (pour éviter de comparer avec des biens avec avantages comme la décennale).

Même en revendant le BRS avec moins value, on perd moins que location => Revendre, non pas aux prix d'achat (cad 3780€/M2), mais 3000€/M2, on perds 780€/M2; soit 34K pour un 44M2. Si on revend après 10 ans, c'est 3400€ par ans de perdu en plus. Soit 283€/mois.

Le prix du marché ne sera pas le prix d'un bien moyen ancien. Mais le prix d'un bien récent (à part si on le garde 40 ans) avec une décote liée à la caractéristique BRS.