Bulle Immobilière

Bonjour,

Le sujet a surement été discuté, mais je suis très étonné par l'abondance de panneaux "A louer" devant les immeubles de bureaux. Parfois, ils se chevauchent les uns sur les autres faute de place.

J'ai remarqué le phénomène a pas mal d'endroits dans Paris ou bien même à Pantin. Très souvent ce sont des immeubles neufs ou bien anciens rénovés. Même phénomène à Lyon, pas besoin de s'y arrêter, il suffit juste de regarder le long de la ligne TGV...

Si j'ai qques idées sur le marché du logement, par contre, je ne sais rien sur celui des bureaux. Comment se fait-il qu'il y ait autant d'offre ? C'est pas non plus bon de laisser des bureaux vides, les propriétaires perdent énormément d'argent, non ? Quel effet cela peut-il avoir ?

Voilà, c'était juste une petite réfléxion en marge de tous les autres sujets.

Michaël

Très bon sujet, à tranférer par la suite dans le forum thématique "Best of".

vous êtes allé à la Défense ? des étages entiers "à louer". Et 3 nouvelles tours sont en cours d'achèvement, dont la magnifique CBX.

Même cas de figure à Bruxelles: on peut pratiquement voir dans le centre ville un panneau à vendre ou à louer sur des immeubles de bureaux tous les 200 m. Alors que la croissance a du mal à reprendre...
Qu'est-ce que cela signifie? Cela peut-il avoir un impact sur l'immobilier résidenciel? Merci d'apporter des éléments d'info à ce sujet.

J'habite dans un quartier de Paris où il y a beaucoup de bureaux (d'ailleurs les 3/4 de mon immeuble sont des bureaux), et il y a toujours eu des panneaux "à louer". Donc c'est difficile, à moins de les avoir comptés régulièrement, d'en tirer une conclusion, à l'inverse des panneaux pour location d'habitation qui sont réapparus depuis peu.

Par contre, on peut noter que les rénovations se poursuivent à un train soutenu. En 10 ans autours de chez moi, les grands immeubles de bureaux hausmanniens ont été ou seront presque tous rénovés.

Pour illustrer ma réflexion de ce matin, voici quelques clichés pris ce soir dans les rues de Pantin. En fait, c'est plus édifiant que ce que je pensais ; j'ai découvert encore bien d'autres panneaux. Pour ceux qui connaissent un peu la ville de Pantin, les photos ont été prises rue Delizy, av Edouard Vaillant, rue Hoche, porte de Pantin.

Voici l'url des clichés :
http://michaelb.jexiste.fr/immobilier/

Je crois que la Palme est pour la Tour Essor que l'on peut "admirer" depuis le périphérique, à porte de Pantin. Au vu du message, elle semble entièrement à louer (au mieux à vendre).

http://michaelb.jexiste.fr/immobilier/2 ... tin_09.jpg

A noter quand même que je ne peux pas garantir depuis combien de temps les panneaux sont en place. Certains sont peut-être récents, d'autres sont surement là depuis (très) longtemps.

La question reste toujours ouverte : le marché des bureaux est-il différent de celui du logement (?) Visiblement, l'offre abonde, mais les loyers/prix de vente doivent très certainement dissuader bon nombres d'entreprises...

Michaël

Titre : Le marché des bureaux s'effondre en France
Auteur : Isabelle Rey-Lefebvre
Date : 04/12/08
Source : le monde
Lien : http://www.lemonde.fr/la-crise-financie ... 01386.html

L'investissement est en panne, quasiment à l'arrêt, faute de crédit. La fragilisation du secteur bancaire a tari l'afflux de capitaux qui, jusqu'en 2007, se déversait sur les bureaux ou les commerces. "Les volumes investis en 2008 en Ile-de-France ne devraient pas dépasser 8 milliards d'euros, contre 21 milliards en 2007. On peut parler d'effondrement", reconnaît Philippe Leigniel, PDG du conseil en immobilier DTZ.

Les locataires en place, dont les loyers suivent l'exubérant indice du coût de la construction (+ 5 % en 2007 et + 8,85 % en 2008), sont tentés de renégocier. C'est le cas de Natixis quai de la Rapée à Paris, ou du Crédit Foncier à Charenton, qui ont obtenu une réduction de loyer. "Il suffit au locataire de faire savoir qu'il envisage de partir pour que le propriétaire ouvre la discussion", conseille M. Bagge.

impossible! tous les pros disaient encore il y a peu que tout allait bien...

amusant au passage car DTZ c'est le seul qui avait accepté ma demande de baisse de loyer en 2002... tous les autres gros du cartel avaient refusé.

Nombre d'entreprises louant leur locaux, elles pourraient être tentées de déménager pour économiser sur les loyers qui seront certainement revus à la baisse (offre abondante + hausse de défaillances ).

Gros turn-over en perspective !

Et à gauche de l'article un lien vers 2 beaux graphes :

http://www.lemonde.fr/economie/infograp ... id=1101476

Sympa non ?

Terriblement sympa effectivement.
On l'a déjà fait à maintes reprises ici (le coup "ohhh les bras etc ..."), mais là franchement on pourrait le refaire

Titre/Lien : Manhattan Awash in Open Office Space
Source : The New York Time
Auteur : J. ALEX TARQUINIO
Date : 02/12/2008

A New York aussi.

Rien qu'à Manhattan 1 488 000 m2 de bureaux sont vacants.
Le double d'il y a un an.

Last year, when the New York real estate market was still frothy, large blocks of office space were hard to come by. Not anymore.

Almost 16 million square feet is currently listed as available in large blocks in 68 office buildings in Manhattan, according to Colliers ABR, a commercial brokerage firm. That is nearly double the space available a year ago, both in terms of the number of large office blocks — which in New York usually means 100,000 square feet or more — and in terms of total square feet

"l'immobilier de bureau va mieux que bien"

PS: qui a entendu la soupe servie par soumier à "say dwarf" ce matin vers 7h30? ce grand truand nous a encore fait son numéro...

Titre : Le marché des bureaux, miné par la baisse de la valeur des immeubles et une vacance élevée, n'est plus rentable
Date : 02/05/2009
Source : Le Monde
Auteur : Isabelle Rey-Lefebvre
Le marché des bureaux, miné par la baisse de la valeur des immeubles et une vacance élevée, n'est plus rentable

Ainsi, dans l'immeuble Coeur Défense, dans le quartier d'affaires de l'Ouest parisien, les loyers espérés de plus de 800 euros le mètre carré ne sont plus d'actualité, le marché se situant à moins de 550 euros. Certains locataires, comme Capgemini, société de services informatiques, menacent de partir.

Ah ben mince, les bras m'en tombent

Je commence à comprendre pourquoi ma boite a décidé soudainement de louer un immeuble complet à la Défense pour héberger 3 ou 4 000 pékins...

j'adore lire de telles choses

quand je pense que pendant 3 ans j'ai essayé de démonter l idee que le marché de bureaux ne risquait rien, meme en cas de krach de l immobilier ! et que je passais pour illuminée !
mais il n y a pas de mystere, memes causes memes effets, quand l immobilier krach aucun secteur n est épargné...

de plus ce processus de baisse des loyers de bureaux est à mon avis enclenché depuis des années

on ne parlait plus de loers, mais de loyers faciaux

en omettant les mois ou années gratuit(e)s, les divers avantages etc
on calculait la rentabilité sur des loyers qui n'etaient pas payés tout le temps, comme s'ils étaient certains, constants et pérennes (ce qui n est absolument pas le cas)

Ainsi, dans l'immeuble Coeur Défense, dans le quartier d'affaires de l'Ouest parisien, les loyers espérés de plus de 800 euros le mètre carré ne sont plus d'actualité, le marché se situant à moins de 550 euros.

Quand on donne un loyer d'immobilier de bureau on parle en loyer annuel?
Je suppose que c'est ça car sinon ces chiffres me paraissent complètement fous.

D'ailleurs même en annuel ces chiffres sont très élevés par rapport au résidentiel : 25€/m²/mois dans un bon quartier à Paris = 300€/m²/an.
Qu'est-ce qui explique une si grosse différence de loyer entre l'immobilier résidentiel et l'immobilier de bureau?

Autre exemple sur un autre fil. Relocations à Jatte 1 et Le Magellan.

viewtopic.php?f=3&t=53649&p=781257&hilit=Com#p781257

fristi a écrit :

Ainsi, dans l'immeuble Coeur Défense, dans le quartier d'affaires de l'Ouest parisien, les loyers espérés de plus de 800 euros le mètre carré ne sont plus d'actualité, le marché se situant à moins de 550 euros.

Quand on donne un loyer d'immobilier de bureau on parle en loyer annuel?
Je suppose que c'est ça car sinon ces chiffres me paraissent complètement fous.

D'ailleurs même en annuel ces chiffres sont très élevés par rapport au résidentiel : 25€/m²/mois dans un bon quartier à Paris = 300€/m²/an.
Qu'est-ce qui explique une si grosse différence de loyer entre l'immobilier résidentiel et l'immobilier de bureau?

Ce sont des loyers annuels.
Et en effet c'est plus cher au m2 que pour l'habitation.

Idem pour les baux commerciaux.

Toujours selon IPD, 32 % des baux doivent expirer en 2009, ce qui offre aux locataires une occasion de renégocier leur quittance à la baisse. Mais même en l'absence d'échéance, ils peuvent faire jouer une disposition prévue dans le statut des baux commerciaux, à l'article L 145-39 du code du commerce, qui autorise, lorsque le loyer a augmenté de plus de 25 % depuis sa fixation, de saisir le juge pour le faire aligner sur les prix de marché.

"C'est une vieille disposition, remise au goût du jour, et dont le mécanisme est automatique", note Pierre Popesco, avocat spécialiste au Cabinet Herbert Smith. "Dès qu'un locataire brandit cet article devant son propriétaire, un accord est vite trouvé, avant même d'aller devant le juge, en général sur la base d'une baisse de 20 % du loyer", confirme Gilles Hittinger-Roux, autre avocat spécialiste qui reçoit deux dossiers de ce type par semaine.

Serait-ce valable aussi pour la location entre particuliers???

De la même veine :

Jean-Marie Célérier,
Café de la bourse, Immobilier & Construction, 8 décembre 2008
Immobilier commercial : méthodologie de valorisation et perspectives actuelles

Gei a écrit :Je commence à comprendre pourquoi ma boite a décidé soudainement de louer un immeuble complet à la Défense pour héberger 3 ou 4 000 pékins...

Est-ce celui-ci ? viewtopic.php?f=3&t=48314&p=667290&hili ... se#p667290
Depuis qu'il est fini (ou presque vu le toit), je l'ai toujours vu vide

Connais pas encore l'adresse du point de chute, ça reste pour l'instant un secret d'État bien gardé...

blbird a écrit :"Dès qu'un locataire brandit cet article devant son propriétaire, un accord est vite trouvé, avant même d'aller devant le juge, en général sur la base d'une baisse de 20 % du loyer", confirme Gilles Hittinger-Roux, autre avocat spécialiste qui reçoit deux dossiers de ce type par semaine.
Serait-ce valable aussi pour la location entre particuliers???

Entre particuliers, tu peux toujours renégocier ton loyer, si ton bailleur ne veut pas te perdre. Le problème c'est de le convaincre en trouvant des offres réellement moins chères. Ca me paraît difficile en RP aujourd'hui.

La production de bureaux franciliens en chute libre
L'expansion via AFP, aujourd'hui
http://lexpansion.lexpress.fr/immobilie ... 56733.html

A Paris et dans plusieurs départements d'Ile-de-France, la construction de bureaux ralentit pour le cinquième semestre consécutif, jusqu'à atteindre une niveau jugé préoccupant.

En conséquence, les utilisateurs ont un choix encore plus limité d'offres, d'autant que le niveau de pré-commercialisation s'établit à plus de 355 000 m2, soit près de la moitié des surfaces en cours de construction ou de restructuration. Deloitte souligne toutefois "que de nombreux projets sont à l'étude et que plus d'un million de mètres carrés sont en attente de lancement à Paris et en petite couronne". "La réalisation de ces projets pourra-t-elle satisfaire la demande des utilisateurs à l'horizon 2013 ?", s'interrogent toutefois les auteurs de cette étude.

Non mais c'est n'importe quoi !!!!
Il y a des millions de m2 vides a Paris , partout partout partout ! Meme dans les plus beaux quartiers les mieux desservis !
Et ces branlots s'inquiètent de pouvoir satisfaire la demande !!!

millions de m2 vides

peut etre pas quand meme. mais oil est vrai que je suis frapép devant la profusion de boutiques vides et de panneaux à louer

a croire que l'immo cher greve l'activité économique. va comprendre, on m'a dit que c'était booming

von a écrit :peut etre pas quand meme

Balade-toi dans les quartiers de bureau de la région parisienne et lève la tête un soir de décembre vers 17h pour te rendre compte.

Il serait amusant je pense de comparer l'évolution du nombre de m2 disponibles au total (ceux utilisables, pas les ruines) avec le nombre d'entreprises implantées dans la région et suffisamment solvables pour louer/acheter ces bureaux ...

Un exemple : près du RER de Neuilly-Plaisance : plein de bureaux à louer !!

En général, presque toutes les entreprises du BTP (domaine de ma profession) sont installées en petite ou grande couronne, proche des transports pour accéder au mieux aux différentes gares et aéroports, car à Paris, c'est beaucoup trop cher !!

Et je suis sûr que dans d'autres domaines, ca doit être la même chose. Tous les sièges ou agences importantes s'exilent en banlieue pour payer moins cher (le 93 est le département le moins cher, la zone 91/92/94 (tout le sud de Paris) n'étant pas en reste grâce à la proximité d'Orly).

Paris deviendra-t-elle bientôt qu'une ville-musée ?

von a écrit :

millions de m2 vides

peut etre pas quand meme.

Ben si.

Tu vas sur webimm.com ; tu fais une recherche de bureaux en Île de France pour une superficie > 5000m² t'en as 26 pages !

Si tu tries sur la surface disponible, rien qu'avec les 2 dernières pages tu atteins déjà 620.000 m²

Il y en a beaucoup mais le résultat inclus aussi les villes en PC. En fait il en reste 4 dans Paris.

En recherchant uniquement Paris et plus de 100m² j'obtiens 303 résultats.

Nevermind a écrit :Il y en a beaucoup mais le résultat inclus aussi les villes en PC. En fait il en reste 4 dans Paris.

En recherchant uniquement Paris et plus de 100m² j'obtiens 303 résultats.

Oui mais le topic c'est sur la production de bureaux franciliens.

Avec des millions de m² en stock en idf ; ça ne m'étonne pas que la production chute.

Premier semestre difficile pour les bureaux franciliens
Lavieimmo, ce jour
http://www.lavieimmo.com/bureau/premier ... 15734.html

DTZ, conseil en immobilier d’entreprise, indique jeudi que 81 800 mètres carrés de bureaux ont été commercialisés (vente et location) en Île-de-France au premier semestre 2012, soit moitié moins qu’à la même période de l’année dernière.
« Malgré une baisse des taux d’emprunt, les conditions d’accès aux crédits se durcissent encore, analyse Matthieu Garreaud, directeur du pôle Investissement chez DTZ. Les établissements bancaires sont de plus en plus sélectifs quant aux financements d’actifs immobiliers pour le compte de leurs clients tout en augmentant les ratios « fonds propres / dette. Ces conditions expliquent le recul du marché des ventes de bureaux en Ile-de-France ».

Je n'ai aucune idée du prix de l'immobilier de bureaux en Île-de-France et de son évolution. Est-ce que c'est la même bulle que pour les logements ?

Apparemment non (assez étonnant quand même) :



Ce serait donc clairement le crédit qui bloque ce marché.

Marché d'institutionels (souvent adossés à des banques et qui peuvent tenir longtemps, même avec des bureaux vides...)

pangloss a écrit :Marché d'institutionels (souvent adossés à des banques et qui peuvent tenir longtemps, même avec des bureaux vides...)

Justement : c'est un marché où normalement il devrait y avoir un accès privilégié aux banques/crédits non ?

il me semble que l'explosion de la bulle immo de 90 avait commencé par les bureaux... ca serait donc une excellente nouvelle

il me semble que l'explosion de la bulle immo de 90 avait commencé par les bureaux... ca serait donc une excellente nouvelle

pour ceux qui ne bosseront pas dans ces bureaux, sûr.

Hourvari a écrit :

il me semble que l'explosion de la bulle immo de 90 avait commencé par les bureaux... ca serait donc une excellente nouvelle

pour ceux qui ne bosseront pas dans ces bureaux, sûr.

ce ne sont pas des bureaux vides justement?

Hourvari a écrit :

il me semble que l'explosion de la bulle immo de 90 avait commencé par les bureaux... ca serait donc une excellente nouvelle

pour ceux qui ne bosseront pas dans ces bureaux, sûr.

N'a po compris : je bosse dans un bureau, en quoi ça me dérange si sa valeur est divisée par deux?

(y a pas de piège, je comprends vraiment pas le post)

a la limite, une baisse des prix des bureaux = arrêt des déménagements des emplois au fin fond de la banlieue

C'est pourtant simple:

81 800 mètres carrés de bureaux ont été commercialisés (vente et location) en Île-de-France au premier semestre 2012, soit moitié moins qu’à la même période de l’année dernière.

ça ne semble pas un signe de bonne santé de la vie économique.

N'a po compris : je bosse dans un bureau, en quoi ça me dérange si sa valeur est divisée par deux?

C'est pas la valeur qui est divisée par 2, déjà, mais la demande!

Ensuite si c'était la valeur, ça voudrait dire encore que la vie économique va mal.

S'il n'y a pas de bulle comparable sur les bureaux,
le prix du m2 de logement devrait avoir dépassé le prix du m2 de bureau.
Une situation aberrante de plus ?

immobeurk a écrit :S'il n'y a pas de bulle comparable sur les bureaux,
le prix du m2 de logement devrait avoir dépassé le prix du m2 de bureau.
Une situation aberrante de plus ?

Le prix du logement doit normalement etre supérieur au prix des bureaux car il y a beaucoup plus d'obligations (en particulier sanitaire, entretien).

Le prix des bureaux est très supérieur à celui des logements car les loyers sont bien plus élevés.

Frais pour les entreprises.