Baisse des prix immobilires en vue

[Samlaik]

Le coût global d'acquisition déterminera ton niveau d'endettement en fonction de ton salaire donc c pareil....c'est ce que tu paieras au total....

[Groquik]

"Corrélation" est un terme tout de même plus fort que "lien".
Par catalyseur, je veux dire que les taux peuvent provoquer un retournement ou accélérer une tendance déjà établie. Ils ont un effet manifeste. Mais les taux ne sont qu'un paramètre parmi d'autres. C'est pour cela que, historiquement, la courbe des prix n'est pas directement liée à celle des taux.

La hausse des taux n'a pas d'incidence que sur le coût global. L'impact direct, c'est ta capacité de remboursement.
Sur une mensualité, le taux permet de calculer les intérêts à payer à ton banquier. Ce qui reste amorti le prêt.
Donc à mensualité égale, si les intérêts prennent une part croissante, la durée de ton prêt s'allonge de façon exponentielle.
Il y a même une asymptote. Quand les intérêts sont égaux à ta mensualité, la durée du prêt est infinie quel que soit le montant emprunté.

Le principal impact de taux plus élevés, quand les mensualités sont déjà tirées au max des 33% d'endettement, ce n'est pas la hausse du coût global mais le raccourcissement des crédits. Ce qui nécessite de gros apports provenant de placements dont les taux grimpent aussi ou une baisse conséquente des prix.

En bref, ce qui attendent d'acheter ont de bonnes raisons de continuer d'attendre. Ceux qui sont pressés de vendre sont dans une situation plus délicate.

[Samlaik]

Manucosto ça fait 5 ans que tu es sur forum et tu as jamais entendu parlé du coût global d'acquisition d'un bien immo, (prix + intérêt) t sérieux ?

[Pi-r2]

Et personne n'osent te le dire....

Ouah , t'es vachement courageux alors , respect Gugus va être jaloux (ça doit être ma mémoire mais il ne me semble pas qu'il se soit beaucoup gêné.) Sinon u ne veux pas faire un petit effort pour l'orthographe, sans être un ayatollah, j'ai un peu de mal à lire quand ça pique les yeux à ce point.

[Pi-r2]

Manucosto ça fait 5 ans que tu es sur forum et tu as jamais entendu parlé du coût global d'acquisition d'un bien immo, (prix + intérêt) t sérieux ?

C'est un pimono2 ça.
Quand manu dit: J'ai jamais entendu quelqu'un me parler du cout d'acquisition.
ça veut dire que les gens qui achètent ne regardent que la mensualité.

[dbase]

les chiffres des notaires de France annonce depuis presque 13 ans des hausses de l'immo

Non Samlaik, révise tes chiffres. Le plus haut en France a été atteint en 2007 selon les chiffres des notaires. On est à peu près au même niveau qu'il y a 4 ans aujourd'hui, un peu en-dessous. On a eu une baisse en 2008 suivie d'une remontée. Donc non, on ne monte pas depuis 15 ans. C'est faux.

Quant aux prix parisiens, ils chûtent depuis juillet (cf meilleursagents) mais ça ne se voit pas encore dans les stats des notaires puisqu'elles ont 6 mois de retard. Néanmoins je te concède que ceux là sont effectivement en hausse depuis le milieu des années 90. Note toutefois qu'eux aussi ont baissé grosso modo de 40 % entre 90 et 95.

[Samlaik]

Désolé à tous pour mes fautes mais je suis sur IPAD et ce n'est pas trés pratique, je vois que sur les chiffres on est pas toutafais d'accord, oui l'immo baisse depuis la rentrée mais les chiffres des notaires le prouveront dans quelques mois seulement vu les 6 mois de retard..... Mais je base surtout sur les notaires car les autres sources sont beaucoup moins fiable : fnaim, meilleurs agents etc....temps réel mais peu fiable...mais

La question n'est pas là mais de prostiquer de combien ça va baisser, combien de temps, voilà les vrais questions mais dire ça baisse même ma grand mère est au courant que cela commence à baisser un peu....

[Samlaik]

Mes amis qui achète ne regarde que le coût total d'acquisition puisque le taux d'endettement dépend de la durée et de ta capacité d'emprunt et de l'apport....

Donc excuse moi de ne pas avoir compris mais moi dans mon entourage personne ne parle du taux d'endettement, d'ailleurs en RP C'est 33% pour tout le monde !!! C'est la durée qui compte....

[Samlaik]

Dbase je n'ai pas dit 15 ans mais 13 ans et j'ai précisé qu'il y avait eu une pause....

[YoppY]

Sinon, va plutôt discuter sur les files parisiennes, là t'es hors sujet. La france n'est pas paris.

[Groquik]

La question n'est pas là mais de prostiquer de combien ça va baisser, combien de temps, voilà les vrais questions mais dire ça baisse même ma grand mère est au courant que cela commence à baisser un peu....

C'est vrai, même si les arguments en faveur de la baisse deviennent imparables, je ne sais pas moi-même comment elle va se passer. Grippage long? baisse rapide? retour des acheteurs aussi sec puisque les Français sont viscéralement attachés à la pierre? ou crise profonde et désespérance?
C'est un peu malheureux. Ceux qui lisaient la bulle en 2005 ou 2006 souhaitaient un retournement assez sain sur les fondamentaux. Mais la bulle a tellement été entretenue que tous les scénarios de sortie possibles seront forcément douloureux.

Donc excuse moi de ne pas avoir compris mais moi dans mon entourage personne ne parle du taux d'endettement, d'ailleurs en RP C'est 33% pour tout le monde !!! C'est la durée qui compte....

C'est pour ça que le marché est aujourd'hui très sensible aux taux. La mensualité est verrouillée, la durée le sera bientôt.

[Samlaik]

dbase désolé mais revise tes chiffres : je suis allé sur le site INSEE voici les chiffres à l'appui tu peux verifier :

indice T4 2007 france entière = 107, 7
indice T3 2011 france entière = 112, 4

Le plus haut en France n'a pas été atteint en 2007 selon les chiffres des notaires mais BIEN au T3 2011 pour la france entière (je ne parle même pas de Paris et la RP là, car cela vous ferait mal à la tete) .

Quand tu dit qu'on est à peu près au même niveau qu'il y a 4 ans aujourd'hui, c'est en partie vrai à 5% près tout de même.

Donc OUI cela monte depuis 13 ans avec une baisse au T4 2008 (indice 103,3) au T1 2009 (indice 98. et T2 2009 ( indice 97), depuis cela ne fait que de monter donc REVISE TES CLASSIQUE, TOUS LE MONDE SAIT EN FRANCE QUE LES PRIX ONT BAISSE SUR 3 TRIMESTRES SEULEMENT; on a eu une baisse en 2008 suivie d'une remontée continue.

Donc OUI LES PRIX montent depuis 13 ans sauf 3 petits trimestres de baisse ( tu sais les cycles tres tres long de l'immobilier dont tous le monde parle....)

SVP arreter de vous voiler la face avec l'immobilier : il n'est pire aveugle que celui qui ne veut pas voir....

maintenant pour la baisse à Paris depuis Juillet ce ne sont pas des chiffres tres fiables (meilleursagents), et puis aprés 22% de hausse en une année c un peu normal que cela se calme un peu, NON ? mais de la à acheter il y a encore une sacrée marge...

[crispus]

J'ai convaincu des dizaines de personnes de ne pas acheter vu les prix stratospherique, mais finalement ils ont tous acheté (je ne doit pas etre assez convaincant !!!! mais ils avaient raison car aujourd'hui ils ont fait une grosse plus value si ils revendaient)

Donc en fait ils n'ont pas fait de PV.

On appelle ça l'effet richesse. Va demander aux proprios Grecs taxés sur leur patrimoine immo moyen de ~200k€, ce qu'ils en pensent... quand le salaire moyen est à 750 €.

[Gei]

Une fois que tu as fais le tour en rond à enfiler les perles, ta conclusion, c'est quoi ?

PS : un peu de moins de majuscules et un peu plus d'orthographe, si ce n'est pas un effet de ta bonté. Tu écriras peut-être un peu moins, mais je ne suis pas sûr que ce soit si grave que ça.

[chr$yoko]

dbase désolé mais revise tes chiffres : je suis allé sur le site INSEE voici les chiffres à l'appui tu peux verifier :

indice T4 2007 france entière = 107, 7
indice T3 2011 france entière = 112, 4

Le plus haut en France n'a pas été atteint en 2007 selon les chiffres des notaires mais BIEN au T3 2011 pour la france entière (je ne parle même pas de Paris et la RP là, car cela vous ferait mal à la tete) .

Quand tu dit qu'on est à peu près au même niveau qu'il y a 4 ans aujourd'hui, c'est en partie vrai à 5% près tout de même.

Donc OUI cela monte depuis 13 ans avec une baisse au T4 2008 (indice 103,3) au T1 2009 (indice 98. et T2 2009 ( indice 97), depuis cela ne fait que de monter donc REVISE TES CLASSIQUE, TOUS LE MONDE SAIT EN FRANCE QUE LES PRIX ONT BAISSE SUR 3 TRIMESTRES SEULEMENT; on a eu une baisse en 2008 suivie d'une remontée continue.

Donc OUI LES PRIX montent depuis 13 ans sauf 3 petits trimestres de baisse ( tu sais les cycles tres tres long de l'immobilier dont tous le monde parle....)

SVP arreter de vous voiler la face avec l'immobilier : il n'est pire aveugle que celui qui ne veut pas voir....

maintenant pour la baisse à Paris depuis Juillet ce ne sont pas des chiffres tres fiables (meilleursagents), et puis aprés 22% de hausse en une année c un peu normal que cela se calme un peu, NON ? mais de la à acheter il y a encore une sacrée marge...

Tout le monde il est beau et il est gentil sur ce forum et tout le monde il t’embête pas.
L'immobilier ça ne baisse jamais bien longtemps comme tu le dis, preuves passées à l'appuis et comme le démontre le reste du monde.
Ca va mieux maintenant ?

[Samlaik]

Voici ma conclusion après avoir enfilé toutes les perles :

On se base sur beaucoup d'études anterieures pour prédire les prix de l'immobilier alors qu'aujourd'hui tout le monde se trompe sur l'évolution des prix immobilier depuis 2006, personne n'avait prédit un cycle de baisse si court en 2008 ET 2009 (3 trimestres T4 2008 T1 2009 et T2 2009), personne n'avait prédit une augmentation alors que les prix etaient stratospheriques, tout le monde pensait à une baisse significative en 2008 et ce pour plusieurs années (FRIGGIT, CANDELIER, TOUATI, BOUZOU, HSBC, SG, etc....) et il y avait de quoi après une CRISE EN 2008 SANS PRECEDENT, mais pourtant les vendeurs ont gagné car contrairement à ce que l'on croit ils ne sont pas obligé de vendre sauf divorces, deces, mutation, etc mais cela ne représente qu'une minorité de biens....contre toute attente la folie immobilière à repris....

les mentalités ont changé, des smicard se sont retrouvés avec des biens en île de france qui valait une fortune, les jeunes ne pensent qu'a acheter dès lors qu'ils décrochent leur CDI, le lobby immobilier et la presse incite tout le monde en permanence à ne pas jeter des loyers par les fenetres, les taux sont beaucoup plus bas que la decennie precedente, les banques pretent beaucoup plus facilement qu'il y a 15 ans, Internet à modifier la représentation des prix et du pouvoir de l'immobilier comme valeur refuge, tout le monde compare le prix de son bien à celui de son voisin, tout le monde parle de la super plus value du voisin, en pensant à la sienne etc...

Je pense qu'on se fatigue sur ces sites à attendre des baisses dans l'immobilier car si aujourd'hui il y a beaucoup plus d'acheteurs qu'avant c'est que les mentalités ont changé sur l'immobilier, tout le monde à un interet à la hausse (les mairies et département pour le droit de mutation, les propriétaires pour les plus value et....) et tous le monde à comme but de devenir un jour propriétaire pour sa retraite ou ses enfants.

je pense que la baisse sera très lente et longue et que du coup autant resté locataire car quand l'immo baisse c'est le locataire qui gagne de l'argent par rapport au propriétaire...

<je pense que la fin des aides étatiques (scellier PTZ+ etc...) et la hausse des taux aurons un effet sensible mais pas sur la durée, je pense que seuls des décisions politiques fortes (taxation plus value sur RP et encadrement fort des loyers etc...) et la perte du double AA+ (et non triple AAA deja perdu pour moi), la très forte augmentation des taux pourrait alors faire vraiment chuter les prix de ce qu'aujourd'hui nul ne comprend le fonctionnement et l'évolution à moyen terme....

[Guile]

les mentalités ont changé, des smicard se sont retrouvés avec des biens en île de france qui valait une fortune, les jeunes ne pensent qu'a acheter dès lors qu'ils décrochent leur CDI, le lobby immobilier et la presse incite tout le monde en permanence à ne pas jeter des loyers par les fenetres, les taux sont beaucoup plus bas que la decennie precedente, les banques pretent beaucoup plus facilement qu'il y a 15 ans, Internet à modifier la représentation des prix et du pouvoir de l'immobilier comme valeur refuge, tout le monde compare le prix de son bien à celui de son voisin, tout le monde parle de la super plus value du voisin, en pensant à la sienne etc...

Je pense qu'on se fatigue sur ces sites à attendre des baisses dans l'immobilier car si aujourd'hui il y a beaucoup plus d'acheteurs qu'avant c'est que les mentalités ont changé sur l'immobilier, tout le monde à un interet à la hausse (les mairies et département pour le droit de mutation, les propriétaires pour les plus value et....) et tous le monde à comme but de devenir un jour propriétaire pour sa retraite ou ses enfants.

Je pense que tout cela est très juste, en particulier pour la place indue qu'a pris l'immo dans les conversations, la frime, etc.

je pense que la baisse sera très lente et longue et que du coup autant resté locataire car quand l'immo baisse c'est le locataire qui gagne de l'argent par rapport au propriétaire...

Cela dépend aussi de son épargne et du taux d'inflation qu'on attend.

<je pense que la fin des aides étatiques (scellier PTZ+ etc...) et la hausse des taux aurons un effet sensible mais pas sur la durée, je pense que seuls des décisions politiques fortes (taxation plus value sur RP et encadrement fort des loyers etc...) et la perte du double AA+ (et non triple AAA deja perdu pour moi), la très forte augmentation des taux pourrait alors faire vraiment chuter les prix de ce qu'aujourd'hui nul ne comprend le fonctionnement et l'évolution à moyen terme....

Là, je ne suis plus compétent pour juger... Mais à mon avis, les éléments de soutien essentiels du marché dans les grandes agglos (je ne suis pas compétent pour le reste) sont:
— La peur de perdre son épargne chez les "seniors";
— La volonté de ces mêmes "seniors" de revenir vers le centre, sans vraiment se soucier du prix à mettre (leur vie est derrière eux, on peut comprendre);
— Le fait que personne ne veut vendre, sauf en dernière extrémité, et, en particulier, peu de gens se soucient de lâcher un appart locatif pour des euros qu'ils ne sauront où placer (à moins de projet précis: achat d'une RS, don aux enfants, etc.).
Ces faits sont assez indépendants des facteurs que vous évoquez

[dbase]

Tout le monde il est beau et il est gentil sur ce forum et tout le monde il t’embête pas.
L'immobilier ça ne baisse jamais bien longtemps comme tu le dis, preuves passées à l'appuis et comme le démontre le reste du monde.
Ca va mieux maintenant ?

En même temps, d'un point de vue contrarien, c'est justement le genre de messages de neuneus agressifs qu'on doit voir autour du sommet, donc ne nous plaignons pas...

Ce qui est génial tout de même, c'est qu'ils se ramènent alors qu'on baisse déjà depuis 6 mois à Paris et qu'on a jamais dépassé les plus hauts de 2007 en France (ou au mieux on est à peu près au même niveau qu'il y a 4 à 5 ans), donc c'est pas comme s'il y avait de quoi pavoiser, non plus, au moins hors Paris. Tous les articles sont désormais baissiers, même la FNAIM prévoit une baisse, et même les loyers baissent...

L'or a fait combien depuis 2007 que l'immo a fait zéro en France ? +162 % sur 5 ans (en euros)... A comparer à... zéro pour l'immo. Je dirais donc que ce sont ceux qui n'ont pas d'or qui ont loupé le coche, ces dernières années, et ceux qui ont de l'immo qui ont fait un mauvais investissement, au moins sur ces dernières années. Après tout n'importe quel compte sur livret de base a fait beaucoup mieux que zéro sur la même période.

Donc de hausse de l'immo il n'y a point, c'est fini depuis longtemps à l'échelle nationale. C'est devant nos yeux, mais ils refusent de voir.

De même ça s'effondre partout, aux US, en Espagne, au Royaume-Uni, en Italie, mais non, c'est pas grave, on croit au retour imminent de la hausse éternelle en France au milieu d'une des pires crises de l'Histoire, avec des banques qui coupent l'accès au crédit... L'ignorance est le pire des maux.

[Samlaik]

On disait la même chose fin 2008, la baisse est devant nous, plus probleme ca va baisser de 5O%, ca va baisser pendant 5 ans, c la pire crise jamis vu, la plus grande recession etc...etc...

Au final le plus haut a été atteint au T3 2011 en france....

[dbase]

Au final on est au même niveau qu'en 2007, on a fait zéro en 5 ans contre 160 % sur l'or et 10 % pour les comptes sur livret sur 5 ans (et peut-être 20 % pour les fonds en euros sur l'assurance vie), donc bof

Sans compter qu'on est désormais repartis à la baisse...

Conclusion : ceux qui ont investi sur autre chose ont eu raison, ces dernières années. Corollaire : Le forum a eu raison au moins sur ce point depuis 2007.

Mon pronostic : ce sera encore bien plus vrai les prochaines années.

[Guile]

Au final on est au même niveau qu'en 2007, on a fait zéro en 5 ans contre 160 % sur l'or, donc bof

Cette comparaison me paraît hasardeuse: on pourra te répondre que les actions ont fait pire; de toute façon, je ne connais personne qui ait mis en or la somme qu'il aurait mise dans de l'immo; l'immo a une valeur d'usage que n'a pas l'or, en outre. Un toit me paraît prioritaire, à condition de pouvoir l'acquérir sans gros emprunt (< 5ans), même avec la perspective d'une MV de 10-15% (je précise que je suis célibataire et que je veux simplement un T2: les sommes sont moins importantes que pour une maison comme toi, la perte est plus acceptable).

Pour continuer sur l'or:
J'ai acheté de l'or depuis la fin des années 1990, jusqu'en 2006, et je me suis arrêté parce que je trouvais que je payais trop cher le napoléon que j'achetais, au début, dans les 300 francs. Ben j'ai eu tort, et je me suis remis à acheter de l'or au début de cette année (je précise que je n'avais pas vendu celui précédemment accumulé). Deux conclusions:
• Le marché de l'or a monté au-dessus de ce que j'imaginais (et de ce qu'imaginait même mon numismate).
• J'ai un bon matelas de sécurité, mais franchement, j'aurais préféré pouvoir acheter de l'immo en 2007: je ne me prendrais plus la tête sur ce forum, ni pour mon épargne (l'or en représente un peu plus de 10%, mais je ne suis même pas sûr de son efficacité en cas de grosse grosse crise). En plus, en Gironde, où je me trouve, les apparts sont en hausse de 4% sur la période 2007-2011.

[dbase]

J'ai donné l'exemple des comptes sur livret aussi si tu préfères, ou le fonds en euros d'une assurance vie, l'immo avec zéro % en moyenne nationale est largement perdant contre tout placement (hors actions) depuis 2007 de toute façon...

Acheter de l'immo au moment où les banques commencent à couper l'accès au crédit, c'est quand même une idée bizarre. Avec quoi les gens me rachèteraient-ils ma maison s'ils n'ont plus accès au crédit ?

Personnellement c'est justement si j'en avais acheté récemment ou si je n'avais pas vendu que je me ferais des cheveux blancs...

Comme déjà indiqué, sur une maison de 600 k€ en grande couronne parisienne, j'aurais déjà perdu plusieurs dizaines de k€ par rapport à la solution location rien qu'en 2011 puisque la baisse a été de 7,5 % cette année selon meilleursagents.

Sans compter la taxe foncière, les travaux, le coût du crédit, l'absence de revenu sur mon apport et l'amortissement des frais d'agence et de notaire.

Je ne vois pas pourquoi je me ferais des cheveux blancs de ne pas perdre tout ça.

[Guile]

Acheter de l'immo au moment où les banques commencent à couper l'accès au crédit, c'est quand même une idée bizarre. Avec quoi les gens me rachèteraient-ils ma maison s'ils n'ont plus accès au crédit ?

Personnellement c'est justement si j'en avais acheté récemment ou si je n'avais pas vendu que je me ferais des cheveux blancs...

Pour être plus précis: je parle de l'achat d'une RP à peu près définitive (autant qu'il est possible de le savoir) avec peu ou pas d'emprunt.
Je pense surtout que notre divergence vient de ce que tu ne crois pas à l'inflation, alors que je la redoute plus que jamais.

[Samlaik]

Je ne comprend pas :

indice notaire insee ile de france au T4 2007 = 104.2
indice notaire insee ile de france au T3 2011 = 119.8

soit une belle augmentation...

[sonic75012]

Je ne comprend pas :

Il indique pourtant bien ce qu'il faut regarder (La banlieu n'est pas Paris, d'un coté on a les zinzins particuliers et étrangers, de l'autre des gens qui cherchent à se loger suivant leur salaire et qui n'ont pas forcément de rente )

Comme déjà indiqué, sur une maison de 600 k€ en grande couronne parisienne

Effectivement si on extrapole les courbes des T4 et T1 avec les retours terrain depuis il y a des chances qu'il soit déjà / bientôt perdant s'il avait acheté en 2007.
http://www.insee.fr/fr/bases-de-donnees ... =001587609

Wait and see

[manudelsol]

samlaik, les chiffres que tu donne concernent la France entière. C'est-à-dire IDF comprise.
Si tu prends les chiffres hors IDF sur immoprix :
http://www.immoprix.com/ipStat.php?tb=A ... &r=42&zg=f
on est grosso modo à 220 aujourd'hui contre 225 en 2008
Donc, oui, les plus hauts du T2 2008 n'ont pas été retouchés.

[Guile]

Je pense surtout que notre divergence vient de ce que tu ne crois pas à l'inflation, alors que je la redoute plus que jamais.

Avec 5 M de chomeurs et un Etat lessivé au niveau financier, d'ou veux-tu que vienne l'inflation?

Regarde ce qui se passe aux EU et en GB... Bientôt ici ! (à moins qu'un scénario argentin et une défiance généralisée des Européens envers l'euro accélère encore les choses).

[sgreg]

Je pense surtout que notre divergence vient de ce que tu ne crois pas à l'inflation, alors que je la redoute plus que jamais.

Avec 5 M de chomeurs et un Etat lessivé au niveau financier, d'ou veux-tu que vienne l'inflation?

Regarde ce qui se passe aux EU et en GB... Bientôt ici ! (à moins qu'un scénario argentin et une défiance généralisée des Européens envers l'euro accélère encore les choses).

Si l'inflation est assez élevée en GB n'y a pas à ma connaissance de véritable inflation aux USA