Superbe effet d’annonce pour créer de l’attente quant aux « grandes » mesures à venir.
En attendant je me suis contenté de lire le rapport de 79 pages de juin 2010 établi à la demande du secrétaire d’état
au logement à l’endettement
Favoriser l'accession à la propriété
Simplifier, inciter, contraindre
Source : Le gouvernement
http://www.developpement-durable.gouv.f ... emezec.pdf
En voici quelques extraits avec les mesures imaginées en 2010 et qui vont peut être ressortir:
La vente des logements HLM qui est déjà une mesure phare de la campagne
D’abord le constat que le nombre de ventes réelles est très faible :
En 2009, moins de 4 000 logements ont été vendus à leurs occupants au niveau national, sur 4,5 millions de logements sociaux au total, soit moins de 0,1%.
A comparer avec les 40 000 logements mis en vente tous les ans selon le secrétariat d’état.
A qui vendre ces logements ?
L’idée du rapport c’est de vendre les logements HLM aux locataires qui payent déjà un surloyer, c'est-à-dire à ceux dont les revenus sont devenus « trop » élevés par rapport aux critères d’attribution d’un logement HLM :
En proposant systématiquement aux familles concernées par le SLS de pouvoir acquérir leur logement ou un logement équivalent, on vient créer une mesure d’équilibre qui répond à toutes les critiques.
Là j’ai du mal à comprendre, d’un côté on stigmatise « les profiteurs » qui occupent les logements HLM alors que leurs revenus sont « trop » élevés et de l’autre on veut leur vendre le logement qu’ils occupent. Une fois propriétaires ils ne sont pas près de laisser leur place à des ménages plus modestes.
En plus la mesure serait obligatoire pour les organismes HLM.
Le rapport mentionne deux avantages à ces ventes :
1. Le fruit de la vente permet de construire d’autres logements
2. La mixité sociale est renforcée dans les ensembles HLM
Arguments tout à fait recevables mais cela se gâte dans la suite du rapport :
La mixité sociale doit se construire dans les deux sens et avoir trop de logements sociaux est plus néfaste que de ne pas en avoir assez.
D'ailleurs, comment faire de la France un pays de propriétaires si l'on augmente encore et toujours le pourcentage du logement social en particulier et donc le pourcentage du locatif en général.
Bon, on a trop de logements sociaux et trop de locataires en France, il est grand temps d’agir:
D’abord la carotte pour les communes récupérables:
Il faut ainsi prévoir des incitations financières pour accélérer les ventes du patrimoine social dans les communes qui comptent entre 35% et 50% de logements sociaux.
Puis le bâton pour les cas désespérés:
b- Sanctions pour les villes qui comptent + de 50% de logements sociaux
L’idée serait alors de rendre obligatoire la mise en vente de logements sociaux à leurs occupants dans les villes qui comptent plus de 50% de logements sociaux.
Et avec l’argent des sanctions on financerait la carotte :
Dans le cas où la commune refuse ce plan ou ne le respecte pas, des sanctions financières vont abonder un fond de solidarité qui viendra alimenter les incitations proposées aux villes qui comptent entre 25 et 50% de logements sociaux et qui acceptent de mettre en vente une partie du patrimoine social. L'argent dégagé par ces sanctions viendrait ainsi financer les incitations proposées plus haut et ces dernières ne coûteront donc pas un centime au contribuable.
Bien, le pourcentage de logement social baisserait avec ces mesures mais il resterait le problème de la loi SRU qui impose un % de logements sociaux ; à force de vendre des logements HLM on va finir par atteindre ces 20% et être obligé de construire des logements sociaux. Evidement le rapporteur a pensé à tout, il suffit de conserver le logement vendu dans les statistiques :
Pour inciter les maires à mettre en vente une partie du patrimoine social de leur commune, il faut que les logements vendus ne soient pas décomptés trop vite du pourcentage SRU.
Il faut ainsi envisager de maintenir les logements sociaux vendus à leurs occupants dans le décompte de la Loi SRU, et cela jusqu’à la revente du logement, et non plus pour une durée de 5 ans comme cela est prévu aujourd’hui.
C’est bien joli tout cela mais quid du prix de vente ?
On solderait à -25% et -50%
d- fixer une décote obligatoire entre -25 et -50% par rapport au prix des domaines
la loi actuelle autorise un prix de vente entre -35% et +35% par rapport à l’estimation des domaines. Comme ce rapport veut vendre les logements HLM aux ménages les plus « aisés » payant un surloyer un effort sur les prix devient « obligatoire »….c’est aussi moins d’argent pour construire d’autres logements HLM mais c’est peut être l’objectif….
Mais le rapport présente également d’autres idées pour le logement :
Une mesure surprenante sur l’assurance chômage :
Si l’on souhaite inciter les Français à opter pour l’assurance chômage ou pour le moins leur démontrer qu’ils pourraient facilement et librement choisir de s’en servir, il faudrait alors la rendre déductible.
Si l’on ne souhaite pas créer une nouvelle niche fiscale coûteuse, réguler le marché de l’assurance chômage. Il serait aussi possible de créer une cotisation spécifique facultative prélevée directement sur le salaire à la demande du salarié et gérée par l’Etat directement. Cette mesure viendrait concurrencer l’offre des assurances chômage et inciterait les banques à proposer des assurances moins coûteuses pour l’accédant.
Un délire sur le PTZ :
Un éclair de lucidité :
Néanmoins, lorsque le PTZ a été étendu à l’ancien sans travaux, cela a eu comme incidence de faire augmenter les prix de ce secteur.
Suivi d’une rechute car visiblement ce n’est pas la hausse des prix qui est grave, c’est la stagnation du montant du PTZ :
Pour qu’il reste efficace dans le temps, il serait utile de l’indexer sur l’évolution des prix de l’immobilier dans chacune des zones.
L’indexation des subventions à l’emprunt immo sur les prix immo…c’est la martingale pour René.
Une mesure qui m’a semblé plutôt de bon sens sur le PEL :
Pour ce faire, il faudrait apporter deux innovations :
• un bonus/malus fonction de l’utilisation réelle du PEL :
◦ Bonus : Si le PEL est débloqué pour l’achat d’un bien immobilier, les intérêts et le taux proposés seraient bonifiés.
◦ Malus : Si le PEL ne sert pas à l’acquisition d’un bien immobilier, une partie des intérêts retombent dans le pot commun servant à financer le Bonus.
• Garantir que le PEL ouvre droit à un prêt dont le taux est plus compétitif que les taux proposés par ailleurs sur le marché au même moment.
Le remplacement de la déductibilité des intérêts d’emprunt immo par…un chèque :
Pour maintenir l’intérêt politique de ce dispositif tout en le rendant plus efficace et moins coûteux, il faudrait le transformer en chèque-logement qui serait envoyé par l’Etat à l’acquéreur au moment de l’acquisition.
Ce chèque-logement serait donc un véritable apport de l’Etat au moment de l’achat et serait donc pris en compte par les banques dans le calcul des mensualités. Ce chèque, contrairement au crédit TEPA, aurait donc un effet solvabilisateur et déclencheur.
Ce chèque pourrait être d’un montant moins coûteux pour l’Etat que la somme des crédits d’impôts cumulés sur plusieurs années par chaque ménage.
Enfin, sur le plan politique, ce chèque serait plus concret qu’un crédit d’impôt venant à posteriori et qui est parfois perçu comme un effet d’aubaine administratif plus que comme un véritable acte d’accompagnement de l’Etat. La reconnaissance de l’acquéreur serait donc plus forte avec le chèque-logement qu’avec le crédit d’impôt.
Je prends les paris, avec un chèque logement – Monopoly disons de 20 000 Euros distribué à tous les acheteurs , les prix de vente vont monter de :
A 0 Euros car ni le vendeur ni l’AI n’était pas au courant de cette mesure
B 20 000 Euros car l’acheteur achète comptant
C 30 000 Euros car le banquier encaissera les 20 000 comme apport et prêtera 30 000 de plus
Chacune des réponses est cumulable avec une augmentation du déficit de l’état de 16 Milliards pour les 800 000 ventes annuelles
Et les classiques :
A – Conserver le dispositif Scellier : star de l'investissement
Conserver la TVA à 5,5%
Se loger est un besoin trop essentiel pour le confier aux professionnels de l'immobilier et de la finance
Ratio de 280 loyers 
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