Prêts immobiliers : c'est la panne

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YoppY · #1 Message par **YoppY** » 21 févr. 2012, 00:23

Prêts immobiliers : c'est la panne
La tribune, 20/02/12
http://iphone.latribune.fr/entreprises- ... panne.html

Quoiqu'elles en disent, les banques concèdent de moins en moins de crédits immobiliers. Résultat, nombre de transactions n'arrivent pas à leur terme. Les agences immobilières commencent à voir rouge et anticipent un recul des transactions de 20 à 30% d'ici à septembre prochain

Une baisse de 25,7% des crédits en janvier

« C'est actuellement le cœur du problème, soutient Henry Buzy Cazeaux, président de l'Institut du management des services immobiliers. La production de crédits immobiliers depuis le début de l'année accuse une chute vertigineuse. Et l'on ne le dit pas assez : maintenant que les aides publiques sont réduites à la portion congrue, les financements privés sont aujourd'hui les seules ressources pour les accédants. Et ces ressources sont de plus en plus difficiles à obtenir ».

Les chiffres sont là pour confirmer les propos de ce professionnel : le montant des crédits immobiliers accordés par les banques, en France a dégringolé de 25,7% en janvier (par rapport à janvier 2011), selon les dernières statistiques de l'étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Celui-ci table d'ailleurs sur un plongeon de 20% des crédits immobiliers accordés par les banques, cette année, à 130 milliards d'euros. Loin du record historique de 2007 de 170,2 milliards.

« Les banques réclament toutes des apports personnels pouvant représenter jusqu'à 20% du montant de la transaction. Elles raccourcissent par ailleurs les durées d'emprunt, augmentant mécaniquement les mensualités de remboursement. Enfin, le niveau des taux d'intérêt est plutôt à la hausse ». Autant d'éléments qui ne militent certes pas pour une hausse des transactions. D'où la baisse de fréquentation des clients dans les agences depuis plusieurs mois.

Ooopsss...

kamoulox · #2 Message par **kamoulox** » 21 févr. 2012, 08:55

logique. limmo va fortement baisser, elles le savent.
20% dapport leur fait une sécurité en cas de saisie du bien et la revente.

les candidats solvables s'evaporent, cest clair que les prêts en quantité vont s'effondrer, les délais de vente s'allonger considérablement.

cash is king.

après l'été , après un été pourri en terme de ventes, le moral des vendeurs sera morose ça va commencer a vraiment torcher niveau prix.

C'est ce que je pense en tout cas

#3 Message par **olmostoline** » 21 févr. 2012, 08:57

On cite bien la fin des aides publics comme un élément du problème. Une donnée dont beaucoup parlaient ici, et dont j'avais sous-estimé l'importance. J'ai beau avoir vu le debut de la baisse de 2008 être complétement annulé en 2009, cette fois ci, j'ai du mal à voir comment ca va pouvoir ne pas s'effondrer.

Novaseb · #4 Message par **Novaseb** » 21 févr. 2012, 09:06

On va avoir droit à une belle partie de tennis là entre le lobby immo et les bancaires....
La véritable cause reste toujours taboo mais jusqu'à quand??

#5 Message par **pangloss** » 21 févr. 2012, 09:08

EmileZola · #6 Message par **EmileZola** » 21 févr. 2012, 09:13

ENFIN !

taxan · #7 Message par **taxan** » 21 févr. 2012, 09:19

Ne cherchez pas loin ! en discutant avec deux banquiers, ils m'ont confirmé que les clients ne veulent plus acheter dès l'annonce de la suppression du PTZ+. Comme quoi, ce que dit ce forum est juste, à savoir, le PTZ+ n'a fait que gonfler une demande qui n'était pas à l'origine solvable. J'ajoute que c'est la raison pour laquelle, le lobby réitère encore et toujours que le PTZ+ est à l'origine de la baisse des transactions.

Il ne faut pas se tromper d'ennemi. Le seul et unique ennemi est le prix. Pas la peine de demander des aides de l'état, encore moins, accuser les banques de ne pas jouer le jeu. Si le prix baisse, les banques demanderont peut-être moins d'apport personnel.

Il est clair pour moi que si les banques demandent autant d'apport, c'est que les risques de perdre des billes est élevé.
J'espère qu'elles maintiendront cette condition pour purger une bonne pour toute ce marché.

EmileZola · #8 Message par **EmileZola** » 21 févr. 2012, 09:21

les clients ne veulent plus acheter dès l'annonce de la suppression du PTZ+

Ne veulent pas, ou ne peuvent pas ?

defrance69 · #9 Message par **defrance69** » 21 févr. 2012, 09:26

taxan a écrit :Ne cherchez pas loin ! en discutant avec deux banquiers, ils m'ont confirmé que les clients ne veulent plus acheter dès l'annonce de la suppression du PTZ+. Comme quoi, ce que dit ce forum est juste, à savoir, le PTZ+ n'a fait que gonfler une demande qui n'était pas à l'origine solvable. J'ajoute que c'est la raison pour laquelle, le lobby réitère encore et toujours que le PTZ+ est à l'origine de la baisse des transactions.

Il ne faut pas se tromper d'ennemi. Le seul et unique ennemi est le prix. Pas la peine de demander des aides de l'état, encore moins, accuser les banques de ne pas jouer le jeu. Si le prix baisse, les banques demanderont peut-être moins d'apport personnel.

Il est clair pour moi que si les banques demandent autant d'apport, c'est que les risques de perdre des billes est élevé.
J'espère qu'elles maintiendront cette condition pour purger une bonne pour toute ce marché.

Le prix est effectivement le bon ennemi, aucun état d'âme à acheter à condition que ce soit au bon prix or il est clair qu'entre 7000-14000€ sur Paris on a pas le bon prix, idem à lyon où il suffit de faire 30km pour voir des prix divisé par 2, par 3 dans une ville comme StEtienne situé juste à 50km...

taxan · #10 Message par **taxan** » 21 févr. 2012, 09:44

Tout à fait, ils ne peuvent plus acheter. C'est ce que je disais, ces personnes ont été resolvabilisées.

BernardMerguez · #11 Message par **BernardMerguez** » 21 févr. 2012, 09:46

defrance69 a écrit :à lyon où il suffit de faire 30km pour voir des prix divisé par 2, par 3 dans une ville comme StEtienne situé juste à 50km...

C'est presque un contre exemple.
Saint-Etienne...

Romario · #12 Message par **Romario** » 21 févr. 2012, 10:05

Il ne manque plus qu'un petit coup de chaud sur les taux, et la pente sera enfin savonnée pour de bon.
Je vois bien la bulle exploser à la rentrée, après un marché au point mort et des prix en légère baisse pendant 6 mois.

defrance69 · #13 Message par **defrance69** » 21 févr. 2012, 10:29

Faut aussi voir l'impact de la présidentiel sur la bulle, l'impact de l'arrivé d'un nouveau locataire à l'élysée risque d'amplifier le phénomène...

#14 Message par **JohnLord** » 21 févr. 2012, 10:31

Romario a écrit :Il ne manque plus qu'un petit coup de chaud sur les taux, et la pente sera enfin savonnée pour de bon.
Je vois bien la bulle exploser à la rentrée, après un marché au point mort et des prix en légère baisse pendant 6 mois.

Une remontée des taux sur les 3/4 prochaines années serait bénéfique. Sans ça, pas de baisse sur le long terme. Les taux bas c'est la suprématie des pauvres sur les riches, des faibles sur les forts, de la cigale sur la fourmi.
Tout cela confirme bien mon point de vue selon lequel, le seul moyen de sortir les acheteurs du marché, c'est de leur couper la tête.

#15 Message par **JohnLord** » 21 févr. 2012, 10:34

defrance69 a écrit :Faut aussi voir l'impact de la présidentiel sur la bulle, l'impact de l'arrivé d'un nouveau locataire à l'élysée risque d'amplifier le phénomène...

Faut pas attendre grand chose de ça. En octobre, ils auront tout oublié.
Tu renoncerais à la signature d'un crédit pour changement de majorité ? Soyons sérieux.

#16 Message par **tarbouif** » 21 févr. 2012, 10:36

JohnLord a écrit :
Romario a écrit :Il ne manque plus qu'un petit coup de chaud sur les taux, et la pente sera enfin savonnée pour de bon.
Je vois bien la bulle exploser à la rentrée, après un marché au point mort et des prix en légère baisse pendant 6 mois.
Une remontée des taux sur les 3/4 prochaines années serait bénéfique. Sans ça, pas de baisse sur le long terme. Les taux bas c'est la suprématie des pauvres sur les riches, des faibles sur les forts, de la cigale sur la fourmi.
Tout cela confirme bien mon point de vue selon lequel, le seul moyen de sortir les acheteurs du marché, c'est de leur couper la tête.

Ce n'est pas la peine de leur couper la tête à tous.
Déjà, en sortant 25% des acheteurs du marché, ça devrait générer une sacrée dépression sur les prix.

immobeurk · #17 Message par **immobeurk** » 21 févr. 2012, 10:37

20% d’apport seulement ?
Pas très prudentes les banques, ou plutôt inconscientes de la dégringolade des prix à venir.

YoppY · #18 Message par **YoppY** » 21 févr. 2012, 10:45

Dès l'annonce de la fin du PTZ sur l'ancien, les pro avaient annoncé que cela allait provoquer un recul de 10% des transactions.
Donc ce -25% est constitué de plusieurs choses : la fin du ptz (-10%), un resserrement du crédit (-10% ?) et un peu d'attentisme (-5% ?).
Reste à relativiser quand même : le premier semestre 2011 avait été très bon, faudrait voir le détail de janvier 2011.
En tout cas, avec un quart de la demande qui s'évanouie, on comprend mieux pourquoi les courtiers sont régulièrement dans la presse depuis le début du mois.

#19 Message par **JohnLord** » 21 févr. 2012, 10:48

tarbouif a écrit :
JohnLord a écrit :
Romario a écrit :Il ne manque plus qu'un petit coup de chaud sur les taux, et la pente sera enfin savonnée pour de bon.
Je vois bien la bulle exploser à la rentrée, après un marché au point mort et des prix en légère baisse pendant 6 mois.
Une remontée des taux sur les 3/4 prochaines années serait bénéfique. Sans ça, pas de baisse sur le long terme. Les taux bas c'est la suprématie des pauvres sur les riches, des faibles sur les forts, de la cigale sur la fourmi.
Tout cela confirme bien mon point de vue selon lequel, le seul moyen de sortir les acheteurs du marché, c'est de leur couper la tête.
Ce n'est pas la peine de leur couper la tête à tous.
Déjà, en sortant 25% des acheteurs du marché, ça devrait générer une sacrée dépression sur les prix.

Le problème, c'est qu'ils reviendront à la charge avec des prix à -10 ou -15%. A voir si les banques continuent d'exiger 20% d'apport. Ca me parait un peu gros tout de même.

YoppY · #20 Message par **YoppY** » 21 févr. 2012, 10:48

immobeurk a écrit :20% d’apport seulement ?
Pas très prudentes les banques, ou plutôt inconscientes de la dégringolade des prix à venir.

Avec 20% d'apport elles doivent déjà fortement réduire le robinet. Or, si dès qu'elles réduisent le robinet de la demande, cela accélère la chute des prix.
=> Elles ne peuvent pas être trop exigeantes (ou "prudentes") : le marché s'effondrerait encore plus rapidement.

#21 Message par **tarbouif** » 21 févr. 2012, 10:49

immobeurk a écrit :20% d’apport seulement ?
Pas très prudentes les banques, ou plutôt inconscientes de la dégringolade des prix à venir.

C'est une évaluation globale du risque, en fonction du nombre de personnes en situation de cessation de paiement, de la durée moyenne de remboursement écoulé depuis le début, de la variation de prix, du montant moyen de prêt...

Bref, ça ne veut absolument pas dire qu'ils anticipent 20% de baisse !

nanne02 · #22 Message par **nanne02** » 21 févr. 2012, 10:49

Ne pas oublier aussi l'impact lié à la fin de la belle époque des dispositifs défiscalisants. Dans certains secteurs, la majorité des ventes de neuf sont des investissements locatifs défiscalisants. La production de crédits immobilier est aussi adossée à ce type de demande.

#23 Message par **JohnLord** » 21 févr. 2012, 10:50

YoppY a écrit :
immobeurk a écrit :20% d’apport seulement ?
Pas très prudentes les banques, ou plutôt inconscientes de la dégringolade des prix à venir.
Avec 20% d'apport elles doivent déjà fortement réduire le robinet. Or, si dès qu'elles réduisent le robinet de la demande, cela accélère la chute des prix.
=> Elles ne peuvent pas être trop exigeantes (ou "prudentes") : le marché s'effondrerait encore plus rapidement.

20% d'apport, c'est énorme. C'est même pas ce que l'on demandait dans les 90'.
Si quelqu'un bosse dans une banque et peut nous confirmer ça.

Romario · #24 Message par **Romario** » 21 févr. 2012, 10:50

JohnLord a écrit :
Romario a écrit :Il ne manque plus qu'un petit coup de chaud sur les taux, et la pente sera enfin savonnée pour de bon.
Je vois bien la bulle exploser à la rentrée, après un marché au point mort et des prix en légère baisse pendant 6 mois.
Une remontée des taux sur les 3/4 prochaines années serait bénéfique. Sans ça, pas de baisse sur le long terme.

La réduction des aides à l'accessions et des possibilités de défiscalisation s'apparente finalement à une hausse des taux.
Si, en plus, les banques deviennent ultra select sur les dossiers emprunteurs avec 20% d'apport minimum (cette info mérite cependant d'être confirmée), et baissent les durées d'emprunt, ça ne laisse pas entrevoir autre chose qu'une spirale baissière, même avec des taux stables.

Romario · #25 Message par **Romario** » 21 févr. 2012, 10:52

JohnLord a écrit :
YoppY a écrit :
immobeurk a écrit :20% d’apport seulement ?
Pas très prudentes les banques, ou plutôt inconscientes de la dégringolade des prix à venir.
Avec 20% d'apport elles doivent déjà fortement réduire le robinet. Or, si dès qu'elles réduisent le robinet de la demande, cela accélère la chute des prix.
=> Elles ne peuvent pas être trop exigeantes (ou "prudentes") : le marché s'effondrerait encore plus rapidement.
20% d'apport, c'est énorme. C'est même pas ce que l'on demandait dans les 90'.
Si quelqu'un bosse dans une banque et peut nous confirmer ça.

En effet, ça me paraît également étonnant.

kesako · #26 Message par **kesako** » 21 févr. 2012, 10:52

Le robinet a pret s'est fermé , tres bien.
Toute la question est combien de temps le restera-t-il ?

Romario · #27 Message par **Romario** » 21 févr. 2012, 10:54

kesako a écrit :Le robinet a pret s'est fermé , tres bien.
Toute la question est combien de temps le restera-t-il ?

Tant que la tendance sera baisisère.
Et la tendance restera baissière tant que les banques seront rigoureuses.
On appelle ça une spirale

#28 Message par **JohnLord** » 21 févr. 2012, 10:54

Romario a écrit :La réduction des aides à l'accessions et des possibilités de défiscalisation s'apparente finalement à une hausse des taux.

Effectivement.

Romario a écrit : Si, en plus, les banques deviennent ultra select sur les dossiers emprunteurs avec 20% d'apport minimum (cette info mérite cependant d'être confirmée), et baissent les durées d'emprunt, ça ne laisse pas entrevoir autre chose qu'une spirale baissière, même avec des taux stables.

Si gros durcissement des conditions d'octroi, à voir si ce n'est pas juste passager de la part des banques.

YoppY · #29 Message par **YoppY** » 21 févr. 2012, 10:58

JohnLord a écrit : A voir si les banques continuent d'exiger 20% d'apport. Ca me parait un peu gros tout de même.

Moi aussi.
Du coup je viens de sortir ma calculatrice :
pour un bien à 200K€ net vendeur, vendu par agence, soit 230K€ TTC
=> sur 30 ans, à 4.8% sans apport => 1280€/mois
=> sur 20 ans, à 4.2% avec apport de 20% (45K€) => 1200€/mois

A priori il parle des primo long terme : sans de PTZ et sans 30 ans à 110% => pour arriver au même niveau de mensualité, pas d'autres choix que d'exiger 15 à 20% d'apport.

#30 Message par **tarbouif** » 21 févr. 2012, 10:59

JohnLord a écrit : Si gros durcissement des conditions d'octroi, à voir si ce n'est pas juste passager de la part des banques.

Il me semble que le debut de mise en application des nouvelles règlement Bale III est pour janvier 2013.
L'effort (pour faire de la grosse marge) ne devrait pas se relâcher de sitôt.

lolotwingo · #31 Message par **lolotwingo** » 21 févr. 2012, 11:02

Faut voir aussi ce qu'on entend par 20% d'apport : 10% du prix + 10% de frais, ou 20% du prix (+les frais, soit 30% au final)

On a pas de statistiques sur les apports moyens/medians des emprunteurs ces dernières années/décennies ? Ca serait certainement très instructif.

YoppY · #32 Message par **YoppY** » 21 févr. 2012, 11:04

Humm... jetez un oeil au fichier source de cette nouvelle : http://www.creditlogement.fr/Upload/Obs ... er_142.pdf

INDICATEUR D'ACTIVITE DU MARCHE DES CREDIT IMMMOBILIERS A PARTICULIERS

Alors qu’au 3ème trimestre 2011, la demande s’était repliée de façon sensible (-23.7% par rapport au trimestre précédent), le 4ème trimestre 2011, en raison du sursaut de la demande, a par contre connu une embellie inattendue sur le marché des crédits immobiliers à particuliers avec une production en progression de 23.5% par rapport au trimestre précédent.

Ainsi, l’année 2012 ne commence pas très bien. Dans un contexte économique morose, le contrecoup du mouvement d’anticipation de la fin 2011 est sensible et le recul est ainsi de 49.4% au cours du mois de janvier 2012.

La progression de l’apport personnel reste soutenue (+ 13.0 % sur un an, depuis le début de l’année 2012) et elle s’accompagne désormais d’un recours moins intense au financement par endettement (- 2.1 % sur un an, depuis le début de l’année 2012), ainsi, l’indicateur de solvabilité de la demande se maintient à haut niveau depuis le début de l’année 2011.

#33 Message par **JohnLord** » 21 févr. 2012, 11:05

lolotwingo a écrit : On a pas de statistiques sur les apports moyens/medians des emprunteurs ces dernières années/décennies ? Ca serait certainement très instructif.

Ce serait faussé à cause des PV des secundos. Mais effectivement, une banque regarde le financement global. Donc, quand elle exige 10%, c'est en réalité, à minima de payer soi-même les DDM et autres frais annexes.

YoppY · #34 Message par **YoppY** » 21 févr. 2012, 11:09

lolotwingo a écrit :Faut voir aussi ce qu'on entend par 20% d'apport : 10% du prix + 10% de frais, ou 20% du prix (+les frais, soit 30% au final)

On a pas de statistiques sur les apports moyens/medians des emprunteurs ces dernières années/décennies ? Ca serait certainement très instructif.

Si là : http://www.creditlogement.fr/Upload/Obs ... er_140.pdf
mais c'est de l'apport moyen, avec les secundo, donc inexploitable (au t4 : 27% d'apport, 62K€)

Marek · #35 Message par **Marek** » 21 févr. 2012, 11:10

Romario a écrit :
JohnLord a écrit :
YoppY a écrit :
immobeurk a écrit :20% d’apport seulement ?
Pas très prudentes les banques, ou plutôt inconscientes de la dégringolade des prix à venir.
Avec 20% d'apport elles doivent déjà fortement réduire le robinet. Or, si dès qu'elles réduisent le robinet de la demande, cela accélère la chute des prix.
=> Elles ne peuvent pas être trop exigeantes (ou "prudentes") : le marché s'effondrerait encore plus rapidement.
20% d'apport, c'est énorme. C'est même pas ce que l'on demandait dans les 90'.
Si quelqu'un bosse dans une banque et peut nous confirmer ça.
En effet, ça me paraît également étonnant.

Ah bon?
Cela me semble pourtant une approche saine.
Au juste milieu entre le n'importe quoi ( pret à 100% + frais de notaire) et le trop strict ( 50% d'apport).
20 à 25% d'apport devrait suffire à couvrir l'éventuelle chute des prix de l'immobilier à venir.

#36 Message par **pangloss** » 21 févr. 2012, 11:11

Marek a écrit :20 à 25% d'apport devrait suffire à couvrir l'éventuelle chute des prix de l'immobilier à venir.

D'autant qu'on ne "walk" pas "away" en France...

Romario · #37 Message par **Romario** » 21 févr. 2012, 11:13

Marek a écrit :Ah bon?
Cela me semble pourtant une approche saine.
Au juste milieu entre le n'importe quoi ( pret à 100% + frais de notaire) et le trop strict ( 50% d'apport).
20 à 25% d'apport devrait suffire à couvrir l'éventuelle chute des prix de l'immobilier à venir.

On est d'accord.
Ce qui me paraît étonnant, c'est ce durcissement brutal.

#38 Message par **tarbouif** » 21 févr. 2012, 11:16

Marek a écrit : 20 à 25% d'apport devrait suffire à couvrir l'éventuelle chute des prix de l'immobilier à venir.

En effet, un levier de 5 me semble être une limite raisonnable sur laquelle il me paraitrait assez juste de légiférer !

En entreprise, il est assez fréquent que le banquier ne dépasse pas le niveau 1 ! (tu as 10, je te prête 10).

YoppY · #39 Message par **YoppY** » 21 févr. 2012, 11:18

Marek a écrit :20 à 25% d'apport devrait suffire à couvrir l'éventuelle chute des prix de l'immobilier à venir.

Vu qu'on est autour de 10% de frais hors agence, et 15% de frais avec agence, 20% d'apport ne couvre que 5% de baisse dans la plupart des cas.
Autant dire franchement pas grand chose dans les conditions actuelles : -5% c'est déjà la prévision optimiste de la Fnaim pour 2012.

xfor62 · #40 Message par **xfor62** » 21 févr. 2012, 11:21

Novaseb a écrit :On va avoir droit à une belle partie de tennis là entre le lobby immo et les bancaires....
La véritable cause reste toujours taboo mais jusqu'à quand??

quand les agences immo sont des filiales de groupe bancaires, on va voir comment elles vont gérer la chose ....

immopaul · #41 Message par **immopaul** » 21 févr. 2012, 11:27

Pour maintenir la spirale baissiere dans le temps, il faudra que les taux recommencent a monter.
Sinon la baisse des prix va resolvabiliser plein de gens, qui sont sur les starting blocs.

tarbouif a écrit : Il me semble que le debut de mise en application des nouvelles règlement Bale III est pour janvier 2013.

Plein de banques sont en avance pour appliquer Bale 3, sous la pression des marchés.
Par exemple BNP est déja au-dessus des ratios demandés.
Challenges, 15/02/2012
http://bourse.challenges.fr/news.hts?ur ... ate=120215

kesako · #42 Message par **kesako** » 21 févr. 2012, 11:30

immopaul a écrit :Sinon la baisse des prix va resolvabiliser plein de gens, qui sont sur les starting blocs.

-10% sur 8500€/m² a Paris, ca va resolvabiliser plein de gens ? ah bon ?

Marek · #43 Message par **Marek** » 21 févr. 2012, 11:31

YoppY a écrit :
Marek a écrit :20 à 25% d'apport devrait suffire à couvrir l'éventuelle chute des prix de l'immobilier à venir.
Vu qu'on est autour de 10% de frais hors agence, et 15% de frais avec agence, 20% d'apport ne couvre que 5% de baisse dans la plupart des cas.
Autant dire franchement pas grand chose dans les conditions actuelles : -5% c'est déjà la prévision optimiste de la Fnaim pour 2012.

OOOOpppppssssss.....

Ayant toujours acheté en direct je ne pensais pas aux frais d'agence...
Pour les frais de notaire, de tete, la dernière fois que j'ai acheté ( 2005) c'était plutôt 7%
Mais quoi qu'il en soit vous avez raison.
20 à 25% sont donc bien un minimum de bon sens.
Le tout est de savoir si les banques se couvriront ou pas...

#44 Message par **JohnLord** » 21 févr. 2012, 11:33

kesako a écrit :
immopaul a écrit :Sinon la baisse des prix va resolvabiliser plein de gens, qui sont sur les starting blocs.
-10% sur 8500€/m² a Paris, ca va resolvabiliser plein de gens ? ah bon ?

Pas qu'eux.
Le couple en province qui attend pour un F3 et celui qui cherche une bicoque en zone périurbaine. -10%, ça va représenter 20k€, c'est peut être ce qui leur manque aujourd'hui, au vu des conditions d'octroi.

immopaul · #45 Message par **immopaul** » 21 févr. 2012, 11:33

kesako a écrit :
immopaul a écrit :Sinon la baisse des prix va resolvabiliser plein de gens, qui sont sur les starting blocs.
-10% sur 8500€/m² a Paris, ca va resolvabiliser plein de gens ? ah bon ?

C'est une évidence.
Chaque facteur de désolvabilisation (disparition du PTZ, hausse des prix) va provoquer une baisse des prix, jusqu'au moment ou le point de solvabilisation précédent est retrouvé.

LukeLaBulle · #46 Message par **LukeLaBulle** » 21 févr. 2012, 11:34

YoppY a écrit :
Marek a écrit :20 à 25% d'apport devrait suffire à couvrir l'éventuelle chute des prix de l'immobilier à venir.
Vu qu'on est autour de 10% de frais hors agence, et 15% de frais avec agence, 20% d'apport ne couvre que 5% de baisse dans la plupart des cas.
Autant dire franchement pas grand chose dans les conditions actuelles : -5% c'est déjà la prévision optimiste de la Fnaim pour 2012.

Hypothèse d'un prix de 100k€ (pour faire rond)

Prix +15% de frais = 115k€
20% de 115k€ = 23k€
Prêt souscrit=92k€

Donc on commence avec 8% du prix du bien payé directement de la poche.

Pour un prêt de 92k€ sur 20 ans à 4% par an (assurance incluse), au bout de 2 ans auront été remboursés 6k€.
Il ne restera plus que 86k€ à rembourser sur le prix initial, ce qui couvre une baisse de 7% par an.
Au bout de 5 ans, il ne restera plus que 75k€ à rembourser, ce qui couvre une baisse de 5,5% par an.
Au bout de 7 ans, qui devrait être la durée moyenne de détention d'un bien, mais à vérifier, il reste 68k€ à rembourser, ce qui couvre une baisse de 5,4% par an.

Au final, la probabilité de se retrouver en negative equity ne parait pas si élevée, et elle serait encore moindre pour de durées plus courtes*. Et encore il faudrait que l'emprunteur ne puisse plus rembourser.

* pour 15 ans à 3,8% avec le même apport, au bout de 5 ans il reste 67k€ à rembourser, couvrant une baisse de 7,6%/an.

davivd · #47 Message par **davivd** » 21 févr. 2012, 11:37

On a aussi le facteur élection qui pousse banques, vendeurs et acheteurs à l'attentisme.
Par contre j'ai d'autres échos concernant les notaires qui croulent sous le travail en ce début d'année pour la vente des résidences secondaires avant la taxation à 52% des plus values.
La baisse serait donc encore plus forte sans cet épiphénomène qui aura son importance sur le futur blocage du marché.

Romario · #48 Message par **Romario** » 21 févr. 2012, 11:40

immopaul a écrit :Pour maintenir la spirale baissiere dans le temps, il faudra que les taux recommencent a monter.
Sinon la baisse des prix va resolvabiliser plein de gens, qui sont sur les starting blocs.

Je ne suis pas certain que beaucoup de gens (d'autant plus les gens avec un apport important) soient sur les starting blocks.

YoppY · #49 Message par **YoppY** » 21 févr. 2012, 11:40

immopaul a écrit :Et pour maintenir la spirale baissiere dans le temps, il faudra que les taux recommencent a monter.
Sinon la baisse des prix va resolvabiliser plein de gens, qui sont sur les starting blocs.

Friggit a déjà démontré qu'historiquement le niveau des taux n'est pas important si le marché est sortie de sa phase de myopie. Une fois qu'on rentre dans la phase de retournement psychologique, quand la baisse qui alimente la baisse, les taux importent peu : la dynamique baissière est telle que tout le monde fuit le marché, crédit pas cher ou pas, aucun intéret de courir acheter un truc qui perd de la valeur chaque mois...
C'est juste durant la période de retournement que les taux ont une importance (relative) : ils accélèrent ou ralentissent le retournement.

YoppY · #50 Message par **YoppY** » 21 févr. 2012, 11:44

Pour un prêt de 92k€ sur 20 ans à 4% par an (assurance incluse), au bout de 2 ans auront été remboursés 6k€.

Autant prendre des taux réels. Le 20 ans est à 4.25 hors assurance, donc autour de 4.6%