JohnLord a écrit :YoppY a écrit :La negative equity c'est surtout une question de rapidité de revente, de durée d'emprunt et d'apport.
Même à prix fixe, un emprunteur longue durée à 110%, donc qui ne rembourse quasiment que des intérêts les premières années, se retrouve sous l'eau s'il doit revendre très rapidement => tout réside dans les charges à l'achat : même si on peut revendre au même prix net vendeur qu'on a acheté, il y a toujours les frais de notaires qui mettent 7% dans la vue (et une fois sur 2 il y a aussi les 5% de frais d'agences).
C'est pour cela que, sauf en période de bulle où les banques estimaient que la valeur du bien sur 2 ans allait dépasser les frais, elles ont toujours accordé les emprunts qu'à hauteur de la valeur du bien (les fameux 10% d'apport sont sensés couvrir les frais)
Oui mais ça concerne qui ? En partant d'une baisse à partir de 2012, la probabilité d'une NE n'impactera pas les acheteurs de pré 2010. Ca fait du monde.
Suffit de prendre des exemples pour s'apercevoir que ça doit être loin d'être anecdotique.
Pour comprendre il suffit de prendre un exemple "commun" : un bien à 200K€ net vendeur, vendu par agence à un primo sur 30 sans apport :
net vendeur : 200K€
Frais notaires + agence : 30K€
Crédit sur 30 ans, à un taux : 5%
résultats :
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Capital Remb. Interets Remb Capital Rest.
Année 1 3 402 € 11 453 € 227 500 €
Année 2 3 576 € 11 279 € 223 938 €
Année 3 3 759 € 11 096 € 220 194 €
Année 4 3 952 € 10 904 € 216 259 €
Année 5 4 154 € 10 702 € 212 122 €
Année 6 4 367 € 10 489 € 207 774 €
Année 7 4 590 € 10 266 € 203 203 €
Année 8 4 825 € 10 031 € 198 398 €
Année 9 5 072 € 9 784 € 193 348 €
Année 10 5 331 € 9 525 € 188 039 €
A prix fixe, il lui faut 8 années pour que son capital restant du soit équivalent à sont net vendeur.
Le gars qui a acheté en 2009 par exemple, dans ces conditions, est en NE potentielle jusqu'en 2017 si les prix restent fixes.
Maintenant si le même gars a acheté non pas sur 30 ans mais sur 25 ans, à 4.5%, toujours sans apport :
Code : Tout sélectionner
Capital Remb. Interets Remb Capital Rest.
Année 1 5 109 € 10 273 € 225 938 €
Année 2 5 344 € 10 038 € 220 614 €
Année 3 5 589 € 9 793 € 215 046 €
Année 4 5 846 € 9 536 € 209 222 €
Année 5 6 114 € 9 268 € 203 131 €
Année 6 6 395 € 8 987 € 196 760 €
Année 7 6 689 € 8 693 € 190 096 €
A prix fixe, il lui faut presque 6 années de remboursement pour revenir au net vendeur.
Donc, pour un achat en 2009 => fin de NE potentielle en 2015.
Maintenant, évidemment si les prix baissent, c'est bien pire...