Prêts immobiliers : c'est la panne

Message

#101 Message par **Pi-r2** » 21 févr. 2012, 16:58

BernardMerguez a écrit :Le coût à l'année se reduit à :
- 300€ d'assurance (25€/mois)
- 910€ de carburant
- 100€ de vidange
1310€/an

Evidemment elle ne décôte pas, tu n'as pas de crédit, tu ne la laves jamais, ne la met jamais au parking et ne prends jamais l'autoroute...

je ne dois pas être loin de ça sur la petite (Clio , essence). Pas de crédit, achetée d'occasion (en gros moitié prix) et déjà six ans.
Je ne la lave jamais en effet et il n'y a pas de frais de parking dans la cambrousse. L'autoroute je le compte à part (puisqu'on a le choix de se promener par monts et par vaux). Quant à la décote, ben maintenant elle doit bien valoir 2000 euros, donc plus grand chose à perdre.
En revanche tu as oublié le contrôle technique obligatoire tous les deux ans (à moins que tes 100 € d'entretiens l'incluent avec les pneus et autres consommables)

Blangar1 · #102 Message par **Blangar1** » 21 févr. 2012, 17:05

Pour les dépenses relatives à l'auto, ne vous cassez pas la tête !
L'Etat n'est certainement pas outrancier dans son calcul des frais kilométriques.

Le barême, pour une voiture de 5CV fiscaux (donc pas vraiment une Lambo) et pour 13.000 km donne exactement 5.080 €.

C'est simple et cela prend en considération l'ensemble des coûts supposés.

Par ailleurs, concernant la hausse proprement HALLUCINANTE de l'immo sur Paris, je n'ai aucune explication valable. Si ce n'est un éventuel "fly to quality" pour aller chercher de la "valeur refuge" de la part de gens qui ont du cash (et il en reste).
Cependant, je ne comprends pas comment tout cela est soutenable.

Ceci dit, cela fait maintenant 7 ans que je ne comprends pas (depuis 2005 et le début de la bulle.org)

A vous lire

grisbi · #103 Message par **grisbi** » 21 févr. 2012, 20:16

JohnLord a écrit :
YoppY a écrit :
immobeurk a écrit :20% d’apport seulement ?
Pas très prudentes les banques, ou plutôt inconscientes de la dégringolade des prix à venir.
Avec 20% d'apport elles doivent déjà fortement réduire le robinet. Or, si dès qu'elles réduisent le robinet de la demande, cela accélère la chute des prix.
=> Elles ne peuvent pas être trop exigeantes (ou "prudentes") : le marché s'effondrerait encore plus rapidement.
20% d'apport, c'est énorme. C'est même pas ce que l'on demandait dans les 90'.
Si quelqu'un bosse dans une banque et peut nous confirmer ça.

alors chez nous voila les minimas d'apport

10% pour la residence principale
20% pour les residences secondaires et le locatif

LaBulleSuinte · #104 Message par **LaBulleSuinte** » 21 févr. 2012, 21:34

On s'en fout des bagnoles, le titre c'est prêts immo

lecriminel · #105 Message par **lecriminel** » 21 févr. 2012, 23:19

c'est bien beau de comparer achat tres cher proche du boulot et achat cher loin du boulot; mais quand on perd de l'argent dans les 2 cas, on fait quoi ?

defrance69 · #106 Message par **defrance69** » 21 févr. 2012, 23:20

lecriminel a écrit :c'est bien beau de comparer achat tres cher proche du boulot et achat cher loin du boulot; mais quand on perd de l'argent dans les 2 cas, on fait quoi ?

on change de boulot???

lecriminel · #107 Message par **lecriminel** » 21 févr. 2012, 23:27

je te donne un demi-point pour l'optimisme et je te donnerai le reste si tu me dis comment on fait.

Romario · #108 Message par **Romario** » 22 févr. 2012, 09:15

yellow124 a écrit :Petit retour d'une banque :
- Apport de 10%
- Apport des frais de notaire
- 33% d'endettement max
- Encours du crédit doit représenter 4 à 5 ans de revenus max

A vos calculettes...

Pour centrer le débat, on passerait donc de 110% de prêt sur 30 ans, à 85 ou 90% de prêt sur 15 ans max.
Si ces règles sont pratiquées par la majeure partie des élablissements bancaires, l'éclatement de la bulle sera audible sur Jupiter.

caroline77 · #109 Message par **caroline77** » 22 févr. 2012, 09:20

lecriminel a écrit :c'est bien beau de comparer achat tres cher proche du boulot et achat cher loin du boulot; mais quand on perd de l'argent dans les 2 cas, on fait quoi ?

Comment ça ?

Tant que ce n'est pas vendu, on n'a rien perdu.

Si on revend moins cher, on pourra acheter moins cher également donc finalement il n'y a que pour les primo-accédants que la question se pose réellement.

zorey · #110 Message par **zorey** » 22 févr. 2012, 09:20

Romario a écrit :
yellow124 a écrit :Petit retour d'une banque :
- Apport de 10%
- Apport des frais de notaire
- 33% d'endettement max
- Encours du crédit doit représenter 4 à 5 ans de revenus max

A vos calculettes...
Pour centrer le débat, on passerait donc de 110% de prêt sur 30 ans, à 85 ou 90% de prêt sur 15 ans max.
Si ces règles sont pratiquées par la majeure partie des élablissements bancaires, l'éclatement de la bulle sera audible sur Jupiter.

C'est juste du bon sens non??

EmileZola · #111 Message par **EmileZola** » 22 févr. 2012, 09:24

Ouais enfin le 110% sur 30 ans ça n'a jamais été la norme.

Romario · #112 Message par **Romario** » 22 févr. 2012, 09:24

zorey a écrit :
Romario a écrit :
yellow124 a écrit :Petit retour d'une banque :
- Apport de 10%
- Apport des frais de notaire
- 33% d'endettement max
- Encours du crédit doit représenter 4 à 5 ans de revenus max

A vos calculettes...
Pour centrer le débat, on passerait donc de 110% de prêt sur 30 ans, à 85 ou 90% de prêt sur 15 ans max.
Si ces règles sont pratiquées par la majeure partie des élablissements bancaires, l'éclatement de la bulle sera audible sur Jupiter.
C'est juste du bon sens non??

Oui, mais ça pique les yeux, on n''était plus habitué au bon sens.

Romario · #113 Message par **Romario** » 22 févr. 2012, 09:25

EmileZola a écrit :Ouais enfin le 110% sur 30 ans ça n'a jamais été la norme.

En effet, mais on compare les conditions maximales.

EmileZola · #114 Message par **EmileZola** » 22 févr. 2012, 09:27

Romario a écrit :
EmileZola a écrit :Ouais enfin le 110% sur 30 ans ça n'a jamais été la norme.
En effet, mais on compare les conditions maximales.

Je ne pense pas que le "90% de prêt sur 15 ans max." soit une situation max, mais plutôt une situation moyenne.
D'ailleurs on peut toujours emprunter sur 20 ans ou plus...

Romario · #115 Message par **Romario** » 22 févr. 2012, 09:32

EmileZola a écrit :
Romario a écrit :
EmileZola a écrit :Ouais enfin le 110% sur 30 ans ça n'a jamais été la norme.
En effet, mais on compare les conditions maximales.
Je ne pense pas que le "90% de prêt sur 15 ans max." soit une situation max, mais plutôt une situation moyenne.
D'ailleurs on peut toujours emprunter sur 20 ans ou plus...

C'est pour ça que j'ai dit "si ces règles sont pratiquées par l'ensemble des établissements bancaires", car yellow124 indiquait bien encours du crédit doit représenter 4 ou 5 ans de revenus max, + apport.
Maintenant, on ne connaît pas le profil du dossier d'emprunt de yellow124

lolotwingo · #116 Message par **lolotwingo** » 22 févr. 2012, 10:05

90% 15 ans, ca va faire mal.
Cas déjà rare, le couple d'ingé en province, 5000net/mois, soit 1670 de mensualité max (33%) => sur 15 ans : 225K.
Budget max de ce couple "haut de gamme" avec 10% d'apport + 10K frais : 250K + 25K de frais (ce qui fait tout de même 50K d'apport, c'est déjà conséquent même pour un tel couple).

Soyons clair, dans beaucoup de secteurs (genre chez moi autour de Lille) avec ces conditions le marché va se figer net, et j'estime un besoin de baisse de 20% pour seulement commencer à avoir un début d'étalement des achats. J'entend par là les maisons <10ans >100m2 pour les couples d'ingé, les anciennes plus ou moins bon état pour les autres.
Aujourd'hui pour 200K on a une 1970 de 90m2 dans un état moyen sur un petit bout de jardin.

Ca va je serais dans le temps, les 10+10% d'apport (+/-35K dans mon cas) je les aurait courant 2013.

Canard Moqueur

EmileZola a écrit :
les clients ne veulent plus acheter dès l'annonce de la suppression du PTZ+
Ne veulent pas, ou ne peuvent pas ?

Généralement, quand tu ne peux pas, et que rien ne t'y oblige, alors tu ne veux pas.

Je sais pas si c'est bien clair...

goo20 · #118 Message par **goo20** » 22 févr. 2012, 11:32

caroline77 a écrit :Si on revend moins cher, on pourra acheter moins cher également

...et comment on rembourse la negative equity à la banque ?

#119 Message par **JohnLord** » 22 févr. 2012, 11:33

goo20 a écrit :
caroline77 a écrit :Si on revend moins cher, on pourra acheter moins cher également
...et comment on rembourse la negative equity à la banque ?

Sauf division des prix par deux dans l'année, la negative equity sera marginale en France.

YoppY · #120 Message par **YoppY** » 22 févr. 2012, 11:36

EmileZola a écrit :Ouais enfin le 110% sur 30 ans ça n'a jamais été la norme.

Ce sont tous les crédits de plus de 25 ans qu'il faut regarder, car la réalité c'est qu'en 2000, le hors norme c'était même le plus de 20 ans. A cette époque, 85% des crédits étaient sur moins de 20 ans.
La part de crédits de 25/30 ans qui représentaient à l'époque moins d'1% des prêts est quand même passée à 29% en 2007, pas loin du tiers de l'ensemble des crédits accordés (crédits pour travaux compris ^^).

goo20 · #121 Message par **goo20** » 22 févr. 2012, 11:40

JohnLord a écrit :Sauf division des prix par deux dans l'année, la negative equity sera marginale en France.

La réponse est sans doute volontairement simpliste... Ca dépend pas que de la baisse de prix, on est d'accord.

En tous cas dans mon coin les problèmes de negative equity sont une réalité (because prêts en CHF avec forte hausse du CHF).

Mon propos était juste pour rappeler que "c'est pas aussi simple que ça", j'ai bien souvent entendu cette ritournelle ressassée par les agents immo: "on vend moins cher mais on achète aussi moins cher, donc ça n'a pas d'importance", sauf que s'il faut passer 10k, 20k, 30k ... 100k par pertes et profits, ça pique.

YoppY · #122 Message par **YoppY** » 22 févr. 2012, 11:52

JohnLord a écrit :
goo20 a écrit :
caroline77 a écrit :Si on revend moins cher, on pourra acheter moins cher également
...et comment on rembourse la negative equity à la banque ?
Sauf division des prix par deux dans l'année, la negative equity sera marginale en France.

La negative equity c'est surtout une question de rapidité de revente, de durée d'emprunt et d'apport.
Même à prix fixe, un emprunteur longue durée à 110%, donc qui ne rembourse quasiment que des intérêts les premières années, se retrouve sous l'eau s'il doit revendre très rapidement => tout réside dans les charges à l'achat : même si on peut revendre au même prix net vendeur qu'on a acheté, il y a toujours les frais de notaires qui mettent 7% dans la vue (et une fois sur 2 il y a aussi les 5% de frais d'agences).
C'est pour cela que, sauf en période de bulle où les banques estimaient que la valeur du bien sur 2 ans allait dépasser les frais, elles ont toujours accordé les emprunts qu'à hauteur de la valeur du bien (les fameux 10% d'apport sont sensés couvrir les frais)

#123 Message par **JohnLord** » 22 févr. 2012, 11:55

YoppY a écrit :
JohnLord a écrit :
goo20 a écrit :
caroline77 a écrit :Si on revend moins cher, on pourra acheter moins cher également
...et comment on rembourse la negative equity à la banque ?
Sauf division des prix par deux dans l'année, la negative equity sera marginale en France.
La negative equity c'est surtout une question de rapidité de revente, de durée d'emprunt et d'apport.
Même à prix fixe, un emprunteur longue durée à 110%, donc qui ne rembourse quasiment que des intérêts les premières années, se retrouve sous l'eau s'il doit revendre très rapidement => tout réside dans les charges à l'achat : même si on peut revendre au même prix net vendeur qu'on a acheté, il y a toujours les frais de notaires qui mettent 7% dans la vue (et une fois sur 2 il y a aussi les 5% de frais d'agences).
C'est pour cela que, sauf en période de bulle où les banques estimaient que la valeur du bien sur 2 ans allait dépasser les frais, elles ont toujours accordé les emprunts qu'à hauteur de la valeur du bien (les fameux 10% d'apport sont sensés couvrir les frais)

Oui mais ça concerne qui ? En partant d'une baisse à partir de 2012, la probabilité d'une NE n'impactera pas les acheteurs de pré 2010. Ca fait du monde.

YoppY · #124 Message par **YoppY** » 22 févr. 2012, 12:10

JohnLord a écrit :
YoppY a écrit :La negative equity c'est surtout une question de rapidité de revente, de durée d'emprunt et d'apport.
Même à prix fixe, un emprunteur longue durée à 110%, donc qui ne rembourse quasiment que des intérêts les premières années, se retrouve sous l'eau s'il doit revendre très rapidement => tout réside dans les charges à l'achat : même si on peut revendre au même prix net vendeur qu'on a acheté, il y a toujours les frais de notaires qui mettent 7% dans la vue (et une fois sur 2 il y a aussi les 5% de frais d'agences).
C'est pour cela que, sauf en période de bulle où les banques estimaient que la valeur du bien sur 2 ans allait dépasser les frais, elles ont toujours accordé les emprunts qu'à hauteur de la valeur du bien (les fameux 10% d'apport sont sensés couvrir les frais)
Oui mais ça concerne qui ? En partant d'une baisse à partir de 2012, la probabilité d'une NE n'impactera pas les acheteurs de pré 2010. Ca fait du monde.

Suffit de prendre des exemples pour s'apercevoir que ça doit être loin d'être anecdotique.

Pour comprendre il suffit de prendre un exemple "commun" : un bien à 200K€ net vendeur, vendu par agence à un primo sur 30 sans apport :

net vendeur : 200K€
Frais notaires + agence : 30K€
Crédit sur 30 ans, à un taux : 5%

résultats :

Code : Tout sélectionner

	Capital Remb.	Interets Remb	Capital Rest.
Année 1	3 402 €	11 453 €	227 500 €
Année 2	3 576 €	11 279 €	223 938 €
Année 3	3 759 €	11 096 €	220 194 €
Année 4	3 952 €	10 904 €	216 259 €
Année 5	4 154 €	10 702 €	212 122 €
Année 6	4 367 €	10 489 €	207 774 €
Année 7	4 590 €	10 266 €	203 203 €
Année 8	4 825 €	10 031 €	198 398 €
Année 9	5 072 €	9 784 €	193 348 €
Année 10	5 331 €	9 525 €	188 039 €

A prix fixe, il lui faut 8 années pour que son capital restant du soit équivalent à sont net vendeur.
Le gars qui a acheté en 2009 par exemple, dans ces conditions, est en NE potentielle jusqu'en 2017 si les prix restent fixes.

Maintenant si le même gars a acheté non pas sur 30 ans mais sur 25 ans, à 4.5%, toujours sans apport :

Code : Tout sélectionner

	Capital Remb.	Interets Remb	Capital Rest.
Année 1	5 109 €	10 273 €	225 938 €
Année 2	5 344 €	10 038 €	220 614 €
Année 3	5 589 €	9 793 €	215 046 €
Année 4	5 846 €	9 536 €	209 222 €
Année 5	6 114 €	9 268 €	203 131 €
Année 6	6 395 €	8 987 €	196 760 €
Année 7	6 689 €	8 693 €	190 096 €

A prix fixe, il lui faut presque 6 années de remboursement pour revenir au net vendeur.
Donc, pour un achat en 2009 => fin de NE potentielle en 2015.

Maintenant, évidemment si les prix baissent, c'est bien pire...

#125 Message par **JohnLord** » 22 févr. 2012, 12:12

Effectivement. A voir ce que ça va donner dans la réalité. Disons que ce sera dur pour les divorcés.
Pendant l période baisse de 2009, j'ai pas eu le sentiment d'un nombre important de NE.

YoppY · #126 Message par **YoppY** » 22 févr. 2012, 12:20

JohnLord a écrit :Effectivement. A voir ce que ça va donner dans la réalité. Disons que ce sera dur pour les divorcés.

Et ca va être dur pour tous les jeunes couples qui ont cru au parcours résidentiel , et qui ont acheté sans apport un petit logement en pariant sur une revente rapide, avec la plus value, pour pouvoir acheter plus grand à l'arrivée du bébé.
Beaucoup vont être incapable d'assumer une revente à perte. Si papa et maman ne sont pas derrière ca va faire un paquet de couples coincés durant des années dans des logements trop petits.
J'ai déjà un couple comme ça dans mes connaissances : impossible de revendre la maison sans être dans le rouge vif à la banque => ils ont été obligé d'aménager un grand placard qui leur servait de bureau pour faire une chambre de bébé

Gustave de Nancy

Financement à 110% sur 30 ans.

Effectivement c'est un cas "commun"

#128 Message par **JohnLord** » 22 févr. 2012, 13:37

Gustave de Nancy a écrit :Financement à 110% sur 30 ans.

Effectivement c'est un cas "commun"

Sur 30 ans, c'est assez rare oui. Sur 25 ans déjà plus commun. En tout cas, en RP.

defrance69 · #129 Message par **defrance69** » 22 févr. 2012, 13:40

YoppY a écrit :
JohnLord a écrit :Effectivement. A voir ce que ça va donner dans la réalité. Disons que ce sera dur pour les divorcés.
Et ca va être dur pour tous les jeunes couples qui ont cru au parcours résidentiel , et qui ont acheté sans apport un petit logement en pariant sur une revente rapide, avec la plus value, pour pouvoir acheter plus grand à l'arrivée du bébé.
Beaucoup vont être incapable d'assumer une revente à perte. Si papa et maman ne sont pas derrière ca va faire un paquet de couples coincés durant des années dans des logements trop petits.
J'ai déjà un couple comme ça dans mes connaissances : impossible de revendre la maison sans être dans le rouge vif à la banque => ils ont été obligé d'aménager un grand placard qui leur servait de bureau pour faire une chambre de bébé

comment papa/maman vont pouvoir être derrière si ils flippent pour leur retraite tout en regardant les charges de leur appart augmenter...

YoppY · #130 Message par **YoppY** » 22 févr. 2012, 13:45

Gustave de Nancy a écrit :Financement à 110% sur 30 ans.
Effectivement c'est un cas "commun"

Commun entre guillemets et avec 2 exemples : un à 30 et un à 25 ans. Les guillemets c'est pas pour décorer.
La part des crédits de 25 à 30 ans, c'est plus du quart du marché du crédit et ça emmène sur des négative equity de 6 à 8 années à prix fixes.

Gustave de Nancy

YoppY a écrit :
Gustave de Nancy a écrit :Financement à 110% sur 30 ans.
Effectivement c'est un cas "commun"
Commun entre guillemets et avec 2 exemples : un à 30 et un à 25 ans. Les guillemets c'est pas pour décorer.
La part des crédits de 25 à 30 ans, c'est plus du quart du marché du crédit et ça emmène sur des négative equity de 6 à 8 années à prix fixes.

On écrit pas "commun" si ça ne veut pas dire "commun".

Et les 110%
Car quitte à multiplier les exemples, ça serait bien d'en faire un avec en apport les FdN (t'es au courant que les frais d'agence n'ont rien d'obligatoire ?)
et un autre avec 10% du prix du bien en apport en plus des frais.

La je pense qu'on est bien plus dans le commun et le représentatif, sans guillemet.

Pokesden · #132 Message par **Pokesden** » 22 févr. 2012, 14:03

Romario a écrit :
yellow124 a écrit :Petit retour d'une banque :
- Apport de 10%
- Apport des frais de notaire
- 33% d'endettement max
- Encours du crédit doit représenter 4 à 5 ans de revenus max

A vos calculettes...
Pour centrer le débat, on passerait donc de 110% de prêt sur 30 ans, à 85 ou 90% de prêt sur 15 ans max.
Si ces règles sont pratiquées par la majeure partie des élablissements bancaires, l'éclatement de la bulle sera audible sur Jupiter.

Non l'encours de crédit c'est le montant emprunté... 4 à 5 fois le revenu annuel...
Avec un taux de 4% 5 fois le revenu nous donne un prêt de 23 ans.
4 fois le revenu nous donne un prêt de 16 ans.
Il faudrait savoir si c'est plutôt quatre fois que cinq fois le revenu, la différence est énorme...

NB : la règle pourrait être cinq fois pour quelqu'un en début de carrière et quatre fois pour les autres...

YoppY · #133 Message par **YoppY** » 22 févr. 2012, 14:09

Gustave de Nancy a écrit :t'es au courant que les frais d'agence n'ont rien d'obligatoire ?

Si tu avais lu la file tu saurais que j'ai déjà indiqué que les frais d'agence c'est une vente sur 2 (en vérité c'est même plus, 65% des ventes se font par intérmédiaires AI ou notaires).
D'autres part pour les exemples, je répondais à JohnLord qui considérait que le potentiel de personnes en NE ayant acheté avant 2010 est anecdotique et qu'il faudrait que les prix soient divisés par deux pour que cela ne soit pas marginal. Je ne m'amuse pas à faire un comptage du nombre de NE réels, que personne ne peut faire d'ailleurs, je mets juste en évidence qu'à prix fixe le potentiel d'acheteurs en NE est loin d'être anodin.

Gustave de Nancy

YoppY a écrit :
Gustave de Nancy a écrit :t'es au courant que les frais d'agence n'ont rien d'obligatoire ?
Si tu avais lu la file tu saurais que j'ai déjà indiqué que les frais d'agence c'est une vente sur 2 (en vérité c'est même plus, 65% des ventes se font par intérmédiaires AI ou notaires).
D'autres part pour les exemples, je répondais à JohnLord qui considérait que le potentiel de personnes en NE ayant acheté avant 2010 est anecdotique et qu'il faudrait que les prix soient divisés par deux pour que cela ne soit pas marginal. Je ne m'amuse pas à faire un comptage du nombre de NE réels, que personne ne peut faire d'ailleurs, je mets juste en évidence qu'à prix fixe le potentiel d'acheteurs en NE est loin d'être anodin.

Donc 65% des ventes.
En ne considérant que les primo qui sont concernés par une NE, soit uniquement 60% de ce chiffre.

Puis sur ce qui reste; 39% des transactions, il faut trouver ceux n'ont absolument aucun apport ET s'endettent sur 25 ans ou 30 ans.

C'est pas le raz de marrée et comme je l'indiquais pas commun non plus.

Pif67 · #135 Message par **Pif67** » 22 févr. 2012, 14:16

L'autorité de contrôle prudentiel (des banques et des assureurs) vient de publier sa synthèse sur le risque de crédit à l'habitat. A lire tranquillement ce soir au coin du feu ...

Analyses et synthèses n°5 – février 2012
Evolution des risques sur les crédits à l’habitat

http://www.acp.banque-france.fr/uploads ... abitat.pdf

caroline77 · #136 Message par **caroline77** » 22 févr. 2012, 14:17

YoppY a écrit : Même à prix fixe, un emprunteur longue durée à 110%, donc qui ne rembourse quasiment que des intérêts les premières années, se retrouve sous l'eau s'il doit revendre très rapidement => )

En réalité, il s'agit là d'un lieu commun.

On ne rembourse pas que des intérêts les premières années, on rembourse (si taux à 5 %) 5 % de la somme X pour l'année N. Mais chaque année, ce sera exactement pareil avec 5 % d'intérêts à rembourser pour l'année N+1, N+2 et ainsi de suite. Le montant des intérêts va en diminuant uniquement parce que la somme à rembourser diminue également. Quelle que soit l'année de remboursement en cours, ce sera toujours 5 % de la somme restant dûe qui sera payée pour l'année en cours.

yellow124 · #137 Message par **yellow124** » 22 févr. 2012, 14:18

J'ai récupéré ces infos de quelqu'un travaillant dans une banque.
Concernant les 4 ou 5 ans, je pense que c'est suivant les profil.
Par contre, pas de notion de durée ( je ne vois pas pourquoi seulement 15 ans, cela peut être 25 ans) et toujours suivant le profil.

Pour un bien à 300 Ke : 50 Ke d'apport, 4500 euros de revenu par mois minimum et 1500 euros à rembourser pendant 25 ans

caroline77 · #138 Message par **caroline77** » 22 févr. 2012, 14:25

goo20 a écrit :
caroline77 a écrit :Si on revend moins cher, on pourra acheter moins cher également
...et comment on rembourse la negative equity à la banque ?

Il faut TOUJOURS prévoir d'acheter sur le long terme, minimum 15 ans, afin d'amortir le prêt (ça dépend de la durée de remboursement aussi). Je parlais de la situation de gens ayant acheté et terminé de rembourser son prêt, pour ensuite revendre et en acheter un autre.

YoppY · #139 Message par **YoppY** » 22 févr. 2012, 14:25

Gustave de Nancy a écrit :Donc 65% des ventes.
En ne considérant que les primo qui sont concernés par une NE, soit uniquement 60% de ce chiffre.

Ca sort d'où ce 60% ?

YoppY · #140 Message par **YoppY** » 22 févr. 2012, 14:26

caroline77 a écrit :
YoppY a écrit : Même à prix fixe, un emprunteur longue durée à 110%, donc qui ne rembourse quasiment que des intérêts les premières années, se retrouve sous l'eau s'il doit revendre très rapidement => )
En réalité, il s'agit là d'un lieu commun.

On ne rembourse pas que des intérêts les premières années, on rembourse (si taux à 5 %) 5 % de la somme X pour l'année N. Mais chaque année, ce sera exactement pareil avec 5 % d'intérêts à rembourser pour l'année N+1, N+2 et ainsi de suite. Le montant des intérêts va en diminuant uniquement parce que la somme à rembourser diminue également. Quelle que soit l'année de remboursement en cours, ce sera toujours 5 % de la somme restant dûe qui sera payée pour l'année en cours.

J'ai justement mis le détail juste après ^^

#141 Message par **JohnLord** » 22 févr. 2012, 14:29

Pif67 a écrit :L'autorité de contrôle prudentiel (des banques et des assureurs) vient de publier sa synthèse sur le risque de crédit à l'habitat. A lire tranquillement ce soir au coin du feu ...

Analyses et synthèses n°5 – février 2012
Evolution des risques sur les crédits à l’habitat

http://www.acp.banque-france.fr/uploads ... abitat.pdf

Point intéressant de cette synthèse (entre autre), le financement moyen d'un achat par crédit est de 78% depuis juillet 2011 (83% pour les primos). et seul 10% des crédits servent à financer un achat à 100%.

caroline77 · #142 Message par **caroline77** » 22 févr. 2012, 14:29

Oui j'ai vu que tu as mis un extrait d'un tableau d'amortissement mais tu n'abordais pas vraiment la même thématique que mes précédentes explications donc je pense qu'elles ont peut-être une certaine utilité, comme il m'arrive souvent de lire ce lieu commun disant que l'on paye surtout des intérêts au début du prêt et ensuite une majorité de capital

Le sujet a de l'intérêt car il est important de réfléchir si :
1- il est plus intéressant financièrement de faire des remboursements anticipés
2- il est plus intéressant de placer ses économies sur un compte rémunéré

Et la 1 est loin d'être systématique, surtout au vu des taux historiquement bas qu'on a eu les dernières années...

Gustave de Nancy

YoppY a écrit :
Gustave de Nancy a écrit :Donc 65% des ventes.
En ne considérant que les primo qui sont concernés par une NE, soit uniquement 60% de ce chiffre.
Ca sort d'où ce 60% ?

Un obscure site sur l'immobilier.
http://minilien.fr/a0mluj

Mixge · #144 Message par **Mixge** » 22 févr. 2012, 14:33

YoppY a écrit :La part des crédits de 25 à 30 ans, c'est plus du quart du marché du crédit et ça emmène sur des négative equity de 6 à 8 années à prix fixes.

en cas de baisse continue (meme modérée) des prix immo, la NE peut durer beaucoup plus longtemps..

Gustave de Nancy

JohnLord a écrit :
Pif67 a écrit :L'autorité de contrôle prudentiel (des banques et des assureurs) vient de publier sa synthèse sur le risque de crédit à l'habitat. A lire tranquillement ce soir au coin du feu ...

Analyses et synthèses n°5 – février 2012
Evolution des risques sur les crédits à l’habitat

http://www.acp.banque-france.fr/uploads ... abitat.pdf
Point intéressant de cette synthèse (entre autre), le financement moyen d'un achat par crédit est de 78% depuis juillet 2011 (83% pour les primos). et seul 10% des crédits servent à financer un achat à 100%.

Ptain 17% de primo qui achètent Cash je trouve ça énorme.

Pour les 10% à 100%
A croiser avec le fait que ce ne serait que pour des durées de 25 ou 30 ans.

Ca fait vraiment pas bezef comme je disais.

De toutes façons, la negative equity c'est la tarte à la crème de ce forum.

YoppY · #146 Message par **YoppY** » 22 févr. 2012, 14:35

Gustave de Nancy a écrit :
YoppY a écrit :
Gustave de Nancy a écrit :Donc 65% des ventes.
En ne considérant que les primo qui sont concernés par une NE, soit uniquement 60% de ce chiffre.
Ca sort d'où ce 60% ?
Un obscure site sur l'immobilier.
http://minilien.fr/a0mluj

Ok, c'est le chiffre des primo, j'avais compris que c'était seulement une partie des primo qui pourraient être concernés par une NE.
Sinon, ce graph est daté, le plus récent est là : viewtopic.php?p=1324697#p1324697 et depuis 2009 les primo on dépasseraient les 70% du marché.

#147 Message par **JohnLord** » 22 févr. 2012, 14:38

Gustave de Nancy a écrit :
Ptain 17% de primo qui achètent Cash je trouve ça énorme.

Non, cela indique seulement que le financement moyen du bien par crédit est de 83% pour les primos, donc en moyenne 17% d'apport.

Gustave de Nancy a écrit : Pour les 10% à 100%
A croiser avec le fait que ce ne serait que pour des durées de 25 ou 30 ans.

Ca fait vraiment pas bezef comme je disais.

De toutes façons, la negative equity c'est la tarte à la crème de ce forum.

Oui, ce chiffre aurait tendance à minimiser l'impact de la NE.

YoppY · #148 Message par **YoppY** » 22 févr. 2012, 14:39

Gustave de Nancy a écrit :
JohnLord a écrit :
Pif67 a écrit :L'autorité de contrôle prudentiel (des banques et des assureurs) vient de publier sa synthèse sur le risque de crédit à l'habitat. A lire tranquillement ce soir au coin du feu ...

Analyses et synthèses n°5 – février 2012
Evolution des risques sur les crédits à l’habitat

http://www.acp.banque-france.fr/uploads ... abitat.pdf
Point intéressant de cette synthèse (entre autre), le financement moyen d'un achat par crédit est de 78% depuis juillet 2011 (83% pour les primos). et seul 10% des crédits servent à financer un achat à 100%.
Ptain 17% de primo qui achètent Cash je trouve ça énorme.

Pour les 10% à 100%
A croiser avec le fait que ce ne serait que pour des durées de 25 ou 30 ans.

Ca fait vraiment pas bezef comme je disais.

Heureusement que c'est pas bezef. Si ça l'était on aurait l'état qui soutiendrait le marché pour éviter une catastrophe sociale. Ce que tu n'as toujours pas compris (ou que tu fais tangentiellement semblant de ne pas comprendre) c'est qu'à aucun moment je ne dis que c'est énorme, je dis que ce n'est pas marginal.

YoppY · #149 Message par **YoppY** » 22 févr. 2012, 14:45

JohnLord a écrit :
Pif67 a écrit :L'autorité de contrôle prudentiel (des banques et des assureurs) vient de publier sa synthèse sur le risque de crédit à l'habitat. A lire tranquillement ce soir au coin du feu ...

Analyses et synthèses n°5 – février 2012
Evolution des risques sur les crédits à l’habitat

http://www.acp.banque-france.fr/uploads ... abitat.pdf
Point intéressant de cette synthèse (entre autre), le financement moyen d'un achat par crédit est de 78% depuis juillet 2011 (83% pour les primos). et seul 10% des crédits servent à financer un achat à 100%.

On voit bien la chute de la production de crédit depuis juillet, quasiment 30% entre juillet et octobre. Bizarrement ca ne concerne que les RP, pas le locatif. Visiblement la nouvelle taxe ne semble pas ralentir les investissements dans le locatif.

#150 Message par **JohnLord** » 22 févr. 2012, 14:51

Si on reprend les chiffres de la synthèse pour le cas d'un primo de juillet 2011:

- Montant moyen: 160 k€
- LTV: 83%
- Durée moyenne: 20 ans

Soit:
- Montant de l'acquisition + frais divers: 193 k€
- Montant de l'acquisition seule (10% de frais divers et variés): 175 k€

En cas de maintient de la valeure du bouzin, NE impossible.

Quid en cas de baisse de l'immo sur les 3 prochaines années ?

Amortissement sur les 3 premières années.

1 159.56 0.97 0.44 0.53 0.00 0.97
2 159.13 0.97 0.44 0.53 0.00 0.97
3 158.69 0.97 0.44 0.53 0.00 0.97
4 158.25 0.97 0.44 0.53 0.00 0.97
5 157.80 0.97 0.44 0.53 0.00 0.97
6 157.36 0.97 0.44 0.53 0.00 0.97
7 156.92 0.97 0.45 0.52 0.00 0.97
8 156.47 0.97 0.45 0.52 0.00 0.97
9 156.02 0.97 0.45 0.52 0.00 0.97
10 155.57 0.97 0.45 0.52 0.00 0.97
11 155.12 0.97 0.45 0.52 0.00 0.97
12 154.67 0.97 0.45 0.52 0.00 0.97
13 154.21 0.97 0.45 0.52 0.00 0.97
14 153.76 0.97 0.46 0.51 0.00 0.97
15 153.30 0.97 0.46 0.51 0.00 0.97
16 152.84 0.97 0.46 0.51 0.00 0.97
17 152.38 0.97 0.46 0.51 0.00 0.97
18 151.92 0.97 0.46 0.51 0.00 0.97
19 151.46 0.97 0.46 0.51 0.00 0.97
20 150.99 0.97 0.46 0.50 0.00 0.97
21 150.53 0.97 0.47 0.50 0.00 0.97
22 150.06 0.97 0.47 0.50 0.00 0.97
23 149.59 0.97 0.47 0.50 0.00 0.97
24 149.12 0.97 0.47 0.50 0.00 0.97
25 148.65 0.97 0.47 0.50 0.00 0.97
26 148.17 0.97 0.47 0.50 0.00 0.97
27 147.70 0.97 0.48 0.49 0.00 0.97
28 147.22 0.97 0.48 0.49 0.00 0.97
29 146.74 0.97 0.48 0.49 0.00 0.97
30 146.26 0.97 0.48 0.49 0.00 0.97
31 145.78 0.97 0.48 0.49 0.00 0.97
32 145.29 0.97 0.48 0.49 0.00 0.97
33 144.81 0.97 0.49 0.48 0.00 0.97
34 144.32 0.97 0.49 0.48 0.00 0.97
35 143.83 0.97 0.49 0.48 0.00 0.97
36 143.34 0.97 0.49 0.48 0.00 0.97

On constate que notre primo cuvée 2011 peut encaisser une baisse de l'immo sans broncher de plus de 18% sur 3 ans.