capital : immobilier: ce que la baisse va changer pour vous

[tarbouif]

Tu t'es constituer un capital de 400K€ en epargant pendant 20 ans

Tu tournes encore en rond là dessus monsieur l'intello ? (t'es pas cousin avec Duff toi ? )

Je te la refais avec des mots simples.
Tu as acheté un appartement il y a longtemps et cette année tu as fini de payer ton crédit.

Tu constates que ton appart vaut actuellement 450K€ sur le marché parisien.
Tu constates également qu'un appartement très similaire est à louer pour 1000€/mois.

Que fais tu ?
Tu restes dans ton appart ou tu le vends et tu prends la loc ?
(Pour cet exercice, de niveau CM2, on ne s'intéressera qu'à l'aspect financier du problème. On ne tiendra pas compte de l'envie furieuse d'abattre un mur).
Hypothèses annexes :
Rendement de l'argent : 3% net.
Inflation des loyers : 2%/an
Inflation des salaires : 3%/an

Si on est en 2009 ?
Un peu mon n'veu que je garde l'appart.

1- Mauvaise lecture de l'énoncé : "actuellement" signifie aujourd'hui, au 09/03/2012.
2- Aucun calcul, aucune justification.

0/20.

[lecriminel]

Gné
La çà devient compliqué Je ne vois vraiment ce que tu veux dire.
Si tu nous donnais un exemple, çà serait plus simple.

Dodo13 peut acheter a 2.400x 1.07 soit 2.568 + charges, soit environ 2.700 sur 20 ans ou payer son loyer 1.300 et mettre de coté 1.400 .
Pour simplifier, on ne tiendra pas compte des taxes ni de l'entretien et on supposera le loyer stable.

S'il achete, au bout de 20 ans, il a son apart payé, il n'aura plus que taxes, entretien et charges a payer.
S'il n'achete pas, il mettra 1.400 de cote par mois soit 336.000 euros. S'il a la bonne idée de les placer au fur et a mesure a 3%, au bout de 20 ans il aura 437.000 euros. Ces 437.000 euros placés lui rapportent 13.110 par an.

Voila ce qui se passe dans un pays capitaliste quand on place ou emprunte de grosses sommes, meme a taux bas.

[Gustave de Nancy]

Tu tournes encore en rond là dessus monsieur l'intello ? (t'es pas cousin avec Duff toi ? )

Je te la refais avec des mots simples.
Tu as acheté un appartement il y a longtemps et cette année tu as fini de payer ton crédit.

Tu constates que ton appart vaut actuellement 450K€ sur le marché parisien.
Tu constates également qu'un appartement très similaire est à louer pour 1000€/mois.

Que fais tu ?
Tu restes dans ton appart ou tu le vends et tu prends la loc ?
(Pour cet exercice, de niveau CM2, on ne s'intéressera qu'à l'aspect financier du problème. On ne tiendra pas compte de l'envie furieuse d'abattre un mur).
Hypothèses annexes :
Rendement de l'argent : 3% net.
Inflation des loyers : 2%/an
Inflation des salaires : 3%/an

Si on est en 2009 ?
Un peu mon n'veu que je garde l'appart.

1- Mauvaise lecture de l'énoncé : "actuellement" signifie aujourd'hui, au 09/03/2012.
2- Aucun calcul, aucune justification.

0/20.

T'arriveras pas à me faire croire que cet énoncé n'aurait jamais pu être écrit le 09/03/2009 pour faire la même démonstration que celle que tu veux faire.

Toi qui faisais appel aux cours de math, si ta démonstration peut être mise par terre avec cette simple réponse. C'est que ce n'est pas une démonstration.

Pshiiiiiiiiiit le tarbouif

[tarbouif]

T'arriveras pas à me faire croire que cet énoncé n'aurait jamais pu être écrit le 09/03/2009 pour faire la même démonstration que celle que tu veux faire.

Toi qui faisais appel aux cours de math, si ta démonstration peut être mise par terre avec cette simple réponse. C'est que ce n'est pas une démonstration.

Pshiiiiiiiiiit le tarbouif

De toute façon, que tu prenne 2009 ou 2015 le pb est le même puisqu'il n'est pas question de revente ici.

Encore une mauvaise lecture de l'énoncé.

Et pan, la claque dans le cul du pauv' gugus.

[Gustave de Nancy]

T'arriveras pas à me faire croire que cet énoncé n'aurait jamais pu être écrit le 09/03/2009 pour faire la même démonstration que celle que tu veux faire.

Toi qui faisais appel aux cours de math, si ta démonstration peut être mise par terre avec cette simple réponse. C'est que ce n'est pas une démonstration.

Pshiiiiiiiiiit le tarbouif

De toute façon, que tu prenne 2009 ou 2015 le pb est le même puisqu'il n'est pas question de revente ici.

Encore une mauvaise lecture de l'énoncé.

Et pan, la claque dans le cul du pauv' gugus.

"Tu restes dans ton appart ou tu le vends et tu prends la loc ?"

C'est vrai que l'évolution des prix de l'immobilier n'a strictement rien à voir pour l'arbitrage de savoir si on vend pour placer l'argent à 3%

Je veux pas tomber dans le convenu, mais un peu de repos te fera le plus grand bien.

[tarbouif]

T'arriveras pas à me faire croire que cet énoncé n'aurait jamais pu être écrit le 09/03/2009 pour faire la même démonstration que celle que tu veux faire.

Toi qui faisais appel aux cours de math, si ta démonstration peut être mise par terre avec cette simple réponse. C'est que ce n'est pas une démonstration.

Pshiiiiiiiiiit le tarbouif

De toute façon, que tu prenne 2009 ou 2015 le pb est le même puisqu'il n'est pas question de revente ici.

Encore une mauvaise lecture de l'énoncé.

Et pan, la claque dans le cul du pauv' gugus.

"Tu restes dans ton appart ou tu le vends et tu prends la loc ?"

C'est vrai que l'évolution des prix de l'immobilier n'a strictement rien à voir pour l'arbitrage de savoir si on vend pour placer l'argent à 3%

Je veux pas tomber dans le convenu, mais un peu de repos te fera le plus grand bien.

Merci de cet aveu.

Bon we.

[Gustave de Nancy]

mdr.

Il te reste un peu de temps pour supprimer tes messages idiots

[wizi]

Ce raisonnement par coût d'immobilisation du capital est surtout valable pour les belles et grandes maisons, ou à Paris.


Pour les petits appartement, en province, il y a l'effet APL, qui vient distordre le calcul.

Par exemple, pour un T2 correct, mais basique, dans une grande ville de province :

Prix 100k€, loyer HC 450€, TF 600€.

100k€ placés à 2,5% tout nets rapportent 2,5k€.

(450*12-600)-2500 = 2300€. Le proprio est gagnant de 2300€/an. (effet APL boostant les loyers)

Et pourtant, pour d'autres raisons, il peut ne pas être raisonnable d'acheter. Mais d'après la comparaison en coût d'immobilisation, c'est financièrement gagnant.


Si on ajoute que d'après les dernières déclarations de Draghi, on peut raisonnablement estimer que le rendement de l'argent placé va encore diminuer en 2013...

[rantanplan]

Pour être plus clair: c'est l'attitude de Rantanplan qui pour moi relève du pari, et pour le coup du pari stupide. Presque aussi c.. que de parier qu'en pissant en l'air face au vent on ne va pas être aspergé.

Mon bien a pris 3% (10k) en 3 mois, donc je ne crois pas que mon pari soit si stupide que ça Après c'est clair que je n'aurais pas acheté n'importe où, j'ai justement choisi un quartier immunisé contre tout risque de baisse (marché de report de la clientèle internationale du 5e tout proche) - et un bien zéro défaut. Peut-être que ça baisse à certains endroits, mais pas chez moi .
De toute façon, pourquoi croyez vous que des investisseurs continuent à acheter dans des quartiers très chers de Paris ou la rentabilité est naze ? Ils ne sont pas idiots : la faible rentabilité est compensée par des perspectives de valorisation. Il existe même des SCPI dites "SCPI de plus-value", leur stratégie est d'acheter des biens à rentabilité proche de zéro dans des beaux quartiers de Paris, et de revendre en fin de bail avec grosse PV. Preuve que ça marche...

[Nuwanda]

Mon bien a pris 3% (10k) en 3 mois, donc je ne crois pas que mon pari soit si stupide que ça

Tu l'as déjà revendu ? Félicitations pour ta PV, ça couvre largement les frais de déménagement. Tu vas retenter une autre culbute je suppose ?

[crispus]

Peut-être que ça baisse à certains endroits, mais pas chez moi .

Du moins pas encore...

De toute façon, pourquoi croyez vous que des investisseurs continuent à acheter dans des quartiers très chers de Paris ou la rentabilité est naze ? Ils ne sont pas idiots : la faible rentabilité est compensée par des perspectives de valorisation. Il existe même des SCPI dites "SCPI de plus-value", leur stratégie est d'acheter des biens à rentabilité proche de zéro dans des beaux quartiers de Paris, et de revendre en fin de bail avec grosse PV ou pas. Preuve que ça marche...

La SCPI fait déjà son beurre à la souscription, vu que le prix des parts a suivi la montée de la bulle. Tant que les sommes versées et les loyers encaissés couvrent les opérations d'achat, elle reste solvable.

Proposer un dividende nul maximise même le profit court terme des zinzins.

Et en cas de moins-value, c'est l'acquéreur des parts qui supportera seul le risque.. en admettant qu'il arrive à revendre ses parts.

viewtopic.php?p=1268550#p1268550

Logiquement les zinzins devraient tenter de se défausser sur les particuliers en créant une multitude de SCPI, afin de faire rentrer de l'argent frais contre promesse de dividendes. Dans les années 90, j'ai eu pas mal de propositions dans ce sens.

[Gpzzzz]

Pour être plus clair: c'est l'attitude de Rantanplan qui pour moi relève du pari, et pour le coup du pari stupide. Presque aussi c.. que de parier qu'en pissant en l'air face au vent on ne va pas être aspergé.

Mon bien a pris 3% (10k) en 3 mois, donc je ne crois pas que mon pari soit si stupide que ça Après c'est clair que je n'aurais pas acheté n'importe où, j'ai justement choisi un quartier immunisé contre tout risque de baisse (marché de report de la clientèle internationale du 5e tout proche) - et un bien zéro défaut. Peut-être que ça baisse à certains endroits, mais pas chez moi .
De toute façon, pourquoi croyez vous que des investisseurs continuent à acheter dans des quartiers très chers de Paris ou la rentabilité est naze ? Ils ne sont pas idiots : la faible rentabilité est compensée par des perspectives de valorisation. Il existe même des SCPI dites "SCPI de plus-value", leur stratégie est d'acheter des biens à rentabilité proche de zéro dans des beaux quartiers de Paris, et de revendre en fin de bail avec grosse PV. Preuve que ça marche...

Juste pour recadrer les choses afin de ne pas tromper certains néophites..
Ou t'as vu que la SCPI s'engageait a racheter tes parts avec plus values ?? Tu dis juste que ca marche par ce que ca a marché par le passé.. Dnas n'importe quel prospectus de fonds d'investissement la mention obligatoire suivante doit apparaitre : Les performances passés ne préjugent pas des futures...
Pour conclure.. La SCPI elle marche sur les frais de souscriptions et les frais de gestion.. Que la part soit en + value ou en - value ne changera rien pour l'établissement financier qui détiendra le fonds...

[rantanplan]

Juste pour recadrer les choses afin de ne pas tromper certains néophites..
Ou t'as vu que la SCPI s'engageait a racheter tes parts avec plus values ?? Tu dis juste que ca marche par ce que ca a marché par le passé.. Dnas n'importe quel prospectus de fonds d'investissement la mention obligatoire suivante doit apparaitre : Les performances passés ne préjugent pas des futures...
Pour conclure.. La SCPI elle marche sur les frais de souscriptions et les frais de gestion.. Que la part soit en + value ou en - value ne changera rien pour l'établissement financier qui détiendra le fonds...

Bien sûr que la SCPI ne s'engage pas à un rachat avec des parts avec PV, cependant la valeur des parts croit de manière extraordinaire, regarde Pierre 48 par exemple (SCPI de plus-value très connue), les souscripteurs sont ravis, une vraie poule aux oeufs d'or...
De manière plus générale, sur ce forum la plupart des intervenants ont tendance à juger la pertinence d'un investissement uniquement en terme de rendement, alors que la perspective de valorisation d'un actif est tout aussi importante, sinon plus. L'exemple le plus extrême étant l'or, rendement zéro, toute la performance repose sur la plus-value.
C'est le choix que j'ai fait avec mon achat, et je vous trouve bien péremptoires -je m'adresse à l'ensemble du forum ou presque - à juger que c'est un mauvais investissement avec des arguments du style ratio prix/loyer trop élevé, je m'en fous du rendement ce n'est pas le but ; ma stratégie c'est clairement une attente de valorisation.

[Gpzzzz]

Juste pour recadrer les choses afin de ne pas tromper certains néophites..
Ou t'as vu que la SCPI s'engageait a racheter tes parts avec plus values ?? Tu dis juste que ca marche par ce que ca a marché par le passé.. Dnas n'importe quel prospectus de fonds d'investissement la mention obligatoire suivante doit apparaitre : Les performances passés ne préjugent pas des futures...
Pour conclure.. La SCPI elle marche sur les frais de souscriptions et les frais de gestion.. Que la part soit en + value ou en - value ne changera rien pour l'établissement financier qui détiendra le fonds...

Bien sûr que la SCPI ne s'engage pas à un rachat avec des parts avec PV, cependant la valeur des parts croit de manière extraordinaire, regarde Pierre 48 par exemple (SCPI de plus-value très connue), les souscripteurs sont ravis, une vraie poule aux oeufs d'or...
De manière plus générale, sur ce forum la plupart des intervenants ont tendance à juger la pertinence d'un investissement uniquement en terme de rendement, alors que la perspective de valorisation d'un actif est tout aussi importante, sinon plus. L'exemple le plus extrême étant l'or, rendement zéro, toute la performance repose sur la plus-value.
C'est le choix que j'ai fait avec mon achat, et je vous trouve bien péremptoires -je m'adresse à l'ensemble du forum ou presque - à juger que c'est un mauvais investissement avec des arguments du style ratio prix/loyer trop élevé, je m'en fous du rendement ce n'est pas le but ; ma stratégie c'est clairement une attente de valorisation.

je veux juste te dire que les performances passées ne préjugent en rien des futures.. T'es sur un produit purement spéculatif car sans rendement...
T'utilisait la SCPI comme un argument au fait que ton achat est un bon investissement car ces fonds performent depuis qques années..
C'est juste erronée, c'est par ce que l'immo a été performant que les fonds se sont créés pour attirer des investisseurs.. Les sociétés d'investissements se font du pognon, et lorsque le marché de l'immo chutera ils ne perdront rien et fermeront leur fonds petit a petit car plus personne n'y souscrira.. ils passeront ensuite sur un autre marché plus interessant à ce moment la..

Ce que je veux dire c'est les SCPI c'est une conséquence pas une cause à l'évolution du marché..

Si on veut aller plus loin, on pourrait presque dire que la multiplication de ces fonds purement spéculatif devrait etre un frein à l'achat immo.. L'inverse de ce que tu dis.. avec le raisonnement suivant :
Tu disais que le marché Parisien n'était pas en situation de bulles du début des années 90 car il n'y avait pas de spéculation de marchands de bien par exemple.. Bah dis toi que les marchands de bien du 21eme c est les SCPI et assimilés ^^
Quand ca va se retourner, ils vont se barrer car ils n'auront plus de souscripteur et que la vente à perte ne leur coutera rien directement (seuls les porteurs seront impactés)... Les SCPI vont contribuer à la baisse, encore plus rapidement qu'un marchand de bien qui était "investi" en partie directement..

[VertPamplemousse]

De manière plus générale, sur ce forum la plupart des intervenants ont tendance à juger la pertinence d'un investissement uniquement en terme de rendement, alors que la perspective de valorisation d'un actif est tout aussi importante, sinon plus.

C'est ce qu'on se tue à répéter sur le forum : la valorisation du bien représente donc un risque considérable actuellement sur le marché en cas de retournement. Tu fais donc de l'anticipation (spéculation) sur ta résidence principale. Tu trouves ça normal ?

Tout ce qui sépare donc ton discours de celui du forum, c'est le fait que tu paries sur une hausse alors que le forum parie sur une baisse (c'est aussi de la spéculation et je l'ai déjà dis aussi, ça ne vaut souvent pas mieux de ce côté là).

La seule façon donc d'acheter sereinement aujourd'hui, c'est sur le long terme, les fluctuations de marché n'étant plus une préoccupation.

Au fait, si le marché se retourne, tu viendras nous dire que "pas vendu pas perdu" ? Non parce que ça marche toujours dans un seul sens je remarque. Quand ça monte on est gagnant, quand ça baisse on n'est pas perdant...

[jattendspouracheter]

Si ça baisse et qu'il affirme "pas vendu, pas perdu", on pourra toujours lui renvoyer ce quote là, qui montre qu'il raisonne en effet de façon inverse quand ça l'arrange ("pas vendu, mais déjà gagné"):

Mon bien a pris 3% (10k) en 3 mois, donc je ne crois pas que mon pari soit si stupide que ça

Quant à cette phrase:

C'est clair que je n'aurais pas acheté n'importe où, j'ai justement choisi un quartier immunisé contre tout risque de baisse (marché de report de la clientèle internationale du 5e tout proche) - et un bien zéro défaut. Peut-être que ça baisse à certains endroits, mais pas chez moi

On verra après coup si c'était "immunisé", hein...

[Gpzzzz]

On voit bien le raisonnement du joueur compulsif..
Ca monte partout... Ca baisse mais chez moi ca monte... Ca baisse partout mais j'ai pas vendu donc pas perdu.. Ca baisse mais je peux racheter plus grand a moindre frais (moyenne à la baisse, louche, utiliser l'expression à la mode en fonction du forum... ^^)

[lj1982]

Pour le coup cette année risque d'être vraiment le moment d'acheter. Attendre le point le plus bas n'est en effet peut-être pas la meilleure solution, beaucoup de vendeurs risquant de retirer leur bien de la vente en attendant des jours meilleurs si la baisse est généralisée. Il vaut peut-être mieux profiter de l'abondance de biens à vendre et faire des propositions basses à des vendeurs qui flippent de voir leur baraque se déprécier. Qu'en pensez-vous ?

Perso, je commence en effet à entendre autour de moi que ça baisse un peu, que c'est le moment d'acheter. par contre, clairement, dans la tête des gens, ce n'est que momentané, et il ne faut pas s'attendre à une baisse de plus de 5%.

je doute donc que les vendeurs soit déjà près à accorder de grosse remise, sauf vendeur averti, mais dans mon coin, ce sont plutôt des campagnards qui ne connaissent rien à l'économie.

Par contre, je ne vois toujours rien dans le stats sur des sites comme immoprix: ça baisse vraiment depuis quand?

[immopaul]

Perso, je commence en effet à entendre autour de moi que ça baisse un peu, que c'est le moment d'acheter. par contre, clairement, dans la tête des gens, ce n'est que momentané, et il ne faut pas s'attendre à une baisse de plus de 5%.

Pareil, j'entend pas mal de gens se réjouir d'une baisse de quelques %, ils sont déja en train de faire chauffer l'apport (augmenté parfois par la famille).
Si tous ces gens mettent leur projet a exécution, ca augmentera la demande, ce qui n'est pas tres baissier.

[Riq66]

pff... on va finir par l'entendre, votre théorie de la tôle ondulée...
Si on n'applaudit pas, c'est peut-être parce qu'on n'y adhère pas.

Autour de moi, c'est plutôt: "ah bon, t'achètes, te presse pas, ça baisse en ce moment".
Je dirais donc plutôt : si tout le monde met son projet d'attendre un peu que ça baisse à exécution, ça va beaucoup baisser.

Edit: je n'y ai aucun intérêt, je suis acheteur avant la fin de l'année.

[immopaul]

pff... on va finir par l'entendre, votre théorie de la tôle ondulée...
Si on n'applaudit pas, c'est peut-être parce qu'on n'y adhère pas.

Il faut bien qu'il y ait un contrepoids a l'idée dominante sur ce forum (la baisse de 40%, comme aux USA, mais sans les causes que sont les expulsions, et le niveau de chomage historique, etc...).
Sinon des gens influençables risquent d'y croire (comme moi il y a 6 ans).

Autour de moi, c'est plutôt: "ah bon, t'achètes, te presse pas, ça baisse en ce moment".
Je dirais donc plutôt : si tout le monde met son projet d'attendre un peu que ça baisse à exécution, ça va beaucoup baisser.

J'imagine que vous n'habitez pas en IDF.
Ici on est entouré de gens qui bavent d'envie d'acheter.

je n'y ai aucun intérêt, je suis acheteur avant la fin de l'année.

Ah, c'est une confirmation des exemples d'acheteurs sur les starting blocks dont je parlais dans mon précédent message ?

[Riq66]

à mon corps défendant !
Rien à voir avec une quelconque baisse, le proprio met fin à mon bail dans 5 mois. Et il n'y a pas de bien à la location dans ce que je cherche (sauf la maison dans laquelle je vis évidemment).
Et ma femme ne veut plus entendre parler de location.

Pourtant, ici, ça sent la claque. J'ai l'impression que les PO ont bâti leur très relative prospérité sur le modèle espagnol, c'est-à-dire le BTP. Le retour de bâton risque d'être douloureux.

Honnêtement, je ne le souhaite pas vraiment, car je ne veux pas acheter un bien qui se dévaluera de moitié en 4 ans, et je ne veux pas spécialement vivre dans une région désolée.

Par contre, j'y crois sérieusement, à cette baisse.

[immopaul]

Par contre, j'y crois sérieusement, à cette baisse.

Moi aussi, mais malheureusement je pense qu'elle sera lente.

J'ai l'impression que les PO ont bâti leur très relative prospérité sur le modèle espagnol, c'est-à-dire le BTP.

C'est quoi un PO ?
Pays de l'Ouest ?

[Riq66]

le PO, c'est le pyréné oriental, mais ça se dit plus au féminin pluriel
C'est le 9-3 d'ici quoi, on ne dit pas "je viens du Roussillon", on dit "je viens des PO".


Edit : on dit pas "soixante-six", ça c'est le top de la lose.

[dailleurs]

Il faut bien qu'il y ait un contrepoids a l'idée dominante sur ce forum (la baisse de 40%, comme aux USA, mais sans les causes que sont les expulsions, et le niveau de chomage historique, etc...).
Sinon des gens influençables risquent d'y croire (comme moi il y a 6 ans).

+10000

Je commence à craindre qu'on ne reviendra jms. au nivéau de prix de 2002 à Paris IM

[lecriminel]

Il faut bien qu'il y ait un contrepoids a l'idée dominante sur ce forum (la baisse de 40%, comme aux USA, mais sans les causes que sont les expulsions, et le niveau de chomage historique, etc...).
Sinon des gens influençables risquent d'y croire (comme moi il y a 6 ans).

+10000

Je commence à craindre qu'on ne reviendra jms. au nivéau de prix de 2002 à Paris IM

si les prix ne sont pas liés aux revenus, pour ceux qui n'ont pas d'heritage costaud, le loyer est forcement pris en charge par la société (APL/HLM), ou par le bailleur (rendement net < 1%).
Si on pense que les bailleurs ont une limite à leur betise et les etats une limite dans leurs capacités de depenses, on reviendra forcement à des prix normaux, dans le tunnel, qu'on peut se payer en travaillant. On a beaucoup tiré sur la corde en terme de cramage de donations, endettement de l'Etat et rendements minables (atténués par les aides avec transfert du boulet vers l'endettement public), mais les fondamentaux ne changent pas. Donc il y aura baisse de prix. J'ai habité Paris IM moins cher qu'en 2002 et c'etait déjà un sacrifice important de se loger, suffisamment pour n'avoir qu'une idée en tete, partir. N'imaginez pas que c'était donné.

[VertPamplemousse]

D'un autre côté, 2002, c'est il y a déjà 10 ans et pendant ce temps là la ville grossit, se rénove et la baisse si elle dure aussi 10 ans... Les prix de 2002, je confirme, on le reverra jamais. Mais les prix de la capitale vont baisser, ça j'en mettrais ma main au feu, et dans de sacrées proportions, en tout cas bien plus que 15 ou 20% parce que les prix y sont juste devenus aberrants pour des prestations inexistantes...

[dailleurs]

De manière plus générale, sur ce forum la plupart des intervenants ont tendance à juger la pertinence d'un investissement uniquement en terme de rendement, alors que la perspective de valorisation d'un actif est tout aussi importante, sinon plus. L'exemple le plus extrême étant l'or, rendement zéro, toute la performance repose sur la plus-value.
C'est le choix que j'ai fait avec mon achat, et je vous trouve bien péremptoires -je m'adresse à l'ensemble du forum ou presque - à juger que c'est un mauvais investissement avec des arguments du style ratio prix/loyer trop élevé, je m'en fous du rendement ce n'est pas le but ; ma stratégie c'est clairement une attente de valorisation.

Oui mais enfin dois et puis-je repeter: cela n'est ni la seule manière ni la meilleure pour faire de l'argent dans l'immobilier?

On peut faire de l'argent sans nourrir la bulle!
Combien de fois encore dois-je le dire: acheter en dessous de la valeur du marché, ajouter une valeur et revendre au prix du marché. Chez mois, cela donne: 1700€/m² d#achat, 300€/m² rennovation, revente à 3000€/m². Si le marché est au moins stable: la +value est assurée.
Bon, sur un marché baissier, c'est autre chose que sur un marché stable ou en flèche

Développer un projet veut même dire multiplicateur multiple .
Je n'ai pas de "insight view" dans les développements de projets à Paris, je sais bien évidement que le ticket d'entrée est très élevé d'où les prix du neuf et de l'Ancien pour le consommateur; sachant, il n'y plus de potentiel pour la découpe car tout est déjà découpé. Mais je peux te dire il n'y a que les naifs parmi les pros qui parient en plus sur une hausse du marché. Bref, on peut tjs remplir ses prognostiques Excel avec les prix de vente souhaités mais il faut être sûr de pouvoir les atteindre aussi....
Tout ce que je vois à Paris de mon propre experience: les loyers de bureaux sont en berne. Je suis inscrite chez des AI's comme cherchant un bureau avec des profils diffèrents - recevant une tonne d'offres avec des baisses de loyer je me rends compte: les AI's s'occupent de moi
Or, les ventes de bureaux se sont totalement arrêtés. Au téléphone, les AI me conseillent de louer tous. Quant à moi, je ne suis pas sûr qu'il ne se trompent pas car 2009 et 2010 ... d'où mon irritation... Ma conclusion pour l'instant c'est l'absentéisme.
Et en plus, je crois qu'une chose n'est pas vraiement prise en compte sur le forum, c'est le changement de paradigme vers un racourssissement des cycles.
Ma boule de cristal ne voit pas de baisse sur 10 ans en tout cas.
Tout de même: il est bien d'affirmer publiquement une baisse sur 10 ans, l'effet psychologique permettra de renfocer la peur des lecteurs et ainsi la chute

[dailleurs]

Si on pense que les bailleurs ont une limite à leur betise et les etats une limite dans leurs capacités de depenses, on reviendra forcement à des prix normaux, dans le tunnel, qu'on peut se payer en travaillant. On a beaucoup tiré sur la corde en terme de cramage de donations, endettement de l'Etat et rendements minables (atténués par les aides avec transfert du boulet vers l'endettement public), mais les fondamentaux ne changent pas. Donc il y aura baisse de prix. J'ai habité Paris IM moins cher qu'en 2002 et c'etait déjà un sacrifice important de se loger, suffisamment pour n'avoir qu'une idée en tete, partir. N'imaginez pas que c'était donné.

Oui je suis d'accord avec toi mais c'est affirmer aussi que le marché soit raisonnable, or, il est totalement fou et guidé en partie par des émotions (qui peuvent aussi guider à la chute, je d'accord là encore mais ne peux pas me mettre "à croire" tout de même) Ce qui m'intrigue encore +, c'est la quantité d'argent en circulation...
Bre, il y a orcément tellment de paramètres que Friggit ne prend pas en compte.. En même temps aucun marché n'est épargné d'une baisse, le "pas chez moi" de rantaplan étant du n'importe ..

[immopaul]

Si on pense que les etats ont une limite dans leurs capacités de depenses.

Oui.

Si on pense que les bailleurs ont une limite à leur betise.

Non

[Dodo13]

On peut faire de l'argent sans nourrir la bulle!
Combien de fois encore dois-je le dire: acheter en dessous de la valeur du marché, ajouter une valeur et revendre au prix du marché. Chez mois, cela donne: 1700€/m² d#achat, 300€/m² rennovation, revente à 3000€/m². Si le marché est au moins stable: la +value est assurée.

Acheter 2000€ pour revendre 3000€ alors que le marché est stagnant ça n'alimente pas la bulle ?

[dailleurs]

On peut faire de l'argent sans nourrir la bulle!
Combien de fois encore dois-je le dire: acheter en dessous de la valeur du marché, ajouter une valeur et revendre au prix du marché. Chez mois, cela donne: 1700€/m² d#achat, 300€/m² rennovation, revente à 3000€/m². Si le marché est au moins stable: la +value est assurée.

Acheter 2000€ pour revendre 3000€ alors que le marché est stagnant ça n'alimente pas la bulle ?

Non car les particuliers n'auraient pas pu acheter à ce prix de toute facon..

[Gustave de Nancy]

Il faut bien qu'il y ait un contrepoids a l'idée dominante sur ce forum (la baisse de 40%, comme aux USA, mais sans les causes que sont les expulsions, et le niveau de chomage historique, etc...).
Sinon des gens influençables risquent d'y croire (comme moi il y a 6 ans).

+10000

Je commence à craindre qu'on ne reviendra jms. au nivéau de prix de 2002 à Paris IM

Un bel aveu immopaul.
Tu es l'un des rares historiques à avoir correctement cheminé dans tes réflexions.