le scénario d'une baisse des prix se renforce

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bulle-killer
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le scénario d'une baisse des prix se renforce

#1 Message par bulle-killer » 30 avr. 2012, 09:01

source : Les echos by Myriam Chauvot
date : 30/04/12
lien : http://www.lesechos.fr/entreprises-sect ... 317952.php

titre : Immobilier : le scénario d'une baisse des prix se renforce

un article qui condense un peu les dernières publications sur un fond de prix qui va très certainement baisser
Les prévisions d'une baisse durable des prix du marché immobilier français se multiplient
Les professionnels de l'immobilier arguent qu'il ne peut pas exister de bulle spéculative puisque l'offre est inférieure aux besoins en logements. Mais le Royaume-Uni est dans le même cas, pourtant les prix y ont baissé, rétorque Standard & Poor's. Par ailleurs, nombre d'économistes rappellent que la faible hausse des loyers français depuis le milieu des années 1980 prouve que la flambée des prix à l'achat ne résulte pas d'une pénurie d'offre.
et des graphs
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#2 Message par Gei » 30 avr. 2012, 09:04

On ne sait pas si les graphes sont en euros courants ou pas (je dirais euros constants, à vue d’œil).

Ce détail mis à part, ça commence à sentir bon. Les échos, c'est un truc de CSP++, non ?

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#3 Message par Indécis » 30 avr. 2012, 09:16

Gei a écrit :On ne sait pas si les graphes sont en euros courants ou pas (je dirais euros constants, à vue d’œil).

Ce détail mis à part, ça commence à sentir bon. Les échos, c'est un truc de CSP++, non ?
Ce n'est pas sûr car, quand on voit le dernier graphe, il n'apparaît pas de bulle immobilière importante.
En tous cas, l'explication de la hausse des prix est bien dû à la baisse des taux d'intérêt, ce que Friggit ne capte pas dans son analyse.
Tout va donc dépendre de l'évolution des taux ...
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
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#4 Message par EmileZola » 30 avr. 2012, 09:24

ils baissent les taux... :|

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#5 Message par YoppY » 30 avr. 2012, 09:25

Indécis a écrit :En tous cas, l'explication de la hausse des prix est bien dû à la baisse des taux d'intérêt, ce que Friggit ne capte pas dans son analyse.
C'est pas qu'il ne capte pas, il a démontré que les taux ne sont pas un facteur déterminant pour l'évolution des prix : seuls ils ne font pas changer le marché, il faut d'autres facteurs.
Actuellement les taux peuvent rester bas et même continuer à descendre : si l'accès au crédit reste réservé à ceux qui ont beaucoup de cash la demande n'est pas prête de repartir.

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#6 Message par Indécis » 30 avr. 2012, 10:03

YoppY a écrit :
Indécis a écrit :En tous cas, l'explication de la hausse des prix est bien dû à la baisse des taux d'intérêt, ce que Friggit ne capte pas dans son analyse.
C'est pas qu'il ne capte pas, il a démontré que les taux ne sont pas un facteur déterminant pour l'évolution des prix : seuls ils ne font pas changer le marché, il faut d'autres facteurs.
Actuellement les taux peuvent rester bas et même continuer à descendre : si l'accès au crédit reste réservé à ceux qui ont beaucoup de cash la demande n'est pas prête de repartir.
Oui c'est vrai : Friggit l'a bien démontré jusqu'en 1998, mais après ...
Après, il ne comprend plus ce qui se passe, d'où la décorrélation entre les prix de l'immo et les revenus et la formation d'une bulle.

Or, d'après le dernier graphe, je suis désolé, mais il est flagrant que, depuis 1998, les taux sont un facteur déterminant pour l'évolution des prix.
Candelier l'a bien démontré lui aussi et son analyse graphique est très intéressante (nous permet entre autres de donner un prix "juste" en nombre de loyers ...).

Qui ici conteste que les taux ont été un facteur déterminant dans l'évolution des prix entre 1998 et aujourd'hui (au vu du graphique) ?
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#7 Message par slash33 » 30 avr. 2012, 10:44

Gei a écrit :On ne sait pas si les graphes sont en euros courants ou pas (je dirais euros constants, à vue d’œil).
Le premier est indépendant de la valeur, c'est un ratio. Impressionnante courbe parisienne. Les autres sont en euro constant.

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#8 Message par Pi-r2 » 30 avr. 2012, 11:00

Indécis a écrit : Oui c'est vrai : Friggit l'a bien démontré jusqu'en 1998, mais après ...
Après, il ne comprend plus ce qui se passe, d'où la décorrélation entre les prix de l'immo et les revenus et la formation d'une bulle.?
Purée, après autant de temps, c'est affligeant. Friggit ne cherche pas à faire un modèle des prix immobilier qui explique la bulle, il cherche à trouver les tendances long terme qui permettent de dire qu'il y a une bulle et que ça va retomber. :roll:
Les taux d'intérêts ne SONT pas une constante dans le temps...
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#9 Message par slash33 » 30 avr. 2012, 11:01

Mais bon sur le fond il n'a pas totalement tort: on voit bien que la courbe ne fait qu'osciller en dehors du tunnel la majeure partie du temps. Donc être dans le tunnel relèverait il de l'exception?

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#10 Message par Pi-r2 » 30 avr. 2012, 11:04

slash33 a écrit : Donc être dans le tunnel relèverait il de l'exception?
autant qu'être au sol pour un avion.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#11 Message par Indécis » 30 avr. 2012, 11:14

Pi-r2 a écrit :
Indécis a écrit : Oui c'est vrai : Friggit l'a bien démontré jusqu'en 1998, mais après ...
Après, il ne comprend plus ce qui se passe, d'où la décorrélation entre les prix de l'immo et les revenus et la formation d'une bulle.?
Purée, après autant de temps, c'est affligeant. Friggit ne cherche pas à faire un modèle des prix immobilier qui explique la bulle, il cherche à trouver les tendances long terme qui permettent de dire qu'il y a une bulle et que ça va retomber. :roll:
Les taux d'intérêts ne SONT pas une constante dans le temps...
:shock: Oui, ce n'est pas contradictoire avec mon propos.

Les taux d'intérêts, les revenus, les prix immobilier ne SONT pas une constante dans le temps... OUI, vous avez découvert l'eau chaude.
Ici, c'est un forum sérieux qui essaye de comprendre l'évolution des prix immobiliers (qui dit évolution dit non constant, capiche ?).
Et les prix immobiliers ne semblent pas si fous au vu du graphique (en supposant que les prix immobilier en 1998 ne sont pas délirants ...).

Cela pourrait expliquer un mystère que peu de gens comprennent sur ce forum : Pourquoi les prix immobilier sont-ils aussi élevés ?
La réponse à cette question n'a pas l'air de vous intéresser, mais je vous rassure : vous êtes minoritaire sur ce forum.
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#12 Message par rantanplan » 30 avr. 2012, 11:15

La dernière courbe montre que les prix sont très fortement corrélés à la capacité d'emprunt. Cela est d'ailleurs évident, dans un marché ou la demande est > à l'offre les prix s'ajustent au maximum de la capacité de financement des acheteurs.
A la lecture de cette courbe, on voit bien que :
- il n'y a pas de bulle aujourd'hui, la courbe bleue étant quasiment au même niveau que la courbe vert clair ;
- il y avait bien une bulle au début des années 1990.
Bref, contrairement aux années 1990, les fondamentaux sont bons, le marché est sain et il n'y a pas de bulle.
A ce rythme, les classes moyennes n’auront bientôt plus les moyens de s’installer à Noisy-le-Sec.
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#13 Message par slash33 » 30 avr. 2012, 11:17

rantanplan a écrit :La dernière courbe montre que les prix sont très fortement corrélés à la capacité d'emprunt.
Oulà attention quand même. En général quant on parle de capacité d'emprunt, on ne considère que les ménages accédants. Donc ça revient à éliminer les potentiels de l'équation. Si le graphe est basé là dessus, ton argument n'est pas valable. Reste à vérifier la source...

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#14 Message par Indécis » 30 avr. 2012, 11:27

rantanplan a écrit :La dernière courbe montre que les prix sont très fortement corrélés à la capacité d'emprunt. Cela est d'ailleurs évident, dans un marché ou la demande est > à l'offre les prix s'ajustent au maximum de la capacité de financement des acheteurs.
A la lecture de cette courbe, on voit bien que :
- il n'y a pas de bulle aujourd'hui, la courbe bleue étant quasiment au même niveau que la courbe vert clair ;
- il y avait bien une bulle au début des années 1990.
Bref, contrairement aux années 1990, les fondamentaux sont bons, le marché est sain et il n'y a pas de bulle.
C'est une méconnaissance profonde du mécanisme d'une bulle.
Les bulles sont très souvent provoqués par une baisse des taux d'intérêts qui fausse le vrai prix des choses.
Et c'est exactement ce qui se passe ...

Les fondamentaux des prix de l'immobilier sont basés sur les revenus et montrent très bien qu'il existe une bulle qui a été provoqué par un argent pas cher.
Les fondamentaux ne sont donc pas bons car la hausse des prix est due à la baisse des taux d'intérêt ...
Il est clair que le risque est donc que les taux d'intérêt augmentent (ils peuvent difficilement baisser ...) et, lorsque cela se produira, il y aura une explosion de la bulle.

Jean-Pierre Petit l'a bien expliqué dans une vidéo connu sur ce forum : acheter aujourd'hui est un pari sur le fait que les taux ne vont pas augmenter sur 25 ans !!!
Donc, pour lui, il ne faut pas acheter car c'est trop risqué ...
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#15 Message par immodijon » 30 avr. 2012, 11:31

rantanplan a écrit :La dernière courbe montre que les prix sont très fortement corrélés à la capacité d'emprunt. Cela est d'ailleurs évident, dans un marché ou la demande est > à l'offre les prix s'ajustent au maximum de la capacité de financement des acheteurs.
A la lecture de cette courbe, on voit bien que :
- il n'y a pas de bulle aujourd'hui, la courbe bleue étant quasiment au même niveau que la courbe vert clair ;
- il y avait bien une bulle au début des années 1990.
Bref, contrairement aux années 1990, les fondamentaux sont bons, le marché est sain et il n'y a pas de bulle.
capacité d'emprunt = mensualité x durée.
A la moindre hausse des taux (et dieu sait s'ils sont bas actuellement) : boum!
re-propriétaire depuis 2009, désolé!

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#16 Message par sonic75012 » 30 avr. 2012, 11:32

rantanplan a écrit :La dernière courbe montre que les prix sont très fortement corrélés à la capacité d'emprunt. Cela est d'ailleurs évident, dans un marché ou la demande est > à l'offre les prix s'ajustent au maximum de la capacité de financement des acheteurs.
A la lecture de cette courbe, on voit bien que :
- il n'y a pas de bulle aujourd'hui, la courbe bleue étant quasiment au même niveau que la courbe vert clair ;
- il y avait bien une bulle au début des années 1990.
Bref, contrairement aux années 1990, les fondamentaux sont bons, le marché est sain et il n'y a pas de bulle.
Il n'y avait pas de bulle en province dans les années 90, juste Paris et PACA (d'ou graphe revenus/capacité/prix cohérent car France entière !).
Quand on regarde le graphe Prix moyen / année de revenu pour Paris il y a bien bulle :mrgreen:
Le marché immobilier à la gueule de bois et le dégrisement va être très long au vu des 10 dernières années de hausse euphorique associé au mythe de valeur refuge qu'on lui a donné par croyance.

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#17 Message par immopaul » 30 avr. 2012, 13:14

YoppY a écrit :
Indécis a écrit :En tous cas, l'explication de la hausse des prix est bien dû à la baisse des taux d'intérêt, ce que Friggit ne capte pas dans son analyse.
C'est pas qu'il ne capte pas, il a démontré que les taux ne sont pas un facteur déterminant pour l'évolution des prix : seuls ils ne font pas changer le marché, il faut d'autres facteurs.
Actuellement les taux peuvent rester bas et même continuer à descendre : si l'accès au crédit reste réservé à ceux qui ont beaucoup de cash la demande n'est pas prête de repartir.
Actuellement, les prix immo sont en train de baisser malgré des taux bas, car beaucoup de gens ne veulent plus acheter.

Maintenant, ajoutons une hausse des taux :
Boum, la baisse des prix augmente en force et en durée, car non seulement beaucoup de gens ne veulent plus acheter, mais en plus ceux qui veulent encore ne peuvent plus.

Bien que les taux ne soient pas le seul facteur qui ait une influence sur les prix, sont impact est majeur.
On le savait déja, mais le dernier graphique du premier message l'illustre clairement.
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
Evelyn Beatrice Hall

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#18 Message par Pi-r2 » 30 avr. 2012, 13:31

Indécis a écrit :OUI, vous avez découvert l'eau chaude.
??? tu me cherches ?
Indécis a écrit :Ici, c'est un forum sérieux
:lol: :lol: :lol: Ah bon ? :lol: :lol: :lol: Leo t'entends ça ?
Indécis a écrit :qui essaye de comprendre l'évolution des prix immobiliers
.
Non, ça c'est toi qui l'invente. Au départ ce forum a été formé pour dénoncer la bulle immobilière et tenter d'alerter nos concitoyens du risque. En vain.
Indécis a écrit : (qui dit évolution dit non constant, capiche ?)
c'est clair, t'en veux une.

Et les prix immobiliers ne semblent pas si fous au vu du graphique (en supposant que les prix immobilier en 1998 ne sont pas délirants ...).
Indécis a écrit :Cela pourrait expliquer un mystère que peu de gens comprennent sur ce forum : Pourquoi les prix immobilier sont-ils aussi élevés ?
:lol: :lol: :lol:
Indécis a écrit :La réponse à cette question n'a pas l'air de vous intéresser, mais je vous rassure : vous êtes minoritaire sur ce forum.
Si ça m'intéresse beaucoup, et je suis minoritaire partout puisque je suis unique.
Bon maintenant tu peux relire ce que j'ai écrit plus haut, ne cherche pas chez Friggit une modélisation des prix, ce n'est pas son problème.
Quant à l'influence des taux d'intérêt sur cette folle envolée des prix, on ne t'as pas attendu , hein.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#19 Message par ddv » 30 avr. 2012, 13:58

Les chiffres énoncés dans cet article sont à des années lumières des chiffres habituellement utilisés:
Un simple retour à la moyenne de long terme du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ 40 %, soit 7 % par an pendant sept ans
On parle quand même d'une baisse de 40%, là (ce qui me semble logique en fait) :shock:
...Autant dire un prix qui reste stratosphérique : il représente plus de 12 fois le revenu annuel disponible moyen d'un ménage...
Amusant, le terme "stratosphérique" utilisé dans cet article, on croirait un membre du forum :)
"Comme aujourd'hui, ça commence à se savoir... Tout le monde sera obligé de faire de la permaculture comme les ouvriers il y a 50 ans avaient leurs jardins potagers... On va revenir à ça, on ne peut pas faire autrement" - G. Mulliez, mars 2019

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#20 Message par jayce » 30 avr. 2012, 14:00

40% de baisse c'est énorme, mais pas plus que 150% de hausse...
radin économe & anti-consumériste

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#21 Message par Indécis » 30 avr. 2012, 14:15

Pi-r2 a écrit :Bon maintenant tu peux relire ce que j'ai écrit plus haut, ne cherche pas chez Friggit une modélisation des prix, ce n'est pas son problème.
Si tu sais lire (je sais c'est dur), tu comprendras (aïe ...) que je n'ai JAMAIS dit que Friggit cherchait une modélisation des prix ...
Un peu dur à la comprenette, le Pi-r2.
Pi-r2 a écrit :Quant à l'influence des taux d'intérêt sur cette folle envolée des prix, on ne t'as pas attendu , hein.
C'est clair que je ne vous ai pas attendu pour le comprendre, ni ce forum également ...
Heureusement d'ailleurs car sinon ce forum serait mort.
Mais il n'y a pas que des gens comme vous sur ce forum et bulle-killer apporte sur ce sujet une contribution intéressante (contrairement à d'autres ...).

Un peu contradictoire, le Pi-r2 ... avec son propos suivant (je précise que ce propos avait pour sens que les taux d'intérêt ne sont pas intéressant pour étudier l'évolution des prix immobiliers) :
Pi-r2 a écrit :Les taux d'intérêts ne SONT pas une constante dans le temps...
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#22 Message par Pi-r2 » 30 avr. 2012, 14:25

Indécis a écrit :Un peu contradictoire, le Pi-r2
Une seule conclusion possible: nous ne parlons pas le même langage.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#23 Message par Indécis » 30 avr. 2012, 14:33

Pi-r2 a écrit :
Indécis a écrit :Un peu contradictoire, le Pi-r2
Une seule conclusion possible: nous ne parlons pas le même langage.
Mon seul propos est le suivant : les taux ont été le facteur déterminant dans l'évolution des prix entre 1998 et aujourd'hui (au vu du graphique).
Je sais que ce n'est pas une révolution, mais le graphique est très intéressant pour bien l'expliquer ...

Par contre, vous me contredisez sur ce point et ceci sans argument à part :
- Les taux d'intérêts ne SONT pas une constante dans le temps...
- Nous ne parlons pas le même langage

Un peu court le Pi-r2 (surtout quand il donne des leçons ...).
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#24 Message par Pi-r2 » 30 avr. 2012, 14:56

Indécis a écrit : Mon seul propos est le suivant : les taux ont été le facteur déterminant dans l'évolution des prix entre 1998 et aujourd'hui (au vu du graphique).
Je sais que ce n'est pas une révolution, mais le graphique est très intéressant pour bien l'expliquer ...
Si c'est ton seul propos, alors j'ai simplement sur interprété ce que tu as dit (sous entendu sur friggit qui ne "comprend" pas les prix).
Sur l'influence majeure des taux sur l'évolution des prix, je suis d'accord, bien évidemment (à la condition, satisfaite en France, que les gens veuillent acheter).
Il est clair que les gens considèrent que l'argent prêté par la banque n'est pas le leur, ils le dépensent donc sans compter, ce qui pousse les prix au taquet de ce qu'ils peuvent payer.
Au Japon, on a finit par constater le fait qu'en dépit de taux bas l'immobilier n'est pas reparti parce que les gens s'en sont désintéressés (en fait la démographie fait que les jeunes générations acheteuses ne sont plus assez nombreuses pour consumer toutes les ventes). C'est également ce qui va se passer chez nous.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#25 Message par Indécis » 30 avr. 2012, 15:04

Pi-r2 a écrit :
Indécis a écrit : Mon seul propos est le suivant : les taux ont été le facteur déterminant dans l'évolution des prix entre 1998 et aujourd'hui (au vu du graphique).
Je sais que ce n'est pas une révolution, mais le graphique est très intéressant pour bien l'expliquer ...
Si c'est ton seul propos, alors j'ai simplement sur interprété ce que tu as dit (sous entendu sur friggit qui ne "comprend" pas les prix).
Sur l'influence majeure des taux sur l'évolution des prix, je suis d'accord, bien évidemment (à la condition, satisfaite en France, que les gens veuillent acheter).
Il est clair que les gens considèrent que l'argent prêté par la banque n'est pas le leur, ils le dépensent donc sans compter, ce qui pousse les prix au taquet de ce qu'ils peuvent payer.
Au Japon, on a finit par constater le fait qu'en dépit de taux bas l'immobilier n'est pas reparti parce que les gens s'en sont désintéressés (en fait la démographie fait que les jeunes générations acheteuses ne sont plus assez nombreuses pour consumer toutes les ventes). C'est également ce qui va se passer chez nous.
Nous sommes donc d'accord ...

Regarde ma réponse ci-dessus à Rantanplan : elle exprime bien le fait que Friggit a constaté la décorrélation entre les prix et les revenus (qui sont les vrais fondamentaux).
Cette bulle a vraiment été créée par la baisse des taux, ce qui est illustré parfaitement par le graphique.

La question subsidiaire : Peut-il y avoir un krack sans hausse des taux ?
C'est possible, mais pas certain non plus ... à moins d'une crise économique majeure qui aurait un impact sur les revenus des français ...
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#26 Message par Pi-r2 » 30 avr. 2012, 15:16

Indécis a écrit : La question subsidiaire : Peut-il y avoir un krack sans hausse des taux ?
C'est possible, mais pas certain non plus ... à moins d'une crise économique majeure qui aurait un impact sur les revenus des français ...
Oui c'est possible. Il faut que le "réservoir" de ceux prêts à acheter à tout prix (c'est le cas de le dire) s'assèche, et on n'a pas de moyen de le mesurer. Les apports fournis par les donations font clairement partie de ce réservoir. Les conditions posées actuellement par les banques exigeant un apport peuvent aussi faire baisser les prix plus surement qu'une hausse des taux.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#27 Message par immopaul » 30 avr. 2012, 15:17

ddv a écrit :Les chiffres énoncés dans cet article sont à des années lumières des chiffres habituellement utilisés:
Un simple retour à la moyenne de long terme du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ 40 %, soit 7 % par an pendant sept ans
On parle quand même d'une baisse de 40%, là (ce qui me semble logique en fait) :shock:
C'est parce qu'ils citent l'étude publiée par PrimeView (faite par 2 personnes, qui sont peut-etre sur ce forum, non ?).
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#28 Message par bulle-killer » 30 avr. 2012, 15:35

Indécis a écrit :Nous sommes donc d'accord ...


La question subsidiaire : Peut-il y avoir un krack sans hausse des taux ?
C'est possible, mais pas certain non plus ... à moins d'une crise économique majeure qui aurait un impact sur les revenus des français ...
des pistes ?

source : meilleurs agents - fin mars 12
http://www.meilleursagents.com/actualit ... en-france/

- l'octroi
Critères d’octroi appliqués stricto-sensu
Plus aucune banque ou presque ne distribue du 110 % même dans le cadre d’investissement locatif.
Apport minimum 10 % car inquiétude sur baisse des prix à venir de la part des banques : n’ont pas envie de prêter au-delà du prix de revente
Fin des durées longues ou proposées à des taux très dissuasifs (durée moyenne du crédit à 20,1 années)
Organismes de cautionnement mutuel plus exigeants sur l’apport
Étude approfondie des dossiers : stabilité financière et professionnelle, capacité d’épargne avant/après emprunt, gestion de comptes saine…
- le coup de pouce "collectif"
la suppression du PTZ+ dans l’ancien a désolvabilisé 8% des emprunteurs à prix, taux et conditions équivalents
- le marché
Aujourd’hui, l’état du marché :

30 % d’acheteurs en moins
20 % de vendeurs en moins
Volumes en baisse de 15 à 20 % (680 000 en 2012, 65 000 logements neufs)
Prix en baisse de 5 à 15 %
Doublement des durées de vente
Désir viscéral de pierre
Un marché moins fluide mais pas bloqué
Peu de visibilité sur l’après élection présidentielle
sans parler de taux
sans avancer de certitude de krach

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#29 Message par immopaul » 30 avr. 2012, 15:47

bulle-killer a écrit : source : meilleurs agents - fin mars 12
http://www.meilleursagents.com/actualit ... en-france/

- l'octroi
Critères d’octroi appliqués stricto-sensu
Plus aucune banque ou presque ne distribue du 110 % même dans le cadre d’investissement locatif.
Apport minimum 10 % car inquiétude sur baisse des prix à venir de la part des banques : n’ont pas envie de prêter au-delà du prix de revente
Fin des durées longues ou proposées à des taux très dissuasifs (durée moyenne du crédit à 20,1 années)
Organismes de cautionnement mutuel plus exigeants sur l’apport
Étude approfondie des dossiers : stabilité financière et professionnelle, capacité d’épargne avant/après emprunt, gestion de comptes saine…
C'est exact, mais c'était en mars, les prix baissaient.
Un mois plus tard, les prix ont recommencé a monter, selon la meme source :
La baisse des taux du dernier mois a dopé le pouvoir d’achat d’acheteurs solvables, toujours en embuscade, et a contribué à la remontée des prix.
Mais on ne sait pas dans quelle proportion c'est une vraie hausse des prix, ou un effet de structure ("seuls les logement hauts de gamme se vendent").
http://www.meilleursagents.com/actualit ... e-retreci/
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#30 Message par bulle-killer » 30 avr. 2012, 15:54

la hausse a été constatée par MA sur Paris only, non ?

car la présentation de fin mars traite de de la France, et c'est autrement différent. (le graph des Echos le montre bien d'ailleurs)

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#31 Message par immopaul » 30 avr. 2012, 16:00

bulle-killer a écrit :la hausse a été constatée par MA sur Paris only, non ?
Oui, Paris only.
Mais la question était générique ("Peut-il y avoir un krack sans hausse des taux ?"), alors Paris ou une autre ville, la théorie est censée etre la meme.
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#32 Message par immopaul » 30 avr. 2012, 16:04

Sinon, vous avez remarqué que devant les vitrines des AI en ce moment, il y a toujours autant de monde qui scrute les annonces, mais ils sont tous vieux, alors que jusqu'a il y a quelques mois il y avait aussi des jeunes couples.
La valeur statistique de mon echantillon est quasi-nulle, mais dans mon coin (Hauts de Seine) je trouve que c'est visible.

Si c'est vrai, alors ca confirme que les primos sont morts.
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#33 Message par Indécis » 30 avr. 2012, 16:19

Pi-r2 a écrit :
Indécis a écrit : La question subsidiaire : Peut-il y avoir un krack sans hausse des taux ?
C'est possible, mais pas certain non plus ... à moins d'une crise économique majeure qui aurait un impact sur les revenus des français ...
Oui c'est possible. Il faut que le "réservoir" de ceux prêts à acheter à tout prix (c'est le cas de le dire) s'assèche, et on n'a pas de moyen de le mesurer. Les apports fournis par les donations font clairement partie de ce réservoir. Les conditions posées actuellement par les banques exigeant un apport peuvent aussi faire baisser les prix plus surement qu'une hausse des taux.
Le graphique montre que les taux d'intérêt expliquent la majeure partie des prix sur la France entière.
Les donations peuvent expliquer les prix immo à Paris qui sont encore plus décorrélées des revenus ...
Mais, pour la France, cela ne semble pas être le cas au vu des graphiques.

OK pour l'apport demandé et de manière générale par les conditions exigées par les banques (impact de bâle 3, etc.)
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#34 Message par YoppY » 30 avr. 2012, 17:22

Indécis a écrit :
YoppY a écrit :
Indécis a écrit :En tous cas, l'explication de la hausse des prix est bien dû à la baisse des taux d'intérêt, ce que Friggit ne capte pas dans son analyse.
C'est pas qu'il ne capte pas, il a démontré que les taux ne sont pas un facteur déterminant pour l'évolution des prix : seuls ils ne font pas changer le marché, il faut d'autres facteurs.
Actuellement les taux peuvent rester bas et même continuer à descendre : si l'accès au crédit reste réservé à ceux qui ont beaucoup de cash la demande n'est pas prête de repartir.
Oui c'est vrai : Friggit l'a bien démontré jusqu'en 1998, mais après ...
Après, il ne comprend plus ce qui se passe, d'où la décorrélation entre les prix de l'immo et les revenus et la formation d'une bulle.
C'est pas qu'il ne comprend pas, c'est qu'il est impossible de sortir quoique ce soit de sérieux sur cette période puisque d'une part d'un point de vue immobilier elle est courte, et d'autres parts de nombreux facteurs ont été modifiés simultanément, particulièrement la durée de l'emprunt et les interventions de l'état sur le marché.
Il n'y aurait eu que les taux qui auraient varié Friggit aurait éventuellement pu associer la bulle au niveau des taux, mais vu qu'il y un nombre important de facteurs il n'est tout simplement pas sérieux et objectif de dire que ce sont les taux qui sont à l'origine de la bulle.
Actuellement les taux sont historiquement bas mais la demande est en chute de 30% : l'octroi est tout aussi voir même plus important que les taux.

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#35 Message par Indécis » 30 avr. 2012, 17:52

YoppY a écrit :Il n'y aurait eu que les taux qui auraient varié Friggit aurait éventuellement pu associer la bulle au niveau des taux, mais vu qu'il y un nombre important de facteurs il n'est tout simplement pas sérieux et objectif de dire que ce sont les taux qui sont à l'origine de la bulle.
:shock: Il y a sûrement beaucoup d'explications possibles, mais le graphe permet justement de juger de la pertinence de ce facteur.
Candelier l'a aussi très bien montré ...

Dire comme vous que ce n'est pas sérieux de dire que ce sont les taux qui sont à l'origine de la bulle témoigne d'un incroyable aveuglement ...
YoppY a écrit :Actuellement les taux sont historiquement bas mais la demande est en chute de 30% : l'octroi est tout aussi voir même plus important que les taux.
Nous sommes d'accord sur ce point ...
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#36 Message par pangloss » 30 avr. 2012, 18:29

L essentiel pour la constitution d une bulle, ce n est pas le niveau absolu des taux d intérêt, mais leur baisse. Autrement dit, pour obtenir une hausse indéfinie des prix, il faudrait une baisse indéfinie des taux...mais cela nest pas possible. C est peut être pour cela que les arbres ne poussent pas jusqu au ciel...
Excellente video (téléchargeable) de Hans Rosling sur l'évolution démographique au XXIème siècle: https://vimeo.com/79878808
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#37 Message par Lo2 » 30 avr. 2012, 18:53

rantanplan a écrit :La dernière courbe montre que les prix sont très fortement corrélés à la capacité d'emprunt. Cela est d'ailleurs évident, dans un marché ou la demande est > à l'offre les prix s'ajustent au maximum de la capacité de financement des acheteurs.
A la lecture de cette courbe, on voit bien que :
- il n'y a pas de bulle aujourd'hui, la courbe bleue étant quasiment au même niveau que la courbe vert clair ;
Cherche à comprendre l'autre courbe associée pour être complet.
Le fait que ce soit décoléré des revenus de Français signifie que les Français font tout pour acheter de l'immo. L'effet psychologie bat son plein (valeur refuge etc.). C'est une caractéristique d'un comportement de bulle. Les banques ont mis à disposition un pouvoir d'achat élevé pour l'immo et les Français l'ont accepter. Il se sont endettés au taquet (pour ne pas dire plus). C'est un comportement irrationnel => bulle.

rantanplan a écrit :- il y avait bien une bulle au début des années 1990.
Bref, contrairement aux années 1990, les fondamentaux sont bons, le marché est sain et il n'y a pas de bulle.
Tu admets que c'est une bulle en 1990 et pourtant le revenu disponible était plus haut que la capacité d'emprunt. Je te laisse imaginer comment appeler ce qu'on est entrain de vivre.

La baisse des taux à permis d'accompagner les Français dans leur croyance que l'immo est une valeur refuge. Ça a permis d'augmenter leur pouvoir d'achat (via une dette plus grande) et d'entretenir ce mythe de valeur refuge. Les prix ont monté. Aujourd'hui, les taux ne peuvent plus descendre plus bas.
=> prix vont arrêter de monter artificiellement
=> perte de confiance en tant que valeur refuge
=> baisse des prix
=> perte de confiance en tant que valeur refuge
=> baisse des prix
=> etc.
=> retour sur la courbe par rapport au revenu disponible des 2 courbes que tu as cité (= retour aux fondamentaux)

Ce mécanisme risque de s’accélérer avec les banques qui vont douter de la capacité de rembourser des Français car crise: chomage, etc. Et ce dans un contexte mondialisé identique pour quasi tous les pays occidentaux. Donc les banques vont exiger un meilleur d'apport (revenu disponible) pour prêter. Et de plus elle vont prêter moins (car les banques sont en première ligne dans cette crise donc veulent du costaud pour garantir leur solvabilité).
Au final ce sera moins d'argent dispo pour acheter de l'immo et les vendeurs seront obligés d'accepter au plus offrant => baisse des prix. Plus les vendeurs résisteront (=attendront) et plus...
Modifié en dernier par Lo2 le 30 avr. 2012, 18:55, modifié 1 fois.
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#38 Message par slash33 » 30 avr. 2012, 18:54

Lo2 a écrit :Le fait que ce soit décoléré des revenus de Français signifie que les Français font tout pour acheter de l'immo. L'effet psychologie bat son plein (valeur refuge etc.). C'est une caractéristique d'un comportement de bulle. Les banques ont mis à disposition un pouvoir d'achat élevé pour l'immo et les Français l'ont accepter. Il se sont endettés au taquet (pour ne pas dire plus). C'est un comportement irrationnel => bulle.
Oui et non. Tu peux aussi l'expliquer par davantage de transfert générationnel mais on a déjà vu que globalement ce n'était pas le cas. C'est sensiblement différent en région parisienne par contre.

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#39 Message par Lo2 » 30 avr. 2012, 18:58

Tu veux dire qu'en région parisienne, y'a plus de parents qui donnent leur maison à leurs enfants pour peanuts?
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#40 Message par bulle-killer » 30 avr. 2012, 19:11

immopaul a écrit :
bulle-killer a écrit :la hausse a été constatée par MA sur Paris only, non ?
Oui, Paris only.
Mais la question était générique ("Peut-il y avoir un krack sans hausse des taux ?"), alors Paris ou une autre ville, la théorie est censée etre la meme.
bah j'aurais dis qu'à Paris, les potentiels acheteurs sont peut-être moins impactés par une hausse des taux : cash is king @ light city :mrgreen:
immopaul a écrit :Sinon, vous avez remarqué que devant les vitrines des AI en ce moment, il y a toujours autant de monde qui scrute les annonces, mais ils sont tous vieux, alors que jusqu'a il y a quelques mois il y avait aussi des jeunes couples.
La valeur statistique de mon echantillon est quasi-nulle, mais dans mon coin (Hauts de Seine) je trouve que c'est visible.

Si c'est vrai, alors ca confirme que les primos sont morts.
un peu pareil en grande couronne sud; mais j'ai plutôt l'impression subjectivement échantillonnée par moi-même que les seniors que je vois matter les annonces sont à la recherce de leurs biens en vitrine "c'est pas possible qu'on n'est pas de visite, ils n'ont pas mis l'annonce"

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#41 Message par xhelha » 30 avr. 2012, 19:21

il ne faut pas oublier le dernier facteur qui à gonflé artificiélement la capacité d'emprunt ( comme les taux bas ) c'est l'alongement de la durée .

aujourd'hui même avec des taux bas la demmande s'effondre uniquement parce que la durée est limité .

il ne reste plus qu'à imaginer ce qu'il va se passer si les taux remonte...............................

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#42 Message par bulle-killer » 30 avr. 2012, 19:22

xhelha a écrit :il ne faut pas oublier le dernier facteur qui à gonflé artificiélement la capacité d'emprunt ( comme les taux bas ) c'est l'alongement de la durée .

aujourd'hui même avec des taux bas la demmande s'effondre uniquement parce que la durée est limité .

il ne reste plus qu'à imaginer ce qu'il va se passer si les taux remonte...............................
avec des si, on coupe du bois

en 2008-2009, on avait balancé un tas de si, et finalement le gouvernement a balancé les siens et les peureux investisseurs du dimanche les leurs.

malheureusement, j'en suis devenu à croire que St Thomas avait bel et bien raison

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#43 Message par meskiangasher » 30 avr. 2012, 19:27

pangloss a écrit :il faudrait une baisse indéfinie des taux...mais cela nest pas possible.
Mathématiquement si, il suffit de rajouter suffisamment de chiffres après la virgule. :wink:

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#44 Message par hydronium92 » 30 avr. 2012, 22:26

immopaul a écrit :Sinon, vous avez remarqué que devant les vitrines des AI en ce moment, il y a toujours autant de monde qui scrute les annonces, mais ils sont tous vieux, alors que jusqu'a il y a quelques mois il y avait aussi des jeunes couples.
La valeur statistique de mon echantillon est quasi-nulle, mais dans mon coin (Hauts de Seine) je trouve que c'est visible.

Si c'est vrai, alors ca confirme que les primos sont morts.

oui j'ai remarqué cela aussi, en me disant tiens ils se rassurent sur leurs magots ?

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#45 Message par rhialto » 01 mai 2012, 09:03

Indécis a écrit :
YoppY a écrit :Il n'y aurait eu que les taux qui auraient varié Friggit aurait éventuellement pu associer la bulle au niveau des taux, mais vu qu'il y un nombre important de facteurs il n'est tout simplement pas sérieux et objectif de dire que ce sont les taux qui sont à l'origine de la bulle.
:shock: Il y a sûrement beaucoup d'explications possibles, mais le graphe permet justement de juger de la pertinence de ce facteur.
Candelier l'a aussi très bien montré ...

Dire comme vous que ce n'est pas sérieux de dire que ce sont les taux qui sont à l'origine de la bulle témoigne d'un incroyable aveuglement ...
Si je puis me permettre, si la hausse de prix immobiliers et la baisse des taux d'emprunt sont correlés ne prouve pas de causalité ; de mon point de vue elles sont toutes deux des effets visibles d'une meme cause (ou une chaine de causes).
Les folies sont les seules choses qu’on ne regrette jamais. - Oscar Wilde

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#46 Message par rhialto » 01 mai 2012, 09:04

hydronium92 a écrit :
immopaul a écrit :Sinon, vous avez remarqué que devant les vitrines des AI en ce moment, il y a toujours autant de monde qui scrute les annonces, mais ils sont tous vieux, alors que jusqu'a il y a quelques mois il y avait aussi des jeunes couples.
La valeur statistique de mon echantillon est quasi-nulle, mais dans mon coin (Hauts de Seine) je trouve que c'est visible.

Si c'est vrai, alors ca confirme que les primos sont morts.

oui j'ai remarqué cela aussi, en me disant tiens ils se rassurent sur leurs magots ?
:twisted: Médisant!
Les folies sont les seules choses qu’on ne regrette jamais. - Oscar Wilde

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#47 Message par Indécis » 01 mai 2012, 09:06

rhialto a écrit :
Indécis a écrit :
YoppY a écrit :Il n'y aurait eu que les taux qui auraient varié Friggit aurait éventuellement pu associer la bulle au niveau des taux, mais vu qu'il y un nombre important de facteurs il n'est tout simplement pas sérieux et objectif de dire que ce sont les taux qui sont à l'origine de la bulle.
:shock: Il y a sûrement beaucoup d'explications possibles, mais le graphe permet justement de juger de la pertinence de ce facteur.
Candelier l'a aussi très bien montré ...

Dire comme vous que ce n'est pas sérieux de dire que ce sont les taux qui sont à l'origine de la bulle témoigne d'un incroyable aveuglement ...
Si je puis me permettre, si la hausse de prix immobiliers et la baisse des taux d'emprunt sont correlés ne prouve pas de causalité ; de mon point de vue elles sont toutes deux des effets visibles d'une meme cause (ou une chaine de causes).
Pouvez-vous en expliquer davantage ?
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#48 Message par Avendre » 01 mai 2012, 09:31

Indécis a écrit :La question subsidiaire : Peut-il y avoir un krack sans hausse des taux ?
C'est possible, mais pas certain non plus ... à moins d'une crise économique majeure qui aurait un impact sur les revenus des français ...
ne pas oublier une variable qui a été dans le sens d'une flambée des prix jusqu'à aujourd'hui mais qui va se retourner à mon avis dans les années qui arrivent : la fiscalité & les aides
- fin des PTZ ?
- fin des défiscalisations ?
- augmentation du cout fiscal de la détention (nouvel impot sur la RS / foncier non bati ? exonérations en baisse ? augmentation assurée des impots fonciers ...)

Il n'y a pas plus captif qu'un propriétaire, quand il faudra chercher réellement de l'argent il suffira de taper dans le tas.

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#49 Message par Avendre » 01 mai 2012, 09:41

Évidemment que les taux ont permis à minima de soutenir/accentuer cette bulle.
Si des armées de classes moyennes n'avaient pas pu s'endetter sur des montants astronomiques pour acheter de l'épave thermique mal placée et/ou mal entretenue les prix ne se seraient pas ajustés à ces niveaux.
D'ailleurs, qui n'a pas entendu un ami/collègue acheteur mettre en avant les taux exceptionnellement bas avant de concrétiser un achat ?

Il faut être sacrement couillu pour rentrer dans ce marché à l'heure actuelle (je mets de coté ceux qui possèdent depuis un bon nombre d'années et achètent en revendant). Toutes les variables sont tendues, le moindre événement inattendu et on peut perdre 10% en quelques mois. (remontée des taux, changement de fiscalité, suppression d'aides, krach économique ...)

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Re: le scénario d'une baisse des prix se renforce

#50 Message par Avendre » 01 mai 2012, 09:44

pangloss a écrit :L essentiel pour la constitution d une bulle, ce n est pas le niveau absolu des taux d intérêt, mais leur baisse. Autrement dit, pour obtenir une hausse indéfinie des prix, il faudrait une baisse indéfinie des taux...mais cela nest pas possible. C est peut être pour cela que les arbres ne poussent pas jusqu au ciel...
j'ai jamais essayé de négocier avec un banquier sur la base de l'évolution passée des taux
j'avais cru comprendre qu'il établissait le tableau d'amortissement sur la base du taux ... absolu

pour parodier coluche, il suffirait que les gens n'aient pas accès à ces tombereaux d'argent frais pour qu'il ne puissent pas acheter. Le taux absolu est donc la variable clé.

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