Crédit Agricole - ECO Immobilier

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lolio · #51 Message par **lolio** » 21 juil. 2015, 11:05

À l’inverse, le poids des « primo-accédants » s’est réduit de 32% début 2012 à 18% fin 2013.

C'est bien, vu que c'est eux qui sont censés alimenter le ponzi.

Ben92 · #52 Message par **Ben92** » 21 juil. 2015, 11:06

Je rajouterai un autre phénomène spécifique à Paris IM depuis 1 à 2 ans : la montée en puissance des investisseurs 2.0 qui font de la location de courte durée par AirBnB and co. Ils sont très présents sur le marché des petites surfaces et n'hésitent pas à racheter des studios à ~ 10K/m2 dans des secteurs qui n'en valent que 8, sachant leur rentabilité future très forte. (Je suis tombé sur l'un d'entre eux). Ils permettent ainsi aux propriétaires occupants de studios de dégager une forte plus-value avec la vente de leur studio et de continuer leur parcours résidentiel. Pas de chance en revanche pour les aspirants primo qui doivent faire avec cette nouvelle concurrence...

#53 Message par **Praséodyme** » 21 juil. 2015, 11:09

Gpzzzz a écrit :A moins que tu considères qu les dons des parents vont augmenter en 2016/2017 par rapport à 2014/2015 ?
Je vois pas ce qui pourrait déclencher ca.. Au pire il y a des nouveaux dons defiscalisé mais pour le neuf pas pour l'ancien.

Ils vont bien nous sortir un truc dans le style d'une amnistie fiscale pour un rapatriement d'argent planqué dans des paradis fiscaux s'il sert à financer le premier achat du fiston...

Gpzzzz · #54 Message par **Gpzzzz** » 21 juil. 2015, 11:16

Ben92 a écrit :Je rajouterai un autre phénomène spécifique à Paris IM depuis 1 à 2 ans : la montée en puissance des investisseurs 2.0 qui font de la location de courte durée par AirBnB and co. Ils sont très présents sur le marché des petites surfaces et n'hésitent pas à racheter des studios à ~ 10K/m2 dans des secteurs qui n'en valent que 8, sachant leur rentabilité future très forte. (Je suis tombé sur l'un d'entre eux). Ils permettent ainsi aux propriétaires occupants de studios de dégager une forte plus-value avec la vente de leur studio et de continuer leur parcours résidentiel. Pas de chance en revanche pour les aspirants primo qui doivent faire avec cette nouvelle concurrence...

C'est bien le sujet du post.. Moins de nouvel entrant donc moins de secundo dans 5/10ans ^^
le chateau de carte

YoppY · #55 Message par **YoppY** » 21 juil. 2015, 11:29

Gpzzzz a écrit :Bien résumé Yoppi, par contre j'ai tendance à contester un peu leur conclusion.
S'ils disent qu'il n'y a pas de primo cette année alors que les taux sont aux paquerettes, je vois mal comment les ils vont pouvoir revenir si les taux remontent..
A chaque hausse de taux, ca en desolvabilise de nouveaux !! A moins que le prix baissent encore plus en parallele !

C'est pas qu'il y en a pas, il y en a peu. Et effectivement la baisse des taux a du en resolvabiliser ces derniers mois.

Après, comme tu l'indiques, et comme le CA l'indique aussi, le taux n'est pas le seul élément, il y a les prix aussi. S'il n'y a pas assez de primo, les biens "à primo" baissent, et comme il s'agit en partie de biens de piètre qualité ou mal placés, ils baissent vite. C'est le fameux marché à 2 vitesses.
Et le CA indique 2017-2018 pour un éventuel retour à la normale du volume de primo : Si l'arrêt de la hausse des taux stoppe l'entrée de nouveaux primo dans le marché, il reste néanmoins que les taux sont bas, devraient le rester un moment, que les prix des biens bas de gamme ont baissé, que le nombre de primo est clairement insuffisant pour que les prix de ce secteur du marché se stabilisent avant un bon moment => des prix qui baissent et qui vont continuer de baisser, ça a le même pouvoir que les taux qui baissent : ca fait rentrer du primo sur le marché.
Et tant que la quantité de primo sera insuffisante, la baisse des prix continuera et fera encore entrer du primo sur le marché, jusqu'au moment où les prix seront suffisamment bas pour équilibrer l'offre et la demande.
Pour le CA, ca va prendre 3 ans pour revenir à l'équilibre, donc concrètement, puisqu'ils ne misent pas sur une nouvelle baisse de taux significative, ils partent du principe que le retour des primo se fera par une baisse de prix des biens bas de gamme jusqu'en 2018.

#56 Message par **Praséodyme** » 21 juil. 2015, 11:34

Dans des zones touristiques comme le littoral, le centre de Paris ou d'autres villes-musées, le marché peut très bien tourner longtemps sans les primo, uniquement avec des résidences secondaires et des investissements locatifs de courte durée.

YoppY · #57 Message par **YoppY** » 21 juil. 2015, 11:44

Praséodyme a écrit :Dans des zones touristiques comme le littoral, le centre de Paris ou d'autres villes-musées, le marché peut très bien tourner longtemps sans les primo, uniquement avec des résidences secondaires et des investissements locatifs de courte durée.

Les villes musées ne font pas l'ensemble du marché, mais les primo alimentent tout le marché. S'ils n'achètent pas leur RP, ils ne permettent pas à une chaîne de secundo de vendre et d'acheter (et pas forcément au même endroit). Et s'ils achètent de moins en moins cher aux secundo, ces derniers voient leurs PV se réduirent et donc bénéficient de moins d'apport pour leur prochain achat, que ce soit de la RP ou RS, ce qui limite aussi les transferts intergénérationnels. Concernant les RS, on voit bien qu'aujourd'hui les acheteurs de ce type de biens sont en retrait un peu partout en province : ce ne sont pas des achats contraints, et comme les prix baissent une part des acheteurs potentiels attendent d'acheter à un meilleur prix (ou évitent d'acheter un bien dont ils pensent qu'il aura perdu de la valeur dès l'année suivante).

#58 Message par **Praséodyme** » 21 juil. 2015, 12:54

YoppY a écrit :Concernant les RS, on voit bien qu'aujourd'hui les acheteurs de ce type de biens sont en retrait un peu partout en province : ce ne sont pas des achats contraints, et comme les prix baissent une part des acheteurs potentiels attendent d'acheter à un meilleur prix (ou évitent d'acheter un bien dont ils pensent qu'il aura perdu de la valeur dès l'année suivante).

Aussi, une RS est intéressante quand on a des enfants en bas âge qu'il est compliqué et onéreux de trimbaler autour du globe à la roots. Or, les familles avec des jeunes enfants ont déjà du mal à s'offrir une RP. Reste les babyboomers ayant des petits enfants.

L'autre cible des RS est constituée par les gens obligés de s'entasser en ville qui ont besoin de s'aérer un weekend sur trois. Le problème, c'est que les plus solvables et les plus opprimés par la grisaille quotidienne vivent au milieu d'une plaine à 200km du premier bout de côte et à 400km de ce qui commence à ressembler à des montagnes.

Utilisateur supprimé

Praséodyme a écrit :
jdupontel a écrit :http://etudes-economiques.credit-agrico ... 717_fr/#/5
Quand tu regardes ces chiffres, tout est orienté depuis quatre ans pour un bon gros krach, sauf les taux de crédit et les prix débandent mollement à -2%, -3% par an...
Qu'est-ce qu'il faut pour que l'immo cesse d'être à ce point surévalué ?

Faites gaffe quand même, le krach n'est pas arrivé ... et n'arrivera peut être pas.
Le graphique page 4 montre grosso modo des prix immo de 2015 au prix de 2008, une conclusion indique p8 une stabilisation entre 2015-2018.
on aura eu 10 ans de stagnation/ sensible baisse.
Ceci après un cycle de hausse de 10 ans (1998-2008).

Il y a l'aspect économique (rappelés par l'étude), mais aussi l'aspect psychologique.

20 ans de prix hauts, une génération. Quelle est l'impact dans la mentalité des français, acheteurs comme vendeurs comme professionnels ?

Gpzzzz · #60 Message par **Gpzzzz** » 21 juil. 2015, 13:32

Praséodyme a écrit :Dans des zones touristiques comme le littoral, le centre de Paris ou d'autres villes-musées, le marché peut très bien tourner longtemps sans les primo, uniquement avec des résidences secondaires et des investissements locatifs de courte durée.

J'ai passé 3 semaines sur le littoral vendéen.. C'est pas beau a voir ^^
Meme un maire demande aux AI de limiter les panneaux a vendre pour endiguer l'effondrement des ventes !!

Gpzzzz · #61 Message par **Gpzzzz** » 21 juil. 2015, 13:35

Breizhfox a écrit :
Praséodyme a écrit :
jdupontel a écrit :http://etudes-economiques.credit-agrico ... 717_fr/#/5
Quand tu regardes ces chiffres, tout est orienté depuis quatre ans pour un bon gros krach, sauf les taux de crédit et les prix débandent mollement à -2%, -3% par an...
Qu'est-ce qu'il faut pour que l'immo cesse d'être à ce point surévalué ?
Faites gaffe quand même, le krach n'est pas arrivé ... et n'arrivera peut être pas.
Le graphique page 4 montre grosso modo des prix immo de 2015 au prix de 2008, une conclusion indique p8 une stabilisation entre 2015-2018.
on aura eu 10 ans de stagnation/ sensible baisse.
Ceci après un cycle de hausse de 10 ans (1998-2008).

Il y a l'aspect économique (rappelés par l'étude), mais aussi l'aspect psychologique.

20 ans de prix hauts, une génération. Quelle est l'impact dans la mentalité des français, acheteurs comme vendeurs comme professionnels ?

Pas de krach c'est ce qu'on veut te faire croire..
Pourtant dans plein d'endroits en France les prix ont perdus 25% depuis les plus hauts de 2007/2008, tout ca en ayant un levier taux qui permet aussi 25% d 'économie..
Bref 25 + 25 = 50 comme dirait l'autre !!
MAis bon faut pas affoler le pigeon, la preuve ca marche meme sur des modos de 2005

Utilisateur supprimé

Gpzzzz a écrit :
Breizhfox a écrit :
Praséodyme a écrit :
jdupontel a écrit :http://etudes-economiques.credit-agrico ... 717_fr/#/5
Quand tu regardes ces chiffres, tout est orienté depuis quatre ans pour un bon gros krach, sauf les taux de crédit et les prix débandent mollement à -2%, -3% par an...
Qu'est-ce qu'il faut pour que l'immo cesse d'être à ce point surévalué ?
Faites gaffe quand même, le krach n'est pas arrivé ... et n'arrivera peut être pas.
Le graphique page 4 montre grosso modo des prix immo de 2015 au prix de 2008, une conclusion indique p8 une stabilisation entre 2015-2018.
on aura eu 10 ans de stagnation/ sensible baisse.
Ceci après un cycle de hausse de 10 ans (1998-2008).

Il y a l'aspect économique (rappelés par l'étude), mais aussi l'aspect psychologique.

20 ans de prix hauts, une génération. Quelle est l'impact dans la mentalité des français, acheteurs comme vendeurs comme professionnels ?
Pas de krach c'est ce qu'on veut te faire croire..
Pourtant dans plein d'endroits en France les prix ont perdus 25% depuis les plus hauts de 2007/2008, tout ca en ayant un levier taux qui permet aussi 25% d 'économie..
Bref 25 + 25 = 50 comme dirait l'autre !!
MAis bon faut pas affoler le pigeon, la preuve ca marche meme sur des modos de 2005

bah y a des endroits où ça a pris combien (Paris, Lyon, Nantes ...) depuis 2008 ?
un complot sans doute ?
L'aspect psychologique est primordial. A telle point que des gens peuvent refuser de vendre sous un certain seuil, d'où des transactions à la baisse mais des prix qui ne chutent pas. Donc pas de krach malgré tous les éléments pour.

Gpzzzz · #63 Message par **Gpzzzz** » 21 juil. 2015, 14:03

Breizhfox a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Breizhfox a écrit : Faites gaffe quand même, le krach n'est pas arrivé ... et n'arrivera peut être pas.
Le graphique page 4 montre grosso modo des prix immo de 2015 au prix de 2008, une conclusion indique p8 une stabilisation entre 2015-2018.
on aura eu 10 ans de stagnation/ sensible baisse.
Ceci après un cycle de hausse de 10 ans (1998-2008).

Il y a l'aspect économique (rappelés par l'étude), mais aussi l'aspect psychologique.

20 ans de prix hauts, une génération. Quelle est l'impact dans la mentalité des français, acheteurs comme vendeurs comme professionnels ?
Pas de krach c'est ce qu'on veut te faire croire..
Pourtant dans plein d'endroits en France les prix ont perdus 25% depuis les plus hauts de 2007/2008, tout ca en ayant un levier taux qui permet aussi 25% d 'économie..
Bref 25 + 25 = 50 comme dirait l'autre !!
MAis bon faut pas affoler le pigeon, la preuve ca marche meme sur des modos de 2005
bah y a des endroits où ça a pris combien (Paris, Lyon, Nantes ...) depuis 2008 ?
un complot sans doute ?
L'aspect psychologique est primordial. A telle point que des gens peuvent refuser de vendre sous un certain seuil, d'où des transactions à la baisse mais des prix qui ne chutent pas. Donc pas de krach malgré tous les éléments pour.

T'as as peu près lister l'ensemble des villes qui ont monté depuis 2008.. les 25 000 autres communes sont en baisse..
chacun utilise les stats comme il l'entend ^^

lepilou · #64 Message par **lepilou** » 21 juil. 2015, 14:08

YoppY a écrit :C'est pas qu'il y en a pas, il y en a peu. Et effectivement la baisse des taux a du en resolvabiliser ces derniers mois.

Après, comme tu l'indiques, et comme le CA l'indique aussi, le taux n'est pas le seul élément, il y a les prix aussi. S'il n'y a pas assez de primo, les biens "à primo" baissent, et comme il s'agit en partie de biens de piètre qualité ou mal placés, ils baissent vite. C'est le fameux marché à 2 vitesses.
Et le CA indique 2017-2018 pour un éventuel retour à la normale du volume de primo : Si l'arrêt de la hausse des taux stoppe l'entrée de nouveaux primo dans le marché, il reste néanmoins que les taux sont bas, devraient le rester un moment, que les prix des biens bas de gamme ont baissé, que le nombre de primo est clairement insuffisant pour que les prix de ce secteur du marché se stabilisent avant un bon moment => des prix qui baissent et qui vont continuer de baisser, ça a le même pouvoir que les taux qui baissent : ca fait rentrer du primo sur le marché.
Et tant que la quantité de primo sera insuffisante, la baisse des prix continuera et fera encore entrer du primo sur le marché, jusqu'au moment où les prix seront suffisamment bas pour équilibrer l'offre et la demande.
Pour le CA, ca va prendre 3 ans pour revenir à l'équilibre, donc concrètement, puisqu'ils ne misent pas sur une nouvelle baisse de taux significative, ils partent du principe que le retour des primo se fera par une baisse de prix des biens bas de gamme jusqu'en 2018.

et une fois l'équilibre offre/demande rétabli en 2018, la valeur des biens bas de gamme devrait alors être actée et répercutée dans la moyenne des prix.

Olivier Eluère ne s'étend pas sur la baisse des prix au delà du "soft landing" des prix qu'il projette de -2% en 2015 et -3% en 2016, l'effet qualité corrigé en 2017/2018 devrait influer plus fortement à la baisse

Utilisateur supprimé

Gpzzzz a écrit :
Breizhfox a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Breizhfox a écrit : Faites gaffe quand même, le krach n'est pas arrivé ... et n'arrivera peut être pas.
Le graphique page 4 montre grosso modo des prix immo de 2015 au prix de 2008, une conclusion indique p8 une stabilisation entre 2015-2018.
on aura eu 10 ans de stagnation/ sensible baisse.
Ceci après un cycle de hausse de 10 ans (1998-2008).

Il y a l'aspect économique (rappelés par l'étude), mais aussi l'aspect psychologique.

20 ans de prix hauts, une génération. Quelle est l'impact dans la mentalité des français, acheteurs comme vendeurs comme professionnels ?
Pas de krach c'est ce qu'on veut te faire croire..
Pourtant dans plein d'endroits en France les prix ont perdus 25% depuis les plus hauts de 2007/2008, tout ca en ayant un levier taux qui permet aussi 25% d 'économie..
Bref 25 + 25 = 50 comme dirait l'autre !!
MAis bon faut pas affoler le pigeon, la preuve ca marche meme sur des modos de 2005
bah y a des endroits où ça a pris combien (Paris, Lyon, Nantes ...) depuis 2008 ?
un complot sans doute ?
L'aspect psychologique est primordial. A telle point que des gens peuvent refuser de vendre sous un certain seuil, d'où des transactions à la baisse mais des prix qui ne chutent pas. Donc pas de krach malgré tous les éléments pour.
T'as as peu près lister l'ensemble des villes qui ont monté depuis 2008.. les 25 000 autres communes sont en baisse..
chacun utilise les stats comme il l'entend ^^

tu as fait des visites, propositions IRL, même dans une des 25 000 autres communes où ça "krach"? Comment ça c'est passé ?
Je rappelai juste que l'aspect psychologique était primordial.
IRL les vendeurs et autres pros s'en caguent des stats, mais tout le monde a -dans un marché local- un ordre d'idée d'un prix de vente.
cet ordre d'idée est justement l'historique de vente des dernières années, plus ou moins majoré selon le profil spéculatif du vendeur.
S'il est haut, ça va être mission impossible pour un acheteur d'imposer son prix (même si toutes les conditions sont réunies pour un krach).
s'il est haut depuis 20 ans, ça va être encore plus difficile de faire entendre raison.

domcat74 · #66 Message par **domcat74** » 21 juil. 2015, 14:27

Avant de vider votre livretA qui rapporte peu dans la pierre, renseignez-vous sur la valeur immobilier qui baisse

Une baisse des prix qui se poursuit
20 juillet 2015
Les notaires ont publié ce 16 juillet une nouvelle note de conjoncture immobilière qui nous permet d’obtenir des informations officielles sur le marché immobilier en 2015. Nous allons donc voir comment ont évolué les volumes de vente et surtout les prix des logements en France avec des focus sur Paris, l’Ile-de-France et la Province (grandes agglomérations et zones rurales). La baisse des prix des appartements et des maisons perdure. Cela va donc bientôt faire 4 ans que les prix immobiliers diminuent en France.

http://www.immobilier-danger.com/Une-ba ... e-840.html

Gpzzzz · #67 Message par **Gpzzzz** » 21 juil. 2015, 14:32

Breizhfox a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Breizhfox a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Pas de krach c'est ce qu'on veut te faire croire..
Pourtant dans plein d'endroits en France les prix ont perdus 25% depuis les plus hauts de 2007/2008, tout ca en ayant un levier taux qui permet aussi 25% d 'économie..
Bref 25 + 25 = 50 comme dirait l'autre !!
MAis bon faut pas affoler le pigeon, la preuve ca marche meme sur des modos de 2005
bah y a des endroits où ça a pris combien (Paris, Lyon, Nantes ...) depuis 2008 ?
un complot sans doute ?
L'aspect psychologique est primordial. A telle point que des gens peuvent refuser de vendre sous un certain seuil, d'où des transactions à la baisse mais des prix qui ne chutent pas. Donc pas de krach malgré tous les éléments pour.
T'as as peu près lister l'ensemble des villes qui ont monté depuis 2008.. les 25 000 autres communes sont en baisse..
chacun utilise les stats comme il l'entend ^^
tu as fait des visites, propositions IRL, même dans une des 25 000 autres communes où ça "krach"? Comment ça c'est passé ?
Je rappelai juste que l'aspect psychologique était primordial.
IRL les vendeurs et autres pros s'en caguent des stats, mais tout le monde a -dans un marché local- un ordre d'idée d'un prix de vente.
cet ordre d'idée est justement l'historique de vente des dernières années, plus ou moins majoré selon le profil spéculatif du vendeur.
S'il est haut, ça va être mission impossible pour un acheteur d'imposer son prix (même si toutes les conditions sont réunies pour un krach).
s'il est haut depuis 20 ans, ça va être encore plus difficile de faire entendre raison.

C'est pourquoi il ne se vend depuis 7ans (hors année faussé par des dispositifs fiscaux) qu'un volume de ventes inférieur a 15% à la moyenne au début des années 2000 alors que la population a augmenté de 10% pratiquement..

Utilisateur supprimé

Gpzzzz a écrit :(...)
C'est pourquoi il ne se vend depuis 7ans (hors année faussé par des dispositifs fiscaux) sur un volume de ventes inférieur a 15% à la moyenne au début des années 2000 alors que la population a augmenté de 10% pratiquement..

ok, t'as raison, c'est surement pour ça.

Gpzzzz · #69 Message par **Gpzzzz** » 21 juil. 2015, 14:59

Breizhfox a écrit :
Gpzzzz a écrit :(...)
C'est pourquoi il ne se vend depuis 7ans (hors année faussé par des dispositifs fiscaux) sur un volume de ventes inférieur a 15% à la moyenne au début des années 2000 alors que la population a augmenté de 10% pratiquement..
ok, t'as raison, c'est surement pour ça.

C'est pas une analyse, c'est un fait que je te présente..
Il s'est vendu sur la période 2008-2015 (sans compter 2010 et 2011 ou une partie des 150 milliards de déficit a servi a payer de l'immo) environ 680 000 ventes par an..
Sur la période 2000-2007 il s'est vendu +800 000 biens par an..
En 2015 il y avait 10% de populations en plus mais 15% de ventes immos en moins...

Donc par conséquent, oui, je suis d'accord avec ton argument qui dit que certains ne veulent pas vendre car les prix ont trop baissé. Cela explique en partie pour moi les volumes 25% en dessous de ce qu'ils devraient etre..
Mais ca n'a pas l'air de s'arranger.. et ca ne changera rien au probleme..
Ceux qui n'ont pas vendu ces 5 dernieres années ne venderont pas dans les années à venir car les prix qu'ils soihaitent sont de l'histoire ancienne.. La hausse des taux va finir des les achever..

ca passera en sucession..
A choisir je trouve que c'est bien pour notre pays.. Au moins les biens immos sont taxé, c'est mieux que des biens vendus et placé avant 70ans en AV défiscalisé !!

YoppY · #70 Message par **YoppY** » 21 juil. 2015, 15:04

lepilou a écrit :Olivier Eluère ne s'étend pas sur la baisse des prix au delà du "soft landing" des prix qu'il projette de -2% en 2015 et -3% en 2016, l'effet qualité corrigé en 2017/2018 devrait influer plus fortement à la baisse

Ca dépend du comportement du reste du marché. En théorie, l'effet qualité devrait disparaître progressivement si les volumes remontent, grâce au retour des primo qui vont permettre une plus grande diversification des ventes.
Mais plus de volumes c'est aussi moins de déséquilibre entre l'offre et la demande, donc des prix qui baissent moins vite (en moyenne). Et si les taux restent bas, les secundo tireront toujours les prix vers le haut avec leur capacité d'achat boosté par le financement. De plus, dans un premier temps, le retour des primo va aussi permettre à plus de secundo de racheter, donc, tant que le volume des primo n'est pas significatif, à chaque primo qui rentre sur le marché en tirant les prix vers le bas, se crée aussi une chaine x achats de secundo qui tirent théoriquement les prix vers le haut.

Reste que si les volumes remontent grâce aux primo, c'est que le bas du marché aura bien baissé, et donc que les gammes supérieures auront aussi en partie baissé (dans un marché fluide le prix de chaque gamme de produits dépend en bonne partie des prix des gammes qui l'entourent). De plus, si les primo achètent moins cher, les secundo toucheront moins pour financer leur bien suivant. C'est d'ailleurs pour ces raisons que les aides des politiques ciblaient quasi systématiquement le bas du marché : si le bas tient, le reste tient.

#71 Message par **Praséodyme** » 21 juil. 2015, 15:22

Gpzzzz a écrit :Cela explique en partie pour moi les volumes 25% en dessous de ce qu'ils devraient etre..

Quand on regarde l'historique des volumes de transaction, on peut se demander si ce n'est pas la période 2000-2007 qui était exceptionnelle avec ses 800k ventes par an.
On est aujourd'hui à 700k ventes dans l'ancien, ce qui ne s'était jamais vu avant 1999 (1996 en comptant l'augmentation de la population)

D'un autre côté, je trouve ces taux de rotation de 2-3% extrêmement faibles et complètement inadaptés à la vie des actifs de notre génération. On devrait plutôt tourner autour de 10% pour les RP des 30-45 ans et peut-être 2-3% pour le reste.

Gpzzzz · #72 Message par **Gpzzzz** » 21 juil. 2015, 15:45

Praséodyme a écrit :
Gpzzzz a écrit :Cela explique en partie pour moi les volumes 25% en dessous de ce qu'ils devraient etre..
Quand on regarde l'historique des volumes de transaction, on peut se demander si ce n'est pas la période 2000-2007 qui était exceptionnelle avec ses 800k ventes par an.
On est aujourd'hui à 700k ventes dans l'ancien, ce qui ne s'était jamais vu avant 1999 (1996 en comptant l'augmentation de la population)

D'un autre côté, je trouve ces taux de rotation de 2-3% extrêmement faibles et complètement inadaptés à la vie des actifs de notre génération. On devrait plutôt tourner autour de 10% pour les RP des 30-45 ans et peut-être 2-3% pour le reste.

C'est surtout que durant les années 90 on n'etait "que" 57 millions..
Désormais on est 65 millions en France !
Ca fait 15% de personnes en plus.. ca devrait mécaniquement augmenter les volumes de vente !!

#73 Message par **Praséodyme** » 21 juil. 2015, 16:45

Gpzzzz a écrit :
Praséodyme a écrit :On est aujourd'hui à 700k ventes dans l'ancien, ce qui ne s'était jamais vu avant 1999 (1996 en comptant l'augmentation de la population)
C'est surtout que durant les années 90 on n'etait "que" 57 millions..
Désormais on est 65 millions en France !
Ca fait 15% de personnes en plus.. ca devrait mécaniquement augmenter les volumes de vente !!

De 1987 à 1996, on tournait entre 500k et 600k ventes par an.
De 2005 à 2014, on oscille entre 600k et 800k ventes par an.
Soit une augmentation de la tendance de l'ordre de 25 à 30% quand la population augmentait de 10% dans le même temps.

Si tu cumules les transactions dans l'ancien et les ventes dans le neuf, tu vois qu'avant 1998, cela représente environ 700k à 900k logements par an avec une tendance qui suit à peu près l'augmentation de la population (+0.6%/an). Mais tout s'emballe à partir de 1998. On culmine à 1250k en 2007 et on est aujourd'hui à 1050k. On est encore un peu au dessus de la tendance longue rapportée à la population.

Bref, contrairement aux apparences, le marché n'est pas bloqué. Il était délirant de 1998 à 2007 et de 2011 à 2013.

Si quelqu'un sait comment uploader des images par ici, j'ai un graphe assez parlant.

lepilou · #74 Message par **lepilou** » 21 juil. 2015, 16:54

YoppY a écrit :
lepilou a écrit :et une fois l'équilibre offre/demande rétabli en 2018, la valeur des biens bas de gamme devrait alors être actée et répercutée dans la moyenne des prix.

Olivier Eluère ne s'étend pas sur la baisse des prix au delà du "soft landing" des prix qu'il projette de -2% en 2015 et -3% en 2016...
l'effet qualité corrigé en 2017/2018 devrait influer plus fortement à la baisse
Ca dépend du comportement du reste du marché. En théorie, l'effet qualité devrait disparaître progressivement si les volumes remontent, grâce au retour des primo qui vont permettre une plus grande diversification des ventes.

Mais plus de volumes c'est aussi moins de déséquilibre entre l'offre et la demande, donc des prix qui baissent moins vite (en moyenne). Et si les taux restent bas, les secundo tireront toujours les prix vers le haut avec leur capacité d'achat boosté par le financement. De plus, dans un premier temps, le retour des primo va aussi permettre à plus de secundo de racheter, donc, tant que le volume des primo n'est pas significatif, à chaque primo qui rentre sur le marché en tirant les prix vers le bas, se crée aussi une chaine x achats de secundo qui tirent théoriquement les prix vers le haut.

Reste que si les volumes remontent grâce aux primo, c'est que le bas du marché aura bien baissé, et donc que les gammes supérieures auront aussi en partie baissé (dans un marché fluide le prix de chaque gamme de produits dépend en bonne partie des prix des gammes qui l'entourent). De plus, si les primo achètent moins cher, les secundo toucheront moins pour financer leur bien suivant. C'est d'ailleurs pour ces raisons que les aides des politiques ciblaient quasi systématiquement le bas du marché : si le bas tient, le reste tient.

merci pour l'analyse, éducative...

retour des primo également évoqué ici (Empruntis et MeilleurTaux)
Immobilier : la baisse des prix et des taux relance le marché
Les Echos | Le 20/07
http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoin ... 138413.php

La baisse des taux d’emprunt et des prix de l’immobilier favorise un retour de la demande. Portée par les primo-accédants, la reprise du marché de la pierre semble amorcée.

Gpzzzz · #75 Message par **Gpzzzz** » 21 juil. 2015, 21:06

Praséodyme a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Praséodyme a écrit :On est aujourd'hui à 700k ventes dans l'ancien, ce qui ne s'était jamais vu avant 1999 (1996 en comptant l'augmentation de la population)
C'est surtout que durant les années 90 on n'etait "que" 57 millions..
Désormais on est 65 millions en France !
Ca fait 15% de personnes en plus.. ca devrait mécaniquement augmenter les volumes de vente !!
De 1987 à 1996, on tournait entre 500k et 600k ventes par an.
De 2005 à 2014, on oscille entre 600k et 800k ventes par an.
Soit une augmentation de la tendance de l'ordre de 25 à 30% quand la population augmentait de 10% dans le même temps.

Si tu cumules les transactions dans l'ancien et les ventes dans le neuf, tu vois qu'avant 1998, cela représente environ 700k à 900k logements par an avec une tendance qui suit à peu près l'augmentation de la population (+0.6%/an). Mais tout s'emballe à partir de 1998. On culmine à 1250k en 2007 et on est aujourd'hui à 1050k. On est encore un peu au dessus de la tendance longue rapportée à la population.

Bref, contrairement aux apparences, le marché n'est pas bloqué. Il était délirant de 1998 à 2007 et de 2011 à 2013.

Si quelqu'un sait comment uploader des images par ici, j'ai un graphe assez parlant.

Attention dans les années 80 on n etait que 50 millions.. donc ca fait 30% de population en plus en 2015

Mais effectivement l impact est moins fort que je ne l imaginait..

#76 Message par **Praséodyme** » 22 juil. 2015, 08:12

Praséodyme a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Praséodyme a écrit :On est aujourd'hui à 700k ventes dans l'ancien, ce qui ne s'était jamais vu avant 1999 (1996 en comptant l'augmentation de la population)
C'est surtout que durant les années 90 on n'etait "que" 57 millions..
Désormais on est 65 millions en France !
Ca fait 15% de personnes en plus.. ca devrait mécaniquement augmenter les volumes de vente !!
De 1987 à 1996, on tournait entre 500k et 600k ventes par an.
De 2005 à 2014, on oscille entre 600k et 800k ventes par an.
Soit une augmentation de la tendance de l'ordre de 25 à 30% quand la population augmentait de 10% dans le même temps.

Si tu cumules les transactions dans l'ancien et les ventes dans le neuf, tu vois qu'avant 1998, cela représente environ 700k à 900k logements par an avec une tendance qui suit à peu près l'augmentation de la population (+0.6%/an). Mais tout s'emballe à partir de 1998. On culmine à 1250k en 2007 et on est aujourd'hui à 1050k. On est encore un peu au dessus de la tendance longue rapportée à la population.

Bref, contrairement aux apparences, le marché n'est pas bloqué. Il était délirant de 1998 à 2007 et de 2011 à 2013.

Si quelqu'un sait comment uploader des images par ici, j'ai un graphe assez parlant.

Sources :
Logements anciens : http://www.cgedd.developpement-durable. ... a1048.html
Logements neufs : http://www.statistiques.equipement.gouv ... ubrique=21 (via CGEDD)
Population : http://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.TOTL

Merci à Suricate pour les explications pour hostingpics.

#77 Message par **Suricate** » 22 juil. 2015, 09:28

Au delà de la seule évolution de la population il faut aussi prendre en compte les phénomènes de décohabitation qui sont très loin d'être neutres.

Merci pour les sources mais j'ai du mal à les reconstituer. Sur ton graphique est ce que tu pourrais indiquer le nombre de ménages (population / nombre de personnes par ménage).
http://www.insee.fr/fr/themes/document. ... id=T11F033

Merci d'avance.

#78 Message par **Praséodyme** » 22 juil. 2015, 10:43

C'est vrai qu'en prenant non pas l'évolution de la population mais celle du nombre de ménages, ça conduit à minimiser la bulle et à voir aujourd'hui un marché atone.

Mais cette analyse renforce le poids des ménages de une ou deux personnes, c'est à dire principalement les jeunes et les vieux. Or, on sait que les premiers n'ont pas intérêt à acheter trop tôt par manque de visibilité à long terme sur leurs besoins (emplacement, surface, type de bien) et les seconds changent très rarement de RP. Ce qui fait le dynamisme du marché du logement, ce sont plutôt les familles.
Reste les divorcés avec enfant, je ne sais pas trop où les caser ni comment généraliser leur comportement en matière d'achat immo, mais ils ne me semblent pas non plus être le cœur de cible.

#79 Message par **Suricate** » 22 juil. 2015, 11:25

Praséodyme a écrit :Mais cette analyse renforce le poids des ménages de une ou deux personnes, c'est à dire principalement les jeunes et les vieux.

Faut bien qu'ils trouvent à se loger et l'air de rien, ils mutent aussi.

Praséodyme a écrit :Or, on sait que les premiers n'ont pas intérêt à acheter trop tôt par manque de visibilité à long terme sur leurs besoins (emplacement, surface, type de bien)

Curieusement ils font partie de ceux qui mutent le plus. Le taux de rotation des jeunes accédants (18-29 ans) est le plus élevé de tous : 23% (une mutation tous les 4 ans).

Praséodyme a écrit :les seconds changent très rarement de RP.

Ce qui était déjà le cas en 1970.

On en revient à cette discussion : viewtopic.php?p=2015774#p2015774

Est ce que le taux de rotation a diminué pour des causes liées aux prix de l'immobilier ou pour d'autres causes (ralentissement des décohabitations par exemple) ?

Pour moi il est évident que les prix d'une part et les frais de transfert (AI, notaire, DMTO...) d'autre part y sont pour quelque chose voire qu'ils en sont la principale raison.

#80 Message par **Praséodyme** » 22 juil. 2015, 11:44

On parle de volume de transaction là.
Les jeunes et les vieux se logent aussi, mais les premiers plutôt en location et les seconds mutent peu. Ceci dit, je n'ai pas les chiffres en détail.

Ce qui serait intéressant, c'est de tracer le volume neuf + ancien en regard du nombre de ménages de 3 personnes et plus, soit le coeur de cible du marché immo.

immopaul · #81 Message par **immopaul** » 22 juil. 2015, 12:04

YoppY a écrit :Effet structurel + effet qualité (le second étant le résultat du premier) : les primo sont en minorité sur le marché. Les acheteurs sont donc principalement des ménages avec des budgets importants, budgets en hausse grâce à la baisse des taux, et qui achètent principalement du bien correct et dans les zones recherchées. L'offre "correcte" étant limitée, alors que la hausse des budgets de ces ménages est globale (taux), la tension est plus forte, et les prix des biens et des secteurs pour secundo s'adaptent à cette demande : ça stagne voir ça monte.

C'est ce que voient depuis plus d'un an les acheteurs qui cherchent un bien correct dans un secteur correct : dès qu'un bien de ce style arrive sur le marché, y'a plein de monde immédiatement dessus.

A l'inverse, l'insuffisance de primo fait que les produits du bas du marché (bas de gamme, secteurs peu tendus) ne partent plus, leur valeur baisse, mais cette valeur non actée par des ventes n'est plus répercutée dans la moyenne des prix.

Je résume :
-Les biens de qualité montent.
-Les biens pourris baissent.

C'est effectivement ce que j'observe dans mon coin.

J'aurai préféré que le dégonflement de la bulle s'applique a tout le marché, plutot que d'etre concentré sur des biens qui ne m'intéressent pas du tout...

YoppY · #82 Message par **YoppY** » 22 juil. 2015, 14:26

immopaul a écrit :Je résume :
-Les biens de qualité montent.

Pas forcément. Ils peuvent baisser aussi. Ca dépend de l'équilibre offre/demande de chaque micro marché. Si les biens corrects sont peu nombreux, les acheteurs solvables sur ce type de biens ne sont pas forcément plus nombreux que l'offre, même avec la baisse des taux, et surtout il n'ont pas forcément envie de surpayer le bien.
Par chez moi les biens de qualité et bien placés partent vite, parfois en deux ou trois jours, mais c'est pas pour ça qu'ils sont plus chers que l'année dernière, au contraire : ils partent vite seulement s'ils sont au prix du marché, càd grossomodo 5% en dessous de 2014. A coté de ça, ça n’empêche pas de voir des biens de qualité, bien placés, mais qui ne partent pas : ils sont simplement trop chers.

hamster · #83 Message par **hamster** » 23 juil. 2015, 11:17

Praséodyme a écrit :Reste les divorcés avec enfant, je ne sais pas trop où les caser ni comment généraliser leur comportement en matière d'achat immo, mais ils ne me semblent pas non plus être le cœur de cible.

Moi je dirais que comme tout le monde le sait, lorsqu'on divorce, on devient tellement plus riche, que si Mr et Mme avait 500 K euro d'immo en couple, et bien des qu'ils se séparent, il faut bien se loger ma pauvre dame, alors ils s'achetent chacun 400 K euro, du coup, ca fait 800 K euro a eux deux,

C'est du deuxieme degré bien évidement, mais c'est quand meme le raisonement qui sous tends toute ces salades ... on nous prends vriament pour des jambons ...

#84 Message par **Praséodyme** » 23 juil. 2015, 11:37

Suricate a écrit :
Praséodyme a écrit :les vieux changent très rarement de RP.
Ce qui était déjà le cas en 1970.

Oui mais ils étaient moins nombreux. Les vieux d'aujourd'hui à cette époque là étaient de jeunes actifs qui achetaient plus de logements neufs que d'anciens, les mêmes qu'on voit aujourd'hui à vendre d'occase au prix du neuf.

Suricate a écrit :On en revient à cette discussion : viewtopic.php?p=2015774#p2015774

Est ce que le taux de rotation a diminué pour des causes liées aux prix de l'immobilier ou pour d'autres causes (ralentissement des décohabitations par exemple) ?

Pour moi il est évident que les prix d'une part et les frais de transfert (AI, notaire, DMTO...) d'autre part y sont pour quelque chose voire qu'ils en sont la principale raison.

Tu parles de ces dernières années là ?
D'accord avec ton diagnostic. S'ajoute à cela un contexte économique pas spécialement porteur. Depuis 2008 on passe d'une crise à l'autre sans répit. Or, il faut être un minimum confiant pour acheter.

optimus maximus · #85 Message par **optimus maximus** » 23 juil. 2015, 13:00

immopaul a écrit :
YoppY a écrit :Effet structurel + effet qualité (le second étant le résultat du premier) : les primo sont en minorité sur le marché. Les acheteurs sont donc principalement des ménages avec des budgets importants, budgets en hausse grâce à la baisse des taux, et qui achètent principalement du bien correct et dans les zones recherchées. L'offre "correcte" étant limitée, alors que la hausse des budgets de ces ménages est globale (taux), la tension est plus forte, et les prix des biens et des secteurs pour secundo s'adaptent à cette demande : ça stagne voir ça monte.

C'est ce que voient depuis plus d'un an les acheteurs qui cherchent un bien correct dans un secteur correct : dès qu'un bien de ce style arrive sur le marché, y'a plein de monde immédiatement dessus.

A l'inverse, l'insuffisance de primo fait que les produits du bas du marché (bas de gamme, secteurs peu tendus) ne partent plus, leur valeur baisse, mais cette valeur non actée par des ventes n'est plus répercutée dans la moyenne des prix.
Je résume :
-Les biens de qualité montent.
-Les biens pourris baissent.

C'est effectivement ce que j'observe dans mon coin.

J'aurai préféré que le dégonflement de la bulle s'applique a tout le marché, plutot que d'etre concentré sur des biens qui ne m'intéressent pas du tout...

Mai la décorrelation à ses limites: lorsque pour un même emplacement, l'écart est de 2000 euros au mètre carré, le bien pourri peut devenir intéressant même après rénovation.

immopaul · #86 Message par **immopaul** » 23 juil. 2015, 13:13

optimus maximus a écrit :Mai la décorrelation à ses limites: lorsque pour un même emplacement, l'écart est de 2000 euros au mètre carré, le bien pourri peut devenir intéressant même après rénovation.

Dans les quelques villes d'IDF que je surveille, les gens se jettent sur les bouses si elles sont 500 euros/m2 en-dessous du prix "bulle"...

epixz · #87 Message par **epixz** » 23 juil. 2015, 13:25

optimus maximus a écrit :
immopaul a écrit :
YoppY a écrit :Effet structurel + effet qualité (le second étant le résultat du premier) : les primo sont en minorité sur le marché. Les acheteurs sont donc principalement des ménages avec des budgets importants, budgets en hausse grâce à la baisse des taux, et qui achètent principalement du bien correct et dans les zones recherchées. L'offre "correcte" étant limitée, alors que la hausse des budgets de ces ménages est globale (taux), la tension est plus forte, et les prix des biens et des secteurs pour secundo s'adaptent à cette demande : ça stagne voir ça monte.

C'est ce que voient depuis plus d'un an les acheteurs qui cherchent un bien correct dans un secteur correct : dès qu'un bien de ce style arrive sur le marché, y'a plein de monde immédiatement dessus.

A l'inverse, l'insuffisance de primo fait que les produits du bas du marché (bas de gamme, secteurs peu tendus) ne partent plus, leur valeur baisse, mais cette valeur non actée par des ventes n'est plus répercutée dans la moyenne des prix.
Je résume :
-Les biens de qualité montent.
-Les biens pourris baissent.

C'est effectivement ce que j'observe dans mon coin.

J'aurai préféré que le dégonflement de la bulle s'applique a tout le marché, plutot que d'etre concentré sur des biens qui ne m'intéressent pas du tout...
Mai la décorrelation à ses limites: lorsque pour un même emplacement, l'écart est de 2000 euros au mètre carré, le bien pourri peut devenir intéressant même après rénovation.

C'est ce qui c'est passé pour moi dans une moindre mesure.
appart annoncé à 220k dans une résidence de bon standing ou les même appart partent à 270k en 1 semaine, négo à 190k, rénovation cuisine SdB et remise à niveau du tableau electrique par famille, peintures et sol par mes petites mains : total travaux 15k matériaux compris.
Je ne pense pas que ce soit une si mauvaise affaire pour loger ma famille

Hourvari · #88 Message par **Hourvari** » 27 août 2015, 14:51

Évolutions récentes et perspectives 2015 - 2016
Olivier Éluère, économiste au Crédit Agricole

Perspectives du 17 juillet 2015 (Trimestriel du Crédit Agricole)

http://etudes-economiques.credit-agrico ... 717_FR.pdf

Je le cite en contre-feu des marronniers précédents, bien qu’il soit vieux d’un mois, cer l'analyse m'en semble plus fiable, venant d'un économiste d'une banque qui prête pas mal et qui a un réseau d'agences.

1) Reprise ou stabilisation ?
- Il ne faut pas surestimer les signaux de reprise du marché
- stabilisation du marché plus que reprise
- les taux de crédit habitat sont l’élément déterminant
- si le neuf est stimulé par les mesures de relance, l’ancien reste affaibli par une série de facteurs
- Les prix de l’ancien baisseraient de -2% en 2015 et -3% en 2016.

2) 2014 : ajustement modéré, mais contrasté

Voir plus bas.
3) 2015-2016 : le neuf rebondit, l’ancien se stabilise

Là on est dans l’astrologie pour prévoir ce marché à 2 vitesses.

3) Les flux de crédit habitat fluctuent fortement
Sujet traité ailleurs :

viewtopic.php?f=168&t=92086

nico2010 · #89 Message par **nico2010** » 29 août 2015, 09:08

Non, pas de reprise... c'est toujours tout rouge, faut pas croire tout ce qu'on dit et d'ailleurs : CLK

>>>>> http://www.meilleursagents.com/iti/

lepilou · #90 Message par **lepilou** » 29 août 2015, 10:01

Hourvari a écrit :Évolutions récentes et perspectives 2015 - 2016
Olivier Éluère, économiste au Crédit Agricole
Je le cite en contre-feu des marronniers précédents, bien qu’il soit vieux d’un mois, cer l'analyse m'en semble plus fiable, venant d'un économiste d'une banque qui prête pas mal et qui a un réseau d'agences.

C'est clair, vaut mieux lire les analyses du CA que de lire l'avenir dans les fleurs de marronnier... d'ailleurs, je regrette un peu la disparition des analyses immo de la banque HSBC dans les années 2009-2012 (mais c'est moi

j'aimais bien Mathilde)

lepilou · #91 Message par **lepilou** » 29 août 2015, 10:05

nico2010 a écrit :Non, pas de reprise... c'est toujours tout rouge, faut pas croire tout ce qu'on dit et d'ailleurs : CLK

>>>>> http://www.meilleursagents.com/iti/

Là aussi, je suis d'accord, c'est quand même mieux de lire Sébastien de Lafond que d'être abreuvé de "c'est le moment" ou de "CLK"...