YoppY a écrit :Goldorak2 a écrit :clairette2 a écrit :Non ! Une baisse violente fera mal à ceux qui ont récemment acheté,
même pas ! Que l'immobilier monte ou baisse, celà ne change rien financièrement pour ceux qui sont déjà proprio qu'ils ait acheté il y a 30 ans ou le mois dernier.
La baisse de l'immo coûte à ceux qui vendent plus qu'ils n'achètent (désengagement de l'immo) et rapportent à ceux qui achètent plus qu'ils ne vendent (primo accédant mais aussi ceux qui montent en gamme).
Sauf qu'en cas de baisse violente, pour celui qui est contraint de vendre c'est une différence financière non négligeable :
Ca dépend pourquoi il est contraint de vendre.
Si c'est pour déménager à l'identique (notre vendeur contraint déménage pour des raison pro mais rachète le même type de bien qu'il habitait) : il vend moins cher et achète moins cher => il conserve sa dette et aucun impact. (impact légèrement positif sur les frais de transaction moins élevés avec des prix moins élevés).
Exemple numérique : X a acheté un bien à 200kE et a 200kE de dettes (qu’il peut rembourser). L’immo baisse de 50% son bien vaut 100kE. Il veut acheter la même chose dans un autre lieu. Il vend 100kE et rachète … 100kE. Il a toujours 200kE de dette. Bilan neutre. Le bilan est en fait légèrement positif parcequ’il ne va payer que 100*14%=14kE de frais de transaction au lieu de 200*14%=28kE si les prix étaient restés inchangés.
Bilan grace à la baisse : +14kE (frais de transaction économisés)
Si c'est pour monter en gamme (notre vendeur contraint se marie et/ou a des enfants prend un logement plus grand, ou il déménage pour un endroit plus prisé) : il vend moins cher un bien "médiocre" et achète moins cher un "meilleur" bien => il conserve sa dette et en reprend une louche de dette un peu moins moins grosse puisque les prix ont baissé => Il est gagnant.
Exemple numérique :
Y a acheté un bien à 200kE et a 200kE de dette. Il se marie et veut doubler sa surface ce qui coute deux fois plus cher... L’immo dévisse de 50%. Son bien vaut 100kE et celui 2 fois mieux vaut 2*100=200kE. Il vend son bien 100kE et rachète un bien à 200kE en s’endettant de 100kE suplémentaires. Total dette 300kE. Il paie 200*14%=28 kE de frais de transaction.
Si les prix immo étaient resté stable. Il vend 200kE et rachète un bien 2 fois mieux à 400kE en s’endettant de 200kE de plus. Total dette : 400kE. Il a payé 400*14%=52kE de frais de transaction.
Bilan grace à la baisse pour Y : + 100kE de dette et 28kE de frais de transaction économisés.
Y est largement gagnant avec la baisse bien qu’il ait été contraint de vendre.
Si c'est pour descendre en gamme (notre vendeur contraint subit des baisses de revenu, chômage, divorce, etc... : il vend moins cher un bien (et éventuellement rachète en plus petit moins cher) et conserve sa dette antérieur. Il est perdant. Voir ne peux s'en sortir
- le propriétaire depuis 30 ans a fini de payer son crédit depuis longtemps, il pourra sortir du marché, empochera certainement une PV, même s'il perd sur la valeur latente de son patrimoine par rapport au point le plus haut (qui n'est pas du tout son point d'entré sur le marché)
- le primo accédant qui a acheté le mois dernier n'aura quasiment rien remboursé du capital restant du, il passera en situation de négative equity et risquera le surendettement.
Etre ou pas net de dette n'a aucun impact sur l'évolution de la situation financière du fait de la valorisation de l'immo.