Suricate a écrit :J'ai pris un exemple volontairement exagéré pour te montrer que ton axiome selon lequel "la rentabilité de l'achat est inversement proportionnelle au niveau d'apport" n'est pas vrai.
Ce n'est pas le niveau de l'apport qui conditionne sa rentabilité, c'est l'écart entre le rendement de l'immobilier et celui des liquidités. Le volume de l'apport n'est alors qu'un "levier".
Non, c'est plutôt l'emprunt qui fait office de levier positif ou négatif sur son patrimoine.
Il est positif quand les prix augmentent et négatif quand les prix baissent.
Prenons un exemple chiffré :
2 personnes veulent acheter un bien à 100000.
La 1ère achète le bien avec 10% d'apport (10000) et 90% d'emprunt (90000). La valeur du bien étant de 100000 (faisant abstraction des frais de notaire et d'agence), son patrimoine net est donc de 100000-90000 (emprunt à rembourser) = 10000
La 2ème personne achète cash. Son patrimoine net est donc de 100000/
Supposons désormais une baisse de l'immobilier de 5%. Le bien ne vaut plus de 95000.
La 1ère personne aura donc un patrimoine net de 95000-90000 = 5000.
La 2ème personne aura un patrimoine net de 95000
Mais la 1ère personne aura vu son patrimoine net baisser de 50% (de 10000 à 5000) alors que la 2ème l'aura vu baisser de 5%. Il s'agit d'un effet de levier négatif pour celui qui a emprunté.
Le même raisonnement peut s'appliquer dans le cas d'une hausse de l'immobilier où avec un emprunt, nous aurons, à l'inverse, un effet de levier positif.
C'est l'une des raisons pour lesquelles certaines personnes se sont enrichies ces dernières années avec la hausse de l'immobilier. L'effet de levier en empruntant était positif et agissait sur le patrimoine net.
A l'inverse, la baisse de l'immobilier risque d'avoir un effet de levier négatif sur le patrimoine net des récents acheteurs surtout en empruntant plus de 90% du prix du bien.
Cordialement
Ratio de 280 loyers 
)
(Pour les Parisiens)
