Goldorak2 a écrit :taxan a écrit :Goldorak2 a écrit :Ceux qui ont du métier et savent
Voici ce qu'en dit Monsieur Comby qui a étudié la question :
http://www.comby-foncier.com/bulle_fonciere.pdf
comby a écrit :Après des années de blocage foncier, de cadeaux fiscaux et de gavage financier, l’immobilier français demeure prostré dans un état d’obésité morbide. Le mal est différent de celui qui avait touché d’autres pays comme l’ Espagne ou l’Irlande : en France, du fait du malthusianisme communal, le rythme de la construction n’a même pas bénéficié de l’abondance monétaire. Ce sont seulement les terrains qui avaient vu leur valeur s’envoler.
Cette bulle foncière n’est pourtant plus qu’en sursis.
Depuis la deuxième moitié des années 1990, l’euphorie immobilière a été un phénomène commun à un grand nombre de pays. Elle était provoquée par l’abondance des liquidités à l’échelle internationale.
Pour autant, le processus ne s’est pas déroulé partout de la même façon.
Alors que dans des pays comme l’Irlande et l’Espagne, l’abondance des crédits avait provoqué une surproduction immobilière, en France, compte tenu de multiples blocages, cette abondance s’est surtout traduite par une forte augmentation des prix de l’immobilier.
Or, les coûts de la construction, même s’ils peuvent être un peu plus élevés dans une conjoncture favorable, restent cependant contenus par la concurrence, l’importation de main d’œuvre bon marché (exemple de l’Espagne) et de matériaux, etc. Au contraire, la demande immobilière qui n’est pas satisfaite, faute de foncier disponible, par une offre de constructions nouvelles, se traduit simplement par un accroissement de la valeur du foncier existant.
Je n'arrive pas à croire Monsieur Comby (ou pas tout).
Pour lui la bulle est un accident qui se produit quand les 6 "secteurs" du marché ne sont pas bien réglementés. Une bonne réglementation (ou son absence) suffirait à éviter des écarts excessifs. Comme ici, ça lui permet de rhabiller a contrario l'argument de la pénurie de logements
Par exemple, il parle de l'abondance de crédit comme si c'était un phènomène de pluies en amont d'un fleuve, qui provoque une crue. Sans cet accident météorologique, le fleuve serait parfaitement resté dans les berges. Ce qu'il n'envisage pas, c'est que les bulles ne soient pas accidentelles, mais le résultat d'une politique volontaire. Que ce soit la réglementation elle-même qui soit foireuse, pour des raisons politiques de base, et non pas que l'État ait manqué de prévision ou de justesse.
En fait, l'abondance des crédits n'est un déterminant de rien du tout, encore moins du prix de l'immobilier. C'est à l'envers.
Ce qui détermine vraiment les prix c'est la capacité d'endettement des ménages. L'argent qui vient derrière, il suffit alors de l'imprimer ou. à défaut de billets de banque, de titriser les remboursements futurs.
Or, justement, cette capacité d'endettement peut-être volontairement améliorée par la volonté politique, pour mettre en oeuvre un certain modèle social.
Mettons qu'on veut un modèle de société où la richesse actuelle des seniors leur viendrait du transfert des revenus futurs des générations plus jeunes.
Vous avez compris l'idée ? Ça, c'est un modèle politique, une vision de la société.
Dans l'idéal, pour que ça marche, il suffit de multiplier la natalité d'une part, et d'offrir aux nouvelles générations des moyens de s'endetter, d'autre part. Voilà, on a inventé le moteur à mouvement pérpétuel-. .
Une fois qu'on a l'idée, il faut choisir le type d'actif, c-a-d, l'actif sur lequel les ménages doivent s'endetter. Or. ça peut-être n'importe quoi.
Jusqu'à présent, c'était l'immobilier. Pour faire fonctionner le modèle, on introduit le PTZ, les subventions, la défiscalisation, on réduit les taxes à la plus-value.etc.
Ça a duré 30 ans et maintenant, la limite d'endettement s'explique parce que la ponction des des seniors sur les revenus du travail des ménages est énorme, qu'elle est en train d'asphyxier l'économie ordinaire.
La question à laquelle il faut répondre, c'est: -- On change d'actif et on continue ? Ou bien : -- On change de modèle de société ?
Maintenant, pour revenir à M.Comby et sa thèse de l'abondance de liquiditiés, vous allez comprendre pourquoi l'abondance de liquidités n'a rien à voir dans le prix des actifs en ébullition:
-- La hausse de l'immobilier a duré jusqu'à ce que la capacité d'endettement des ménages a atteint sa limite. Une fois cette limite atteinte, on a eu beau déverser des liquidités abondantes sur le marché, cela n'a rien donné: pas d'inflation, pas d'augmentation de la consommation, pas de nouveaux crédits. Si les liquidités suffisaient à faire augmenter les prix des actifs, ceux-ci seraient stratosphériques. En revanche, en France,on a continué la politique défiscalisation, on a continué à aider et faciliter l'endettement des ménages, et c'est pour cette raison qu'en apparence les prix restent en lévitation. Mais rien d'autre. Les prix s'affaisseront au fur et à mesure que la capacité d'endettement des ménages diminuera, simplement parce que l'État va arrêter de subventionner leur capacité d'endettement, et donc les prix immo.
Voilà pourquoi il faut dire que c'est en fabriquant de la capacité d'endettement qu'on fabrique des bulles, Monsieur Comby, et que la planche à billets (création de liquidiés) ou le manque apparent de logements ne sont que des interprétations accessoires, qui par elles-mêmes ne démontrent rien, n'expliquent rien. En soi. ma critique ne remet pas en question votre analyse des 6 secteurs, qui est très intéressante. Ce qui arrive c'est qu'applique votre analyse sur le marché immo ne permettra pas de concevoir une politique adaptée au problème que nous avons en France, celui de la création d'activités productive, parce que c'est le modèle de société qui est à revoir: le problème c'est la RENTE, (La "private taxation" comme nous le répète le FMI et d'autres economistes - Reinhart). Pire, vous semblez croire que la France est un cas particulier !. Si dès le départ vous posez la France en exception économique, on est mal barrés pour avancer vers des solutions à l'échelle européenne.
Au sujet de savoir quel autre actif que l'immobilier, savoir quelle sera la prochaine bulle qu'on va fabriquer pour préserver notre "way of life", beaucoup pensent que ce seront les retraites privées (par capitalisation). De nouveau, il suffira de développer les incitations fiscales, de faciliter l'arrivée de ces fonds sur les marchés boursiers, et on pourra organiser un système pyramidal comme on a fait pour l'immobilier, où les premiers qui vont souscrire et spéculer avec leur retraite pourront en retirer un capital décuplé. Et les derniers.... quand leur tour viendra, ils auront tout perdu. L'avantage, c'est que ça ne touchera pas directement l'activité productive comme à présent, l'économie ordinaire pourra se reconstruire un peu, car actuellement elle est exangue à cause des prix immo.
Mais la bulle immobilière, elle est terminée.
Une des raisons pour lesquelle c'est connu, c'est que la BCE a interdit aux banques qui lui demandent des sous de les utiliser pour des crédits immobiliers aux particuliers.
Même si cela n'affecte que les banques sous perfusion par la BCE (cas des banques espagnoles, par ex.), le message reste le même pour toutes banquescontrôlées par la BCE.
La bulle immobilière est terminée, parce qu'elle est en train d'asphyxier certains aspects critiques de l'économie productive, comme les salaires, l'investissement, la mobilité, etc.
Comme j'ai lu chez Duflot, le problème n'est plus de l'empêcher d'augmenter, mais de dégonfler la bulle sans que cela provoque une panique générale, encore pire que de la garder sous perfusion.
Ceci étant, au lieu de discuter pour savoir quel actif va se substituer à l'immobilier, je trouverais plus intéressant de réfléchir sur un autre modèle de société que celui qui consiste à siphonner les actifs pour entretenir des rentiers. Hé. hé.
Bon, j'ai sorti ce que j'avais à sortir.
Une autre fois, peut-être que j'arriverai à faire plus court ou plus clair !
Note: j'ai l'air de m'adresser directement à M. Comby, je me doute bien qu'il ne lit pas. C'est une facilité rhétorique, pour ne pas compliquer les phrases.
Salut !
