Rambouillet : les prix à la baisse

[Pierrick]

http://www.lesnouvelles.fr/2014/10/01/i ... la-baisse/
le 29/09/2014

Après avoir été en stand-by voire morose avant les vacances, le marché de l’immobilier se libère selon les professionnels. Le signe qui ne trompe pas est le nombre de biens en vente. «D’ordinaire, je tourne autour de 60 mandats, là j’en ai plus de 100», confie Olivier Faivre-Duboz, responsable de l’agence Era.

«Cela dépend bien-sûr des biens et de leur situation, mais on revient à des prix de 2009 avec des baisses de prix de 10 à 20% sur Rambouillet, voire des baisses supérieures dans les communes autour de Rambouillet», révèle Olivier Faivre-Duboz. Par exemple de belles maisons à Poigny ou Saint-Léger vendues auparavant 400 000 euros descendent à 300 000 euros ; «Les acquéreurs négocient davantage quand ils voient une offre au-dessus du prix du marché», explique le responsable d’agences immobilières. «Nous sommes dans une phase de transition du marché. Nous devons le faire comprendre aux vendeurs. Ce qui est le plus difficile»

«Le nouveau programme OGIC, rue de La Sablière s’aligne sur les prix de l’ancien.» Alors la concurrence joue à fond. «Quatre programmes sont arrivés en même temps (Josephine, La Sablière, rue Leclerc, les terrains de la TEPAC à La Clairière). Les promoteurs ont bouché les trous en centre- ville et cette offre déséquilibre le marché et fait baisser les prix du marché de l’ancien», analyse Pirouz Kazemzadegan. A La Clairière, une maison type Verneuil s’est vendu 245 000 euros récemment quand elle était à 270 000 euros auparavant. Un appartement de 77m2 avec une belle terrasse s’est vendu 245 000 euros quand il était avant à 270 000 euros. Olivier Faivre-Duboz donne des exemples plus marquants encore : «Nous avons des studios à moins de 100 000 euros, ce que nous n’avions encore jamais eu. Ce qui intéresse les investisseurs. Dernièrement, j’ai vendu une maison rue de La Louvière, avec des travaux à faire, pour 159 000 euros. Elle a été vendue en 24 h!»

Et paf, le neuf va faire tomber l'ancien...

[titi75013]

simple retour à la normalité

[YoppY]

le marché de l’immobilier se libère selon les professionnels. Le signe qui ne trompe pas est le nombre de biens en vente. «D’ordinaire, je tourne autour de 60 mandats, là j’en ai plus de 100»

Un nombre de mandats qui gonfle, ca veut pas forcément dire beucoup plus de ventes, juste plus de vendeurs.
En plus on ne sait pas si ce sont des nouveaux mandats, ou simplement le stock qui gonfle naturellement parce que les mandats précédents ne se vendent pas.
Et si ce sont des nouveaux mandats, alors c'est plutôt le signe que les vendeurs commencent à comprendre que le marché ne repartira pas à la hausse et qu'il n'est plus intéressant d'attendre. Dans ce cas, ce qui compte alors pour l'AI c'est : est-ce que ces mandats d'ex-vendeurs attentistes, sont mis en vente au prix du marché, ou est-ce que ces vendeurs croient encore au père noël ? .. On peut en douter quand on lit la suite :

«Nous sommes dans une phase de transition du marché. Nous devons le faire comprendre aux vendeurs. Ce qui est le plus difficile»

Ca reste finalement un bon signe pour les acheteurs : plus d'offre, c'est plus de choix et de possibilités de négo.

[YoppY]

Reportage Itele, visiblement du 07/01/15
-10% dans le centre, et jusqu'à -20% dans les communes voisines

C'est l’acquéreur qui fixe les prix, c'est l’acquéreur qui fait sa négociation

[pimono]

Reportage Itele

C'est l’acquéreur qui fixe les prix, c'est l’acquéreur qui fait sa négociation

donc si j'ai bien compris, quand on vend, l'agent immobilier ne sert plus à rien puisqu'il faut demander à l'acheteur de faire une estimation !!!

c'est bien ça ?

[Gpzzzz]

Reportage Itele

C'est l’acquéreur qui fixe les prix, c'est l’acquéreur qui fait sa négociation

donc si j'ai bien compris, quand on vend, l'agent immobilier ne sert plus à rien puisqu'il faut demander à l'acheteur de faire une estimation !!!

c'est bien ça ?

T as tout compris pour celui qui veut vendre le prix c est celui que l acheteur est pret a mettre!

[pimono]

T as tout compris pour celui qui veut vendre le prix c est celui que l acheteur est pret a mettre!

Ok, Je vais m'empresser de raconter la nouvelle à mes proches qui sont vendeurs.

[YoppY]

donc si j'ai bien compris, quand on vend, l'agent immobilier ne sert plus à rien puisqu'il faut demander à l'acheteur de faire une estimation !!!
c'est bien ça ?

En fait, dans un marché baissier, contrairement à ce que la plupart des vendeurs imaginent, l'agent immobilier est bien plus utile que dans un marché haussier.

Parce que pour fixer un prix correct, et pour vendre rapidement, quand les acheteurs mènent le jeu, il faut s'accrocher si on ne connait rien au marché.

Dans un marché haussier, les prix affichés des annonces en ligne sont souvent proches de la réalité puisque l'offre est très faible et que les biens partent très vite sans négociation. On peut donc simplement regarder les sites d'annonces, fixer son prix en fonction des autres biens, vendre sans estimation d'un professionnel, sans négociation, et en quelques visites. Et si on a un peu surévalué, pas grave, le marché rattrapera le prix. En fait, l'AI ne sert quasiment à rien alors qu'on le paye grassement puisque ses honoraires sont proportionnels au prix de vente.

Dans un marché baissier, les prix affichés ne représentent plus du tout les prix réels, les biens en ligne peuvent être en vente depuis des lustres, la plupart intègrent des marges de négo très variables, il faut se coltiner des dizaines de visites, avec des acheteurs qui veulent systématiquement négocier, et tout ça, sans forcément de résultat.

Alors, comme tu dis, on peut demander directement à un acheteur pour fixer son prix, sauf qu'il faut déjà en trouver un et être prêt à l'entendre.
L'AI, lui, connait normalement les budgets des acheteurs sur chaque secteur et chaque type de biens. Il est l'intermédiaire qui annonce la couleur, et qui doit convaincre le vendeur. Parce que dans un marché baissier ce sont bien les acheteurs, moins nombreux que les vendeurs, qui mènent le jeu. Si le vendeur continue effectivement de fixer son prix, s'il veut vendre, il n'a d'autre choix que de le fixer selon ce que mettent les acquéreurs potentiels: s'il le fixe au dessus, il ne vendra pas. Surtout que dans un marché baissier l'offre est importante, n'arrête pas de gonfler et plus on attend pour vendre moins on vend cher.

En réalité, durant des années, tout le monde faisait appel à des intermédiaires très chers pour vendre des biens qui auraient pu se vendre tout seuls en quelques jours. Aujourd'hui tout le monde essaye de les éviter alors que leurs honoraires sont à la baisse et qu'on est dans un marché compliqué où fourguer sa maison est généralement long et difficile.

Ca me rappelle des articles locaux où des vendeurs retournent voir les AI parce qu'ils ne comprennent pas comment fonctionne un marché d'acquéreurs en pap : viewtopic.php?p=1458241#p1458241

[goinfrimmo]

Reportage Itele

C'est l’acquéreur qui fixe les prix, c'est l’acquéreur qui fait sa négociation

donc si j'ai bien compris, quand on vend, l'agent immobilier ne sert plus à rien puisqu'il faut demander à l'acheteur de faire une estimation !!!

c'est bien ça ?

T as tout compris pour celui qui veut vendre le prix c est celui que l acheteur est pret a mettre!

En bourse, celui qui veut vendre (absolument) et qui a entre 0 et 1 acheteur potentiel en face, la transaction se fait à 0€. On appelle ça "absence de contrepartie dans le carnet d'ordre".
En immo, j'imagine que le vendeur refuse la transaction. Blocage de marché, toussa.

[Gpzzzz]

donc si j'ai bien compris, quand on vend, l'agent immobilier ne sert plus à rien puisqu'il faut demander à l'acheteur de faire une estimation !!!

c'est bien ça ?

T as tout compris pour celui qui veut vendre le prix c est celui que l acheteur est pret a mettre!

En bourse, celui qui veut vendre (absolument) et qui a entre 0 et 1 acheteur potentiel en face, la transaction se fait à 0€. On appelle ça "absence de contrepartie dans le carnet d'ordre".
En immo, j'imagine que le vendeur refuse la transaction. Blocage de marché, toussa.

c'est suspendu avant d'en arriver la

[goinfrimmo]

Ah bah si tu rentres dans les détails techniques, ça va être facile à expliquer.

[xavophonic]

donc si j'ai bien compris, quand on vend, l'agent immobilier ne sert plus à rien puisqu'il faut demander à l'acheteur de faire une estimation !!!
c'est bien ça ?

En fait, dans un marché baissier, contrairement à ce que la plupart des vendeurs imaginent, l'agent immobilier est bien plus utile que dans un marché haussier.

Parce que pour fixer un prix correct, et pour vendre rapidement, quand les acheteurs mènent le jeu, il faut s'accrocher si on ne connait rien au marché.

Dans un marché haussier, les prix affichés des annonces en ligne sont souvent proches de la réalité puisque l'offre est très faible et que les biens partent très vite sans négociation. On peut donc simplement regarder les sites d'annonces, fixer son prix en fonction des autres biens, vendre sans estimation d'un professionnel, sans négociation, et en quelques visites. Et si on a un peu surévalué, pas grave, le marché rattrapera le prix. En fait, l'AI ne sert quasiment à rien alors qu'on le paye grassement puisque ses honoraires sont proportionnels au prix de vente.

Dans un marché baissier, les prix affichés ne représentent plus du tout les prix réels, les biens en ligne peuvent être en vente depuis des lustres, la plupart intègrent des marges de négo très variables, il faut se coltiner des dizaines de visites, avec des acheteurs qui veulent systématiquement négocier, et tout ça, sans forcément de résultat.

Alors, comme tu dis, on peut demander directement à un acheteur pour fixer son prix, sauf qu'il faut déjà en trouver un et être prêt à l'entendre.
L'AI, lui, connait normalement les budgets des acheteurs sur chaque secteur et chaque type de biens. Il est l'intermédiaire qui annonce la couleur, et qui doit convaincre le vendeur. Parce que dans un marché baissier ce sont bien les acheteurs, moins nombreux que les vendeurs, qui mènent le jeu. Si le vendeur continue effectivement de fixer son prix, s'il veut vendre, il n'a d'autre choix que de le fixer selon ce que mettent les acquéreurs potentiels: s'il le fixe au dessus, il ne vendra pas. Surtout que dans un marché baissier l'offre est importante, n'arrête pas de gonfler et plus on attend pour vendre moins on vend cher.

En réalité, durant des années, tout le monde faisait appel à des intermédiaires très chers pour vendre des biens qui auraient pu se vendre tout seuls en quelques jours. Aujourd'hui tout le monde essaye de les éviter alors que leurs honoraires sont à la baisse et qu'on est dans un marché compliqué où fourguer sa maison est généralement long et difficile.

Ca me rappelle des articles locaux où des vendeurs retournent voir les AI parce qu'ils ne comprennent pas comment fonctionne un marché d'acquéreurs en pap : viewtopic.php?p=1458241#p1458241

En fait, ce n'est pas si simple que ça. D'abord, dans un quartier, il y a des biens de qualité très diverses. Si tu vends un bien datant des années 60 à côté d'un grand boulevard au premier étage, il ne va pas de vendre au même prix que celui qui est dans une petit rue déserte au bord d'un parc. Donc consulter les annonces sur Internet, ça ne suffit pas pour se faire une idée de la valeur d'un bien, même en période haussière.

En plus, ayant déjà vendu un appartement en suivant à peu près l'estimation d'un notaire en 2003, et bien j'ai eu quand même des offres ridiculement basses. J'ai fini par le vendre au prix estimé. Mais sans cette estimation, ça aurait été difficile de savoir si une offre était correcte ou non.

Certes, en attendant quelques années, j'aurais fini par le vendre plus cher, mais en l'occurrence, ce n'était pas dans mon intérêt.

[YoppY]

Certes, en attendant quelques années, j'aurais fini par le vendre plus cher, mais en l'occurrence, ce n'était pas dans mon intérêt.

Mais ca reste l'intérêt de la plupart des vendeurs. D'ailleurs, dans un marché baissier, si les vendeurs se détournent des AI c'est pour limiter la perte, être sous les annonces des AI, et avoir un net vendeur plus intéressant.

Sinon, il est évident que je parle d'estimations à biens équivalents. Durant la bulle, un vendeur qui avait vu l'annonce du voisin à 300K€, et qui savait que le bien avait été vendu en quelques jours, pouvait estimer, sans trop se tromper, que le sien, équivalent, pouvait se vendre autour de ce prix. En période baissière, la même annonce qui reste 6 mois en ligne à ce prix ne garantie pas du tout que le voisin a vendu près des 300K€. La demande réelle est difficile à estimer, la marge de négo aussi, et le prix final pas forcément représentatif (vente forcée?).
Et concrètement, au delà de l'estimation du prix (qui est de toutes façons toujours gratuite, il n'y a donc pas de raison de s'en priver), le boulot pour vendre un bien dans un marché en bulle, où tout part assez vite, avec peu de visites et pas de négo, n'est pas comparable avec un marché baissier où la concurrence des autres vendeurs est importante, les délais de vente longs et donc les visites à gérer souvent plus nombreuses, les acheteurs plus difficiles (voir carrément pénibles), et où il faut discuter/négocier à chaque offre.