HBC : L'heureuse hausse des taux des prêts immobiliers

[lepilou]

dans le fil de récentes discussions sur l'impact à la marge d'une, même faible, hausse des taux sur les primo en limite de solvabilité

http://www.lavieimmo.com/avis-experts/l ... 31688.html
LaVieImmo.com 25.06.2015
Henry Buzy-Cazaux

L'heureuse hausse des taux des prêts immobiliers
A force de la prévoir, elle est arrivée: la hausse des taux pratiqués pour les crédits immobiliers s'installe progressivement. A ce jour, une quinzaine d'établissement l'ont actée dans leurs tarifs. Elle est la conséquence d'un phénomène qu'on avait un peu oublié, la flambée de l'OAT 10 ans, indice de référence pour les prêts de long terme. La conséquence, pour contenue qu'elle soit, est déjà visible, de l'ordre de dix points de base -pour parler comme les banquiers-, soit 0,1%. On prévoit que la même augmentation pourrait affecter les taux dans les prochaines semaines.
En termes d'affichage, une telle hausse, fût-elle de 0,2%, ne retire pas leur séduction aux taux actuels, qui étaient historiquement bas, et elle n'a pas lieu de dissuader les acquéreurs potentiels. En termes d'impact réel, c'est une autre paire de manches: on sait que 0,1% de majoration, ce sont mécaniquement 12000 candidats à l'accession qui sont exclus du crédit…
Cela signifie qu'à la rentrée, il serait pas étonnant de constater un redressement de 0,25 ou de 0,3% des taux de crédit immobilier au particulier.

Alors, cette série de nouvelles, certes hypothétiques certaines, vont-elles comme beaucoup le redoutent affecter le marché des acquisitions immobilières de logements anciens? Loin de là. Le fond du problème est ailleurs, dans la modération des prix. On mesure à la parution de chaque observatoire deux phénomènes: la baisse des prix des logements en France aura été de faible ampleur dans les marchés tendus, notamment par rapport au besoin de resolvabilisation de la demande ou encore par rapport aux corrections enregistrées dans d'autres pays. De surcroît, au moindre coup de vent favorable, la correction s'interrompt et fait place à une légère hausse. Ces deux phénomènes sont patents à Paris et autour de Paris.

Bref, l'enchérissement du coût du crédit va avoir une vertu: il va dissuader les vendeurs d'augmenter leurs prix, et peut-être même les incliner à les baisser encore un peu. Cette conséquence de la hausse des taux sera salutaire -si elle se vérifie- pour le marché de la revente...
En somme, la hausse des taux est porteuse d'espoirs pour l'immobilier, même si elle semble dommageable en première approche. En outre, tout sera question de proportion: les chiffres d'augmentation imaginables aujourd'hui accréditeront cette thèse. Le raisonnement ne tiendrait plus si la hausse atteignait des niveaux supérieurs, violemment désolvabilisant pour les emprunteurs.

[nagoy]

Article très intéressant. Perso je suis assez content que les taux arrêtent de baisser voire remontent, cela va enfin nous permettre de voir ce qui se passe sur le marché immo lorsque l'on a plus la baisse des taux qui ralentie la baisse des prix. Stagnation ? Continuation de la baisse modérée dans les zones demandées ? Baisse plus franche ?

A voir !

[Nitro]

Je miserais bien sur une hausse

[Praséodyme]

Je dirais tôle ondulée.
1- Les taux ont atteint leur point bas, vite c'est l'moment d'ach'ter ! C'est pas le moment de faire la fine bouche !
2- Les ventes repartent, les vendeurs reprennent confiance, les acheteurs paniquent, les prix remontent au niveau de 2012
3- Les primo qui arriveront à maturité dans 2 ans ne seront plus solvables
4- Nouveau blocage du marché
5- Dans 5 ans on est au même point qu'aujourd'hui

[Nitro]

Je dirais tôle ondulée.
1- Les taux ont atteint leur point bas, vite c'est l'moment d'ach'ter ! C'est pas le moment de faire la fine bouche !
2- Les ventes repartent, les vendeurs reprennent confiance, les acheteurs paniquent, les prix remontent au niveau de 2012
3- Les primo qui arriveront à maturité dans 2 ans ne seront plus solvables
4- Nouveau blocage du marché
5- Dans 5 ans on est au même point qu'aujourd'hui

J'achète ! Oui tôle ondulée avec une hausse au début.
Des cycles immobiliers de trois ans.

[nico2010]

Article très intéressant. Perso je suis assez content que les taux arrêtent de baisser voire remontent, cela va enfin nous permettre de voir ce qui se passe sur le marché immo lorsque l'on a plus la baisse des taux qui ralentie la baisse des prix. Stagnation ? Continuation de la baisse modérée dans les zones demandées ? Baisse plus franche ?

A voir !

+10

Le feu de paille des mois actuels s'arrête bientôt! Quelques pigeons à la broche et hop! A la rentrée, on ramasse la calotte de ces morts!!!

C'est le krach #fear

[Catalan]

Bref, l'enchérissement du coût du crédit va avoir une vertu: il va dissuader les vendeurs d'augmenter leurs prix, et peut-être même les incliner à les baisser encore un peu.

Ah ok ce sont donc les vendeurs qui décident du prix marché et non le rapport Offre/Demande...
N'importe quoi...

Moi aussi du coup j'y vais de mon pronostic : l'effet conjugué crainte de l'augmentation des taux et saisonnalité favorable vont polariser le marché immo encore plus qu'il ne l'est aujourd'hui.

Zone rurale : tendance à la baisse des prix inchangée. Stabilisation des volumes.
Zone péri-urbaine / métropoles régionales. Stabilisation des prix avec reprise légère des volumes.
Zone tendue / Paris. Stabilisation des prix avec reprise sur les transactions.

[Suricate]

Ah ok ce sont donc les vendeurs qui décident du prix marché et non le rapport Offre/Demande...

C'est la demande solvable qui fait le prix. Personne d'autre.
Et quand les taux augmentent la demande solvable diminue (à moins que les prix ne baissent).

[Catalan]

L'offre est également un élément important dans la construction des prix.
Autant que la demande qui - je suis d'accord- s'entend par demande solvable.

[YoppY]

on sait que 0,1% de majoration, ce sont mécaniquement 12000 candidats à l'accession qui sont exclus du crédit

Intéressant. Première fois que je vois ce chiffre. S'il est réaliste, peut-on en déduire qu'à l'inverse, à chaque baisse de 0.1% les banques ont solvabilisé 12K nouveaux acheteurs ? Parce que depuis un an, il y en a eu une dizaine de baisses de 0.1%... soit un marché gonflé de grossomodo 120K nouveaux acheteurs...
Il va se passer quoi maintenant que la stagnation, voir la remontée des taux, va stopper le shoot mensuel de nouveaux acheteurs ?

[Suricate]

L'offre est également un élément important dans la construction des prix.

L'offre est très inélastique. Entre l'expression du besoin et sa concrétisation (la construction de logement) il se passe en moyenne 24 mois (quand tout va bien).

[Siegfried_2]

Ah ok ce sont donc les vendeurs qui décident du prix marché et non le rapport Offre/Demande...

C'est la demande solvable qui fait le prix. Personne d'autre.
Et quand les taux augmentent la demande solvable diminue (à moins que les prix ne baissent).

HBC a un point de vue d'agent immo.

Le plus important pour lui n'est pas que les prix baissent ou montent. Il ne veux pas que le marché se bloque.

Donc, puisqu'il pense que les prix doivent baisser, il espère une hausse des taux limitée et progressive pour que les vendeurs reviennent à la raison et que des transactions puissent se faire, par opposition à une hausse forte et rapide des taux.

Il sait bien que ce ne sont pas les seuls vendeurs qui font le prix du marché. Il veut juste que les prix de présentation soit a portée de négo par rapport au budget au taquet des acheteurs potentiels.

[lepilou]

on sait que 0,1% de majoration, ce sont mécaniquement 12000 candidats à l'accession qui sont exclus du crédit

Intéressant. Première fois que je vois ce chiffre. S'il est réaliste, peut-on en déduire qu'à l'inverse, à chaque baisse de 0.1% les banques ont solvabilisé 12K nouveaux acheteurs ? Parce que depuis un an, il y en a eu une dizaine de baisses de 0.1%... soit un marché gonflé de grossomodo 120K nouveaux acheteurs...
Il va se passer quoi maintenant que la stagnation, voir la remontée des taux, va stopper le shoot mensuel de nouveaux acheteurs ?

oui, source ? je me suis posé la même question (mais je n'ai plus en stock la compilation des précédentes déclarations de HBC)

et comme il voit bien à la rentrée les taux remonter de l'ordre de 0,25 à 0,30%, ça ferait près de 30.000 à 36.000 achats de candidats à l'accession qui disparaissent... avec ça comment expliquer Mouillart et son :

cette année, le niveau de l’activité du marché de l’ancien devrait retrouver et même très probablement dépasser celui de l’année 2010

et pour la profession qui considère 10% de baisse des prix pour un point de hausse des taux ; 0,25 à 0,30% de hausse, ça ferait une baisse des prix proportionnelle de 2,5 à 3% en trois mois

[lepilou]

+10

Le feu de paille des mois actuels s'arrête bientôt! Quelques pigeons à la broche et hop! A la rentrée, on ramasse la calotte de ces morts!!!

C'est le krach #fear

@ Nico
Il serait intéressant que tu apportes un peu plus de substance à tes déclarations à l'emporte pièce, merci

je ne suis pas un "vilain haussier", je pense seulement que le forum apprécie des contributions objectives qui s'appuient sur un minimum de réalité

[YoppY]

avec ça comment expliquer Mouillart et son :

cette année, le niveau de l’activité du marché de l’ancien devrait retrouver et même très probablement dépasser celui de l’année 2010

parce que si le shoot mensuel de nouveaux accédants qu'il y a eu sur 2014 n'a pas fait monter les volumes, c'est parce qu'en parallèle, un paquet d'acheteurs potentiels solvables se sont mis en stand by (les taux baissent vite, au pire, si je repousse mon achat de quelques mois, les prix ne seront pas plus hauts : pourquoi se presser ?).
Et si c'est une centaine de milliers de nouveaux acheteurs, qui ont été solvabilisé pour la première fois grâce aux taux, donc qui ont certainement du passer à l'acte immédiatement, n'ont pas fait remonter les volumes, c'est qu'il y avait un stock équivalent, donc très significatif, d'acheteurs potentiels qui sont devenus attentistes au même moment.
Mais la remonté des taux, c'est le top départ pour tous ces attentistes : depuis le printemps ils doivent revenir en masse, puisque s'ils n'ont aucune assurance que les prix baissent à court terme, ils pensent certainement que les taux ne descendront pas plus bas.
En terme de volumes, s'ils se mettent tous à acheter en ce moment, on va certainement avoir une très bonne année 2015, Mouillart n'a donc pas forcément tort. Le problème, qu'il n'aborde pas, c'est que c'est un phénomène ponctuel, comme la fin du crédit crunch en 2010, ou les réformes fiscales sur les RS : une fois que tous les acheteurs en stand by auront acheté, et qu'il sera admis par le plus grand nombre que les taux ne repartiront pas à la baisse à court terme, l'attentisme va se réduire, et il va se réduire alors que les banques arrêteront leur shoot mensuel, voir même réduiront la voilure si les taux remontent. L'effet fin de baisse des taux, c'est la quasi assurance d'une remonté importante des volumes en 2015, mais un grand inconnu pour 2016.

[Praséodyme]

Ca me parait faux de dire que +0.1% de taux ≈ 12000 acheteurs désolvabilisés.
Je dirais plutôt que +0.1% de taux ≈ -0.7% de budget pour les acheteurs.

La résolution du problème n'est pas forcément un renoncement à l'achat. Cela peut être aussi une négociation plus âpre sur le prix du bien visé, ça passe où ça casse. Mais ce qui me paraît plus représentatif, c'est que les candidats à l'accession s'adaptent en rabaissant leurs aspirations (un peu moins grand, moins bien situé, moins beau, moins bon état...).
C'est ce que tout le monde a fait quand les prix explosaient. L'une des leçons de la bulle immo est que les couples de cadres peuvent très bien se contenter d'un logement type HLM si c'est pour devenir pro-pri-é-taires.

[YoppY]

Ca me parait faux de dire que +0.1% de taux ≈ 12000 acheteurs désolvabilisés.
Je dirais plutôt que +0.1% de taux ≈ -0.7% de budget pour les acheteurs.

La résolution du problème n'est pas forcément un renoncement à l'achat. Cela peut être aussi une négociation plus âpre sur le prix du bien visé, ça passe où ça casse. Mais ce qui me paraît plus représentatif, c'est que les candidats à l'accession s'adaptent en rabaissant leurs aspirations (un peu moins grand, moins bien situé, moins beau, moins bon état...).
C'est ce que tout le monde a fait quand les prix explosaient. L'une des leçons de la bulle immo est que les couples de cadres peuvent très bien se contenter d'un logement type HLM si c'est pour devenir pro-pri-é-taires.

Sauf que le problème n'est pas là. Ceux qui sortent du marché pour un légère hausse de taux, sont les mêmes qui ont pu y entrer grâce à une légère baisse de taux : ceux qui sont à la limite de solvabilité. Ceux là, ils ne peuvent pas aller plus loin ou prendre plus petit, ceux sont des acheteurs qui sont déjà au max en qualité et distance. De la même façon, ils ne pouvaient pas acheter avant la baisse des taux parce que même en faisant une croix sur tous les critères possibles, il leur manquait un peu. C'est uniquement cette catégorie d'acheteurs qui est concernée. Elle est anecdotique quand on parle de 0.1% de variation de taux (selon HBC, 10K acheteurs, c'est peanuts sur le marché national, pas de quoi changer une tendance), mais quand ces baisses ou hausses se font à répétition et sur une durée courte, le volume concerné peut réellement influencer le marché.

Pour tous les autres acheteurs toujours solvables, en cas de remonté des taux, ca va être effectivement se concrétiser d'abord par plus de négo : tout comme les vendeurs se bloquent sur un prix, maintenant que les acheteurs ont un type de bien en tête, mieux que ce qu'ils auraient pu espérer avant la baisse des taux, ils vont d'abord tout faire pour que ce soit les vendeurs qui encaissent leur légère baisse de solvabilité. Là où la demande est trop forte (en haut de marché, sur les biens de qualité), ca passera difficilement donc beaucoup finiront par retourner sur des biens de gammes inférieures, mais sur les marchés peu tendus, les acheteurs profiteront de leur position de force pour que ce soient les vendeurs qui encaissent la différence.

[optimus maximus]

Avec une légère hausse des taux, qui plus est lorsque les acheteurs ne sont pas en excès, l'équilibrage se fait par les prix et de manière assez rapide. Donc on devrait avoir en toute logique une petite accélération de la baisse d'ici 6 mois

[YoppY]

Faut voir. Ca va dépendre aussi de l'attitude des acheteurs vis à vis de leur apport. L'apport a fortement chuté ces derniers mois, parce que les acheteurs préfèrent emprunter un peu plus à taux historiquement bas (et fixe), et garder leur cash (par précaution, ou simplement parce qu'ils ont la certitude que les taux allaient remonter et donc que les placements aussi). Beaucoup d'acheteurs potentiels ont certainement du cash sous le pied, et peuvent en réinjecter un peu dans l'apport pour compenser la hausse des taux.
Et puis, si on a un pic de la demande actuellement, pour cause d'emballement des attentistes, les vendeurs vont entendre rapidement sur tous les média "ca repart", et risquent de devenir beaucoup moins ouverts à la négo durant quelques mois..

[franckyfranck]

En gros, on vient de passer la haute saison des achats de trucs familiaux (et il y aurait une lègére hausse liée à la saisonalité). Au moment ou l'on arrive à la saison basse (donc baisse saisonière) on dit, magnez vous le cul les taux d'intérêts vont remonter. Pigeon Pigeon Pigeon !

But : Pouvoir annoncer en Septembre que ca monte depuis deux trimestres consécutifs et blah et blah. Et d'ici la c'est même pas dit que les taux remontent réelement. Leur but c'est avant tout d'enrayer la baisse afin d'éviter que trop de clients des banques se retrouvent en negative equity (ce qui n'est pas bon pour le business).

Et effectivement les apports ont du s'effondrer parce que bon au taux d'aujourd'hui effectivement autant garder le cash. L'apport sert juste à attérir dans la catégorie "excellent dossier".

Sur 15 ans, 1.4% en ce moment sur un excellent dossier. A ce taux la, effectivement autant garder le cash car il est fort probable que ce cash rapporte plus à l'avenir. En clair, les crédits contractés récemment risquent d'avoir peu de remboursement anticipés (sauf si besoin de libérer de la capacité d'emprunt pour un nouvel achat).

[YoppY]

Et effectivement les apports ont du s'effondrer parce que bon au taux d'aujourd'hui effectivement autant garder le cash.

Sauf que personne ne sait pour l'instant si la baisse moyenne de l'apport de ces derniers mois est principalement du à des acheteurs très solvables qui préfèrent garder leurs noisettes, ou à une ribambelle de primo avec des petits apports qui ont été solvabilisés par la baisse des taux. Or, si les taux remontent, ces 2 catégories d'acheteurs ne pourront pas réagir de la même façon.

[Suricate]

Je reviens sur le :

On sait que 0,1% de majoration, ce sont mécaniquement 12000 candidats à l'accession qui sont exclus du crédit

On sait que ? D'où ?

Est ce que quelqu'un d'autre sur ce forum avait déjà entendu parler de cette relation de cause à effet et de ce chiffrage ?

[franckyfranck]

Sur le taux d'apport, vu que le crédit était quasi gratuit en ce début 2015, cela encourageait à mettre peu d'apport SAUF quand mettre un peu plus d'apport permettait de passer un palier. Genre fout 40 000 de plus et emprunte sur 15 ans au lieu de 20 ans. Mais sinon le bon calcul était de rester liquide. Les chances de trouver un meilleur placement (hors livret pauvre) que le taux de crédit son non nuls.

Puis rien ne dit sur ces stats le taux de renégo de crédits. Or c'est la que le taux d'apport est souvent nul sauf la encore quand on veut passer à moins de X années parce que le taux d'emprunt est sweety en dessous de cette durée. Depuis le début de l'année au taf tout le monde a renégocié son crédit parce que c'était irrésistible.

Btw, si effectivement les taux remontent et que l'inflation finit par suivre il faut rester en cash et se leverager comme un petit cochon bien dodu.

[Gpzzzz]

Sur le taux d'apport, vu que le crédit était quasi gratuit en ce début 2015, cela encourageait à mettre peu d'apport SAUF quand mettre un peu plus d'apport permettait de passer un palier. Genre fout 40 000 de plus et emprunte sur 15 ans au lieu de 20 ans. Mais sinon le bon calcul était de rester liquide. Les chances de trouver un meilleur placement (hors livret pauvre) que le taux de crédit son non nuls.

Puis rien ne dit sur ces stats le taux de renégo de crédits. Or c'est la que le taux d'apport est souvent nul sauf la encore quand on veut passer à moins de X années parce que le taux d'emprunt est sweety en dessous de cette durée. Depuis le début de l'année au taf tout le monde a renégocié son crédit parce que c'était irrésistible.

Btw, si effectivement les taux remontent et que l'inflation finit par suivre il faut rester en cash et se leverager comme un petit cochon bien dodu.

Ouais enfin aucune chance que les taux retournent a 5% sur 20ans dans les années qui viennent.. Ce serait la banqueroute généralisé.
Par contre un petit retour sur 3.5% pourra, sans inflation ou presque, risque d'avoir un impact sympathique sur les prix immos sans que cela ne mettent tout le monde en difficulté..

[YoppY]

Puis rien ne dit sur ces stats le taux de renégo de crédits.

Normal puisqu'il s'agit des chiffres du CSA, donc hors renego

Toutes les données présentées par l'Observatoire s'entendent hors rachats de prêts.

Sinon, il y a aussi un autre élément qui peut faire chuter le taux d'apport apparent : la baisse des prix....
baisse des prix => baisse des plus values des secundo => baisse de l'apport sur l'achat suivant.
On est en 2015, soit 7/8 ans après le point haut de la province, un délai pas forcément anodin quand on se souvient la part excessive de primo dans le marché à cette époque, primo qui achetaient des biens non familiaux et qui à un moment donné doivent bien revenir sur le marché pour acheter plus grand.
Et plus globalement : si la baisse des prix c'est de l'apport en moins pour les secundo, c'est aussi de l'apport en moins pour les primo puisque leur apport vient souvent en grande partie de l'aide intergénérationnelle, qui provient tout aussi souvent de ventes immobilières (des parents ou grands parents).

[crispus]

Et plus globalement : si la baisse des prix c'est de l'apport en moins pour les secundo, c'est aussi de l'apport en moins pour les primo puisque leur apport vient souvent en grande partie de l'aide intergénérationnelle, qui provient tout aussi souvent de ventes immobilières (des parents ou grands parents).

C'est pour ça qu'amha les marchés immo ne sont pas "étanches", la baisse entraînant la baisse.
Mon ex mon proprio à Rennes voulait que la PV sur sa maison permette à son fils d'acheter cash à Versailles...
Ou encore la famille de YoppY chez qui la revente d'un bien locatif en cambrousse doit "forcément" rembourser l'achat d'un appart sur la côte et un changement de camping car Au fait, ils en sont où ?

[YoppY]

Ou encore la famille de YoppY chez qui la revente d'un bien locatif en cambrousse doit "forcément" rembourser l'achat d'un appart sur la côte et un changement de camping car Au fait, ils en sont où ?

Vendue fin d'année dernière à 84K€ net vendeur, au bout de 4 ans de vente (c'était pas du locatif, mais leur ancienne RP laissée vide, et l'appart il ne voulait pas l'acheter sur la côte mais plutôt la frontière suisse ).. Je te laisse retrouver la file pour te faire idée de l'endroit où il s'est carré son nouveau camping car et son appart locatif.

[pimousse]

c'était où déjà?

[YoppY]

viewtopic.php?p=1745833#p1745833

[pimousse]

il a finalement du se manger le poing de pas avoir accepté les 100 000 euros , et avec les frais en moins.Mais il est encore en plus value, qu'il pleure pas trop.Mais il avait besoin d'une leçon.

[goinfrimmo]

Elle est pas vendue donc ?

[BS92_SAF]

Et effectivement les apports ont du s'effondrer parce que bon au taux d'aujourd'hui effectivement autant garder le cash.

Source?
Interessant

[crispus]

Et plus globalement : si la baisse des prix c'est de l'apport en moins pour les secundo, c'est aussi de l'apport en moins pour les primo puisque leur apport vient souvent en grande partie de l'aide intergénérationnelle, qui provient tout aussi souvent de ventes immobilières (des parents ou grands parents).

C'est pour ça qu'amha les marchés immo ne sont pas "étanches", la baisse entraînant la baisse.

Exemple : source capital.fr

Si le nombre de ventes semble s’être stabilisé depuis un an, la capacité d’investissement des acheteurs a bel et bien baissé. «En particulier, les jeunes retraités venus de l’extérieur, qui composent généralement une grande ­partie de la clientèle ­locale, arrivent souvent avec des en­veloppes comprises entre 250 000 et 300 000 euros, alors qu’elles pouvaient atteindre les 450 000 il y a un peu plus d’un an»

Soit un budget global en baisse de 33% en 1 an... sachant que ces retraités arrivent pour l'essentiel de RP...

[goinfrimmo]

Ces retraités gardent maintenant un peu d'argent de côté pour des coups durs. Avant, ils étaient très confiants dans la capacité de l'Etat à les soutenir 'whatever it takes'.
Ici en banlieue, on a le même problème avec les parisiens qui viennent à la naissance du 2ème enfant. Mais difficile d'estimer si leur pouvoir d'achat a baissé. En tout cas, globalement on observe une baisse de l'ordre de 15% depuis le pic de juin 2011.
Les retraités semblent présents de longue date. Ils vont certainement mourir dans leurs tas d'or.