Immobilier : où trouver les meilleurs rendements locatifs ?

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cyril.brd
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Immobilier : où trouver les meilleurs rendements locatifs ?

#1 Message par cyril.brd » 19 août 2015, 11:50

Immobilier : où trouver les meilleurs rendements locatifs ?

Le rendement des investissements immobiliers diminue. A Paris, il s’élève à 4 % brut en moyenne. A cela s’ajoutent des taxes et la fiscalité. Les secteurs populaires offrent de meilleures rentabilités.

La baisse continue depuis trois ans des prix d’acquisition n’a pas suffi pour compenser le net repli des valeurs locatives partout en France, et la rentabilité d’un investissement immobilier n’est pas au beau fixe. Elle s’érode même un peu plus chaque année. Ce n’est pas un hasard si les investisseurs sont de moins en moins nombreux à opérer sur le marché de l’ancien. « Dans plusieurs agglomérations, la vacance a tendance à augmenter et les relocations sont plus difficiles. Face à d’importants travaux à réaliser, certains bailleurs se découragent et envisagent la mise en vente », reconnaît Jean-François Buet, président de la Fnaim.

Selon Meilleursagent.com , la rentabilité brute faciale affiche à Paris une moyenne de 4 %. Toutefois les écarts sont importants selon les secteurs. Les plus chers affichent moins de 3 %. En revanche, dans les quartiers populaires, la rentabilité atteint des plus hauts : Pont de Flandres et Saint-Fargeau (5,2 %), tous les deux dans le 19e arrondissement et Evangile (5,1 %) dans le 18e. Toutefois, les investisseurs boudent depuis plusieurs mois la capitale toujours trop chère et, surtout, cible du nouvel encadrement des loyers . « Certains se positionnent sur des marchés de report situés en proche banlieue où la rentabilité est supérieure et les loyers libres. Mais pas tous, une moitié seulement des investisseurs, les autres disparaissent du marché », commente Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim Grand Paris.

Ce regain d’intérêt pour les première et seconde couronnes , où le rendement s’apprécie de 1 point par rapport à la capitale, est confirmé dans la dernière analyse livrée par Century 21 France. Ce réseau indique qu’au cours de la première moitié de l’année 2015, le nombre de particuliers ayant acquis un bien à titre de placements a progressé de 2,6 %. Ils représenter en moyenne 11,8 % des acheteurs en Ile-de-France. Ils sont nombreux dans le 92, à hauteur de 17,5 % (+ 1,2 % en un an), et dans le 93, à 14,1 % (+ 25,9 %).
Attention aux taxes

En région, la rentabilité s’étoffe. Selon Meilleursagents.com, elle s’élève à 4,4 % à Lyon, à 4,6 % à Nice, à 4,8 % à Toulouse et à 5,6 % à Marseille. « Reste que cette rentabilité brute n’est qu’une façade », précise Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com. Le propriétaire-bailleur doit s’acquitter des taxes en tous genres et risque d’importants travaux de rénovation dans la copropriété. Il doit aussi faire face à la vacance, à une fiscalité évolutive, sans oublier le poids des prélèvements sociaux de 15,5 %. « Au final, la performance de ce placement dans la pierre est sensiblement rabotée », résume le dirigeant.

Pour ceux qui auraient aujourd’hui des velléités d’investir, il faudra choisir entre une faible rentabilité dans un quartier établi ou « la liquidité du bien y est assurée mais l’espoir de plus-value est faible », ou « un secteur populaire, où la performance est dopée. Dans ce second cas, la revente à moyen terme sera moins facile. Toutefois, pour ceux qui visent le long terme le potentiel de plus-value pourra être appréciable notamment si le quartier évolue », indique Sébastien de Lafond.
Le rendement locatif brut moyen (*) des plus grandes villes

Marseille : 5,6 %
Montpellier : 5,4 %
Strasbourg : 5,2 %
Rennes : 5 %
Nantes : 4,9 %
Toulouse : 4,8 %
Nice : 4,6 %
Bordeaux : 4,5 %
Lyon : 4 ,4 %
Paris : 4 %
(*) Rendement brut = (Loyer m2 moyen x 12) / prix moyen m2
Source : Meilleursagents.com (Les loyers sont calculés à partir des données transmises par les agences partenaires de MeilleursAgents ainsi que des annonces immobilières partout en France).

http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoin ... 145398.php

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