JT France 2 : l'achat est plus rentable que la loc, en 4 ans

[Praséodyme]

attention, je ne calcule pas du tout la meme chose, plutot le contraire:
toi c'est le cout sur les 20 ans de crédit,
moi c'est le cout une fois les 20 ans passés:
les 321k que tu as utilisé pour rembourser ton principal devraient te rapporter (on est dans un systeme capitaliste) environ 3% (historiquement, c'est bien plus en moyenne, mais comme les taux actuels sont bas....)
321k x 0.03=9.630 de manque à gagner par an

En quoi l'immobilisation du capital emprunté et remboursé serait-il déterminant pour comparer achat et location ? Est-ce que les loyers versés sont censés rapporter 3% un jour au locataire ?

Parler de l'immobilisation de l'apport, ok. Parler de l'immobilisation de la différence entre loyer et traite (surcroit d'effort pour devenir proprio), ok. Autrement ça n'a aucun sens.

[lecriminel]

En quoi l'immobilisation du capital emprunté et remboursé serait-il déterminant pour comparer achat et location ?

quelqu'un a écrit "une fois que ton emprunt est fini, tu ne payes plus rien et tu gagnes un loyer",
c'est faux et j'explique pourquoi
bien sur je pars du principe que l'ecart mensualité-loyer est économisée (et placée) par le locataire.

Est-ce que les loyers versés sont censés rapporter 3% un jour au locataire ?

non c'est le principal non immobilisé qui rapporte 3%

Les taux historiques on s'en fout un peu.
Si tu calcules avec un taux de crédit actuel c'est aussi le taux d'intérêt actuel qu'il faut prendre

je calcule le taux de dans 20 ans, désolé de ne pas le connaître.

[lecriminel]

Quand à ton bien a 300k (un F2/F3 en idf) tes 3000€ d'entretien par an c'est plus que ridicule. Alors nous parler de 6000....

tu peux quoter le 6000 ?
ou c'est que tu n'as pas compris que 2% - au lieu de 1%- quand les prix sont 2 fois moins élevés, ça fait la meme somme ?
je veux bien croire que tu n'as jamais payé ces sommes, que tu n'as pas le recul pour les comprendre, mais je te garantis que (3.000 - TF), ce n'est absolument pas ridicule quand tu sais
-qu'on a proposé 10k au black à mon beauf pour refaire l'esthetique de sa sdb
-qu'on m'a offert 2 mois de loyer pour mettre du papier peint (pour 10 ans ?) dans une chambre
-les tarifs des artisans en RP
-qu'on voit des biens mal entretenus qui en ont pour plus cher de remise en etat que le prix de vente
-tu a de temps à autre des dépenses forcées

Pour certains immeubles, où les ascenseurs sont vraiment vétustes, la facture totale pouvait atteindre près de 50 000 euros. Le coût moyen de la remise aux normes s'élève à 18 000 euros, selon la Fédération des ascenseurs.

c'est juste que tu n'entretiens pas à fond, mais ta dépense réduite entraine une baisse de standing de ton bien (c'est d'ailleurs le cas de tous, combien d'immeubles anciens sont en très bon état ?)

[Elrithielle]

Quand à ton bien a 300k (un F2/F3 en idf) tes 3000€ d'entretien par an c'est plus que ridicule. Alors nous parler de 6000....

-qu'on a proposé 10k au black à mon beauf pour refaire l'esthetique de sa sdb
-qu'on m'a offert 2 mois de loyer pour mettre du papier peint (pour 10 ans ?) dans une chambre
-les tarifs des artisans en RP
-qu'on voit des biens mal entretenus qui en ont pour plus cher de remise en etat que le prix de vente
-tu a de temps à autre des dépenses forcées

Pour certains immeubles, où les ascenseurs sont vraiment vétustes, la facture totale pouvait atteindre près de 50 000 euros. Le coût moyen de la remise aux normes s'élève à 18 000 euros, selon la Fédération des ascenseurs.

c'est juste que tu n'entretiens pas à fond, mais ta dépense réduite entraine une baisse de standing de ton bien (c'est d'ailleurs le cas de tous, combien d'immeubles anciens sont en très bon état ?)

J'aime souvent tes réponses mais pour une fois je suis en désaccord avec toi.

Que les artisans soient chers en RP je le conçoit. Néanmoins ça représente quoi la RP ? 10 millions de personnes en France ? sur 60 ? Évitons donc de prendre la minorité en exemple pour en faire la majorité des cas.

Qu'on te propose deux mois de loyer pour du papier peint ou 10 k€ pour une salle de bain ok. Revenus de la personne qui propose ? Parce que 10k€ pour décorer une salle de bain. Restons sérieux même chez aubade on n'a pas ces prix la ou alors elle fait 20m² (et la taille moyenne des salles de bain en France c'est 4m²). Et encore une fois des artisans "au black" y en a des moins chers largement.

Pour les ascenseurs je suis d'accord, la remise en état est très coûteuse, donc souvent mise de côté plusieurs mois. Néanmoins encore une fois sur le territoire national il n'y a pas que des immeubles mais surtout beaucoup de maisons (en dehors de la RP toujours).

Pour les dépenses forcées liées au statut du propriétaire, évidemment on ne peut pas toujours prévoir : chauffe-eau qui lâche, toiture, plomberie ...

[kamoulox]

Aucune idée pour un appart en copro avec ascenseur etc mais vos chiffres donnent une idée.

Pour ma,part que ce soit parents, amis ou moi même ( même si ma première maison et ma maison actuelle je n'ai pas de recul) aucun ne sont à ces chiffres.

Déjà lorsque qu'on est dans une secteur où les taxes sont peu élevées vous payez peu.

Ensuite ça dépend du bien. Un ancien mal entretenu coûtera plus cher qu'un ancien rénové et entretenu ou récent et entretenu.

Si je prends mon père en 30 ans il a changé le système de chauffage 5000 les fenêtres et la porte d'entrée 14000. Et la cuisine 13000. Et 3000 pour son parquet et améliorer la salle de bain au goût du jour

Ca nous fait grosso modo 100 euros mensuels de moyenne en 30 ans.

Et encore les fenêtres porte entrée salle de bain et la cuisine étaient fonctionnels.

Juste que après 20 ans c'était dépassé et viellot

mais comme l'isolation était en avance de 20 ans lors de sa construction (prévoyants les portos) rien à prévoir de ce côté ci
Valeur du logement autour des 200000 il a fait évaluer y a quelques mois avant de partir chercher du taff dans le sud ouest

Au final il la garde vu qu'elle est payée depuis 10 ans...

Donc on est treeeeeees loin des gros chiffres annonces

Ça fait 0,60% en entretien annuel de moyenne sur 30 ans. Hors impôts locaux taxe foncière

Donc on est plus proche des 1% que d'autre chose. Alors les 2000 mensuels d'entretiens ou les 6000 à l'année a moins d'avoir des palaces au centre de Paris...

[Elrithielle]

Ça fait 0,60% en entretien annuel de moyenne sur 30 ans. Hors impôts locaux taxe foncière

Donc on est plus proche des 1% que d'autre chose. Alors les 2000 mensuels d'entretiens ou les 6000 à l'année a moins d'avoir des palaces au centre de Paris...

Si tu relis bien le topic personne n'a jamais parlé à aucun moment de 2.000 mensuels. Il a été mentionné par quelqu'un 1% annuel et j'ai converti ce 1% annuel en 2.000€ pour un bien d'une valeur de 200.000 (mathématiques de haut niveau).

[Praséodyme]

Ça fait 0,60% en entretien annuel de moyenne sur 30 ans. Hors impôts locaux taxe foncière

Donc on est plus proche des 1% que d'autre chose. Alors les 2000 mensuels d'entretiens ou les 6000 à l'année a moins d'avoir des palaces au centre de Paris...

Si tu relis bien le topic personne n'a jamais parlé à aucun moment de 2.000 mensuels. Il a été mentionné par quelqu'un 1% annuel et j'ai converti ce 1% annuel en 2.000€ pour un bien d'une valeur de 200.000 (mathématiques de haut niveau).

Ca paraît pas trop déconnant comme moyenne. Même si c'est plutôt de l'ordre de 1000€ en entretien courant et de temps à autres un billet de 5 000 à 20 000 € pour réaménager une pièce, réparer une toiture, ravaler une façade, changer la chaudière...

[lecriminel]

Parce que 10k€ pour décorer une salle de bain. Restons sérieux

je précise, j'ai qualifié les travaux d'esthetiques car la sdb est en etat de marche, pas de fuites;
par contre vu la laideur j'imagine qu'ils allaient tout changer (y compris la baignoire)

Ca a l'air très cher bien sur, d'ailleurs ils n'ont pas fait les travaux, et je ne crois pas qu'ils aient demandé d'autre devis. Cependant, je suis persuadé que la vente de cet appart' après travaux aurait rapporté au moins 10k de plus que dans son jus lors des années de surchauffe, la bulle immo créant indirectement une bulle dans les metiers du batiment.

[Gpzzzz]

Pour info.
Je viendrai mettre l article mais ces dernières années le cout des charges pour travaux des apparts parisiens ( d entretien donc) etait égales aux charges courantes.
Donc ca veut dire que pour Paris IM vu les prix au m2 ca pese moins en % mais pour un appart ailleurs ca colle avec les 1% ou 2% chaque année du prix du bien en frais d entretien..
Par exemple un appart de 50m2 a un prix de 3ke soit 150ke.
A 30e le m2 de charge courante ca fait 2000e par an donc aussi 2000e par an d entretien soit 1.4% du prix du bien chaque année en travaux

[Suricate]

Pour ce qui est de ce ratio 1 ou 2% je vous invite à consulter cette file : viewtopic.php?f=171&t=88426&p=1856167

En définitive, comme nous avons pu le voir, le coût de maintenance d’un logement semble compris entre 1500€ pour un standard “logement social” et 2000€ par an en moyenne nationale (ou, en valeur relative, entre 16 et 22€/m²/an).

Le coût de maintenance n'a que peu de rapport avec le prix des logements, en raison essentiellement du fait que le prix d'un logement est en grande partie constitué du prix du foncier.

[pangloss]

Il conviendrait, je pense, d'estimer la validité de ce pourcentage en regard de la valeur du bâti sans le terrain.

[Suricate]

C'est jouable. Les amortissements comptables fonctionnent de la sorte (voir la file donnée en lien plus haut).

Si on ne se concentre que sur les composants isolés en dehors de la structure on arrive tout de même à 2104€/an soit 1% de la valeur du bien (hors terrain).

[Gpzzzz]

Pour info.
Je viendrai mettre l article mais ces dernières années le cout des charges pour travaux des apparts parisiens ( d entretien donc) etait égales aux charges courantes.
Donc ca veut dire que pour Paris IM vu les prix au m2 ca pese moins en % mais pour un appart ailleurs ca colle avec les 1% ou 2% chaque année du prix du bien en frais d entretien..
Par exemple un appart de 50m2 a un prix de 3ke soit 150ke.
A 30e le m2 de charge courante ca fait 2000e par an donc aussi 2000e par an d entretien soit 1.4% du prix du bien chaque année en travaux

La source de l'explication ci-dessus

http://immobilier.lefigaro.fr/article/l ... e5840daf8/

Autre innovation de ce baromètre: l’évaluation du montant des travaux entrepris par les copropriétés parisiennes. Et ils sont loin d’être négligeables! A raison de 34,74 euros par mètre carré, ces travaux représentent en moyenne 1 947,6 euros par lot soit quasiment le même montant que les charges. En cumulé, 2 milliards d’euros de travaux ont été engagés par les copropriétés à Paris en 2014. A l’avenir, l’observatoire suivra l’évolution de ce chiffre qui impacte fortement les propriétaires dans le coût global de leur immobilier.

Et tout ca ce sont des travaux initiés par le syndic, donc qui ne comprennent pas l'entretien ou la rénovation intérieur (electricité, peinture, parquet, ect...)

[Elrithielle]

Parce que 10k€ pour décorer une salle de bain. Restons sérieux

je précise, j'ai qualifié les travaux d'esthetiques car la sdb est en etat de marche, pas de fuites;
par contre vu la laideur j'imagine qu'ils allaient tout changer (y compris la baignoire)

Ca a l'air très cher bien sur, d'ailleurs ils n'ont pas fait les travaux, et je ne crois pas qu'ils aient demandé d'autre devis. Cependant, je suis persuadé que la vente de cet appart' après travaux aurait rapporté au moins 10k de plus que dans son jus lors des années de surchauffe, la bulle immo créant indirectement une bulle dans les metiers du batiment.

Je suis assez d'accord la dessus. Avec les prix qui ont grimpé en flèche les artisans ont bien monté les tarifs également. Quand je voie qu'un plombier voulait me prendre 800€pour déplacer mon chauffe-eau sur une distance de 2.5m ou qu'un électricien me proposait 11k€ pour refaire mon installation...

Le pire c'est qu'ils ont osé me relancer en me disant qu'ils étaient à ma disposition quand je voudrai faire mes travaux. Forcément à ce prix la y a de moins en moins de couillons pour signer.

[goinfrimmo]

A Paris, le devis inclut les frais de stationnement pour garer le bahut pas trop loin: parking ou amendes en fonction des cas. Et à 17€ de l'heure, ça chiffre.

[kamoulox]

Jai pas les chiffres en tete exact mais juste en matériel électrique et 2 tableaux , en bas et un petit en haut , jen est pour 2500 ont rupteurs, prises variateurs et bloc prises étanches à l'air.

Ce qui coute cher Cest le temps passé, les plans, et respecter les normes. Et c'est pas donné à tout le monde.

Donc soit tu est capable et ça fait gagner beaucoup d'argent sinon on est dans les prix. Une pote refait sa maison maiz fait faire l'électricité les différents devis tournent à 8000-10000 pour 90 ou 100 m2 je ne sais plus.

[Stephou]

C'était au 20h de France 2 ce soir.
Ils ont comparé les loyers ou remboursements mensuels.
Le reportage se termine en disant que les taux vont remonter dans quelques mois.
2 minutes après la fin du reportage, mon oncle téléphone pour me dire que c'est maintenant ou jamais qu'il faut se lancer...

C'est super léger comme reportage, ça dépend de plein de choses, on peut pas être aussi catégorique ! La durée du crédit, l'apport de base, le prix du bien que tu achètes, le taux de crédit que t'arrives à obtenir, le lieu aussi parce que la différence loyer/remboursement mensuel n'est pas la même partout !
Comment se faire entuber par les médias...
Cela dit, mieux vaut mettre tes sous dans quelque chose qui t'appartiendra, même s'il faut calculer le coût du crédit qui peut être salé...

[Elrithielle]

Jai pas les chiffres en tete exact mais juste en matériel électrique et 2 tableaux , en bas et un petit en haut , jen est pour 2500 ont rupteurs, prises variateurs et bloc prises étanches à l'air.

Ce qui coute cher Cest le temps passé, les plans, et respecter les normes. Et c'est pas donné à tout le monde.

Donc soit tu est capable et ça fait gagner beaucoup d'argent sinon on est dans les prix. Une pote refait sa maison maiz fait faire l'électricité les différents devis tournent à 8000-10000 pour 90 ou 100 m2 je ne sais plus.

Dans les prix de la bulle d'artisans gavés qui ont augmenté leurs tarifs en suivant les tarifs à la hausse mais qui pour le coup ont du mal à redescendre sur terre. Et près de chez moi un certain nombre qui avaient pris des employés ont fait faillite parce que justement comme tu le dis, à 10k€ personne ne fait faire, les gens font eux-même où ont recours au travail dissimulé.

[kamoulox]

Elle fait faire. Elle a eu droit à une subvention de l'état pour sa maison

Et puis électricité ou plomberie si tu sais pas faire tu peux pas faire autrement. Ce sont des points cruciaux

Je trouve pas Ca d'une complexité absolu personnellement mais il faut etre méthodique, connaître le baba des normes . Et puis faire les plans les branchements , où on va mettre tel prise tel interrupteur

Si tu oublies une prise ou un interrupteur tu est pas dans la 'Mot2Cambronne' une fois tout les murs fait!!

Ca et la plomberie c'est quand même un gros morceau.

Mais Cest sur que les plombiers et électriciens à leur compte ils gagnent très bien leur vie.

D'ailleurs un ami à mon père était boucher , il est à la retraite la . Faut voir sa baraque et ses bagnoles.

Ce sont des métiers demandes , et pendant que les gens font la queue pour les Meme job, ceux à contre courant gagnent leur vie

[Elrithielle]

Je trouve pas Ca d'une complexité absolu personnellement mais il faut etre méthodique, connaître le baba des normes . Et puis faire les plans les branchements , où on va mettre tel prise tel interrupteur

Et depuis on a inventé internet alors la norme elle est expliquée en long, en large, en travers avec de multiples vidéos pour montrer comment faire et plein de dessins et croquis animés pour faciliter la vie de monsieur tout le monde. Alors non, je ne trouve pas qu'aujourd'hui ça soit si compliqué que ça.

Si tu oublies une prise ou un interrupteur tu est pas dans la 'Mot2Cambronne' une fois tout les murs fait!!

Ha bon ? On a inventé les appliques en cas d'oubli sinon ... Pas comme si on devait tout rouvrir à chaque fois les murs pour rajouter ou déplacer quelque chose...

Ca et la plomberie c'est quand même un gros morceau.

Largement moins avec le PER tout de même.

Pour le reste comme je le disais, par chez moi il semblerait que beaucoup aient compris que ces artisans se foutaient de notre gueule puisque pas mal ont fermé. Et ceux qui restent sont enclins à la négociation par peur de voir filer le chantier chez le concurrent.

[lepilou]

D'ailleurs un ami à mon père était boucher , il est à la retraite la . Faut voir sa baraque et ses bagnoles.

tu peux nous expliquer le lien

[kamoulox]

Je trouve pas Ca d'une complexité absolu personnellement mais il faut etre méthodique, connaître le baba des normes . Et puis faire les plans les branchements , où on va mettre tel prise tel interrupteur

Et depuis on a inventé internet alors la norme elle est expliquée en long, en large, en travers avec de multiples vidéos pour montrer comment faire et plein de dessins et croquis animés pour faciliter la vie de monsieur tout le monde. Alors non, je ne trouve pas qu'aujourd'hui ça soit si compliqué que ça.

Si tu oublies une prise ou un interrupteur tu est pas dans la 'Mot2Cambronne' une fois tout les murs fait!!

Ha bon ? On a inventé les appliques en cas d'oubli sinon ... Pas comme si on devait tout rouvrir à chaque fois les murs pour rajouter ou déplacer quelque chose...

Ca et la plomberie c'est quand même un gros morceau.

Largement moins avec le PER tout de même.

Pour le reste comme je le disais, par chez moi il semblerait que beaucoup aient compris que ces artisans se foutaient de notre gueule puisque pas mal ont fermé. Et ceux qui restent sont enclins à la négociation par peur de voir filer le chantier chez le concurrent.

Perso j'aime quand tout est encastré hors de question de voir une baguette passer quelque part ou un fil.

Les normes sont pas compliquées oui mais entre la théorie et la pratique il faut savoir le faire.

Et puis combien de gens savent brancher un tableau électrique? Faire et lire un plan ? Sérieusement beaucoup ne savent pas faire. Moi j'ai eu la chance d'apprendre avec mon pere.

Beaucoup de gens savent à peine monter un meuble Ikea alors refaire une installation électrique dans les normes...

Et ça prend du temps entre passer toute les gaines les plans etc...

Donc oui la main d'œuvre est élevée mais il y a une forte demande derierre. Encore une fois faire sois Meme divise ce poste travaux dans une maison par pres de 4.

Idem pour la plomberie , les materais eux Meme coûtent peu cher finalement c'est la main d'œuvre et le savoir faire qui fait le prix.

Pour le per? J'ai hésité et tout les gros bricoleurs me l'ont déconseillé et finalement ça revient pas moins cher.

Une plomberie bien faite tu est tranquille toute ta vie. Et comme Jai encastré la plomberie dans les murs hors de question dun risque de fuite sur du per.

Après chacun fait comme il veut.

[Elrithielle]

Beaucoup de gens savent à peine monter un meuble Ikea alors refaire une installation électrique dans les normes...

La norme électrique tout le monde s'en branle, y a un truc qui change tous les six mois pour faire refaire aux gens. Et une maison qu'elle soit aux normes ou qu'elle ne le soit pas se vend très bien quand même. Et s'habite très bien aussi au passage. Parce que dans la norme il y a des trucs importants. Mais il y a des trucs complètement cons également qui n'apportent aucune plus-value en terme de sécurité.

Pour le per? J'ai hésité et tout les gros bricoleurs me l'ont déconseillé et finalement ça revient pas moins cher.

Ça ne revient pas moins cher en effet en terme de prix. Je l'ai constaté moi-même en calculant le prix des matériaux. Je dirai même que le cuivre est carrément moins cher en fait. Par contre un "novice éclairé" peut tout à fait s'en sortir seul avec un peu de méthode. Donc les professionnels qui disent que le PER c'est caca ça "pourrait" fuir et qu'il faut du cuivre (que seuls eux peuvent braser et que donc faut accepter leur devis) j'ai envie de dire "quand je veux faire piquer mon chien je dis qu'il mord"...

Quant à ton histoire d'encastrement, ce n'est pas parce que tu as encastré du cuivre au lieu du PER que tu n'auras aucun risque de fuite. La fuite elle vient d'un boulot propre ou pas. Un PER propre il fuit pas plus que le reste c'est tout c'est comme ça (et je suis pas pro PER, j'ai du cuivre à la maison).

[kamoulox]

Disons que le cuivre a fait ses preuves le per sur la longue durée on ne sait pas finalement.

Je pense que le risque de fuite est faible malgré tout. Mais un pote a acheté une maison et un raccord s'est mis à fuir dans le plancher (salle d'eau de l'étage. ) les raccords peuvent avoir un défaut ou un joint lâcher on sait pas pourquoi ca peut arriver. Une soudure ne lâche pas si elle est bien faite

La seule solution pour la faire lâcher c'est de tordre le tuyaux en s'appuyant dessus par ex


Donc une fois que je cuivre est passé testé , aucun risque .


Pour les nombres je parlais des règles de bon sens , prises par apport au point d'eau, spot étanche pour la douche , après c'est du bon sens. Effectivement.

Moi par sécurité je me suis fait des normes moi même en Mega large.

Du coup j'ai plus de Cables et mes 2 tableaux sont fournis

J'ai un module par bloc de prises par piece , 3 pour la cuisine , un par piece par éclairage un par chauffage electrique au sol à l'étage j'aurais pu mettre plus de prises sur un module de 20 À par exemple mais Préfère jouer la méga secure . Au moins je peux isoler super précisément n'importe quel bloc de prise dans la maison ou luminaire sans devoir couper le général ou même le reste de la piece.

En fait je suis surtout maniaque je supporte pas les buzz électriques par exemple quand je branche un ampli guitare c'est très sensible aux interférences les tubes

La nickel c'est silencieux . Parfait

[crispus]

Je pense que le risque de fuite est faible malgré tout. Mais un pote a acheté une maison et un raccord s'est mis à fuir dans le plancher (salle d'eau de l'étage. ) les raccords peuvent avoir un défaut ou un joint lâcher on sait pas pourquoi ca peut arriver. Une soudure ne lâche pas si elle est bien faite

A ce qu'onm'a dit c'est le contact du cuivre avec le ciment qui le détériore. Défaut de gainage...

[lepilou]

La nickel c'est silencieux . Parfait

pourquoi en nickel ? je croyais que tu préférais le cuivre super HS

pour un sujet qui compare l'achat et la location, je vois pas ce que la plomberie blabla... et je présente mes excuses au forum