Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

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paulsrzn
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Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

#1 Message par paulsrzn » 16 janv. 2016, 13:10

Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016 qu'en 2011

http://www.leblogpatrimoine.com/immobil ... -118462733
Editeur : Le Blog Patrimoine
Auteur : Guillaume Fonteneau
Date de parution : 15/01/2016

L'auteur y développe l'idée que, depuis 2011, la baisse des prix de l'immobilier en France (environ 10 %) combinée à la baisse des taux d'emprunt permet de faire des acquisitions avec un gain d'environ 31 % (sur une durée d'emprunt de 20 ans.

Par ailleurs, il estime que le niveau des prix de l'immobilier en France est surévalué de 30 %.

Selon lui, il est inéluctable que les prix diminuent. Mais,
il est fort probable que cette baisse soit consécutive à la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers et réduisent corrélativement la capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier.
Evidemment, il conclue qu'il est l'heure d'investir (il est gestionnaire de patrimoine), mais son analyse me semble assez pertinente.

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lepilou
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Re: Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

#2 Message par lepilou » 16 janv. 2016, 14:30

paulsrzn a écrit :Evidemment, il conclue qu'il est l'heure d'investir (il est gestionnaire de patrimoine), mais son analyse me semble assez pertinente.
Surtout qu'il débute son blog par :
LeBlogPatrimoine a écrit :Depuis quelques mois j’essaie de convaincre les derniers réticents qu’il est probablement vain d’attendre l’ultime baisse des prix de l’immobilier avant de se lancer dans un investissement immobilier en résidence principale, secondaire ou locative.
Nous avions notamment présenté notre stratégie de manière exhaustive dans cet article « Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…« .
et qu'il le conclut par :
Il peut en effet paraître vain d’attendre le grand soir de l’éclatement de la bulle immobilière. Les conditions actuelles sont favorables et le niveau actuel des taux d’intérêt doit permettre de faire accepter une baisse future des prix de l’immobilier (pour celui qui conservera son crédit à terme).
Encore un qui fait référence à Friggit et son tunnel !

Gianni06
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Re: Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

#3 Message par Gianni06 » 16 janv. 2016, 23:43

paulsrzn a écrit :Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016 qu'en 2011

http://www.leblogpatrimoine.com/immobil ... -118462733
Editeur : Le Blog Patrimoine
Auteur : Guillaume Fonteneau
Date de parution : 15/01/2016

L'auteur y développe l'idée que, depuis 2011, la baisse des prix de l'immobilier en France (environ 10 %) combinée à la baisse des taux d'emprunt permet de faire des acquisitions avec un gain d'environ 31 % (sur une durée d'emprunt de 20 ans.

Par ailleurs, il estime que le niveau des prix de l'immobilier en France est surévalué de 30 %.

Selon lui, il est inéluctable que les prix diminuent. Mais,
il est fort probable que cette baisse soit consécutive à la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers et réduisent corrélativement la capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier.
Evidemment, il conclue qu'il est l'heure d'investir (il est gestionnaire de patrimoine), mais son analyse me semble assez pertinente.


Je lis souvent ce blog et je dois reconnaître qu il est assez bien fait et accessible.
Guillaume Fonteneau est certes CGP mais depuis de nombreuses années il met en garde à propos de la surévaluation du marché Immo.Il semble être indépendant de tout organisme prestataire et son blog tourne grâce à la publicité.
Investir dans l Immo n est pour lui pas une hérésie mais doit faire preuve d une grande sélectivité dans le choix du véhicule d investissement et sa capacité à générer des revenus.

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Suricate
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Re: Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

#4 Message par Suricate » 17 janv. 2016, 00:37

paulsrzn a écrit :l'auteur y développe l'idée que, depuis 2011, la baisse des prix de l'immobilier en France (environ 10 %) combinée à la baisse des taux d'emprunt permet de faire des acquisitions avec un gain d'environ 31 % (sur une durée d'emprunt de 20 ans.

Par ailleurs, il estime que le niveau des prix de l'immobilier en France est surévalué de 30 %.
Les prix sont certainement surévalués mais comme le financement est sous évalué la situation commencerait presque à devenir supportable.

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slash33
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Re: Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

#5 Message par slash33 » 17 janv. 2016, 11:36

Il faudra d'abord que l'auteur apprenne à compter. Ça fait 23% de gain en prenant en compte l'assurance ou non.

capital taux assurance annuité
200 000 4,30 0,30 15525,72
180 000 2,45 0,30 11933,40

(15525-11933)/15525 ~= 0,23

Mais c'est encore inexact d'un point de vue pratique. Ce qui se passerait vraisemblablement serait un investissement à capital égal, ce qui d'après mes calculs réduit la durée à 13 ans, le taux d'intérêt étant alors d'environ 2,03% (selon la même source)

Oui acheter maintenant vous fait gagner 7 ans d'emprunt. Le problème est que l'auteur ignore le fait que les prix peuvent poursuivre la même tendance, les taux étant pour leur part proche du plancher.

Et si vous me dîtes que c'est parce qu'il ignore l'assurance, et bien non:

200 000 4,30 14925,72
180 000 2,45 11393,40
(14925-11393)/14925 ~= 0,23

Vincent92
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Re: Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

#6 Message par Vincent92 » 17 janv. 2016, 19:42

@slash33 : Tu n'as pas compris son raisonnement.

200 000€ à 4,3% donne des mensualités de 1243.81€

Cette même mensualité pris sur 20 ans à 2.45% donne 236 500€ environ.

Comme les prix ont baissé de 10%, le bien de 236 500€ qu’il peut se payer en 2016 correspond à un bien de 260 150€ (236500€*1.1) en 2011

Ce qui correspond à un gain de ~30% :

Possibilité d’achat d’un bien valant ~260 000€ en 2011 avec une mensualité permettant de s’acheter un bien à 200 000 € en 2011.

Concernant ton calcul, tu as calculé la différence de mensualité. Ce qui n'est pas ce que cherche à savoir les gens.

En général, ce qu'on veut savoir c'est : Quel bien puis je avoir pour une mensualité donnée?

Concernant l'assurance emprunteur, comme tu l'as dit, la différence est à la marge.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

#7 Message par slash33 » 17 janv. 2016, 20:28

Merci mais j'avais parfaitement compris. Sauf que ce bien n'a plus la valeur faciale qu'il avait en 2011. Le raisonnement suggéré est une perversion.

Sinon, à titre personnel, j'achète comptant donc je me fiche du taux du crédit. Et par conséquent le seul gain que je pourrais escompter est donc 10%. Et je vous garanti qu'un CGP objectif ne me conseillera pas d'acheter pour ces seules hypothèses.

Pour le capital, en tenant compte de l'assurance, c'est 234 185. Soit 17% de pouvoir d'achat supplémentaire.

D'ailleurs si on résume la pensée de l'auteur: "vous aviez raison d'attendre cinq ans, mais maintenant il faut acheter". Oui? Une question? Ah non, les emprunteurs de 2011 ne peuvent pas renégocier leur prêt sinon ma théorie tomberait à l'eau.

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Re: Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

#8 Message par Vincent92 » 17 janv. 2016, 22:30

@slash33 : Effectivement, le raisonnement est simpliste.
Le gain de situe entre 10 et 30% suivant la quantité de cash.

Je ne t'ai pas suivie sur les 17% avec assurance (il faut la compter dans les deux cas), je pense donc qu'un calcul explicatif n'aurait pas été de trop.

Concernant ceux qui ont acheté en 2011, je dirais oui et non.
Ils peuvent renégocier leur prêt mais :

- Il y a des frais
- quand bien même il renégocie, le bien serait toujours de 10 à 30% moins bon puisqu'il ne vont pas changer de bien en renégociant leur crédit. Ils auront néanmoins des mensualités plus faible.

Par ailleurs, l'auteur n'est pas le seul à être du même avis. Il est bien évident que si le prix baissent car les taux augmentent, une personne qui utilise 100% de levier ne s'y retrouvera pas.

Et il semble assez claire que les taux ne baisseront pas beaucoup plus (ils peuvent encore perdre quelque dixième mais rien a voir avec ce qu'ils ont perdu jusque là).

Le tout est de savoir si les prix baisseront (s'il continue à baisser. En 2015, l'immobilier n'a pas baisser partout. Il faut donc s'interroger sur son marché local et non raisonner en national) plus vite que les taux.

Par ailleurs à prix constant, chaque mois qui passe, le locataire perd de l'argent vis à vis du propriétaire. Il y a donc un cout a l'inaction souvent négligé sur ce forum. Ce cout est plus important qu'il ne l'était en 2011 (car les taux ont baissé et donc le propriétaire rembourse plus de capital tous les mois). Celui étant, même en 2011, ce cout n'était pas nul.

Il faudrait donc retrancher ceci au supposé gain des attentistes depuis 2011.

D'un point de vue de quelqu'un qui achète avec beaucoup de levier, le raisonnement de l'auteur peut s'entendre.

Ceci étant, c'est un point de vue. On peut être d'accord ou non.
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Re: Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

#9 Message par kamoulox » 17 janv. 2016, 22:41

Connaître son marché local est très juste bien plus qu'au national

chacun fera ses choix selon son marché local

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Re: Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

#10 Message par slash33 » 17 janv. 2016, 22:50

Vincent92 a écrit :Je ne t'ai pas suivie sur les 17% avec assurance (il faut la compter dans les deux cas), je pense donc qu'un calcul explicatif n'aurait pas été de trop.
Pourtant c'était facile. Avec une assurance à 0,30 comme dans mes chiffres précédents, la mensualité cas 2011 est de 1 293,81 €. Pour avoir la même mensualité avec les conditions de 2016 de l'auteur et ce taux d'assurance, il faut emprunter le capital indiqué, soit une amélioration de 17%.

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Re: Investir dans l'immobilier coûte 31% moins cher en 2016

#11 Message par Vincent92 » 18 janv. 2016, 10:02

@slash33 : Auquel il faut rajouter les 10% de baisse (c'est les hypothèses de l'auteur. En réalité, parfois c'est plus et parfois moins). Soit un gain entre 10% (si on achète cash) et 27% (si on prend un levier de 100%).

Pour la plupart des transactions, ca sera tout de même entre 22% et 27% de pouvoir d'achat immobilier en plus.

Il y a effectivement cet oubli (volontaire ou non) de la part de l'auteur. Mais son raisonnement ne change pas de manière fondamental.

N.B. : 0,3% d'assurance c'est beaucoup. La banque a maintenant l'obligation d'accépter la délégation d'assurance pour peu que la converture soit indique ou meilleur que son assurance groupe. Par ailleurs, quand bien même vous décidez de souscrire une assurance groupe, vous avez un an pour souscrire une autre assurance (Loi Hamon).
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