Défiscalisation-Leçons d'une série noire

[Portnawak]

Article instructif et gratuit jusqu'au 3/06 :

http://www.quechoisir.org/argent-assura ... =nlh160504

[Portnawak]

Entre autres :

"De plus, une étude notariale peut s’abstenir d’introduire une vente dans la base nationale « Perval » qu’elle considère comme « non représentative » parce que le bien est atypique ou le prix trop déprimant ! Titulaires d’une charge, les notaires peuvent parfois jouer le rôle d'agents immobiliers et ont alors tendance à enjoliver la situation. Pour obtenir un autre éclairage sur les marchés locaux de l’immobilier, nous avons synthétisé plus de 11 000 offres sur le Bon Coin, pour des T2 annoncés entre 30 m2 et 50 m2. Les résultats s’écartent le plus souvent des chiffres officiels, toujours à la baisse. 1 090 €/m2 à Agen selon les notaires, trois fois moins sur le Bon Coin (322 €/m2). Lorient passe de 1 580€/m2 à 821 €/m2, Poitiers de 1 540 €/m2 à 344 €/m2. Et il s'agit des offres des vendeurs, sujettes à négociation. "

[henda]

Entre autres :

"De plus, une étude notariale peut s’abstenir d’introduire une vente dans la base nationale « Perval » qu’elle considère comme « non représentative » parce que le bien est atypique ou le prix trop déprimant ! Titulaires d’une charge, les notaires peuvent parfois jouer le rôle d'agents immobiliers et ont alors tendance à enjoliver la situation. Pour obtenir un autre éclairage sur les marchés locaux de l’immobilier, nous avons synthétisé plus de 11 000 offres sur le Bon Coin, pour des T2 annoncés entre 30 m2 et 50 m2. Les résultats s’écartent le plus souvent des chiffres officiels, toujours à la baisse. 1 090 €/m2 à Agen selon les notaires, trois fois moins sur le Bon Coin (322 €/m2). Lorient passe de 1 580€/m2 à 821 €/m2, Poitiers de 1 540 €/m2 à 344 €/m2. Et il s'agit des offres des vendeurs, sujettes à négociation. "

Oui voilà, il ne faut pas oublier la phase de négociation, durant laquelle le prix va monter. Ben92 en a fait les frais ! (négociations à la hausse)

D'où les chiffres des notaires, ainsi que les moyenne à 8500 €/m² à Paris mais pour le bas du panier uniquement, etc.

[Catalan]

Agen, Lorient, Poitiers, Carcassonne, saint-Lizier, Ploermel, etc
L'immo valait (en intrinsèque) 3 cacahouètes avant la defisc, ça vaut encore moins mtnt avec une offre saturée.
Les prix d'affichage de biens invendables ne sont par définition pas représentatifs.
Les chiffres des notaires n'ont aucune valeur dans ces coins, tout comme les chiffres de Leboncoin.

Mtnt extrapoler cette situation aux chiffres parisiens, c'est tout autant dénué de sens.

[crispus]

saint-Lizier

Connais pas. C'est en Bretagne ?

[SirRobin]

Le lien ne marche pas; celui là fonctionne pour moi:
http://www.quechoisir.org/argent-assura ... erie-noire

A noter que l'article date du... 3 octobre 2015.

[nico2010]

Entre autres :

"De plus, une étude notariale peut s’abstenir d’introduire une vente dans la base nationale « Perval » qu’elle considère comme « non représentative » parce que le bien est atypique ou le prix trop déprimant ! Titulaires d’une charge, les notaires peuvent parfois jouer le rôle d'agents immobiliers et ont alors tendance à enjoliver la situation. Pour obtenir un autre éclairage sur les marchés locaux de l’immobilier, nous avons synthétisé plus de 11 000 offres sur le Bon Coin, pour des T2 annoncés entre 30 m2 et 50 m2. Les résultats s’écartent le plus souvent des chiffres officiels, toujours à la baisse. 1 090 €/m2 à Agen selon les notaires, trois fois moins sur le Bon Coin (322 €/m2). Lorient passe de 1 580€/m2 à 821 €/m2, Poitiers de 1 540 €/m2 à 344 €/m2. Et il s'agit des offres des vendeurs, sujettes à négociation. "

Oui voilà, il ne faut pas oublier la phase de négociation, durant laquelle le prix va monter. Ben92 en a fait les frais ! (négociations à la hausse)

D'où les chiffres des notaires, ainsi que les moyenne à 8500 €/m² à Paris mais pour le bas du panier uniquement, etc.

Soit dit en passant, l'indice de confiance pour que choisir est bien plus élevé que pour les notaires qui eux sont dans un conflit d'intérêt avec leur trafique de base de données... C'est surtout cela qui explique l'écart sans doute...

[polo92]

Y'a des offres autour de 330 € le m2 à Poitiers et Agen?

un 50m2 à 400 € le m2...20 000 €!

[lecriminel]

Y'a des offres autour de 330 € le m2 à Poitiers et Agen?

un 50m2 à 400 € le m2...20 000 €!

15k pour 60m2,
il se dit que ce serait idéal pour un parisien.https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=16_s
c'est plus cher pour les Français
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=16_s
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=16_s

[lolio]

Entre autres :

"De plus, une étude notariale peut s’abstenir d’introduire une vente dans la base nationale « Perval » qu’elle considère comme « non représentative » parce que le bien est atypique ou le prix trop déprimant ! Titulaires d’une charge, les notaires peuvent parfois jouer le rôle d'agents immobiliers et ont alors tendance à enjoliver la situation. Pour obtenir un autre éclairage sur les marchés locaux de l’immobilier, nous avons synthétisé plus de 11 000 offres sur le Bon Coin, pour des T2 annoncés entre 30 m2 et 50 m2. Les résultats s’écartent le plus souvent des chiffres officiels, toujours à la baisse. 1 090 €/m2 à Agen selon les notaires, trois fois moins sur le Bon Coin (322 €/m2). Lorient passe de 1 580€/m2 à 821 €/m2, Poitiers de 1 540 €/m2 à 344 €/m2. Et il s'agit des offres des vendeurs, sujettes à négociation. "

Merci Portnawak, super article . J'ai eu le bonne surprise devoir que Dijon figurait en bonne place.

les notaires peuvent parfois jouer le rôle d'agents immobiliers et ont alors tendance à enjoliver la situation.

C'est pas vrai !!!!

ça me fait bien marrer. ça fait des mois que je dis que les stats des notaires c'est n'importe quoi avec du +45 % sur 3 mois inexplicable (mais "lissé" s'il vous plait), des stats de départements franciliens faits à partir d'un tiers des communes du département, des stats des départements du littoral fait uniquement sur la basse des communes situées sur le littoral.

Sinon Vincent92, une réaction peut être ?

3 pièces 65 m² 34 500 €. mais qu'est ce qu'on a pour 250 000 euros ?

[jobserve75]

j'ai constitué une partie de mon patrimoine avec la défiscalisation.
Deux Robien acquis en 2003
Un scellier social en 2009
Un 2ème scellier social en 2010.
Un girardin outre-mer.

Les 2 robiens et le giradin ne me permettent plus de défiscaliser mais je les ai conservés. Il me rapporte 6% brut par rapport à leur prix actuel du marché, pas si mal en ce moment.

Mes 2 scelliers me permettent de déduire 16600€ d'impôts (le plafond étant supérieur à 10000€).
Le crédit d'impôt et les loyers net de presque 2000€ paient les crédits.
Ils ont été centrés sur 2 maisons neuves en banlieue d'une grande agglomération.
Depuis leur achat, le prix de vente a perdu environ 5%, une brouitille selon moi par rapport aux autres gains.

Je n'ai jamais eu de problème de loyers impayés ( j'ai pourtant des assurances pour loyers impayés) ni de vacances locatives.

Enfin, l'immobilier est un formidable outil pour transmettre progessivement son patrimoine à ses enfants en leur donnant la nue-propriété.
Quand ils seront étudiants, je compte même leur donner l'usufruit temporairement, les loyers sont ainsi supérieurs à la pension qu'on peut déduire fiscalement. Et ce procédé me permettra de sortir des biens de la base taxable à l'isf.

[Gpzzzz]

j'ai constitué une partie de mon patrimoine avec la défiscalisation.
Deux Robien acquis en 2003
Un scellier social en 2009
Un 2ème scellier social en 2010.
Un girardin outre-mer.

Les 2 robiens et le giradin ne me permettent plus de défiscaliser mais je les ai conservés. Il me rapporte 6% brut par rapport à leur prix actuel du marché, pas si mal en ce moment.

Mes 2 scelliers me permettent de déduire 16600€ d'impôts (le plafond étant supérieur à 10000€).
Le crédit d'impôt et les loyers net de presque 2000€ paient les crédits.
Ils ont été centrés sur 2 maisons neuves en banlieue d'une grande agglomération.
Depuis leur achat, le prix de vente a perdu environ 5%, une brouitille selon moi par rapport aux autres gains.

Je n'ai jamais eu de problème de loyers impayés ( j'ai pourtant des assurances pour loyers impayés) ni de vacances locatives.

Enfin, l'immobilier est un formidable outil pour transmettre progessivement son patrimoine à ses enfants en leur donnant la nue-propriété.
Quand ils seront étudiants, je compte même leur donner l'usufruit temporairement, les loyers sont ainsi supérieurs à la pension qu'on peut déduire fiscalement. Et ce procédé me permettra de sortir des biens de la base taxable à l'isf.

Ca ce sont tes plans avec la législation actuelle..
Certains ici ont peur de se faire sclaper une partie de leur compte en banque, dis toi donc bien que si ca arrivait toutes ces niches fiscales auraient deja sauté depuis longtemps ^^

[jobserve75]

Ce que je veux dire est que l'immobilier de défiscalisation n'est pas forcément une mauvaise chose.

Certes le Pinel actuel n'est pas aussi avantageux et désormais les réductions d'impôts sont plafonnées à 10000€.

Mais on peut trouver du Pinel à 4,5% sans l'avantage fiscal. En tenant compte de la défiscalisation, c'est un bon placement en ce moment.

Et comme je l'ai dit, l'immobilier s'adapte très bien dans une stratégie de transmission du patrimoine en limitant les droits de succession.
Il permet aussi de diminuer son isf si on donne l'usufruit d'un bien temporairement et pour les biens de notre patrimoine, une décôte de 20% y est appliqué quand ils sont mis en location.

je prépare aussi ma retraite avec un perp ( qui me permet aussi de défiscaliser) mais je trouve ce produit plus contraignant.

[caroline77]

Enfin, l'immobilier est un formidable outil pour transmettre progessivement son patrimoine à ses enfants en leur donnant la nue-propriété.

Ca se discute. Ca peut être un cadeau empoisonné, tu es propriétaire d'un tas de parpaing qui ne te rapporte rien, mais augmente la valeur de ton patrimoine tout en ayant des charges à payer pendant un temps X d'années indéterminé (cf espérance de vie), en gros selon l'année de transmission de la nue propriété, tu peux te coltiner 20,30,40 ans ou plus de charges à payer.

A la succession, tu as ensuite un ou des boulets au pied dont tu dois te défaire en ayant à te mettre d'accord avec les autres héritiers. Plus il y a d'héritiers, plus c'est le bordel.

Je suis en train d'être à la 3ème succession dont j'ai à recevoir quelqu'un chose. Je peux te dire que c'est une véritable bénédiction qu'il n'y en avait qu'une sur les 3 qui contenait de l'immobilier...

[jobserve75]

Enfin, l'immobilier est un formidable outil pour transmettre progessivement son patrimoine à ses enfants en leur donnant la nue-propriété.

Ca se discute. Ca peut être un cadeau empoisonné, tu es propriétaire d'un tas de parpaing qui ne te rapporte rien, mais augmente la valeur de ton patrimoine tout en ayant des charges à payer pendant un temps X d'années indéterminé (cf espérance de vie), en gros selon l'année de transmission de la nue propriété, tu peux te coltiner 20,30,40 ans ou plus de charges à payer.

A la succession, tu as ensuite un ou des boulets au pied dont tu dois te défaire en ayant à te mettre d'accord avec les autres héritiers. Plus il y a d'héritiers, plus c'est le bordel.

Je suis en train d'être à la 3ème succession dont j'ai à recevoir quelqu'un chose. Je peux te dire que c'est une véritable bénédiction qu'il n'y en avait qu'une sur les 3 qui contenait de l'immobilier...

Les succesions ont donc mal été préparées : soit il y a eu des donations en indivision, soit il n'y a rien eu.
Si tu prépares bien ta succesion, ça ne posera aucun problème.

Et en faisant des donations de nue propriété avant ses 40 ans, on ne paie presque rien en droits de succesion, surtout qu'on bénéficie d'un abattement fiscal tous les 15 ans désormais. Avant c'était tous les 10 ans.

[Gpzzzz]

Enfin, l'immobilier est un formidable outil pour transmettre progessivement son patrimoine à ses enfants en leur donnant la nue-propriété.

Ca se discute. Ca peut être un cadeau empoisonné, tu es propriétaire d'un tas de parpaing qui ne te rapporte rien, mais augmente la valeur de ton patrimoine tout en ayant des charges à payer pendant un temps X d'années indéterminé (cf espérance de vie), en gros selon l'année de transmission de la nue propriété, tu peux te coltiner 20,30,40 ans ou plus de charges à payer.

A la succession, tu as ensuite un ou des boulets au pied dont tu dois te défaire en ayant à te mettre d'accord avec les autres héritiers. Plus il y a d'héritiers, plus c'est le bordel.

Je suis en train d'être à la 3ème succession dont j'ai à recevoir quelqu'un chose. Je peux te dire que c'est une véritable bénédiction qu'il n'y en avait qu'une sur les 3 qui contenait de l'immobilier...

Les succesions ont donc mal été préparées : soit il y a eu des donations en indivision, soit il n'y a rien eu.
Si tu prépares bien ta succesion, ça ne posera aucun problème.

Et en faisant des donations de nue propriété avant ses 40 ans, on ne paie presque rien en droits de succesion, surtout qu'on bénéficie d'un abattement fiscal tous les 15 ans désormais. Avant c'était tous les 10 ans.

Et t'en connais bcp des gens qui ont des nue propriétés a donner avant 40ans ?
Nous ici les mecs dans la trentainte ils commencent tout juste à rembourser leur studio de 26m2.

[slash33]

Ce que je veux dire est que l'immobilier de défiscalisation n'est pas forcément une mauvaise chose.

Certes le Pinel actuel n'est pas aussi avantageux et désormais les réductions d'impôts sont plafonnées à 10000€.

Mais on peut trouver du Pinel à 4,5% sans l'avantage fiscal. En tenant compte de la défiscalisation, c'est un bon placement en ce moment.

Et comme je l'ai dit, l'immobilier s'adapte très bien dans une stratégie de transmission du patrimoine en limitant les droits de succession.
Il permet aussi de diminuer son isf si on donne l'usufruit d'un bien temporairement et pour les biens de notre patrimoine, une décôte de 20% y est appliqué quand ils sont mis en location.

je prépare aussi ma retraite avec un perp ( qui me permet aussi de défiscaliser) mais je trouve ce produit plus contraignant.

J'en déduis que vous aviez un lourd besoin de défiscaliser, non?

[xavophonic]

Lien : Immobilier locatif : ces villes à haut risque pour les investisseurs
Editeur : Capital.fr
Date : 23/02/2016

Plus de 830 communes au marché locatif quasiment inexistant se retrouvent éligibles au dispositif d’investissement Pinel. Faisant courir le risque de plomber des centaines d’opérations d’investisseurs particuliers.

A n’y rien comprendre ! Alors que depuis juillet 2013, les communes de la zone B2 (de plus de 50 000 habitants, de moins de 250 000 habitants) avaient été bannies du dispositif d’investissement locatif Pinel, voici qu’elles sont de plus en plus nombreuses à y être réintégrées grâce à des agréments dérogatoires délivrés par les préfectures. Plus de 830 petites agglomérations ont déjà obtenu le fameux sésame ! Parmi elles, Angoulême, Béziers, Valence… « Et, plus surprenant encore, des communes de moins de 50 000 habitants comme Vichy, Mâcon, Mûrs-Erigné, en Maine-et-Loire, deviennent même éligibles au dispositif », s’étonne Renaud Cormier, directeur général de Théséis, spécialisé dans l’investissement locatif.

Conséquence de ces décisions pour le moins discutables : dans la plupart des communes nouvellement élues, l’investisseur reste confronté à des taux de vacance locative toujours aussi importants. Pêle-mêle : 21% à Vichy, 17,4% à Béziers, 12,9% à Valence ou encore 12,6% à Brive-la-Gaillarde, contre 7,5%, en moyenne.

[slash33]

A n’y rien comprendre ! Alors que depuis juillet 2013, les communes de la zone B2 (de plus de 50 000 habitants, de moins de 250 000 habitants) avaient été bannies du dispositif d’investissement locatif Pinel, voici qu’elles sont de plus en plus nombreuses à y être réintégrées grâce à des agréments dérogatoires délivrés par les préfectures. Plus de 830 petites agglomérations ont déjà obtenu le fameux sésame ! Parmi elles, Angoulême, Béziers, Valence… « Et, plus surprenant encore, des communes de moins de 50 000 habitants comme Vichy, Mâcon, Mûrs-Erigné, en Maine-et-Loire, deviennent même éligibles au dispositif », s’étonne Renaud Cormier, directeur général de Théséis, spécialisé dans l’investissement locatif.

Si si il y a une logique. Dans la tête de certains élus, la création de logements neufs, sans trop de frais pour la mairie, fera venir des populations. Et même si l'opération échoue, cela aura au moins montré leur (tentative de) dynamisme. Certaines fois c'est juste parce qu'un maire s'est fait chambrer par ces pairs (y a des maires très "gamins" en privé). Et si tout va bien, ils vont pouvoir lever plus d'impôts. Bref, aux investisseurs d'assumer les conséquences de leur choix.

[lolio]

Une petite pensée aux winners-pigeons de l'immo qui ont investi à Vichy, Bézier,..... RIP Brother.
Mais grâce à votre POGNON qui part en fumée que les loyers baissent. Et que l'immo baisse aussi. Merci pour votre sacrifice.

[xavophonic]

Si si il y a une logique. Dans la tête de certains élus, la création de logements neufs, sans trop de frais pour la mairie, fera venir des populations. Et même si l'opération échoue, cela aura au moins montré leur (tentative de) dynamisme. Certaines fois c'est juste parce qu'un maire s'est fait chambrer par ces pairs (y a des maires très "gamins" en privé). Et si tout va bien, ils vont pouvoir lever plus d'impôts. Bref, aux investisseurs d'assumer les conséquences de leur choix.

A mon avis, ça doit plutôt être des maires qui sont copains avec des entrepreneurs du BTP et qui poussent probablement à la construction pour que leurs amis ramassent du pognon.

[Marie 94]

Enfin, l'immobilier est un formidable outil pour transmettre progessivement son patrimoine à ses enfants en leur donnant la nue-propriété.

Ca se discute. Ca peut être un cadeau empoisonné, tu es propriétaire d'un tas de parpaing qui ne te rapporte rien, mais augmente la valeur de ton patrimoine tout en ayant des charges à payer pendant un temps X d'années indéterminé (cf espérance de vie), en gros selon l'année de transmission de la nue propriété, tu peux te coltiner 20,30,40 ans ou plus de charges à payer.

A la succession, tu as ensuite un ou des boulets au pied dont tu dois te défaire en ayant à te mettre d'accord avec les autres héritiers. Plus il y a d'héritiers, plus c'est le bordel.

Je suis en train d'être à la 3ème succession dont j'ai à recevoir quelqu'un chose. Je peux te dire que c'est une véritable bénédiction qu'il n'y en avait qu'une sur les 3 qui contenait de l'immobilier...

Les succesions ont donc mal été préparées : soit il y a eu des donations en indivision, soit il n'y a rien eu.
Si tu prépares bien ta succesion, ça ne posera aucun problème.

Et en faisant des donations de nue propriété avant ses 40 ans, on ne paie presque rien en droits de succesion, surtout qu'on bénéficie d'un abattement fiscal tous les 15 ans désormais. Avant c'était tous les 10 ans.

Et t'en connais bcp des gens qui ont des nue propriétés a donner avant 40ans ?
Nous ici les mecs dans la trentainte ils commencent tout juste à rembourser leur studio de 26m2.

Ah tu l'aimes bien Ben hein. Son cas est extrême.
On est plusieurs de ma génération de trentenaire qui ont/auront fini de rembourser un 1er bien avant 40 ans. Le conseil de jobserve75 m'a été donné par mon notaire également

[caroline77]

Enfin, l'immobilier est un formidable outil pour transmettre progessivement son patrimoine à ses enfants en leur donnant la nue-propriété.

Ca se discute. Ca peut être un cadeau empoisonné, tu es propriétaire d'un tas de parpaing qui ne te rapporte rien, mais augmente la valeur de ton patrimoine tout en ayant des charges à payer pendant un temps X d'années indéterminé (cf espérance de vie), en gros selon l'année de transmission de la nue propriété, tu peux te coltiner 20,30,40 ans ou plus de charges à payer.

A la succession, tu as ensuite un ou des boulets au pied dont tu dois te défaire en ayant à te mettre d'accord avec les autres héritiers. Plus il y a d'héritiers, plus c'est le bordel.

Je suis en train d'être à la 3ème succession dont j'ai à recevoir quelqu'un chose. Je peux te dire que c'est une véritable bénédiction qu'il n'y en avait qu'une sur les 3 qui contenait de l'immobilier...

Les succesions ont donc mal été préparées : soit il y a eu des donations en indivision, soit il n'y a rien eu.
Si tu prépares bien ta succesion, ça ne posera aucun problème.

Et en faisant des donations de nue propriété avant ses 40 ans, on ne paie presque rien en droits de succesion, surtout qu'on bénéficie d'un abattement fiscal tous les 15 ans désormais. Avant c'était tous les 10 ans.

Tu n'as pas compris mon propos qui n'était pas sur les droits de succession, relis.

Lors que tu es co-propriétaire de nue propriété (sauf si tu es seul héritier), tu es toujours propriétaire d'immobilier avec d'autres, et il faut ensuite s'entendre sur le sujet. Etre déjà propriétaire en partie à la succession ne change en fait pas grand chose (à part de n'avoir rien à payer en frais de succession ou moins), le problème reste le même d'hériter à plusieurs de biens immobiliers.

De plus, tu sembles totalement aveugle sur le problème des charges à payer.

Bref, offrir la nue propriété aux enfants, ce n'est gratifiant que pour les parents qui font le don :
impression de générosité envers les enfants (alors qu'ils ne pourront strictement rien faire de la chose avant de nombreuses dizaines d'années) et que l'argent n'ira pas à l'état.

[caroline77]

Le conseil de jobserve75 m'a été donné par mon notaire également

Ce qui n'est pas une référence vu qu'il fait en sorte que ça lui rapporte avant de fournir un conseil utile.

[Gpzzzz]

Ca se discute. Ca peut être un cadeau empoisonné, tu es propriétaire d'un tas de parpaing qui ne te rapporte rien, mais augmente la valeur de ton patrimoine tout en ayant des charges à payer pendant un temps X d'années indéterminé (cf espérance de vie), en gros selon l'année de transmission de la nue propriété, tu peux te coltiner 20,30,40 ans ou plus de charges à payer.

A la succession, tu as ensuite un ou des boulets au pied dont tu dois te défaire en ayant à te mettre d'accord avec les autres héritiers. Plus il y a d'héritiers, plus c'est le bordel.

Je suis en train d'être à la 3ème succession dont j'ai à recevoir quelqu'un chose. Je peux te dire que c'est une véritable bénédiction qu'il n'y en avait qu'une sur les 3 qui contenait de l'immobilier...

Les succesions ont donc mal été préparées : soit il y a eu des donations en indivision, soit il n'y a rien eu.
Si tu prépares bien ta succesion, ça ne posera aucun problème.

Et en faisant des donations de nue propriété avant ses 40 ans, on ne paie presque rien en droits de succesion, surtout qu'on bénéficie d'un abattement fiscal tous les 15 ans désormais. Avant c'était tous les 10 ans.

Et t'en connais bcp des gens qui ont des nue propriétés a donner avant 40ans ?
Nous ici les mecs dans la trentainte ils commencent tout juste à rembourser leur studio de 26m2.

Ah tu l'aimes bien Ben hein. Son cas est extrême.
On est plusieurs de ma génération de trentenaire qui ont/auront fini de rembourser un 1er bien avant 40 ans. Le conseil de jobserve75 m'a été donné par mon notaire également

Oui c'est vrai y en a plusieurs qui ont un 2p a 145k€ dans un coin craignos.. et ensuite le 2eme tu l'auras remboursé à 55ans
T'inquietes a ce rythme la tes enfants ne se feront pas massacrer par les droits de sucessions.
Nan on parlait de donation sérieuse.. 400k€ tous les 10ans si t'as 2enfants...

[lolio]

Nous ici les mecs dans la trentainte ils commencent tout juste à rembourser leur studio de 26m2.

26m2 ? c'est pas un peu grand pour 250 000 euros ?

[Gpzzzz]

Nous ici les mecs dans la trentainte ils commencent tout juste à rembourser leur studio de 26m2.

26m2 ? c'est pas un peu grand pour 250 000 euros ?

C est en banlieue hein !!

[EmileZola]

j'ai constitué une partie de mon patrimoine avec la défiscalisation.
Deux Robien acquis en 2003
Un scellier social en 2009
Un 2ème scellier social en 2010.
Un girardin outre-mer.

Les 2 robiens et le giradin ne me permettent plus de défiscaliser mais je les ai conservés. Il me rapporte 6% brut par rapport à leur prix actuel du marché, pas si mal en ce moment.

Mes 2 scelliers me permettent de déduire 16600€ d'impôts (le plafond étant supérieur à 10000€).
Le crédit d'impôt et les loyers net de presque 2000€ paient les crédits.
Ils ont été centrés sur 2 maisons neuves en banlieue d'une grande agglomération.
Depuis leur achat, le prix de vente a perdu environ 5%, une brouitille selon moi par rapport aux autres gains.

Je n'ai jamais eu de problème de loyers impayés ( j'ai pourtant des assurances pour loyers impayés) ni de vacances locatives.

Enfin, l'immobilier est un formidable outil pour transmettre progessivement son patrimoine à ses enfants en leur donnant la nue-propriété.
Quand ils seront étudiants, je compte même leur donner l'usufruit temporairement, les loyers sont ainsi supérieurs à la pension qu'on peut déduire fiscalement. Et ce procédé me permettra de sortir des biens de la base taxable à l'isf.

Bien joué mec !

Il faut profiter de ce POGNON gratuit. Tombé du ciel !

[lolio]

Nous ici les mecs dans la trentainte ils commencent tout juste à rembourser leur studio de 26m2.

26m2 ? c'est pas un peu grand pour 250 000 euros ?

C est en banlieue hein !!

mon dieu !!!! En banlieue !!! Vous voulez dire au milieu de gueux mal élevés et de sarrasins en djellaba ??? tout s'explique.

[jobserve75]

Enfin, l'immobilier est un formidable outil pour transmettre progessivement son patrimoine à ses enfants en leur donnant la nue-propriété.

Ca se discute. Ca peut être un cadeau empoisonné, tu es propriétaire d'un tas de parpaing qui ne te rapporte rien, mais augmente la valeur de ton patrimoine tout en ayant des charges à payer pendant un temps X d'années indéterminé (cf espérance de vie), en gros selon l'année de transmission de la nue propriété, tu peux te coltiner 20,30,40 ans ou plus de charges à payer.

A la succession, tu as ensuite un ou des boulets au pied dont tu dois te défaire en ayant à te mettre d'accord avec les autres héritiers. Plus il y a d'héritiers, plus c'est le bordel.

Je suis en train d'être à la 3ème succession dont j'ai à recevoir quelqu'un chose. Je peux te dire que c'est une véritable bénédiction qu'il n'y en avait qu'une sur les 3 qui contenait de l'immobilier...

Les succesions ont donc mal été préparées : soit il y a eu des donations en indivision, soit il n'y a rien eu.
Si tu prépares bien ta succesion, ça ne posera aucun problème.

Et en faisant des donations de nue propriété avant ses 40 ans, on ne paie presque rien en droits de succesion, surtout qu'on bénéficie d'un abattement fiscal tous les 15 ans désormais. Avant c'était tous les 10 ans.

Tu n'as pas compris mon propos qui n'était pas sur les droits de succession, relis.

Lors que tu es co-propriétaire de nue propriété (sauf si tu es seul héritier), tu es toujours propriétaire d'immobilier avec d'autres, et il faut ensuite s'entendre sur le sujet. Etre déjà propriétaire en partie à la succession ne change en fait pas grand chose (à part de n'avoir rien à payer en frais de succession ou moins), le problème reste le même d'hériter à plusieurs de biens immobiliers.

De plus, tu sembles totalement aveugle sur le problème des charges à payer.

Bref, offrir la nue propriété aux enfants, ce n'est gratifiant que pour les parents qui font le don :
impression de générosité envers les enfants (alors qu'ils ne pourront strictement rien faire de la chose avant de nombreuses dizaines d'années) et que l'argent n'ira pas à l'état.

Non c'est toi qui ne m'a pas lu.
Tu envisages le fait des co-propriétaires en nue propriété, donc à plusieurs. La plupart des parents font effectivement ça pour ne pas avoir à trancher

Mais il faut donner un bien par enfant uniquement, c'est tout simple.
Si ce sont des biens comparables et dans une même ville, leur valeur évoluera dans le même sens.
L'équilibre de la donation-partage ne s'en trouve donc pas modifié.

[franckyfranck]

Ici on ne parles pas d'immobillier mais d'arnaque pure et simple, un peu comme les raviolis au cheval.

On rappel que le principe est ici de vendre autre chose que le bien, à savoir une réduction d'impot. D'ou le fait que tu peux carotte le mec sur le bien de toute façon ce n'est pas ce qu'il est en train d'acheter.

On va rappeler les principes vendus dans leur pub :
- Tu es cadre (donc intelligent) : Comme dans le corbeau et le renard, on flatte.
- Tu gagnes plus de 3000 € par mois : Ouah le beau salaire, m'sieur le corbeau. T'es trop une élite.
- Tu paie plus de 3000 € d'impots par an : Ah les batards ! Comme je ne suis pas si riche que j'en ai l'air ca me fait doublement mal au yonffe. Et même le préparation H n'y fait rien !
- Tu es en plus pseudo-riche, cadre, mais un peu teubé (le niveau de l'univ n'est plus ce qu'il était). En plus, tu es un homme pressé, pas le temps de faire des trucs compliqué, comme aller se déplacer en région (tes moyens ne te permettent pas d'acheter en RP, faut pas dec non plus tu va payer un billet SNCF, ca augmente tout le temps la SNCF).

Tata, zy'va qu'on la soluce, gros ! (Mais qui parles encore en disant zy'va, diantre !).

Avec Defisc'Anal tu va plus payer tes 3000 euros par an au kefis. Wesh frère, trop de la balle, t'achètes une tôle dans le trois un, tu sais c'est dans les coins ou y bouffent du canard, quoi, tranquille, quoi. J'tassure, même pas de quoi dégotter un zedou quand j'étais en vacs la bas. Les batards ! Je cravais sévère sa mère ! T'es préssé mec ? Zen, gros ! Avec defisc'Anal c'est cool, Momo il est allé voir la résidence pour toi, y te dit, c'est trop tranquille. Et t'sais on est des experts, nous en matière de carotte. Ben la tu va carotte le kefis de 3000 euros, c'est pas de la bombe ca gros ? T'as rien à faire mec ! Aboule la thune, Momo et Defisc'Anal on s'occupe du reste, parce que nous on n1que tout, surtout ta mère. Et pour un appart acheté, on tube de vaseline pour la tournante !

Donc en gros, oui Defisc'Anal comme vous avez constaté ca consiste à acheter des terrains dont personne ne veut (et donc pas les payer cher), pour ensuite construire avec une qualité de 'Mot2Cambronne' tant que ca à l'air clinquant le jour de l'inauguration. Puis d'appeler des pigeons avec un centre d'appel en leur disant "tu payera plus d'impots" et en le flattant ("tu es cadre, tu gagne plus de 3000 euros, t'es l'élite mec"). Le corbeau lache alors son pognon au défiscaliseur qui construit son bien de daube (avec de vrais morceaux de viande de cheval dans le parpaing). Et il découvre que la tournante c'est dans la cave à momo et que c'est lui qui va se fait enfler !

Mais le dispositif peut être bien utilisé et l'est par 90% des gens. Par contre, quand on te vend un truc, "clef en main, tu fous rien" et que tu l'accepte sur des sommes aussi importantes, ben faut te poser des questions. La defisc tu peux la faire toi même sur tout programme neuf.

[lolio]

Tu es cadre (donc intelligent)

Ok le cas d'espèce démontre qu'on peut être cadre et complètement ***.

[jobserve75]

Ce que je veux dire est que l'immobilier de défiscalisation n'est pas forcément une mauvaise chose.

Certes le Pinel actuel n'est pas aussi avantageux et désormais les réductions d'impôts sont plafonnées à 10000€.

Mais on peut trouver du Pinel à 4,5% sans l'avantage fiscal. En tenant compte de la défiscalisation, c'est un bon placement en ce moment.

Et comme je l'ai dit, l'immobilier s'adapte très bien dans une stratégie de transmission du patrimoine en limitant les droits de succession.
Il permet aussi de diminuer son isf si on donne l'usufruit d'un bien temporairement et pour les biens de notre patrimoine, une décôte de 20% y est appliqué quand ils sont mis en location.

je prépare aussi ma retraite avec un perp ( qui me permet aussi de défiscaliser) mais je trouve ce produit plus contraignant.

J'en déduis que vous aviez un lourd besoin de défiscaliser, non?

Quand je serai en retraite (dans plus de 20 ans), mes revenus seront divisés par 3. C'est donc une façon de lisser ses impôts sur toute sa vie et de préparer sa retraite.

[EmileZola]

L'immobilier est un excellent moyen de préparer sa retraite.

[optimus maximus]

L'immobilier est un excellent moyen de préparer sa retraite.

Bien gagner sa vie est le meilleur moyen de préparer sa retraite.
Et généralement, ce sont ceux qui gagnent bien leur vie qui peuvent devenir propriétaires.
Les autres se font baiser d'une manière ou d'une autre.

[ignatius]

Et généralement, ce sont ceux qui gagnent bien leur vie qui peuvent devenir propriétaires.

Ah non, ceux qui deviennent propriétaires sont juste des pigeons ou des imbéciles

[jobserve75]

L'immobilier est un excellent moyen de préparer sa retraite.

Et un formidable moyen de payer moins d'impôts avec des donations en nue-propriété déjà évoqués plus haut.

Je vous donne 2 autres exemples :

Savez-vous que si vous financez des dépenses de grosses réparations ( toiture, chaudière...) pour un parent qui vous a fait une donation en nue propriété, vous pouvez déduire ces dépenses de votre revenu global. La baisse d'impôts sera donc égale au montant des réparations multipliée par votre taux marginal d'imposition.

Savez-vous également que vous pouvez renoncer à une succession qui avait fait l'objet d'une donation de nue-propriété au bénéfice de vos enfants. Les droits de succession ( déjà réduits car calculés sur la nue-propriété) payés par vos parents ne seront donc pas à payer par vos enfants.
Vous sautez ainsi une génération pour le calcul des droits de succession et pour les abattages fiscaux.

Il n'y a donc pas mieux pour payer moins d'impôts et de droits de succession, mis à part des investissements dans une entreprise.

[EmileZola]

L'immobilier est un excellent moyen de préparer sa retraite.

Savez-vous que si vous financez des dépenses de grosses réparations ( toiture, chaudière...) pour un parent qui vous a fait une donation en nue propriété

Autant que ce soit eux qui continuent à payer ces frais non ?

[jobserve75]

L'immobilier est un excellent moyen de préparer sa retraite.

Savez-vous que si vous financez des dépenses de grosses réparations ( toiture, chaudière...) pour un parent qui vous a fait une donation en nue propriété

Autant que ce soit eux qui continuent à payer ces frais non ?

Pas si tu es dans une stratégie d'optimisation fiscale.
D'un côté, tu peux déduire les grosses réparation de ton revenu global jusqu'à 25000€/an. Le surplus peut être reporté les années suivantes. Avec un taux marginal d'imposition important ( plus de 40% par exemple), cela fait une belle économie d'impôts. En plus, cette réduction ne rentre pas dans le cadre du plafonnement de 10000€.

De l'autre côté, en faisant ces travaux et en augmentant le patrimoine familial, tu optimises tes droits de succesion si tu renonces à l'héritage de tes parents au bénéfice de tes enfants. Pour cela, il faut que tes parents aient fait ces donations en nue-propriété.
En faisant ces travaux, Tu te sers donc de la donation de tes parents pour transmettre un lpatrimoine à tes enfants sans frais.
Et en plus, tu réduis ton impôt sur le revenu...

[caroline77]

et si et si et si

Ca reste des factures à payer de ta poche. Même si tu payes moins d'impôts sur le revenu à la fin de l'année, tu ne récupères pas la totalité des factures à payer loin de là. Même si j'imagine que la plupart des gens qui font don de la nue propriété à leurs enfants prennent aussi en charge les factures, il arrive quoi en cas de dégradation des relations ? Si les occupants deviennent déments direction maison de retraite ? A tel point que je suis sûre que je refuserais purement et simplement tout don dans ce cadre d'une maison familiale (sauf valeur importante style IDF, PACA...) s'il s'agit d'hériter de la nue propriété avec d'autres personnes. C'est vraiment trop merdique et risqué, le cas de la maison familiale à la campagne qui ne vaut pas grand chose au final, avec travaux importants à prévoir au fil des décennies.

De plus, je te renvoie à tes chiffres et à l'examen du revenu médian. La plupart des gens payent peu d'impôts.

La plupart des gens n'ont pas 36 biens dans leur hotte à donner en nue propriété à une personne unique à la fois. Souvent, c'est la maison familiale, peut-être un appart à côté en locatif et c'est tout.

Tu as des tas de moyens de transmettre un patrimoine sans frais, sauf qu'ils sont liquides et sans facture, ceux là. L'assurance vie par exemple (sauf en y versant les sommes après 70 ans). A la succession, tu as l'argent sur ton compte 2 jours après, les tas de tracas en moins.

Donc, c'est juste gratifiant pour toi CQFD

[Gpzzzz]

et si et si et si

Ca reste des factures à payer de ta poche. Même si tu payes moins d'impôts sur le revenu à la fin de l'année, tu ne récupères pas la totalité des factures à payer loin de là. Même si j'imagine que la plupart des gens qui font don de la nue propriété à leurs enfants prennent aussi en charge les factures, il arrive quoi en cas de dégradation des relations ? Si les occupants deviennent déments direction maison de retraite ? A tel point que je suis sûre que je refuserais purement et simplement tout don dans ce cadre d'une maison familiale (sauf valeur importante style IDF, PACA...) s'il s'agit d'hériter de la nue propriété avec d'autres personnes. C'est vraiment trop merdique et risqué, le cas de la maison familiale à la campagne qui ne vaut pas grand chose au final, avec travaux importants à prévoir au fil des décennies.

De plus, je te renvoie à tes chiffres et à l'examen du revenu médian. La plupart des gens payent peu d'impôts.

La plupart des gens n'ont pas 36 biens dans leur hotte à donner en nue propriété à une personne unique à la fois. Souvent, c'est la maison familiale, peut-être un appart à côté en locatif et c'est tout.

Tu as des tas de moyens de transmettre un patrimoine sans frais, sauf qu'ils sont liquides et sans facture, ceux là. L'assurance vie par exemple (sauf en y versant les sommes après 70 ans). A la succession, tu as l'argent sur ton compte 2 jours après, les tas de tracas en moins.

Donc, c'est juste gratifiant pour toi CQFD

C'est la que provient votre dialogue de sourd.. La legislation actuelle te permet de transmettre 500k€ sans frais de sucession a chaque enfant.. c'est deja pas mal ^^

[Pi-r2]

Quand je serai en retraite (dans plus de 20 ans), mes revenus seront divisés par 3. .

tu es en profession libérale ? parce que pour un salarié c'est quasi impossible. Divisés par deux à la limite si son parcours est incomplet.

[Vincent92]

En tout cas, on peut dire que tu as une confiance totale vis à vis du système des retraites. Certes, il n'est pas si déséquilibré qu'on le dit.

M'enfin, il n'est pas très équilibré non plus. Il peut penser que l'âge de départ avec le plafond recule et que les retraites diminuent. Encore plus pour ceux qui font le choix de partir à la retraite largement avant l'âge. Suffirait d'une motification de loi sur ce point en particulier par besoin d'argent pour que ca change tout d'un coup la vie de ceux qui font ce choix.

Après tu as le droit de croire au statu quo. Mais ca tranche avec ton pessimisme.

[Pi-r2]

pessimiste moi ? non au contraire, mais il est difficile de comprendre mon optimisme. Un monde de machines, miam !

[jobserve75]

Quand je serai en retraite (dans plus de 20 ans), mes revenus seront divisés par 3. .

tu es en profession libérale ? parce que pour un salarié c'est quasi impossible. Divisés par deux à la limite si son parcours est incomplet.

Dans la santé.
Moitié public avec très peu de retraite et moitié libéral avec presque rien du tout en retraite.

[slash33]

Le piège des investissements immobiliers défiscalisés
Ecorama le 15/06/2016
http://www.boursorama.com/actualites/le ... d35452d8e9

[jeanravin]

saint-Lizier

Connais pas. C'est en Bretagne ?

Non dans l'Ariège !!!