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MessagePublié: 05 Déc 2016, 15:42 
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http://www.pap.fr/actualites/immobilier ... rix/a19036
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28 Novembre 2016 - L'impact du Grand Paris Express, le métro automatique, ne se fait pas encore sentir sur le prix de l'immobilier. La mise en service de cet équipement est encore trop lointaine.

Le Grand Paris Express, le métro automatique qui ceinturera la capitale à l’horizon 2030, ne dope pas les prix de l’immobilier ! C’est le constat dressé par l’Observatoire régional du foncier (ORF) qui a comparé le prix des ventes de logements effectuées en 2015 dans un rayon de 800 m autour des gares avec celui du territoire où est implantée la gare. L’ORF s’est appuyé sur la base Bien des notaires d’Ile-de-France qui recense les transactions de logements dans l’ancien.

Aucun impact sur les prix. Dans les trois quarts des 71 gares étudiées, il n’y a eu aucun effet sur les prix. Cette conclusion ne surprend pas outre mesure Marie-Antoinette Basciani Funestre, déléguée de l’Etat à l’Observatoire régional du foncier. « Les acquéreurs anticipent rarement l’arrivée d’infrastructures de transport lors de leurs projets immobiliers. Tant que ces équipements ne sont pas là, ils n’y croient pas ! »

Des quartiers mieux valorisés que d’autres. Si l’arrivée du GPE ne s’est pas encore traduite par une inflation des prix de l’immobilier, certains secteurs sont clairement plus valorisés que d’autres. Vingt et un quartiers des futures gares affichent en effet un prix moyen supérieur à celui de la commune ou des communes où cette infrastructure est implantée, des écarts compris entre 6 et près de 22%. Pourquoi ? Tout simplement car 75% d’entre eux bénéficient déjà d’une connexion importante au réseau de transport en commun ferré qui accueillera ultérieurement le métro automatique. C’est le cas notamment de Massy, une commune de l’Essonne qui possède avec Massy-Palaiseau (ligne 18) une gare TGV, connectée au RER B et C, où les logements se sont vendus à un prix moyen supérieur de 21,9% en 2015 à celui de la commune, soit entre 3.000 et 5.000 € le m². Même phénomène à Bécon-les-Bruyères (ligne 15 ouest), une gare située à Courbevoie (92), desservant la capitale en moins de 10 minutes, où les appartements se sont vendus à un prix moyen supérieur de 6,4% à celui de la commune, 5.000 à 7.000 € le m². Bécon est d’ailleurs le quartier le plus recherché de la commune car il offre un large choix de commerces aux habitants sans oublier la proximité du parc.

Un grand choix de transports. Les gares multimodales sont également synonymes d’une meilleure valorisation pour les propriétaires de logements. Exemple : La Défense (ligne 15 ouest), une gare desservie par une ligne de tramway, un métro et une liaison ferrée. Dans ce quartier situé sur les communes des Hauts-de-Seine de Puteaux, Nanterre et Courbevoie, les biens se vendent à un prix moyen plus élevé de 7,1% par rapport au prix moyen constaté sur les autres communes, 5.000 à 7.000 € le m².

Des opérations d’aménagement dans le quartier. D’autres secteurs connaissent eux aussi une valorisation des ventes sans pour autant accueillir une gare. A l’image de Villejuif ou du Kremlin-Bicêtre, ces quartiers sont équipés d’une ligne de métro. « L’effet gare commence à se faire sentir dans ces secteurs où les communes ont engagé des travaux d’aménagement importants », explique Marie-Antoinette Basciani Funestre. « Le marché immobilier bénéficie de cette dynamique urbaine. » Aux abords de la future station Villejuif-Louis-Aragon, les logements se sont vendus à un prix moyen 6% plus élevé que le prix moyen de la commune. Le quartier de la gare de Villefuif est en effet en pleine renaissance depuis plusieurs années avec la construction de nombreux programmes de logements et l’ouverture de commerces.

Un quartier dépourvu de transports. Inversement, dans 32 quartiers, le prix moyen des transactions est inférieur de 9 à 35% au prix moyen enregistré dans la commune. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette évolution. Ces quartiers, choisis pour accueillir à terme une gare du GPE, sont dépourvus pour le moment d’une gare ou d’une station de métro. Un manque d’attractivité qui tire le prix des logements vers le bas. C’est le cas par exemple de Vitry Centre (ligne 15 sud), une commune du Val-de-Marne où le prix moyen est inférieur de 15% au prix moyen constaté dans la commune. Même cas de figure à Chevilly-Trois-Communes (ligne 14) où le prix moyen est inférieur de 24,4%, au prix pratiqué dans la commune.

Un secteur jugé peu attractif. Cette moins-value peut être aussi induite par l’image du quartier, jugée peu attractive par les acquéreurs alors qu’une station de métro dessert pourtant le secteur. A la clé des prix faibles qui ne sont pas valorisés par la perspective d’une meilleure desserte apportée par le GPE. C’est le cas des Agnettes (ligne 15 ouest), un quartier de Gennevilliers (92) qui affiche un prix moyen inférieur de 12,5% à celui de la commune.

Commune=============Nombre de ventes==Prix moyen==========Ecart constaté par rapport au prix moyen pratiqué sur la commune ou les communes environnantes
Maison-Blanche-XIII=======485===========5 000 à 7 000 € le m²==== + 8,4%
Bécon-les-Bruyères=======411===========5 000 à 7 000 € le m²==== + 6,4%
Arcueil-Cachan==========283 ===========5 000 à 7 000 € le m²==== + 9,3%
La Défense ============233===========5 000 à 7 000 € le m²==== + 7,1%
Chelles==============168============3 000 à 5 000 € le m²==== + 12,6%

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"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


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