Moins de 30 ans de plus en plus nombreux à devenir proprios

[Vincent92]

J'image que l'étude internationale dont il parle est l'étude HSBC puisque les chiffres sont les mêmes.
Après, on peut toujours présenter comme on veut mais les chiffres sont là. Selon cette étude, 41% des 19-35 ans sont propriétaires.
Je trouve ca beaucoup pour des prix qui sont soi-disant en bulle et où très peu de jeunes ont les moyens d'acheter (il y a biensur de fortes disparités en fonction de la zone).
Ca serait encore plus intéressant de connaitre la proportion des 28-35 ans par exemple (à 19 ans, beaucoup n'ont pas une situation qui pousse à acheter).

[lecriminel]

Selon cette étude, 41% des 19-35 ans sont propriétaires.
Je trouve ca beaucoup pour des prix qui sont soi-disant en bulle et où très peu de jeunes ont les moyens d'acheter (il y a biensur de fortes disparités en fonction de la zone).

absolument: si on considère que ça fait 12 ans que les prix sont hors de portée des gens normaux, les plus vieux avaient 23 ans. Ils ont donc tous acheté/reçu dans cette période. Je veux bien que l'endettement ait explosé, qu'il y ait eu beaucoup de sacrifice pour le parpaing, des aides familiales, que récemment l'achat soit gagnant sur la location, mais c'est tout de même bizarre. Surtout que le nombre de ventes est environ 25% plus bas que sa moyenne sur cette période (et vus les prix, on peut penser que le taux de primos ait été plus bas) si j'en crois le premier graphe http://www.immobilier-danger.com/Evolut ... d-789.html
Quand on a des résultats aussi étranges qui sortent et qu'on est sérieux, normalement on creuse. Enfin, le but n'est sans doute pas d'éclairer un mystère.

[Vincent92]

Je pense qu'il ne faut pas oublier que si Friggit est si souvent repris sur ce forum c'est parce qu'il a rendu intelligible la théorie (en tout cas originelle) de ce forum. Mais il s'est planté de la même manière.
À partir de là, doit on prendre pour argent comptant toutes les courbes extrapolées de théorie(s) ou a t'on le droit d'être critique?

Parce qu'il ne faut pas confondre la moyenne des ventes ces 10 dernières années et ce que devrait être les ventes selon Saint Friggit.
C'est ça qui est tendancieux dans ces chiffres. Les courbes présentées sont retravaillées et les données brutes sont bien différentes. Par exemple, on est sur un niveau record de ventes en 2016. Or, d'après Friggit, il en manque 15-20% (car il y a plus de foyers/taille du parc et que ca devrait être proportionnel).
Mais c'est juste son avis/sa théorie. Non pas une vérité indiscutable.

[Catalan]

La théorie de Frighit est intéressante.
Son seul défaut c'est qu'elle ne fonctionne que pour les 30 glorieuses.

[ignatius]

A quel âge avez vous été propriétaire ?
Pour ma part j'ai fait construire ma 1ere maison à 25 ans, livraison à 26 ans.

[Ben92]

absolument: si on considère que ça fait 12 ans que les prix sont hors de portée des gens normaux, les plus vieux avaient 23 ans. Ils ont donc tous acheté/reçu dans cette période. Je veux bien que l'endettement ait explosé, qu'il y ait eu beaucoup de sacrifice pour le parpaing, des aides familiales, que récemment l'achat soit gagnant sur la location, mais c'est tout de même bizarre. Surtout que le nombre de ventes est environ 25% plus bas que sa moyenne sur cette période (et vus les prix, on peut penser que le taux de primos ait été plus bas) si j'en crois le premier graphe http://www.immobilier-danger.com/Evolut ... d-789.html
Quand on a des résultats aussi étranges qui sortent et qu'on est sérieux, normalement on creuse. Enfin, le but n'est sans doute pas d'éclairer un mystère.

Je vais sans doute dire une connerie, mais si en fait les prix étaient normaux ? Et si cette histoire de bulle n'était pas vraie ? A non excusez-moi les gars, je divague complètement là. Bien sûr qu'il y a une bulle. M. Friggit l'a prouvé. Le mystère reste donc entier.

[stchong]

A quel âge avez vous été propriétaire ?
Pour ma part j'ai fait construire ma 1ere maison à 25 ans, livraison à 26 ans.

Oui, tu n'as absolument pas profité de l'insouciance d'être jeune. Maintenant tu as un tas de pognons mais aucun souvenir délirant.

[ignatius]

A quel âge avez vous été propriétaire ?
Pour ma part j'ai fait construire ma 1ere maison à 25 ans, livraison à 26 ans.

Oui, tu n'as absolument pas profité de l'insouciance d'être jeune. Maintenant tu as un tas de pognons mais aucun souvenir délirant.

Ma chère Ardoise, si tu savais

[kamoulox]

A quel âge avez vous été propriétaire ?
Pour ma part j'ai fait construire ma 1ere maison à 25 ans, livraison à 26 ans.

Oui, tu n'as absolument pas profité de l'insouciance d'être jeune. Maintenant tu as un tas de pognons mais aucun souvenir délirant.

Ma chère Ardoise, si tu savais

50 nuances d'ignat

Sinon premier achat A 24 ans revente à 26 et nouvel achat A 30 seul cette fois

Faire construire peut être un jour, mais je risque d'être tellement chiant que les ouvriers vont abandonner le chantier

[stchong]

A quel âge avez vous été propriétaire ?
Pour ma part j'ai fait construire ma 1ere maison à 25 ans, livraison à 26 ans.

Oui, tu n'as absolument pas profité de l'insouciance d'être jeune. Maintenant tu as un tas de pognons mais aucun souvenir délirant.

Ma chère Ardoise, si tu savais

Je le sais, tu es d'une évidence
Un mec qui s'inquiète de son poids, de son épargne, qui trace ses voyages à long terme, lol, un mec plein d'aventures. Tu n'a jamais été libre dans ta tête, donc dans vie. Renversez la table, ce n'est pas ton genre.

[ignatius]

A quel âge avez vous été propriétaire ?
Pour ma part j'ai fait construire ma 1ere maison à 25 ans, livraison à 26 ans.

Oui, tu n'as absolument pas profité de l'insouciance d'être jeune. Maintenant tu as un tas de pognons mais aucun souvenir délirant.

Ma chère Ardoise, si tu savais

Je le sais, tu es d'une évidence
Un mec qui s'inquiète de son poids, de son épargne, qui trace ses voyages à long terme, lol, un mec plein d'aventures. Tu n'a jamais été libre dans ta tête, donc dans vie. Renversez la table, ce n'est pas ton genre.

La nouvelle aventure, c'est l'immobilier et le mariage.
Combien ici n'osent pas s'engager ? Font des listes de plusieurs pages de critères à remplir avant de prendre une décision ?

[stchong]

C'est ta vision, de la vie qui se respecte, moi je ne suis pas pour, la jeunesse se respecte, il faut en profiter.

[kamoulox]

Moi Jai pas profité de ma jeunesse qui fut très compliquée mais A partir de 26 A 30 ans Jai adoré !! J'ai vécu ce que j'aurais dû vivre A 17-20 ans

Apres tu te dis qu'il faut te poser, tu àchetés ta maison et la semaine de la signature je rencontrais ce qui allait devenir ma femme

L'imprévu ça peut être aussi tout des petits riens qui font que...

[henda]

Je vais sans doute dire une connerie, mais si en fait les prix étaient normaux ? Et si cette histoire de bulle n'était pas vraie ? A non excusez-moi les gars, je divague complètement là. Bien sûr qu'il y a une bulle. M. Friggit l'a prouvé. Le mystère reste donc entier.

Que ce soit « normal » ou non ne change rien au fait que les prix chers génèrent de gros problèmes de société, et que ces problèmes ne se résoudront pas d'eux-même avec des prix continuant de monter jusqu'à l'infini (bien au contraire).

[slash33]

J'ai dans mes souvenirs qu'augmenter le nombre de participants n'augmentait pas la précision du résultat, et pouvait même le fausser (pour une raison que j'ai oubliée).

Non. Il faut que l'échantillon soit sélectionné pour être statistiquement représentatif sinon ça n'a aucune valeur. On considère qu'un échantillon de 1000, établi selon cette méthodologie, est suffisant pour fournir un résultat significatif.

[crispus]

A-t-on comparé le logement de ces jeunes avec celui de leurs parents. Superficie, emplacement... Et je ne parle pas de la durée d'emprunt...

J'ai acheté ma première maison à 25 ans avec un crédit sur 7 ans, en première couronne rennaise. C'était en 1990. Oui je sais, je suis vieux.
Opération rendue possible grâce à un "petit" héritage (~10.000€) placé pendant 7 ans sur un PEL à 9%. Crédit à 7%, remboursé par anticipation 4 ans plus tard pour cause de muutation. Revente difficile (10 mois) à peu près au prix d'achat, dans un contexte d'explosion de la bulle parisienne.

A noter qu'obtenir un crédit était difficile : les banquiers déconseillaient l'achat immo et encourageaient plutôt à souscrire des SICAV à 10/15%. L'achat n'était pas forcément gagnant à CT.
J'ai clairement perdu de l'argent sur 4 ans en choisissant d'être proprio. Par contre belle culbute sur l'achat revente de la maison suivante, merci la bulle !

Une autre époque, que les moins de 30 ans ne peuvent pas comprendre.

[metapoulet]

Sans compter que dans le temps on achetait avec un salaire de bon père de famille pendant que maman élevait la marmaille. Aujourd'hui hui je pense que ca a changé et qu'il faut 2 revenus pour acheter. On s est vraiment enrichis?

[lecriminel]

Sans compter que dans le temps on achetait avec un salaire de bon père de famille pendant que maman élevait la marmaille. Aujourd'hui hui je pense que ca a changé et qu'il faut 2 revenus pour acheter. On s est vraiment enrichis?

33% d'un salaire sur 12-15 ans pour un bien qui correspond
contre 33% de deux salaires pour un bien avec de gros défauts (dont certains comme l'emplacement rajoute au coût).

en fait, ce qui est drôle c'est que même ceux qui font une PV et sont persuadés d'etre des gagnants (car ils se comparent avec un locataire fictif pigeon de compet) sont largement plus perdants que crispus pour sa première expérience: le cout mensuel est tellement plus élevé, et l'appartement fait souvent pitié.

[Immopaparis]

J'ai récemment vendu un petit appartement en Alsace, que ma femme avait acheté quand elle avait 25 ans. Achat en 2006, un peu cher pour l'époque à mon avis, mais à cette époque les prix flambaient.

Le bilan est le suivant: par rapport à une location pendant 10 ans, nous avons fait une opération strictement neutre. 0 gains, 0 perte. je n'ai pas trituré les chiffres.

J'avais fait estimer le loyer potentiel de l'appartement, avait comparé, etc. J'ai vendu au plus haut que je pouvais, mais beaucoup de concurrence dans le secteur: on s'en est sorti peu ou prou aux prix de 2006, pas déconnant dans la région.

Entre les travaux d'amélioration faits dans l'appartement et sur lesquel on ne retrouve jamais ses plumes, les taxes, les intérêts du prêt, frais d'agence et de notaire,... Au final on a vite fait d'atteindre les 10 ans de loyer.

On ne regrette rien, on a apprécié d'y vivre et de faire des choses dedans. Mais financièrement ce fut bel et bien une opération "neutre"

[Paulo]

Sur 10 années, en revendant au même prix, c'est tout de même très difficile de faire une opération neutre...
La seule solution à cette équation, étant d'acheter très cher un bien dont le loyer serait très bas.
Même sur ce forum, peu de monde dirait qu'en partant sur 10 années, il est plus intéressant d'être locataire.

Calcul un peu orienté ?

[lecriminel]

Sur 10 années, en revendant au même prix, c'est tout de même très difficile de faire une opération neutre...
La seule solution à cette équation, étant d'acheter très cher un bien dont le loyer serait très bas.
Même sur ce forum, peu de monde dirait qu'en partant sur 10 années, il est plus intéressant d'être locataire.

recherche le temoignage de Marie94 pour te détromper.
Elle croyait avoir fait fortune grace à l'immo (genre +40% sur les prix en 10 ans), en fait elle n'avait gagné que des cacahuètes.
C'est simple, avec des frais d'entrée de 10%, il te faut une rentabilité immo nette supérieure de 1% à un placement sans risque (ou la bourse si tu vas sur ce support) ou au taux d'emprunt. Tu dois pouvoir le trouver sur pas mal d'endroits, surtout avec la baisse des taux, mais tu ne gagnes pas grand chose. Si tu dois faire de moyens ou gros travaux, tu es vite perdant.

[Immopaparis]

Sur 10 années, en revendant au même prix, c'est tout de même très difficile de faire une opération neutre...
La seule solution à cette équation, étant d'acheter très cher un bien dont le loyer serait très bas.
Même sur ce forum, peu de monde dirait qu'en partant sur 10 années, il est plus intéressant d'être locataire.

Calcul un peu orienté ?

Au mieux que je puisse le calculer:

Prix d'achat 2006 : 150 000 euros FAI, FdN inclus
Intérêts versés au total sur la durée du prêt: 27 000 euros environ, assurance et frais de dossier comprises [en pratique moins car apport et remboursement anticipé, mais je prends en compte le manque à gagner par rapport au locataire qui place ses économies sur un placement 100% sûr sur cette période]
Taxe foncière sur 10 ans: 4 000 euros
Travaux: pose d'un parquet, travaux salle de bain, dressing dans une chambre, cuisine refaite, chauffages changés, chauffe-eau changé, électricité remise aux normes, vélux changés : 27 000 euros
Total des frais engendrés: 208 000 euros

Valeur de vente en 2016 : 134 000 euros net vendeur (on aurait toujours pu espérer vendre plus en mettant plus de temps, mais avec des estimations des agences à 100/110, province et prix locaux en baisse, et beaucoup de concurrence, qui peut savoir? Ma femme avait eu le coup de coeur pour l'appartement à une époque ou les prix prenaient +10% par an, et l'avait donc à mon avis surpayé)
Valeur locative estimée: 600 euros par mois. Sur 10 ans, cela fait 72 000 euros de loyers.
Valeur totale générée: 206 000 euros

Bilan: neutre, voire légèrement "négatif". En vérité on a super bien vécu dedans, et notre confort de vie était bien supérieur à ce qu'on aurait trouvé en location. Seulement voilà, la valeur locative ne reflète pas toujours intégralement les prestations: vous avez beau rajouter en confort les gens n'accepteront pas de payer beaucoup plus de loyers en fonction. C'est ce qui explique que les loueurs n'investissent que le strict nécessaire en maintenance et prestations pour de la location.
De même, à la revente, tous les travaux sont une perte sèche d'argent. Si nous avions fait très peu de travaux, nous aurions revendu moins cher mais gagné de l'argent au bilan final.

[sultanofswing]

Donc en gros sur 10 ans en prenant le plus mauvais timing, en faisant une mauvaise affaire à l'achat tu n'es toujours pas perdant

[EmileZola]

9000 personnes dans 9 pays c'est suffisant pour faire une enquête de ce type?

Il me semble que ce type d'enquete est systèmatiquement fait sur 1000 personnes (donc 9000 dans 9 pays).
J'ai dans mes souvenirs qu'augmenter le nombre de participants n'augmentait pas la précision du résultat, et pouvait même le fausser (pour une raison que j'ai oubliée).

+1
Il est démontré mathématiquement qu'un échantillon de 1000 suffit.

[lecriminel]

Donc en gros sur 10 ans en prenant le plus mauvais timing, en faisant une mauvaise affaire à l'achat tu n'es toujours pas perdant

que veux tu dire par plus mauvais timing ? Tu vas te faire saquer par les haussiers....
déjà, en prenant un taux de 4% qui est plutôt bon (il fallait passer 1 ou 2 jours pour le trouver sur du sans risque) mais pas terrible (tous ceux qui ont pris des risques ont fait outrageusement mieux), la perte (intérêts versés + immobilisation du capital) passe à 60k au lieu de 27.
Si le loyer équivalent estimé par Immopaparis est TCC, il faut les retirer. Ou si l'acheteur avait un loyer depuis plusieurs années (donc plus faible).
La perte peut très bien avoir été de 45k.

[Vincent92]

On parle d'une maison en Alsace (on ne sait pas où. M'enfin, 134k€ pour une maison vendue en 2016 ça ne doit pas être dans une grande ville). Pour un marché qui est sensé s'être écroulé, la neutralité financière, ca va encore. Non?

[lecriminel]

On parle d'une maison en Alsace (on ne sait pas où. M'enfin, 134k€ pour une maison vendue en 2016 ça ne doit pas être dans une grande ville). Pour un marché qui est sensé s'être écroulé, la neutralité financière, ca va encore. Non?

surtout 135k en 2006, ça n'est pas un château.
c'est vrai que c'est assez surprenant dans un coin un peu paumé que le prix n'ait pas chuté.
Soit cette région avait moins bullé (probable parce que 135k en 2006, tu n'avais pas grand chose un peu partout en France; une ferme à refaire entièrement et excentrée par exemple) soit c'est un bien modeste (baisse en % plus faible que pour les biens de qualité en province profonde)

[zepi92]

Tft

[optimus maximus]

9000 personnes dans 9 pays c'est suffisant pour faire une enquête de ce type?

Il me semble que ce type d'enquete est systèmatiquement fait sur 1000 personnes (donc 9000 dans 9 pays).
J'ai dans mes souvenirs qu'augmenter le nombre de participants n'augmentait pas la précision du résultat, et pouvait même le fausser (pour une raison que j'ai oubliée).

+1
Il est démontré mathématiquement qu'un échantillon de 1000 suffit.

Le passage de 1000 à 10 000 augmente la précision du sondage mais beaucoup trop peu pour qu'un institut de sondage le fasse puisqu'il est soumis à de fortes contraintes de coûts. Les sondages d'opinion politique, ça reste du business et pas le business le plus lucratif (il sert avant tout à la notoriété de l'institut).

[Immopaparis]

@ Lecriminel

déjà, en prenant un taux de 4% qui est plutôt bon (il fallait passer 1 ou 2 jours pour le trouver sur du sans risque) mais pas terrible (tous ceux qui ont pris des risques ont fait outrageusement mieux), la perte (intérêts versés + immobilisation du capital) passe à 60k au lieu de 27.
Si le loyer équivalent estimé par Immopaparis est TCC, il faut les retirer. Ou si l'acheteur avait un loyer depuis plusieurs années (donc plus faible).
La perte peut très bien avoir été de 45k.

Le calcul est compliqué par les éléments suivants: prêt à taux zéro initial, apport moyen mais pas faible, remboursements anticipés par la suite... Le taux du livret A (placement sûr de référence, nous n'aurions pas risqué plus sur cete durée) a varié entre 2006 et 2016, oscillant entre 2 et 4%, mais plus souvent proche de 2 ou 3%, et 0.75% vers la fin.
En reprenant plus finement le calcul simplement avec le remboursement anticipé et l'apport, et en faisant comme si nous avions placé l'apport et les excédents sur 10 ans, j'ai recalculé les intérêts à environ 17k euros et le manque sur placement à 20 k euros. Soit 37k au lieu de 27k que j'avais estimés.

Donc le bilan est potentiellement négatif de 10k. Mais acheter en coup de coeur en pleine bulle et revendre quand la bulle a crevé, cela se paye d'une part. D'autre part notre confort de vie était bien supérieur à ce qu'on aurait trouvé en location, j'insiste là dessus et rejoins ce que quelqu'un disait au sujet de louer des biens "non intialement prévus à la location": le logeur qui a prévu de mettre son logement à louer investit le strict minimum dans le confort. Pas de tek au sol de la salle de bain, de dressing en acajou, de parquet de bois massif dans le salon, etc... On parle d'un petit appartement au coeur d'une ville touristique alsacienne, pour info.

Leçons que j'en ai retiré:
- Acheter en pleine bulle +10% par an c'est bel et bien très risqué, ne serait-ce que parceque les négos se font peu ou pas.
- Au bout de 10 ans pour peu qu'on n'investisse pas trop en rénovation, on retrouve bien ses plumes si les prix restent constants.
- Les agences immos sont inutiles et couteuse, j'ai économisé plus de 10 000 euros à ne finalement plus passer par une agence... et vendu rapidement uen fois le mandat terminé.
- Le confort se paye mais peut en valoir la peine: malgré un bilan financier négatif nous ne regrettons pas les travaux faits dans l'appartement, nous l'avions modifié à notre gout et en avons bien profité. Les prestations ne se trouvaient simplement pas ailleurs (j'ai vérifié et ai été locataire aussi à une période récente)
- On ne retrouve jamais l'argent qu'on investit en rénovation

[lecriminel]

- Au bout de 10 ans pour peu qu'on n'investisse pas trop en rénovation, on retrouve bien ses plumes si les prix restent constants.

c'est la règle, mais tout dépend du rapport taux x prix/loyer.
et il peut changer très vite (taux divisés par 3 en quelques années).
sur Paris en 2005-2007, l'amortissement était négatif: les seuls intérêts étaient supérieurs à un loyer équivalent. Non seulement tu perds de l'argent à l'achat (environ 10% du prix) mais aussi chaque année, et comme les choses ont tendance à s'équilibrer, tu dois aussi perdre sur la valeur de ton bien pour que le rendement retrouve un niveau cohérent (pas ou peu vérifié à Paris suite aux puissantes actions gouvernementales pour contrer le début du krach en 2008)

[flipper le dauphin]

Votre analyse est simpliste et toujours aussi partisane pour demontrer que l'achat immobilier est perdant
Vous oubliez dans votre analyse que si les tauc en 2005 etait elevé, tout au long des dix ans, l'emprunteur a pu renegocier son emprunt.
De plus vous basez vos conclusions comme si la hausse de l'immobilier s'etait arretée en 2005 alors que son pic est situé en 2008, pic qui pour Paris ne a maintenant été depassé.

[lecriminel]

Votre analyse est simpliste et toujours aussi partisane pour demontrer que l'achat immobilier est perdant
Vous oubliez dans votre analyse que si les tauc en 2005 etait elevé, tout au long des dix ans, l'emprunteur a pu renegocier son emprunt.
De plus vous basez vos conclusions comme si la hausse de l'immobilier s'etait arretée en 2005 alors que son pic est situé en 2008, pic qui pour Paris ne a maintenant été depassé.

partisan....meme immopaparis qui ne fait pas partie du bruyant gang des trolls zaussiers a rajouté suite à mon intervention10k de frais financiers, tout en limitant son placement au livret A (!). Il y a effectivement une tendance à pencher d'un coté qui est la sous estimation des charges et des couts, du coup tu passes pour un partisan engagé dès que tu rectifies un peu.
2006 était un creux dans la courbe des taux (c'est pour ça qu'Immopaparis annonce une moyenne de 1.8%) et la baisse suivante (encore faut il avoir un bon timing, il y a des frais) est trèès largement intégrée (3.5% au creux, hors assurance),
enfin, je ne vois pas où j'ai parlé de pic (qui n'a à priori pas de role dans ce sujet)
peut-être que c'est toi qui t'imagines que je suis partisan (je le suis dans la mesure où les erreurs vont souvent dans le meme sens) et qui redresses mes interventions avec cet à-priori ?

[Paulo]

Je ne peux que plussoyer le côté partisan, après chacun voit midi à sa porte.

Moi je vois surtout 2 gros biais :

* Le montant des travaux est énorme par rapport au prix du bien. Soit le bien était en mauvais état et il fallait payer moins que le marché. Soit (et nous sommes dans cette situation) le bien était acceptable, mais de lourd travaux ont été entrepris pour le confort. C'est bien, mais effectivement on ne s'y retrouve pas, c'est une certitude dès le début.

* Le loyer pris pour comparer ne peut qu'être sous évalué. Car le loyer virtuel est basé sur un appartement dans l'état à l'achat, pas pour un appartement totalement rénové. En location, les appartements rénovés correctement et avec soins ça existe, mais le loyer peut être le double d'un équivalent quelconque...

Si on prend 750€ de loyer, on arrive à une autre conclusion .

Maintenant un petit exemple pour expliquer pourquoi on peut y perdre beaucoup avec des travaux trop lourd fait dans un secteur pas approprié :

Imaginons une personne qui construit une villa de 500 m² dans un village vosgiens pour 2 millions d'euros prix de construction. Sa villa vaut elle 2 millions d'euros pour autant à la revente ?

[Immopaparis]

* Le montant des travaux est énorme par rapport au prix du bien. Soit le bien était en mauvais état et il fallait payer moins que le marché. Soit (et nous sommes dans cette situation) le bien était acceptable, mais de lourd travaux ont été entrepris pour le confort. C'est bien, mais effectivement on ne s'y retrouve pas, c'est une certitude dès le début.

Le bien n'était initalement pas en "super" état: tout à fait habitable mais pas très "frais". C'est la localisation et la luminosité qui ont fait craquer mon épouse. Les travaux incluent la pose de nouveaux radiateurs, un nouveau chauffe eau, refaire la cuisine, mettre un dressing (de luxe) dans la chambre parentale, mettre du tek au plancher de la petite salle de bain, changer les vélux, remettre l'électricité aux normes...
Rien de nécessaire pour vivre, tout du confort! Et clairement, même si le bien est en plein centre d'une ville touristique, dans une zone calme, on ne retrouve pas ses billes en ce qui concerne les travaux...
Tu as raison à propos de l'exemple de la maison de luxe dans les Vosges: j'ai vu une fois une maison avec de superbes prestations intérieures (bois massif, tout confort, etc) qui avait couté très cher en rénovation, mais qui était juste à coté d'un cimetière et d'une église: le gars n'arrivait pas à la vendre car la localisation tuait la valeur du bien. Moralité: si c'est pour vendre par la suite il ne faut pas faire de travaux couteux.

* Le loyer pris pour comparer ne peut qu'être sous évalué. Car le loyer virtuel est basé sur un appartement dans l'état à l'achat, pas pour un appartement totalement rénové. En location, les appartements rénovés correctement et avec soins ça existe, mais le loyer peut être le double d'un équivalent quelconque...

L'estimation du loyer a été faite par "une" agence, mais le prix locatif n'est pas déconnant par rapport à la ville en question. Je n'ai jamais dit qu'on avait fait une bonne affaire, j'ai juste dit qu'on y avait bien vécu. On ne regrette rien, même si on n'a pas gagné vraiment d'argent. Mais il n'y a pas que l'argent dans la vie: profiter d'un bon confort, avoir un chez soi qu'on personnalise, cela peut couter de l'argent mais apporte quelque chose d'appréciable.

[lecriminel]

Je ne peux que plussoyer le côté partisan, après chacun voit midi à sa porte.

c'est clair, il y a tellement de possibilités de calcul qui se défendent, avec des résultats extrêmement différents. Pour le placement, si tu prends n'importe quel bon placement sûr LT de l'époque du prêt, tu vas te retrouver avec 5% (auquel il faudra retirer la CSG une fois qu'elle apparaît), si tu prends le livret A actuel, c'est 0.75%, si tu prends un boursicoteur tu vois le résultat de Zola, je crois un peu plus de 7%/an hors dividendes, si tu prends un PEL il peut etre de 3 ou 6% selon la date, etc....
L'entretien dépend de tes exigences mais aussi de la chance, sur tes 10 ans tu peux avoir un ravalement de façade ou pas, tu peux avoir à payer la mise aux normes de l'ascenceur ou pas, tu peux avoir plus ou moins de travaux à faire que la moyenne sur 10 ans, etc....
Le loyer équivalent, si tu étais dans les murs il y a 5 ou mieux 10 ans, si tu as un bon prix car ton bailleur est ton oncle ou qu'il veut te retenir, si tu es en HLM, si tu perçois des APL, si tu es hébergé gratuitement (ça rassemble largement plus de la moitié des non propriétaires, tout ça, non ?), ça va te faire bien moins.
Bref, théoriquement tu peux arriver à peu près où tu veux. Quand on fait le comparatif achat/loc, en général on prend le loyer spécial pigeon (celui qui ne connaît personne, n'a droit à rien et vient louer à l'instant t ce que personne ne veut dans le privé) + placement minable (genre livret A) + travaux complètement sous-estimés (j'ai lu sur ce forum des types qui croyaient réellement qu'ils en auraient pour 50 euros/an pour maintenir leur bien) + éventuellement on compte HC pour l'achat et CC pour le loyer (il faut savoir le résultat qu'on veut obtenir). Pour chaque partie, on prend le plus avantageux pour l'achat. C'est un sacré biais. Qui nourrit un mythe.

On sait juste que l'immobilier est un investissement avec des frais d'entrée qu'il faut amortir, ce qui fait qu'il est déconseillé pour le CT (moins de 10 ans) et conseillé pour le LT (plus de 20 ans) hors spéculation (si tu penses que les prix vont sensiblement monter ou baisser).

En location, les appartements rénovés correctement et avec soins ça existe, mais le loyer peut être le double d'un équivalent quelconque...

ça, je n'ai jamais vu par contre.

[sultanofswing]

n'importe quel bon placement sûr LT de l'époque du prêt, tu vas te retrouver avec 5% (auquel il faudra retirer la CSG une fois qu'elle apparaît), si tu prends le livret A actuel, c'est 0.75%, si tu prends un boursicoteur tu vois le résultat de Zola, je crois un peu plus de 7%/an hors dividendes, si tu prends un PEL il peut etre de 3 ou 6% selon la date, etc....
On sait juste que l'immobilier est un investissement avec des frais d'entrée qu'il faut amortir, ce qui fait qu'il est déconseillé pour le CT (moins de 10 ans) et conseillé pour le LT (plus de 20 ans) hors spéculation (si tu penses que les prix vont sensiblement monter ou baisser).
.

Oui et si tu prends un bon joueur de poker c'est du 1000%/jour, faut pas dire n'importe quoi.
Quand tu prends une comparaison de 2% de hausse des prix de l'immo avec un bel effet de levier (achat à 200 000) en plus des loyers économisés, ça fait mal dans les dents pour le locataire qui a placé ses 30 000 euros, (même placé à 5% où????)

[goinfrimmo]

Quelle hausse de 2% ?

[Vincent92]

Quelle hausse de 2% ?

Il parle probablement de son cas perso : viewtopic.php?f=170&t=94593&p=2179214&h ... e#p2178820 (achat 86k estimation aujourd'hui : 100k).

[lecriminel]

Oui et si tu prends un bon joueur de poker c'est du 1000%/jour, faut pas dire n'importe quoi.

pas de souci, si tu es incapable de trouver mieux que le livret A; eh bien prends le livret A (qui a été de 4% en 2008 pour te donner une idée des taux qu'on pouvait trouver ailleurs) dans tes comparatifs.

[sultanofswing]

J'ai pris 2% pour être gentil, j'aurais pu prendre plus, voire beaucoup plus, s'il y avait des placements non risqués avec des hauts rendements assurés ça se saurait et personne ne mettrait de l'argent sur le livret A, et il n'y aurait pas des taux négatifs. Pour info la moyenne sur les contrats d'assurance vie a été de 1,6% en 2016. Alors c'est facile de dire qu'on fait 3 plus de fois mieux que tout le monde, surtout sur un forum.

Je ne parle même pas de mon cas personnel.

Lecriminel je serais curieux de savoir ta situation et comment tu as été un grand gagnant en étant locataire (le concept du winner locataire??) ?

[lecriminel]

Lecriminel je serais curieux de savoir ta situation et comment tu as était un grand gagnant en étant locataire (le concept du winner locataire??) ?

si je te dis que j'ai acheté pour 5 fois moins cher que toi et que j'ai placé la difference à 5% en moyenne, tu me crois ?

[sultanofswing]

Pourquoi cette question tu cherches un mensonge crédible?

[lecriminel]

Pourquoi cette question tu cherches un mensonge crédible?

je sais que c'est crédible, mais je ne sais pas si tu vas le croire, tu as l'air d'avoir pas mal de préjugés.
tu as acheté en quelle année ?

[sultanofswing]

Tu as l'art de tourner autour du pot, ça doit être d'expérience, écrire 15 000 messages qui se résument en une phrase:
"l'immobilier c'est du parking."

Je ne cherche pas à dire que je me suis mieux débrouillé que toi, ça m'est égal, j'essaie juste de comprendre ta façon de voir les choses et comment dans la vraie vie tu as agi.

[lecriminel]

je suis simplement aller voir ma banque.
j'avais un PEL sympa dans les 6% nets de tout.
Plus tard, ils m'ont proposé des obligations à 4.5% mais avec la CSG.
Heureusement j'ai pu les vendre avec presque 20% de PV.

tu as acheté en quelle année ?

[Ben92]

je suis simplement aller voir ma banque.
j'avais un PEL sympa dans les 6% nets de tout.
Plus tard, ils m'ont proposé des obligations à 4.5% mais avec la CSG.
Heureusement j'ai pu les vendre avec presque 20% de PV.
tu as acheté en quelle année ?

Pour l'immense majorité des gens les placements c'est 2% net grand maxi. Les placements à 5% relèvent de l'exception (tout le monde n'a pas la chance d'avoir ouvert un PEL en 1995). Donc ton raisonnement qu'il vaut mieux garder son argent et ne pas acheter n'est pas valable.
Mon cas en revanche est représentatif de beaucoup de gens.
Avant mon achat j'avais ~60k placés sur PEL et AV (une bonne) qui rapportait 2% net de moyenne après impots
Avant achat :
Placements : +100€ par mois
Loyer perdu : -800€ par mois
Bilan locataire : -700€ par mois (Sans compter les augmentations de loyer sur les 20 ans à venir !)
Après achat :
Intérêts+assurance : -250€ par mois
Taxe foncière : -50€ par mois
Bilan propriétaire : - 300€ par mois. (Et encore les intérêts perdus diminuent mois après mois jusqu'à 0 à la fin du prêt.)

Je crois qu'on peut arrêter le débat.

[Vincent92]

Il faut aussi rajouter les éventuelles travaux et l'argent bloqué (en remboursement d'emprunt qui rapporterait de mois en mois un peu plus d'argent en étant locataire).
Et partir du principe que le prix de vente sera celui de l'achat (n'oublie pas que tu es sur bulle immo).
Sans compter que les économies des 4 premières années permettront juste de rembourser les frais d'entrée. Donc, tu vas commencer à vraiment gagner de l'argent à partir de 2020 (en supposant un prix constant).

[Ben92]

Il faut aussi rajouter les éventuelles travaux et l'argent bloqué (en remboursement d'emprunt qui rapporterait de mois en mois un peu plus d'argent en étant locataire).

Une hypothèse raisonnable est de considérer que la valorisation du bien est équivalente à ce que rapporterait la valorisation de l'argent placé (différence entre loyer et mensualité).

[lecriminel]

Pour l'immense majorité des gens les placements c'est 2% net grand maxi.

.........
Après achat :
Intérêts+assurance : -250€ par mois
Taxe foncière : -50€ par mois
Bilan propriétaire : - 300€ par mois. (Et encore les intérêts perdus diminuent mois après mois jusqu'à 0 à la fin du prêt.)

2% c'est pour les m'enfoutistes pires que moi.
J'ai été trop prudent pour aller en bourse, trop ignorant pour savoir comment jouer sur le pétrole, j'ai passé un jour pour chercher où placer mon argent -> j'ai ce que je mérite.
si certains veulent passer 10 secondes, ils pourront effectivement se retrouver avec du 2%, même en 2005.

......
et l'entretien ?
et les charges mensuelles ?
tu es à quel taux (intérêts + assurance) parce qu'il me semblait que tu avais acheté super cher ?