L’insoutenable légèreté des chiffres de l’immobilier

[lolio]

Les Echos du 17 02 17
http://www.lesechos.fr/idees-debats/edi ... 065541.php

la multitude de statistiques, parfois contradictoires, provenant de professionnels ou d’organismes publics fait planer un doute sur leur fiabilité.
(...) Les données sont redressées, affirment les chargés d'études, mais personne ne sait vraiment comment.

« Le monde de l'immobilier n'a aucun goût pour la vérité des chiffres mais l'université pourrait s'en saisir », pense Claude Taffin, économiste, statisticien et spécialiste du Logement. (...) le système de « remontée » de l'information depuis les études éparpillées partout en France n'est pas efficace.
Qui se soucie de ces lacunes ? Pas grand monde. L'association Dynamic (Développement de l'information notariale et de l'analyse du marché immobilier et de la conjoncture), justement chargée d'améliorer cette collecte et d'harmoniser les méthodes de la chambre parisienne et des autres chambres vient d'ailleurs d'être dissoute

Une confirmation de plus que les chiffres donnés par les professionnels de l'immobilier, et notamment des notaires, qui ont intérêt à présenter un marché sain, ne sont pas fiables et que rien n'est fait pour que ça change. Au contraire.

[slash33]

ça par contre, ça a été très peu dit, sous cette forme du moins, donc ça mérite d'être dit une fois pour toute:

Cette proposition issue du rapport de Bernard Vorms de 2010, sur la nécessaire transparence des marchés immobiliers, aura duré un peu plus longtemps que les autres, avant de tomber aux oubliettes. Il avait aussi imaginé que l'Insee accepte de regarder - pour les valider le cas échéant-, les méthodes des différents producteurs de chiffres. «C'était comme demander au chef d'un trois étoiles d'aller inspecter des cantines d'écoles communales», raille Claude Taffin. A l'époque, l'Insee n'avait pas joué le jeu et, parmi les réseaux, seule la Fnaim avait accepté de se faire évaluer.

[Vincent92]

Il y a deux écoles :
1 - Soit on estime qu'étant donné l'impossibilité d'avoir des chiffres fiables à 100%, il faut tout rejeter
2 - Soit on estime qu'étant donné l'impossibilité d'avoir des chiffres fiables à 100%, il faut se tourner vers ceux qui proposent les chiffres les plus fiable (meilleur modèle, échantillon le plus représentatif,...) mais se rappeler que ces chiffres ne sont pas fiable à 100%.

Les deux écoles étant inconciliables. Je rajouterais que beaucoup sont de l'école 1 juste par posture (car les chiffres ne vont pas dans le sens qu'ils espèrent). Et forcément, quand ca fait 12 ans qu'on martèle que les prix vont perdre 30-40%, c'est plus confortable d'être dans l'école 1.

[slash33]

1 - Soit on estime qu'étant donné l'impossibilité d'avoir des chiffres viables à 100%, il faut tout rejeter

Ma posture après 12 ans de forum: la publication, ou plutôt le lobbying en matière de publication immobilière, est néfaste.

[lolio]

Il y a deux écoles :
1 - Soit on estime qu'étant donné l'impossibilité d'avoir des chiffres fiables à 100%, il faut tout rejeter
2 - Soit on estime qu'étant donné l'impossibilité d'avoir des chiffres fiables à 100%, il faut se tourner vers ceux qui proposent les chiffres les plus fiable (meilleur modèle, échantillon le plus représentatif,...) mais se rappeler que ces chiffres ne sont pas fiable à 100%.

Les deux écoles étant inconciliables. Je rajouterais que beaucoup sont de l'école 1 juste par posture (car les chiffres ne vont pas dans le sens qu'ils espèrent). Et forcément, quand ca fait 12 ans qu'on martèle que les prix vont perdre 30-40%, c'est plus confortable d'être dans l'école 1.

Et puis c'est, là encore, 2 ou 3 zozos de ce forum qui ont demandé aux Echos de faire ce papier et ont forcer cet économiste, statisticien et spécialiste du Logement a dire que " Le monde de l'immobilier n'a aucun goût pour la vérité des chiffres".

Et puis tu parles de stats non fiables. Ok rien de nouveau en effet . Mais la "petite" nouveauté c'est qu'il est question de professionnels qui font en sorte que leurs stats, reconnues par tous comme non fiables, ne deviennent pas plus fiables. Tu vois le "petit" plus de cet article ? Est ce bien "professionnel" comme comportement ça ? et pourquoi un "professionnel" n'aurait pas envie d'améliorer ses stats ?

On passe de "on a des stats pas fiables" à "les notaires font en sorte de ne pas avoir de stats plus fiables". Pour moi qui dit depuis X temps que les stats sont maquillés volontairement c'est pas un choc mais pour toi ça doit être dur

[Vincent92]

L'article ne dit pas que les observateurs/professionnels bidouillent leur chiffre. Il dit qu'aucun n'est en mesure d'avoir des statistatique faible à 100%

Ce que l'article dit sur les agents/courtiers/... :

Les différences tiennent d'abord à la taille de l'échantillon. Du haut de ses 350 agences en France, le réseau Era, prudent, se contente de tendances, là où Century 21, avec 850 points de vente revendiqués, propose des chiffres ville par ville , aussi détaillés que ceux de la Fnaim et ses 12.000 adhérents. Meilleursagents alimente ses bases de données avec les quelque 1,8 million d'estimations réalisées en ligne chaque année par des particuliers, et se sert aussi des contacts avec 5000 agences. Se loger.com publie chaque mois des cartes quartier par quartier, fondées sur les données concernant 350.000 transactions récupérées auprès d'agences immobilières ou d'institution de crédit....

=> En clair, il critique principalement la taille et la représentativité de l'échantillon

Ce que l'article dit sur les notaires :

De son côté, l'Insee, dont les chiffres alimentent aussi nombre de décisions économiques, se nourrit des bases des notaires, redressées à l'aide d'un appareil statistique dont la pertinence n'est pas mise en doute. Mais elles sont incomplètes: si les officiers ministériels supervisent la signature de tous les actes, le système de « remontée » de l'information depuis les études éparpillées partout en France n'est pas efficace.

=> Ils critiques que les données sont incomplètes.

Tous détaillent leur échantillon global, mais ils n'hésitent pas à mettre sur le même plan des agglomérations dynamiques et des villes dans lesquelles il ne se passe rien; comparent la variation tirée de la compilation de milliers de transaction avec un taux dérivé d'à peine une centaine. Arrondissement par arrondissement, par exemple, des statistiques sur courte période n'ont pas grand sens. Enfin, certains prennent en compte les prix affichés dans les annonces tandis que d'autres considèrent le résultat de la négociation, au moment de la signature de la promesse de vente. Les données sont redressées, affirment les chargés d'études, mais personne ne sait vraiment comment.

=> Sur ce point je suis parfaitement d'accord et je te l'ai dit plusieurs fois (les notaires le disent eux même concernant des zones trop locales d'ailleurs). C'est même à chaque fois ma réponse quand tu viens sur ce terrain.

En aucun cas dans l'article, l'auteur indique que les acteurs bidouillent sciemment leur chiffre.
Ca t'étonne peut être mais je suis plutôt d'accord avec cet article (qui ne m'a rien appris). Cela ne m’empêche as de faire partie de la catégorie 2 que j'ai décrite.

[lolio]

L'article ne dit pas que les observateurs/professionnels bidouillent leur chiffre.

Il dit ça notamment l'article

« Le monde de l'immobilier n'a aucun goût pour la vérité des chiffres mais l'université pourrait s'en saisir », pense Claude Taffin, économiste, statisticien et spécialiste du Logement. (...) le système de « remontée » de l'information depuis les études éparpillées partout en France n'est pas efficace.
Qui se soucie de ces lacunes ? Pas grand monde. L'association Dynamic (Développement de l'information notariale et de l'analyse du marché immobilier et de la conjoncture), justement chargée d'améliorer cette collecte et d'harmoniser les méthodes de la chambre parisienne et des autres chambres vient d'ailleurs d'être dissoute

Toi t'en conclues que les notaires ne sont pas intelligents et ne savent pas trop ce qu'ils font. Ok pourquoi pas. Moi j'en conclue qu'il y a une volonté de continuer à donner des stats non fiables, c'est à dire qu'il y a une volonté de maquiller les chiffres.

Après t'inquiète, il n'y a pas pire aveugle que celui qui ne veut pas voir

Sinon on a deux exemple de mails envoyés aux notaires pour avoir des explications sur des hausses "stupéfiantes" et on attend toujours la réponse. En plus d'avoir du mal avec les chiffres ils doivent aussi avoir du mal avec les lettres....

[Vincent92]

Toi t'en conclues que les notaires ne sont pas intelligents et ne savent pas trop ce qu'ils font. Ok pourquoi pas. Moi j'en conclue qu'il y a une volonté de continuer à donner des stats non fiables, c'est à dire qu'il y a une volonté de maquiller les chiffres.

Comme je te l'ai déjà dit plusieurs fois, je pense surtout qu'ils n'ont pas que ca à faire. Ils les donnent car ca fait partie de leur charge. Mais ca ne leur rapporte rien financièrement. Donc, c'est clair qu'ils ne vont pas y mettre beaucoup de moyens (meilleurs éléments, beaucoup de personnels,...) mais plutôt le minimum.
Si le stagiaire peut compiler toutes les transactions avec éventuellement une relecture rapide et l'envoyer à qui de droit, je pense que ça arrange certaines chambres car c'est plutôt une tache ingrate à mon avis.

[lolio]

Toi t'en conclues que les notaires ne sont pas intelligents et ne savent pas trop ce qu'ils font. Ok pourquoi pas. Moi j'en conclue qu'il y a une volonté de continuer à donner des stats non fiables, c'est à dire qu'il y a une volonté de maquiller les chiffres.

Comme je te l'ai déjà dit plusieurs fois, je pense surtout qu'ils n'ont pas que ca à faire. Il les donne car ca fait partie de leur charge. Mais ca ne leur rapporte rien financièrement. Donc, c'est clair qu'ils ne vont pas y mettre beaucoup de moyens (meilleurs éléments, beaucoup de personnels,...) mais plutôt le minimum.
Si le stagiaire peut compiler toutes les transactions et l'envoyer à qui de droit, je pense que ca arrange certaines chambres.

Mais on s'en tape des états d'âmes des notaires. Tu me ferai presque pleurer... de rire. Et le stagiaire notaire, après 6 ans de droit, qui ne serait pas capable de remplir un tableau excell ... Franchement t'es drôle Ah si

Et puis on sent bien dans l'article qu'ils ont envie de s'en sortir...

Mais comme je l'ai déjà dit : il n'y a pas pire aveugle que celui qui ne veut pas voir. Si les chiffres de notaires sont merdiques c'est la faute des stagiaires....

[Vincent92]

Comme je l'ai dit, la catégorie 1 et 2 ne sont pas conciliable.
Les faits sont que les indices de prix de l’immobilier publiés par les Notaires d’Île-de-France (Base B.I.E.N) sont labellisés à la fois par Autorité de la statistique publique (ASP) et à la fois par l'INSEE. Biensur, il y a des lacunes (comme sur toutes statistiques). A chacun d'en passer ce qu'il veut ^^.

[lolio]

Comme je l'ai dit, la catégorie 1 et 2 ne sont pas conciliable. Les indices de prix de l’immobilier publiés par les Notaires d’Île-de-France (Base B.I.E.N) est labellisé à la fois par Autorité de la statistique publique (ASP) et à la fois par l'INSEE. Biensur, il y a des lacunes (comme sur toutes statistiques). A chacun d'en passer ce qu'il veut ^^.

L'eau ça mouille et le feu ça brule. Après, rien ne 'interdit de dire que c'est le contraire. Tu as tout à fait le droit.

Donc que dit l'article à propos de l'INSEE et des chiffres des notaires :

l'Insee, dont les chiffres alimentent aussi nombre de décisions économiques, se nourrit des bases des notaires, redressées à l'aide d'un appareil statistique dont la pertinence n'est pas mise en doute. Mais elles sont incomplètes: si les officiers ministériels supervisent la signature de tous les actes, le système de « remontée » de l'information depuis les études éparpillées partout en France n'est pas efficace.

C'est pas efficace. tout le monde le sait. Mais le seul truc que font les notaire s'est dissoudre l''association Dynamic (Développement de l'information notariale et de l'analyse du marché immobilier et de la conjoncture) dont le but était justement chargée d'améliorer cette collecte et d'harmoniser les méthodes de la chambre parisienne et des autres chambres.

Surement la faute d'un stagiaire...

[Vincent92]

Plus probablement des notaires qui ne sont pas d'accord entre eux. Peut être que le notaire parisien n'a pas envie de soutenir/faire partie de l’amateurisme et des chiffres peu cohérents de certains de ces confrères (tu as biensur noté qu'à chaque fois je parlais des chiffres des notaires d'Ile de France. La base B.I.E.N est labellisé par tous les organismes sérieux. La base P.E.R.V.A.L non).
Comme dans toutes professions, tous les professionnels ne se valent pas.

[Gaucho]

Qui se soucie de ces lacunes ? Pas grand monde

C'est pourtant ce que portait une bonne partie du forum et sur plusieurs années. Mais maintenant effectivement il ne reste quasiment que des expressions manichéennes qui par essence se contrefichent de ces lacunes.

[slash33]

Qui se soucie de ces lacunes ? Pas grand monde

Vous noterez l'ironie du titre de l'article.

[stchong]

Qui se soucie de ces lacunes ? Pas grand monde

Vous noterez l'ironie du titre de l'article.

Ben si, nous on s'en soucie, mais bon on a aucun pouvoir !

[lolio]

Plus probablement des notaires qui ne sont pas d'accord entre eux. Peut être que le notaire parisien n'a pas envie de soutenir/faire partie de l’amateurisme et des chiffres peu cohérents de certains de ces confrères (tu as bien sur noté qu'à chaque fois je parlais des chiffres des notaires d'Ile de France. La base B.I.E.N est labellisé par tous les organismes sérieux. La base P.E.R.V.A.L non).
Comme dans toutes professions, tous les professionnels ne se valent pas.

L'article ne fait pas de différence entre lez stats des notaire d'IDf et ceux de paris. ça peut être labellisé par qui que se soit, j'aime bien me faire mon opinion par moi même. ce que je constate c'est que Pilou avait demandé un explication sur cet étonnant + 45 % en un an sur les maisons ancienne à Creil et on attends toujours une réponse plausible.
Je vois sur le site de la base BIEN "Chaque année, la base s’enrichit d’environ deux cent mille nouvelles références". ce qui me semble pas mal mais je pense qu'on a surement plus de 200 000 transaction immobilière par an en IDF (logt neuf et ancien, commerce, bureau, parking, terrain, ... ). Sur quel critère objectif ils écartent telle ou telle transaction ?

Mais effectivement, je pense que c'est en province qu'il y a le plus gros soucis de transparence sur les chiffres. Et c'est 80 % des transactions qui se font en province.

[polo92]

Ce que je trouve critiquable, c'est qu'il n'explique pas leur méthode. Toutes les méthodes ont biais, c'est évident. la plupart annonce uniquement le nombre d'observation (=nombre de transactions), sans expliquer comment ils font l'estimation. J'imagine qu'ils ne font pas de modèles très compliqués, mais est-ce que ça va au-delà de simple moyenne?

[Vincent92]

Si tu parles de l'indice Notaire INSEE, c'est exactemrnt tout l'inverse de ce que tu supposes. La méthode est disponible sur internet par simple recherche Google et expliquer sur des dizaines de pages. Ca va bien au delà d'une moyenne. La méthodologie d'élaboration de ces indices repose sur des modèles hédoniques expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques.
Et non, ce n'est pas simple mais compliqué. Si tu n'as pas fait d'études scientifiques après le Bac, tu vas être largué dès la deuxième page.

Si tu parles des indices des réseaux d'agences, c'est effectivement plus opaque.

[lolio]

Si tu parles de l'indice Notaire INSEE, c'est exactemrnt tout l'inverse de ce que tu supposes. La méthode est disponible sur internet par simple recherche Google et expliquer sur des dizaines de pages. Ca va bien au delà d'une moyenne. La méthodologie d'élaboration de ces indices repose sur des modèles hédoniques expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques.
Et non, ce n'est pas simple mais compliqué. Si tu n'as pas fait d'études scientifiques après le Bac, tu vas être largué dès la deuxième page.

Si tu parles des indices des réseaux d'agences, c'est effectivement plus opaque.

Tu parles. Ils se permettent d'écarter des transactions sans en donner les éléments objectifs. Et quand on leur demande comment on peut avoir des stupéfiants + 45 % ou du + 25 % sur une commune en un an, pas de réponse.

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Je vois sur le site de la base BIEN "Chaque année, la base s’enrichit d’environ deux cent mille nouvelles références". ce qui me semble pas mal mais je pense qu'on a surement plus de 200 000 transaction immobilière par an en IDF (logt neuf et ancien, commerce, bureau, parking, terrain, ... ). Sur quel critère objectif ils écartent telle ou telle transaction ? 

Bah si ils sont si tranparents que ça, tu me dits Vincent où on trouve le critère sur lequel certaines transactions sont écartées ?

[Vincent92]

Les notaires ont amoncé 188 000 ventes de logements neufs et anciens confondus (ce qui est une très bonne année. Les ventes sont par exemple plus nombreuses que l'année dernière).
Quand tu dis qu'il n'y a "que 200 000 nouvelles entrées", quel est le chiffre attendu pour toi?

[lolio]

Les notaires ont amoncé 188 000 ventes de logements neufs et anciens confondus (ce qui est une très bonne année. Les ventes sont par exemple plus nombreuses que l'année dernière).
Quand tu dis qu'il n'y a "que 200 000 nouvelles entrées", quel est le chiffre attendu pour toi?

Il n'y a eu que 188 000 ventes de logements en IDF en 2016 ? ça me semble peut. t'as une source ?

[Vincent92]

http://asp.zone-secure.net/v2/index.jsp ... 382&lng=fr (page 3)

Personnellement, ca me semble cohérent. 12M, c'est 18% de la population en gros. 188 000/0.18 ca fait 1 044k ventes si on considère que c'est proportionnel. Ne pas oublier qu'il y a des franciliens qui investissent (principalement en défiscalisation) dans des villes hors IDF. Ce qui gonfle encore le chiffre.

[lolio]

http://asp.zone-secure.net/v2/index.jsp ... 382&lng=fr (page 3)

Personnellement, ca me semble cohérent. 12M, c'est 18% de la population en gros. 188 000/0.18 ca fait 1 044k ventes si on considère que c'est proportionnel. Ne pas oublier qu'il y a des franciliens qui investissent (principalement en défiscalisation) dans des villes hors IDF. Ce qui gonfle encore le chiffre.

Je vois le marché francilien plus gros qu'il ne l'ait en vérité
Oui ça semble cohérent. Donc a priori pas de disparition de transaction dans leur stats.