La Banque de France nous dit que les taux ont sauvé le krach
En effet, sur cette période, l’inflation et les taux
d’intérêt se sont notablement contractés alors que
les tensions sur les prix immobiliers résidentiels
apparaissaient par ailleurs conjoncturellement
abaissées. Ce contexte d’accès au crédit à
coût toujours moindre a permis de largement
augmenter le pouvoir d’achat immobilier, et
ainsi contribué à amplifier la phase de hausse des
prix. De même, la poursuite de la réduction des
taux d’intérêt à partir de 2008 a pu accentuer
les effets de la contraction des prix, et permettre
ainsi de restaurer le pouvoir d’achat immobilier
du revenu des ménages, malgré la relative
modération de la baisse des prix entre 2011
et 2015 (cf. graphique 5a).
Un raisonnement analogue s’applique à
l’investissement locatif. Les niveaux élevés du
ratio price‑to‑rent, traduisant une résorption de
la rentabilité locative, doivent être interprétés
au regard de l’environnement financier. Dans
un contexte de réduction des taux d’intérêt, la
rentabilité relative de l’investissement locatif
paraît s’être elle aussi largement restaurée en 2016
(cf. graphique 5b).
Ainsi, la hausse remarquable des prix immobiliers en
France entre 1998 et 2008 ne nous paraît pas devoir
être comprise comme une anomalie de valorisation
ou un excès par rapport à un équilibre « naturel ».
Au contraire, l’intégration des paramètres financiers
nous porte à croire qu’il s’agit plutôt de la conséquence
normale, et proportionnée, du passage d’un régime
à inflation soutenue et taux d’intérêts élevés, à un
régime à faible inflation et taux d’intérêts réduits.
Dans les conditions financières actuelles, les niveaux
de prix atteints n’ont dès lors rien d’intrinsèquement
excessifs et sont cohérents avec (i) la facilité d’accès
au crédit et (ii) la faiblesse des rendements des autres
classes d’actifs. Ainsi, si la raison pour laquelle
les ratios price‑to‑income et price‑to‑rent se sont
largement éloignés de l’ordre de grandeur dans
lequel ils évoluaient jusqu’à la fin des années 1990
est à rechercher dans les changements majeurs
d’environnement financier observés à cette époque
(réduction des taux d’intérêt), on peut avancer qu’il
n’y a pas lieu de prédire que ces ratios reviennent
spontanément aux niveaux observés avant la hausse
de 1998‑2008, sauf bien sûr à ce que l’environnement
financier redevienne tel qu’il était avant cette période