Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

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Kerjz
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Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#1 Message par Kerjz » 31 mars 2017, 13:58

https://publications.banque-france.fr/s ... df#page=14

La Banque de France nous dit que les taux ont sauvé le krach :D
En effet, sur cette période, l’inflation et les taux
d’intérêt se sont notablement contractés alors que
les tensions sur les prix immobiliers résidentiels
apparaissaient par ailleurs conjoncturellement
abaissées. Ce contexte d’accès au crédit à
coût toujours moindre a permis de largement
augmenter le pouvoir d’achat immobilier, et
ainsi contribué à amplifier la phase de hausse des
prix. De même, la poursuite de la réduction des
taux d’intérêt à partir de 2008 a pu accentuer
les effets de la contraction des prix, et permettre
ainsi de restaurer le pouvoir d’achat immobilier
du revenu des ménages, malgré la relative
modération de la baisse des prix entre 2011
et 2015 (cf. graphique 5a).

Un raisonnement analogue s’applique à
l’investissement locatif. Les niveaux élevés du
ratio price‑to‑rent, traduisant une résorption de
la rentabilité locative, doivent être interprétés
au regard de l’environnement financier. Dans
un contexte de réduction des taux d’intérêt, la
rentabilité relative de l’investissement locatif
paraît s’être elle aussi largement restaurée en 2016
(cf. graphique 5b).

Ainsi, la hausse remarquable des prix immobiliers en
France entre 1998 et 2008 ne nous paraît pas devoir
être comprise comme une anomalie de valorisation
ou un excès par rapport à un équilibre « naturel ».
Au contraire, l’intégration des paramètres financiers
nous porte à croire qu’il s’agit plutôt de la conséquence
normale, et proportionnée, du passage d’un régime
à inflation soutenue et taux d’intérêts élevés, à un
régime à faible inflation et taux d’intérêts réduits.
Dans les conditions financières actuelles, les niveaux
de prix atteints n’ont dès lors rien d’intrinsèquement
excessifs et sont cohérents avec (i) la facilité d’accès
au crédit et (ii) la faiblesse des rendements des autres
classes d’actifs. Ainsi, si la raison pour laquelle
les ratios price‑to‑income et price‑to‑rent se sont
largement éloignés de l’ordre de grandeur dans
lequel ils évoluaient jusqu’à la fin des années 1990
est à rechercher dans les changements majeurs
d’environnement financier observés à cette époque
(réduction des taux d’intérêt), on peut avancer qu’il
n’y a pas lieu de prédire que ces ratios reviennent
spontanément aux niveaux observés avant la hausse
de 1998‑2008, sauf bien sûr à ce que l’environnement
financier redevienne tel qu’il était avant cette période
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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#2 Message par Vincent92 » 31 mars 2017, 14:04

Ils disent surtout que - pour eux - il n'y a pas de bulle et que rien ne permet aujourd'hui d'envisager un krack. A moins que l'environnement redevienne tel qu'il était avant cette période.
l’intégration des paramètres financiers nous porte à croire qu’il s’agit plutôt de la conséquence normale, et proportionnée, du passage d’un régime à inflation soutenue et taux d’intérêts élevés, à un régime à faible inflation et taux d’intérêts réduits. Dans les conditions financières actuelles, les niveaux de prix atteints n’ont dès lors rien d’intrinsèquement excessifs et sont cohérents avec (i) la facilité d’accès au crédit et (ii) la faiblesse des rendements des autres classes d’actifs.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#3 Message par Kerjz » 31 mars 2017, 14:08

Oui je voulais pas choquer dès l'opening post :D
Bon bah on peut fermer le forum merci.

Bon après ils ne prennent pas en compte les disparités locales mais analyse sur toute la France. si on prend l'IDF le graph doit pas avoir la même gueule et l’effort d'un ménage pour un même bine n'est certainement pas le même en 2004 et en 2017.

Jaguar
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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#4 Message par Jaguar » 31 mars 2017, 14:52

Très intéressante publication. Conclusion: il n'y a pas de bulle

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#5 Message par crispus » 31 mars 2017, 15:10

Un petit détail qui a été négligé dans le calcul, c'est la durée moyenne d'endettement, qui a quasiment doublé dans l'intervalle. :shock:
Mais il suffit de doubler l'espérance de vie pour rétablir l'équilibre. :mrgreen:

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#6 Message par alexlyon » 31 mars 2017, 15:54

La ressource longue des banques était bien moindre par le passé (les crédits étaient moins longs, parce que les banques ne pouvaient pas prêter sur aussi longtemps).

L'idée, c'est que cette ressource longue actuelle dans les banque commerciales a 2 origines :
-l'épargne, qui a augmenté et qu'il faut bien réemployer
-les banques centrales interventionnistes, qui préfèrent protéger les banque commerciales (whatever it takes), pour le compte des sus-dits épargnants (par ailleurs vendeurs d'immo avec PV), et au détriment des emprunteurs d'immo qui se voient fournir la ressource longue.

La permanence de l'ordre établi (baby boomers inside)...

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#7 Message par kurisutofa » 31 mars 2017, 20:39

Tout dépend où. Le problème est toujours le même : se baser sur des stats nationales ne veut pas dire grand chose.
Je connais quelqu'un qui a acheté en 2005 en normandie (proche RP). Le prix actuel de sa maison est inférieure à 2005 alors que les taux ont largement baissé. Dans son cas, on est clairement revenu à un niveau de prix "acceptable".
Il faudrait différencier les quelques "vrais" métropoles (et leur territoire) où les prix sont tres haut, du reste de la france pour lequel la bulle a bien éclaté entre 2008 et 2016.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#8 Message par slash33 » 01 avr. 2017, 15:24

Jaguar a écrit :Très intéressante publication. Conclusion: il n'y a pas de bulle
Non la seule conclusion de l'auteur (Antoine LALLIARD): ça y est j'ai trouvé un indicateur satisfaisant, en dépit de toute validation par l'ordre statistique. La lecture de ce papier a dû faire grincer bien des dents.
Les indicateurs habituellement utilisés pour mesurer l’évolution des prix immobiliers ont pu amener à la conclusion erronée d’une surévaluation persistante des prix. De nouveaux indicateurs, intégrant les changements de l’environnement financier, montrent que les tensions sur les prix immobiliers étaient en réalité largement résorbées en 2016.
Le choix des mots est très mal choisi. L'indicateur du prix est fiable et a été défini et harmonisé au niveau Européen. Il ne peut en rien être sujet aux fluctuations des cycles économiques. Il est ce qu'il est, point. La seule chose qui peut changer c'est l'évaluation de la soutenabilité des prix, problématique toute autre. Cette phrase est ambiguë, volontairement ou non.

Si c'est le cas chez vous, me faire signe:
194 mois de loyers la valeur prix d’un bien immobilier en France début 2016 (contre 251 mois en Allemagne et 230 en Italie)
6,2 % par an la rentabilité locative apparente moyenne d’un bien immobilier en France début 2016 (contre 4,8 % en Allemagne, et 4,9 % en Italie)
Pourquoi mentionner les deux indicateurs alors que l'un est dérivé de l'autre? On regrettera l'absence de sources dans tout l'article.

Edit: trouvé la source au détour d'une page: OCDE et calculs Banque de France. C'est pratique ça sachant que l'OCDE se base sur les sources nationales.
Ceci soulève deux autres questions. D’abord, comment décrire sans équivoque une hausse des prix ? Une étude (Dujardin, Kelber, et Lalliard, 2015) a montré la nécessité d’exprimer les séries temporelles de prix immobiliers en grandeur explicite, c’est-à-dire en euros/m², afin de donner une image objective des niveaux de prix
Hmm attends laisse moi réfléchir... je crois bien qu'on parlait de prix au m² au moins depuis 2005 si ce n'est avant. C'est quoi cette plaisanterie?
France entre 1998 et 2008 ne nous paraît pas devoir être comprise comme une anomalie de valorisation ou un excès par rapport à un équilibre « naturel ». Au contraire, l’intégration des paramètres financiers nous porte à croire qu’il s’agit plutôt de la conséquence normale, et proportionnée, du passage d’un régime à inflation soutenue et taux d’intérêts élevés, à un régime à faible inflation et taux d’intérêts réduits
Ce n'est pas comme-ci la BdF avait elle même publié un rapport chiffrant à environ 30% l'apport porté par l'évolution des taux sur la période. Nous avons donc affaire à une révision statistique de l'ordre de 233%.
Modifié en dernier par slash33 le 01 avr. 2017, 16:24, modifié 5 fois.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#9 Message par slash33 » 01 avr. 2017, 15:53

Il faut envoyer le lien à Friggit vu que c'est une attaque directe contre lui, comme indiqué page 17. Je suis curieux de savoir ce qu'il pense de la théorie de dérobée qui est dressée dans cet article. Car il remet en cause ni plus ni moins que les fondements de la statistique sur l'immobilier en France. L'avis de l'INSEE m'intéresse aussi, je dois dire.

Le plus marquant dans l'affaire c'est qu'il remet en cause l'objet même de sa formation (cf son CV). C'est cocasse je trouve.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#10 Message par slash33 » 01 avr. 2017, 16:09

Bon en fait puisque cet article n'est que la continuité d'un autre paru en 2015, autant faire quelques rappels:

Cet article de recherche a été mis en visibilité par le directeur des études économiques de la FNAIM, anciennement de l'ANIL.

Ce sont les sources de l'étude (défense de rire): Insee, meilleursagents.com, efficity.com, lavieimmo.com, seloger.com, lacoteimmo.com sachant que les données de l'INSEE ne sont pas celles exprimées en euro/m².

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#11 Message par Marie 94 » 01 avr. 2017, 16:40

Ah je savais que ça allait plaire aux inconditionnels de Friggit :mrgreen: . Slash sérieux tu vas pas t'y mettre toi aussi avec les dérives complotistes! La Banque de France résout l'énigme de la decorrelation entre prix et revenus. Votre indicateur était mauvais point barre! Sans parler de cet indice 100 arbitrairement fixé à 1965. Je sais ça fait mal à entendre mais il n'y a pas de bulle immobilière en France. J'ai vu que le logo du forum a changé. Un 1er signe de capitulation? :lol:
OMG toutes ces années à analyser le marché avec un indicateur foireux :lol: 200 pages sur Friggit :lol:

Edit: j'avais pas vu les 2 messages suivants de Slash. :lol: arrête stp je suis PTDR :lol: :lol: :lol:
Modifié en dernier par Marie 94 le 01 avr. 2017, 16:45, modifié 1 fois.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#12 Message par slash33 » 01 avr. 2017, 16:44

Marie 94 a écrit :J'ai vu que le logo du forum a changé. Un 1er signe de capitulation?
C'est le logo historique mis pour le 1er avril par notre admin facétieux.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#13 Message par slash33 » 01 avr. 2017, 16:48

Marie 94 a écrit :La Banque de France résout l'énigme de la decorrelation entre prix et revenus.
Alors déjà ce n'est pas la Banque de France mais Antoine LALLIARD. Le Bulletin de la Banque de France se définit comme suit: "Le Bulletin de la Banque de France a vocation, sur les sujets économiques et financiers suivis, traités ou étudiés par la banque centrale, à constituer un outil d’information pour tous types de lecteurs et à proposer un éclairage pédagogique afin de permettre à chacun de former son propre jugement."

Ensuite je ne dis pas que c'est inintéressant, je dis que:
1) la Banque de France a déjà communiqué officiellement que l'évolution des taux expliquait pour 30% l'évolution de prix. Il s'agirait donc là d'une négation d'une déclaration passée. Soit, ce ne sera pas la première, ni la dernière.
2) cet article est clairement la suite de celui de 2015, il en reprend le même contenu et graphiques mais prolongés sur 2016.
3) j'ai donné les sources de l'article de 2015 que vous retrouverez à la fin de celui-ci.
Modifié en dernier par slash33 le 01 avr. 2017, 16:56, modifié 1 fois.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#14 Message par Marie 94 » 01 avr. 2017, 16:55

Au lieu d'attaquer gratuitement l'auteur de cette étude et ses liens supposés, et si tu te remettais en question? Et si tu t'étais tout simplement trompé pendant toutes ces années? Tu as lu Friggit et tu es sûr qu'il y a une bulle comme ça :wink:

Cette étude demystifie une fois pour toutes l'escroquerie intellectuelle Friggit et son tunnel à la noix!

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#15 Message par slash33 » 01 avr. 2017, 16:56

Commence par lire. Je ne suppose rien c'est dans les textes. Pour ce qui est de Friggit, c'est juste un intellectuel reconnu par le ministère de l'économie. Je ne lui donne pas plus de crédit que ça.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#16 Message par lecriminel » 01 avr. 2017, 17:01

Marie 94 a écrit : Je sais ça fait mal à entendre mais il n'y a pas de bulle immobilière en France.
Sors un peu de ta tour d'ivoire (ou rends toi compte qu'un couple dans les 1 ? 3? 5% ? qui gagnent le plus doivent se prendre 2h30 de transport par jour pour travailler, ce n'est pas normal), il suffit de voir les salaires des offres d'emploi et comparer avec les loyers ou les mensualités pour voir qu'il y a une bulle. Soutenue par les aides à la pierre (si tu gagnes 1.000 et que le loyer mini est à 800, sans aide, les prix baissent).
Regarde aussi les encours de crédit (dit symptome de Ponzi)
ou les derapages des comptes publics (autre Ponzi: les preteurs ne pensent pas que l'emprunteur les remboursera mais qu'il trouvera d'autres emprunteurs dont l'apport les payera. A faire retourner dans leurs tombeaux tous les économistes.)
Regarde l'économie empirer chaque année depuis 2000, avec les prix trop hauts qui vampirisent les autres marchés.
Regarde l'aigreur qui se developpe chez les locataires ou accedants étranglés.
Imagine une hausse des taux.
Enfin, si tu crois que tout va bien et que c'est soutenable (la question est jusqu'à quand), dors bien. Tu dois faire partie des reveurs qui croient que 'maman état ne permettra jamais que ses nenfants perdent de l'argent sur leur patrimoine immo. Ils feront tout pour nous sauver".
La bulle n'a vraiment pété qu'en province.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#17 Message par slash33 » 01 avr. 2017, 17:04

Mais on s'en fout. Il s'agit juste de deux modèles théoriques différents: l’empirique (l'officiel jusqu'à présent, Friggit notamment) vs un autre qui est l'objet de cet article, comme il l'était en 2015.

Et avouez sérieusement qu'il y a matière à sourire, sans arrière pensée aucune, quand on sait que l'auteur de l'article est issu du cycle de formation Master 2 Recherche – Économie Théorique et Empirique.

ignatius

Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#18 Message par ignatius » 01 avr. 2017, 17:12

slash33 a écrit :Commence par lire. Je ne suppose rien c'est dans les textes. Pour ce qui est de Friggit, c'est juste un intellectuel reconnu par le ministère de l'économie. Je ne lui donne pas plus de crédit que ça.

Tu pourrais, vu les taux bas (humour ciselé inside 8) )

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#19 Message par slash33 » 01 avr. 2017, 17:18

Merci ignatius. Plus sérieusement, j'ai envoyé le lien à M. Friggit pour demander son avis.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#20 Message par slash33 » 01 avr. 2017, 17:24

Ceci dit, à voir sa dernière interview, il va peut être me répondre que ce modèle est bon.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#21 Message par alexlyon » 01 avr. 2017, 20:29

Friggit, c'est un parti-pris de société :

-industrielle, avec du plein emploi
-en cohésion, soit avec l'Etat de droit partout
-inflationniste, soit avec des taux élevés
-en coeff de Gini proche du 0, soit une logique d'achat par les revenus et négligeant les patrimoines familiaux accumulés
-sans droit de rétention sur les autorisations à construire
-avec 50 millions d'habitants, et non pas 65
-.....

Friggit a raison, dans son monde pompidolien (où les femmes votent, mais ne travaillent pas et n'ont pas le permis de conduire).

Il a raison, si dans 15 jours Balladur est élu (mais est-il seulement candidat ?).

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#22 Message par Marie 94 » 01 avr. 2017, 21:16

slash33 a écrit :Merci ignatius. Plus sérieusement, j'ai envoyé le lien à M. Friggit pour demander son avis.
Et tu as besoin de son avis pour trancher? Sérieux Slash tu me déçois. Tu es un des rares baissiers pour qui j'avais de l'estime. Le ratio de Friggit est simpliste et a été contredit par les faits.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#23 Message par watoo » 01 avr. 2017, 23:26

lecriminel a écrit :
Marie 94 a écrit : Je sais ça fait mal à entendre mais il n'y a pas de bulle immobilière en France.
Sors un peu de ta tour d'ivoire (ou rends toi compte qu'un couple dans les 1 ? 3? 5% ? qui gagnent le plus doivent se prendre 2h30 de transport par jour pour travailler, ce n'est pas normal), ....
Image

:lol:
Quelqu'un a des nouvelles d'ignatius ?

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#24 Message par slash33 » 02 avr. 2017, 09:37

Marie 94 a écrit :
slash33 a écrit :Merci ignatius. Plus sérieusement, j'ai envoyé le lien à M. Friggit pour demander son avis.
Et tu as besoin de son avis pour trancher? Sérieux Slash tu me déçois. Tu es un des rares baissiers pour qui j'avais de l'estime. Le ratio de Friggit est simpliste et a été contredit par les faits.
Tu sais ce qu'on dit: il n'y a que les imbéciles qui ne changent pas d'avis. Si tu me demandes de valider une série dont il n'est fait aucune publication alors oui je ne peux pas trancher. Et c'est une décision objective.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#25 Message par Marie 94 » 02 avr. 2017, 11:24

lecriminel a écrit :
Marie 94 a écrit : Je sais ça fait mal à entendre mais il n'y a pas de bulle immobilière en France.
Sors un peu de ta tour d'ivoire (ou rends toi compte qu'un couple dans les 1 ? 3? 5% ? qui gagnent le plus doivent se prendre 2h30 de transport par jour pour travailler, ce n'est pas normal), il suffit de voir les salaires des offres d'emploi et comparer avec les loyers ou les mensualités pour voir qu'il y a une bulle..
Ah c'est sûr que si tu pars des mauvaises données :roll: , toutes tes conclusions seront fausses. Déjà, pour faire partie des 10% des ménages les plus riches à Paris (couples avec 2 enfants de moins de 12 ans) saches qu'il faut gagner 11 774€ net par mois (5607€ par UC). Source: salairemoyen.com. et ils ne passent pas 2h30 dans les transports. Les Smicards Bulle Immo ne font même pas partie des 30% les plus riches, bref de la classe moyenne lambda. Un bien familial dans Paris IM a toujours été hors de portée des classes moyennes même quand les prix étaient plus bas qu'aujourd'hui. La banlieue a toujours été leur cible. Il y a toujours ce mythe sur ce forum avec les générations précédentes qui pouvaient mieux se loger. Vous raisonnez en valeur absolue (salaire en €), raisonnez en rapport inter-décile et avec les bons chiffres. Quand aux salaires des offres d'emploi, mes 2 derniers emplois n'ont fait l'objet d'aucune offre d'emploi (oublie pas la part du marché caché) alors ton analyse me fait bien rigoler :lol: Tu bases tes analyses sur des informations parcellaires pour déduire qu'il y a bulle.
lecriminel a écrit :Soutenue par les aides à la pierre...
symptome de Ponzi...
Regarde l'économie empirer chaque année depuis 2000...
prix trop hauts...
Regarde l'aigreur qui se developpe chez les locataires...
Imagine une hausse des taux"...
La bulle n'a vraiment pété qu'en province.
Que de sottises dans tes messages lecriminel. Analyse sans intérêt maintes fois rabachés ici et maintes fois démenties par les faits. La seule chose que je vois c'est l'aigreur et l'agressivité qui se développe chez les locataires Bulle Immo :twisted: . Attention à ne pas généraliser, on parle de cas marginaux dans la société.  À part sur ce forum, j'en croise jamais IRL. Pourtant, je n'ai pas l'impression de vivre dans une «bulle». Je croise plein de gens qui achètent ou qui ont un projet d'achat. Que des gens sains d'esprit et bien dans leur peau :P Ce forum a toujours nagé à contre-courant.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#26 Message par lecriminel » 02 avr. 2017, 16:29

Marie 94 a écrit :Ah c'est sûr que si tu pars des mauvaises données :roll: , toutes tes conclusions seront fausses. Déjà, pour faire partie des 10% des ménages les plus riches à Paris (couples avec 2 enfants de moins de 12 ans) saches qu'il faut gagner 11 774€ net par mois (5607€ par UC). Source: salairemoyen.com. et ils ne passent pas 2h30 dans les transports. Les Smicards Bulle Immo ne font même pas partie des 30% les plus riches, bref de la classe moyenne lambda. Un bien familial dans Paris IM a toujours été hors de portée des classes moyennes même quand les prix étaient plus bas qu'aujourd'hui. La banlieue a toujours été leur cible. Il y a toujours ce mythe sur ce forum avec les générations précédentes qui pouvaient mieux se loger. Vous raisonnez en valeur absolue (salaire en €), raisonnez en rapport inter-décile et avec les bons chiffres. Quand aux salaires des offres d'emploi, mes 2 derniers emplois n'ont fait l'objet d'aucune offre d'emploi (oublie pas la part du marché caché) alors ton analyse me fait bien rigoler :lol: Tu bases tes analyses sur des informations parcellaires pour déduire qu'il y a bulle.
pourquoi à Paris ? vous etes à part ? il faut passer la frontière ?
Ou alors parce quand on parle de Paris il faut integrer une baisse de pouvoir d'achat de 50% ? ce qui permet d'isoler les cas Parisiens.
maintes fois démenties par les faits
elles seront démenties le jour où les faits seront soutenables. Des prix qui résistent à l'aide de déficits extrêmement élevés qui s'accumulent et de taux qui ont quasiment atteint 0 me rassureraient autant que foncer vers un mur dans une voiture sans frein lancée à toute vitesse avec mon voisin se moquant "ne crains rien, ta peur est contredite par les faits, jusque là tout va bien".
Acheter du temps, c'est possible, on le voit. Ca n'empeche pas que le système actuel n'est pas vivable à long terme dans ces conditions.
Comment tu vois le futur ? Des taux bloqués à zero ? possible.
un deficit qui gonfle de 3 à 5 % ? possible un certain temps. combien ?
et dans le meilleur des cas si tout se passe bien (déficits allegrement acceptés, taux bas), tu ne gagnes pratiquement rien par rapport à un locataire (ou alors il faut rester longtemps) et une mauvaise allocation de ton capital (il y a tellement mieux à faire avec 300 ou 400k qu'une vieille maison de banlieue).
face tu perds, pile tu ne gagnes pas.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#27 Message par ddv » 02 avr. 2017, 19:00

194 mois de loyers la valeur prix d’un bien immobilier en France début 2016 (contre 251 mois en Allemagne et 230 en Italie)
M'aurait-on menti sur les prix bas en Allemagne ? :shock:
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#28 Message par Marie 94 » 02 avr. 2017, 19:14

lecriminel a écrit : pourquoi à Paris ? vous etes à part ? il faut passer la frontière ?
Ou alors parce quand on parle de Paris il faut integrer une baisse de pouvoir d'achat de 50% ? ce qui permet d'isoler les cas Parisiens.
Parce que tu as pris l'exemple de ménages aisés (dernier décile) qui vivraient loin de Paris (temps de transport arbitrairement fixé à 2h30) pour dire que c'est pas normal, qu'il y a bulle. Or, les 2 affirmations sont erronées.
lecriminel a écrit :et dans le meilleur des cas si tout se passe bien (déficits allegrement acceptés, taux bas), tu ne gagnes pratiquement rien par rapport à un locataire (ou alors il faut rester longtemps) et une mauvaise allocation de ton capital (il y a tellement mieux à faire avec 300 ou 400k qu'une vieille maison de banlieue).
face tu perds, pile tu ne gagnes pas.
Les 400k je te rappelle que tu les as pas sauf à emprunter :wink: c'est ça qui rend l'achat intéressant. tu amortis vite en ce moment. 5% de plus value en 1 an sur 400k c'est bien mieux que 10% sur 50k en investissant sur des placements plus risqués et plus volatifs. Je distingue 2 types d'investisseur parmi les attentistes depuis 2005.
1) l'investisseur entreprenant qui a pris des risques en bourse. Il a été rincé en 2008 et peine à retrouver ses billes.
2) l'investisseur défensif qui a placé ses maigres économies au taux sans risque (livret d'épargne). Ses placements lui ont rapporté que dalle.

A côté de ça, on a ceux qui ont acheté leur résidence principale et ne sont pas pris la tête. Ils se sont enrichis en amortissant leur prêt renégocié. L'immobilier a été un très bon placement au final 8) , un actif à avoir dans son portefeuille.

Le locataire, c'est le dindon de la farce :lol: qui ne sait pas profiter de l'effet de levier et des taux bas. Ses placements ne lui rapporte plus rien et il vit dans plus petit et moins bien (des apparts avec le minimum syndical), les offres de location de maisons familiales étant quasi inexistantes comparé à l'offre de vente. Ma stratégie a toujours été le pricing, d'investir dans de la valeur, des biens immobiliers dans des villes à potentiel délaissé par les investisseurs, des villes qui vont surperformer l'indice. Ex: Une ville populaire de petite couronne bénéficiant de la gentrification ou une ville familiale de grande couronne bénéficiant d'une nouvelle ligne de transport. J'applique la même philosophie à mes placements financiers. Les spéculateurs auront été les gros perdants. Ils ont misé sur le mauvais ratio les pauvres. C'est ballot. :lol: Le price to income ne veut rien dire sans l'environnement financier. Il devrait relire soigneusement cette étude fort intéressante de la Banque de France. Ça fait un an que me je me tue à dire ces évidences. Contente d'avoir des éléments factuels venant démontrer ma pensée avec cette étude. Ce fil est à épingler par les must read du forum.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#29 Message par lecriminel » 02 avr. 2017, 22:18

Marie 94 a écrit :
lecriminel a écrit : pourquoi à Paris ? vous etes à part ? il faut passer la frontière ?
Ou alors parce quand on parle de Paris il faut integrer une baisse de pouvoir d'achat de 50% ? ce qui permet d'isoler les cas Parisiens.
Parce que tu as pris l'exemple de ménages aisés (dernier décile) qui vivraient loin de Paris (temps de transport arbitrairement fixé à 2h30) pour dire que c'est pas normal, qu'il y a bulle. Or, les 2 affirmations sont erronées.
lecriminel a écrit :et dans le meilleur des cas si tout se passe bien (déficits allegrement acceptés, taux bas), tu ne gagnes pratiquement rien par rapport à un locataire (ou alors il faut rester longtemps) et une mauvaise allocation de ton capital (il y a tellement mieux à faire avec 300 ou 400k qu'une vieille maison de banlieue).
face tu perds, pile tu ne gagnes pas.
Les 400k je te rappelle que tu les as pas sauf à emprunter :wink: c'est ça qui rend l'achat intéressant. tu amortis vite en ce moment. 5% de plus value en 1 an sur 400k c'est bien mieux que 10% sur 50k en investissant sur des placements plus risqués et plus volatifs. Je distingue 2 types d'investisseur parmi les attentistes depuis 2005.
1) l'investisseur entreprenant qui a pris des risques en bourse. Il a été rincé en 2008 et peine à retrouver ses billes.
2) l'investisseur défensif qui a placé ses maigres économies au taux sans risque (livret d'épargne). Ses placements lui ont rapporté que dalle.

A côté de ça, on a ceux qui ont acheté leur résidence principale et ne sont pas pris la tête. Ils se sont enrichis en amortissant leur prêt renégocié. L'immobilier a été un très bon placement au final 8) , un actif à avoir dans son portefeuille.

Le locataire, c'est le dindon de la farce :lol: qui ne sait pas profiter de l'effet de levier et des taux bas. Ses placements ne lui rapporte plus rien et il vit dans plus petit et moins bien (des apparts avec le minimum syndical), les offres de location de maisons familiales étant quasi inexistantes comparé à l'offre de vente. Ma stratégie a toujours été le pricing, d'investir dans de la valeur, des biens immobiliers dans des villes à potentiel délaissé par les investisseurs, des villes qui vont surperformer l'indice. Ex: Une ville populaire de petite couronne bénéficiant de la gentrification ou une ville familiale de grande couronne bénéficiant d'une nouvelle ligne de transport. J'applique la même philosophie à mes placements financiers. Les spéculateurs auront été les gros perdants. Ils ont misé sur le mauvais ratio les pauvres. C'est ballot. :lol: Le price to income ne veut rien dire sans l'environnement financier. Il devrait relire soigneusement cette étude fort intéressante de la Banque de France. Ça fait un an que me je me tue à dire ces évidences. Contente d'avoir des éléments factuels venant démontrer ma pensée avec cette étude. Ce fil est à épingler par les must read du forum.
Pour le premier point, je ne comprends pas ce que tu dis.
On a bien un marché du travail national. Donc un type brillant, qui sait se vendre, qui finit ses etudes en province à qui on propose un premier salaire du dernier decile (chouette, non ?) soit 3.540 euros à Paris, avec une femme qui a le même profil (on croit rever tellement tout va bien, mais admettons), ils doivent faire "quelques" sacrifices sur leur baraque, non ?
D'ailleurs tu as raison, ce n'est pas du tout sur ce profil que la bulle se fait le plus sentir mais pour les biens les plus médiocres absolument pas en adéquation avec les salaires correspondants (moins de 1.5 smic pour une partie importante de la population)

L'effet de levier n'est qu'une hausse du risque. Il est globalement historiquement positif car que les taux montent (à priori remboursement plus facile) ou baissent suffisamment (renegociation), l'affaire est meilleure qu'espérée. Mais à un niveau de prix extrêmement élevé, je le verrais plutôt comme un piège. Un peu comme si le casino (esperance de gain negative pour toi le joueur) te pretait de l'argent. Mon effet de levier ideal c'est le prix bas. Si j'achète 10 fois moins cher que toi, il me reste 90% de mon capital à placer.
Tu penses bien que j'ai regardé l'achat immo français avec les taux ultra bas, les prix tassés et le rendement théorique très correct. Et pourtant, ça a été facile de dire non. La raison principale est "philosophique": je suis libre (à priori je ne mourrai jamais de faim, donc me gacher la vie pour l'argent, je n'en ai plus besoin) et j'apprécie trop pour ne plus l'être. Du coup, pas d'investissement sur des trop grosses sommes, encore moins avec des rendements aussi légers les premieres années (amortir FN) et autant d'inconnues sur le long terme. En plus, même si je me trompe probablement dans mes estimations, si on me dit que je ferai x10 en 5 ans là où j'investis, ça me parait possible. Acheter cher, avec un rendement limité et un risque sur le prix, ce n'est vraiment pas mon truc. Par contre, je n'ai pas d'effet levier, 10x pas grand chose, ça fait peu. Mais ça me suffit.
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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#30 Message par nAAbe » 03 avr. 2017, 07:28

Marie 94 a écrit : Ses placements ne lui rapporte plus rien et il vit dans plus petit et moins bien (des apparts avec le minimum syndical), les offres de location de maisons familiales étant quasi inexistantes comparé à l'offre de vente.
Je me suis arrêté la.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#31 Message par Vincent92 » 03 avr. 2017, 09:01

nAAbe a écrit :
Marie 94 a écrit : Ses placements ne lui rapporte plus rien et il vit dans plus petit et moins bien (des apparts avec le minimum syndical), les offres de location de maisons familiales étant quasi inexistantes comparé à l'offre de vente.
Je me suis arrêté la.
Tant mieux si tu n'en fais pas partie. Mais il y a quand même une bonne brochette de ces spécimens ici.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#32 Message par optimus maximus » 03 avr. 2017, 09:22

nAAbe a écrit :
Marie 94 a écrit : Ses placements ne lui rapporte plus rien et il vit dans plus petit et moins bien (des apparts avec le minimum syndical), les offres de location de maisons familiales étant quasi inexistantes comparé à l'offre de vente.
Je me suis arrêté la.
C'est le problème des taux bas: si les rendements baissent alors les particuliers vont se presser sur l'immobilier, ce qui peut devenir un gros désagrément pour les banques. Celles-ci devront tôt ou tard serrer la vis et diminuer assez fortement leur offre de crédit. Je ne sais pas à quelle échéance ça interviendra mais les banques ne peuvent pas se permettre d'avoir un bilan avec trop de crédits immobiliers.

Plus globalement, la baisse des taux n'a fait qu'amplifier la divergence entre grandes métropoles et le reste de la France. On voit même que la hausse des prix actuelle se concentre sur une demi-douzaine de métropoles. Les pouvoirs publics devraient s'inquiéter de ces ruptures géographiques qui sont en train de se créer et qui peuvent rapidement devenir irréversibles. L'enjeu est de stopper ce mouvement qui est entraîne la France vers une organisation néo-féodale de son territoire.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#33 Message par Vincent92 » 03 avr. 2017, 09:34

Plus globalement, la baisse des taux n'a fait qu'amplifier la divergence entre grandes métropoles et le reste de la France. On voit même que la hausse des prix actuelle se concentre sur une demi-douzaine de métropoles. Les pouvoirs publics devraient s'inquiéter de ces ruptures géographiques qui sont en train de se créer et qui peuvent rapidement devenir irréversibles. L'enjeu est de stopper ce mouvement qui est entraîne la France vers une organisation néo-féodale de son territoire.
Je pense surtout que l'immobilier ne fait que mettre en avant la polarisation de l'emploi. En particulier, l'emploi bien rémunéré. C'est la conséquence et non la cause.
Par ailleurs, l'état lutte déjà contre en maintenant des fonctionnaires un peu partout. Fonctionnaires principalement financés par de la dette et les grandes villes via impôt nationaux (IR, société, CSG, CRDS,..).
Quand je vois une émission comme Capital nous présenter une jeune femme qui vit à Amiens et qui cherche du travail mais qui est obligé de masquer ces qualifications pour obtenir des emplois ne correspondant pas à sa qualification, je ne dis : quel gâchis. Il semble que ça ne lui est même pas venu à l'esprit d'élargir sa recherche à Lille (qui possède plus d'emplois en adéquation avec ces qualifications) par exemple.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#34 Message par alexlyon » 03 avr. 2017, 10:55

La post-modernité qui arrive, c'est le retour au monde marchand d'avant l'industrie.
Le modèle, c'est celui de la cité monde.
Venise hier, et Singapour aujourd'hui.
Peut-être Londres demain, quand elle se sera débarrassé du reste de l'Angleterre du brexit, par sécession (le nouveau Commonwealth, y compris sur l'Ile anglaise).

On sent déjà à Lyon que Collomb en rêve.

Je ne dis pas que ce système aboutira, et encore moins que c'est bien.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#35 Message par nAAbe » 03 avr. 2017, 11:13

optimus maximus a écrit : Plus globalement, la baisse des taux n'a fait qu'amplifier la divergence entre grandes métropoles et le reste de la France. On voit même que la hausse des prix actuelle se concentre sur une demi-douzaine de métropoles. Les pouvoirs publics devraient s'inquiéter de ces ruptures géographiques qui sont en train de se créer et qui peuvent rapidement devenir irréversibles. L'enjeu est de stopper ce mouvement qui est entraîne la France vers une organisation néo-féodale de son territoire.
Les conséquences des états centralisés.
C'est pour cela que pour la partie immobilière, il faut en France du moins, décorrele l'IDF (et quelques autres villes) du reste de la France car ce n'est pas le même monde.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#36 Message par Vincent92 » 03 avr. 2017, 12:01

ddv a écrit :
194 mois de loyers la valeur prix d’un bien immobilier en France début 2016 (contre 251 mois en Allemagne et 230 en Italie)
M'aurait-on menti sur les prix bas en Allemagne ? :shock:
C'est en tout cas les chiffres de la banque de France. Elle note d'ailleurs que le rendement immobilier moyen en France est de 6,2% contre 4,8% en Allemagne.
Libre à toi d'en penser ce que tu veux.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#37 Message par Marie 94 » 03 avr. 2017, 18:17

lecriminel a écrit :Pour le premier point, je ne comprends pas ce que tu dis.
On a bien un marché du travail national. Donc un type brillant, qui sait se vendre, qui finit ses etudes en province à qui on propose un premier salaire du dernier decile (chouette, non ?) soit 3.540 euros à Paris, avec une femme qui a le même profil (on croit rever tellement tout va bien, mais admettons), ils doivent faire "quelques" sacrifices sur leur baraque, non ?
Je ne sais pas s'il y a bcp de JD d'une école de province à qui on propose 60k brut (3500 net/mois) en salaire d'embauche. Ce niveau de rémunération n'est généralement réservé qu'à des profils groupe A (parisiennes) sur des domaines spécifiques (finance de marché, conseil en strat). Quoiqu'il en soit, il ne fait pas partie du dernier décile à Paris (5800€ net par mois par UC source : Insee 2011). Un bien à Paris IM est toujours accessible pour le dernier décile surtout s'ils ont un apport conséquent issu d'une donation ou d'un héritage.
lecriminel a écrit :Mon effet de levier ideal c'est le prix bas. Si j'achète 10 fois moins cher que toi, il me reste 90% de mon capital à placer.
Tu penses bien que j'ai regardé l'achat immo français avec les taux ultra bas, les prix tassés et le rendement théorique très correct. Et pourtant, ça a été facile de dire non. La raison principale est "philosophique": je suis libre (à priori je ne mourrai jamais de faim, donc me gacher la vie pour l'argent, je n'en ai plus besoin) et j'apprécie trop pour ne plus l'être. Du coup, pas d'investissement sur des trop grosses sommes, encore moins avec des rendements aussi légers les premieres années (amortir FN) et autant d'inconnues sur le long terme. En plus, même si je me trompe probablement dans mes estimations, si on me dit que je ferai x10 en 5 ans là où j'investis, ça me parait possible. Acheter cher, avec un rendement limité et un risque sur le prix, ce n'est vraiment pas mon truc. Par contre, je n'ai pas d'effet levier, 10x pas grand chose, ça fait peu. Mais ça me suffit.
Si je résume, tu es un small player, risquophobe et court termiste. Il n'y avait pas besoin d'écrire 15000 messages en 12 ans avec des simulations chiffré sur un forum pour arriver à cette conclusion. C'est un choix que je respecte. Il y a des gens risquophobes et ils ont le droit d'investir sur des supports peu risqués (livret d'épargne, oblig détenus jusqu'au terme). Investir dans de la valeur nécessite des connaissances, une capacité de réflexion, de prise de décision qui n'est pas donné à tout le monde.

Quand on investi sur la valeur la moins chère possible en misant peu, faut pas s'attendre à de gros gains. Les performances en % ne veulent rien dire si on gagne 10% sur des cacahuètes. 5% sur 500k, c'est 25k gagné fingers in the nose. Lis bien le graph de l'etude. Le pouvoir d'achat immobilier est aussi bon qu'en 1998, le risque de perte en capital est quasi nul. Bref, c'est plus que jamais le moment d'acheter. L'auteur de cette étude est indéniablement un Friggit-Killer. Il vient de l'envoyer à la retraite avant l'heure.

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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#38 Message par lecriminel » 03 avr. 2017, 19:40

Marie 94 a écrit :Si je résume, tu es un small player, risquophobe et court termiste.
je préfère dire que je suis une personne intelligente qui sait s'adapter et a une vision globale de sa vie :)
small player: oui: je n'ai rien à gagner (j'ai suffisamment et la surconsammation ne m'interesse pas) et beaucoup à perdre (je ne suis pas un esclave et ne veux pas le redevenir)
risquophobe: pas du tout, grace à mon coté small player je peux prendre tous les risques que je veux. Formidable liberté.
court-termiste: si tu appelles une vie humaine le court terme oui.
De ces 3 qualités, je dirais que c'est la dernière la plus anti-immo.

Les autres qualificatifs que tu aurais pu ajouter sont libre/liquide, disponible/profiteur du présent, et farouchement valeur d'usage vs speculation.

Conclusion: Même s'il était moins pourri et plus rentable, je resterais loin du marché immobilier cher et "perdrais" sans regret de l'argent. Mais je persiste à croire que tu te trompes sur le risque, et même sur le rendement (net, réel).
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

metapoulet
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Re: Etude de la Banque de France sur l'impact des taux bas

#39 Message par metapoulet » 04 avr. 2017, 08:39

j'ai pas tout compris à cette publication

Concretement il faudrait revenir aux taux de 2011 (OAT 3.5), pour que l'effort grimpe à 40%, ce qui aurait un effet baissier.
Et c'est seulement au dela de ce taux qu'on pourrait envisager une dégringolade des prix ?

donc la valeur ajoutée de l'étude c'est d’intégrer le taux d'emprunt à l'indice price to income.
ok mais je suis passé à coté de l'essentiel j'ai l'impression

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