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MessagePublié: 21 Avr 2017, 13:20 
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Évaluation de politique publique - Le logement locatif meublé
N°010267-01 (457 pages)
CGEDD 01/2016, publication 09/02/2017
http://www.cgedd.developpement-durable. ... 225fb9.pdf

Synthèse (typo conforme à l'original)

La mission d’évaluation de la politique publique relative au logement locatif meublé, décidée par le Premier ministre, visait à cartographier cette forme de logement sur le territoire national, à réaliser une analyse économique du fonctionnement de ce marché, à évaluer son cadre réglementaire et fiscal.

Le diagnostic de la mission sur le marché de la location meublée fait apparaître:
  • après une période de baisse à partir des années 1950, un développement continu de l’offre de logements meublés depuis 1990, couplé à une recomposition de l’offre en faveur du meublé diffus et au détriment des hôtels garnis;
  • les spécificités du logement locatif meublé qui s’adresse à une demande croissante d’étudiants et de salariés en mobilité temporaire faisant, pour l’immense majorité, un choix volontaire en préférant une location meublée;
  • des comportements de propriétaires orientés à la fois par la relative souplesse du cadre réglementaire de la location meublée, la recherche d’une rentabilité supérieure à celle d’une location nue et le souci d’une plus grande sécurité des rapports locatifs;
  • un niveau de rentabilité locative qui, s’il dépend des caractéristiques du bien et du profil du propriétaire, est toujours supérieur en location meublée par rapport à la location nue, principalement en raison d’un régime fiscal des revenus de la location meublée dont les spécificités sont de nature à influencer les arbitrages des propriétaires;
  • un degré de réglementation du marché qui apparaît suffisant pour garantir la stabilité des rapports locatifs et qu’il n’apparaît pas pertinent de renforcer au risque de voir une partie des propriétaires se détourner du marché locatif;
  • un développement très rapide en zone urbaine et touristique d’une offre locative meublée de courte durée, dans un cadre réglementaire et fiscal insuffisamment respecté.

Ces constats conduisent la mission à conclure, en réponse aux préoccupations de ses commanditaires, que le développement récent de la location meublée est la conséquence d’une demande croissante pour ce type de logement, demande dont les déterminants devraient perdurer voire s’accentuer au cours des prochaines décennies. Il importe donc de conserver à ce segment du marché locatif un cadre réglementaire stable.

Cependant, si l’existence d’une réglementation spécifique sur la location meublée se justifie par le fait qu’il s’agit d’un marché différent de celui de la location nue, la mission s’est interrogée sur la pertinence de l’existence de deux régimes fiscaux pour les revenus d’une même activité de location de logement (meublé ou non). Tant du point de vue de l’intelligibilité du droit fiscal, de l’égalité devant l’impôt qu’en raison du manque à gagner fiscal qu’elle représente, l’existence de ce double régime n’est pas satisfaisante.

In fine, la mission considère qu’en dehors des aspects liés à la fiscalité, la problématique du marché locatif est moins une «concurrence» entre location nue et location meublée que le risque de voir une partie de l’offre de logements se détourner de la location à usage de résidence principale pour se consacrer à la location de courte durée à une clientèle touristique, en particulier dans les zones tendues et singulièrement à Paris.

Sur le fondement de ces analyses, le présent rapport définit deux scénarios, dont le choix dépend du degré d’ambition d’une réforme du cadre réglementaire et fiscal du marché locatif meublé.
  1. A minima, il convient de mettre fin à des anomalies réglementaires et fiscales.

    Le premier scénario de la mission recommande:
    • sur le plan réglementaire, de conduire début 2017 une évaluation pour mesurer l’impact de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme responsable (ALUR) sur le marché locatif en termes d’évolutions des parcs nu et meublé et de niveau des loyers;
    • sur le plan fiscal, de prendre un ensemble de mesures de correction des règles d’imposition des revenus locatifs, en supprimant le double avantage lié au traitement de l’amortissement dans le calcul de la plus-value en location meublée, en relevant le plafond du régime micro-foncier, en supprimant la cotisation foncière des entreprises sur la location meublée et en plafonnant le taux d’amortissement en régime réel;
    • s’agissant de la location meublée de courte durée, de rechercher un premier niveau de réponse aux externalités négatives (nuisances) au niveau de la copropriété, avec la création d’un devoir d’information des copropriétaires par le loueur de courte durée.
  2. La mission recommande d’aller plus loin, avec un scénario qui lui semble de nature à garantir un développement équilibré de l’offre locative meublée.

    S’agissant des aspects réglementaires, la mission propose la création d’un «bail mobilité», bail de location meublée à titre de résidence principale, de durée comprise entre trois mois et un an, non renouvelable sauf à l’initiative du locataire, permettant à la fois l’affectation des pied-à-terre à cette activité et le logement d’étudiants et de salariés en mobilité.

    S’agissant de la fiscalité des revenus locatifs, la mission préconise, afin de réduire le biais introduit par la fiscalité des revenus en faveur dela location meublée, de conserver un unique régime fiscal pour l’activité de location, tout en tenant compte des spécificités de la location meublée, en soumettant désormais les revenus de la location meublée à un régime foncier adapté:
    • les revenus de la location meublée inférieurs à un plafond révisé régulièrement bénéficieraient en régime micro d’un taux d’abattement de 40% (reflet des charges supportées par le bailleur en meublé) s’appliquant à une assiette composée des seuls loyers;
    • la cotisation foncière des entreprises sur la location meublée serait supprimée;
    • en régime réel, la déduction des revenus locatifs d’un amortissement du bien mis en location meublée serait restreinte aux seuls meubles;
    • les déficits constatés (notamment à la suite de la réalisation de travaux) seraient imputables sur l’ensemble des revenus du contribuable (et non plus sur les seuls revenus de l’activité de location), dans la limite du plafond actuellement prévu par le régime foncier.

    Enfin, s’agissant de la location de courte durée, la mission recommande:
    • d’autoriser les règlements de copropriété à réguler, à l’unanimité, l’activité de location de courte durée;
    • de prévoir la télétransmission obligatoire à l’administration fiscale, par les intermédiaires de marché, des données de réservation et de loyers perçus par les utilisateurs de leurs services;
    • de rouvrir dans la loi la possibilité, offerte aux collectivités, de prévoir un système d’enregistrement obligatoire de l’ensemble des locations de courte durée.

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