Louer ou acheter ?

[Indécis]

LOUER OU ACHETER SON BIEN IMMOBILIER ? LE MATCH
PUBLIÉ LE 06/06/2017
http://www.capital.fr/immobilier/louer- ... p-soir-eco

Nos simulations le montrent : malgré la baisse des taux, il est difficile de rentabiliser un achat.

Et du côté de la résidence principale ?
Le résultat dépendra du secteur d’habitation convoité. Comme le montre notre exemple parisien (qui pourrait aussi s’appliquer à des villes comme Nice, ou de la proche banlieue parisienne), l’achat reste, malgré le repli des taux, quasi impossible à rentabiliser. Même dans une hypothèse où la cote bondirait de 10% dans les vingt années suivant l’acquisition, notre investisseur perdrait près de 274.000 euros au total, entre autres du fait de lourdes charges de copropriété. Pour cet acheteur, il faudrait même que le prix de la pierre s’apprécie de 30% pour que son opération l’emporte sur la location ! Soit un tarif moyen de presque 14.000 euros le mètre carré. Si la plupart des anciens propriétaires de la capitale peuvent se targuer d’avoir réalisé une telle performance, pas sûr que le scénario se reproduise…
D’autant que le poids des charges, en parallèle, ne devrait pas cesser d’enfler. Ainsi, depuis le 1er janvier dernier, dans les immeubles datant d’après la Seconde Guerre mondiale, il faut désormais, en cas de ravalement concernant plus de la moitié de la superficie des façades, également s’engager à réaliser une isolation des murs par l’extérieur.


En revanche, l’acquisition n’est plus une aberration dans les villes de taille moyenne où le montant des loyers est, comparativement aux prix d’achat, plus élevé qu’à Paris. Voyez notre exemple de maison à Clermont-Ferrand : à budget quasi équivalent de 1.000 euros par mois, l’acheteur économisera 37.000 euros par rapport au locataire. Et ce, même en revendant son logement au bout de dix ans seulement, soit deux ans avant la fin de son crédit. Et alors que nous avons considéré qu’il ne sollicitait ni prêt à taux zéro ni prêt aidé, montages permettant encore de réduire la note. A ce compte, les ménages primo-accédants devraient continuer à se ruer chez leur banquier dans les prochains mois…

[ignatius]

Y a un hic.
Aucune revalorisation du loyer pendant 20 ans ?

[lecriminel]

Y a un hic.
Aucune revalorisation du loyer pendant 20 ans ?

petit hic, même avec une hausse de 60 euros/an chaque année le total au bout de 20 ans est de 12.000 euros.
De toutes les hypothèses, c'est celle qui pèse le moins sur le résultat.

[ignatius]

Y a un hic.
Aucune revalorisation du loyer pendant 20 ans ?

petit hic, même avec une hausse de 60 euros/an chaque année le total au bout de 20 ans est de 12.000 euros.
De toutes les hypothèses, c'est celle qui pèse le moins sur le résultat.

Oui mais justement la conclusion n'en serait que plus convaincante.
Cependant une revalorisation annuelle de 1 % du loyer sur 20 ans , ça représente bien plus que 12 000 €.

[kamoulox]

Tout ces articles dans un sens ou l'autre c'est bidon

Il est parfois plus judicieux de louer ou acheter selon sa situation , son mode de vie.

Apres Cest encore Paris ,sauf que ce n'est pas représentatif de la France

C'est du Capital hein pas de quoi s'extasier

[Commandant sylvestre]

Y a un autre gros hic, les travaux à 200 €/ans dans le cas 2, trop faiblard le montant.

Et le plus gros hic : les 2000 € euros de charges par ans pour le cas 1, impossible.

La taxe d'habitation à paris est pas plus basse que ça ?

[kamoulox]

Et pourquoi l'appartement parisien est sur 20 ans et la maison de province 10 ans? Pour etre serieux a minima il aurait fallu mettre 10 ans Paris également ou 20 ans province

Et puis 3000 de chauffage dans lappart parisien où tu es sensé chauffer moins Qune maison lol

Tout le monde habite dans 150 m2 ou plus c'est vrai!

[cashisking]

Déjà lu ce genre de comparaison en 2005, je m'en mords encore les couilles aujourd'hui.
Acheter et rester au moins 20 ans au même endroit ne peut pas être perdant, même avec une grosse baisse de prix.

[kamoulox]

En île de France tu m'étonnes.

Apres pas besoin de rester 20 ans, un pote proche d'une grande metropole française viens de vendre en 15j, achat en 2006 d'une maison à rénover il l'a vendue plus du double refaite à neuf. (Juste deco moderne, et chaudière neuve) Du coup il viens de prendre plus grand et plus loin pour enfin ne plus avoir de voisins avec un pret sur seulement 8 ans au lieu des 20 de lepoque pour sa maison

[cashisking]

En île de France tu m'étonnes.

Apres pas besoin de rester 20 ans, un pote proche d'une grande metropole française viens de vendre en 15j, achat en 2006 d'une maison à rénover il l'a vendue plus du double refaite à neuf. (Juste deco moderne, et chaudière neuve) Du coup il viens de prendre plus grand et plus loin pour enfin ne plus avoir de voisins avec un pret sur seulement 8 ans au lieu des 20 de lepoque pour sa maison

Le pire c'est que dans notre situation on a eu raison de faire ce qu'on a fait...
Si on avait acheté ça aurait été de la pure spéculation.
En 2004, on a emménagé dans un 4 pièces de 80m² avec deux parkings, au Chesnay pour ... 800€ CC (670€ HC de mémoire).
En gros si tu vires la TF, les charges de copropriété etc... on ne pouvait pas être rentable en achetant (les taux de l'époque faisaient qu'on aurait payé plus de 600/700€ d'intérêts par mois...). On mettait 1.5 à 2k€ de côté par mois placés à 4.5% nets (à l'époque). Ça aurait été con d'acheter...
Bref c'est la vie.

[flipper le dauphin]

C'est surtout qu'après 20 ans, le locataire continuera à devoir depenser pour louer son appartement, tandis que le proprietaire verra ses mensualités tombées à 0

[Vincent92]

Déjà lu ce genre de comparaison en 2005, je m'en mords encore les couilles aujourd'hui.
Acheter et rester au moins 20 ans au même endroit ne peut pas être perdant, même avec une grosse baisse de prix.

Encore faut il poser les bonnes hypothèses et savoir compter.

Je vais prendre le cas de Paris :




Hypothèses bancales :

Les hypothèses sont bancales mais prenons la plus importante :

(2) Emprunt de 500.000 € sur 20 ans, au taux de 2,03% dont 0,36% d’assurance. Coût total du crédit : 624.485 €.

Des clients qui mettent 303k€ d'apport et qui peuvent rembourser 2600€/mois sont des clients premium. Ils obtiennent au strict minimum le taux excellent de meilleurstaux (et souvent beaucoup mieux).
Le taux moyen de meilleurstaux sur 20 ans et de 1,65%.
Il aurait fallu prendre un minima un taux à 1.4% et 0.36% d'assurance

Raisonnement farfelue :

(5) Issue du placement, pendant 20 ans, de l’équivalent de l’apport personnel (303.312 €), ainsi que de 915 €/mois, issus des économies réalisées sur les charges de copropriété et les intérêts.

Pour obtenir l'épargne cumulée, on prend à la fois le capital de départ et à la fois les économies réalisées.
Pour calculer le cumul des dépenses cumulés par le locataire et le propriétaire, on compte tout ce qu'ils ont payé. Ce qui inclus pour le propriétaire les 915€/mois de charges supplémentaires.
Donc, les 915€/mois sont compté deux fois. Soit on considère que c'est une économie pour le locataire, soit on considère que c'est une dépense pour le propriétaire. Mais pas les deux.
Absolument ridicule.

Conclusion :

- On prenant des hypothèses réalistes et en raisonnant correctement, cet achat est très largement gagnant
- Ca ne m'étonne pas que cet article finisse ici (on se croit plus malin que tout le monde mais en fait non. C'est juste qu'on ne sait pas calculer et qu'on est plus *** que la moyenne).
- Ca ne m'étonne pas que ce soit Indécis qui est posté cet article.

[Gpzzzz]

Hypothèses bancales :

Les hypothèses sont bancales mais prenons la plus importante :

(2) Emprunt de 500.000 € sur 20 ans, au taux de 2,03% dont 0,36% d’assurance. Coût total du crédit : 624.485 €.

Des clients qui mettent 303k€ et qui peuvent rembourser 2600€/mois sont des clients prenium. Ils optiennent au strict minimum le taux exellent de meilleurstaux (et souvent beaucoup mieux).
Le taux moyen de meilleurstaux sur 20 ans et de 1,65%.
Il aurait fallu prendre un minima un taux à 1.4% et 0.36% d'assurance

Raisonnement farfelue :

(5) Issue du placement, pendant 20 ans, de l’équivalent de l’apport personnel (303.312 €), ainsi que de 915 €/mois, issus des économies réalisées sur les charges de copropriété et les intérêts.

Pour obtenir l'épargne cumulée, on prend à la fois le capital de départ et à la fois les économies réalisées.
Pour calculer le cumul des dépenses cumulés par le locataire et le propriétaire, on compte tout ce qu'ils ont payé. Ce qui inclus pour le propriétaire les 915€/mois de charges supplémentaires.
Donc, les 915€/mois sont compté deux fois.
Absolument ridicule.

Conclusion :

- On prenant des hypothèses réalistes et en raisonnant correctement, on a un achat largement gagnant
- Ca ne m'étonne pas que cet article finisse ici (on se croit plus malin que tout le monde mais en fait non. C'est juste qu'on ne sait pas calculer et qu'on est plus *** que la moyenne).
- Ca ne m'étonne pas que ce soit Indécis qui est posté cet article.

Le taux d'emprunt est un peu elevé pour le profil (2.03% au lieu de 1.76%) mais dans le meme temps les taux de rémunération de l'épargne sont faibles aussi (1% net d'utilisé dans l'étude alors que la plupart des bonnes AVs donnent encore du 2% net environ en 2016)
Donc en fait l'ajustement des taux d'interets serait plutôt bénéfique au locataire..


Sinon effectivement il y a bien un problème de raisonnement sur l'épargne du locataire..
Faudrait refaire le cas avec notre simulateur perso

[Vincent92]

Le taux d'emprunt est un peu elevé pour le profil (2.03% au lieu de 1.76%)

1.76% ca ne correspond même pas au taux "bon" (qu'un peu près tout le monde peut avoir) sur 20 ans meilleurstaux. Ce profil devrait surtout finir hors barème. C'est à dire en dessous de 1.4% s'ils ne se débrouillent pas comme des pieds.

[Gpzzzz]

Le taux d'emprunt est un peu elevé pour le profil (2.03% au lieu de 1.76%)

1.76% ca ne correspond même pas au taux "bon" (qu'un peu près tout le monde peut avoir) sur 20 ans meilleurstaux.

Oui mais il est avec assurance compris la

[Vincent92]

Le taux d'emprunt est un peu elevé pour le profil (2.03% au lieu de 1.76%)

1.76% ca ne correspond même pas au taux "bon" (qu'un peu près tout le monde peut avoir) sur 20 ans meilleurstaux.

Oui mais il est avec assurance compris la

Ok. Effectivement c'est plus réaliste. Note que la simulation a été faite avec 2.03% +0.36% d'assurance.

[Gpzzzz]

Le taux d'emprunt est un peu elevé pour le profil (2.03% au lieu de 1.76%)

1.76% ca ne correspond même pas au taux "bon" (qu'un peu près tout le monde peut avoir) sur 20 ans meilleurstaux.

Oui mais il est avec assurance compris la

Ok. Effectivement c'est plus réaliste. Note que la simulation a été faite avec 2.03% +0.36% d'assurance.

nan c'etait 2.03% dont 0.36% d'assurance selon l'asterisque.
Donc un taux de pret a 1.67% a rapproché a tes 1.40%

[sim_v]

75% des charges quand on est locataire donc manque 1500 € / an.
Je ne retrouve pas leurs chiffres mais avec revalo loyer 1% et charges à 75% : la tendance est déjà inversée.
Par contre, les travaux douillent plus en tant que proprio (les 200 EUR annuels).

Code : Tout sélectionner

303312 303312
53312   0
2602    2201.90 (loyer revalorisé moyen)
3000    1500
360     300
2000    1500
3000    3000
200     0
1083824 907368
825000  0
0       597000
258824  310368

[Gpzzzz]

75% des charges quand on est locataire donc manque 1500 € / an.
avec la revalo 1%/an on finit avec un loyer de 2440€ mensuel

Faut remettre tout ca dans le simulateur de Suri, ca va aller plus vite ^^

[Vincent92]

nan c'etait 2.03% dont 0.36% d'assurance selon l'asterisque.
Donc un taux de pret a 1.67% a rapproché a tes 1.40%

Oui, en effet.

[Ben92]

Complètement ridicule... Avec des erreurs de raisonnement majeures comme le souligne Vincent92.
Sauf à acheter n'importe quoi à n’importe quel prix, ou à bénéficier d'un loyer en dessous du marché (HLM), il y a tout intérêt à acheter y compris en IDF.
Pour faire simple, ma situation avant et après achat :
avant achat : 750€ de loyer par mois jeté par la fenêtre
après achat : 200€ d'intérêts par mois payés à la banque.Et ce n'est pas la TF ridicule ou les charges (60€/mois) qui vont changer la donne.
Quant à mes 50k€ d'économies investies dans l'opération : placé en AV elles me rapportaient que dalle, elles me rapportent beaucoup plus placées dans la pierre (sous forme de PV latente)

Et pourtant mon cas est un cas plutôt défavorable à l'achat (immobilier très cher par rapport au loyer). Mais j'y gagne quand même, et largement.

[kamoulox]

Comme je le dis c'est un article de capital , pas de quoi en discuter des pages.

Je suis meme assez étonné de leur position , c'est un stagiaire qui sait qu'il ne pourra jamais àcheter?

[Suricate]

75% des charges quand on est locataire donc manque 1500 € / an.
avec la revalo 1%/an on finit avec un loyer de 2440€ mensuel

Faut remettre tout ca dans le simulateur de Suri, ca va aller plus vite ^^

Quelle bonne idée !

Voir lien dans ma signature

J'ai pas trop le temps là...

[kamoulox]

Simulateur excellent au passage.

[Gpzzzz]

75% des charges quand on est locataire donc manque 1500 € / an.
avec la revalo 1%/an on finit avec un loyer de 2440€ mensuel

Faut remettre tout ca dans le simulateur de Suri, ca va aller plus vite ^^

Quelle bonne idée !

Voir lien dans ma signature

J'ai pas trop le temps là...

Je peux pas y acceder depuis le boulot

[sim_v]

Je remets le tableau avec juste un loyer revalorisé d'un % par an et des charge de copro à hauteur de 75% pour le locataire.

Code : Tout sélectionner

303312 303312
53312   0
2602    2201.90 (loyer revalorisé moyen)
3000    1500
360     300
2000    1500
3000    3000
200     0
1083824 907368
825000  0
0       597000
258824  310368 (tiens, louer coûte plus !)

[optimus maximus]

Le principal problème que pose ces comparaisons est de devoir formuler des hypothèses d'anticipation.

Qui est capable de dire quelle sera l'évolution des loyers, de l'inflation, des taux d'intérêt (pour les placements du locataires ou pour ceux qui se hasarderaient sur des taux variables pour leur emprunt) ou même des impôts locaux d'ici 10 ans ?

Le principal risque de l'achat reste le surendettement. C'est pourquoi les pouvoirs publics devraient faire en sorte de prôner auprès des établissements bancaires une gestion prudentielles avec les prêts immobiliers, à savoir :
- limiter voire interdire les prêts sur très longues durées (déjà 25 ans puis 20 ans)
- faire attention aux ressources des ménages emprunteurs (la règle de 33% est courante de nos jours, on pourrait inciter les banques à baisser le ratio à 25%)
- et inclure, pour boucler la boucle, une règle prudentielle sur le nombre d'années de revenus que représente un emprunt

Les pouvoirs publics doivent également veiller à ce que la location reste accessible, en surveillant étroitement les prix à la relocation et le phénomène des meublés sur de courtes durées, sans que cela n'affecte la qualité des logements mis en location.

[Gpzzzz]

Je remets le tableau avec juste un loyer revalorisé d'un % par an et des charge de copro à hauteur de 75% pour le locataire.

Code : Tout sélectionner

303312 303312
53312   0
2602    2201.90 (loyer revalorisé moyen)
3000    1500
360     300
2000    1500
3000    3000
200     0
1083824 907368
825000  0
0       597000
258824  310368 (tiens, louer coûte plus !)

Concernant les charges, je pense qu'elles étaient comprise dans le loyer... tu peux les retirer...

[slash33]

En effet. La simulation est juste, au delta de la représentativité des valeurs prises en hypothèse, lesquelles sont en faveur de la location. On aurait pu décider d'ignorer l'épargne générée par la différence de charges. Les comparatifs effectués jusqu'à présent se contentaient d'épargner la différence mensualité/loyer. La revalorisation du loyer a du sens pour Paris, elle est proche de zéro à l'heure actuelle en province à cause des rééquilibrage sur les loyers de relocation (d'évolution sensiblement négative dans ma localité, soit dit en passant). Donc correction à apporter à la simulation sur l'appartement mais faible impact sur l'épargne du locataire. Et bien sûr, le commentaire concernant la période après remboursement de l'emprunt est correcte mais se heurte à la statistique de durée de détention des biens en propriété (dont la valeur fait débat - 19 ans en moyenne de mémoire). Toute la question est donc de savoir si votre profil colle au profil statistique moyen ou non. Votre age joue aussi clairement un rôle dans un sens comme dans l'autre. Somme nous une moyenne statistique? Ma réponse est clairement non.

[Gpzzzz]

En effet. La simulation est juste, au delta de la représentativité des valeurs prises en hypothèse, lesquelles sont en faveur de la location. On aurait pu décider d'ignorer l'épargne générée par la différence de charges. La revalorisation du loyer a du sens pour Paris elle est proche de zéro à l'heure actuelle en province. Donc correction a apporter à la simulation sur l'appartement. Faible impact sur l'épargne du locataire.

Nan perso je suis d'accord avec Vincent la simulation a un biais concernant l'épargne du locataire..
D'un coté on calcul un flux de dépense sur la période (en ignorant coté locataire les sommes épargnés) et de l'autre une valorisation a N+20, en comparant le capital détenu.

Pour moi il faut réintégrer les sommes épargnés dans les dépenses avant de les comparer à la valorisation du capital final.. Donc 915€ * 12 * 20 = 220k€

Bilan de l'opération -274k€ pour l'achat et -200k€ pour la loc

[slash33]

Ce n'est pas 915 par mois. C'est: "915 €/mois, issus des économies réalisées sur les charges de copropriété et les intérêts"

Le premier joue fortement à la marge sur le second mais vous vous en étiez rendu compte bien sûr. Et par intérêts, il faut surement entendre intérêts composés.

[Vincent92]

Ce n'est pas 915 par mois. C'est: "915 €/mois, issus des économies réalisées sur les charges de copropriété et les intérêts"

Le premier joue fortement à la marge sur le second mais vous vous en étiez rendu compte bien sûr. Et par intérêts, il faut surement entendre intérêts composés.

Non :

Les charges de copropriété c'est 2000€/an. Le cout du crédit c'est (par lecture direct de l'article) 124 485€.
Soit 2000*20 + 124 485 = 164 485€.
Soit 164 485/(20*12) = 685€/mois en moyenne.

Ce qu'il a calculé :
(3000 - 1500 + 360 - 300 + 2000 +3000 - 3000 + 200)/12 + 2602 - 2000 = 915€.

Ça mesure le coût supplémentaire du propriétaire (qui ne se limite pas aux charges de copropriété et aux intérêts). Même si la phrase que tu as citée n'a rien à voir. Mais c'est à la hauteur de l'article... qui est complètement faux.

[Gpzzzz]

Ce n'est pas 915 par mois. C'est: "915 €/mois, issus des économies réalisées sur les charges de copropriété et les intérêts"

Le premier joue fortement à la marge sur le second mais vous vous en étiez rendu compte bien sûr. Et par intérêts, il faut surement entendre intérêts composés.

Non :

(3000 - 1500 + 360 - 300 + 2000 +3000 - 3000 + 200)/12 + 2602 - 2000 = 915€.

Ça mesure le coût supplémentaire du propriétaire (qui ne se limite pas aux charges de copropriété). Même si la phrase que tu as citée n'a rien à voir. Mais c'est à la hauteur de l'article...

Voila donc en fait vu qu'on a relevé le loyer a 2200€, ce n'est plus 915€ mais 715e a réinjecter dans les dépenses..
Donc en fait ca ferait 715€ * 12 * 20 = 172ke !
Bref il faut connaitre le flux de tresorerie qui sort du locataire pour aller sur son AV !!

Mais bon on se prend la tete pour rien la, en repartant du simulateur de Suri on aurait tout en 3mns..

[kamoulox]

Et avec le simulateur de suri on voit clairement les courbes et à partir de quand il est plus rentable d'acheter

[Gpzzzz]

Et avec le simulateur de suri on voit clairement les courbes et à partir de quand il est plus rentable d'acheter

bah lance le nous au lieu de nous faire saliver

[Vincent92]

Ce n'est pas 915 par mois. C'est: "915 €/mois, issus des économies réalisées sur les charges de copropriété et les intérêts"

Le premier joue fortement à la marge sur le second mais vous vous en étiez rendu compte bien sûr. Et par intérêts, il faut surement entendre intérêts composés.

Non :

(3000 - 1500 + 360 - 300 + 2000 +3000 - 3000 + 200)/12 + 2602 - 2000 = 915€.

Ça mesure le coût supplémentaire du propriétaire (qui ne se limite pas aux charges de copropriété). Même si la phrase que tu as citée n'a rien à voir. Mais c'est à la hauteur de l'article...

Voila donc en fait vu qu'on a relevé le loyer a 2200€, ce n'est plus 915€ mais 715e a réinjecter dans les dépenses..
Donc en fait ca ferait 715€ * 12 * 20 = 172ke !
Bref il faut connaitre le flux de tresorerie qui sort du locataire pour aller sur son AV !!

Mais bon on se prend la tete pour rien la, en repartant du simulateur de Suri on aurait tout en 3mns..

Je ne peux pas faire de simulation. Mais en tout cas, si je place 303 312€ et que je rajoute 715€/mois (il faudrait aussi revoir le taux de l'emprunt ce qui diminuerait la différence mais admettons) sur un placement à 2%/an, j'obtiens 663 117€ au bout de 20 ans. Bref, je suis bien loin de 825 000€.
Pour l'égaler, il faudrait trouver un placement qui permet de faire 3,3% net après impôts et divers prélèvements (c'est à dire un placement à 4.3% net de gestion si on paie 30% de taxes par exemple) et dans lequel on réinvestie tout à chaque fois.

C'est possible mais loin d'être évident (pour trouver ce genre de rendement aujourd'hui, il faut prendre des risques). Mais, de toute façon, tout ceci se base sur des hypothèses sur le futur qu'on ne connait pas.

[Suricate]

J'ai fait ça à l'arrach'

On pourra poildecuté à l'envi mais le résultat est déjà suffisamment discordant par rapport à l'article servant de support.

[Vincent92]

J'ai fait ça à l'arrach'

On pourra poildecuté à l'envi mais le résultat est déjà suffisamment discordant par rapport à l'article servant de support.

Exactement. Et encore, on est plutôt sur un cas particulier (coût = 400 loyers HC).
Bref, article probablement écrit par un stagiaire (sinon c'est grave) et qui veut convaincre (et probablement se convaincre) qu'acheter est une bêtise.

Franchement, si on garde un bien 20 ans, il est quasi impossible d'être perdant vis à vis d'une location (mise à part si vous comptez faire une performance complètement folle par ailleurs). Meme 10 ans, c'est déjà très peu probable si vous emprunter sur 20 ans ou moins (dans un cas plus general).

[Gpzzzz]

Merci Suri, a 1% de rendement ca fait 6ans, et a 2% de rendement ca doit faire 10/11ans je pense..
Vraiment des burnes a Capital

[Vincent92]

Il a pris 1% pour etre conforme à l'article mais après on peut discuter tout (TF à 1500, prix du m2 à 10k€ par exemple).

[kamoulox]

Et la tu te dis c'est bien la province

[Gpzzzz]

Il a pris 1% pour etre conforme à l'article mais après on peut discuter tout (TH a 1500 par exemple).

Oui enfin la TF c'est vraiment a la marge, ca va faire que qques milliers d'euros au bout de 20ans alors que passer de 1 a 2% en rendement de l'épargne ca fait toute de suite une différence de +100k€ !!
Mais bon on est d'accord sur le fonds, 20ans de location sera "presque" toujours perdant versus un achat..

[Vincent92]

Oui enfin la TF c'est vraiment a la marge, ca va faire que qques milliers d'euros au bout de 20ans alors que passer de 1 a 2% en rendement de l'épargne ca fait toute de suite une différence de +100k€ !!
Mais bon on est d'accord sur le fonds, 20ans de location sera "presque" toujours perdant versus un achat..

Pour tes 100k€, je dirais que 75m2 dans le 15ième, ca ne coute pas 750 000€ hors notaire. Refait une simulation en prenant 9k€/m2 plutot que 10k€/m2 et tu les aurait tes 100k€ (75k€ + tous les coûts que tu n'aurais pas : notaire + intérêts +...). Ne t'inquiète pas.

[Gpzzzz]

Oui enfin la TF c'est vraiment a la marge, ca va faire que qques milliers d'euros au bout de 20ans alors que passer de 1 a 2% en rendement de l'épargne ca fait toute de suite une différence de +100k€ !!
Mais bon on est d'accord sur le fonds, 20ans de location sera "presque" toujours perdant versus un achat..

Pour tes 100k€, je dirais que 75m2 dans le 15ième, ca ne coute pas 750 000€ hors notaire. Refait une simulation en prenant 9k€/m2 plutot que 10k€/m2 et tu les aurait tes 100k€. Ne t'inquiète pas.

Suri a pris 712k€ soit 9500€ le m2 sans aucun travaux

[lecriminel]

C'est surtout qu'après 20 ans, le locataire continuera à devoir depenser pour louer son appartement, tandis que le proprietaire verra ses mensualités tombées à 0

attention, si ce comparatif comme tous les autres est contestable (puisque basé sur des hypothèses qui ne se vérifieront probablement pas exactement), en revanche conclure que la location est gagnante englobe tout, c-a-d que même une fois que le prêt est terminé, le locataire est plus riche. Cela s'explique par le capital supérieur (puisque option gagnante) à celui de l'acheteur qui permet de payer le loyer avec les intérêts.

[Vincent92]

Oui enfin la TF c'est vraiment a la marge, ca va faire que qques milliers d'euros au bout de 20ans alors que passer de 1 a 2% en rendement de l'épargne ca fait toute de suite une différence de +100k€ !!
Mais bon on est d'accord sur le fonds, 20ans de location sera "presque" toujours perdant versus un achat..

Pour tes 100k€, je dirais que 75m2 dans le 15ième, ca ne coute pas 750 000€ hors notaire. Refait une simulation en prenant 9k€/m2 plutot que 10k€/m2 et tu les aurait tes 100k€. Ne t'inquiète pas.

Suri a pris 712k€ soit 9500€ le m2 sans aucun travaux

Non, il a simplement décomposé l'achat dans plein de cases. Mais on a toujours en gros 803k€ au global (comme proposé dans l'article). C'est à dire ~9,8k€/m2 hors notaire et caution crédit logement (803/(1.09*75)). Ce qui est au dessus de la moyenne marché.

[Suricate]

Mon objectif c'était de retrouver ses 803 312€ donc 9 500€/m² auxquels j'ai ajouté des frais (j'ai pas trop fait dans le détail).

J'ai pris un taux d'emprunt plus adéquat et pas changé la rémunération de l'épargne (avec 2% ceteris paribus on arrive à 8 ans)

Sur les charges en général il y a peut être des choses à voir (charges de copro, TF en excluant la part TOM etc...) mais bon, c'est du détail.

Après sur la revalorisation le but c'était aussi de retomber sur ses 825 000 de valeur de revente après 20 ans. J'ai tout mis au même niveau (+0.75% par an), là aussi on pourrait disserter.

Pour être perdant au bout de 20 ans il faudrait que le prix du bien baisse de 20% (-1% par an ou -20% en 1 an) quand tout le reste stagnerait (prix, loyers, revenus).

[Vincent92]

bout de 20 ans il faudrait que le prix du bien baisse de 20% (-1% par an ou -20% en 1 an) quand tout le reste stagnerait (prix, loyers, revenus).

Et avoir un coût = 400 loyers (ce qui n'est pas commun).
Avec un loyer à 26€/m2, ca fait quand même un cout à 10400€/m2 (ou 9541€/m2 hors notaire et caution bancaire). Donc, même à Paris, il y a des meilleurs deals.

[Suricate]

359

[Vincent92]

Je parlais du coût global (803k€/2000). 359 (359*2000 = 718k€) c'est le prix dépecé de tout (notaire, garantie, agence, frais divers) .