Louer ou acheter ?

Message

lecriminel · #51 Message par **lecriminel** » 07 juin 2017, 17:26

Vincent92 a écrit :Et avoir un coût = 400 loyers (ce qui n'est pas commun).

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s meme un T2 y arrive.
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s et logiquement, plus c'est grand, plus les 400 loyers sont faciles à trouver/dépasser.
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s
à vrai dire, sue le peu d'annonces qu'il y a, je pense que 400 HC et hors FN c'est un peu plus que la moyenne (essentiellement des studios) mais que sur le genre de biens comme celui de l'exercice, avec des prix au-delà de 700k, c'est difficile de trouver moins de 400 loyers

Vincent92 · #52 Message par **Vincent92** » 08 juin 2017, 15:16

lecriminel a écrit :https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s meme un T2 y arrive.

Je ne suis pas sûr que prendre des biens loués en vente et - en plus - dans des tours et - en plus - dans du (très) récent soit franchement pertinent.
Mais si on part sur un prix à 9000€/m2 louer 26€/m2, ca fait 346. On comprend bien que ca existe des coûts supérieurs à 400 loyers à Paris (surtout si on prend le loyer HC).
Je disais surtout que Paris n'est ni la France ni l'IDF et que même à Paris on pouvait assez facilement trouver mieux.
Et que, du coup, ce cas (dont le point neutre doit se faire en 4-5 ans et qui offre une rentabilité supérieure à 2% à partir de 8 ans de détention) n'était pas vraiment la norme. En général, les résultats de simulations seront encore meilleurs (en considérant que le prix ne varie pas vraiment).

#53 Message par **slash33** » 09 juin 2017, 13:00

Suricate a écrit :J'ai fait ça à l'arrach'

Effectivement, très à l'arrach, et sans surprise personne n'a vérifié un minimum. C'était un test pour voir qui suivait c'est ça?

Selon les hypothèses de l'article:
- Le prix d'achat est de 749 900 (= 803212 - 53312)
- L'évolution annuelle du prix est de 0,48% par an sur 20 ans soit +10% au total (l'hypothèse de l'article), pas de 0,75%.

Et j'en passe.

#54 Message par **Suricate** » 09 juin 2017, 15:23

Le logement : "75 m2 dans le XVe arrondissement. Prix, frais de notaire inclus : 803.212 €", ce que j'ai traduit en :
712K€ de logement
55K€ de frais de notaire
28K€ de frais d'agence
7K€ de frais de caution / hypothèque

Partant de là (712K€) avec 0.75% par an on arrive à 825K€ de valeur de revente au bout de 20 ans (712 * 1.0075 ^ 20).

#55 Message par **slash33** » 09 juin 2017, 23:41

Sauf que ce ne sont pas les hypothèses de l'article. Pas besoin d'inventer, elles sont toutes citées.

kamoulox · #56 Message par **kamoulox** » 09 juin 2017, 23:50

Vu a la poste aujourd'hui une pub : avec la banque postale on va vous aider à ne plus louer

Genre louer c'est une tare

Gpzzzz · #57 Message par **Gpzzzz** » 10 juin 2017, 05:52

slash33 a écrit :Sauf que ce ne sont pas les hypothèses de l'article. Pas besoin d'inventer, elles sont toutes citées.

Sauf qu on a vite démontré que le calcul de l'article etait complètement erroné.. pour le faire correctement on se permet d ajuster qques variables

#58 Message par **slash33** » 10 juin 2017, 14:44

Le calcul est juste. Que vous remettiez en cause les hypothèses, c'est un autre sujet.

Vincent92 · #59 Message par **Vincent92** » 12 juin 2017, 10:29

slash33 a écrit :Le calcul est juste. Que vous remettiez en cause les hypothèses, c'est un autre sujet.

Non. Le calcul est complètement faux.
Comme déjà évoqué, 915€ sont compté des deux côtés : c'est à la fois considéré comme une économie de loyer (pour obtenir les 576k€ d'épargne à terme) et à la fois comme un coût côté propriétaire (pour obtenir les ~1M1 de dépenses).
Et ce que tu dis ("915 €/mois, issus des économies réalisées sur les charges de copropriété et les intérêts") est également totalement faux. Les économies issu de ces deux dépenses sont bien plus faibles.
Je t'ai déjà répondu ici : viewtopic.php?f=168&t=94913#p2208762

De toute façon, quand on arrive à dire qu'il faut plus de 20 ans pour faire mieux qu'un placement à 1% sans levier avec un placement qui rapporte plus de 2% de rendement économique avec en plus du levier (qui boost le rendement) mais qui a des frais d'entrée de ~10%, il y a un problème. Même pas besoin de calculer pour voir que c'est erroné.

Si tu es convaincu que c'est bon, explique nous comment on obtient 576k€ d'épargne à terme côté locataire sans considéré les dépenses (déjà compté dans les ~1M1) côté propriétaire.
Note que dans les 1M1 de dépenses les interets (dans le crédits de 2602€ à payer tous les mois) et les charges (2000€) sont déjà comptées.

#60 Message par **slash33** » 12 juin 2017, 13:14

Encore une fois, ce n'est pas 915€/mois de charges. Ca va pas non?

Vincent92 · #61 Message par **Vincent92** » 12 juin 2017, 13:16

slash33 a écrit :Encore une fois, ce n'est pas 915€/mois de charges. Ca va pas non?

Ce n'est pas 915€/mois de "charges". Personne n'a dit ca. Les charges de copropriétés c'est 2000€/an soit ~167€/mois. C'est 915€/mois de "dépenses" en plus pour le propriétaire. Les 915€ sont obtenus ainsi :

(impôts locaux propriétaires - impôts locaux locataire + Assurance propriétaire - Assurance locataire + Charges et travaux de copropriété + Eau/gaz/chauffage propriété - Eau/gaz/chauffage locataire + Divers propriétaire)/12 + mensualité de crédit - dépense de loyer
(3000 - 1500 + 360 - 300 + 2000 +3000 - 3000 + 200)/12 + 2602 - 2000 = 915€.

Bref, celui qui a fait cette simulation a considéré toutes les dépenses propriétaire et soustrait les dépenses locataire pour obtenir ce chiffre. Donc, 915€ c'est l'économie globale/mois du locataire vis à vis du propriétaire. Ce qui lui permet d'obtenir son épargne finale (ligne : "épargne cumulée" (*)). Et pourquoi pas. Jusque là, il n'y a pas de problème.
Le problème est qu'il considère également que le propriétaire paie plus de dépenses (1M1€ contre 576k€).

Bref, soit les ~1M1 de dépenses sont à revoir à la baisse soit les 597k€(*) d'épargne sont à revoir à la baisse. On ne peut pas compter deux fois la même chose.
Soit on considère la différence de dépenses comme une charge pour le propriétaire, soit c'est une économie pour le locataire. Mais certainement pas les deux à la fois.

(*) On notera d'ailleurs qu'il ne sait pas compter les intérêts composées à 1% sur 20 ans. Ca ne fait pas 597k€ mais ~612k€. Mais bon, on n'est pas à une erreur près...

#62 Message par **slash33** » 12 juin 2017, 20:51

Attends, je crois qu'on ne s'est pas compris. Un calcul exact ne signifie pas qu'il est pertinent. En l'occurrence, la conclusion de l'article n'est pas pertinente. D'ailleurs ça doit être pour ça que l'article n'existe plus (erreur 404)

Ils n'ont pas compté les frais de notaires dans les coûts incombant au propriétaire. Le coût total réel est de 1 152 304 mais la mensualité correspond quand même: ils l'avaient donc bien compté dans le calcul de l'emprunt mais oublié de reporter dans la case adhoc.

Si on résume, le bon comparatif:

A la fin de la simulation, soit 20 ans plus tard:
Epargne propriétaire: 825 000 (=valorisation de la maison au solde du prêt)
Epargne locataire: 576 000 (c'est une approximation)

Oui leur conclusion est fausse car basée sur une comparaison qui n'a pas de sens.

Calcul fait, avec les hypothèses de l'article et le simulateur de Suricate - et les bonnes valeurs, le point d'équilibre est à 7 ans et 2 mois.

#63 Message par **Suricate** » 13 juin 2017, 08:17

Tiens oui, 404, c'est étrange.

goinfrimmo · #64 Message par **goinfrimmo** » 16 juin 2017, 10:41

Ces simulations sont dorénavant hypothéquées par le bilan de la BCE:

Comme pour l'instant, personne n'imagine un tapering sous les 60Mds €/mois, le bilan dans 20 ans atteindra 18.000 Mds €, soit éventuellement 150% du PIB de la zone Euro.
Hélas, le seuil de cassure de cette politique est chaotique et Suri ne peut pas le programmer dans son tableau Excel.

Vincent92 · #65 Message par **Vincent92** » 16 juin 2017, 12:03

On peut aussi imaginer de l'inflation et des taux plus haut mais des prix qui n'ont pas baissés dans 20 ans. Si si, je t'assure. L'immobilier c'est aussi une valeur inflationniste (moins de capacité d'emprunt avec des taux plus haut mais des salaires plus élevés, ca n'entraîne pas forcément des prix plus bas).

goinfrimmo · #66 Message par **goinfrimmo** » 16 juin 2017, 13:48

#67 Message par **Suricate** » 16 juin 2017, 13:51

goinfrimmo a écrit :Hélas, le seuil de cassure de cette politique est chaotique et Suri ne peut pas le programmer dans son tableau Excel.

Si je pouvais prédire l'avenir ça se saurai

En attendant la meilleur méthode c'est encore le doigt mouillé. A 10 ans près je suis en mesure de vous dire quand aura lieu la prochaine crise financière.

lecriminel · #68 Message par **lecriminel** » 16 juin 2017, 14:42

Vincent92 a écrit :On peut aussi imaginer de l'inflation et des taux plus haut mais des prix qui n'ont pas baissés dans 20 ans. Si si, je t'assure. L'immobilier c'est aussi une valeur inflationniste (moins de capacité d'emprunt avec des taux plus haut mais des salaires plus élevés, ca n'entraîne pas forcément des prix plus bas).

Des taux hauts aujourd'hui sont "nécessairement" un avantage pour l'acheteur: la limitation des mensualités (en particulier la première) et la hausse des salaires lui assurent un effort global moindre. Il faudrait un nouveau calcul d'amortissement, avec des mensualités de plus en plus élevées dans le temps pour avoir un effort aussi lourd qu'avec des taux bas.

#69 Message par **Praséodyme** » 16 juin 2017, 14:51

Vincent92 a écrit :On peut aussi imaginer de l'inflation et des taux plus haut mais des prix qui n'ont pas baissés dans 20 ans. Si si, je t'assure. L'immobilier c'est aussi une valeur inflationniste (moins de capacité d'emprunt avec des taux plus haut mais des salaires plus élevés, ca n'entraîne pas forcément des prix plus bas).

Et avec un taux de chômage structurel à 10%, tu estimes à combien l'inflation des salaires ?

Vincent92 · #70 Message par **Vincent92** » 16 juin 2017, 15:00

Praséodyme a écrit :Et avec un taux de chômage structurel à 10%, tu estimes à combien l'inflation des salaires ?

Sans répondre vraiment à la question, j'estime qu'il n'y aura pas d'inflation forte tant que le chômage sera structurellement à 10%.

Vincent92 · #71 Message par **Vincent92** » 16 juin 2017, 17:29

Suricate a écrit :En attendant la meilleur méthode c'est encore le doigt mouillé. A 10 ans près je suis en mesure de vous dire quand aura lieu la prochaine crise financière.

Donc tu es meilleurs que les fondateurs de ce site qui voyaient un krach il y 12 ans.
C'est pour quand du coup le krack immobilier? (à 10 ans près)
Un vrai hein. Un qui va te donner raison d'avoir attendu dans ta location à Bordeaux et qui va donner sens à tous tes "félicitation" par exemple.

goinfrimmo · #72 Message par **goinfrimmo** » 19 juin 2017, 09:04

Le krach a bien eu lieu en-dehors des zones immobilières non financiarisées par la BCE. Il suffit d'ouvrir seloger en tapant des codes postaux au hasard. J'estime que cela concerne 55 millions d'habitants. Les intervenants qui y habitaient ont disparu du forum. Restent quelques passionnés essentiellement parisiens.
Pour que ce soit bien clair, je suis absolument certain que la BCE ne va pas pouvoir créer 60 milliards par mois pendant la durée d'un crédit pris aujourd'hui, disons 18 ans. Dans l'intervalle, nous aurons droit au plus gros effondrement financier de l'Histoire. Les survivants seront ceux qui auront suffisamment amorti leur emprunt. Il vaut donc mieux partir avec 40% d'apport.

#73 Message par **Suricate** » 19 juin 2017, 09:51

Vincent92 a écrit :C'est pour quand du coup le krack immobilier? (à 10 ans près)
Un vrai hein. Un qui va te donner raison d'avoir attendu dans ta location à Bordeaux et qui va donner sens à tous tes "félicitation" par exemple.

C'est pour dans 10 ans à compter de maintenant (ce qui me donne 20 ans pour avoir raison

).
Effectivement j'ai "attendu" dans mes locations mais le logement que j'aurai pu acheter il y a 6 ans serait désormais trop petit (la famille s'est agrandie) et bien trop loin de Bordeaux. Ça m'a également permis de saisir quelques opportunités pro (même si elles ne se sont pas toutes concrétisées, malheureusement) et d'envisager sereinement la mobilité.
Maintenant que j'ai un apport plus que conséquent et l'âge de la stabilité approchant je (re)commence à y penser. Peut être pour dans 6 mois, juste après ma vasectomie.

NB : mes félicitations sont sincères, toujours, je pars du principe que ceux à qui je les adresse ont déjà fait leur choix et que rien ni personne ne pourra les faire changer d'avis (même s'ils s'engagent dans un truc que je pourrais penser compliqué). Du coup autant les féliciter, tu ne penses pas ?

Vincent92 · #74 Message par **Vincent92** » 19 juin 2017, 10:10

goinfrimmo a écrit :Le krach a bien eu lieu en-dehors des zones immobilières non financiarisées par la BCE. Il suffit d'ouvrir seloger en tapant des codes postaux au hasard. J'estime que cela concerne 55 millions d'habitants. Les intervenants qui y habitaient ont disparu du forum. Restent quelques passionnés essentiellement parisiens.

Pour les provinciaux (puisqu'apparement l'IDF est à part), voici les chiffres INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2857980

Brut Province :

Retraité CVS Province :

Agglomération de - de 10 000 h et rural - Appartements CVS :

Le krack est monstrueux pour ces 55 millions de personne, ca valait vraiment le coup d'attendre!

Remarque, c'est un peu comme le réchauffement climatique. Il suffit d'aller en Russie ou au Canada en pleine saison hivernale pour voir que les climato-sceptiques ont raison de douter.

Suricate a écrit :NB : mes félicitations sont sincères, toujours, je pars du principe que ceux à qui je les adresse ont déjà fait leur choix et que rien ni personne ne pourra les faire changer d'avis (même s'ils s'engagent dans un truc que je pourrais penser compliqué). Du coup autant les féliciter, tu ne penses pas ?

Je pense tout de même qu'il y a une pointe de second degré

.

#75 Message par **Suricate** » 19 juin 2017, 10:29

Je viens d'assister à une vente, en banlieue d'une petite ville de province (25K habitants) à une centaine de km de Paris.

Achat en 2000 : 126 500€
Vente en 2017 : 160 000€

Bien en bon état (meilleur que lors de son acquisition).

Vincent92 · #76 Message par **Vincent92** » 19 juin 2017, 10:34

Suricate a écrit :Bien en bon état (meilleur que lors de son acquisition).

Comme souvent après 17 ans d'acquisition. Pour rappel, dans tes simulations pour les appartements, tu conseilles 20€/m2/an. C'est plus qu'exclusivement de l'entretien. Les logements s'améliorent.

Suricate a écrit :Je viens d'assister à une vente, en banlieue d'une petite ville de province (25K habitants) à une centaine de km de Paris.

Achat en 2000 : 126 500€
Vente en 2017 : 160 000€

Remarque, c'est un peu comme le réchauffement climatique. Il suffit d'aller en Russie ou au Canada en pleine saison hivernale pour voir que les climato-sceptiques ont raison de douter.

Mes parents ont vendus la leur pour 1MFF en 2000-2001 aussi. Et c'était déjà une maison de plus de 100m2 en IDF (grande banlieue). J'ai ca pour référence.
Pour plus de 800 000FF (en 2000, on était en Franc), on imagine que ca devait être déjà une belle maison de province.
160 000€ pour une belle maison en bon état, ca ne doit pas faire cher du m2. La maison est située où plus précisément?

#77 Message par **Suricate** » 19 juin 2017, 11:30

Vincent92 a écrit :160 000€ pour une belle maison en bon état, ca ne doit pas faire cher du m2. La maison est située où plus précisément?

St Martin du Tertre, 89100 Sens. 6 pièces, 140m² avec 500m² de jardin.

NB : c'est le meilleur moyen de se rendre compte de l'évolution des prix : la méthode des ventes répétées. Bien plus fiable que toutes les moyennes possibles et imaginables.

goinfrimmo · #78 Message par **goinfrimmo** » 19 juin 2017, 11:32

Suricate a écrit :Je viens d'assister à une vente, en banlieue d'une petite ville de province (25K habitants) à une centaine de km de Paris.

Achat en 2000 : 126 500€
Vente en 2017 : 160 000€

Bien en bon état (meilleur que lors de son acquisition).

Combien en Euros de l'an 2000 ?

#79 Message par **Suricate** » 19 juin 2017, 11:36

goinfrimmo a écrit :
Suricate a écrit :Je viens d'assister à une vente, en banlieue d'une petite ville de province (25K habitants) à une centaine de km de Paris.

Achat en 2000 : 126 500€
Vente en 2017 : 160 000€

Bien en bon état (meilleur que lors de son acquisition).
Combien en Euros de l'an 2000 ?

160 374

licorne · #80 Message par **licorne** » 19 juin 2017, 11:49

autre exemple :

fresnes 94, f4, 70m2
18 000€ de materiaux pour les travaux (environ)
main d'oeuvre personnel

achat en l'etat des annee 1970 fin 2015 : 205 000€

mise en vente : 295 000 €, puis 285 000 € puis 275 000 € puis 265 000 €, puis on verra bien.

goinfrimmo · #81 Message par **goinfrimmo** » 19 juin 2017, 12:56

Suricate a écrit :160 374

Pas compris.

licorne a écrit :achat en l'etat des annee 1970 fin 2015 : 205 000€;mise en vente : 295 000 €

Fresnes n'est pas à la campagne-> bulle. Gachoo nous l'a mise dedans

.

Vincent92 · #82 Message par **Vincent92** » 19 juin 2017, 13:03

Suricate a écrit :
goinfrimmo a écrit :
Suricate a écrit :Je viens d'assister à une vente, en banlieue d'une petite ville de province (25K habitants) à une centaine de km de Paris.

Achat en 2000 : 126 500€
Vente en 2017 : 160 000€

Bien en bon état (meilleur que lors de son acquisition).
Combien en Euros de l'an 2000 ?
160 374

Au final, ca fait une vente 30% plus cher en gros. Après 17 ans d'amortissement, il me semble que l'opération a été très rentable. Je ne les plaid pas.

#83 Message par **m.enfin** » 19 juin 2017, 13:04

goinfrimmo a écrit :
Suricate a écrit :160 374
Pas compris.

126 500€ de 2000 (achat) ~ 160 000 actualisé avec l'inflation qui va bien
Gross Plüvalü, Kolossal

#84 Message par **Suricate** » 19 juin 2017, 13:04

goinfrimmo a écrit :
Suricate a écrit :160 374
Pas compris.

125 600€ courants de 2000 = 160 374€ euros constants de 2017.

En gros le prix de cette maison a suivi l'inflation.

Edit :

Vincent92 · #85 Message par **Vincent92** » 19 juin 2017, 13:05

m.enfin a écrit :
goinfrimmo a écrit :
Suricate a écrit :160 374
Pas compris.
126 500€ de 2000 (achat) ~ 160 000 actualisé avec l'inflation qui va bien
Gross Plüvalü, Kolossal

Oui, sauf que les 126 500€ n'ont pas était payé à l'origine mais au fur et à mesure.
Si on compte tout deux fois (les intérêts d'emprunt + l'inflation), qu'on rajoute tel ou tel paramètre, c'est sûr...
Au final, ca a été bien plus rentable que d'être locataire.

#86 Message par **m.enfin** » 19 juin 2017, 13:06

Vincent92 a écrit :Au final, ca fait une vente 30% plus cher en gros. Après 17 ans d'amortissement, il me semble que l'opération a été très rentable. Je ne les plaid pas.

Sur les loyers economisés oui, pour le reste bof
cela demontre que l'achat est rentable sur la durée

#87 Message par **Suricate** » 19 juin 2017, 13:08

A mettre en perspective avec les graphiques de l'INSEE sur les communes rurales et les villes de -10 000 habitants où les prix ont fait +100% sur la même période.

#88 Message par **m.enfin** » 19 juin 2017, 13:08

Vincent92 a écrit :
m.enfin a écrit :
goinfrimmo a écrit :
Suricate a écrit :160 374
Pas compris.
126 500€ de 2000 (achat) ~ 160 000 actualisé avec l'inflation qui va bien
Gross Plüvalü, Kolossal
Oui, sauf que les 126 500€ n'ont pas était payé à l'origine mais au fur et à mesure.
Si on compte tout deux fois (les intérêts d'emprunt + l'inflation) c'est sûr...

Effectivement, méa culpa, j'ai oublié le cout du credit en 2000 ..

Ah oui 6% .. ca pique

Vincent92 · #89 Message par **Vincent92** » 19 juin 2017, 13:12

A vrai dire, c'est l'un ou l'autre. Soit on considère l'inflation car achat cash. Soit on considère un tout petit peu l'inflation et beaucoup le coût du crédit.
Mais pas les deux. Pour les 6%, je pense qu'il y avait moyen de renégocier la dette...
Dans tous les cas, ce coût est largement inférieur au coût du loyer.

#90 Message par **Suricate** » 19 juin 2017, 13:12

Certainement renégociés depuis.

C'est là tout l'enjeu :

acheter quand les prix sont faibles et les taux hauts + attendre (serrer les fesses) que les taux baissent et renégocier le crédit

OU

acheter quand les prix sont hauts et les taux faibles + espérer une inflation forte qui rende les mensualités indolores

Vincent92 · #91 Message par **Vincent92** » 19 juin 2017, 13:15

Suricate a écrit :Certainement renégociés depuis.

C'est là tout l'enjeu :

acheter quand les prix sont faibles et les taux hauts + attendre (serrer les fesses) que les taux baissent et renégocier le crédit

OU

acheter quand les prix sont hauts et les taux faibles + espérer une inflation forte qui rende les mensualités indolores

En théorie. En pratique on ne choisit pas l'un ou l'autre. On fait avec son époque. Après, on accepte le risque ou pas.
Mais qu'on soit locataire ou propriétaire, on prend un risque. Le risque n'est pas pris juste lorsqu'on est propriétaire (à la différence d'un peu près n'importe quelle valeur pour laquelle nous ne sommes pas corrélé, tout le monde a besoin d'immobilier).

#92 Message par **m.enfin** » 19 juin 2017, 13:53

Suricate a écrit :Certainement renégociés depuis.

C'est là tout l'enjeu :

acheter quand les prix sont faibles et les taux hauts + attendre (serrer les fesses) que les taux baissent et renégocier le crédit

OU

acheter quand les prix sont hauts et les taux faibles + espérer une inflation forte qui rende les mensualités indolores

Ne nommerait-on pas cela un spéculateur ?

ne pouvez vous pas laisser les gens acheter pour se loger, juste se loger

rogntudju

#93 Message par **Suricate** » 19 juin 2017, 14:01

Il va pas nous faire chier le beatnik ! Nous on veut du POGNON ! T'as qu'à louer si tu préfères jeter l’argent par les fenêtres !

#94 Message par **m.enfin** » 19 juin 2017, 14:04

Suricate a écrit :Il va pas nous faire chier le beatnik ! Nous on veut du POGNON ! T'as qu'à louer si tu préfères jeter l’argent par les fenêtres !

Mimile way of life

lecriminel · #95 Message par **lecriminel** » 19 juin 2017, 15:13

Suricate a écrit :Je viens d'assister à une vente, en banlieue d'une petite ville de province (25K habitants) à une centaine de km de Paris.

Achat en 2000 : 126 500€
Vente en 2017 : 160 000€

Bien en bon état (meilleur que lors de son acquisition).

à comparer avec les +100% théoriques en province sur les courbes rapportées par Vincent.
Comme toi, je préfère très largement un suivi de peu de biens mais toujours les mêmes, plutôt que la masse informe des notaires, je pense que c'est beaucoup moins trompeur.
(edit: grillé par toi)

lecriminel · #96 Message par **lecriminel** » 19 juin 2017, 15:25

m.enfin a écrit :
Vincent92 a écrit :Au final, ca fait une vente 30% plus cher en gros. Après 17 ans d'amortissement, il me semble que l'opération a été très rentable. Je ne les plaid pas.
Sur les loyers economisés oui, pour le reste bof
cela demontre que l'achat est rentable sur la durée

je vous trouve très rapides dans vos conclusions au vu de la PV limitée:
-il faut voir le loyer, la maison de 100m2 la moins chère à Sens est à 640 euros/mois https://www.leboncoin.fr/locations/1131 ... tm?ca=12_s, combien en 2000 ?
-il faut voir le placement du locataire. 6% pour l'époque c'était pas très bon.
-il faut voir le coût des travaux (on nous dit qu'elle s'est améliorée)
-et surtout meme si on ne pourra pas le chiffrer, rester aussi longtemps dans une zone si peu dynamique a de bonnes chances de signifier revenus plus bas que s'ils étaient mobiles.

flipper le dauphin

Quand vous prenez un exemple essayé quand meme de ne pas prendre de cas particulier
La maison n'est accessible qu'en PAS SOCIAL
Donc comme location c'est un peu special et cela explique le tarif
Si on regarde le site que vous citez la location d'une maison sur Sens c'est plutot 800€ sauf à vouloir d'une Mikit (votre exemple) ou d'une maison de ville sans jardin (maison dans le meme tarif)

lecriminel · #98 Message par **lecriminel** » 19 juin 2017, 19:20

flipper le dauphin a écrit :Quand vous prenez un exemple essayé quand meme de ne pas prendre de cas particulier
La maison n'est accessible qu'en PAS SOCIAL
Donc comme location c'est un peu special et cela explique le tarif
Si on regarde le site que vous citez la location d'une maison sur Sens c'est plutot 800€ sauf à vouloir d'une Mikit (votre exemple) ou d'une maison de ville sans jardin (maison dans le meme tarif)

je valide, j'avais pas vu.
mais il y a vraiment peu de location (ce qui est une des raisons pour laquelle si peu louent des maisons, le marché est minus, et c'est un point impossible à chiffrer qui rend la loc. moins intéressante que ce que montre le comparatif)
si on étend à toute la Bourgogne ,il y a de meilleurs affaires, mais...quid de la distance ??

licorne · #99 Message par **licorne** » 23 juin 2017, 08:46

hier soir j'ai discuter avec un gar , il loue un hlm dans le 2e, F3, 700€.

il a acquis un logement a st denis (pas demandé quand).

sa femme devais empruntré un tunnel pour ce rendre a la gare...elle flippais, il on donc mis le F3 en location 1000€, il m a dis qu'il payais son credit+charge 1400€, donc 400€ de sa poche,
il en ai a son 2e racvhat de credit.

le 1er credit avoisinais les 4,5%

Ajun · #100 Message par **Ajun** » 27 juin 2017, 15:44

Habitant Sens (89100) depuis plus de 10 ans je vous apporte quelques précisions.

- Le marché de la location de maison est minuscule, c'est très souvent de la maison anciennement familiale mise en loc plutôt que vendue. Très peu d'investisseurs qui se tournent majoritairement vers l'appartement.

- Une location digne de ce nom (environ 100m², correctement situé, 3 chambres, garage, petit terrain) c'est minimum 750€ et plusieurs mois de recherche. Je sais de quoi je parle je l'ai vécu et le vis encore actuellement.

- L'équivalent à l'achat tourne autour de 170 000 €.

- Le bassin d'emploi est majoritairement ouvrier mais Paris est à 55 min de train, ce qui maintient un niveau de prix relativement élevé pour le département. Il suffit de chercher à 20 minute à l'est, à l'ouest ou au sud pour se rendre compte de l'effet "train parisien". Il y a environ 5 000 navetteurs pour le Sénonais, sur une agglo de 30 000 c'est assez conséquent.