Date : 03/07/2017
Bordeaux n’est pas la France, le marché immobilier des grandes villes est dynamique mais pas en surchauffe
Points clés :
Le marché immobilier des grandes villes est plus fluide, plus dynamique mais sans surchauffe. Les acheteurs sont déterminés et disposent de plans de financement validés dès le début de leur recherche. Les vendeurs ne sont pas nombreux et les stocks de biens à vendre s’amenuisent : voilà pourquoi les prix montent.
Avec +1% en juin et +8% sur 12 mois, les prix parisiens moyens restent en-deçà des 9 000€ annoncés par certains. A 8 800€ du M2 en moyenne le marché immobilier parisien dépasse tout juste ses niveaux de 2011 sans spéculation ni emballement.
En Petite et Grande Couronne, les prix poursuivent une hausse limitée mais régulière.
En région, la plupart des grandes villes voient leurs prix continuer d’augmenter raisonnablement.
Seule la ville de Bordeaux montre avec persistance des signes d’emballement manifestes : hausse massive des prix (+12,2% en un an), activisme d’acheteurs non bordelais à l’affût des bonnes affaires, achats de biens pour la location courte durée…
A l’opposé de ces tendances, de nombreuses villes moyennes et petites sont à la peine, voient leurs prix toujours orientés à la baisse et leur marché immobilier en panne.
L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de MeilleursAgents.com
Fort des informations détaillées des promesses de vente communiquées en temps réel par plus de 300 agences parisiennes, MeilleursAgents.com peut tempérer l’emballement de certains acteurs.
A Paris, les prix continuent certes de progresser (+1,0% en juin et +8,0% sur 12 mois) mais ils ne dépassent pas les 8 800€ en moyenne et dépassent de seulement 1,8% leurs niveaux de 2011 au plus haut du marché. Ces prix sont élevés voire inaccessibles pour 80% de la population parisienne mais ils reflètent une dynamique certaine du marché alimentée par des acheteurs pas si nombreux en absolu mais beaucoup plus volontaristes qu’il y a 18 mois. Armés de plans de financement solides préparés avec leurs banques, ils veulent bénéficier de taux qui restent faibles (stables à 1,8% sur 20 ans en moyenne) avant tout pour leur résidence principale et, pour une part marginale, pour étoffer leur patrimoine. Contrairement à la période 2009-2011 où les prix augmentaient de +20% par an avec des taux d’intérêt de 5% sur 20 ans, aucune spéculation n’est en vue aujourd’hui. Si les agents immobiliers ressentent un certain emballement, c’est surtout parce que la vitesse du marché s’est accélérée. Finies les visites et revisites, finies les hésitations, les tergiversations et les atermoiements quand des biens « classiques » sont proposés à un prix raisonnable. Les acheteurs sont décidés, actifs, pressés et très bien informés sur les prix grâce en particulier à nos cartes de prix et outils d’estimation. Les stocks de biens disponibles se réduisent donc rapidement. Mais le marché ne montre aucun signe de surchauffe ou de spéculation et les acteurs restent rationnels : les biens moins standards comme de très grandes surfaces en rez-de-chaussée ont toujours du mal à trouver preneur.
Dans les départements limitrophes, la dynamique est comparable à celle de Paris mais un ton plus bas. Quand les prix augmentent de +1% en juin à Paris, ils progressent de +0,5% en Petite Couronne et de +0,2% en Grande Couronne. Sur un an, la tendance est identique : +3,4% en Petite Couronne (environ la moitié de l’augmentation parisienne : +8,0%) et +0,9% en Grande Couronne.
Des fondamentaux économiques encore faibles
Si le marché est globalement sain dans son fonctionnement, les fondamentaux économiques restent fragiles. En ce qui concerne le chômage, la tendance à moyen terme semble s’orienter à la baisse mais les chiffres mensuels se contredisent régulièrement et la France est en retard de quatre ans sur le repli observé en Allemagne ou au Royaume-Uni. L’effet Macron ne joue pas encore à plein sur ce terrain alors qu’il a contribué à ramener les taux des obligations d’Etat (OAT à 10 ans) de 1,2% en mars 2017 – au plus fort de l’incertitude électorale – à 0,7% aujourd’hui, ce qui reste encore assez loin du plus bas de l’été 2016 (+0,1%). Les augures, à commencer par le FMI lui-même, sont plutôt favorables à la France et prévoient une croissance du PIB de +1,6% en 2017 et 2018 à un niveau supérieur à celle de l’Allemagne. Ce regain de croissance économique résulte principalement de la démographie française qui progresse plus vite que celle de ses principaux voisins et contribuera dans les années qui viennent à dynamiser le marché du logement.
Une situation plus contrastée en province
L’analyse des 10 plus grandes villes de France en dehors de la région parisienne montre à peu près les mêmes tendances. De Marseille (+0,4%) à Strasbourg (+1,1%) et de Toulouse (+0,5%) à Lyon (+1,2%), les prix ont continué d’augmenter au mois de juin dernier. Seules les villes de Montpellier (-0,5% en un mois) et Lille (-0,1%) se sont orientées à la baisse.
De tout le marché français, Bordeaux est l’exception majeure. Avec +12,2% en un an, +9,7% depuis le début de l’année et encore +0,8% sur le seul mois de juin, la ville s’emballe et son marché immobilier est en réelle surchauffe. Après avoir attiré nombre de parisiens soit pour y travailler, y vivre ou y investir, Bordeaux et son marché de plus en plus étroit deviennent de moins en moins attractifs. Attention à la surchauffe estivale et aux désillusions de la rentrée.
Il est aussi important de noter les difficultés rencontrées par de nombreuses villes moyennes et petites. A l’image de villes comme le Havre, Perpignan, Saint-Etienne et bien d’autres en zones péri-urbaines et rurales, ces marchés immobiliers sont encore en panne avec des volumes de transactions très faibles et des prix toujours orientés à la baisse. Ces situations témoignent d’écarts de dynamismes économiques entre les différents territoires et villes : la situation de la France reste contrastée entre des grandes villes et Paris qui commencent à retrouver de la vigueur et participent à la croissance économique du pays et des villes laissées pour compte de la dynamique de développement. Le marché des résidences secondaire n’a lui aussi pas encore redémarré.
