MA septembre 2017 : Santé et perspectives du marché

[cashisking]

Vous pouvez prendre des cours de quotage SVP ?

[lecriminel]

L'indice repose sur des modèles hé do ni ques (expliquant le prix d'un logement en fonction de ses caractéristiques). Il ne s'agit pas d'additionner toutes les ventes et diviser par le nombre de transactions pour obtenir le prix.

il faut que je refasse tout l'historique, donc.
Il y a eu, sur ce même forum un nombre d'achats et de ventes du même appartement. Il n'etait pas rare que quand l'indice donnait +20%, le forumeur revendait au même prix. Je me souviens d'ailleurs de la mauvaise foi des trolls haussiers sur le cas d'une fille qui avait revendu à Paris avec un écart encore plus grand, leur expication: "elle avait mal acheté".
C'est sans doute la conclusion à laquelle on arrive quand on a une confiance aveugle dans les modèles he do niques des notaires

[lecriminel]

Quant à flipper, j'image que les conditions se sont améliorées pour lui (plus d'apport + plus de salaire). Comme un peu près tout le monde en vieillissant. Ce qui lui a permis d'acheter.

tu es tellement persuadé de ta conclusion que tu dois tordre les faits pour retomber sur tes pattes,
plus d'apport ? il l'a utilisé dans une voiture de luxe, je l'ai précisé quelques posts plus haut.
plus de salaire ? je suis content que tu admettes, enfin, le role de l'inflation: 20% de hausse des prix ou de salaire entre 2005 et 2016, ce n'est pas une hausse, c'est une stagnation. C'est parce que l'inflation est non négligeable qu'on doit parler en monnaie constante. Et comme tu l'avoues enfin, acheter 10% plus cher aujourd'hui qu'en 2005, c'est acheter moins cher (si parler de baisse est tabou, tu peux dire les conditions se sont améliorées pour lui(+ plus de salaire)).

[Vincent92]

Il y a deux sortes d'augmentation de salaire : l'inflation salariale et les augmentations liées à une experience/expertise/changement de poste. Un senior gagne mieux qu'un junior. C'est plus que ca dont je parlais.
Je ne connais pas son cas en particulier (d'où l'utilisation de conditionnel) mais - en general - les gens ont plus de moyens en vieillissant. Par l'épargne et par augmentation de revenu (sans même considérer l'inflation).
Apres, je n'ai pas l'intention de te convaincre. Quand tu dis un truc trop gros ("le coût du logement a été divisé par 4", "c'est plus facile d'acheter à Paris aujourd'hui qu'en 2005",...) quelqu'un se sens obligé de relever. C'est tout ^^. Tu n'arrêtes pas de répéter - seul contre tous - tes "arguments". À ce niveau, je ne pense pas que tu puisses changer d'avis.
Sache quand même que tes "calculs" amusent beaucoup de monde.

[flipper le dauphin]

Pour couper court à ces suputations, je pense etre le mieux placer pour parler de ma situation
Deja je n'ai pas acheté une voiture de luxe mais un coupé-cabriolet sportif d'une marque asiatique. C'est pas une porsche ni une audi R8 hein et certainement pas consideré comme voiture de luxe.

Concernant mon achat, mon apport a été minime car j'avais acheté un an avant un parking qui a reduit fortement mon apport personnel. L'objectif d'alors etant de supprimer la location que je faisais depuis 10 ans. Comme dit, je ne pensais pas alors acheter d'appartement avant deux ans.

Pour mon salaire, je n'ai pas à me justifier. Il a augmenté au gré de mes evolutions dans ma societé et je suis loin de celui que j'ai eu en entrant
Sur mon achat, ce qui m'a permis d'acheter, c'est la conjugaison de taux bas et d'etre tombé sur l'opportunité d'un appart qui a été vendu sous le prix de ce qui etait pratiqué dans le secteur pour plusieurs raisons (appart sain mais à refaire entierement et faisant parti d'une succession). J'ai saisi une opportunité.

Est ce que cela a été plus facile d'acheter qu'en 2008 au moment de ma premiere tentative: oui. Est ce que c'est du à la baisse de l'immobilier : non certainement pas. Les prix n'ont pas chuté. Meme si on tente de retourner la chose en parlant d'inflation.

Le prix n'ont pas reelement baissés dans mon secteur mais ma situation s'est amelioré (salaire en hausse au dessus de l'inflation la plupart des années) avec en parallele la possibilité d'emprunter plus. Mais j'ai quand meme du depasser la durée que je m'etais en 2008 fixé (emprunt sur 25 ans... et oui j'ai pas le salaire avec plein de 0 comme certains sur bulle immo)
Avec mon salaire de 2008, j'aurais eu du mal à faire l'operation avec le meme apport.

[lecriminel]

......etc
Sache quand même que tes "calculs" amusent beaucoup de monde.

tous ces calculs sont justes bien qu'ils soient présentés de façon partisane,
la plupart d'entre nous se sont retrouvés sur ce forum à cause de la bulle: ils ne pouvaient pas acheter ou alors quelque chose qui ne leur convenait pas, on a tous évolué différemment: certains pensent désormais que la hausse est infinie, d'autres que c'est trop cher et qu'ils n'y auront jamais accès, d'autres que la baisse n'a pas eu lieu et qu'elle viendra, etc....
Pour la part quand je vois ce qu'on (ne) pouvait (pas) acheter avant avec 2 smics et ce qu'on a aujourd'hui, je me dis que la situation s'est quand même bigrement améliorée (moins en IdF, Lyon, Bordeaux, et quelques autres), constat qui semble chagriner beaucoup de monde bizarrement.

[Vincent92]

Remarque, si tu regardes dans la campagne de Nice voir meme à Nice ou Marseille, c'est sûr. Les situations sont différentes suivant où l'on regard. Ce n'est pas sur ca que tu as été repris.

[lecriminel]

Remarque, si tu regardes dans la campagne de Nice voir meme à Nice ou Marseille, c'est sûr. Ce n'est pas sur ca que tu as été repris.

non, pas la campagne

[Vincent92]

Je ne parle pas que de la campagne. Au moins de considérer Nice ou Marseille comme la campagne. Meme si les prix ont augmenté en moyenne, il existe bien des villes où - par combinaison de plusieurs facteurs - c'est plus facile d'acheter.
Ce n'est pas sur ca qu'on t'a repris.

[lecriminel]

"c'est plus facile d'acheter à Paris aujourd'hui qu'en 2005"..... À ce niveau, je ne pense pas que tu puisses changer d'avis.

et si !
je me rappelle de 2 achats pas trop chers dans des mauvais quartiers d'IdF cette année-là (dont Marie94); du coup c'est peut-être généralisable à la région: je suis peut-être remonté 2 années de trop pour corriger les erreurs grossières des catastrophistes (pas de prise en compte de l'inflation, des taux, de la qualité des biens. Et pas de remise en cause en voyant que le nombre de ventes (et la qualité des biens) qui augmente annihile leur théorie. Tous ces gens qui achètent aujourd'hui devaient pourtant "rester à quai").

[flipper le dauphin]

Mouais les catastrophistes se sont quand meme moins planté que les partisans du krach qui voyait l'immobilier perdre 50 % de sa valeur
En IdF, le prix ont au mieux stagnés et sur les derniers moins, ont finalement depassé leur plus haut pour certains secteurs

Si les conditions de financements se sont ameliorés, c'est pas pour cela qu'il est beaucoup plus facile d'acheter qu'en 2008
Cela reste des efforts importants que se refusent à faire les partisans du krack pour des raisons dogmatiques.

Le postulat de 2008 c'etait qu'il fallait attendre car les prix allait chuter et que le temps passer à attendre serait annulé par un emprunt moins elevé à la durée plus courte

Bilan pour mon cas si on suppose que les prix ont stagné sur la periode.
Achat d'un appartement equivalent au mien : 126000+11 000 de frais de notaire. Apport 26000. Taux crédit en 2008: 4.5%. Mensualité 616€. Emprunt sur 25 ans
Achat de l'appartement en 2016 : 126 000 + 11 000 de frais de notaire. Apport 12 000. Taux de crédit en 2016 : 1.38%. Mensualité 596€. Emprunt sur 20 ans
Achat de l'appartement en 2016 sans avoir depensé mon apport de 2008 : 126 000 + 11 000 frais de notaire. Apport 38 000€. Possibilité de descendre à 15 ans l'emprunt

Bilan : Si j'avais acheté ce bien en 2008, j'aurais terminé de rembourser le bien à peu pres au meme moment que si j'avait acheté ce bien aujourd'hui avec le meme apport
Bien sur le cout du crédit aurait été plus leger, mais la finalité de beaucoup d'acheteur c'est quand meme d'avoir un toit à soi à un moment ou les revenus diminurons fortement (retraite)

Bref, on a rien gagné à attendre le krack

[m.enfin]

Les prévisions sont difficiles, surtout lorsqu'elles concernent l'avenir.

[Ben92]

Bilan : Si j'avais acheté ce bien en 2008, j'aurais terminé de rembourser le bien à peu pres au meme moment que si j'avait acheté ce bien aujourd'hui avec le meme apport
Bien sur le cout du crédit aurait été plus leger, mais la finalité de beaucoup d'acheteur c'est quand meme d'avoir un toit à soi à un moment ou les revenus diminurons fortement (retraite)
Bref, on a rien gagné à attendre le krack

Si tu avais acheté en 2008 tu aurais fini de rembourser bien avant car tu aurais pu renégocier ou faire racheter ton crédit et passer de 4.5% à 1.5% voire moins...

[dams13]

Oui mais il aurai eu 9ans de taxe foncière en plus , de charges en plus etc.
Au final c'est dur de savoir si il aurait été gagnant ou non.
Ne plus avoir de crédit à remboursé par rapport à payer un loyer est une bouffé d'oxygène.

[slash33]

Si tu avais acheté en 2008 tu aurais fini de rembourser bien avant car tu aurais pu renégocier ou faire racheter ton crédit et passer de 4.5% à 1.5% voire moins...

Quand même pas. Tu empruntais sur quelle durée?

[goinfrimmo]

En Idf, les haussiers remboursent par anticipation leur crédit avec leur revenu libre disponible (salaire-charges contraintes). En effet, ils considèrent que le revenu libre disponible forme une ligne d'épargne qu'il est prudent d'arbitrer systématiquement en faveur de la pierre, à cause de la jurisprudence chypriote.
Le vrai taux d'effort est plus proche de 60% que de 33%. Dit autrement, la totalité des revenus hors charges contraintes de la vie quotidienne finance le rêve de propriété.

[cashisking]

En Idf, les haussiers remboursent par anticipation leur crédit avec leur revenu libre disponible (salaire-charges contraintes). En effet, ils considèrent que le revenu libre disponible forme une ligne d'épargne qu'il est prudent d'arbitrer systématiquement en faveur de la pierre, à cause de la jurisprudence chypriote.
Le vrai taux d'effort est plus proche de 60% que de 33%. Dit autrement, la totalité des revenus hors charges contraintes de la vie quotidienne finance le rêve de propriété.

Ça concerne combien de gens ton hypothèse ?

[lecriminel]

Bref, on a rien gagné à attendre le krack

je ne sais pas pourquoi vous voulez tous absolument que les gens attendent le krach,
la raison principale d'un non achat quand on peut, c'est parce qu'on pense qu'on va déménager;
et la raison principale d'un non achat tout court, c'est comme toi (?) "Si j'avais acheté ce bien en 2008" -> quand c'est cher on n'a pas les moyens d'acheter un bien présentable. Tout le monde n'a pas envie d'acheter un souplex ou un 18m2 dans un quartier d'immigrés. Ou à 40km de leur boulot. Certains l'on fait en 2005-2008, et j'imagine que beaucoup ont regretté avec le temps. Mais ils avaient peur de rester à quai.
Il y avait un certain nombre de trolls haussiers à cette époque, ils racontaient tous qu'ils s'achetaient un studio à Paris. Et qu'ils étaient traders. Tu sais pourquoi ? Parce que c'était le seul job qui pouvait prétendre à cet achat sur 20 ou 25 ans.
Personne n'a attendu le krach,
les premiers qui ont acheté (donc dans les plus mauvaises conditions d'achat) l'ont fait à Reims (travail à Paris) ou en sous-louant une partie de leur bien, parce que c'etait le sacrifice pour etre pro-pri-é-taire. Et plus les conditions se sont améliorées, plus les forumeurs ont acheté. Cessez de penser que des gens louent (à 1.000) ce qu'ils peuvent acheter (à 800) parce qu'ils "attendraient le krach", ça n'a aucun sens. Je crois d'ailleurs que les locataires sont minoritaires sur le site.

[Marie 94]

flipper ne pouvait pas acheter en 2005, desesperé de pouvoir acheter un jour, il a cramé son apport ailleurs. Jusqu'à ce que les conditions s'améliorent tellement qu'il passe à l'achat.
On a un autre exemple d'achat en RP 2005-2016, c'est Marie94. Je suis pressé d'écouter ta prochaine pirouette pleine de mauvaise foi.

Je ne vois pas ce que tu essaies de démontrer zn reprenant mon exemple. Il serait plus intéressant d’acheter aujourd’hui qu’en 2005-2006 ?

J’ai pu acquérir en 2006 un appart à 146,5K TTC (FA et DDM inclus) avec une mensualité de 889€ sur 15 ans (apport de 30k + prêt de 116,5K).

Aujourd’hui, avec cette même mensualité, un primo peut emprunter 142K€ sur la même durée 15 ans à 1.25% (les salaires de JD n’ont pas bcp bougé). En rajoutant 30k d’apport, il a un budget de 172K€, ce qui reste pourtant insuffisant pour acheter le même appart aujourd’hui puisqu’il faut débourser pas moins de 196K TTC (172k net vendeur + 10k FA + 14k DDM et garantie). On peut retourner le problème dans tous les sens. Financièrement, il était plus intéressant d’acheter en 2006 qu’aujourd’hui.

[Ben92]

Aujourd’hui, avec cette même mensualité, un primo peut emprunter 142K€ sur la même durée 15 ans à 1.25% (les salaires de JD n’ont pas bcp bougé). En rajoutant 30k d’apport, il a un budget de 172K€, ce qui reste pourtant insuffisant pour acheter le même appart aujourd’hui puisqu’il faut débourser pas moins de 196K TTC (172k net vendeur + 10k FA + 14k DDM et garantie). On peut retourner le problème dans tous les sens. Financièrement, il était plus intéressant d’acheter en 2006 qu’aujourd’hui.

Tu as oublié un paramètre important : la durée du crédit. Aujourd'hui le taux augmente peu en passant de 15 à 20 ans. Le primo d'aujourd'hui peut très bien emprunter sur 20 ans au lieu de 15 et acheter cet appart à 196K.
Cela étant, à Paris (surtout dans les quartiers les moins chers) les prix ont fait x2 depuis 2005. Une amie bibliothécaire avait acheté un 35m2 dans le 18e vers Joffrin à ~140k, aujourd'hui ça vaut 280 si c'est pas plus. Elle ne pourrait pas le racheter aujourd'hui malgré un salaire au moins 25% plus élevé que ce qu'elle avait en 2005.
Pour résumer, je pense que c'est que pour les primos, par rapport à 2006 :
- c'est plus facile pour eux d'acheter aujourd'hui dans les zones peu désirables (banlieue éloignée, province hors grandes métropoles)
- c'est plus difficile à Paris

[Vincent92]

Aujourd’hui, avec cette même mensualité, un primo peut emprunter 142K€ sur la même durée 15 ans à 1.25% (les salaires de JD n’ont pas bcp bougé). En rajoutant 30k d’apport, il a un budget de 172K€, ce qui reste pourtant insuffisant pour acheter le même appart aujourd’hui puisqu’il faut débourser pas moins de 196K TTC (172k net vendeur + 10k FA + 14k DDM et garantie). On peut retourner le problème dans tous les sens. Financièrement, il était plus intéressant d’acheter en 2006 qu’aujourd’hui.

Tu as oublié un paramètre important : la durée du crédit. Aujourd'hui le taux augmente peu en passant de 15 à 20 ans. Le primo d'aujourd'hui peut très bien emprunter sur 20 ans au lieu de 15 et acheter cet appart à 196K.

On parlait de ceux qui pouvaient financièrement acheter en 2008 et qui ont attendu.
Ce n'est pas parce qu'ils peuvent acheter la même chose en empruntant sur 20 ans à la place de 15 ans (avec plus ou moins les mêmes mensualités et un prix plus élevé) que c'est pareil. Encore plus si on imagine qu'il y a des remboursements anticipés sur la période de détention.
Oui, c'est un peu près pareil en terme de profil d'acheteur. Quelqu'un comme Marie à l'époque peut acheter son appartement actuellement. Mais, c'est moins intéressant pour un potentiel acheteur d'acheter que pour Marie à l'époque. C'est évident (crédit plus long, prix plus élevé, charges plus élevées,...).

[Marie 94]

Aujourd’hui, avec cette même mensualité, un primo peut emprunter 142K€ sur la même durée 15 ans à 1.25% (les salaires de JD n’ont pas bcp bougé). En rajoutant 30k d’apport, il a un budget de 172K€, ce qui reste pourtant insuffisant pour acheter le même appart aujourd’hui puisqu’il faut débourser pas moins de 196K TTC (172k net vendeur + 10k FA + 14k DDM et garantie). On peut retourner le problème dans tous les sens. Financièrement, il était plus intéressant d’acheter en 2006 qu’aujourd’hui.

Tu as oublié un paramètre important : la durée du crédit. Aujourd'hui le taux augmente peu en passant de 15 à 20 ans. Le primo d'aujourd'hui peut très bien emprunter sur 20 ans au lieu de 15 et acheter cet appart à 196K.
Cela étant, à Paris (surtout dans les quartiers les moins chers) les prix ont fait x2 depuis 2005. Une amie bibliothécaire avait acheté un 35m2 dans le 18e vers Joffrin à ~140k, aujourd'hui ça vaut 280 si c'est pas plus. Elle ne pourrait pas le racheter aujourd'hui malgré un salaire au moins 25% plus élevé que ce qu'elle avait en 2005.
Pour résumer, je pense que c'est que pour les primos, par rapport à 2006 :
- c'est plus facile pour eux d'acheter aujourd'hui dans les zones peu désirables (banlieue éloignée, province hors grandes métropoles)
- c'est plus difficile à Paris

L’idée était de comparer avec les paramètres équivalents pour tordre le cou à la désinformation de lecriminel (c-a-d c’est plus intéressant d’acheter aujourd’hui par rapport à 2005, le coût de l’achat a été divisé par 4…). Bien sûr, l’allongement de la durée des crédits rend aujourd’hui l’opération possible et aisée mais c’est tout de même 5 ans de plus à vivre à crédit.

Pas convaincue que c’est plus facile d’acheter en banlieue éloignée. Mes voisins ont acheté leur maison il y a 10 ans une bouchée de pains à des taux élevés mais ils ont bien renégocié depuis (ils auront fini de rembourser dans 5 ans). Je vais leur soumettre cette théorie que je suis plus chanceuse qu’eux de pouvoir acheter une maison aujourd’hui. Je sens qu’ils vont bien se marrer.

La hausse des prix a été plus faible en grande couronne mais ça a bien pris 25% en 10 ans par chez moi. Tout le monde bénéficie de la baisse des taux : ceux qui achètent aujourd’hui comme ceux qui ont acheté il y a 10 ans puisqu’ils renégocient. Il n’y a que lecriminel qui ne comprend pas ça.

[Gpzzzz]

Aujourd’hui, avec cette même mensualité, un primo peut emprunter 142K€ sur la même durée 15 ans à 1.25% (les salaires de JD n’ont pas bcp bougé). En rajoutant 30k d’apport, il a un budget de 172K€, ce qui reste pourtant insuffisant pour acheter le même appart aujourd’hui puisqu’il faut débourser pas moins de 196K TTC (172k net vendeur + 10k FA + 14k DDM et garantie). On peut retourner le problème dans tous les sens. Financièrement, il était plus intéressant d’acheter en 2006 qu’aujourd’hui.

Tu as oublié un paramètre important : la durée du crédit. Aujourd'hui le taux augmente peu en passant de 15 à 20 ans. Le primo d'aujourd'hui peut très bien emprunter sur 20 ans au lieu de 15 et acheter cet appart à 196K.
Cela étant, à Paris (surtout dans les quartiers les moins chers) les prix ont fait x2 depuis 2005. Une amie bibliothécaire avait acheté un 35m2 dans le 18e vers Joffrin à ~140k, aujourd'hui ça vaut 280 si c'est pas plus. Elle ne pourrait pas le racheter aujourd'hui malgré un salaire au moins 25% plus élevé que ce qu'elle avait en 2005.
Pour résumer, je pense que c'est que pour les primos, par rapport à 2006 :
- c'est plus facile pour eux d'acheter aujourd'hui dans les zones peu désirables (banlieue éloignée, province hors grandes métropoles)
- c'est plus difficile à Paris

L’idée était de comparer avec les paramètres équivalents pour tordre le cou à la désinformation de lecriminel (c-a-d c’est plus intéressant d’acheter aujourd’hui par rapport à 2005, le coût de l’achat a été divisé par 4…). Bien sûr, l’allongement de la durée des crédits rend aujourd’hui l’opération possible et aisée mais c’est tout de même 5 ans de plus à vivre à crédit.

Pas convaincue que c’est plus facile d’acheter en banlieue éloignée. Mes voisins ont acheté leur maison il y a 10 ans une bouchée de pains à des taux élevés mais ils ont bien renégocié depuis (ils auront fini de rembourser dans 5 ans). Je vais leur soumettre cette théorie que je suis plus chanceuse qu’eux de pouvoir acheter une maison aujourd’hui. Je sens qu’ils vont bien se marrer.

La hausse des prix a été plus faible en grande couronne mais ça a bien pris 25% en 10 ans par chez moi. Tout le monde bénéficie de la baisse des taux : ceux qui achètent aujourd’hui comme ceux qui ont acheté il y a 10 ans puisqu’ils renégocient. Il n’y a que lecriminel qui ne comprend pas ça.

Pt etre que ton coin a pris +25% mais ca n'est pas du tout l'évolution moyenne constatée par l'INSEE.
Selon les notaires le prix des maisons dans le 78 a baissé de 2/3% entre 2007 et 2017...
C'est la meme chose dans les autres départements de grande couronne.
En petite couronne les maisons ont fait +2% environ entre 2007 et 2017.

[Marie 94]

Tu vis dans un indice? Ou une maison dans une ville/quartier spécifique? Ces indices sur un département aussi vaste que les Yvelines masquent des évolutions contrastées car ça comprends des villes moyennes voire médiocres, des épaves, des bouses le long de la voie ferrée, bref tout un tas de biens que l'acheteur moyen aura exclu de sa liste.

Investir dans la valeur a toujours été gagnant. Je suis prête à mettre ma main à couper que les prix des maisons de mon quartier vont surperformer l'indice des maisons du 78 sur les 20 prochaines années. Je ne prends pas bcp de risques en écrivant ça.

[lecriminel]

Je ne vois pas ce que tu essaies de démontrer zn reprenant mon exemple. Il serait plus intéressant d’acheter aujourd’hui qu’en 2005-2006 ?

J’ai pu acquérir en 2006 un appart à 146,5K TTC (FA et DDM inclus) avec une mensualité de 889€ sur 15 ans (apport de 30k + prêt de 116,5K).

je parle de ton dernier achat,
préfères tu ton nouveau bien ou celui que tu loues ?
pouvais tu l'acheter en 2006 ?
si oui, pourquoi as tu préféré un bien inférieur ?

[Marie 94]

Je ne comprends pas tes questions et ne voit pas le rapport avec le sujet. Je ne sais pas si c’est encore du trollage. Ma maison actuelle correspond à mes besoins du moment. Je n’avais pas besoin d’une maison familiale et encore moins dans ce coin en 2006, ni les moyens de la payer avec mes revenus de l’époque. Depuis, la famille s’est agrandie (de célibataire à en couple, puis 2 enfants), nos besoins ont évolué (enfants scolarisés, lieux de travail à l’ouest de Paris), les revenus du foyer ont augmenté (+200%), les taux ont baissé. Bref, on suit un banal parcours résidentiel.

Oui, j’aurai préféré naître 10 ans plus tôt et pouvoir acheter cette maison en 2006 au prix de mes voisins mais ce sont de variables qu’on ne contrôle pas.

Malgré tout, avec l’immo on s’enrichit doucement mais sûrement même de nos jours sans se prendre la tête (des gens comme moi se constituent 500k de patrimoine immo net avant 50 ans => c’est déjà le D9 en France). Mon achat de 2006 n’a pas fini de me rapporter de la thune. J’ai feuilleté un magazine spécial immobilier cet été. La hausse des prix annoncée pour Alfortville (+9%) était presque indécente. J’ai eu une petite pensée pour toi qui m’avait questionné sur la renta de cet achat il y a 1 an et ½ lors de nos 1er échanges. A un moment va falloir sortir du déni et accepter la vérité : il n’y avait aucune bulle immo en France en 2005 pas plus qu’aujourd’hui. Les prix ont bel et bien augmenté en zones tendues. Il est temps de te convertir et de croire à l’évangile.

[lecriminel]

d'accord ta théorie se tient (admettons, je ne te ferai de toute façon pas changer d'avis)
mais tous les acheteurs de cette année, qui sont ce ?
Les cadres de la Défense qui spéculaient à la baisse alors qu'ils pouvaient acheter un studio dans le 15ème en 2006 et qui ont compris qu'ils allaient rester à quai pour de bon s'ils ne passaient pas à l'achat (désormais juste une chambre de bonne dans le 20ème) devant la hausse infinie de l'immo ?
Des Qataris qui louent à prix d'or des taudis que les Français ne peuvent plus s'acheter ?
Les nouveaux entrants sur le marché du travail avec leur juteux contrats ?

[cashisking]

mais tous les acheteurs de cette année, qui sont ce ?
Les cadres de la Défense qui spéculaient à la baisse alors qu'ils pouvaient acheter un studio dans le 15ème en 2006 et qui ont compris qu'ils allaient rester à quai pour de bon s'ils ne passaient pas à l'achat (désormais juste une chambre de bonne dans le 20ème) devant la hausse infinie de l'immo ?
Des Qataris qui louent à prix d'or des taudis que les Français ne peuvent plus s'acheter ?
Les nouveaux entrants sur le marché du travail avec leur juteux contrats ?

Moi je suis sûr que c'est un complot des notaires chinois du FBI, qu'en fait il y a à peine 200000 transactions par an et que le marché a déjà perdu 55% sur ses plus hauts de 2007.
Mais restez discrets le sujet est très très chaud (je suis moi-même suivi par des mecs en Peugeot 205).

[lecriminel]

Moi je suis sûr que c'est un complot des notaires chinois du FBI, qu'en fait il y a à peine 200000 transactions par an et que le marché a déjà perdu 55% sur ses plus hauts de 2007.

tu te trompes cash, le nombre de ventes est proportionnel à la facilité d'achat (prix, taux); les deux ne peuvent pas descendre.
si les prix et taux montent, le nombre de vente baisse et vice-versa.
Les partisans de la négation des taux, de la qualité des biens et de l'inflation se retrouvent comme lorsqu'ils étaient écoliers devant un problème de maths et se retrouvaient avec une réponse incohérente, je ne doute pas que peu se remettront en cause.

edit pour preciser: si tu te fous de la théorie du train qui passe et de ceux qui restent à quai en allant dans leur sens

il y a à peine 200000 transactions, c'est un complot

, eux pensent que les prix ont beaucoup gagné, et pas perdu 55%

[alexlyon]

Attention à ne pas sous estimer les changements de comportements en 10 ou 20 ans.

En politique, certains comparent les scores communistes aux élections à 17 ans d'écart, et disent qu'ils ont baissé parce que leurs électeurs ne votent PLUS pour eux.
Les électeurs n'ont pas changé de bulletin de vote : c'est juste que leurs enfants ne votent tout simplement PAS communiste.

En immobilier :
Les donations de baby boomers sont davantage une ressource contributive aux achats actuels qu'il y a 15 ans.

Les partisans précoces de la hausse sont davantage acteurs de la hausse continue, une fois désendettés sur leur bien numéro 1, et endettés de nouveau suite à prix élevé très supportable sur leurs biens locatifs numéro 2 et 3 (marché d'insiders qui devient exclusif, sur les côtes, en montagne, à Paris et dans 7 grandes métropoles).
Il reste les sous-préfectures bien-sûr, pour la France invisible des ex bassins industriels.

[cashisking]

Moi je suis sûr que c'est un complot des notaires chinois du FBI, qu'en fait il y a à peine 200000 transactions par an et que le marché a déjà perdu 55% sur ses plus hauts de 2007.

tu te trompes cash, le nombre de ventes est proportionnel à la facilité d'achat (prix, taux); les deux ne peuvent pas descendre.
si les prix et taux montent, le nombre de vente baisse et vice-versa.
Les partisans de la négation des taux, de la qualité des biens et de l'inflation se retrouvent comme lorsqu'ils étaient écoliers devant un problème de maths et se retrouvaient avec une réponse incohérente

La réponse c'est que plein de gens peuvent acheter, et que ça fait maintenant 12 ans que ce forum se plante.
Voilà c'est tout.

[lecriminel]

La réponse c'est que plein de gens peuvent acheter, et que ça fait maintenant 12 ans que ce forum se plante.
Voilà c'est tout.

oui, les "trains qui passent" se sont plantés.
Les gens peuvent acheter.
Parce qu'ils sont extrêmement riches ou parce que finalement la hausse des "trains qui passent" c'est un peu n'importe quoi ? (on sait par exemple que ces gens ne tiennent pas en compte l'inflation)

[alexlyon]

Attention à ne pas sous estimer les changements de comportements en 10 ou 20 ans.

En politique, certains comparent les scores communistes aux élections à 17 ans d'écart, et disent qu'ils ont baissé parce que leurs électeurs ne votent PLUS pour eux.
Les électeurs n'ont pas changé de bulletin de vote : c'est juste que leurs enfants ne votent tout simplement PAS communiste.

En immobilier :
Les donations de baby boomers sont davantage une ressource contributive aux achats actuels qu'il y a 15 ans.

Les partisans précoces de la hausse sont davantage acteurs de la hausse continue, une fois désendettés sur leur bien numéro 1, et endettés de nouveau suite à prix élevé très supportable sur leurs biens locatifs numéro 2 et 3 (marché d'insiders qui devient exclusif, sur les côtes, en montagne, à Paris et dans 7 grandes métropoles).
Il reste les sous-préfectures bien-sûr, pour la France invisible des ex bassins industriels.

Le brexit est d'ailleurs l'ultime étape du Commonwealth : ce dernier intègre désormais l'Ecosse, le pays de Galles, et l'Angleterre hors Londres.

(idem à petite échelle pour Lyon avec la Métropole qui est sorti du Rhône, comme Paris était sortie du département de la Seine dans les 60's).

[Vincent92]

La réponse c'est que plein de gens peuvent acheter, et que ça fait maintenant 12 ans que ce forum se plante.
Voilà c'est tout.

oui, les "trains qui passent" se sont plantés.
Les gens peuvent acheter.
Parce qu'ils sont extrêmement riches ou parce que finalement la hausse des "trains qui passent" c'est un peu n'importe quoi ? (on sait par exemple que ces gens ne tiennent pas en compte l'inflation)

La raison principale n'est pas que les gens peuvent acheter parce qu'ils sont plus riches ou parce que c'est moins cher mais parce qu'ils s'endettent sur plus longtemps. Plusieurs intervenants (dont ton copain Friggit) te l'ont dit.
Je ne comprends pas que tu sortes sans arrêt les mêmes arguments sans écouter les réponses.

[Ben92]

La réponse c'est que plein de gens peuvent acheter, et que ça fait maintenant 12 ans que ce forum se plante.
Voilà c'est tout.

Il ne reste que deux ou trois baissiers indécrottables sur le forum. La majorité des sujets ne tourne pas autour d'un supposé krach, mais concerne plutôt des demandes de conseils sur un achat à venir.
J'avais suggéré il y a quelques mois de changer le nom du forum. "Forum immobilier" ou "Forum achat immobilier" me semblent beaucoup plus pertinents que "Forum bulle immobilière".

[Gpzzzz]

Tu vis dans un indice? Ou une maison dans une ville/quartier spécifique? Ces indices sur un département aussi vaste que les Yvelines masquent des évolutions contrastées car ça comprends des villes moyennes voire médiocres, des épaves, des bouses le long de la voie ferrée, bref tout un tas de biens que l'acheteur moyen aura exclu de sa liste.

Investir dans la valeur a toujours été gagnant. Je suis prête à mettre ma main à couper que les prix des maisons de mon quartier vont surperformer l'indice des maisons du 78 sur les 20 prochaines années. Je ne prends pas bcp de risques en écrivant ça.

Tu parles des prix en grande couronne qui ont eux aussi augmenté.. c est faux..
Apres effectivement qu il y a des disparités selon les villes et les quartiers mais tout mis bout a bout ca fait -3% sur la période, donc c est pas une hausse des prix en grande couronne..

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[lecriminel]

La raison principale n'est pas que les gens peuvent acheter parce qu'ils sont plus riches ou parce que c'est moins cher mais parce qu'ils s'endettent sur plus longtemps. Plusieurs intervenants (dont ton copain Friggit) te l'ont dit.

je ne connais pas personnellement ce monsieur, (au passage, ton argument sur la durée est recevable, bien que les durées étaient déjà très élevées en 2005, et qu'actuellement certains l'allongent juste pour profiter des taux bas, il faut donc affiner la comparaison),comme tu le mentionnes, je me dis ce doit etre un type digne de confiance, une référence; je le googlise et là que vois-je ? il dit le contraire, graphe 3.4: il faut 20 ans en 2016 pour acheter le même bien qui demandait 40 ans d'emprunt en 2009. Je ne comprends plus rien !

[Vincent92]

En grande couronne moi j'ai 105 => 104,6 entre 2007 et T2 2017 : https://www.insee.fr/fr/statistiques/fi ... T22017.xls
Ca ne fait pas 3% mais 0,3%. Bref, c'est flat.

[Vincent92]

La raison principale n'est pas que les gens peuvent acheter parce qu'ils sont plus riches ou parce que c'est moins cher mais parce qu'ils s'endettent sur plus longtemps. Plusieurs intervenants (dont ton copain Friggit) te l'ont dit.

je ne connais pas personnellement ce monsieur, (au passage, ton argument sur la durée est recevable, bien que les durées étaient déjà très élevées en 2005, et qu'actuellement certains l'allongent juste pour profiter des taux bas, il faut donc affiner la comparaison),comme tu le mentionnes, je me dis ce doit etre un type digne de confiance, une référence; je le googlise et là que vois-je ? il dit le contraire, graphe 3.4: il faut 20 ans en 2016 pour acheter le même bien qui demandait 40 ans d'emprunt en 2009. Je ne comprends plus rien !

Clairement, tu ne comprends rien (il faut tout prendre en compte comme le PTZ dans l'ancien de 2009 pour comparer à 2009. Ce que Friggit ne fait pas. Et pourtant, ca change tout) mais en plus tu es d'une mauvaise foi incroyable (pourquoi est on passé de 2005 ou 2007 à 2009 tout d'un coup?).

[lecriminel]

en plus tu es d'une mauvaise foi incroyable (pourquoi est on passé de 2005 ou 2007 à 2009 tout d'un coup?).

2005 et 2007 aussi sont au-dessus !

[lecriminel]

En grande couronne moi j'ai 105 => 104,6 entre 2007 et T2 2017 : Bref, c'est flat.

je ne comprends pas ,encore:
tu es conscient (vu dans un autre post) de l'inflation
tu es conscient de la baisse des taux
l'effet qualité est le plus difficile à démontrer, mais il n'y en a même pas besoin.
Avec des prix flats, l'achat devient plus facile avec l'inflation et la baisse des taux (qui n'a pas été négligeable du tout), je ne comprends pas pourquoi tu le nies ?

[Vincent92]

Je ne nies rien. Je reprends un contributeur qui semble s'être trompé. À prix constant (ce qui est loin d'entre le cas partout), c'est plus facile d'acheter aujourd'hui (ce qui ne veut pas dire que ça valait le coup d'attendre. Si le prix est constant, qu'on a les moyens, qu'on ne souhaite pas déménager et qu'on capitalise, autant acheter au plus tôt).
Inutile de m'inviter des points de vue.

[lecriminel]

À prix constant (ce qui est loin d'entre le cas partout), c'est plus facile d'acheter aujourd'hui (ce qui ne veut pas dire que ça valait le coup d'attendre).

si c'est plus facile d'acheter aujourd'hui qu'hier,
et qu'on achète le plus cher possible (je crois que c'est le cas général, pourquoi vivre dans trop petit ou mal placé si on a de quoi l'éviter ?)
alors on ne pouvait pas acheter hier ce qu'on achète aujourd'hui. Donc, on n'a pas "attendu".

[Gpzzzz]

En grande couronne moi j'ai 105 => 104,6 entre 2007 et T2 2017 : https://www.insee.fr/fr/statistiques/fi ... T22017.xls
Ca ne fait pas 3% mais 0,3%. Bref, c'est flat.

Moi je parlais des maisons.
Donc 109.2 au q2 2007 et 105.2 au q2 2017 ca fait meme -3.66% pire que ce que je disais !!

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[Vincent92]

À prix constant (ce qui est loin d'entre le cas partout), c'est plus facile d'acheter aujourd'hui (ce qui ne veut pas dire que ça valait le coup d'attendre).

si c'est plus facile d'acheter aujourd'hui qu'hier,
et qu'on achète le plus cher possible (je crois que c'est le cas général, pourquoi vivre dans trop petit ou mal placé si on a de quoi l'éviter ?)
alors on ne pouvait pas acheter hier ce qu'on achète aujourd'hui. Donc, on n'a pas "attendu".

Effectivement, la plupart des gens sont nés et finiront dans la "rat race".
Ceci étant, il ne faut pas comparer ce que les gens - non bornés - achètent aujourd'hui mais voir si le choix de ces 10 dernières années a été pertinent.
La plupart des gens qui sont restés volontairement locataire longtemps dans la même location (parce qu'ils se pensaient plus intelligent et que leurs simulations démontré par A+B que c'était plus intéressant), l'attente a été inutile (ils n'ont pas spécialement vécu dans plus grand ou épargné plus grâce à des placements fantastiques) voir contre productive.
Ils n'ont absolument rien démontré.
Je parle de "la plupart" car il y a biensur des gens pour qui cela a été intéressant (ceux qui avaient un prix de location très très bas par exemple).

[licorne]

J'avais suggéré il y a quelques mois de changer le nom du forum. "Forum immobilier" ou "Forum achat immobilier" me semblent beaucoup plus pertinents que "Forum bulle immobilière".

ou "Forum d'achat immobilier en temps de bulle immobilière"
ou comment te faire sodom par les taux bas louer par la banque apatride, parcequ'il faudra bien que quelqu'un paie la creation de fausse monnaie a un moment donné.

[lecriminel]

Effectivement, la plupart des gens sont nés et finiront dans la "rat race".
Ceci étant, il ne faut pas comparer ce que les gens - non bornés - achètent aujourd'hui mais voir si le choix de ces 10 dernières années a été pertinent.
La plupart des gens qui sont restés volontairement locataire longtemps dans la même location (parce qu'ils se pensaient plus intelligent et que leurs simulations démontré par A+B que c'était plus intéressant), l'attente a été inutile (ils n'ont pas spécialement vécu dans plus grand ou épargné plus grâce à des placements fantastiques) voir contre productive.
Ils n'ont absolument rien démontré.
Je parle de "la plupart" car il y a biensur des gens pour qui cela a été intéressant (ceux qui avaient un prix de location très très bas par exemple).

je pense que ce profil d'attente est vraiment rare (très, très rare même si on prend toute la population plutôt que le forum),
si on veut rester à un endroit à long terme, et que le coût d'achat est inférieur au loyer (le cas dans 99.9% du temps), il faut une bonne raison pour ne pas acheter: loyer modéré, hébergement gratuit, boursicotage (E.Zola se vante de 15% de rendement annuel, le Dow Jones a fait x4 depuis son plus bas en 2009).
Vu l'avantage important de l'amortissement par rapport au loyer, ceux qui ont "attendu" en plaçant sur le livret A n'ont effectivement rien du gagner (ou pas grand-chose)

[goinfrimmo]

En Idf, les haussiers remboursent par anticipation leur crédit avec leur revenu libre disponible (salaire-charges contraintes). En effet, ils considèrent que le revenu libre disponible forme une ligne d'épargne qu'il est prudent d'arbitrer systématiquement en faveur de la pierre, à cause de la jurisprudence chypriote.
Le vrai taux d'effort est plus proche de 60% que de 33%. Dit autrement, la totalité des revenus hors charges contraintes de la vie quotidienne finance le rêve de propriété.

Ça concerne combien de gens ton hypothèse ?

J'avais dit 5% ici mais quelqu'un m'a répondu "beaucoup plus".

[Vincent92]

Je ne vois pas bien le rapport entre :

Ca a monté dans beaucoup d'endroits l'immobilier sur 1 an. Ca ne concerne pas 5% de la population mais beaucoup plus.

et

En Idf, les haussiers remboursent par anticipation leur crédit avec leur revenu libre disponible (salaire-charges contraintes). En effet, ils considèrent que le revenu libre disponible forme une ligne d'épargne qu'il est prudent d'arbitrer systématiquement en faveur de la pierre, à cause de la jurisprudence chypriote.
Le vrai taux d'effort est plus proche de 60% que de 33%. Dit autrement, la totalité des revenus hors charges contraintes de la vie quotidienne finance le rêve de propriété.

Pour moi, c'est vraiment deux sujets différents et je n'arrive pas à faire le lien. Encore moins comment tu trouves ton 5%. Syllogisme? Nouvelle théorie? Pourrais tu expliciter?