Date : 08/09/2017
Santé et perspectives du marché immobilier résidentiel français
Points clés :
MeilleursAgents est devenu la source d’information immobilière la plus fiable du marché français en associant la base de données quantitatives la plus complète et récente aux remontées qualitatives locales des 7 000 agences immobilières partenaires de la plateforme au sein d’un nouvel Observatoire des Agents Immobiliers™.
Au 1er septembre 2017, le prix moyen du m2 en France était de 2 448€ avec un prix moyen maximum relevé à Saint-Jean-Cap-Ferrat à 11 333€ et un prix minimum inférieur à 500€ constaté dans une dizaine de communes généralement rurales.
Première hausse des prix depuis cinq ans : en moyenne, les prix ont augmenté en France de +2,7% depuis mars 2016 après une baisse de -10,7% depuis le plus haut de 2011.
Malgré ces hausses, les prix moyens restent inférieurs de -8% au plus haut de 2011.
16 départements voient encore leurs prix baisser depuis 1 an.
A Paris les prix moyens atteignent 8 814€/m2 avec une hausse de +7,7% sur les douze derniers mois et dépassent de +2% le plus haut historique de 2011. En Ile-de-France, la hausse se propage en s’atténuant en cercles concentriques vers la Petite Couronne puis la Grande Couronne.
En France, la hausse des prix se concentre dans les grandes villes avec des écarts significatifs entre les communes.
Malgré la hausse des prix généralisée à l’ensemble du territoire, les primo-accédants représentent encore 32% des acheteurs. Les secondo-accédants comptent pour 40% des acheteurs, les investisseurs 16% et les acheteurs de résidences secondaires 12%.
Les ventes dans l’ancien ont atteint un volume record de 907 000 transactions en un an à fin mai 2017 en augmentation de +10% sur un an. La barre symbolique du million de transactions annuelles est à portée de main.
Ces fortes dynamiques s’expliquent principalement par la faiblesse des taux d’intérêt qui depuis avril 2016 sont restés inférieurs à 2% sur 20 ans.
MeilleursAgents dévoile son scénario d’évolution du marché immobilier résidentiel français pour les 12 prochains mois : stabilité des taux à un niveau faible (<2% sur 20 ans) soutenant une hausse des volumes de transactions (+5%) et des prix (+2%).
L’état et les dynamiques du marché immobilier Français
Au 1er septembre 2017, le prix moyen d’un m2 dans l’ancien en France s’établit à 2 448€ au cœur d’une fourchette très large allant de 11 333€ à Saint-Jean-Cap-Ferrat à moins de 500€ dans une dizaine de communes essentiellement rurales.
Ce prix moyen est en hausse de +2% depuis le début de l’année 2017. En effet, le marché immobilier a vu ses prix augmenter pour la première fois depuis 5 ans. Alors que les prix avaient baissé de -11% de août 2011 à février 2016, ils ont augmenté en moyenne de +2,7% entre mars 2016 et septembre 2017.
A ce jour, les prix moyens restent cependant en retrait de -8% par rapport au plus haut constaté en août 2011. Le retrait est de – 7% pour les appartements. Pour les maisons individuelles, le retrait est encore plus fort : – 11% par rapport au plus haut d’août 2007.
Sur l’ensemble du territoire, 16 départements voient encore leurs prix moyens baisser depuis 1 an. Hors Ile-de-France, seuls deux départements (Gironde et Alsace) ont connu des hausses supérieures à +5% en un an.
Car l’analyse montre que, du 1er septembre 2016 au 1er septembre 2017, les hausses des prix se concentrent essentiellement dans les grandes villes à commencer par Paris (+7,7% en un an) dont les prix se situent aujourd’hui à +2% au-dessus du plus haut historique de mai 2011 avec un prix moyen de 8 814€/m2 au 1er septembre 2017. En Ile-de-France, la hausse se propage en s’affaiblissant depuis Paris vers la Petite Couronne (+5,2% dans les Hauts-de-Seine ; +2,8% dans le Val-de-Marne et en Seine-Saint-Denis), puis vers la Grande Couronne (+1,4% à +0,9% selon les départements).
En Province, Bordeaux emporte la palme des hausses sur 12 mois (+14,5%), suivi de Lyon (+7,6%), Strasbourg (+6,9%), Nantes (+4,7%), Marseille (+3,9%), Nice (+3,6%), Rennes (+3,1%) Toulouse (+2,4%) et Lille (+0,3%). Montpellier est la seule grande ville de France à voir ses prix baisser sur 12 mois (-1,4%).
Qui sont les acheteurs ?
Selon l’Observatoire des Agents Immobiliers™(voir détail plus bas), 40% des acheteurs étaient déjà propriétaires (secondo accédants). Nouvelle rassurante, les primo accédants représentent presque un tiers des acheteurs (32%). Les investisseurs locatifs comptent pour 16% malgré les incertitudes, la pression fiscale et l’encadrement des loyers dans certaines grandes villes. Restent 12% d’acheteurs de résidences secondaires, un marché qui se remet lentement mais sûrement de la crise.
Au total, ces acheteurs ont réalisé à mai 2017 plus de 900 000 transactions sur 12 mois, soit une hausse de +10% sur un an. La barre symbolique du million de transactions dans l’ancien est à portée de main, ce qui replace le marché à un niveau de fluidité de plus de 3 transactions par an pour 100 ménages. Cette proportion était tombée à pratiquement 2 transactions pour 100 ménages fin 2009 dans un marché quasiment bloqué.
Quel est leur pouvoir d’achat réel ?
Nous mesurons le pouvoir d’achat immobilier en calculant le nombre de m2 qu’un ménage français peut acheter localement compte tenu des revenus médians locaux établis par l’Insee, des taux moyens disponibles et des prix de chaque commune de France. En moyenne, le pouvoir d’achat immobilier a beaucoup souffert jusqu’à la crise financière de 2008. Alors qu’un ménage moyen français pouvait acquérir un logement d’environ 70 m2 en 2002, cette surface était descendue à seulement 46 m2 début 2008; se rapprochant du minimum requis pour constituer un logement décent de 45 m2 : 18 m2 par personne (seuil de surpopulation défini par l’INSEE) x 2,5 personnes (taille du ménage moyen selon l’INSEE). Au 1er septembre 2017, le pouvoir d’achat immobilier des Français a été restauré et a retrouvé son niveau de 2002 (+/- 70 m2).
Ce gain de pouvoir d’achat est généralisé mais avec de grandes disparités. De nombreux départements ruraux offrent aujourd’hui un pouvoir d’achat élevé (>120 m2) alors que ces niveaux étaient inatteignables en 2008.
Mais le pouvoir d’achat immobilier est souvent malmené dans les grandes villes dont les prix ont beaucoup augmenté depuis 18 mois. S’il est encore possible pour un ménage moyen d’acheter plus de 45 m2 à Marseille (58 m2), Toulouse, Nantes et Strasbourg (54 m2), Lille (52 m2), Montpellier (49 m2) et Lyon (47 m2), cela devient impossible à Bordeaux (40 m2), Nice (38 m2) et Paris (23 m2).
En Ile-de-France, seule la Grande Couronne (Seine-et-Marne et Essonne 87 m2, Val d’Oise 71 m2, Yvelines 63 m2) et la Seine-Saint-Denis (48 m2) sont au-dessus du niveau minimum pour un ménage. Le Val-de-Marne (44 m2), et les Hauts-de-Seine (37 m2) ne permettent pas aux ménages moyens d’acheter un logement adapté à leurs besoins.
Le cas particulier de Bordeaux
Comme nous le signalons depuis de nombreux mois maintenant, Bordeaux est dans une situation particulière avec de très fortes hausses de prix. Prisée par les investisseurs qui comptent pour plus d’un tiers des acquéreurs (investisseurs locatifs 34% soit plus du double de la moyenne nationale, investisseurs résidence secondaire 9%), les primo et secondo accédants sont, en quelque sorte « chassés » de la ville ce qui n’est pas sans poser de nombreux problèmes et susciter nombre d’inquiétudes pour l’avenir proche, l’attractivité de la ville et l’évolution du marché immobilier local.
Les dynamiques du marché
Cette embellie du marché (hausse des prix et des volumes) est essentiellement due à des taux extrêmement bas. Après être passés de 2,50% à moins de 2% sur 20 ans entre septembre 2015 et mai 2016, ils sont restés en dessous de la barre des 2% en atteignant presque 1,50% en novembre 2016.
Le rebond des taux du début 2017 (passés de 1,6% à 1,9% en quelques mois) a accéléré les décisions d’achat de ménages qui ont rapidement compris que les prix montaient et qu’il leur fallait tirer rapidement parti de taux exceptionnellement bas.
Le scénario MeilleursAgents pour les 12 prochains mois
L’analyse de la situation macroéconomique nous pousse à envisager une certaine stabilité des taux autour de 2% à 20 ans. L’embellie économique générale devrait contribuer à améliorer la situation de l’emploi et donner à un plus grand nombre de ménages la solvabilité requise pour bénéficier de ces taux et donc accéder au marché.
Même si le Gouvernement n’a pas encore annoncé en détail son « plan logement », les informations disponibles à ce jour nous confortent dans l’idée que les prochaines réformes ne devraient pas inverser la tendance de fond. En effet, la suppression de la taxe habitation pour 80% des ménages ainsi que l’annonce à venir d’un « choc de l’offre » (simplification des permis de construire, création d’un bail mobilité) devraient stimuler la demande. Le recentrage de l’assiette de l’ISF sur la propriété immobilière et la baisse des APL ne nous semblent pas de nature à peser sur la demande ni les prix.
Alors que,
· le marché a retrouvé une bonne dynamique depuis début 2016 porté par la baisse des taux et le sentiment que les prix ne baisseraient plus
· le pouvoir d’achat immobilier des Français est au plus haut depuis 10 ans
· les réformes à venir ne sont pas de nature à enrayer cette tendance
· les conditions macro-économiques s’améliorent favorisant l’emploi
· les taux d’emprunt devraient rester stables autour de 2% à 20 ans
nous envisageons une hausse des volumes de l’ordre de +5% et des prix d’environ +2% sur les 12 prochains mois.
Bien entendu, ces prévisions doivent être affinées localement comme l’indique le tableau par régions ci-dessous.
Les évolutions de prix dans les grandes villes de ces régions pourront sortir des fourchettes d’évolution des prix de leur région, généralement à la hausse.
Comment la plateforme MeilleursAgents est devenue la source d’information immobilière la plus fiable du marché
MeilleursAgents est aujourd’hui une plateforme digitale au cœur du marché de l’immobilier. Mettant en relation les particuliers (qui veulent acheter ou vendre au bon prix) et les professionnels de l’immobilier (qui souhaitent prospecter via le digital). MeilleursAgents facilite les interactions à l’instar d’un TripAdvisor ou d’un Linkedin en s’appuyant sur les données fiables et complètes du marché. Ainsi, plus de 2 millions de biens sont évalués chaque année grâce aux outils de la plateforme qui accueille 1 particulier (vendeur ou acheteur) sur 2 en France et 7 000 agences immobilières. Chaque mois, 8 000 propriétaires vendeurs utilisent les outils de la plateforme pour demander à des agences immobilières de venir évaluer leur bien. Une grande majorité (80%) de propriétaires vendeurs qui se sont renseignés sur MeilleursAgents (prix des biens et performance des agents immobiliers) contacte les agents immobiliers directement. Des études qualitatives auprès d’agents immobiliers partenaires ont montré que leur présence sur la plateforme contribue à 15 à 30% de leur chiffre d’affaires.
Depuis sa création en 2008, MeilleursAgents s’est attaché à collecter, organiser et analyser le plus de données possibles sur le marché immobilier. L’entreprise a ainsi accès à l’ensemble des transactions enregistrées par les notaires d’Ile- de- France depuis 1993, les promesses de ventes renseignées en temps réel (prix initial, final, durée de commercialisation, description du bien…) par 7 000 agences sur tout le territoire, les contributions des millions de visiteurs du site, ainsi que toutes les sources « open data » officielles disponibles (Insee,…). Surtout, ces données sont exploitées par une équipe interne de 10 data scientists et scientifiques aidés d’un Comité Scientifique composé de Professeurs d’Université et Laboratoires de Recherche de premier plan (Universités de Paris-Dauphine, Cergy Pontoise, Ecole d’Economie de Toulouse, INRA, Sciences-Po Paris).
C’est ainsi que depuis près de 10 ans, MeilleursAgents peut fournir mois après mois une analyse détaillée des tendances du marché et publier un baromètre mensuel reconnu et utilisé par de très nombreux professionnels, journalistes et analystes du secteur.
Aujourd’hui, MeilleursAgents complète encore ses données en créant l’Observatoire des Agents Immobiliers ™ qui prendra tous les trois mois le pouls des marchés immobiliers locaux directement auprès des professionnels. Cet Observatoire soumis en ligne aux quelques 7 000 agents connectés à la plateforme permet une mesure qualitative du sentiment des professionnels sur leurs marchés respectifs.
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