Meilleurstaux : Acheter ou louer

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Vincent92
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Meilleurstaux : Acheter ou louer

#1 Message par Vincent92 » 21 sept. 2017, 16:06

Source : http://www.meilleurtaux.com/credit-immo ... r-ou-louer

Rien de révolutionnaire. Je me permets de le mettre car :
- L'information/les simulations sur les villes est/sont récente(s)
- Le simulateur est plutôt pas mal et cela permet aussi de savoir d'où sortent les chiffres.
- Bordeaux est passé bon dernier, derrière Paris (à cause de la taxe foncière à priori? C'est qu'à l'air de suggérer l'article en tout cas)

La conclusion est évidemment que c'est plus vite intéressant d'acheter là où le rendement est élevé (zone à faible tension). Mais cela implique souvent une liquidité plus faible.
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#2 Message par Suricate » 21 sept. 2017, 16:27

Il est pas mal leur simulateur ! :mrgreen:

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#3 Message par Gpzzzz » 21 sept. 2017, 16:29

Suricate a écrit :Il est pas mal leur simulateur ! :mrgreen:
Il manque les 2% d'entretiens annuels dans la partie "achat" non ?? :mrgreen:

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#4 Message par Suricate » 21 sept. 2017, 16:32

Ah ouais, t'as raison :mrgreen:

Mais bon, une maison c'est pas comme si ça coutait des ronds à entretenir.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#5 Message par Vincent92 » 21 sept. 2017, 16:33

Gpzzzz a écrit :
Suricate a écrit :Il est pas mal leur simulateur ! :mrgreen:
Il manque les 2% d'entretiens annuels dans la partie "achat" non ?? :mrgreen:
J'aurais même dit 10% minimum. Petite question : Il fait plus de 5000€ de travaux/an ton bailleur depuis que tu es rentré (c'est à dire après les travaux initiaux déjà compter dans le prix d'achat)? Je te laisse réfléchir là dessus.
Concernant la case "manquante", pour une maison, il suffit de mettre la somme que tu veux pour l'entretien dans "charge copro".
Pour un appartement, il suffit de rajouter cette somme dans "charge copro" (charge copro + travaux).
Je pense que l'exercice mentale est accessible.
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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#6 Message par Gpzzzz » 21 sept. 2017, 17:24

Vincent92 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Suricate a écrit :Il est pas mal leur simulateur ! :mrgreen:
Il manque les 2% d'entretiens annuels dans la partie "achat" non ?? :mrgreen:
J'aurais même dit 10% minimum. Pour une maison, il suffit de mettre la somme que tu veux pour l'entretien dans "charge copro".
Pour un appartement, il suffit de rajouter cette somme dans "charge copro" (charge copro + travaux).
Petite question : Il fait plus de 5000€ de travaux/an ton bailleur depuis que tu es rentré? Je te laisse réfléchir là dessus.
T as raté l ironie de mon post je crois !!
Sinon nan il est loin des 15ke en 3ans.. mais dans une maison ce qui fait surtout mal c est le ravalement...
Il a quand meme fait refaire
- de la plomberie (2 robinets, chasse d'eau et une pièce du ballon d eau chaude) - vu le temps passé par les mecs surement dans les 500e.
- de l électricité au tableau par un pro (remplacement et rajout de disjoncteur différentiel notamment) + 50e de changement d interrupteur par mes soins.. disons 500e le tout.
-une boite au lettre et de la maçonnerie du portail : 200e
- il a remplacé toutes les gouttières PVC par du un modele en zinc.. il y a plus de 20m en tout donc surement 1000e mini.
- il a fait élaguer un arbre : 250e facture
- il a refait un reagreage de la terrasse en béton qui s effritait + peinture fait par mes soins (100e deja) sûrement pas loin des 1500e en tout pour les 25m2.
- peinture de 3 volets fait par mes soins 350e en tout en déduction de loyer
- renovation diverses peinture, papiers, sol de plusieurs piece fait par mes soins 1500e en déduction de loyer
- remplacement de 2 radiateurs dans le sejour 250e.

Ca fait 6ke donc 2ke par an.. sur un bien a disons 290ke ca fait du 0.7% par an..
Je suis d accord que le 2% par an est surestimé d ou ma remarque ironique..
Prendre 1% est pas mal je pense surtout si on ne fait rien soit meme..





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#7 Message par Suricate » 21 sept. 2017, 18:03

Vincent92 a écrit :Pour un appartement, il suffit de rajouter cette somme dans "charge copro" (charge copro + travaux).
Je pense que l'exercice mentale est accessible.
Madame Michu n'intègre pas les travaux dans les charges de Copro.

Sinon pour le montant de l'entretien : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 71&t=88426

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#8 Message par cashisking » 22 sept. 2017, 08:01

Gpzzzz a écrit :Prendre 1% est pas mal je pense surtout si on ne fait rien soit même...
J'ai imaginé 1% par an pour ma maison, et honnêtement c'est déjà trèèèès large.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#9 Message par Suricate » 22 sept. 2017, 10:59

Il ne faut pas prendre une valeur relative. Le terrain ne s'entretient pas ou presque et pourtant dans les grandes agglomérations c'est ce qui coute le plus cher.

Il est plus censé de raisonner en valeur absolue (un montant d'entretien en € / m² / an).

1% d'une maison en RP c'est clairement délirant.
1% d'une maison au fin fond de la Creuse c'est loin d'être suffisant.
Suricate a écrit :En définitive, comme nous avons pu le voir, le coût de maintenance d’un logement semble compris entre 1500€ pour un standard “logement social” et 2000€ par an en moyenne nationale (ou, en valeur relative, entre 16 et 22€/m²/an).

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#10 Message par Vincent92 » 22 sept. 2017, 12:46

Suricate a écrit :Il ne faut pas prendre une valeur relative. Le terrain ne s'entretient pas ou presque et pourtant dans les grandes agglomérations c'est ce qui coute le plus cher.

Il est plus censé de raisonner en valeur absolue (un montant d'entretien en € / m² / an).

1% d'une maison en RP c'est clairement délirant.
1% d'une maison au fin fond de la Creuse c'est loin d'être suffisant
Suricate a écrit :En définitive, comme nous avons pu le voir, le coût de maintenance d’un logement semble compris entre 1500€ pour un standard “logement social” et 2000€ par an en moyenne nationale (ou, en valeur relative, entre 16 et 22€/m²/an).
Exactement. Bon, si on veut chipoter, c'est un peu plus cher en région parisienne qu'au fin fond de la Creuse car les artisans/matières premières coûtent aussi un peu plus cher.
Mais ce n'est pas du tout proportionnel au prix d'achat.
L'autre point est qu'il y a moins de travaux à considérer dans un appartement que dans une maison si vous avez déjà considéré les charges de copropriété (car une partie des travaux est inclus dedans).
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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#11 Message par lecriminel » 22 sept. 2017, 15:06

Suricate a écrit :Il est plus censé de raisonner en valeur absolue (un montant d'entretien en € / m² / an).
bien sûr, et mieux encore analyse au cas par cas,
mais un % te permet de l'intégrer dans le rendement net pour un raisonnement général. Avec toutes ses limites.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#12 Message par Raoul Duke » 22 sept. 2017, 15:19

J'ai rentré les paramètres de l'appartement que je loue à Lyon (dans un quartier cher), et je tombe sur 19 ans avant que l'achat ne soit rentable...

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#13 Message par Marie 94 » 22 sept. 2017, 15:59

Suricate a écrit :Il ne faut pas prendre une valeur relative. Le terrain ne s'entretient pas ou presque et pourtant dans les grandes agglomérations c'est ce qui coute le plus cher.

Il est plus censé de raisonner en valeur absolue (un montant d'entretien en € / m² / an).

1% d'une maison en RP c'est clairement délirant.
1% d'une maison au fin fond de la Creuse c'est loin d'être suffisant.
Suricate a écrit :En définitive, comme nous avons pu le voir, le coût de maintenance d’un logement semble compris entre 1500€ pour un standard “logement social” et 2000€ par an en moyenne nationale (ou, en valeur relative, entre 16 et 22€/m²/an).
Tout à fait. Merci d'avoir partagé ton ancien post. Un des meilleurs que j'ai lu ici. Quand je pense à toutes les prises de bec sur le 1% d'entretien...

Ton estimation en €/m2/an est pertinent. A titre d'exemple, Je paie 600€/an de charges de copro pour mon appart de 43m2 (ça inclut 120€ de fonds de reserve travaux). Si j'ajoute les 4500€ de ravalement, ça donne 225€/an lissé sur 20 ans. Soit 825€/an d'entretien de l'immeuble ou 19€/m2/an. En ajoutant les travaux à l'intérieur de l'appart, on doit bien être à 22€/m2/an.

Reste plus qu'à mettre à jour le simulateur BI pour permettre ces saisies dans ce range de 16 à 22€ :wink:

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#14 Message par lecriminel » 22 sept. 2017, 16:12

Marie 94 a écrit : Ton estimation en €/m2/an est pertinent. A titre d'exemple, Je paie 600€/an de charges de copro pour mon appart de 43m2
ça dépend beaucoup du standing et ton appartement est clairement dans la moyenne basse.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#15 Message par Marie 94 » 22 sept. 2017, 16:58

lecriminel a écrit :
Marie 94 a écrit : Ton estimation en €/m2/an est pertinent. A titre d'exemple, Je paie 600€/an de charges de copro pour mon appart de 43m2
ça dépend beaucoup du standing et ton appartement est clairement dans la moyenne basse.
oui clairement ça n'a rien à voir avec la qualité des immeubles parisiens. Mon immeuble comprend le gardien, l'ascenseur et l'entretien des espaces verts, d'où ces charges de copro aussi élevées. J'imagine que les immeubles non dotés de ces prestations sont des demi bouses?

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#16 Message par Vincent92 » 22 sept. 2017, 17:17

Non. L'ascenseur est clairement un plus si on habite en étage élevé. Le reste est totalement subjectif. C'est aux gens de voir si les prestations apportées vs le prix vaut le coup.
Pour ma part, dans mes recherches, j'ai exclus tout immeuble où les charges sont trop élevées (subjectif).
Avoir des espaces verts, j'en ai vraiment rien à faire et je trouve que c'est des dépenses inutiles par exemple (subjectif). Et c'est, en plus, souvent synonyme de grand ensemble.
D'ailleurs, acheter dans un immeuble à charges très élevées, non seulement c'est moins cher (preuve que ce n'est pas ce que les gens cherchent vraiment) mais en plus c'est moins liquide car ca fait fuir beaucoup de monde.
Si c'est 600€/trimestre pour 43m2 et sans chauffage, j'aurais clairement pas pris. 600€/an comme tu l'as ecrit c'est franchement donné au vue des prestations.
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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#17 Message par kamoulox » 22 sept. 2017, 17:45

idem que pour le simulateur de suricate qui est plus précis pour ma part

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#18 Message par Marie 94 » 22 sept. 2017, 17:49

Subjectif (ou plutôt superflu) pour toi car tu es jeune, bien portant et sans enfant. Dans un immeuble, il y a toujours des appartements familiaux dont le public recherche des espaces verts, un ascenseur, un gardien. Ça fait fuir un certain public mais ça en attire d'autres.

Après on est d'accord sur l'impact sur les prix de charges élevées. J'ai lu le récit d'un forumeur qui a acheté un appart dans un IGH à 4500€/m2 (je précise à Paris). Bon les charges à 400€/mois y sont pour qq chose. Le prix au m2 de mon appart est plus faible du fait des charges élevées. Justement, le remplacement du chauffage au fioul par un autre mode devrait faire baisser les charges et j'espère avoir un impact sur le prix 8).

Edit: les 600€/an ce sont les charges de copropriété a la charge du propriétaire. Le locataire doit payer 1400€ de sa poche (120€/mois). Ça comprend chauffage et eau.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#19 Message par Vincent92 » 22 sept. 2017, 19:32

Marie 94 a écrit :tu es jeune, bien portant et sans enfant. Dans un immeuble, il y a toujours des appartements familiaux dont le public recherche des espaces verts, un ascenseur, un gardien. Ça fait fuir un certain public mais ça en attire d'autres.
C'est bien pour ca que j'ai dit subjectif (et non pas superflu) et préciser "C'est aux gens de voir si les prestations apportées vs le prix vaut le coup".
Maintenant, pour un 43m2, des charges élevées rendent le bien moins liquide car ça s'adresse plutôt à des célibataires, jeune couples sans enfant (au vue du loyer, d'une catégorie sociale qui ne peut pas se permettre de claquer de l'argent pour pas grand chose) ou investisseurs. Et payer des charges élevées pour des espaces verts ou un gardien (qu'ils utiliseront probablement de temps en temps), ils ne s'y retrouvent pas (en général). Tu es toi même perdante maintenant que tu loues ton appartement car tu ne peux pas vraiment répercuter entièrement les charges élevées (tes locataires ne seraient pas près à les payer en général). Mais bon, tu as acheté moins cher et tu le savais très bien quand tu as acheté. Et, dans un marché en demande comme le tiens, ce n'est pas non plus très grave d'avoir un bien un peu moins liquide le jour où tu voudras le revendre (j'imagine dans longtemps).
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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#20 Message par Marie 94 » 22 sept. 2017, 19:57

Le locataire paie les charges récupérables telles qu'elles apparaissent dans le décompte des charges. En général, ils regardent le loyer cc et tant que c'est dans leur budget, ils s'en fichent des charges/mois. De toute façon, en zone tendue, le montant des charges n'est pas un critère, déjà que c'est galère de trouver un appart.

Pas compris pourquoi on est perdant en investissement locatif avec des charges élevées (c'est relatif hein, je suis dans la moyenne de Suri et encore j'ai payé un ravalement). Si le prix est plus faible ça revient au même que de louer un bien avec faibles charges (loyer HC plus élevé) mais acheté aussi plus cher.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#21 Message par Vincent92 » 22 sept. 2017, 20:02

Tu es perdant avec des charges élevées car précisément le locataire regarde le prix CC en general. Le fait que le prix soit moins cher compense, en effet, comme je te l'ai dit.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#22 Message par Gpzzzz » 22 sept. 2017, 20:13

cashisking a écrit :
Gpzzzz a écrit :Prendre 1% est pas mal je pense surtout si on ne fait rien soit même...
J'ai imaginé 1% par an pour ma maison, et honnêtement c'est déjà trèèèès large.
1% sur un bien a un prix moyen a 3.
5ke le m2..
Si t es dans un coin a 1ke ca va pas suffire si c est 5ke le m2 ce sera trop ;-)

Mais raisonner par m2 est le plus precis..
Dans mon cas 19e le m2 ca fait 1800e par an.. ca colle :-)

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#23 Message par Marie 94 » 22 sept. 2017, 20:30

Vincent92 a écrit :Tu es perdant avec des charges élevées car précisément le locataire regarde le prix CC en general. Le fait que le prix soit moins cher compense, en effet, comme je te l'ai dit.
2 appartements à louer:

1/ le premier est à 885€ cc (765€ hc + 120€ charges). Prix d'achat: 172k.

2/ le deuxième est à 885€ aussi (800€ hc +85€  charges). Prix d'achat : 180k.

Dans les 2 cas, le rendement est le même (5,33%).

Parfois, je me demande si ton compte n'a pas été piraté par lecriminel :roll:

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#24 Message par Vincent92 » 22 sept. 2017, 22:05

C'est juste qu'on ne se comprends pas mais on dit la même chose.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#25 Message par lecriminel » 23 sept. 2017, 00:26

Vincent92 a écrit :C'est juste qu'on ne se comprends pas mais on dit la même chose.
c'est juste que Marie94 maitrise mal le français, ou est autiste, ou qu'elle a besoin de péter un coup; ton propos était clair.
On ne s'adresse pas à Marie comme à un adulte posé. Ou alors il faut attendre que l'infirmière soit passée lui faire sa piqure, et vu le show qu'elle nous a fait avec schtong sur l'autre fil, l'infirmière était de toute évidence en retard ce soir.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#26 Message par Marie 94 » 23 sept. 2017, 08:56

lecriminel a dû ecrire au moins 1000 fois sur ce forum «tu es perdant» (a peu près à chaque fois que qqun parlait de son achat en fait) que j'ai cru reconnaître son style chez Vincent. C'est une formule porte malheur ici vu qu'il se plante depuis 12 ans maintenant. J'aimerai bien connaître d'ailleurs le standing de son logement qui vaut le prix d'une voiture.

Vu la demande en IDF et les prix, je ne suis pas convaincue par la théorie de la faible liquidité d'un bien F2 avec charges élevées (qui ne sont que la contrepartie de prestations supplémentaires). Il n'existe pas bcp d'immeubles composé uniquement de F2. Il faut cohabiter avec les familles des apparts plus grands et payer le même service pour tout le monde.

Les plus gros composants des charges sont le chauffage collectif, le gardien et l'ascenseur.

Dans mon immeuble, ils ont voulu renoncer au gardien pour faire des économies et réduire les charges. Au bout de qq années avec une société qui faisait que le ménage, ils sont revenus à la situation antérieure se rendant compte à quel point un gardien était utile. Un copropriétaire avait proposé de couper le chauffage collectif car trop coûteux (c'était l'époque où le fioul avait grimpé) et que chacun installe son radiateur électrique. C'était un bailleur qui voulait sans doute afficher des charges faibles et mettre le coût du chauffage sur le dos du locataire qui allait le payer avec sa facture d'électricité. Personne n'a envisagé de condamner l'ascenseur.

Des apparts récents qui proposent les mêmes prestations à charges faibles je veux bien mais si c'est pour payer de faibles charges et avoir peu de prestations, c'est différent. Après je conçois bien que pour certains, ces prestations ne sont pas indispensables. Pour d'autres, ça l'est en tout cas.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#27 Message par Vincent92 » 23 sept. 2017, 09:11

De toute facon, je ne comprends pas pourquoi tu le prends contre toi. Tu nous as dit :
Marie 94 a écrit :Ton estimation en €/m2/an est pertinent. A titre d'exemple, Je paie 600€/an de charges de copro pour mon appart de 43m2 (ça inclut 120€ de fonds de reserve travaux)
Ca fait 50€/mois de charge pour 43m2 avec gardien, espace vert et ascenseur dont 10€/mois de réserve travaux (pour information les copropriétés "cotissent" obligatoirement dans un fond travaux à hauteur minimum de 5% des charges depuis peu). C'est pas des charges élevées, c'est des charges très très faibles.
Nous apprenons maintenant qu'il y a aussi le chauffage collectif. Je ne comprends même pas comment c'est possible d'avoir des frais de fonctionnement (40€/mois) aussi faibles. Surtout qu'on comprends à demi mot que ton appartement est situé dans un grand ensemble. Donc, peu de chance qu'avoir un syndic bénévole.
Marie 94 a écrit :Vu la demande en IDF et les prix, je ne suis pas convaincue par la théorie de la faible liquidité d'un bien F2 avec charges élevées (qui ne sont que la contrepartie de prestations supplémentaires). Il n'existe pas bcp d'immeubles composé uniquement de F2. Il faut cohabiter avec les familles des apparts plus grands et payer le même service pour tout le monde.
Je vais me citer sans en rajouter une couche en espérant que tu comprennes qu'on dit plus ou moins la même chose :
dans un marché en demande comme le tiens, ce n'est pas non plus très grave d'avoir un bien un peu moins liquide
Un peu moins liquide, ca ne veut pas dire peu liquide. Ca veut dire un peu moins liquide qu'un bien très liquide dans un marché liquide. Juste rajouter que, quand on achète un F2, on s'en fiche complétement que les familles nombreuses soient contentes de la copropriété. On achète par rapport à soit. Certaines copros ont des espaces verts et d'autres non. Certaines copro ont du chauffage collectif (et beaucoup de vieux dedans) d'autres non. D'autres ont une piscine. D'autres ont des gardiens. D'autres ont des ascenseurs disponibles 24h/24 (contrat de maintenant élevé). Etc...
Et je pense que la plupart des potentiels acheteurs de ton F2 à moins de 200k€ ne sont pas très sensibles (sans y être indifférent) à toutes ces prestations. Évidemment, pour 40€/mois c'est plutôt un plus qu'un moins.
Mais je pense qu'il faut que tu revoies tes fiches de charges (ca ne serait pas 600€/trimestre?) car j'ai un doute sur le montant.
Modifié en dernier par Vincent92 le 23 sept. 2017, 09:24, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#28 Message par Marie 94 » 23 sept. 2017, 09:23

Je remets mon quote que tu n'avais peut-être pas vu du fait de l'edit
Marie 94 a écrit : Edit: les 600€/an ce sont les charges de copropriété a la charge du propriétaire. Le locataire doit payer 1400€ de sa poche (120€/mois). Ça comprend chauffage et eau.
. Je le prends pas contre moi Vincent. Je te taquine sur ton style devenu made in BI.org à force de de débattre avec lecriminel & co :wink:

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#29 Message par Gpzzzz » 23 sept. 2017, 09:53

Donc ca fait du 60e le m2 par an chauffage compris.. c est le haut du tarif pour l IDF...
Clair que ca pique.. a l achat ca doit en rebuter plus d un..

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#30 Message par Marie 94 » 23 sept. 2017, 12:09

Gpzzzz a écrit :Donc ca fait du 60e le m2 par an chauffage compris.. c est le haut du tarif pour l IDF...
Clair que ca pique.. a l achat ca doit en rebuter plus d un..
:?:
(600€+1440€)/43m2=47€/an

C'est quoi les charges moyennes au m2 en IDF pour un appart de ce type? Dans un immeuble avec les mêmes prestations?

Tout le monde n'est pas aussi avisé que le lecteur moyen BI. Bcp achète sans faire tous vos calculs. J'étais pareille il y a 11 ans. Une imbécile qui n'a pas été rebutée par ces charges, qui ne connaissait pas Friggit...

Faut croire qu'il y en encore pas mal d'imbéciles sur le marché en ce moment. Dernière vente à 185k FAI (175k net vendeur). Je me demande pourquoi les proprios passent par une agence qui prend 10k. En la mettant sur LBC, ils vendraient en 1 journée.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#31 Message par slash33 » 23 sept. 2017, 14:17

Marie 94 a écrit :Je remets mon quote que tu n'avais peut-être pas vu du fait de l'edit
Marie 94 a écrit : Edit: les 600€/an ce sont les charges de copropriété a la charge du propriétaire. Le locataire doit payer 1400€ de sa poche (120€/mois). Ça comprend chauffage et eau.
. Je le prends pas contre moi Vincent. Je te taquine sur ton style devenu made in BI.org à force de de débattre avec lecriminel & co :wink:
gardien, entretien des espaces verts et ascenceur sont aussi à la charge du locataire si je ne m'abuse.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#32 Message par Gpzzzz » 23 sept. 2017, 21:17

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :Donc ca fait du 60e le m2 par an chauffage compris.. c est le haut du tarif pour l IDF...
Clair que ca pique.. a l achat ca doit en rebuter plus d un..
:?:
(600€+1440€)/43m2=47€/an

C'est quoi les charges moyennes au m2 en IDF pour un appart de ce type? Dans un immeuble avec les mêmes prestations?

Tout le monde n'est pas aussi avisé que le lecteur moyen BI. Bcp achète sans faire tous vos calculs. J'étais pareille il y a 11 ans. Une imbécile qui n'a pas été rebutée par ces charges, qui ne connaissait pas Friggit...

Faut croire qu'il y en encore pas mal d'imbéciles sur le marché en ce moment. Dernière vente à 185k FAI (175k net vendeur). Je me demande pourquoi les proprios passent par une agence qui prend 10k. En la mettant sur LBC, ils vendraient en 1 journée.
Effectivement je sais pas pourquoi j ai compté 200e par mois.
Donc 47e me m2 c est dans le moyenne en fait seulement.
De mémoire (il y a deja eu des echanges la dessus) c etait entre 35 et 60e par m2 par an en IDF.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#33 Message par licorne » 25 sept. 2017, 11:04

a 540e hors charge pour 60m2 a maiseaux alfort,
pour moi c'est operation blanche, ni gagnant , ni perdant.

par contre, si la banque apatride ordonne aux traites au commandes des institutions, de rafler les compte en banque des epargnants...
vaut mieux peut etre se delester de ses economie au profit de tas de parpaing.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#34 Message par Marie 94 » 25 sept. 2017, 15:26

slash33 a écrit :
Marie 94 a écrit :Je remets mon quote que tu n'avais peut-être pas vu du fait de l'edit
Marie 94 a écrit : Edit: les 600€/an ce sont les charges de copropriété a la charge du propriétaire. Le locataire doit payer 1400€ de sa poche (120€/mois). Ça comprend chauffage et eau.
. Je le prends pas contre moi Vincent. Je te taquine sur ton style devenu made in BI.org à force de de débattre avec lecriminel & co :wink:
gardien, entretien des espaces verts et ascenceur sont aussi à la charge du locataire si je ne m'abuse.
Oui bien-sûr, le locataire contribue aussi à ces charges. Le ratio de charges récupérables est généralement de 75/25 (locataire/propriétaire). Pour ma part les 170€/mois de charges se décomposent comme suit :

- 120€ => charges récupérables payées par le locataire (75% de 160€ hors fonds de réserves travaux)
- 40€ => charges non récupérables payées le propriétaire (25% de 160€ hors fonds de réserves travaux)
- 10€ => fonds de réserve travaux payés par le propriétaire.

Merci pour les moyennes de charges par m² en IDF. Après, faut voir ce que ça comprend car sinon la comparaison risque d’être biaisée. Prenons le cas de 2 apparts à un étage élevé dans 2 immeubles de standing équivalent (TCEPA). Le 1er a des charges de 35€/m² (fourchette basse) mais ne comprend ni chauffage collectif, ni ascenseur. Le 2nd est à 60€/m² (fourchette haute) mais inclut le chauffage collectif et dispose d’un ascenseur.

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#35 Message par Marie 94 » 26 sept. 2017, 10:34

En lisant le dernier appel de fonds, je viens de m’apercevoir que le chauffage collectif représente 58€ sur les 170€ de charges/mois.

En passant en chauffage individuel, on tomberait à 112€/mois (1347€/an, soit 31€/m²/an ou 2.6€/m²/mois=> on est dans la fourchette basse des charges moyennes annoncées en IDF). C’est aussi précisément le chiffre qui revient dans les prospectus des promoteurs « bâtiment BBC faibles charges 2.5€/m²/mois ».

Une amie a acheté un F3 de 65m² neuf dans le 78 et paie 162€/mois de charges (soit les 2.5€/m²/mois de charges) qui comprennent ascenseur, gardien, mais pas le chauffage collectif. Elle a un emplacement extérieur de parking qui doit faire monter les charges (tantièmes) mais très légèrement. Chez moi, ça serait 2.5€ de charges en plus pour un emplacement extérieur (24€ pour une box fermée). Du coup, je suis un peu dubitative sur ces BBC faibles charges. Qqun vit dans un appart BBC et paie vraiment 2.5€/m²/mois avec le chauffage collectif inclus et les mêmes autres prestations?

Il y a un projet de remplacement de la chaudière au fioul par une autre énergie (gaz ou géothermie). Je suis du coup perplexe sur les gains en €. J’ai déjà vu un gain notable sur les charges lié à la baisse du prix du fioul et de la consommation de l’immeuble (mise en route du chauffage le 01/10 voire 15/10 en fonction de la météo et arrêt plus tôt également en mars). Les charges sont ainsi passées de 186€/mois lors du pic de 2008 à 170€/mois aujourd’hui. Après, on est dépendant des fluctuations du prix du fioul.
Vincent92 a écrit :Surtout qu'on comprends à demi mot que ton appartement est situé dans un grand ensemble. .
Alors ça semble cohérent aux charges d'un grand ensemble? :lol: Dans ma téci, les charges élevées sont liées aux 2 ascenseurs (pairs et impairs bah oui faut bien ça avec 15 étages), le gardien pour assurer la sécurité des habitants face aux dealers, les espaces verts pour la culture du cannabis et le chauffage pour la culture à l’intérieur l’hiver :mrgreen: :arrow:

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#36 Message par Vincent92 » 02 oct. 2017, 16:32

Marie 94 a écrit :En lisant le dernier appel de fonds, je viens de m’apercevoir que le chauffage collectif représente 58€ sur les 170€ de charges/mois.

En passant en chauffage individuel, on tomberait à 112€/mois
Non, ca ne fonctionne pas que ca. Tu ne peux pas retirer ce que tu pais de chauffage pour comparer. 58€/mois de chauffage pour 43m2 c'est vraiment beaucoup. C'est presque (en faisant une règle de 3 sur la surface) ma facture totale EDF (comprenant l'abonnement). Donc, si tu cumules les charges collectives + ton abondement EDF pour le reste, tu paies beaucoup plus. C'est normal et tout le problème des chauffages collectifs des résidences des années 70. Tu paies pour des vieux qui sont là tout la journée et qui chauffe à fond.
Il faudrait plutot faire la démarche inverse. C'est à dire, de prendre des immeubles sans chauffage collectif puis rajouter leur facture chauffage.
Marie 94 a écrit :Je suis du coup perplexe sur les gains en €
Pour les jeunes (le cœur de cible pour ton appartement) le gain d'un chauffage individuel vis à vis d'un chauffage collectif dans un immeuble des années 70 est évident. Il n'y a pas photo.
Marie 94 a écrit :Alors ça semble cohérent aux charges d'un grand ensemble? :lol: Dans ma téci, les charges élevées sont liées aux 2 ascenseurs (pairs et impairs bah oui faut bien ça avec 15 étages), le gardien pour assurer la sécurité des habitants face aux dealers, les espaces verts pour la culture du cannabis et le chauffage pour la culture à l’intérieur l’hiver :mrgreen: :arrow:
Quand je rajoutais qu'on comprend à demi mot que c'est un "grand ensemble", je voulais dire qu'un grand ensemble c'est encore une décote pour beaucoup de monde (c'est souvent moche, il y a quasi tout le temps des travaux de copropriété, une mixité potentiellement plus importante,...).

Tout cela ne ne veut pas dire que ton achat n'a pas été intelligent (jusqu'à maintenant, j'ai plutôt l'impression qu'il a été - au contraire - profitable). Mais il ne faut pas nous prendre pour des abrutis et vendre les inconvénients (ici, les charges élevées) comme quelque chose de neutre voir carrément comme des avantages.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Meilleurstaux : Acheter ou louer

#37 Message par Marie 94 » 06 oct. 2017, 22:30

Où as-tu lu que je vantais les mérites des charges élevées? Je le dis depuis le 1er jour que les charges sont trop élevées dans mon immeuble.

Je veux comparer des choses comparables:
1/ Appart avec charges comprenant syndic, gardien, ascenseur et chauffage collectif.
Tarif min, moyen, max? Le mien est de 4€/m2.

2/ Appart avec charges comprenant syndic, gardien et ascenseur. Tarif min, moyen, max?

3/ Appart avec charges comprenant syndic et ascenseur. Tarif min, moyen, max?

4/ Appart avec charges comprenant syndic. Tarif min, moyen, max?

4/ Appart avec charges comprenant aucune de ces prestations. Tarif min, moyen, max?

Pour l'instant on a un tarif min (2,5€/m2) et max (5€/m2) mais sans que l'on sache ce que ça comprends, le tarif du mien (cas n°1) et le cas n°4 ou 5? (connait pas le tarif mais on sait que tu paie pas cher).

Le tarif du chauffage collectif comprend également l'entretien de la chaudière. En chauffage individuel, si tes radiateurs électriques lâchent, qui paie?

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