Notaire IDF : Le dynamisme de l’activité se poursuit

[Marie 94]

c'est biaisé comme présentation
...
et je te fais grace de l'inflation. Et des droits de notaires perdus. Et de se retrouver coincé à vouloir revendre trop cher et se retrouver en galère pour aller travailler comme Ben. Et dans trop petit.
Mais je dois avoir tort, car l'achat est toujours gagnant, y compris quand on fait n'importe quoi.

Évidemment que c'est biaisé (quid du CRD, de l'achat à un prix hors marché) tout comme tes raisonnements d'ailleurs (l'autre extrême). Tout achat n'est pas gagnant. Il y avait mieux à faire dans le cas de Ben qui s'est précipité. Après c'est un cas un peu spécial. Je comprends que les trolls baissiers aiment épiloguer sur ce cas.

Ou alors... tu n'as rien compris au raisonnement. On s'en tape de son premier achat. Si tu penses que son bien valait 220k€ quand il a acheté et bien soit. Fait donc le même raisonnement avec 220k€ à la place de 240k€. Ca me change rien à la conclusion, il est toujours moins exposé à une hausse qu'un primo. J'ai pris des valeurs numériques uniquement pour expliciter.
Qu'il est bien acheté ou très mal et qu'il y ait des frais de notaire, ca n'a absolument rien à voir avec ce dont je parle.
Je parlais de l'exposition d'un primo vs un secundo à une hausse de prix qui n'est pas la même puisqu'un secundo achète plus cher MAIS vend également plus cher.

Je précise pour ne pas être de nouveau mal interprété : Ce qui ne veut pas dire que lorsque le marché monte, l'achat est forcément gagnant.

Tu connais le sens de biaisé?http://www.larousse.fr/dictionnaires/fr ... aisée/9022

C'est typiquement ce que tu fais avec ta démonstration chiffrée.
Tout le monde connaît ici le cas concret de Ben, un cas emblématique sur ce forum. Essayer de démontrer avec des chiffres orientés qu'un secundo comme lui est en meilleure posture (gagnant, moins pressé lol) qu'un primo est malhonnête. Un attentiste serait déjà dans un nouvel appart F2 pendant que lui est collé avec son bien et peine à s'en débarrasser. Le reste c'est de la littérature.

[Vincent92]

c'est biaisé comme présentation
...
et je te fais grace de l'inflation. Et des droits de notaires perdus. Et de se retrouver coincé à vouloir revendre trop cher et se retrouver en galère pour aller travailler comme Ben. Et dans trop petit.
Mais je dois avoir tort, car l'achat est toujours gagnant, y compris quand on fait n'importe quoi.

Évidemment que c'est biaisé (quid du CRD, de l'achat à un prix hors marché) tout comme tes raisonnements d'ailleurs (l'autre extrême). Tout achat n'est pas gagnant. Il y avait mieux à faire dans le cas de Ben qui s'est précipité. Après c'est un cas un peu spécial. Je comprends que les trolls baissiers aiment épiloguer sur ce cas.

Ou alors... tu n'as rien compris au raisonnement. On s'en tape de son premier achat. Si tu penses que son bien valait 220k€ quand il a acheté et bien soit. Fait donc le même raisonnement avec 220k€ à la place de 240k€. Ca me change rien à la conclusion, il est toujours moins exposé à une hausse qu'un primo. J'ai pris des valeurs numériques uniquement pour expliciter.
Qu'il est bien acheté ou très mal et qu'il y ait des frais de notaire, ca n'a absolument rien à voir avec ce dont je parle.
Je parlais de l'exposition d'un primo vs un secundo à une hausse de prix qui n'est pas la même puisqu'un secundo achète plus cher MAIS vend également plus cher.

Je précise pour ne pas être de nouveau mal interprété : Ce qui ne veut pas dire que lorsque le marché monte, l'achat est forcément gagnant.

Tu connais le sens de biaisé?http://www.larousse.fr/dictionnaires/fr ... aisée/9022

C'est typiquement ce que tu fais avec ta démonstration chiffrée.
Tout le monde connaît ici le cas concret de Ben, un cas emblématique sur ce forum. Essayer de démontrer avec des chiffres orientés qu'un secundo comme lui est en meilleure posture (gagnant, moins pressé lol) qu'un primo est malhonnête. Un attentiste serait déjà dans un nouvel appart F2 pendant que lui est collé avec son bien et peine à s'en débarrasser. Le reste c'est de la littérature.

Non, je n'essaie pas du tout de démontrer que Ben92 est dans une meilleure posture. Ca ne sera d'ailleurs pas le cas mise à part s'il revend plus cher qu'il a acheté (chiffre à définir mais c'est tout à fait possible qu'il soit gagnant étant donné ce qu'à fait le marché à Boulogne s'il n'a pas surpayé son bien au départ. Surtout s'il ne passe pas pour une agence) puisqu'il n'est pas encore rester assez longtemps dans son bien pour amortir ces différents frais. Voici mon point :
Un secundo est moins exposé (c'est moins impactant) qu'un primo à une hausse de prix s'il reste dans le même marché car il achèterait plus cher mais vendrait également plus cher.
Merci d'expliciter, s'il y en a un, le biais de cette dernière phrase sans me parler d'autre chose (du cas de Ben92, des frais de notaires, à quel point je suis stupide,...). Car c'est cela mon point de vue et tout ce dont tu as parlé jusqu'à maintenant n'a rien à voir.
Si tu n'en es pas capable :
1 - Je ne te répondrais pas.
2 - Ma liste des personnes ignorées ne sera de nouveau plus vierge.

[crispus]

Un secundo est moins exposé (c'est moins impactant) qu'un primo à une hausse de prix s'il reste dans le même marché car il achèterait plus cher mais vendrait également plus cher.

C'est le principe de l'effet de levier. En période durablement haussière, il faut "prendre le train" le plus vite possible.

...Mais attention aux retours de bâton.
Un secundo est PLUS exposé qu'un primo à une BAISSE de prix s'il reste dans le même marché, car son apport baisserait d'avantage que celui du primo.

Comme le marché est fou depuis longtemps, bien malin qui peut dire quelle est la meilleure stratégie pour 2020 par exemple.

[Vincent92]

Un secundo est PLUS exposé qu'un primo à une BAISSE de prix s'il reste dans le même marché, car son apport baisserait d'avantage que celui du primo.

Je dirais plutôt qu'il en profite moins.
En cas de hausse, tous ceux qui veulent s'agrandir sont perdants. Le primo plus que les autres.
En cas de baisse, tous ceux qui veulent s'agrandir sont gagnants. Le primo plus que les autres.
Pour résumer, le primo est plus impacté par les fluctuations du marché que les autres.
Mais cela n'empêche pas qu'il faut parfois mieux être locataire ou propriétaire que ce soit en cas de hausse du marché (si l'actif monte mais que, au final, on veut changer trop vite et on n'a pas eu le temps d’amortir les frais) ou de baisse du marché (si l'actif baisse, l’amortissement peut faire que...).

Comme le marché est fou depuis longtemps, bien malin qui peut dire quelle est la meilleure stratégie pour 2020 par exemple.

En effet.

[Marie 94]

Voici mon point :
Un secundo est moins exposé (c'est moins impactant) qu'un primo à une hausse de prix s'il reste dans le même marché car il achèterait plus cher mais vendrait également plus cher..

L'eau ça mouille et le feu ça brûle. Tu as d'autres révélations à nous faire? Ce n'est pas sur ça qu'on ta repris.

Relis ton texte initial. J'ai mis des couleurs pour t'aider à détecter les biais.

Dans tous les cas, le fait qu'il ait acheté et qu'il souhaite revendre son appartement lisse beaucoup ces éventuelles pertes liées à une hausse de prix. De ce que j'ai compris de son cas, une hausse de 20% ne l'impact qu'à hauteur de 6% :

...
. Le fait d'être rentré et d'avoir payé une bonne partie de son futur achat lui permet clairement d'être moins pressé. La seule chose qui fait qu'il doit vendre est qu'il ne se sent pas bien dans son appartement.

Non, je n'essaie pas du tout de démontrer que Ben92 est dans une meilleure posture.

[Vincent92]

Tu avais fait le plus dur. C'est à dire, trouver la bonne phrase. Le fait que tu es souligné en rouge le début de la phrase et laisser en gras mais en noir le reste prouve que tu n'as pas compris ce qui était important. Ben92, n'étant plus un primo, est moins impacté par une hausse des prix. Il a donc moins de raisons d'être pressé. Maintenant, je n'essaie pas de dire que son achat est gagnant car :
1 - Il n'a pas vendu donc on parlerait dans le vide.
2 - Je m'en tape. Ce n'était pas le sujet.

Et ce que j'ai dit me parait, en effet, évident. Tout comme l'eau ca mouille. C'était donc inutile de la ramener et créer une polémique. Si je l'ai rappelé, c'est pour dire qu'il peut bien chercher dans 1 an, une fois stable dans un nouveau job. Étant moins impacté, c'est moins grave pour lui si le marché monte. C'est juste chiant d'être dans un studio.

[neron]

Avec le recul, pourrais tu nous en dire plus sur ce que vous écriviez il y a 7 ans : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 00#p878740

FunamBulle, tes chiffres me semblent tout à fait vraisemblables et mêmes optimistes. Quand je discute avec des amis (CSP++) de leur pouvoir d'achat réel dans l'immobilier 3000 Euro/m2 ..

Vincent je répondais à:

En fait, j'ai l'impression qu'il est plus facile pour certains d'admettre que la courbe rouge va se "casser la gu**le" que de dire "le m2 vaudra 3047 € dans le XV à Paris"

Dommage qu'il n'y ait plus les courbes Mais Vincent sans apport faut combien pour payer 9000 le M2 et le nb de m2 suffisant pour ces 2 enfants en moyenne ? Plus de 10000 € par mois ! Soit moins de 1% de salaires. On n'est pas dans les CSP++ cqfd

[Vincent92]

Avec le recul, pourrais tu nous en dire plus sur ce que vous écriviez il y a 7 ans : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 00#p878740

FunamBulle, tes chiffres me semblent tout à fait vraisemblables et mêmes optimistes. Quand je discute avec des amis (CSP++) de leur pouvoir d'achat réel dans l'immobilier 3000 Euro/m2 ..

Vincent je répondais à:

En fait, j'ai l'impression qu'il est plus facile pour certains d'admettre que la courbe rouge va se "casser la gu**le" que de dire "le m2 vaudra 3047 € dans le XV à Paris"

Dommage qu'il n'y ait plus les courbes Mais Vincent sans apport faut combien pour payer 9000 le M2 et le nb de m2 suffisant pour ces 2 enfants en moyenne ? Plus de 10000 € par mois ! Soit moins de 1% de salaires. On n'est pas dans les CSP++ cqfd

Pourquoi sans apport? Les cadres n'ont pas d'apport?

[lecriminel]

Pourquoi sans apport? Les cadres n'ont pas d'apport?

tu veux dire qu'il est normal que (tous, à ce niveau de prix) les gens ne puissent pas acheter s'ils n'héritent pas ?

[Vincent92]

Non. Je dis que la plupart des acheteurs ont un apport à Paris. Et cet apport peut être de differente nature. C'est loin d'être forcément de l'héritage.
Heureusement, les gens qui gagnent bien leur vie (on va dire à partir de 3000€/UC) peuvent mettre assez naturellement de l'argent de côté tout en vivant normalement.
De même, penser que l'achat type à Paris est un 100m2 (par exemple) est assez ridicule.
Forcément, si on fait fi de tout et qu'on exagère complètement le trait...
Biensur, ce n'est pas tous les parisiens qui peuvent acheter. Ceux qui achètent sont aisés en general. Mais, les quataris ou les personnes qui gagnent plus de 120000€/an sont pas du tout le cœur du marché parisien.
J'imagine plutôt l'achat moyen entre 400k€ et 500k€ avec un apport conséquent et je rappelle d'avance que tous les acheteurs ne sont pas des primos. Loin de là. L'apport peut venir d'économie, de la vente d'un bien (si on n'est pas primo),..., ou de donation/héritage.

Maintenant, soyons clair, la determination de certains à ne pas vouloir passer le périphérique alors que l'écart se creuse et qu'il y a donc de moins en moins de raisons de le faire est assez sidérante de mon point de vue.

[goinfrimmo]

Ca tourne en rond. On en revient toujours aux mêmes questions:
- combien les banques centrales peuvent-elles encore créer de fausse monnaie pour maintenir les taux bas ?
- de quelle surface les parisiens peuvent-ils se contenter pour se loger ?
J'aimerais bien voir la distribution des surfaces achetées par les particuliers, avec un paramétrage primo/secondo.

[lecriminel]

Non. Je dis que la plupart des acheteurs ont un apport à Paris. Et cet apport peut être de differente nature. C'est loin d'être forcément de l'héritage.
Heureusement, les gens qui gagnent bien leur vie (on va dire à partir de 3000€/UC) peuvent mettre assez naturellement de l'argent de côté tout en vivant normalement.

en payant un loyer de fou et avec les prix qui ne font que monter chaque année (il faut donc mettre plus de coté que l'augmentation des prix) ??
Honnêtement, ce n'est pas en travaillant qu'on peut s'acheter un logement à Paris (on est d'accord puisque tu avoues qu'un apport est nécessaire) et ce n'est pas en travaillant non plus qu'on se constitue un apport. Résultante d'un rapport prix/revenus bien trop élevé.

[Ben92]

en payant un loyer de fou et avec les prix qui ne font que monter chaque année (il faut donc mettre plus de coté que l'augmentation des prix) ??
Honnêtement, ce n'est pas en travaillant qu'on peut s'acheter un logement à Paris (on est d'accord puisque tu avoues qu'un apport est nécessaire) et ce n'est pas en travaillant non plus qu'on se constitue un apport. Résultante d'un rapport prix/revenus bien trop élevé.

Bien sûr que c'est possible. Je le vois chez mes amis qui ont 32-34 ans. Typiquement à cet âge un cadre lambda peut acheter 35/40m2 tout seul (c'est mon cas si je m'endette au taquet) ou 70/80m2 en couple. A paris/Levallois/Boulogne. Quant à l'apport il vient beaucoup de la participation/intéressement. On atteint vite 50000€ non imposés en bossant qqs années dans une bonne boîte. Dès lors les 50m2 par personne sont possibles(Pas mon cas car je bosse dans une SSII pourrie qui distribue que dalle).

[Gpzzzz]

en payant un loyer de fou et avec les prix qui ne font que monter chaque année (il faut donc mettre plus de coté que l'augmentation des prix) ??
Honnêtement, ce n'est pas en travaillant qu'on peut s'acheter un logement à Paris (on est d'accord puisque tu avoues qu'un apport est nécessaire) et ce n'est pas en travaillant non plus qu'on se constitue un apport. Résultante d'un rapport prix/revenus bien trop élevé.

Bien sûr que c'est possible. Je le vois chez mes amis qui ont 32-34 ans. Typiquement à cet âge un cadre lambda peut acheter 35/40m2 tout seul (c'est mon cas si je m'endette au taquet) ou 70/80m2 en couple. A paris/Levallois/Boulogne. Quant à l'apport il vient beaucoup de la participation/intéressement. On atteint vite 50000€ non imposés en bossant qqs années dans une bonne boîte. Dès lors les 50m2 par personne sont possibles(Pas mon cas car je bosse dans une SSII pourrie qui distribue que dalle).

Meme avec 100ke d interessement de côté a 32ans apres 10ans de taf soit 200ke en couple il manque encore 600ke pour le 70/80m2 !
Ca fait une mensualité de 3ke sur 20ans...

Pour un 100m2 ca fait 900ke a emprunter soit 4500e par mois sur 20ans

[kamoulox]

en payant un loyer de fou et avec les prix qui ne font que monter chaque année (il faut donc mettre plus de coté que l'augmentation des prix) ??
Honnêtement, ce n'est pas en travaillant qu'on peut s'acheter un logement à Paris (on est d'accord puisque tu avoues qu'un apport est nécessaire) et ce n'est pas en travaillant non plus qu'on se constitue un apport. Résultante d'un rapport prix/revenus bien trop élevé.

Bien sûr que c'est possible. Je le vois chez mes amis qui ont 32-34 ans. Typiquement à cet âge un cadre lambda peut acheter 35/40m2 tout seul (c'est mon cas si je m'endette au taquet) ou 70/80m2 en couple. A paris/Levallois/Boulogne. Quant à l'apport il vient beaucoup de la participation/intéressement. On atteint vite 50000€ non imposés en bossant qqs années dans une bonne boîte. Dès lors les 50m2 par personne sont possibles(Pas mon cas car je bosse dans une SSII pourrie qui distribue que dalle).

Alors tu attends quoi? C’est maintenant qu’il faut prendre le pognon!!!!

[m.enfin]

Meme avec 100ke d interessement de côté a 32ans apres 10ans de taf soit 200ke en couple il manque encore 600ke pour le 70/80m2 !
Ca fait une mensualité de 3ke sur 20ans...

Bern est beaucoup plus humble, à 32 ans tu vises 35/40 m2 histoire d'enclencher "the famous parcours rézidenssiel"
nan mé alo koi, 70 m2 @ 32 ans, tu veux qu'ils se perdent dans un chateau ?

[Ben92]

Meme avec 100ke d interessement de côté a 32ans apres 10ans de taf soit 200ke en couple il manque encore 600ke pour le 70/80m2 !
Ca fait une mensualité de 3ke sur 20ans...
Pour un 100m2 ca fait 900ke a emprunter soit 4500e par mois sur 20ans

Tu sous-estimes grandement le montant empruntable.
Exemple avec des salaires tout à fait communs voire pas terribles (pas terribles pour l'IDF j'entends)
Monsieur chef de projet IT, salaire 3900 net
Madame cadre dans le marketing, salaire 3300 net
Chacun a 75k d'épargne de diverse origine, épargne, intéressent/participation, petit coup symbolique de pouce des parents. 75k est un montant tout à fait commun pour un cadre de 32/34 ans, même pour ceux qui se font plaisir. A noter que certains ont beaucoup plus (par exemple boites du secteur financier, énergie, pharmaceutique qui versent de très bonnes participation. Et je ne parle pas de ceux qui revendent un studio ou un petit 2P acheté en solo à 26/27 ans en 2010 avec une PV de 50%...). Donc je ne prends pas un cas exceptionnel loin de là.
Avec les 7200 de salaire cumulés, on peut emprunter exactement 600k sur 25 ans au taux de 1.5% pour une mensualité de 2400. J'en connais qui ont eu encore moins sur un taux 25 ans donc je ne délire pas sur le taux.
On a donc un budget de 750k, ce qui laisse 700k hors frais de notaire. A ce prix c'est un beau 80m2 à Levallois ou un beau 70m2 dans le 15e.
Le couple est fictif mais j'ai tellement de cas similaires dans mon entourage...

[kamoulox]

25 ans d’un gros crédit pour 80 m2 à Levallois , ça vend du rêve !! C’est un univers à part paname quand même

[Zandu]

25 ans d’un gros crédit pour 80 m2 à Levallois , ça vend du rêve !! C’est un univers à part paname quand même

la ville la plus endettée de France - et de loin! - et la ville la plus densément peuplée d'Europe.

[Gpzzzz]

Meme avec 100ke d interessement de côté a 32ans apres 10ans de taf soit 200ke en couple il manque encore 600ke pour le 70/80m2 !
Ca fait une mensualité de 3ke sur 20ans...
Pour un 100m2 ca fait 900ke a emprunter soit 4500e par mois sur 20ans

Tu sous-estimes grandement le montant empruntable.
Exemple avec des salaires tout à fait communs voire pas terribles (pas terribles pour l'IDF j'entends)
Monsieur chef de projet IT, salaire 3900 net
Madame cadre dans le marketing, salaire 3300 net
Chacun a 75k d'épargne de diverse origine, épargne, intéressent/participation, petit coup symbolique de pouce des parents. 75k est un montant tout à fait commun pour un cadre de 32/34 ans, même pour ceux qui se font plaisir. A noter que certains ont beaucoup plus (par exemple boites du secteur financier, énergie, pharmaceutique qui versent de très bonnes participation. Et je ne parle pas de ceux qui revendent un studio ou un petit 2P acheté en solo à 26/27 ans en 2010 avec une PV de 50%...). Donc je ne prends pas un cas exceptionnel loin de là.
Avec les 7200 de salaire cumulés, on peut emprunter exactement 600k sur 25 ans au taux de 1.5% pour une mensualité de 2400. J'en connais qui ont eu encore moins sur un taux 25 ans donc je ne délire pas sur le taux.
On a donc un budget de 750k, ce qui laisse 700k hors frais de notaire. A ce prix c'est un beau 80m2 à Levallois ou un beau 70m2 dans le 15e.
Le couple est fictif mais j'ai tellement de cas similaires dans mon entourage...

Effectivement sur 25ans ca passe. Encore une preuve supplémentaire (coucou Vincent !) que ce sont bien les taux qui ont permis les abérations actuelles et ont maintenu les prix aussi haut ou les a empéché de baisser..

Meme en revenant ne serait-ce qu'a des taux sur 25ans a 3.5% ton couple lambda voit son emprunt passer de 600k€ a 480k€..

[cashisking]

Meme en revenant ne serait-ce qu'a des taux sur 25ans a 3.5% ton couple lambda voit son emprunt passer de 600k€ a 480k€..

Et si ma tante en avait ?

[Vincent92]

Effectivement sur 25ans ca passe. Encore une preuve supplémentaire (coucou Vincent !) que ce sont bien les taux qui ont permis les abérations actuelles et ont maintenu les prix aussi haut ou les a empéché de baisser..

Le coup des "taux qui font que" vous nous le sortez tous les ans. Cette année, les prix ont augmentés et les taux augmentés aussi. Preuve que la causalité n'est pas démontrer.
Maintenant, évidement, si les taux augmentent de 200 points de base c'est sûr que les prix peuvent baisser et qu'ils baisseraient probablement. D'un autre côté, attendre en espérant (car rien n'est sûr) emprunter moins à un taux plus élevé (et payer la même mensualité) tout en ayant un bien moins bon (car les prix ne suivraient pas les taux à 100%, vous en avez la preuve cette année), c'est un drôle de calcul.
Bon, si vous avez plus de 60% de cash, à la limite, on peut se poser la question...
Pour le très gros des transactions, ca reste une idée saugrenue si vous comptez rester relativement longtemps dans votre logement.

[optimus maximus]

25 ans d’un gros crédit pour 80 m2 à Levallois , ça vend du rêve !! C’est un univers à part paname quand même

la ville la plus endettée de France - et de loin! - et la ville la plus densément peuplée d'Europe.

C'est le paradoxe de cette ville qui a capitalisé son développement sur l'immobilier de bureaux dans les années 80 et 90, profitant de sa proximité avec la Défense (Front de Seine).
Mais aujourd'hui une entreprise n'a plus forcément intérêt à installer des bureaux à Levallois, parce que c'est plus cher et que dans quelques années ce ne sera plus forcément la mieux desservie (grand Paris express).

[optimus maximus]

Effectivement sur 25ans ca passe. Encore une preuve supplémentaire (coucou Vincent !) que ce sont bien les taux qui ont permis les abérations actuelles et ont maintenu les prix aussi haut ou les a empéché de baisser..

Le coup des "taux qui font que" vous nous le sortez tous les ans. Cette année, les prix ont augmentés et les taux augmentés aussi. Preuve que la causalité n'est pas démontrer.
Maintenant, évidement, si les taux augmentent de 200 points de base c'est sûr que les prix peuvent baisser et qu'ils baisseraient probablement. D'un autre côté, attendre en espérant (car rien n'est sûr) emprunter moins à un taux plus élevé (et payer la même mensualité) tout en ayant un bien moins bon (car les prix ne suivraient pas les taux à 100%, vous en avez la preuve cette année), c'est un drôle de calcul.
Bon, si vous avez plus de 60% de cash, à la limite, on peut se poser la question...
Pour le très gros des transactions, ca reste une idée saugrenue si vous comptez rester relativement longtemps dans votre logement.

Après, les salaires peuvent augmenter et l'inflation repartir, mais l'influence des taux sur la valeur d'un actif est indéniable.
L'exemple pris par Ben est un cas plausible, mais on a affaire à des emprunteurs au taquet, sans marge financière supplémentaire. Et la diminution du nombre de prêts immobiliers accordés par les banques qui se dessine témoigne de la diminution très sensible de solvabilité des ménages emprunteurs.

[Vincent92]

Effectivement sur 25ans ca passe. Encore une preuve supplémentaire (coucou Vincent !) que ce sont bien les taux qui ont permis les abérations actuelles et ont maintenu les prix aussi haut ou les a empéché de baisser..

Le coup des "taux qui font que" vous nous le sortez tous les ans. Cette année, les prix ont augmentés et les taux augmentés aussi. Preuve que la causalité n'est pas démontrer.
Maintenant, évidement, si les taux augmentent de 200 points de base c'est sûr que les prix peuvent baisser et qu'ils baisseraient probablement. D'un autre côté, attendre en espérant (car rien n'est sûr) emprunter moins à un taux plus élevé (et payer la même mensualité) tout en ayant un bien moins bon (car les prix ne suivraient pas les taux à 100%, vous en avez la preuve cette année), c'est un drôle de calcul.
Bon, si vous avez plus de 60% de cash, à la limite, on peut se poser la question...
Pour le très gros des transactions, ca reste une idée saugrenue si vous comptez rester relativement longtemps dans votre logement.

Après, les salaires peuvent augmenter et l'inflation repartir, mais l'influence des taux sur la valeur d'un actif est indéniable.
L'exemple pris par Ben est un cas plausible, mais on a affaire à des emprunteurs au taquet, sans marge financière supplémentaire. Et la diminution du nombre de prêts immobiliers accordés par les banques qui se dessine témoigne de la diminution très sensible de solvabilité des ménages emprunteurs.

Si c'est le cas, c'est encore pire pour l'attentiste qui va attendre pour avoir un taux plus haut sans forcément un prix d'actif plus bas (donc des mensualités plus importantes pour un même bien).

[kamoulox]

On est au moins sûr d’une chose , malgres des prix déjà très élevés il y a quelques années les attentistes ont eu tort. Les mieux lotis ont quand même fini par acheter et les autres moins bien lotis ont laissé tomber la perspective d’un achat.

En fait tu es baisé de partout donc...

[Gpzzzz]

Effectivement sur 25ans ca passe. Encore une preuve supplémentaire (coucou Vincent !) que ce sont bien les taux qui ont permis les abérations actuelles et ont maintenu les prix aussi haut ou les a empéché de baisser..

Le coup des "taux qui font que" vous nous le sortez tous les ans. Cette année, les prix ont augmentés et les taux augmentés aussi. Preuve que la causalité n'est pas démontrer.
Maintenant, évidement, si les taux augmentent de 200 points de base c'est sûr que les prix peuvent baisser et qu'ils baisseraient probablement. D'un autre côté, attendre en espérant (car rien n'est sûr) emprunter moins à un taux plus élevé (et payer la même mensualité) tout en ayant un bien moins bon (car les prix ne suivraient pas les taux à 100%, vous en avez la preuve cette année), c'est un drôle de calcul.
Bon, si vous avez plus de 60% de cash, à la limite, on peut se poser la question...
Pour le très gros des transactions, ca reste une idée saugrenue si vous comptez rester relativement longtemps dans votre logement.

Les taux n'ont pas augmenté cette année, ils ont pris 20pts de base.. meme pas si on en croit l'exemple de Ben avec des emprunts a 1.5% sur 25ans..
Le débat n'est pas de savoir s'il faut attendre ou pas, chacun fait en fonction de sa situation.
J'ai juste mis en avant le fait que le couple fictif de Ben peut acheter a 700k€ grace aux taux actuels, sinon il serait exclu du marché qu'il vise (70/80m2)

[Ben92]

On est au moins sûr d’une chose , malgres des prix déjà très élevés il y a quelques années les attentistes ont eu tort. Les mieux lotis ont quand même fini par acheter et les autres moins bien lotis ont laissé tomber la perspective d’un achat.
En fait tu es baisé de partout donc...

Non on est pas forcément baisé : ceux qui ont acheté à Paris ou proche banlieue ces dernières années - même cher - ont déjà engrangé une plus-value latente. Et bien sûr remboursé une partie du capital.
C'est toujours la même rengaine : avec le recul on s'aperçoit que ceux qui ont acheté à Paris sont TOUJOURS gagnants. Même si sur le coup, on peut être dubitatif de payer aussi cher.
L'achat à Paris est une sorte de martingale, rendue possible par un marché dont la résistance à la baisse défie l'entendement.

[Ben92]

J'ai juste mis en avant le fait que le couple fictif de Ben peut acheter a 700k€ grace aux taux actuels, sinon il serait exclu du marché qu'il vise (70/80m2)

Ce n'est pas comme ça que ça se passe. Ceux qui veulent acheter ne se disent pas "est-ce qu'on peut acheter ce dont on a envie ?"... La démarche est inverse. Ils évaluent leur budget, voient ce qu'ils peuvent acheter et font un arbitrage sur la surface et la localisation. Mais ils achètent, quelques que soient les contraintes.

[Gpzzzz]

J'ai juste mis en avant le fait que le couple fictif de Ben peut acheter a 700k€ grace aux taux actuels, sinon il serait exclu du marché qu'il vise (70/80m2)

Ce n'est pas comme ça que ça se passe. Ceux qui veulent acheter ne se disent pas "est-ce qu'on peut acheter ce dont on a envie ?"... La démarche est inverse. Ils évaluent leur budget, voient ce qu'ils peuvent acheter et font un arbitrage sur la surface et la localisation. Mais ils achètent, quelques que soient les contraintes.

Oui ils achetent mais au final ca revient presque au meme..
A partir du moment ou le budget moyen des acheteurs baissent de 15% en raison d'une variation des taux d'emprunts ca impacte la plupart des marchés en cascade car ca en exclue le meme nombre en bas de l'echelle (pour par dire pyramide ^^)..
Mais bon on y est pas les taux vont rester encore bas pour rincer tous les jeunes qui travaillent !

[kamoulox]

On est au moins sûr d’une chose , malgres des prix déjà très élevés il y a quelques années les attentistes ont eu tort. Les mieux lotis ont quand même fini par acheter et les autres moins bien lotis ont laissé tomber la perspective d’un achat.
En fait tu es baisé de partout donc...

Non on est pas forcément baisé : ceux qui ont acheté à Paris ou proche banlieue ces dernières années - même cher - ont déjà engrangé une plus-value latente. Et bien sûr remboursé une partie du capital.
C'est toujours la même rengaine : avec le recul on s'aperçoit que ceux qui ont acheté à Paris sont TOUJOURS gagnants. Même si sur le coup, on peut être dubitatif de payer aussi cher.
L'achat à Paris est une sorte de martingale, rendue possible par un marché dont la résistance à la baisse défie l'entendement.

J’ai pas dit le contraire mais soit tu payes plein pot en étant dans des salaires déjà élevés soit tu reste locataire. Tout seul ou a 2 bien sûr tu peux raccommoder de petit

Pour les familles c’est Quand même très compliqué même avec de bons revenus et un gros apport!!

Pour le reste oui mais c’est Paris, les bons emplacements, les bons quartiers ne risquent pas de baisser c’edt Clair !

[pat43]

Effectivement sur 25ans ca passe. Encore une preuve supplémentaire (coucou Vincent !) que ce sont bien les taux qui ont permis les abérations actuelles et ont maintenu les prix aussi haut ou les a empéché de baisser..

Le coup des "taux qui font que" vous nous le sortez tous les ans. Cette année, les prix ont augmentés et les taux augmentés aussi. Preuve que la causalité n'est pas démontrer.
Maintenant, évidement, si les taux augmentent de 200 points de base c'est sûr que les prix peuvent baisser et qu'ils baisseraient probablement. D'un autre côté, attendre en espérant (car rien n'est sûr) emprunter moins à un taux plus élevé (et payer la même mensualité) tout en ayant un bien moins bon (car les prix ne suivraient pas les taux à 100%, vous en avez la preuve cette année), c'est un drôle de calcul.
Bon, si vous avez plus de 60% de cash, à la limite, on peut se poser la question...
Pour le très gros des transactions, ca reste une idée saugrenue si vous comptez rester relativement longtemps dans votre logement.

J'ai vécu des périodes où les taux étaient à 20 %, 14 %, j'ai emprunté pas cher à 4.2 % (en 99) et c'était des taux "d'attaque". Comme quoi, si, le taux influe bien sur les prix. Avec du 20 %, ils ne dépassaient guère 200 000 francs, à l'époque. Et pour l'occase, c'était pire. Un appartement bourgeois à 180 000 francs...

[Vincent92]

Oui oui, et tu achetais combien ton pain en 1950? Savoir si les taux influent dessus?
Plus sérieusement, ce que tu dis ne prouve rien. Meme avec des taux à 14 ou 20 %, il est assez probable qu'un appartement demandé dans un secteur en tension valent plus que 30 000€ (200 000FF).
Pour un appartement qui vaut 1000€/mois en location ca ferait un rendement brut supérieur à 30%.
Pas mal pour y placer son cash. Et des gens qui ont 30 000€, ce n'est pas ce qui manque.

[crispus]

Oui oui, et tu achetais combien ton pain en 1950? Savoir si les taux influent dessus?
Plus sérieusement, ce que tu dis ne prouve rien. Meme avec des taux à 14 ou 20 %, il est assez probable qu'un appartement demandé dans un secteur en tension valent plus que 30 000€ (200 000FF)

Corrigé de l'inflation ça donne ça :

...Si ce n'est qu'en 1960, avec 200.000F on achetait pas un appart, mais un immeuble entier
Un couple d'ouvriers gagnant chacun ~250F/mois pouvait alors s'acheter un appart à Paris.

Avec une inflation à 15% le bien s'appréciait automatiquement et au bout de quelques années la mensualité devenait largement inférieure à un loyer. C'était l'époque heureuse où l'inflation remboursait l'emprunt, mais où le locataire jetait son argent par les fenêtres.

On peut s'acheter quoi à Paris en 2017 avec moins de 330000 € ? Et avec 2 smics ?

Ta réaction me rappelle celle d'un retraité qui trouvait normal d'avoir acheté son pavillon neuf 40000F en 1975 (6.000 €) et de le voir revendu sans travaux 200000 €, vers 2012. Je lui ai montré la valeur en euros constants : 29000 €.

Reprenons le ménage d'ouvriers parisiens de 1960 avec 500 € de revenus
Mensualité maxi : 167 €
Montant empruntable optimal : un peu moins de 10000F sur 15 ans. Soit... 16451 € de 2017.

Moralité : le taux d'intérêt a une influence non-négligeable sur le capital empruntable.

[Bernard minet]

Oui oui, et tu achetais combien ton pain en 1950? Savoir si les taux influent dessus?
Plus sérieusement, ce que tu dis ne prouve rien. Meme avec des taux à 14 ou 20 %, il est assez probable qu'un appartement demandé dans un secteur en tension valent plus que 30 000€ (200 000FF)

Corrigé de l'inflation ça donne ça :

...Si ce n'est qu'en 1960, avec 200.000F on achetait pas un appart, mais un immeuble entier
Un couple d'ouvriers gagnant chacun ~250F/mois pouvait alors s'acheter un appart à Paris.

Avec une inflation à 15% le bien s'appréciait automatiquement et au bout de quelques années la mensualité devenait largement inférieure à un loyer. C'était l'époque heureuse où l'inflation remboursait l'emprunt, mais où le locataire jetait son argent par les fenêtres.

On peut s'acheter quoi à Paris en 2017 avec moins de 330000 € ? Et avec 2 smics ?

Ta réaction me rappelle celle d'un retraité qui trouvait normal d'avoir acheté son pavillon neuf 40000F en 1975 (6.000 €) et de le voir revendu sans travaux 200000 €, vers 2012. Je lui ai montré la valeur en euros constants : 29000 €.

Reprenons le ménage d'ouvriers parisiens de 1960 avec 500 € de revenus
Mensualité maxi : 167 €
Montant empruntable optimal : un peu moins de 10000F sur 15 ans. Soit... 16451 € de 2017.

Moralité : le taux d'intérêt a une influence non-négligeable sur le capital empruntable.

Ouais ok...

Sinon t'achètes quand ?

[crispus]

Depuis la revente de ma deuxième maison en 2007, j'ai changé de loc 7 fois pour raisons familiales. Parallèlement madame alors séparée, a effecté un achat-revente avec une sévère moins-value. La location sur cette période m'a coûté moins cher que l'achat au final, quasiment compensée par les intérêts des placements.

A présent que le dernier des 5 enfants a quitté le nid, je vais probablement acheter cash courant 2018 selon mes besoins de décroissant : moins grand, et en zone non-tendue.

[Bernard minet]

Depuis la revente de ma deuxième maison en 2007, j'ai changé de loc 7 fois pour raisons familiales. Parallèlement madame alors séparée, a effecté un achat-revente avec une sévère moins-value. La location sur cette période m'a coûté moins cher que l'achat au final, quasiment compensée par les intérêts des placements.

A présent que le dernier des 5 enfants a quitté le nid, je vais probablement acheter cash courant 2018 selon mes besoins de décroissant : moins grand, et en zone non-tendue.

Ah, un spéculateur décroissant !

Cool story, mais d'où viennent les richesses engrangés par les placements ?

Création spontanée ?

Mérite personnel ?

Spoliation de travailleurs pauvres ?

Peu importe ! Du cash, du cash ou j'me casse !

Mise à part mes sarcasmes, j'avoue que ça ne me pose pas de problème en fait, c'est juste sujet à sourire.

[Vincent92]

@cripsus : Je ne nie pas l'influence des taux. Surtout s'ils passent de 1,5% à 15%. Ca me paraît évident.
Par contre, je dis que qu'un bel appartement qui se loue facilement à 1000€ ou plus ne coûtera jamais 30 000€. Ca n'a pas de sens car ça serait beaucoup trop rentable pour que certains ne l'achètent pas plus cher.
C'est plutôt penser que ca peut valoir 30 000€ qui est une réaction de vieux.
Même si l'on compte l'inflation, comparer aujourd'hui aux 30 glorieuses n'a pas de sens car tout n'est pas égale par ailleurs. En premier lieu, la part du revenu des ménages dans leur loyer a fortement augmentée. Donc, à prix égal même corrigé de l'inflation, rendement démesuré vis à vis des autres placements.
En deuxième lieu, l'épargne (combien de personnes avec 30 000€ sur leur compte en 2017 et en 1970?).
Et on pourrait continuer la liste.
Et concernant 1999, c'est un creux apres 7 ans de baisse importante et continue. Ca n'a rien d'une situation nominale.

[pat43]

@cripsus : Je ne nie pas l'influence des taux. Surtout s'ils passent de 1,5% à 15%. Ca me paraît évident.
Par contre, je dis que qu'un bel appartement qui se loue facilement à 1000€ ou plus ne coûtera jamais 30 000€. Ca n'a pas de sens car ça serait beaucoup trop rentable pour que certains ne l'achètent pas plus cher.
C'est plutôt penser que ca peut valoir 30 000€ qui est une réaction de vieux.
Même si l'on compte l'inflation, comparer aujourd'hui aux 30 glorieuses n'a pas de sens car tout n'est pas égale par ailleurs. En premier lieu, la part du revenu des ménages dans leur loyer a fortement augmentée. Donc, à prix égal même corrigé de l'inflation, rendement démesuré vis à vis des autres placements.
En deuxième lieu, l'épargne (combien de personnes avec 30 000€ sur leur compte en 2017 et en 1970?).
Et on pourrait continuer la liste.
Et concernant 1999, c'est un creux apres 7 ans de baisse importante et continue. Ca n'a rien d'une situation nominale.

En 1985 j'achetais 3 appartements cash, refait, à 45 000 francs, vente judiciaire. Loyer 600 francs la bête (studios de 35 m2), j'ai remembré, et loué 2000 francs/mois. Quartier de mauvaise réputation, revendu 8 ans plus tard 80 000 francs.

[lecriminel]

Ah, un spéculateur décroissant !

elle est où la speculation ??

[Bernard minet]

Ah, un spéculateur décroissant !

elle est où la speculation ??

Les intérêts des placements ?