C'est le krack !!

[flipper le dauphin]

Enfin pas tout à fait

http://www.leparisien.fr/economie/immob ... 463178.php

Hausse des transactions à un niveau jamais vu
Hausse des prix de 5% sur un an pour les appartements, 3% pour les maisons
Y'a pas, le krack est là ...

[Hickson49]

Hahaha la politique de Macron pour reorienter l'epargne des Francais vers l'economie productive marche du feu de dieu, il y a pas a dire ^^

Alle, sans rancune, c'etait la premiere et derniere fois que je croyais a une promesse presidentielle.

[achillemo]

Hahaha la politique de Macron pour reorienter l'epargne des Francais vers l'economie productive marche du feu de dieu, il y a pas a dire ^^

Alle, sans rancune, c'etait la premiere et derniere fois que je croyais a une promesse presidentielle.

Macron est là depuis 6 mois... Et les français ont un problème avec les entreprises on peut pas lui mettre ça sur le dos...

[cashisking]

Macron est là depuis 6 mois... Et les français ont un problème avec les entreprises on peut pas lui mettre ça sur le dos...

Les français qui ont du blé n'ont pas attendu Manu pour mettre en bourse, même indirectement.
Les français qui n'ont pas de blé, bah ils n'ont pas de blé.
Si il pensait que Maâme Michu allait migrer les 450€ de son livret A en bourse il rêvait de toutes façons.

[licorne]

L'amendement qui fâche
Dans la nuit de vendredi à samedi, le gouvernement a fait passer en catimini un amendement qui restreint les APL Accession. Il limite cette aide qui permettait à tous les locataires modestes d'accéder à la propriété, aux seuls locataires de logements HLM situés en zone 3 (hors Ile-de-France et grandes villes). « 20 000 ménages modestes ne pourront plus accéder à la propriété dans le neuf », s'insurge la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (FFC). « Au total, 50 000 ménages par an souhaitant devenir propriétaires dans le neuf ou l'ancien ne pourront plus en bénéficier et devenir acquéreurs », proteste François Pupponi, député PS du Val-d'Oise, qui y voit un cadeau au monde HLM.

en quoi ca fache , enfoiré de "le parisien" ?
faudrais donner de la tune a ces consanguins de promoteurs, plutot qu'aux offices d'hlm ?

enfoiré de Sociaux-traîtres du PS

banzaii

[metapoulet]

Hahaha la politique de Macron pour reorienter l'epargne des Francais vers l'economie productive marche du feu de dieu, il y a pas a dire ^^

Alle, sans rancune, c'etait la premiere et derniere fois que je croyais a une promesse presidentielle.

C'est clair il nous a fait la sérénade au pipo

"L'immobilier est sevré aux aides d'Etat ca doit changer"
"Nos PME ont du mal a emprunter, on doit forcer les banques à prendre des risques" (sous entendu plutot que soutenir le vieux parpaing)

[flipper le dauphin]

On peut revenir sur le sujet initial ?
Le krack n'a pas encore eu lieu cette année
Il y a une hausse moyenne de 5% sur les apparts
Pour tous les attentistes, c'est encore une année de perdue.

[lecriminel]

Pour tous les attentistes, c'est encore une année de perdue.

Non: le prix d'un même appartement revient moins cher avec des taux plus bas,
si tu veux faire le troll haussier, il faut te limiter à la seule courbe en euros courants et oublier tout le reste, par exemple vouloir dire qu'en réalité tu es perdant en attendant. C'est la difference entre pratique et theorie

[flipper le dauphin]

Pour tous les attentistes, c'est encore une année de perdue.

Non: le prix d'un même appartement revient moins cher avec des taux plus bas,
si tu veux faire le troll haussier, il faut te limiter à la seule courbe en euros courants et oublier tout le reste, par exemple vouloir dire qu'en réalité tu es perdant en attendant. C'est la difference entre pratique et theorie

Non je ne troll pas
Le constat de ce forum : les prix DOIVENT baisser (theorie de friggit avec les prix qui doivent revenir dans le tunnel)
Ils n'ont pas baissé cette année. Et puis avec 5 % de hausse, on est largement au dessus des gains engendrés par une baisse des taux qui n'a plus lieu puisqu'ils ont legerement augmenté

Le nombre de transactions est à un niveau jamais atteint

L'attentiste a encore perdu cette année
Perdra t il l'année prochaine je ne le sais pas.
Mais ca fait 17 ans que l'attentiste perds au jeu du prix de l'immo

[franckyfranck]

Non: le prix d'un même appartement revient moins cher avec des taux plus bas,
si tu veux faire le troll haussier, il faut te limiter à la seule courbe en euros courants et oublier tout le reste, par exemple vouloir dire qu'en réalité tu es perdant en attendant. C'est la difference entre pratique et theorie

Ben ceux qui ont acheté il y a 5 ans ont aussi profité de la baisse des taux en renégociant leur crédit. Donc depuis 2012 (mon dernier achat à 5 ans), j'ai amorti les FDN en un peu plus de 2 ans. J'ai renégocié le crédit entre temps et je continue d'amortir tous les mois. Il y a une légère plus value latente qui si elle n'est pas ouf est réelle. (Ca paie les travaux chez moi et dans la copropriété). Je ne sais pas combien de temps je vais y rester, mais je sais une chose, c'est que si je vendais la maintenant l'affaire ne serait pas mauvaise du tout. Si je compte différence de loyer chargé et frais de notaire, sans compter la PV éventuelle j'ai un peu plus de 15K de bénéfice (sans compter la PV éventuelle). Après le bien était choisi avec soin sans "surpayer". Maintenant oui j'aurais pu placer mon apport perso et mes loyers mensuels sur une assurance vie et cela aurait fonctionné. Mais sachant que j'ai besoin de vivre quelque part et que j'ai pu faire les travaux à mon goût...

Mais objectivement, j'ai acheté en 2008 et 2012, les deux fois c'était un risque et les deux fois ce risque a été "gagnant" (celui de 2008 sera bientot fini de rembourser). Des genss sur ce forum ont clairement analysé les risques du marché immo et ont refusé de jouer, mais c'était un mauvais calcul. Ce n'est pas être un troll haussier de le dire. Même en période de faible hausse et à condition de bien acheter (ce n'est pas si simple) l'immobilier peut être un bon placement à combiner avec d'autres.

En fait mon seul regret vois tu c'est de ne pas avoir investi avant 2008. J'ai eu une proposition en 2004 d'acheter un appart occupé. Je l'ai rejeté, j'ai été c0n. Mais depuis 2008 je serais objectivement plus "pauvre" si je n'avais pas acheté (et d'un montant conséquent).

[ddv]

On peut revenir sur le sujet initial ?
Le krack n'a pas encore eu lieu cette année
Il y a une hausse moyenne de 5% sur les apparts
Pour tous les attentistes, c'est encore une année de perdue.

On pourrait aussi préciser que ces hausses ne concernent que les grandes villes, et à voir si ces hausses constatées sont provoquées surtout par la vente de petits logements.

[lecriminel]

Le nombre de transactions est à un niveau jamais atteint

parce que les conditions (prix, taux, qualité) sont meilleures, on avait un forumeur comme ça qui a pu acheter (avant il ne pouvait pas) alors que les prix avaient soit disant explosé, il pourra t'expliquer, je crois que son nom c'était flipper

[slash33]

En fin d'article:

Dans la nuit de vendredi à samedi, le gouvernement a fait passer en catimini un amendement qui restreint les APL Accession. Il limite cette aide qui permettait à tous les locataires modestes d'accéder à la propriété, aux seuls locataires de logements HLM situés en zone 3 (hors Ile-de-France et grandes villes). « 20 000 ménages modestes ne pourront plus accéder à la propriété dans le neuf », s'insurge la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (FFC). « Au total, 50 000 ménages par an souhaitant devenir propriétaires dans le neuf ou l'ancien ne pourront plus en bénéficier et devenir acquéreurs », proteste François Pupponi, député PS du Val-d'Oise, qui y voit un cadeau au monde HLM.

[flipper le dauphin]

Le nombre de transactions est à un niveau jamais atteint

parce que les conditions (prix, taux, qualité) sont meilleures, on avait un forumeur comme ça qui a pu acheter (avant il ne pouvait pas) alors que les prix avaient soit disant explosé, il pourra t'expliquer, je crois que son nom c'était flipper

Oui j'ai acheté
J'ai saisi l'occasion, le creneau et je n'ai pas attendu une baisse des prix qui ne se profile pas.
Je ne le cache pas.
A savoir qu'à ce jour dans le secteur ou j'ai acheté, je ne trouve plus rien de comparable par rapport au prix que j'ai payé.
J'aurais attendu le krack, je serais dans la situation ou je devraias payer le bien plus cher tout en ayant un emprunt avec un taux plus elevé.

[FunamBulle]

Mais objectivement, j'ai acheté en 2008 et 2012, les deux fois c'était un risque et les deux fois ce risque a été "gagnant" (celui de 2008 sera bientot fini de rembourser). Des gens sur ce forum ont clairement analysé les risques du marché immo et ont refusé de jouer, mais c'était un mauvais calcul.

"Je traverse la rue sans regarder. J'arrive sain et sauf de l'autre côté donc ma décision était bonne de ne pas regarder."
On ne peut pas juger une décision liée à l'incertitude sur la base des faits ultérieurs. Donc ceux qui n'ont pas acheté n'ont pas forcément pris la mauvaise décision. Ils ont perdu, c'est tout.

[flipper le dauphin]

Mais objectivement, j'ai acheté en 2008 et 2012, les deux fois c'était un risque et les deux fois ce risque a été "gagnant" (celui de 2008 sera bientot fini de rembourser). Des gens sur ce forum ont clairement analysé les risques du marché immo et ont refusé de jouer, mais c'était un mauvais calcul.

"Je traverse la rue sans regarder. J'arrive sain et sauf de l'autre côté donc ma décision était bonne de ne pas regarder."
On ne peut pas juger une décision liée à l'incertitude sur la base des faits ultérieurs. Donc ceux qui n'ont pas acheté n'ont pas forcément pris la mauvaise décision. Ils ont perdu, c'est tout.

Il y en a qui attende depuis 17 ans que la circulation soit moins dense pour traverser
Mais chaque année, il y a de plus en plus de voitures.

[FunamBulle]

Mais objectivement, j'ai acheté en 2008 et 2012, les deux fois c'était un risque et les deux fois ce risque a été "gagnant" (celui de 2008 sera bientot fini de rembourser). Des gens sur ce forum ont clairement analysé les risques du marché immo et ont refusé de jouer, mais c'était un mauvais calcul.

"Je traverse la rue sans regarder. J'arrive sain et sauf de l'autre côté donc ma décision était bonne de ne pas regarder."
On ne peut pas juger une décision liée à l'incertitude sur la base des faits ultérieurs. Donc ceux qui n'ont pas acheté n'ont pas forcément pris la mauvaise décision. Ils ont perdu, c'est tout.

Il y en a qui attende depuis 17 ans que la circulation soit moins dense pour traverser
Mais chaque année, il y a de plus en plus de voitures.

Je ne dis pas le contraire.

[licorne]

Vaut mieux rester en hlm

[FunamBulle]

Licorne s'est fait pirater son compte ! La preuve : pas de faute d'orthographe dans ce post !

[franckyfranck]

Dans la nuit de vendredi à samedi, le gouvernement a fait passer en catimini un amendement qui restreint les APL Accession. Il limite cette aide qui permettait à tous les locataires modestes d'accéder à la propriété, aux seuls locataires de logements HLM situés en zone 3 (hors Ile-de-France et grandes villes). « 20 000 ménages modestes ne pourront plus accéder à la propriété dans le neuf », s'insurge la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (FFC). « Au total, 50 000 ménages par an souhaitant devenir propriétaires dans le neuf ou l'ancien ne pourront plus en bénéficier et devenir acquéreurs », proteste François Pupponi, député PS du Val-d'Oise, qui y voit un cadeau au monde HLM.

Vu a qui s'adresssait cet APL accession, ce n'est pas une mauvaise chose. Qui dit "dans le neuf" dit "maison individuelle". Tu as un public de gens pauvres (éligibles à cette aide) et en gros tu leur colle un boulet (une maison) qui coute une blinde à entretenir... Est ce vraiment leur rendre service ?

Pour les HLM j'allais dire que c'est assez peu cohérent de la maintenir sauf à se dire que le fait de vivre en HLM a permis la constitution d'un bel appport et donc que l'APL payera une grande partie du crédit...

Et ne plus annoncer d'aide évitera des décisions que les gens pourraient regretter. Constaté en AG dans des quartiers en voie de gentrification. Tu veux faire prendre une décision contre leurs intérêts à des gens peu fortunés ? Annonce une aide de l'état. Le meilleur moyen de convaincre des mecs de voter un truc en AG c'est de leur dire : L'état donne du fric. Quand il y avait des OPAH c'était la fête du slip ! Tu arrivais en AG, tu disais il y a 40 000 € de subvention sur ces travaux qui vont couter 80 000 €. Les gens retiennent les 40 000 € d'économies plus que le cout total. Et les travaux passent. Le bureau des pleurs vient beaucoup plus tard quand les relevés de charges arrivent. Avec parfois des situations dramatique et quand tu regardes le PV d'AG tu vois que le mec a voté oui à la résolution qu'il a crucifié. Et beaucoup nous on dit (a Villa d'Este) : "On a vu le chèque de l'état, on n'a pas fait attention au cout en face".

NB : A la décharge des services de l'état, ces offres ont été faites en toute bonne foie et le personnel qui a fait l'accompagnement était super. J'ai toujours eu l'impression que les explications données étaient convenables et sincères. Mais une partie des gens ne comprenaient pas les détails (certains pour mauvaise maitrise de la langue, d'autres parce qu'ils ne sont pas allés à l'école bien longtemps) et même si il y avait une personne dédiée pour leur expliquer je pense qu'ils ont entendu ce qu'il voulaient entendre.

Mais effectivement le retour que l'on a eu c'est que si ces aides ont aidé des classes moyennes à améliorer leur cadre de vie (et à ce titre on peut penser qu'il fallait le faire dans le cadre de cette opération), elles ont été un piège pour des gens moins riches. Certains habitent toujours la mais ont cramés toutes leurs économies dans les travaux et ont aujourd'hui une "petite" retraite. A la moindre enmerde imprévue, il vont finir rayés de la carte.

Maintenant la on parlait de gens qui vivaient déjà la et qui ne bougeraient pas. Et les travaux aidés portaient sur des mises aux normes qu'il fallait à tout prix accomplir.

Si tu me dis d'offrir une aide pour déménager et devenir propriétaire, non il vaut mieux que la personne reste ou elle est et ne surtout pas l'engager à acheter une maison dont elle ne perçoit pas du tout les frais d'entretien...

[lecriminel]

A savoir qu'à ce jour dans le secteur ou j'ai acheté, je ne trouve plus rien de comparable par rapport au prix que j'ai payé.
J'aurais attendu le krack, je serais dans la situation ou je devraias payer le bien plus cher tout en ayant un emprunt avec un taux plus elevé.

d'accord, mais si tu avais pu acheter avant et que tu l'avais fait, ça aurait été une mauvaise décision (puisque les conditions se sont amélioré ensuite) alors que l'indice des prix montait, c'est pour ça que je dis ne vous arretez pas à l'indice des prix pour évaluer un bon/mauvais choix;
et qu'est ce que c'est que votre attentiste imaginaire ? sur le forum (bulle immo, ça veut tout dire), il ne me vient en tête que Gpzzzz qui est resté locataire sans déménager. Je ne sais pas s'il a des pertes (dans sa zone), mais s'il en a elles sont bien plus faibles que les calculs des haussiers (qui zappent tous les inconvenients et dépenses de l'achat) et encore moins avec un loyer modéré

[lecriminel]

Mais objectivement, j'ai acheté en 2008 et 2012, les deux fois c'était un risque et les deux fois ce risque a été "gagnant" (celui de 2008 sera bientot fini de rembourser). Des gens sur ce forum ont clairement analysé les risques du marché immo et ont refusé de jouer, mais c'était un mauvais calcul.

"Je traverse la rue sans regarder. J'arrive sain et sauf de l'autre côté donc ma décision était bonne de ne pas regarder."
On ne peut pas juger une décision liée à l'incertitude sur la base des faits ultérieurs. Donc ceux qui n'ont pas acheté n'ont pas forcément pris la mauvaise décision. Ils ont perdu, c'est tout.

comment arrivez vous à cette conclusion avec des taux qui ont fortement baissé, un indice des prix national flat depuis des années et la combination de ces 2 choses qui est qu'on achète des biens de meilleure qualité (ce qui fait penser qu'un indice flat traduit probablement une baisse des prix à qualité égale) ?

[kamoulox]

La France ce n’est pas un marché mais des centaines , des milliers de micro marchés.

Sur les zones fortement ou moyennement demandées ça monte, doucement ou fortement mais ça monte, au pire ca se stabilise sur quelques années.

En zone urbaine j’entends. Si tu as une baraque en pleine cambrousse bon courage pour la refiler sans une baisse importante

Francky a sûrement choisit un secteur assez demandé pour s’en être tiré positivement par 2 fois.

Quand tu réfléchis l’emplacement tu minimise le risque

[Marie 94]

et qu'est ce que c'est que votre attentiste imaginaire ? sur le forum (bulle immo, ça veut tout dire), il ne me vient en tête que Gpzzzz qui est resté locataire sans déménager. Je ne sais pas s'il a des pertes (dans sa zone), mais s'il en a elles sont bien plus faibles que les calculs des haussiers (qui zappent tous les inconvenients et dépenses de l'achat) et encore moins avec un loyer modéré

Gpzzzz à hésité à acheter une maison à 350k il y a un an tout juste.

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... w#p2162946

Les taux sont remontés et les prix ont fortement augmenté depuis. Il a été perdant comme tous les attentistes d'ailleurs. Sinon, tu as que ça comme alternative à l'achat ? On rêve tous de vivre en HLM entouré de cassos.

[Vincent92]

À la force de réflexions/calculs/débouille/bons plans, au lieu d'avoir commencer à rembourser un crédit une fois pour toute en achetant dans un endroit un peu près correct (mieux que où il est en tout cas), il a choisi de travailler un jour de moins par semaine pour aller faire du golf. Ça le fait non?
Pour rappel, Il a dans les 40 piges et deux enfants qui grandissent (et qui vont coûter plus cher dans 10 ans). Et il me semble qu'il est juste à l'équilibre budgétaire environs aujourd'hui.
Bon, chacun fait ce qu'il veut de sa vie. J'espère juste pour lui qu'il ne le regrettera pas dans 10 ans.

[Gpzzzz]

A savoir qu'à ce jour dans le secteur ou j'ai acheté, je ne trouve plus rien de comparable par rapport au prix que j'ai payé.
J'aurais attendu le krack, je serais dans la situation ou je devraias payer le bien plus cher tout en ayant un emprunt avec un taux plus elevé.

d'accord, mais si tu avais pu acheter avant et que tu l'avais fait, ça aurait été une mauvaise décision (puisque les conditions se sont amélioré ensuite) alors que l'indice des prix montait, c'est pour ça que je dis ne vous arretez pas à l'indice des prix pour évaluer un bon/mauvais choix;
et qu'est ce que c'est que votre attentiste imaginaire ? sur le forum (bulle immo, ça veut tout dire), il ne me vient en tête que Gpzzzz qui est resté locataire sans déménager. Je ne sais pas s'il a des pertes (dans sa zone), mais s'il en a elles sont bien plus faibles que les calculs des haussiers (qui zappent tous les inconvenients et dépenses de l'achat) et encore moins avec un loyer modéré

Et encore depuis mon inscription fin 2010 j ai déménagé 2 fois hein.. donc 3 logements différents et 4 baux meme

[Gpzzzz]

et qu'est ce que c'est que votre attentiste imaginaire ? sur le forum (bulle immo, ça veut tout dire), il ne me vient en tête que Gpzzzz qui est resté locataire sans déménager. Je ne sais pas s'il a des pertes (dans sa zone), mais s'il en a elles sont bien plus faibles que les calculs des haussiers (qui zappent tous les inconvenients et dépenses de l'achat) et encore moins avec un loyer modéré

Gpzzzz à hésité à acheter une maison à 350k il y a un an tout juste.

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... w#p2162946

Les taux sont remontés et les prix ont fortement augmenté depuis. Il a été perdant comme tous les attentistes d'ailleurs. Sinon, tu as que ça comme alternative à l'achat ? On rêve tous de vivre en HLM entouré de cassos.

J espere que les taux remontent vraiment en 2018.. en 2017 ca a été un flop complet.. 20/30bp a tout casser sur les plus bas de S2 2016..
J aimerais bien voir un boost a +200bp d ici debut 2019.. mais faut pas rever

[Gpzzzz]

À la force de réflexions/calculs/débouille/bons plans, au lieu d'avoir commencer à rembourser un crédit une fois pour toute en achetant dans un endroit un peu près correct (mieux que où il est en tout cas), il a choisi de travailler un jour de moins par semaine pour aller faire du golf. Ça le fait non?
Pour rappel, Il a dans les 40 piges et deux enfants qui grandissent (et qui vont coûter plus cher dans 10 ans). Et il me semble qu'il est juste à l'équilibre budgétaire environs aujourd'hui.
Bon, chacun fait ce qu'il veut de sa vie. J'espère juste pour lui qu'il ne le regrettera pas dans 10 ans.

J ai bien fait d en profiter a l époque..
La c est la misere le golf avec les gamins en bas age
Pas touché un club depuis debut septembre...

Mais sinon j ai pas 40ans piges bordel !! Arrêtez de me vieillir a chaque fois c est discriminant..

[metapoulet]

J espere que les taux remontent vraiment en 2018.. en 2017 ca a été un flop complet.. 20/30bp a tout casser sur les plus bas de S2 2016..
J aimerais bien voir un boost a +200bp d ici debut 2019.. mais faut pas rever

Pas de remontée des taux si ce n'est tard dans les années 2020 d'apres Financial Times

https://www.ft.com/content/ab46d5b7-8ae ... 5abd7e974c

[Immopaparis]

Il faut se méfier du biais cognitif appelé "biais du survivant"
https://en.wikipedia.org/wiki/Survivorship_bias

La récente montée des prix, qu'on ne pouvait pas prédire rationellement, montre seulement que l'achat immobilier devrait être une affaire de préférence personnelle plutôt qu'un pari spéculatif (à la hausse ou à la baisse). Ceux qui attendent que les prix baissent de 30% ont un comportement tout aussi spéculatif que ceux qui espèrent que les prix flambent de +30%...

Reste donc la préférence personnelle, et la capacité à absorber le risque: si une moins value de 30 ou 40% ne vous met pas sur paille, alors l'achat n'est ni une bonne ni une mauvaise idée même à Paris. Tout dépend de la mobilité professionnelle, des goûts perso, de la famille, etc...

Pour moi l'intérêt du forum bulle immo n'a jamais été finalement la "prédiction" des prix car c'est impossible: l'intérêt de ce forum du point de vue immo c'est de mieux comprendre les pour et les contre d'un achat immo, les choses à ne pas oublier avant d'acheter, comprendre le calcul des coûts, les bons et mauvais plans, les techniques des agents, les risques et solutions, etc...

[Gpzzzz]

J espere que les taux remontent vraiment en 2018.. en 2017 ca a été un flop complet.. 20/30bp a tout casser sur les plus bas de S2 2016..
J aimerais bien voir un boost a +200bp d ici debut 2019.. mais faut pas rever

Pas de remontée des taux si ce n'est tard dans les années 2020 d'apres Financial Times

https://www.ft.com/content/ab46d5b7-8ae ... 5abd7e974c

Je pense qu'ils augmenteront en 2018 comme ils l'ont d'ailleurs fait cette année, mais effectivement je ne m'attends pas à une remontée significative qui modifierait vraiment les conditions d'emprunts.

[kamoulox]

Il faut se méfier du biais cognitif appelé "biais du survivant"
https://en.wikipedia.org/wiki/Survivorship_bias

La récente montée des prix, qu'on ne pouvait pas prédire rationellement, montre seulement que l'achat immobilier devrait être une affaire de préférence personnelle plutôt qu'un pari spéculatif (à la hausse ou à la baisse). Ceux qui attendent que les prix baissent de 30% ont un comportement tout aussi spéculatif que ceux qui espèrent que les prix flambent de +30%...

Reste donc la préférence personnelle, et la capacité à absorber le risque: si une moins value de 30 ou 40% ne vous met pas sur paille, alors l'achat n'est ni une bonne ni une mauvaise idée même à Paris. Tout dépend de la mobilité professionnelle, des goûts perso, de la famille, etc...

Pour moi l'intérêt du forum bulle immo n'a jamais été finalement la "prédiction" des prix car c'est impossible: l'intérêt de ce forum du point de vue immo c'est de mieux comprendre les pour et les contre d'un achat immo, les choses à ne pas oublier avant d'acheter, comprendre le calcul des coûts, les bons et mauvais plans, les techniques des agents, les risques et solutions, etc...

Tout à fait. Mais on se rend compte quand même que L’immo « technique » ne concerne que des gens instruits à revenus supérieurs. Je me sens un peu seul ici parfois

[ignatius]

Je me sens un peu seul ici parfois

Forcément tu n'es pas un surdoué pété de thunes obèse.
Heureusement qu'il y a un système de quotas

[Ty Racoon]

Dans la nuit de vendredi à samedi, le gouvernement a fait passer en catimini un amendement qui restreint les APL Accession. Il limite cette aide qui permettait à tous les locataires modestes d'accéder à la propriété, aux seuls locataires de logements HLM situés en zone 3 (hors Ile-de-France et grandes villes). « 20 000 ménages modestes ne pourront plus accéder à la propriété dans le neuf », s'insurge la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (FFC). « Au total, 50 000 ménages par an souhaitant devenir propriétaires dans le neuf ou l'ancien ne pourront plus en bénéficier et devenir acquéreurs », proteste François Pupponi, député PS du Val-d'Oise, qui y voit un cadeau au monde HLM.

Vu a qui s'adresssait cet APL accession, ce n'est pas une mauvaise chose. Qui dit "dans le neuf" dit "maison individuelle". Tu as un public de gens pauvres (éligibles à cette aide) et en gros tu leur colle un boulet (une maison) qui coute une blinde à entretenir... Est ce vraiment leur rendre service ?

Pour les HLM j'allais dire que c'est assez peu cohérent de la maintenir sauf à se dire que le fait de vivre en HLM a permis la constitution d'un bel appport et donc que l'APL payera une grande partie du crédit...

Et ne plus annoncer d'aide évitera des décisions que les gens pourraient regretter. Constaté en AG dans des quartiers en voie de gentrification. Tu veux faire prendre une décision contre leurs intérêts à des gens peu fortunés ? Annonce une aide de l'état. Le meilleur moyen de convaincre des mecs de voter un truc en AG c'est de leur dire : L'état donne du fric. Quand il y avait des OPAH c'était la fête du slip ! Tu arrivais en AG, tu disais il y a 40 000 € de subvention sur ces travaux qui vont couter 80 000 €. Les gens retiennent les 40 000 € d'économies plus que le cout total. Et les travaux passent. Le bureau des pleurs vient beaucoup plus tard quand les relevés de charges arrivent. Avec parfois des situations dramatique et quand tu regardes le PV d'AG tu vois que le mec a voté oui à la résolution qu'il a crucifié. Et beaucoup nous on dit (a Villa d'Este) : "On a vu le chèque de l'état, on n'a pas fait attention au cout en face".

NB : A la décharge des services de l'état, ces offres ont été faites en toute bonne foie et le personnel qui a fait l'accompagnement était super. J'ai toujours eu l'impression que les explications données étaient convenables et sincères. Mais une partie des gens ne comprenaient pas les détails (certains pour mauvaise maitrise de la langue, d'autres parce qu'ils ne sont pas allés à l'école bien longtemps) et même si il y avait une personne dédiée pour leur expliquer je pense qu'ils ont entendu ce qu'il voulaient entendre.

Mais effectivement le retour que l'on a eu c'est que si ces aides ont aidé des classes moyennes à améliorer leur cadre de vie (et à ce titre on peut penser qu'il fallait le faire dans le cadre de cette opération), elles ont été un piège pour des gens moins riches. Certains habitent toujours la mais ont cramés toutes leurs économies dans les travaux et ont aujourd'hui une "petite" retraite. A la moindre enmerde imprévue, il vont finir rayés de la carte.

Maintenant la on parlait de gens qui vivaient déjà la et qui ne bougeraient pas. Et les travaux aidés portaient sur des mises aux normes qu'il fallait à tout prix accomplir.

Si tu me dis d'offrir une aide pour déménager et devenir propriétaire, non il vaut mieux que la personne reste ou elle est et ne surtout pas l'engager à acheter une maison dont elle ne perçoit pas du tout les frais d'entretien...

Je plussoie. Avec bienveillance mais lucidité.
Il y a des gens qui soit n'ont pas les moyens financiers de se mettre un bien sur le dos, avec ses imprévus, soit pas l'intelligence pour le gérer (même s'ils auraient les moyens s'ils ne se faisaient pas enfler par le dernier besoin créé par la pub de leur abrutissoir de salon ou de cuisine) de façon à maintenir / ne pas détériorer sa valeur.
Je pense que nous avons vécu / vivons une bulle, au moins ds les grandes agglos. Je ne sais pas quand ni comment elle se dégonflera, mais je pense que la situation où le gros du revenu des actifs est ponctionné par des banques qui n'investissent que dans des projets sans risque n'est pas viable sur le long terme.

Après Kamoulox a mille fois raison, la bulle elle a eu lieu partout ou presque, mais il y a des secteurs où elle a bien dégonflée... pas mal de mes collègues entre 2005 et 2015 n'ont pas pu revendre leur bien au prix d'achat (+ travaux souvent). Au choix braderie ou pour ceux qui restaient sur place, aménagement (réorganisation et déco complète de maison de ville avec archi d'intérieur ou grosse extension-réorganisation de longère) pour se consoler de ne pas pouvoir "changer" soit pour plus grand, soit pour la même taille mais en (petite) ville au lieu de cambrousse (et oui, avec les ados, les charmes de la cambrousse deviennent moins palpables...).

Pour notre part nous avons vu les prix au m2 évoluer à la baisse, de 1000 € du m2 (les mises à prix par les agences en étaient comiques de prédictibilité) à moins voire bcp moins si travaux conséquents. les biens très demandés (moins grands, tout propre) résistent mieux, mais on a vu des soldes époustouflantes sur des vieilles demeures avec bcp de travaux exigeant une capacité d'investissement et de gestion solide.
Pas triste d'avoir "attendu" pour trouver la maison qui nous correspond, dans laquelle nous espérons rester longtemps (elle peut encaisser diverses configuration de famille et activités professionnelles) avec une grande qualité de vie (grand calme plein sud à 300 m de la mairie, petite ville historique). Nos premières recherches nous orientaient vers des biens bcp plus petits, sans option "à son compte"... mais nous ne savions pas que nous serions bénis avec une paire de petites jumelles en numéro 2 ;o)

[kamoulox]

Tout mes amis cadres habitent en ville (Bruxelles, Lille, sofia, Lausanne, Nice, Toulouse , rennes...)

De simples fonctionnaires dans des villes moyennes (Arras, Valenciennes, banlieue lilloise, banlieue parisienne)

Des à leur compte en périurbain ou rural (kiné , paysagiste, garagiste)

C’edt Caricatural mais quand on y pense assez logique.

Beaucoup de cadres =gros salaires= prix élevés et hausses pour les quartiers recherchés

Beaucoup de fonctionnaires , moyennement de cadres = prix qui occillent mais stabilité relative avec juste quelques hot spot au dessus de la moyenne.

Peu de cadres , beaucoups d’employés et retraités = prix attractif mais en baisse, demande faible

en croisant des zones il y a des bon plan dans chacune de ces catégories dont j’ai volontairement grossit le trait. Tu peux donc être en village avec des prix plus élevés qu’en ville car c’est un hot spot bien placé au cadre de vie 5* comme tu peux être cadre en ville avec un environnement dégradé.

Il n’y a pas de vérité en fait, d’où l’importance de connaître parfaitement son marché local et les évolutions des secteurs.

Déjà , s’installer dans un secteur qui perd des cadres c’est Pas un bon signe par exemple

[Marie 94]

Il faut se méfier du biais cognitif appelé "biais du survivant"
https://en.wikipedia.org/wiki/Survivorship_bias

La récente montée des prix, qu'on ne pouvait pas prédire rationellement, montre seulement que l'achat immobilier devrait être une affaire de préférence personnelle plutôt qu'un pari spéculatif (à la hausse ou à la baisse). Ceux qui attendent que les prix baissent de 30% ont un comportement tout aussi spéculatif que ceux qui espèrent que les prix flambent de +30%...

Reste donc la préférence personnelle, et la capacité à absorber le risque: si une moins value de 30 ou 40% ne vous met pas sur paille, alors l'achat n'est ni une bonne ni une mauvaise idée même à Paris. Tout dépend de la mobilité professionnelle, des goûts perso, de la famille, etc...

Pour moi l'intérêt du forum bulle immo n'a jamais été finalement la "prédiction" des prix car c'est impossible: l'intérêt de ce forum du point de vue immo c'est de mieux comprendre les pour et les contre d'un achat immo, les choses à ne pas oublier avant d'acheter, comprendre le calcul des coûts, les bons et mauvais plans, les techniques des agents, les risques et solutions, etc...

Effectivement, la grosse valeur ajoutée de ce forum aurait été pour moi le fil dans ma signature (conseils pour mieux acheter). Sur les prix, il y a des choses totalement imprévisibles et d'autres quasi certaines (Ex: la population augmente, pénurie de logements). Comme quand vous investissez dans une action, il y a des fondamentaux à regarder. Dans l'immobilier c'est pareil. Investir sur du long terme, dans la valeur a toujours rapporté plus que la speculation (acheter au plus bas pour revendre au plus haut).

L'immobilier est un des actifs les plus stables dans le temps et croit doucement mais surement. Penser qu'il va y avoir un krach sur un marché au cycle long est ridicule. Il peut y avoir tout au plus des corrections comme entre 2012 et 2015 mais au final sur le long terme, personne n'a fini ruiné en investissant dans l'immobilier à l'exception des périodes de guerre.

[lecriminel]

Sinon, tu as que ça comme alternative à l'achat ?

ca c'est vrai à long terme,
le problème c'est que entre les mutations ou projets personnels (nouvelle ville), promotions (hausse de standing), changements familiaux (mariage, naissance, deces, separation), ou toute autre opportunité, la probabilité de devoir changer dans un laps de temps long dans l'absolu mais court sur le plan immobilier (par exemple 8 ou 10 ans) est vraiment forte et là le calcul n'est plus le même pour un achat gagnant: il faut avoir amorti les frais d'achat dans la période

[ventadour]

L'immobilier est un des actifs les plus stables dans le temps et croit doucement mais surement. Penser qu'il va y avoir un krach sur un marché au cycle long est ridicule. Il peut y avoir tout au plus des corrections comme entre 2012 et 2015 mais au final sur le long terme, personne n'a fini ruiné en investissant dans l'immobilier à l'exception des périodes de guerre

http://japanpropertycentral.com/2017/09 ... ni-bubble/

[ignatius]

Nous ne sommes pas au Japon.
Les prix n'avaient rien à voir avec les prix actuels en France.

[lecriminel]

Nous ne sommes pas au Japon.
Les prix n'avaient rien à voir avec les prix actuels en France.

on a quand meme quelques points communs, notamment une population vieillisante, qui favorise une bulle immobilière, qui mène les taux aux ras des paquerettes. Les principales differences: une aide astronomique au secteur immo et un QE phenomenal pourraient etre affaiblies

[Vincent92]

Nous ne sommes pas au Japon.
Les prix n'avaient rien à voir avec les prix actuels en France.

on a quand meme quelques points communs, notamment une population vieillisante, qui favorise une bulle immobilière, qui mène les taux aux ras des paquerettes. Les principales differences: une aide astronomique au secteur immo et un QE phenomenal pourraient etre affaiblies

Non, la démographie Française n'a vraiment rien à voir avec démographie Japonaise. On a une expansion vs un déclin.
La population vieillit en France mais il faut bien comprendre que la population des actifs devraient rester un peu près stable. Population qui va bien devoir se loger.
Et en ce qui concerne le QE, les Japonais ont commencé il y a ~20 ans, donc bon, on ne peut pas vraiment parler de différence de ce point de vue qui pourrait expliquer la différence de courbe...

[lecriminel]

Et en ce qui concerne le QE, les Japonais ont commencé il y a ~20 ans, donc bon, on ne peut pas vraiment parler de différence de ce point de vue qui pourrait expliquer la différence de courbe...

tu as raison, il semblerait que les pays ayant conne une bulle immo aient vraiment du mal à s'en remettre

[kamoulox]

Le japon est un mauvais exemple. Beaucoup de célibataires, couples sans enfant ou un seul... immigration dérisoire voir inexistante... même les flics sont au chômage technique la bas...

Tout est contre des prix élevés , l’exact opposé de la France

Il faut comparer le comparable

[franckyfranck]

Francky a sûrement choisit un secteur assez demandé pour s’en être tiré positivement par 2 fois.

Effectivement, RP petite couronne puis intra-muros. Non parce que je suis un génie de l'investissement mais parce que je ne peux vivre qu'en ville. (Je vivrai plus facilement à Tokyo intra-yamanote qu'à Saint Loup sur Semouze).

Je pense que nous avons vécu / vivons une bulle, au moins ds les grandes agglos.

Non je pense exactement l'inverse. Pour moi il y a eu la mondialisation qui a favorisé les grandes agglomérations au détriment des villes moyennes et du rural (cf C. Guilluy qui décrit le phénomène mieux que moi). Personne ne nie que la mondialisation a enrichi la France, le problème étant justement que cette richesse s'est concentrée dans une dizaine de grandes villes (dont la capitale). Les habitants de ces villes ont gagné en pouvoir d'achat. Les autres ont plutot perdu et dans le cas de certaines villes ils ont perdu énormément (fermetures d'usines, ...).

Or début 2000 les hausses des prix dans les grandes agglos ont eu un effet d'entrainement national. Or si le parisien est plus riche qu'avant l'habitant de Beziers lui n'a pas plus de revenu disponible il en a même moins.

Ce forum avait donc raison (il existait une bulle) et tord (la bulle ne concernait pas les secteurs les plus chers). La bulle s'est dégonflee en 2008 cela a fait mal a beaucoup de monde dans les zones rurales et le périurbain lointain. La ou les gens n'avaient pas besoin de cela. A l'inverse, la région parisienne ou les autres grandes villes ont tenu voir ont continué de s'apprécier car la clientèle aisée avait largement les moyens de suivre.

Quand au Japon ils avaient inventé le crédit "héritable".

[kamoulox]

Le crédit héritable existe aussi en Europe il me semble.

C’est pas le cas en suede ou dans un des pays voisins? A moins que je confonde

D’accord avec le reste du post, d’ailleurs il est évident que la France se métropolite mais c’est presque tout les pays pareils.

[pimono]

Dans la nuit de vendredi à samedi, le gouvernement a fait passer en catimini un amendement qui restreint les APL Accession. Il limite cette aide qui permettait à tous les locataires modestes d'accéder à la propriété, aux seuls locataires de logements HLM situés en zone 3 (hors Ile-de-France et grandes villes).

Vu a qui s'adresssait cet APL accession, ce n'est pas une mauvaise chose. Qui dit "dans le neuf" dit "maison individuelle". Tu as un public de gens pauvres (éligibles à cette aide) et en gros tu leur colle un boulet (une maison) qui coute une blinde à entretenir... Est ce vraiment leur rendre service ?

Cette mesure est une mauvaise chose car elle maintient les précaires en situation de location et n'incite pas à la responsabilité en aidant ces pauvres à devenir propriétaires et dignes !

sinon cette mesure n'a pas été passée en catimini, elle était prévue en bonne et due forme dans le projet de loi des finance 2018.

[Hickson49]

A mon avis franckyfranck souleve un tres bon point: tant que la volonte est la, l'etat et les banques peuvent artificiellement augmenter la solvabilite a l'infini.

Il ya enormement de facteurs qui font que l'immobilier est un secteur qui rapporte trop, a trop d'acteurs puissants pour qu'un crach, ou un evenement declencheur de crach soit permis en France.
N'y voyez pas la une quelconque theorie du complot, dans les acteurs puissants je compte l'etat (nous), les banques (qui iront quemander des sous a la BCE), les entreprises du batiment, etc...

L'immobilier est un secteur "too big too fail", a la maniere des banques. L'immobilier en France est juste une glue qui empeche la fuite des capitaux a travers la desastreuse balance commerciale Francaise.

Si demain je peux acheter le bien de mes reves a 150K au lieu de 430K, je ne vais certainement pas acheter un rafale ou une cargaison de 10 tonnes de slip francais, mais plutot une voiture allemande, une console japonaise, etc... des biens que la France ne sait pas produire.

Je pense que l'hypotheque de la croissance future entrain de se produire (dette des menages) vaut toujours mieux pour l'executif que la fuite des capitaux a l'etranger (cet enfer non taxable).

Bref, en tout cas je tire mon chapeau a ceux qui ont reussi a voir le phenomene de hausse continue venir, qui ont surfe sur la vague du changement de paradigme et en recoltent les fruits aujourd'hui, en realisant des plus values monstrueuses non imposables (on croit rever...).

A mon avis l'immobilier est condamne a monter doucement, au meme rythme que la duree des emprunts (qui est virtuellement illimitee) ou stagner tres haut, immobilisant par la les capitaux en France pour pouvoir taper dans la caisses (droits de mutation, taxes diverses) des que le besoin s'en fera sentir.

Le baissier inteligent aura quitte le pays depuis, ou alors aura investi ses capitaux de maniere sous-terraine a l'etranger (crypto monnaie, montage financiers delictueux, etc...), sans que l'etat ne puisse lui taxer.

[flipper le dauphin]

Moi je crois surtout qu'on achete du revenu max qu'on peut y mettre

IE mes revenus me permette d'acheter un bien à 150 000€
Des biens à 100 000€ pourrait me convenir, mais j'acheterais quand meme un bien à 150 000€

[Tom-Personne]

L'idée qui donnait au forum sa raison d'être initiale était valide : le constat d'une décorrelation entre prix moyen du m2 et revenu moyen.
Malheureusement, la prédiction du crash général a été invalidée par la réalité, parce que la moyenne cachait des dynamiques divergentes, selon
- la CSP des acheteurs,
- la localisation géographique des biens.

Personnellement, c'est à partir de ça, et des nombreuses files du forum que j'en suis arrivé au constat d'une société à deux vitesses.
Cela m'a, entre autres choses, bien aidé à changer complètement d'avis au sujet de l'UE.
D'ailleurs, je constate que le clivage qui se met en place dans toute l'Europe est celui des fédéralistes contre les souverainistes.
J'y vois un bon reflet du divorce entre
- d'un côté, urbains éduqués, au pouvoir d'achat qui s'envole, et sous-prolétariat immigré qui ramasse les miettes,
- de l'autre, classes moyennes et populaires en déshérence, au revenu écrasé autour de la médiane.

Mais une fois qu'on a dit ça, la question qui se pose, c'est celle de la durabilité de cette divergence.
Y a-t-il de bonnes raisons pour penser que ça peut encore durer comme ça pendant 25 ans ?

Pour répondre par l'affirmative, il y a bien l'exemple du Japon, mais est-il vraiment transposable ailleurs ?
Pour répondre par la négative, je vois le risque d'un défaut systémique dans la zone euro (ou encore pire avec le dollar).
Si la monnaie explose, ou que plusieurs banques font faillite en cascade, comment l'immobilier pourrait-il rester à des niveaux de prix stratosphériques ?
Or, il me semble que les nouvelles récentes du front financier ne sont pas vraiment très enthousiasmantes.

Par exemple, que se passerait-il si l'Euro explosait dans les 2 ans, et que, dans la panique, le gouvernement rétablisse le franc (i.e. de façon ni préparée, ni coordonnée avec les autres Etats de l'UE) ?

[Marie 94]

Et les sauterelles, vous avez oublié les sauterelles !

On a toujours été dans une société à 2 vitesses hormis la période des 30 glorieuses. Ça a tenu pendant des siècles, alors 25 ans...