La France a-t-elle trop de logements?

[kamoulox]

Article de challenges :

https://www.challenges.fr/immobilier/ac ... nce_563216

Extrait :

Les mises en chantier de logements neufs s'envolent en France. Elles ont bondi de 15,7% en France en 2017 par rapport à l'année précédente. Le ministère de la Cohésion des territoires comptabilise ainsi 418.900 logements mis en chantier sur un an. Il faut remonter à fin 2011 - début 2012 pour observer une telle "fièvre" bâtisseuse. Les chiffres sont encourageants pour le gouvernement, alors qu'Emmanuel Macron a promis de créer un "choc d'offres" pour faire baisser les prix des loyers et des logements et que se profile d'ici février une énième grande loi sur le logement. Mais est-ce que le gouvernement ne fait pas fausse route ? Manquons-nous réellement de logements dans le pays ? Didier Cornuel, professeur émérite d'économie à l'Université de Lille, spécialiste de l'immobilier, pense justement que le diagnostic n'est pas le bon. Il y aurait même déjà beaucoup trop de logements en France, sans que cela n'ait de rapport avec les prix à l'achat.

C'est l'objet de son dernier livre, sobrement intitulé "Marché du logement et aides publiques", qui vient de sortir aux éditions L'Harmattan. Un véritable pavé dans la marre des experts de la pierre. Pour l'universitaire, le problème de la France n'est pas la pénurie de logements mais… la surabondance. L'hypothèse pour le moins hétérodoxe de l'économiste repose sur deux arguments principaux. "Lorsque l'on déduit l'inflation, les loyers ne bougent presque pas depuis 10 ans", explique à Challenges Didier Cornuel. "En l'espace de 15 ans, les loyers ont augmenté de 10 points de plus que l'inflation, ce qui est peu significatif", souligne-t-il également dans son livre. En outre, si les loyers étaient trop élevés par rapport aux revenus, ils auraient dû largement baisser pendant la crise de 2008-2009 avec l'explosion du chômage. Ce qui ne s'est pas produit.

Explosion des logements vacants

Deuxième argument : les logements qui ne trouvent pas preneurs. "Le nombre de logements vacants a bondi de 50% en 10 ans", constate Didier Cornuel. "Entre 2006 et 2015, le nombre de logements vacants a augmenté en moyenne de 90.000 logements par an", insiste-t-il. C'est l'équivalent du nombre de logements d'une ville comme Dijon qui se retrouvent sans occupants. Et ce chaque année ! Bien sûr, le taux de vacance recouvre des situations fort différentes. Un logement peut être inoccupée en raison de travaux, lorsqu'il y a un certain temps entre deux locations, à l'occasion d'un héritage, parce qu'il est mal situé ou encore parce qu'il est devenu inhabitable.

Les données de l'Insee manquent cruellement de précision sur ce point, ce qui n'aide pas les décideurs publics. Néanmoins, on notera que la France dispose de l'un des plus grands parcs de résidences secondaires au monde (9,9% des logements en 2016), tandis que le taux de logements vacants atteint 8,2%. Un phénomène qui touche également les grandes agglomérations. En 2013, il y avait 7,7% de logements vacants à Paris, 9% à Lyon ou 13,2% à Nice...

[Ystava]

Méga taxe sur les logements vacants à venir

[metapoulet]

Ce que je retiens surtout, c'est que d'un coté comme de l'autre, on tire des conclusions sans avoir de données fiables

Trop de logements!! pas assez!!! ok mais on a pas les chiffres...

[ignatius]

Logements inadaptés au besoin, pléthore de nouveaux logements là où il n'y a pas de besoin.
Comme à chaque fois, prendre un chiffre global ne sert à rien.
Il y a autant de situations que de micro marchés.

[aleph-zero]

Logements inadaptés au besoin, pléthore de nouveaux logements là où il n'y a pas de besoin.
Comme à chaque fois, prendre un chiffre global ne sert à rien.
Il y a autant de situations que de micro marchés.

Comment tu expliques que près de 10% des logements à Lyon intra-muros soient vacants ?

[cashisking]

Comment tu expliques que près de 10% des logements à Lyon intra-muros soient vacants ?

Y'a des chiées de raisons : Successions, insalubre, travaux en cours, propriétaires qui ne veulent pas/plus louer, trop de bruit, trop craignos, trop petit, trop grand, trop cher, zinzins qui spéculent, en cours d'évacuation pour être rasé/refait (ex 1 proprio ne veut pas vendre à un promoteur et c'est le dernier dans l'immeuble)...

[Vincent92]

Comment tu expliques que près de 10% des logements à Lyon intra-muros soient vacants ?

Y'a des chiées de raisons : Successions, insalubre, travaux en cours, propriétaires qui ne veulent pas/plus louer, trop de bruit, trop craignos, trop petit, trop grand, trop cher, zinzins qui spéculent, en cours d'évacuation pour être rasé/refait (ex 1 proprio ne veut pas vendre à un promoteur et c'est le dernier dans l'immeuble)...

Locations non déclarées aussi (airbnb ou marchand de sommeil par exemple). Ou parfois des boîtes qui ne savent même plus qu'elles ont ces logements.

[Lo2]

Cet économiste détaille sa pensée ici.

Les facteurs financiers jouent aussi du côté de la capacité d’endettement des ménages. Avec la baisse des taux et l’allongement de la durée des prêts les ménages ont pu s’endetter deux fois plus avec un taux d’effort à peu près stable. Selon les données de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, le taux d’effort moyen est passé de 27,8% en 2001 à 29,5% en 2016. Les ménages se présentent sur le marché du logement avec une capacité à payer deux fois plus élevée. Sur un marché de stock comme l’est principalement le marché du logement, ils peuvent offrir des prix deux fois plus élevés.
Ceci explique que le phénomène d’augmentation des prix ait été très général dans le monde. Le cas particulier de l’Allemagne manifeste les perspectives défavorables sur l’évolution des loyers du fait d’une évolution démographique dépressive mis à part le sursaut dû à l’accueil de réfugiés.
Les conditions de financement très favorables dépendent in fine de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne.

Je ne sais pas combien de fois j'ai répété sa conclusion sur ce forum. Surtout pour les parisiens, complètement piégés dans la psychologie de bulle.

Comme il paraît vraisemblable qu’elles ne dureront pas, on peut s’attendre à une baisse du prix des biens.

Euh...
Les BC préféreront laisser l'économie se gaufrer (en disant qu'elle a tout fait pour que ça n'arrivent pas) plutôt que de prendre le moindre risque de remonter les taux.
Par exemple, elle ne fera jamais tourner la planche à billet car la défiance envers la monnaie sera automatiquement activée. Surtout chez Allemands. Ce qui n'était pas le cas dans les années 20 pour eux.

Aujourd'hui, on croit au doux rêve de financer les économies par de la dette + mise au placard si besoin des dettes devenues pourries.
Ce sera la prochaine peur pour nos petits fiots qui auront probablement une peur bleue des dettes.
Avec un peu de chance il restera un peu de peur de la planche à billet aussi.

En définitive l’avenir du marché immobilier s’annonce donc plus sombre pour les propriétaires immobiliers avec une vacance croissante et une perspective de diminution de la valeur patrimoniale des biens.

Il reste à connaitre le timing de cette purge des dettes qui ne sera pas jojo à vivre. Du tout.

[Vincent92]

Tu n'es pas en train de reprendre la pensée d'un professeur d'économie (il donne son point de vue. Cela peut être vrai ou faux) pour nous dire je vous l'avais dit/j'ai raison, rassure moi?
Et si les taux expliquent à eux seul les prix, pourquoi les prix n'ont pas baissé en 2017?

[Lo2]

Edit: t'as modifié ta phrase mais ça reste bon.

J'ai eu l'impression de me lire. C'est tout.

Sinon non, les taux n'expliquent pas du tout à eux seul les prix

Arrête de poser un truc très imprécis pour noyer le poisson.

Pour recadrer le truc: il cherche la cause de la hausse de l'immobilier entre tout les facteurs importants de l'immobilier comme l'offre, la demande, les taux, les loyers, les salaires, la démographie.
Sinon je suis d'accord avec ta phrase: "les taux n'expliquent pas à eux seul les prix".
Ta remarque marche aussi avec l'offre, la demande, les loyers, les salaires, la démographie.
Même la TVA
Même...

[Vincent92]

Ta remarque marche aussi avec l'offre, la demande, les loyers, les salaires, la démographie.
Même la TVA
Même...

On est d'accord là dessus (en mettant beaucoup de variables dans les "..."), c'est déjà ca.

[Lo2]

Tu penses aussi que la baisse des taux (manipulation de marché par les BC) est responsable de la hausse des prix constatée dans le Monde? Ça m'étonnerait...

Tu es plus à penser quelquechose comme:
- ça se pourrait bien
- c'est intéressant mais je pense que y'a un autre truc mais je n'en suis pas vraiment sûr
- etc.

[lecriminel]

Tu n'es pas en train de reprendre la pensée d'un professeur d'économie (il donne son point de vue. Cela peut être vrai ou faux) pour nous dire je vous l'avais dit/j'ai raison, rassure moi?
Et si les taux expliquent à eux seul les prix, pourquoi les prix n'ont pas baissé en 2017?

je ne vois pas en quoi cet article donne raison à Lo2,
en revanche, cette explication des taux (vu les instruments de mesure des prix et des taux, on ne doit pas tirer de conclusions sur des mouvement epsilonesques) me parait si bonne qu'elle est difficilement contestable. ou tu penses toi que les taux agissent peu sur les prix ?

[Vincent92]

Il me semble difficilement contestable que les taux agissent sur les prix. Et si on compare à une situation où les taux étaient à plus de 5%, c'est sûr qu'ils expliquent une partie importante de l'augmentation. Et je pense que tout le monde est d'accord avec ca. Apparemment, cela ne semble pas évident pour vous donc je le précise.

Ce qui peut diverger dans les avis c'est :
- Affirmer que les taux "normaux" sont à plus de 5% et que la situation actuelle est une anomalie court terme
- Les loyers n'ont pas ou peu augmentés depuis les années 70 (on retire l'inflation, on mélange privé, subventionné, HLM,... pour arriver à un indice qui est sans intérêt vis à vis du prix immobilier privé)
- 1% de taux = 10% de prix (ou n'importe quelle formule linéaire de ce type)
- Dès que les taux vont remontés, les prix vont baissés
- L'immobilier va structurellement baisser ces prochaines années grâce à la pyramide des âges (le net vendeur à 58 ans, tout ca tout ca)
- Parler d'un marché immobilier plutôt que des marchés immobilier (comme si tous les marchés étaient équivalents)
- Il y a trop/pas assez de logements en France sans différentier les zones
- Comparer à une situation de sortie de guerre (où il y a relativement peu d'inégalité) avec une situation où la paix s'est installée depuis 70 ans
- ...

[Lo2]

Les taux ont baissé pour quasi tous les pays et quasi tous les pays ont connu une surchauffe de prix. Ensuite les spécificités des marchés s'appliquent. On le voit en France entre la province et les grandes villes.
Et cette montée des prix a provoqué diverses réactions suivant les pays: par exemple construire plus pour essayer de faire baisser les prix alors que le problème n'était pas un manque de logements (cf Espagne, US). Ou augmenter les aides fiscales et sociales pour ne pas exclure des gens du logement ou pour faire entrer un max de personnes dans l'achat.
Dans tous les cas ça alimente la surchauffe jusqu'au dégonflage incontrôlé.

Le dernier dégonflage a été stoppé net avec une baisse de taux encore plus fort + injection de liquidités pour relancer l'économie et régler le problème de fond. Aujourd'hui, il n'y a pas le début d'un commencement d'un retour à la normale. Soit parceque ce n'est pas possible soit parcequ'on continue à faire l'autruche. Perso je vote pour le premier cas.

Pour info les taux ne sont pas libres mais imposés. Il est évident que nous ne vivons pas dans un monde sans risque. Les taux à 0% sont une aberration économique. Avoir des taux entre 5 et 8% n'aurait rien de choquant.
Pour purger des dettes, c'est des taux à des niveaux beaucoup plus haut. Cf politique de Volcker.

Tiens d'ailleurs, tout le monde (les bulliens et non bulliens) s'accordent à dire que la politique de Volcker, qui a consisté à faire monter le taux directeur jusque 20%, a fait baisser les prix (euphémisme).
Pourquoi la réciproque serait fausse?

[lecriminel]

Pour info les taux ne sont pas libres mais imposés. Il est évident que nous ne vivons pas dans un monde sans risque. Les taux à 0% sont une aberration économique. Avoir des taux entre 5 et 8% n'aurait rien de choquant.

je pense que quand Vincent parle de taux normaux, il ne veut pas dire normaux-logiques, mais normaux-dans la moyenne de ce qu'ils seront dans un futur proche (court terme, jusqu'à explosion du système intenable), ce sur quoi vous semblez etre d'accord

Aujourd'hui, il n'y a pas le début d'un commencement d'un retour à la normale. Soit parceque ce n'est pas possible soit parcequ'on continue à faire l'autruche. Perso je vote pour le premier cas.

[Lo2]

J'avais bien compris et pour tout dire ça m'a surpris vu nos précédents échanges sur Paris par exemple.
Mais j'ai tjrs l'impression (p'tre à tort) qu'il met ça au même niveau que d'autres paramètres que je trouve plus secondaires.

Pour donner une image je vois la baisse des taux comme équivalent à souffler sur des braises chaudes. Ça provoque une rapide consommation du bois (surchauffe du marché immo). Que le bois brûlent moins vite car certains bois sont "plus résistants aux hautes températures" ou "plus fins" ou "plus denses" ne changent rien au fait que la baisse des taux est l'élément fondamental qui a provoqué cette surchauffe générale.

[Vincent92]

Encore une fois, tout le monde est d'accord sur le fait qu'un taux directeur à 5% aurait un impact fort sur le prix.
La divergence est que je pense que les taux ne sont pas près de remonter fortement (ca peut augmenter de 1%, ca c'est possible) tout simplement car cela signerait la ruine de beaucoup d'états Européens dont la France (qui devrait payer 5x plus d'intérêts tous les ans) et ce n'est acceptable ni pour la France ni pour la BCE (qui a pour objectif une inflation autour de 2%).

Pour le reste des facteurs, je ne suis pas d'accord qu'ils soient forcément secondaires. Ou plutôt, cela dépend où.

Je vais prendre un exemple sur un facteur (parmi tant d'autres et dont nous n'avons pas encore parlé dans ce fil) typique vu hier à la TV : Une femme qui vivait avec 2 enfants dans 20m2 à Paris et son mari qui vivait dans un autre appartement à titre gratuit pas loin.
Durant tout le reportage, les intervenants (elle, le médecin,...) nous ont bassiné avec la situation de cette "pauvre" femme au foyer qui durait depuis des années.
Au final, elle a obtenue un logement social neuf valant dans les 1M€ pour un loyer de 850€/mois.
La réaction normale eusse été de lui dire dès le début que sa situation n'était pas normale et qu'on pouvait trouver cela malheureux.
Mais qu'il y avait une vie hors Paris où elle pouvait vivre très heureuse dans un logement plus adapté. Et que tout ce cinéma était, contrairement à ce qu'elle disait ("je ne vis que pour mes enfants"), très égoïste de sa part.
Après, tant que la mairie donnera raison à des gens comme elle (même après x années) et pour revenir à notre sujet, cela sera forcément un facteur fortement inflationniste sur les prix. Si Hidalgo décidait non pas d'avoir pour objectif 30% de logements sociaux mais 10%, cela créerait probablement le "choc" d'offres espéré par certains ici.

Tout cela ne relève pas de la macro-économie mais essentiellement de choix politique et en voulant expliquer les prix de façon basique (sur 2/3 critères économiques) et tant que tu ne veux pas découper la France en plein de marchés plutôt que d'un seul bloc, tu passes forcément à côté. Et, je pense que, c'est pour cela que tu ne comprends pas les prix

[Lo2]

Tout cela ne relève pas de la macro-économie mais essentiellement de choix politique et en voulant expliquer les prix de façon basique (sur 2/3 critères économiques) et tant que tu ne veux pas découper la France en plein de marchés plutôt que d'un seul bloc, tu passes forcément à côté. Et, je pense que, c'est pour cela que tu ne comprends pas les prix

Je ne sais pas pourquoi tu dis que je ne veux pas découper la France en plein de marché immo. Je l'ai déjà fait plein de fois sur la file de Paris par exemple. Je n'ai jamais dit que les prix à Paris allaient devenir les mêmes que dans le Cantal.

Je te dis juste que les taux artificiellement rabaissés sont le carburant des bulles immo constatés à travers le Monde. Et suivant la spécificité d'un marché cela a un effet plus ou moins fort. Et quand je dis marché, on peut le découper au niveau national (car chaque pays à sa propre politique) jusqu'à descendre au niveau de la ville voire des arrondissements (Paris par exemple).

Je te rappelle que toutes ces spécificités ont existé avant cette forte montée des prix.

Tiens d'ailleurs, tout le monde (les bulliens et non bulliens) s'accordent à dire que la politique de Volcker, qui a consisté à faire monter le taux directeur jusque 20%, a fait baisser les prix (euphémisme).
Pourquoi la réciproque serait fausse?

[Indécis]

Tout cela ne relève pas de la macro-économie mais essentiellement de choix politique et en voulant expliquer les prix de façon basique (sur 2/3 critères économiques) et tant que tu ne veux pas découper la France en plein de marchés plutôt que d'un seul bloc, tu passes forcément à côté. Et, je pense que, c'est pour cela que tu ne comprends pas les prix

Oui, et, bien sûr, toi, tu comprends les prix et donc tu sais à combien ils seront demain...

[Vincent92]

Tout cela ne relève pas de la macro-économie mais essentiellement de choix politique et en voulant expliquer les prix de façon basique (sur 2/3 critères économiques) et tant que tu ne veux pas découper la France en plein de marchés plutôt que d'un seul bloc, tu passes forcément à côté. Et, je pense que, c'est pour cela que tu ne comprends pas les prix

Oui, et, bien sûr, toi, tu comprends les prix et donc tu sais à combien ils seront demain...

Non, je dis que c'est tellement multifactorielle que c'est extrêmement compliquer de l'anticiper justement.
Et donc que je suis surpris de voir qu'il y ait autant de monde qui sont capables de l'extrapoler à partir de 2/3 valeurs économiques.
Personnellement, je n'en suis pas capable.
Enfin le prix de demain, oui, ca sera sensiblement le même que le prix d'aujourd'hui. Par contre, le prix dans 5 ou 10 ans, non. J'en suis incapable.
Il la limite, qu'on essaie de prédire le prix dans 1 an, pourquoi pas. L'exercice est compliqué, mais bon. Disons que beaucoup de facteurs vont rester un peu près constant ou sont anticipable sur courte période. Cela reste raisonnable. Mais dans 5 ou 10 ans, cela me fait sourire.

[Indécis]

Tout cela ne relève pas de la macro-économie mais essentiellement de choix politique et en voulant expliquer les prix de façon basique (sur 2/3 critères économiques) et tant que tu ne veux pas découper la France en plein de marchés plutôt que d'un seul bloc, tu passes forcément à côté. Et, je pense que, c'est pour cela que tu ne comprends pas les prix

Oui, et, bien sûr, toi, tu comprends les prix et donc tu sais à combien ils seront demain...

Non, je dis que c'est tellement multifactorielle que c'est extrêmement compliquer de l'anticiper justement.
Et donc que je suis surpris de voir qu'il y a étant de monde qui sont capables de l'extrapoler à partir de 2/3 valeurs économiques.
Personnellement, je n'en suis pas capable.

Puisque tu admets ne pas en être capable, comment sais-tu si les autres se trompent ?

[Vincent92]

Tout cela ne relève pas de la macro-économie mais essentiellement de choix politique et en voulant expliquer les prix de façon basique (sur 2/3 critères économiques) et tant que tu ne veux pas découper la France en plein de marchés plutôt que d'un seul bloc, tu passes forcément à côté. Et, je pense que, c'est pour cela que tu ne comprends pas les prix

Oui, et, bien sûr, toi, tu comprends les prix et donc tu sais à combien ils seront demain...

Non, je dis que c'est tellement multifactorielle que c'est extrêmement compliquer de l'anticiper justement.
Et donc que je suis surpris de voir qu'il y a étant de monde qui sont capables de l'extrapoler à partir de 2/3 valeurs économiques.
Personnellement, je n'en suis pas capable.

Puisque tu admets ne pas en être capable, comment sais-tu si les autres se trompent ?

Je viens de te le dire. Il y a des centaines de facteurs qui forment le prix.
Puisqu'on peut trouver tout et son contraire dans les prévisions, il y en a qui auront raison quand les autres auront tord. Donc, ils ne se trompent pas forcément.
Par contre, tous ceux qui basent leur raisonnement sur 2/3 valeurs "fondamentales" auront raison (s'ils ont raison) uniquement par chance. Un singe qui tirerait un numéro au hasard aurait tout autant de chance d'avoir raison.

[Indécis]

Non, je dis que c'est tellement multifactorielle que c'est extrêmement compliquer de l'anticiper justement.
Et donc que je suis surpris de voir qu'il y a étant de monde qui sont capables de l'extrapoler à partir de 2/3 valeurs économiques.
Personnellement, je n'en suis pas capable.

Puisque tu admets ne pas en être capable, comment sais-tu si les autres se trompent ?

Je viens de te le dire. Il y a des centaines de facteurs qui forment le prix.
Puisqu'on peut trouver tout et son contraire dans les prévisions, il y en a qui auront raison quand les autres auront tord. Donc, ils ne se trompent pas forcément.
Par contre, tous ceux qui basent leur raisonnement sur 2/3 valeurs "fondamentales" auront raison (s'ils ont raison) uniquement par chance. Un singe qui tirerait un numéro au hasard aurait tout autant de chance d'avoir raison.

Donc, tu ne sais rien du tout en fait, mais tu traites les autres de singe...

[Vincent92]

Oui, c'est bien cela. Ceux qui pronostiquent une tendance long terme - parfois même à l'échelle micro - à partir de 2/3 critères macro me font rigoler.
Mais j'admets tout à fait que je suis incapable de faire un pronostique long terme. Et cela ne me pose pas de problème.

[Lo2]

@indecis
Je me sens moi seul

J'ai tenté de l'exprimer plus haut.

Tu es plus à penser quelquechose comme:
- ça se pourrait bien
- c'est intéressant mais je pense que y'a un autre truc mais je n'en suis pas vraiment sûr
- etc.

Ça marche pour tout sujet son raisonnement. Et vu qu'il s'arrête à ce niveau de raisonnement, du coup, on est en droit de se demander si son but ce n'est pas de justifier qu'il ne faut rien faire car rien n'est sûr.

Le seul problème c'est qu'on est aujourd'hui tous soumis à une politique éco/sociale/etc. De manière subit ou choisit, une politique agit sur nous.
Et il existe des politiques qui sont meilleures que d'autres.

En fait je ne sais pas où il veut en venir et je crois que lui non plus.

Oui, c'est bien cela. Ceux qui pronostiquent une tendance long terme à partir de 2/3 critères me font rigoler.

Critère qui a bougé anormalement.
Et même manuellement.

De plus, c'est en étudiant beaucoup de critères que certains se forgent une conclusion finalement simple.
Ça te fait rire car tu ne t'es pas forgé une opinion.

[Vincent92]

@indecis
Je me sens moi seul

J'ai tenté de l'exprimer plus haut.

Tu es plus à penser quelquechose comme:
- ça se pourrait bien
- c'est intéressant mais je pense que y'a un autre truc mais je n'en suis pas vraiment sûr
- etc.

Ça marche pour tout sujet son raisonnement. Et vu qu'il s'arrête à ce niveau de raisonnement, du coup, on est en droit de se demander si son but ce n'est pas de justifier qu'il ne faut rien faire car rien n'est sûr.

Le seul problème c'est qu'on est aujourd'hui tous soumis à une politique éco/sociale/etc. De manière subit ou choisit, une politique agit sur nous.
Et il existe des politiques qui sont meilleures que d'autres.

En fait je ne sais pas où il veut en venir et je crois que lui non plus.

J'aimerais juste essayer de te faire comprendre que tu devrais avoir plus de doutes et ne pas être si tranché.
Si je dis que je ne suis pas capable de faire un pronostique long terme sûr, cela ne veut pas dire que je n'ai pas étudié le sujet et que j'ai aucun avis. J'ai donné une liste non exhaustive de sujets qui pouvaient être divergeant plus haut.
De cela, nous pouvons en discuter. Mais je te trouve trop tranché et sûr de toi sur le prix futur de l'immobilier.
Tu t'es inscrit sur ce site en 2008 et je pense que tu n'as pas vraiment changé d'idées en 10 ans. Force est de constaté que sur 10 ans tu t'es planté. Rien que pour cela, tu devrais faire preuve de plus d'humilité.
Si hier c'était les taux, demain cela pourrait être autre chose. Ne fait pas comme ces "économistes" qui passent leur temps à justifier leur mauvais pronostique parce que ceci ou parce que cela mais que la prochaine fois, c'est garantie, ils vont avoir raison.

[Lo2]

Tu t'es inscrit sur ce site en 2008 et je pense que tu n'as pas vraiment changé d'idées en 10 ans. Force est de constaté que sur 10 ans tu t'es planté.

J'avais prédit le retournement : arrivé fin 2008.
J'avais dit que ça allait rebondir suite aux actions de Sarkozy/Obama (baisse des taux + QE à outrance) alors qu'on était en pleine chute et qu'on voyait les articles dire que l'immo est entrain de cracker.
J'avais dit que l'effet de leurs actions allait durer 3-5 ans et que ça allait rechuter ensuite. Le marché s'est retourné dans cette période mais ne chute pas comme je le pensais. Je n'avais pas prédit que la BCE allait être autoriser à prendre des mesures exceptionnelles malgré la forte réticence des Allemands. Quand Draghi a eu l'autorisation j'ai compris que la chute n'allait plus être brutale.
Et aujourd'hui je suis persuadé que rien n'est réglé et me méfie des actions de la BCE. Je me demande combien de temps la BCE pourra encore tenir.
Et là, on boucle sur un autre sujet: la monnaie. Mais c'est une autre histoire.

Bref, pour le plantage depuis 10 ans, tu peux repasser. Et je ne parle que de ce j'ai dit sur l'immo.
Depuis 10 ans, les grandes tendances, je les aies prévues.

Si hier c'était les taux, demain cela pourrait être autre chose.

Mais oui parce que, bien sûr, on ne peut rien prédire car rien n'est sûr car y'a plein de paramètres et tout est incertain
Arrête de prendre les gens pour des abrutis prestidigitateurs.

[canti]

J'avais dit que ça allait rebondir suite aux actions de Sarkozy/Obama (baisse des taux + QE à outrance) alors qu'on était en pleine chute et qu'on voyait les articles dire que l'immo est entrain de cracker.
J'avais dit que l'effet de leurs actions allait durer 3-5 ans et que ça allait rechuter ensuite. Le marché s'est retourné dans cette période mais ne chute pas comme je le pensais. Je n'avais pas prédit que la BCE allait être autoriser à prendre des mesures exceptionnelles malgré la forte réticence des Allemands. Quand Draghi a eu l'autorisation j'ai compris que la chute n'allait plus être brutale.

Depuis 10 ans, les grandes tendances, je les aies prévues.

C'est bien toi le meilleur, t'as tout vu, tout prévu. Tu es même meilleur que la voyante Bulgare baba Vanga

[Vincent92]

Tu t'es inscrit sur ce site en 2008 et je pense que tu n'as pas vraiment changé d'idées en 10 ans. Force est de constaté que sur 10 ans tu t'es planté.

J'avais prédit le retournement : arrivé fin 2008.
J'avais dit que ça allait rebondir suite aux actions de Sarkozy/Obama (baisse des taux + QE à outrance) alors qu'on était en pleine chute et qu'on voyait les articles dire que l'immo est entrain de cracker.
J'avais dit que l'effet de leurs actions allait durer 3-5 ans et que ça allait rechuter ensuite. Le marché s'est retourné dans cette période mais ne chute pas comme je le pensais. Je n'avais pas prédit que la BCE allait être autoriser à prendre des mesures exceptionnelles malgré la forte réticence des Allemands. Quand Draghi a eu l'autorisation j'ai compris que la chute n'allait plus être brutale.
Et aujourd'hui je suis persuadé que rien n'est réglé et me méfie des actions de la BCE. Je me demande combien de temps la BCE pourra encore tenir.
Et là, on boucle sur un autre sujet: la monnaie. Mais c'est une autre histoire.

C'est marrant ton story telling. Par curiosité, je suis aller voir tes messages. Ma conclusion est différente : Je n'ai vu aucun changement en 10 ans.
Je donne des extraits à intervalle régulier pour que chacun puissent juger de ton génie :

26 Oct 2009 :

En fait j'ai l'impression d'assister à la dernière salve pour choper les derniers pigeons. Ces gens sont persuadés que c'est maintenant qu'il faut acheter. Ce seront probablement les premiers dégoutés de la baisse de l'immo. Pour moi il est toujours urgent d'attendre.

13 Mars 2010 :

La courbe 2.1 (ou 2.4) me donne l'impression de voir une anomalie historique. Les cycles de hausses et de baisses ont été supérieurs à 5 ans. Y'a qu'en 77 qu'on a vu une légère inflexion.
Là c'est net, ça remonte. Pour le graphe 2.1, l'écart entre les deux courbes est toujours abyssale...

Soit on a rien compris, soit la chute va être mémorable.

21 Oct 2010 :

Le bull-trap n'est pas invalidé. La crise immo de 2008 a été stoppé par des mesures de relances à coup de déblocage de fonds. Rien ne dit que cette mesure a été une grosse connerie ou un coup de maitre. Perso, je vois noir (voire rouge) pour les prochaines années.
Et je vois bien Paris la dernière ville amorcer sa descente et la première au plancher.

Le T3 et T4 2010 pour la France donneront une belle indication si la forme d'un bull trap se dessine.

Perso même si fin 2012 l'immo s'en sort, je ne conseillerai à personne d'acheter. Un enfant pourrait le comprendre en regardant les graphes.

18 Mars 2011 :

Rajoute virtuellement 1989, 1990, 1991 et 1992 (pour IdF)

Je découvre seulement le dernier Friggit. C'est affligeant, irrationnel.
La différence avec le montant total des transactions reste impressionnant.
Perso je ne vois pas un autre scénario qu'un krach désormais.

02 Jan 2012 :

On commence à regarder quelques les chiffres court termiste? fini "ville lumière" toussa?
Sache qu'un cycle immo (baisse ou hausse) a duré, en France, au minimum 2 ans. C'était en 2008 avec un cycle de baisse. Je te laisse chercher le deuxième plus court.
Je te parle pas de moyenne vu que c'est trop global pour un gars du terrain comme toi.

J'arrête là car de ton propre aveu tu t'es planté sur la fin. Mais bon, c'est du même ordre...
Ceci étant, si tu as des extraits où tu nous prédit le retournement de 2009/2010, je suis preneur...

[canti]

Tu t'es inscrit sur ce site en 2008 et je pense que tu n'as pas vraiment changé d'idées en 10 ans. Force est de constaté que sur 10 ans tu t'es planté

Merci d'avoir rétabli la vérité

[Lo2]

Je pense toujours qu'on est en bulle donc effectivement tu trouveras toujours des posts disant ceci depuis 2010.
Et je peux évidemment te le redire aujourd'hui si tu veux.

Ne me crois pas, ce n'est pas grave. Je n'ai pas que ça à faire de chercher mes posts sur les 7 dernières années parlant des conséquences des mesures du G20 ou des QE de Draghi.
Tu as trouvé en 5 min les posts qui t'arrangent, c'est bien.

Je vais même t'en donner une autre si tu veux. Actuellement les BC n'arrivent pas à augmenter les taux (ou très peu) car ça casse les économies (de plus en plus fragiles). Pourtant les bulles se maintiennent voire se renforcent avec des taux si bas (*). Les BC sont de plus en plus pris en étau. Si les bulles se renforcent, l'économie sera de toute façon sous pression. On retrouve des niveaux dangereux donc dans les 2-3 ans à venir, la crise financière on va l'avoir. A minima on va retrouver des QE. Mais probablement quelque chose de plus puissant car la force de cette crise sera plus forte car rien n'a été réglé depuis. Restera à voir si cette fois-ci ce nouveau remède fonctionnera de nouveau.
Un post (pas de moi) sur le forum avait listé le type d'action à disposition des BC. Je te laisse chercher.

(*) tu pourras aussi chercher (mais vas-tu trouver?) que j'avais prédit que Yellen ne pourrait pas augmenter les taux de la FED. (ou très très peu). Alors qu'historiquement, une remontée de taux est beaucoup plus rapide que ce que l'on connait actuellement (quasi aucune remontée en fait) j'avais dit qu'elle ne sera pas capable de faire la même chose que d'habitude. Qu'elle serait incapable de remonter les taux aux niveaux précédents.

[Suricate]

Ma conclusion est différente : Je n'ai vu aucun changement en 10 ans.

Même là ?

[lescargot]

Je pense que les réflexions actuelles sur la bulle ou pas, immobilière, ou pas etc....concernent 3 domaines intellectuels, assez différents, avec dans chacun des corpus de réflexion, qu'on peut contester, mais qu'on ne peut pas ignorer sauf a risquer d'écrire des conneries assez primaires :
- La théorie économique (classique, keynésienne, néo-classique...)
- La politique et la diplomatie (la France fait très attention depuis 1848 de ne rien faire qui puisse être considéré comme inutilement agressif par les anglo-saxons...)
- L'histoire, et la lecture que les décideurs politiques et économiques actuels font de l'histoire.

Sur le plan économique, on est depuis 2001 dans un contexte général de manque important de pertinence de l'offre. Dans ce genre de contexte, la doxa de théorie économique de #1850 recommandait de la déflation et une purge économique assez drastique avec forcément du chomage et un personnel politique remis en question et souvent assez largement remplacé. La doxa keynésienne accepte l'dée qu'un certain niveau de destruction créatrice est ou serait nécessaire, mais demande à l'état d'intervenir artificiellement pour limiter artificiellement la purge, quite à risquer de retarder la guérison, considérant que çà "vaut la chandelle".

Sur le plan politique, la règle ancienne était de créer une articulation relativement forte entre politique et économie de manière à ce que la politique ne fasse pas faillite lorsque l'économie a des problèmes graves. On a l'impression que cette règle n'est plus respectée depuis 30 ans environs et que le soutient unanimes des politiques aux "too big to fail" depuis 2001 est une violation grave des principe de base de la séparation des pouvoir entre politique et économie telle que pratiquée en Europe depuis le XVème siècle (si on compare l'Europe et la Chine du XVème siècle, on a l'impression que le "bon élève" a décidé depuis 30 environs de changer ses habitudes et de faire ce que faisait le mauvais élève au lieu de continuer à faire ce qui lui a permis de devenir le bon élève...).

Sur le plan historique, j'ai l'impression que la situation depuis #1995 ressemble beaucoup à la situation européenne après 1919 : quelques années d'euphorie irrationnelle puis des problèmes évidents lorsque les choses décantent un peu (1929-1932 ou 2001-2008), puis, un choix cornélien pour les dirigeants, entre une cure d'austérité à la 1850 ou bien une assez forte dose d'EPO, en accord avec, ou éventuellement en extrapolant, les thèses keynésiennes.
Vers 1930 la plupart des pays concernés avaient choisi la cure d'austérité, seuls l'Italie et l'Allemagne avait choisi la voie du "Quantitative Easing". Tous les gouvernements qui avaient choisi la cure d'austérité ont sauté, alors que les gouvernements Italien (PNF) et Allemand (NSDAP) se sont maintenu au pouvoir pendant une quinzaine d'années. Donc, mon impression personnelle, c'est que les dirigeants politiques Européens et Américains de #2008 ont eu l'impression que l'application des règles classiques sur la séparation des pouvoirs politiques et économiques serait inappropriée pour la suite de leur carrière, et ont décidé d'appliquer en matière économique les "bonnes recettes" du PNF et du NSDAP des années 30, considérant que ces recettes économiques n'étaient pas forcément mauvaises aujourd'hui et seraient peut-être plus appropriées pour leurs carrières.

Ensuite on des discours très compliqués de M.Draghi et autres, disant qu'on est dans un "nouveau paradigme" et que les entrepreneurs, continuant bien évidemment d'innover, nous sauveraient grâce aux nouvelles technologies qui allaient résoudre tous les problèmes de pertinence de l'offre sans qu'il ait été nécessaire de subir quoique ce soit qui ressemble à une purge. Perso en 2000 j'étais consultant principal dans une boite US leader mondial dans les logiciels d'infrastructures des applications critiques, et on était considéré à l'époque comme les sauveurs de la planète, avec probablement un peu trop d'emphase, mais en tout-cas des moyens et des clients qui pouvaient rendre ce genre de thèses + ou - crédibles. Aujourd'hui je bosse dans la robotique avancée sur des algorithmes d'usinage UHV qui sont théoriquement ce qui va sauver la planète en 2018. Sauf que il n'y a ni moyens ni clients dans ce domaine aujourd'hui, et que les subventions publiques que je vois passer arrosent en fait des technos complètement ringardes qui n'ont aucune chance sur le marché international, hors subvention massive des contribuables français, et ceci pour des raisons qu'on doit qualifier pudiquement de "compliquées".

--> Donc, le scénario auquel on assiste au niveau mondial depuis #2010 n'a pas beaucoup de sens en théorie économique (on a beaucoup trop injecté d'EPO dans la bestiole...) et n'a pas non plus beaucoup de sens au niveau politique ou diplomatique, si on parle de politique "responsable". Par contre, il peut faire sens au niveau : lecture de l'histoire récente par les politiques / marketing politique, dans le style : course à l'échalote pour pouvoir donner de bonnes nouvelles aux électeurs (Daladier ?...). ....
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[Vincent92]

Ma conclusion est différente : Je n'ai vu aucun changement en 10 ans.

Même là ?

Je parlais du positionnement de lo2 sur ce forum.