lecriminel a écrit :C'est toujours pareil. On a un type qui débarque pour nous dire à quel point être locataire et placer son argent sur des supports risqués (qui apparement ne le sont pas vraiment) est intéressant. Sauf qu'il n'a probablement jamais emprunté. Personnellement, je l'ai fait à deux reprises récemment (emprunt + renégociation). Je peux dire qu'il est facile d'avoir un taux largement en dessous de ce qui est annoncé pour peu qu'on ait une situation d'employabilité correcte et une bonne situation financière (ce qui est presque obligatoire pour acheter en zone en tension). Je ne cherche pas à savoir quel est le taux moyen mais le taux qu'il pourrait avoir lui.
le taux moyen, on le connait. On peut faire mieux. Tu peux tout à fait prendre le meilleur taux possible. mais pourquoi tu ne fais pas la meme chose pour le placement alternatif ? Je suis un putain d'amateur qui n'a pas envie de perdre de temps, quand j'ai besoin d'un placement, je passe une demi-journée sur internet et un rdv chez le banquier, mon pire placement c'est 3.8% net. Le dow jones, c'est X4 depuis le plus bas en 2007, Cedric et sa technique ultra elaborée des louches, c'est 8% par an, le bitcoin, je n'en parle pas. Tu prends combien comme taux alternatif "qu'il pourrait avoir lui" ?
Je lui ai proposé de prendre +2%/an net et un prix en baisse de 20% en 10 ans. Tout simplement pour montrer qu'une baisse de l'immobilier, au vu des taux, n'est pas non plus si catastrophique que ca pour un accédent.
Avec sa "simulation" et ses hypothèses, il arrive à un point mort (achat aussi bon qu'un placement à 2% net réinvesti) avec une baisse de 16% de prix.
En partant sur un prix stable, il arrive à un point d'égalité avec un placement alternatif de 10%/an net réinvesti.
En partant sur une hausse de prix, c'est encore plus.
Tous ces résultats ne me semblent absolument pas dramatique, bien au contraire.
Je ne cherche pas à comparer à un énorme rendement mais à un rendement avec peu de risque tout simplement parce que prendre des actions et acheter sa résidence principale ne répond pas à la même problématique :
- Acheter une résidence principale est souvent vu comme de l'assurantiel (si je perd tout, au moins, j'ai ça. Ca voudra peut être deux fois moins mais j'aurais un toit sur la tête et cela comblera un des besoins les plus importants de la pyramide de Maslow)
- Acheter des actions est très souvent purement spéculatif (on achète un peu n'importe quoi - ce qui ne veut pas dire qu'on achète au hasard - du moment qu'on a espoir que ca monte et/ou que les dividendes vont être intéressants. Les ETF, très à la mode, sont l'exemple typique. Au final, tout cela est très virtuel et mise à part la valorisation et le dividende qu'on en donne ou pas, cela n'apporte strictement rien à l'actionnaire).
Selon moi, l'un et l'autre se complète. Cela n'a pas de sens ni de les opposés ni de les comparer.
Dans une gestion patrimoniale équilibrée, il faut avoir un peu de tout (des liquidités, de l'assurantiel, des placements risqués,...). Cela veut effectivement dire qu'on ne fait pas le rendement potentiel maximal. Mais, cela est nettement plus résiliant. Biensur, plus l'on a d'argent et plus la proportion de patrimoine "à risque" peut être importante.
Rester locataire et avoir 95% de son patrimoine en action une bonne partie de sa vie est à mon sens assez ridicule(*). Tout comme il est conseillé de diversifier son patrimoine dès que possible si l'on a acheté sa résidence principale.
(*) : Une crise type 2009 (ca peut très bien être dans 2 ans comme dans 20 ans mais il y a de forte probabilité que ca vienne à un moment donné), c'est une probabilité forte d'avoir 50% de patrimoine détruit.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)