franckyfranck a écrit :
Ca existe, mais c'est un outil "dangereux" car à l'échéance, soit tu rembourses soit tu te retrouves à la rue. Cela dit, des pays proche comme la Hollande les utilisent intelligemment :
- Tu prends un crédit in fine sur ta baraque. Tu paie des intérêts tous les mois que tu déduis de tes revenus car la bas, c'est la loi.
- Tu place un montanrt qui te permet de financer ton rachat à l'échéance et tu le places sur un compte épargne qui te rapporte des sous. Plus ce compte grandit, plus le différentiel entre ce que te rapporte ton compte épargne et tes intérêts diminue.
Au bout de X années (échéance), tu solde ton prêt infine et rembourse la banque avec le compte épargne. Ca c'est la théorie. Et si tu suis c'est un bon deal financier qui te permet de t'endetter comme un petit cochon. .
j'avais fait çà en 99 pour acheter une maison + ou - en ruine en secteur Malraux dans une commune touristique, l'idée étant d'emprunter 90 ou 100% du cout d'achat "in fine" et de payer cash les travaux en profitant de la défiscalisation Malraux. Sur le papier en 99 c'était pas considéré comme un placement particulièrement avisé ou rémunérateur, mais en fait le pb. principal était que les "investissements Malraux" des années 90 étaient le plus souvent refait de manière assez cheap, ce qui fait qu'ils ne valaient pas très cher à la revente.
Ma stratégie était de faire une rénovation haut de gamme et de sortir du dispositif Malraux après 6 ans, soit en augmentant sensiblement le loyer, soit en récupérant la baraque comme RS, avec les travaux en grande partie payés grâce à la défiscalisation et la location pendant 6 ans.
En fait j'ai compris assez vite que ce genre de rénovation était très problématique et casse gueule à faire faire par un archi et/ou par des entreprises, donc j'ai utilisé directement cette maison en RS avec un budget de travaux très inférieur à ce qui était prévu, dont une grande partie faits par moi-meme, mais avec de très hautes exigences de qualité.
19 ans plus tard, je me suis bien amusé et le prix de ce genre de baraques dans ce coin a explosé. Donc, même si je n'ai pas défiscalisé les intérêt de l'emprunt, contrairement à ce qui était prévu, çà a été une bonne opération. Je comprends qu'un emprunt 100% in fine coûte le plus souvent nettement moins cher, par mois, que le loyer de la même baraque, et que çà peut être un bon plan même sans défiscalisation. Plus, il faut comprendre qu'on ne paie pas grand-chose et qu'on fait 100% de la plus-value, ou de la moins-value, de la baraque sur la période.
Apparemment le gros piège de ce truc il y a #19 ans, c'était que la restauration professionnelle d'une maison très ancienne était, et est probablement encore, financièrement très casse-gueule, et que, vu les contentieux dans le secteur, il y a probablement certains doutes légitimes sur les compétences et/ou l’honnêteté d'un certain nombre d'acteurs de ce secteur....