ENCADREMENT DES LOYERS

[Indécis]

Voici les details de l'encadrement des loyers version Macron :
https://www.capital.fr/immobilier/voici ... tinale-eco

"On n’attendait pas le gouvernement sur ce terrain là. Le projet de loi sur le logement (Elan) qui sera présenté au printemps remet en selle cette mesure chère à l’ancienne majorité, qui avait été annulée par la justice en fin d’année.
Ça pour une surprise ! Quelques mois seulement après l’annulation de l’encadrement des loyers par les tribunaux de Lille et de Paris, le gouvernement réintroduit cette mesure - ô combien clivante - au sein de son projet de loi logement qui sera présenté début avril. Pour les observateurs avisés de la vie politique, ce come-back est d’autant plus étonnant qu’il est piloté par Emmanuel Macron qui n’a jamais été le plus grand défenseur de cette mesure chère à Cécile Duflot.

D’après l’entourage du ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard, le texte de loi prévoit d’expérimenter l’encadrement pour les 5 années à venir au sein des 28 agglomérations soumises à la taxe sur les logements vacants. Dans ces agglomérations, les intercommunalités auront obligation de mettre en place des observatoires de loyers. Charge ensuite aux maires qui le souhaitent d’encadrer leurs loyers, au sein de chaque interco.

Combien d’édiles seront tentés par le nouveau blocage des loyers à la sauce Macron ? Difficile de faire des projections ce stade. Une chose est sûre, Paris et Lille vont saisir cette opportunité pour relancer leur encadrement déchu. Ce, d’autant que le nouveau dispositif a été ficelé pour contourner les récentes décisions de justice. Dans les affaires de Lille et de Paris, les tribunaux avaient en effet invalidé les dispositifs au motif que les encadrements mis en place par Anne Hidalgo et Martine Aubry ne pouvaient pas se cantonner à ces seules villes, mais couvrir l’ensemble de leurs agglomérations, comme le prévoyait la loi Alur. Or cette fois, le mécanisme est inversé : chaque maire peut décider d’encadrer ces loyers sur la base d’un observatoire commun établi en amont par l’agglo.

Le projet de loi du gouvernement doit être débattu à partir de fin mai au Parlement, afin de pouvoir être définitivement voté en octobre."

[Hickson49]

Franchement, j'aurai prefere une suppression integrale de tous les dispositif de defiscalisation, regime reel, degrevement d'impots sur les revenus locatifs de toute sorte, credit d'impot travaux, APL, et subventions mais bon.
Je m'en contenterai, c'est deja une bonne chose, maintenant ca sera aux Francais de voter aux elections locales, si ils veulent se faire plumer ou pas (ca marche dans les deux sens).
Avant de d'emmenager les locataires pourront choisir leur commune aussi en fonction de la couleur politique du lieu, parfait.

MACRON, IL SENT BON !

[Ben92]

Il n'y a rien de plus C0n que d'encadrer les loyers. C'est aussi C0n que de se retenir quand on a envie de pisser, en se disant que l'envie va passer...

[lecriminel]

Il n'y a rien de plus C0n que d'encadrer les loyers. C'est aussi C0n que de se retenir quand on a envie de pisser, en se disant que l'envie va passer...

à choisir, je préfère encadrer les loyers que me retenir, je ne sais pas pourquoi;
c'est une façon indirecte de baisser les aides aux loyers, la façon directe avait été particulièrement mal reçue

[flipper le dauphin]

Oui mais pourquoi encadrer les loyers dans 28 communes ?
Si le loyer c'est si mal pourquoi ne pas faire l'encadrement sur toute la France ?

[jpsgl]

Il n'y a rien de plus C0n que d'encadrer les loyers. C'est aussi C0n que de se retenir quand on a envie de pisser, en se disant que l'envie va passer...

à choisir, je préfère encadrer les loyers que me retenir, je ne sais pas pourquoi;
c'est une façon indirecte de baisser les aides aux loyers, la façon directe avait été particulièrement mal reçue

S'il faut faire des coups à trois bandes pour faire des economies, c'est dur, dur.

On peut dire aussi que c'est pour faire augmenter la récolte des droits de mutation en zone tendue. Un levier pour compenser la baisse de TH.
Attention au raisonnement tiré par les cheveux:
1) Je suis une inter-communalite en zone tendue, j'ai un pb de budget depuis l'allégement de la TH.
2) J'encadre les loyers --> certains bailleurs privés mettent en vente.
3) J'augmente la récolte sur les droits de mutations.
Sur Paris, Taxe d'Habitation sur 2017 = 800 millions. Droits de Mutation sur 2017 = 1300 millions.

[Hickson49]

Le fameux coup de la mise en vente...
C'est un peu comme les artisans/commercants et leur chantage a l'emploi: baisse de charge ou alors je vais licencier !

Ben qu'ils mettent en vente les bailleurs des zones tendues concernees, il y a un paquet de primo (et d'autres) qui attendent derriere pour satisfaire leur simple besoin de se loger (pas celui de pouvoir rouler en Ferrari une fois la retraite venue, cas de l'un de mes bailleurs precedents).

[_supprimé 5_]

Oui mais pourquoi encadrer les loyers dans 28 communes ?
Si le loyer c'est si mal pourquoi ne pas faire l'encadrement sur toute la France ?

Je propose le loyer unique à 5€ le m2 dans toute la France.

[optimus maximus]

Oui mais pourquoi encadrer les loyers dans 28 communes ?
Si le loyer c'est si mal pourquoi ne pas faire l'encadrement sur toute la France ?

Je propose le loyer unique à 5€ le m2 dans toute la France.

Si le prix des terrains était nul, ce serait le bon prix.

[lecriminel]

C est pas le loyer, c'est le loyer à 80% des salaires proposés qui est le mal

[crispus]

D'où le concept de "zone tendue"

[Parsifal]

Les zones tendues sont souvent le fait d'investissement de l'état qui créent des zones ou il est objectivement plus intéressant d'être propriétaire du foncier. Par exemple la création d'un hospital ou d'une université créée son lot de millionnaires sans cause. Evidemment si une station d'épuration, une prison ou une barre HLM est créée à coté ce n'est plus la même histoire.

Il serait plus malin de commencer à définir par parcelle une forme de "différentiel de valeur liée à l'investissement public" et de taxer proportionnellement à cette valeur.

D'aucun pourrait rétorquer que c'est très difficile d'établir cette valeur de manière parfaitement juste. C'est vrai. Mais à l'ère du "Big Data" il est facile d'obtenir un chiffre qui n'est pas complètement délirant et les tribunaux pourront régler les autres situations.

Les perdants seraient évidemment ceux ayant acheté très cher un emplacement privilégié. Pour ceux la on peut mettre en place une forme d'exonération limitée dans le temps liée à la valeur au moment ou ils ont acheté avant de faire progressivement converger la taxation vers la norme.

[Indécis]

L’encadrement des loyers s’appuie-t-il sur un calcul erroné ?
https://immobilier.lefigaro.fr/article/ ... e-20250702

L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) remet en cause le mode de calcul du loyer de référence qui sert de base à l’encadrement des loyers.

Les propriétaires bailleurs sont vent debout contre l’encadrement des loyers. L’idée est simple : limiter l’augmentation du loyer dans des zones tendues, notamment à Paris, depuis 2019, pour éviter les abus et garantir aux locataires un meilleur accès au logement. Ce dispositif est une expérimentation pour 5 ans et a été prolongé jusqu’en 2026. Il serait en partie responsable de l’attrition de l’offre locative pour l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) et le syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) qui s’attachent à montrer ses dysfonctionnements.

« Nous avons observé des approximations dans le calcul du loyer de référence », relève Albane Corbel, juriste du SNPI. Il est calculé à partir de la somme des données de loyers fournies par les professionnels (35% du parc) et les bailleurs de plus de 50 logements (5% du parc) au sein du parc privé. Toutefois, les loyers pris en compte ne seraient pas que des loyers «libres» selon ces organismes. Des loyers conventionnés, inférieurs aux loyers «libres», seraient intégrés dans ce calcul, comme les prêts locatifs sociaux. Les loyers des passoires thermiques F (qui seront interdites à la location en 2028), qui sont des loyers gelés, y figureraient aussi.

Le système d’encadrement des loyers s’inscrirait « dans une dynamique baissière. Il n’agit pas simplement pour cantonner des hausses, mais il s’attache à tirer tous les loyers vers le bas. » En retirant ces loyers non libres du calcul, « on arrive à un loyer de référence à 20% au-dessus du loyer de référence actuel », affirme Sylvain Grataloup, président de l’UNPI. Il craint que l’on se retrouve avec « des loyers fixés comme ceux de la loi de 1948. On risque de rentrer dans ce type de mécanisme avec des loyers fixés administrativement ».

L’Agence nationale d’information sur le logement (ANIL), un comité scientifique indépendant nommé par le Ministère du Logement qui agit comme un centre de traitement de données des observatoires, reconnaît que ces données sont prises en compte dans le calcul du loyer de référence. « Les observatoires de loyers observent un certain champ de logements, tous les logements qui ne relèvent pas du cadre HLM. Il s’agit donc de tous les loyers du parc privé qui ne relèvent pas du champ social par définition. Les loyers conventionnés PLS privés, les loyers de logements Pinel ou les loyers qui ne pourraient être réindexés en vue d’un mauvais DPE sont intégrés au champ d’observation. Dès lors qu’un logement appartient à un bailleur privé, il fait partie intégrante du champ d’enquête des observatoires locaux des loyers tel que défini par le comité scientifique », explique au Figaro Clément Pavard, directeur adjoint des études au sein de l’Anil. Il rappelle que la Cour administrative d’appel de Paris a rejeté l’argument de l’UNPI en audience le 2 octobre 2023.

Il note également que d’un point de vue statistique, il est compliqué d’isoler les logements concernés par ce type de disposition. Leur quantité est difficilement mesurable. « Soit cette information n’est pas renseignée par l’administrateur de bien, soit d’un point de vue informatique, il n’arrive pas jusqu’aux observatoires locaux des loyers », ajoute Clément Pavard. Ce point n’est pas problématique aux yeux de l’Anil. « Les logements conventionnés PLS privés ne pèsent pas lourd ni les logements conventionnés Anah, qui ne représentent que 1,2% du parc locatif privé national. Ils ne concernent pas une part importante du marché. De plus, le loyer de référence est une médiane qui sert à alimenter les arrêtés et une médiane est moins sensible qu’une moyenne aux valeurs extrêmes », assure Clément Pavard.

De son côté, Barbara Gomes, conseillère déléguée en charge de l’encadrement des loyers à la mairie de Paris, rétorque « même si c’était vrai, ce type de logements est anecdotique. Je veux bien qu’il puisse y avoir des améliorations à faire, pour que ce dispositif déjà efficace puisse marcher encore mieux, mais le mode de calcul n’est pas problématique. » Elle ajoute : « les passoires thermiques ne sont même pas censées être louées donc c’est la moindre des choses que leurs loyers soient bloqués et la réglementation du DPE est extrêmement récente donc les loyers pris en compte sont proches du marché. L’encadrement des loyers est une photographie du quartier donc c’est normal que ces logements soient pris en compte, on ne va pas les exclure. La surreprésentation des loyers élevés est plus problématique statistiquement que de rares logements conventionnés. »

L’UNPI, l’UNIS et le SNPI suggèrent de tenir compte des spécificités de chaque marché, et de la qualité réelle des logements. Autre piste avancée : moduler les loyers en intégrant un bonus de loyer encadré en cas de rénovation énergétique significative. Une grille de tarifs serait établie pour chaque étiquette (tel montant pour un diagnostic de performance énergétique, DPE A, tel autre pour un DPE B). « Le loyer doit tenir compte des investissements réalisés par le propriétaire », estime Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS.

[ddv]

Oui mais pourquoi encadrer les loyers dans 28 communes ?
Si le loyer c'est si mal pourquoi ne pas faire l'encadrement sur toute la France ?

Je propose le loyer unique à 5€ le m2 dans toute la France.

Je propose une extension de cette mesure jusqu'à Monaco.

[ddv]

Il n'y a rien de plus C0n que d'encadrer les loyers. C'est aussi C0n que de se retenir quand on a envie de pisser, en se disant que l'envie va passer...

Là, ce qui est sûr, c'est que les investisseurs potentiels vont se retenir d'investir dans l'immobilier locatif, définitivement

[Indécis]

Encadrement des loyers : les difficultés des locataires pour se faire rembourser le trop-perçu par les propriétaires
https://www.lemonde.fr/economie/article ... _3234.html

En Ile-de-France, les réticences des propriétaires et le long délai de la procédure retardent la restitution des sommes dues, pourtant établie par le dispositif de régulation en vigueur à Paris et en Seine-Saint-Denis.

La patience d’Antoine (les personnes interrogées n’ont pas souhaité donner leur nom de famille) a atteint ses limites. Cet étudiant de 24 ans, domicilié à Pantin (Seine-Saint-Denis), exhorte depuis dix mois la société civile immobilière gestionnaire de son appartement à baisser son loyer et à lui restituer 2 535,17 euros. Cette somme correspond au montant cumulé du loyer qui dépasse la limite encadrée : 112,60 euros puis 120,73 euros, l’agence ayant augmenté son loyer au bout d’un an.

Un cas loin d’être isolé : 43,2 % des annonces répertoriées entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 excèdent le montant plafond, selon une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme sur l’impact de l’encadrement des loyers. Appliquée dès 2019 dans le département de Paris et dès 2021 en Seine-Saint-Denis, cette mesure vise à éviter l’augmentation des quittances. De 2019 à 2024 (dernier chiffre disponible), le loyer moyen mensuel est passé de 18,3 à 19,70 euros par mètre carré, selon les chiffres de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Face à l’intransigeance de son bailleur, Antoine ne se démonte pas : « Je lui ai dit que ce n’était pas légal et que j’allais saisir la commission départementale de conciliation. Au pire, ça ira jusqu’au tribunal. »

Comme lui, ils sont des milliers à contester des dépassements à Paris et en Seine-Saint-Denis. L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de Paris, qui propose une aide juridique gratuite pour les locataires et les propriétaires, a vu son nombre de consultations consacrées à l’encadrement des loyers augmenter, passant de 566 en 2019 à 2 540 en 2024. Mais les premiers vont devoir se confronter à un parcours du combattant administratif et judiciaire.

En cas de désaccord, seule la justice peut contraindre les bailleurs à réévaluer le montant du loyer et à restituer le trop-perçu, car les commissions départementales de conciliation n’ont aucun pouvoir coercitif. « Si elle ne respecte pas l’encadrement, une personne privée encourt 5 000 euros d’amende et 15 000 euros pour une personne morale. Tu te dis qu’ils vont jouer le jeu et en fait pas du tout, ...

[Qqun_de_Passage]

Encadrement des loyers : les difficultés des locataires pour se faire rembourser le trop-perçu par les propriétaires
https://www.lemonde.fr/economie/article ... _3234.html

En Ile-de-France, les réticences des propriétaires et le long délai de la procédure retardent la restitution des sommes dues, pourtant établie par le dispositif de régulation en vigueur à Paris et en Seine-Saint-Denis.

La patience d’Antoine (les personnes interrogées n’ont pas souhaité donner leur nom de famille) a atteint ses limites. Cet étudiant de 24 ans, domicilié à Pantin (Seine-Saint-Denis), exhorte depuis dix mois la société civile immobilière gestionnaire de son appartement à baisser son loyer et à lui restituer 2 535,17 euros. Cette somme correspond au montant cumulé du loyer qui dépasse la limite encadrée : 112,60 euros puis 120,73 euros, l’agence ayant augmenté son loyer au bout d’un an.

Un cas loin d’être isolé : 43,2 % des annonces répertoriées entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 excèdent le montant plafond, selon une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme sur l’impact de l’encadrement des loyers. Appliquée dès 2019 dans le département de Paris et dès 2021 en Seine-Saint-Denis, cette mesure vise à éviter l’augmentation des quittances. De 2019 à 2024 (dernier chiffre disponible), le loyer moyen mensuel est passé de 18,3 à 19,70 euros par mètre carré, selon les chiffres de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Face à l’intransigeance de son bailleur, Antoine ne se démonte pas : « Je lui ai dit que ce n’était pas légal et que j’allais saisir la commission départementale de conciliation. Au pire, ça ira jusqu’au tribunal. »

Comme lui, ils sont des milliers à contester des dépassements à Paris et en Seine-Saint-Denis. L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de Paris, qui propose une aide juridique gratuite pour les locataires et les propriétaires, a vu son nombre de consultations consacrées à l’encadrement des loyers augmenter, passant de 566 en 2019 à 2 540 en 2024. Mais les premiers vont devoir se confronter à un parcours du combattant administratif et judiciaire.

En cas de désaccord, seule la justice peut contraindre les bailleurs à réévaluer le montant du loyer et à restituer le trop-perçu, car les commissions départementales de conciliation n’ont aucun pouvoir coercitif. « Si elle ne respecte pas l’encadrement, une personne privée encourt 5 000 euros d’amende et 15 000 euros pour une personne morale. Tu te dis qu’ils vont jouer le jeu et en fait pas du tout, ...

Rien de bien étonnant...En plus le cas cité est celui d'une société gérant des centaines de logements. Ils font comme les compagnies ariennes avec les indemnisations pour retard. L'obligation est + que claire avec une jurisprudence précise et de dernier niveau (CJUE) et pourtant certaines attendent systématiquement une assignation pour réagir.. ce qui est tout à fait vicieux car le plaignant a alors déjà engagé tous les frais d’avocat. Et de toute façon la Justice FR accorde souvent des art. 700 ridicules (même pas la moitié des frais), donc parfois le plaignant persévérant se retrouve plus déficitaire que s'il n'avait rien réclamé.
Pour les compléments de loyers indus, alors même qu'il y a déjà eu un avis neutre et professionnel sur le litige (la commission de conciliation), les gros bailleurs feront pareil. Et j’attends de voir si les amendes, seule mesure réellement dissuasive, seront réellement appliquées. Normalement elles devraient l’être avant même le dédommagement du locataire, mais comme on vit dans une republique de + en + bananière...

[canicule]

L’encadrement des loyers ne marche pas selon Clameur

En partant de l’interrogation « l’encadrement fait-il baisser les loyers?« , Clameur a choisi deux villes, Lille et Lyon, où cette expérimentation a été introduite en 2020 et 2021.

Leur méthodologie « s’inspire des sciences médicales » et « permet de déterminer l’effet d’un traitement sur un patient« , avance l’un des co-auteurs de l’étude, Guillaume Toussaint, aux côtés d’Arnaud Simon.

Ainsi, les auteurs ont sélectionné un premier groupe, composé de Lille et Lyon, sous encadrement des loyers et un « groupe de contrôle« , comprenant des villes comparables sans encadrement, comme Toulouse ou Rennes

Je ne spoile pas...