Les leçons d'une folle décennie immobilière

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Les leçons d'une folle décennie immobilière
MARIE-CHRISTINE SONKIN / CHEF DU SERVICE PATRIMOINE | LE 03/04 À 06:00, MIS À JOUR À 11:07

Coup de tonnerre en 2008 ! En septembre, la crise des subprimes provoque la chute de la banque Lehman Brothers. Elle entraîne dans sa débâcle l'ensemble du marché immobilier français. « La baisse est surtout spectaculaire en volume, souligne Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. On va passer de 800.000 ventes en 2007 à 550.000 ventes en 2008, soit une contraction de 30 %. Un recul qui se traduit aussi par une baisse de prix de 8 % sur l'ensemble de la France. » Du jour au lendemain, le robinet du crédit est coupé. Les banques ne prêtent plus aux acheteurs et la mécanique se grippe.

Elle sera de nouveau huilée grâce à l'injection massive de liquidités, qui provoquera le spectaculaire rebond du printemps 2009. Echaudés par la crise des marchés financiers, les particuliers se ruent sur la valeur refuge par excellence : la pierre. Dans les grandes villes , ils sont pris de frénésie. A Paris, la courbe de prix s'envole, surpassant de très loin même celles des grandes métropoles régionales. En France, les prix remontent d'environ 12 % entre 2009 et 2011, année où le volume des transactions atteint à nouveau la barre des 800.000.

« Un élan coupé à l'été 2011, après la consolidation du cadre prudentiel bancaire et la mise en oeuvre progressive de Bâle III. Ces mesures ont suscité une nouvelle frilosité des établissements et un durcissement des conditions d'accès au crédit, explique Sébastien de Lafond. Le marché immobilier va se purger pendant quatre ans et demi. Un assainissement salutaire, mais douloureux. »

Sortie du tunnel en 2016
C'est début 2016 que se profile la sortie du tunnel, portée par la baisse des taux d'intérêt. « La révolution est psychologique, estime Sébastien de Lafond. Les taux d'emprunt à 20 ans sont passés en moyenne de 4,2 % en juin 2011 à 2 % en janvier 2016. Parallèlement, les prix ont baissé. Les acquéreurs ont regagné près de 30 % de pouvoir d'achat par rapport à 2008 et estiment alors que c'est le moment d'acheter. Ils vont revenir sur le marché jusqu'à propulser les volumes au niveau record de 960.000 transactions en 2017. »

La dynamique haussière devrait se poursuivre en 2018, même si la fin de l'année 2017 a marqué une petite pause.

Pas de bulle spéculative
Certains observateurs dénoncent la création d'une bulle spéculative, dans la mesure où le budget des ménages n'est pas corrélé à l'évolution des prix de l'immobilier. Ce n'est pas l'avis de Sébastien de Lafond. « En 2001, un ménage moyen de 2,5 personnes avait un pouvoir d'achat de 74 mètres carrés, détaille-t-il. En 2008, il était tombé à 46 mètres carrés. Selon l'Insee, on considère qu'un logement est décent quand il compte au moins 18 mètres carrés par personne. 46 mètres carrés c'est donc très près de la limite basse admise pour 2,5 personnes. Mais, aujourd'hui, la moyenne française se situe à 68 mètres carrés. C'est beaucoup mieux qu'il y a dix ans ! » En revanche, à Paris , ce pouvoir d'achat est descendu à seulement 23 mètres carrés toujours pour 2,5 personnes. La situation est également tendue à Nice, avec 38 mètres carrés, et désormais à Bordeaux, avec 40 mètres carrés.

La variable des taux
Comment se dessine l'avenir ? La variable essentielle dans la composition des prix de l'immobilier est l'évolution des taux d'intérêt des crédits immobiliers .

« Une hausse des taux de 1 % pour un crédit sur 20 ans équivaut à une hausse de 10 % des prix en termes de pouvoir d'achat, explique Sébastien de Lafond. On peut aujourd'hui emprunter à 1,7 % sur cette période. La tenue du marché de l'immobilier ne dépendra pas seulement du niveau des taux, mais aussi du rythme de ces hausses. Si on passe à 2,5 % sur 20 ans en neuf mois, ce sera de nature à ralentir le marché. C'est beaucoup moins vrai si on passe à ce niveau en un an et demi. Par ailleurs, la baisse du chômage, si elle se confirme, sera un puissant soutien du volume et des prix de l'immobilier », conclut-il.

Marie-Christine Sonkin

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Rien de neuf sous le soleil

Un mega condensé du fofo

[Maud94]

C'est surtout ce paragraphe qui m'a fait bondir :
"Certains observateurs dénoncent la création d'une bulle spéculative, dans la mesure où le budget des ménages n'est pas corrélé à l'évolution des prix de l'immobilier. Ce n'est pas l'avis de Sébastien de Lafond. « En 2001, un ménage moyen de 2,5 personnes avait un pouvoir d'achat de 74 mètres carrés, détaille-t-il. En 2008, il était tombé à 46 mètres carrés. Selon l'Insee, on considère qu'un logement est décent quand il compte au moins 18 mètres carrés par personne. 46 mètres carrés c'est donc très près de la limite basse admise pour 2,5 personnes. Mais, aujourd'hui, la moyenne française se situe à 68 mètres carrés. C'est beaucoup mieux qu'il y a dix ans ! » En revanche, à Paris , ce pouvoir d'achat est descendu à seulement 23 mètres carrés toujours pour 2,5 personnes."

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Parallèlement, les prix ont baissé. Les acquéreurs ont regagné près de 30 % de pouvoir d'achat par rapport à 2008 et estiment alors que c'est le moment d'acheter. Ils vont revenir sur le marché jusqu'à propulser les volumes au niveau record de 960.000 transactions en 2017.

J’aime bien cette expression de revenir sur le marché. Beaucoup d’acheteurs du marché de 2016 n’existaient pas en temps qu’acheteur potentiels en 2008.

Quand aux 30% gagnés on ne peut pas dire ça pour les parisiens ni le cœur des grandes villes.
Ceux qui ont acheté début 2016 en grande couronne, hors quartier centre des grandes agglo et dans les petites villes sont tombé sur un point bas de prix et des conditions de crédits exceptionnelles.