Mouillart : marchés du logement, la fin des jours heureux

Message

kamoulox · #51 Message par **kamoulox** » 15 mai 2018, 11:13

Oui il faut l’avoir vécu pour comprendre. Alors j’imagine même pas avec d’excellent revenus , c’est encore plus facile!

On doit donner moins de document pour un achat que pour une loc

Après il y a aussi le côté psycho, j’arrive pas à me sentir totalement chez moi en loc. comme j’aime bricoler , faire des aménagements lourds qui ne seront pas pour moi,non.

ignatius · #52 Message par **ignatius** » 15 mai 2018, 12:13

Le problème en location, c'est que souvent tu n'as que des biens standards.
Alors ça va pour 80-90 % des gens, mais quand tu veux, 6 ou 8 chambres (familles recomposées par exemple), un bien moins courant (par exemple salon de 80 m2), ou que tu as des exigences particulières, il ne reste souvent que l'achat, ou la construction.

kamoulox · #53 Message par **kamoulox** » 15 mai 2018, 12:19

Même sans aller jusque là il n’y a parfois tout simplement pas de bien à louer!

Mes parents partis en Gironde ont loués la maison sans mettre d’annonce.

En parlant avec le voisin, sa fille voulait se rapprocher du travail et de ses parents pour les enfants. Sur leur secteur quasi rien à louer ( plus de 90% de proprios )
Comme tu le dis, soit tu achètes ou tu fais construire, il n’y a pas d’offre locative partout

#54 Message par **Marie 94** » 15 mai 2018, 19:36

Pas mieux. L'offre de maisons familiales à louer était nettement inférieure à l'offre de maisons à vendre dans mon coin. De toute façon, la location n'est qu'une période transitoire avant l'achat. J'ai pensé passer à la location si jamais je ne trouvais pas de maison qui me convenait. J'étais prête à faire des concessions en location sur le type de bien (appart plutôt que maison) et la surface (80m2 au lieu de 120m2. On essaie de limiter généralement le coût de la location. C'est pour ça que les comparaisons Achat Vs location sont faussés car vous avez rarement le choix entre 2 biens similaires à l'achat et à la location en même temps. L'achat permet des choses que ne permet pas la location (refaire à son goût, changer la structure du bien, etc...).

C'est marrant de voir le champion toutes catégories des baissiers venir dénigrer le simulateur BI qu'il a maintes fois utilisé pour déconseiller l'achat

. Maintenant que même le thermomètre dit qu'il faut acheter (merci à la baisse des taux), il faut donc le casser ! Belle mentalité.

De toute façon, la plupart des baissiers ont fini par acheter, preuve que même eux ne croient plus à une explosion de la bulle. Le débat a été tranché. Le baroud d'honneur de lecriminel ne trompe personne. Il est bien seul à se débattre au milieu d'haussiers. Ce forum a bien changé

lecriminel · #55 Message par **lecriminel** » 15 mai 2018, 19:39

Marie 94 a écrit : De toute façon, la plupart des baissiers ont fini par acheter, preuve que même eux ne croient plus à une explosion de la bulle.

Tu es décidément nulle en raisonnements,
c'est parce que la bulle a dégonflé qu'ils ont acheté (avant ils ne pouvaient pas)

kamoulox · #56 Message par **kamoulox** » 15 mai 2018, 19:59

Marie 94 a écrit :Pas mieux. L'offre de maisons familiales à louer était nettement inférieure à l'offre de maisons à vendre dans mon coin. De toute façon, la location n'est qu'une période transitoire avant l'achat. J'ai pensé passer à la location si jamais je ne trouvais pas de maison qui me convenait. J'étais prête à faire des concessions en location sur le type de bien (appart plutôt que maison) et la surface (80m2 au lieu de 120m2. On essaie de limiter généralement le coût de la location. C'est pour ça que les comparaisons Achat Vs location sont faussés car vous avez rarement le choix entre 2 biens similaires à l'achat et à la location en même temps. L'achat permet des choses que ne permet pas la location (refaire à son goût, changer la structure du bien, etc...).

C'est marrant de voir le champion toutes catégories des baissiers venir dénigrer le simulateur BI qu'il a maintes fois utilisé pour déconseiller l'achat . Maintenant que même le thermomètre dit qu'il faut acheter (merci à la baisse des taux), il faut donc le casser ! Belle mentalité.

De toute façon, la plupart des baissiers ont fini par acheter, preuve que même eux ne croient plus à une explosion de la bulle. Le débat a été tranché. Le baroud d'honneur de lecriminel ne trompe personne. Il est bien seul à se débattre au milieu d'haussiers. Ce forum a bien changé

On peut être baissier et acheter en connaissance de cause. Lors de mon premier achat et sur le forum j’étais un baissier convaincu. J’ai donc changé mon fusil d’épaule en prévision ‘d’une baisse massive. J’ai acheté en ville mon premier bien alors qu’à la base je voulais vivre dans un petit village. Ma premiere maison n’était pas individuelle, c’était comme ça. Bien m’en a pris d’avoir anticipé (grâce au forum qui a perdu quand même en qualité je trouve)

Après je prend La Défense de criminel , les taux se sont effondrés , ça équivaut à une baisse de facile 30% de l’immobilier. En 2008 je me souvient plus du taux mais c’était plus de 5% sur 25 ans.

immoglobine · #57 Message par **immoglobine** » 15 mai 2018, 20:11

lecriminel a écrit :c'est parce que la bulle a dégonflé qu'ils ont acheté (avant ils ne pouvaient pas)

Comme quoi certain(e)s peuvent passer leur journées ici et ne rien apprendre.
La bulle hors région parisienne et coeur des grandes ville a bien dégonflée.
En 2016 et 2017 beaucoup se sont gavés en province (j’en ai fais partie).
Ca se voit au nombres de provinciaux qui fréquentent le forum, hormis quelques historiques ou résident au centres de grandes agglo, il n’y en a plus ou il ne viennent pas pour parler d’immobilier.

Nouveau stephanois

alpha2 a écrit :Je suis dans le même cas : CDD pour 3 ans dans une ville moyenne, mais c'est clairement intéressant d'acheter par rapport à la location. Et je ne suis pas vraiment sensible aux variations de prix du marché car je peux le garder facilement comme investissement locatif ensuite.

C'est une ville moyenne dynamique et/ou touristique ? Car vu les prix bas dans les villes moyennes on retrouve en loc' que les précaires.

lecriminel · #59 Message par **lecriminel** » 15 mai 2018, 21:18

Marie 94 a écrit :C'est marrant de voir le champion toutes catégories des baissiers venir dénigrer le simulateur BI qu'il a maintes fois utilisé pour déconseiller l'achat . Maintenant que même le thermomètre dit qu'il faut acheter (merci à la baisse des taux), il faut donc le casser ! Belle mentalité.

figure toi que si quand le thermomètre dit qu'il ne faut pas acheter, on n'achète pas, et quand il dit qu'il faut acheter on achète, c'est exactement le contraire de le casser, c'est le suivre. Enfin, ta mentalité, c'est de comprendre le max de travers pour critiquer.
Et dans la série le délire continue, sache que je n' ai jamais utilisé ce simulateur-ci (les argument forts de ne pas acheter en haut de bulle n'étaient pas dans ce simulateur puisque c'étaient le risque et la piètre qualité des biens), seulement j'ai fait des comparatifs du même style pour montrer que même avec leurs hypothèses hyperfavorables (sur 40 ou 50 ans...imagine si tu avais du rester toute ta vie dans ton 1er appart), ils gagnaient peu (en province) ou étaient perdants (Paris). D'ailleurs on s'est tous plantés parce que personne n'a vu venir la baisse des taux. Ni l'évolution bien differente entre Paris et province. Et ça, ce sont des ingrédients primordiaux pour faire ce comparatif.

edit: j'ai trouvé mon futur avatar, si je devais le changer: la statue en cire de Macron, ça lui donne un air intelligent.

lecriminel · #60 Message par **lecriminel** » 15 mai 2018, 21:22

Nouveau stephanois a écrit : C'est une ville moyenne dynamique et/ou touristique ? Car vu les prix bas dans les villes moyennes on retrouve en loc' que les précaires.

c'est normal: puisque les loyers varient dans une fourchette étroite, plus le prix d'achat est bas, plus c'est intéressant d'acheter. Si tu peux acheter à 100k, avec des intérêts à 1.5%, ça te fait 1.5k de frais financiers contre peut-être 6 ou 7k en location.

flipper le dauphin

lecriminel a écrit :
Nouveau stephanois a écrit : C'est une ville moyenne dynamique et/ou touristique ? Car vu les prix bas dans les villes moyennes on retrouve en loc' que les précaires.
c'est normal: puisque les loyers varient dans une fourchette étroite, plus le prix d'achat est bas, plus c'est intéressant d'acheter. Si tu peux acheter à 100k, avec des intérêts à 1.5%, ça te fait 1.5k de frais financiers contre peut-être 6 ou 7k en location.

Alors là je comprends pas tout.

#62 Message par **cashisking** » 16 mai 2018, 07:41

flipper le dauphin a écrit :
lecriminel a écrit :
Nouveau stephanois a écrit : C'est une ville moyenne dynamique et/ou touristique ? Car vu les prix bas dans les villes moyennes on retrouve en loc' que les précaires.
c'est normal: puisque les loyers varient dans une fourchette étroite, plus le prix d'achat est bas, plus c'est intéressant d'acheter. Si tu peux acheter à 100k, avec des intérêts à 1.5%, ça te fait 1.5k de frais financiers contre peut-être 6 ou 7k en location.
Alors là je comprends pas tout.

Simple ! Je prends mon exemple : Un loyer pour une maison équivalente à la mienne c'est au bas mot 2k€.
En achetant, et avec les taux intérêts à quasi 0, je paye 300€ d'intérêts + 80€ d'assurance + 70€ de taxe foncière, en gros je paye 450€ de loyer en achetant.
(Bon j'avais un gros apport, mais avec un faible ça marche aussi, moins bien, mais ça marche).
Tu peux même y ajouter les frais d'entretien, ça marche toujours !

flipper le dauphin

cashisking a écrit :
flipper le dauphin a écrit :
lecriminel a écrit :
Nouveau stephanois a écrit : C'est une ville moyenne dynamique et/ou touristique ? Car vu les prix bas dans les villes moyennes on retrouve en loc' que les précaires.
c'est normal: puisque les loyers varient dans une fourchette étroite, plus le prix d'achat est bas, plus c'est intéressant d'acheter. Si tu peux acheter à 100k, avec des intérêts à 1.5%, ça te fait 1.5k de frais financiers contre peut-être 6 ou 7k en location.
Alors là je comprends pas tout.
Simple ! Je prends mon exemple : Un loyer pour une maison équivalente à la mienne c'est au bas mot 2k€.
En achetant, et avec les taux intérêts à quasi 0, je paye 300€ d'intérêts + 80€ d'assurance + 70€ de taxe foncière, en gros je paye 450€ de loyer en achetant.
(Bon j'avais un gros apport, mais avec un faible ça marche aussi, moins bien, mais ça marche).
Tu peux même y ajouter les frais d'entretien, ça marche toujours !

Non mais ca j'ai bien compris
Ce que je ne comprends pas c'est qu'on puisse affirmer qu'avec un achat à 100 000€, avec des interets à 1.5% on a des frais de 1500€
Donc là je demande d'ou sort ce chiffre

lecriminel · #64 Message par **lecriminel** » 16 mai 2018, 10:09

frais financiers= interets= 1.5% x 100.000

alpha2 · #65 Message par **alpha2** » 16 mai 2018, 11:08

Nouveau stephanois a écrit :
alpha2 a écrit :Je suis dans le même cas : CDD pour 3 ans dans une ville moyenne, mais c'est clairement intéressant d'acheter par rapport à la location. Et je ne suis pas vraiment sensible aux variations de prix du marché car je peux le garder facilement comme investissement locatif ensuite.
C'est une ville moyenne dynamique et/ou touristique ? Car vu les prix bas dans les villes moyennes on retrouve en loc' que les précaires.

Ville moyenne dynamique (proximité d'une grande métropole, présence d'écoles / universités). C'est une ville classée "attractive à croissance forte" par l'INSEE, avec +0.7% de population / an prévus d'ici 2050, et une population parmi les plus jeunes de la région.
C'est aussi ce qui m'incite à acheter même si je n'y resterai pas longtemps. Je sais que je pourrai revendre ou louer sans problème. Les classements de l'INSEE sont assez intéressants pour les investisseurs dans les villes moyennes.

#66 Message par **olmostoline** » 16 mai 2018, 11:32

immoglobine a écrit :
lecriminel a écrit :c'est parce que la bulle a dégonflé qu'ils ont acheté (avant ils ne pouvaient pas)
Comme quoi certain(e)s peuvent passer leur journées ici et ne rien apprendre.
La bulle hors région parisienne et coeur des grandes ville a bien dégonflée.
En 2016 et 2017 beaucoup se sont gavés en province (j’en ai fais partie).
Ca se voit au nombres de provinciaux qui fréquentent le forum, hormis quelques historiques ou résident au centres de grandes agglo, il n’y en a plus ou il ne viennent pas pour parler d’immobilier.

Pour prendre mon exemple : la maison que j'ai acheté 210k€, avait été achetée par les anciens proprio 220k€ en 2009 et ils avaient fait pas mal de travaux (carrelage, création de salle de bain, mur)

achillemo · #67 Message par **achillemo** » 16 mai 2018, 12:05

lecriminel a écrit :frais financiers= interets= 1.5% x 100.000

La premiere année seulement, plus tu rembourses plus les interets baissent.

#68 Message par **crispus** » 16 mai 2018, 12:14

lecriminel a écrit :frais financiers= interets= 1.5% x 100.000

En pratique l'acheteur augmente son pouvoir d'achat avec sa mensualité et s'endette au taquet, dont emprunte un capital supérieur.

Durant la phase montante de la bulle c'était pour acheter le même bien : le vendeur augmentait automatiquement son prix en fonction de la capacité d'endettement des acheteurs.

Depuis 2009 (surtout en zone non-tendue) c'est plutôt pour acheter mieux (effet qualité). Cf les souplex si prisés en 2007.

lecriminel · #69 Message par **lecriminel** » 16 mai 2018, 15:20

achillemo a écrit :
lecriminel a écrit :frais financiers= interets= 1.5% x 100.000

La premiere année seulement, plus tu rembourses plus les interets baissent.

je partais de l'idée que le placement sans risque se fait au même taux que les interets d'emprunt immo, ce qui n'est plus forcément vrai avec la CSG, et donc que ce cout financier est à vie (100% d'interets à la banque au début, un mix ensuite, et 100% de frais d'immobilisation une fois le bien remboursé)

#70 Message par **Marie 94** » 16 mai 2018, 19:45

lecriminel a écrit :
Marie 94 a écrit : De toute façon, la plupart des baissiers ont fini par acheter, preuve que même eux ne croient plus à une explosion de la bulle.
Tu es décidément nulle en raisonnements,
c'est parce que la bulle a dégonflé qu'ils ont acheté (avant ils ne pouvaient pas)

Un grand classique de la littérature Bulle Immo.
Acte 1: prétendre qu'il y a une bulle immo partout en France et prédire son explosion
Acte 2: lorsque le prediction ne se réalise pas, dire que la bulle a bien explosé dans les coins paumés tandis que l'écrasante majorité des intervenants vit en zones tendues.

Dans ce cas, contente toi d'intervenir sur les fils en France périphérique au lieu de la ramener sur Paris, Boulogne ou ML.

Gpzzzz · #71 Message par **Gpzzzz** » 16 mai 2018, 19:51

Marie 94 a écrit :
lecriminel a écrit :
Marie 94 a écrit : De toute façon, la plupart des baissiers ont fini par acheter, preuve que même eux ne croient plus à une explosion de la bulle.
Tu es décidément nulle en raisonnements,
c'est parce que la bulle a dégonflé qu'ils ont acheté (avant ils ne pouvaient pas)
Un grand classique de la littérature Bulle Immo.
Acte 1: prétendre qu'il y a une bulle immo partout en France et prédire son explosion
Acte 2: lorsque le prediction ne se réalise pas, dire que la bulle a bien explosé dans les coins paumés tandis que l'écrasante majorité des intervenants vit en zones tendues.

Dans ce cas, contente toi d'intervenir sur les fils en France périphérique au lieu de la ramener sur Paris, Boulogne ou ML.

la bulle a aussi explosé en grande couronne.. dans le 78 les prix sont stables depuis 10ans et la baisse des taux sur la periode a permis aux acheteurs un gain de 30% de pouvoir d achat.. plus de bulle

immoglobine · #72 Message par **immoglobine** » 16 mai 2018, 19:59

Gpzzzz a écrit :la bulle a aussi explosé en grande couronne.. dans le 78 les prix sont stables depuis 10ans et la baisse des taux sur la periode a permis aux acheteurs un gain de 30% de pouvoir d achat.. plus de bulle

Le 78 devient donc officiellement un coin paumé comme les arrondissements non centraux de Lyon.
Ca se trouve pour Marie, Ginza et Manhattan sont des trous à ploucs.

Nouveau stephanois

Ça veut dire que dans les arrondissement non centraux de Lyon on peut avoir une maison pour pas cher ?

immoglobine · #74 Message par **immoglobine** » 16 mai 2018, 21:36

Nouveau stephanois a écrit :Ça veut dire que dans les arrondissement non centraux de Lyon on peut avoir une maison pour pas cher ?

Pas beaucoup de maisons à Lyon (si on s'attache au code postal 6900X), moins de 1% dans les arrondissements centraux, jusqu'à 5% dans ceux où elles sont le plus présentes.
3ème arrondissement : Montchat : les maisons proches des transports sont hors de prix, celles collées à Bron ou au périphérique le sont moins.
5ème arrondissement : La plaine Charcot est collée à Francheville
8ème arrondissement : La plaine et Pinel Santy collés au périphérique, Bron et Vénissieux.
9ème arrondissement : les maisons sont presque toutes au nord collées à saint Cyr au mont d'or.

A part celles de Montchat où il y a métro au sud et tram au nord c'est tout en zone bus. Autant acheter à Bron, Francheville, Oullins, Caluire, Villeurbanne qui sont bien mieux desservis. (métro, tram, BHNS, ou bus classiques plus fréquents)

Ce qui est intéressant de noter c'est que dans ces coins à maisons un peu excentrés, les appartements ont les prix les plus bas de Lyon : prix médian notaire à moins de 2500 € du m² pour le 5ème, 9ème et 8ème. Environ la moitié des prix des biens standards de la presque ile. Et à part pour le 8ème c'est pas des quartiers pourris et malgré le giga-booming de Lyon de 2016-2017 tirés par les arrondissements centraux et le 7ème ces quartiers stagnent.

Si on veut rester dans l'intramuros il y a l'enclave du quartier du moulin à Vent qui dépend de Vénissieux qui comporte probablement les maisons les moins chères à l'intérieur du périphérique, mais il faut se fader les voisins du 8ème arrondissement, dont le quartier voisin de Grange Rouge est estimé par les notaires à 1 560 euros du m², à ce prix (et malgré le tramway direct pour la Part-Dieu), je vous laisse imaginer l'ambiance du quartier.

lecriminel · #75 Message par **lecriminel** » 16 mai 2018, 22:15

Marie 94 a écrit :
lecriminel a écrit :
Marie 94 a écrit : De toute façon, la plupart des baissiers ont fini par acheter, preuve que même eux ne croient plus à une explosion de la bulle.
Tu es décidément nulle en raisonnements,
c'est parce que la bulle a dégonflé qu'ils ont acheté (avant ils ne pouvaient pas)
Un grand classique de la littérature Bulle Immo.
Acte 1: prétendre qu'il y a une bulle immo partout en France et prédire son explosion
Acte 2: lorsque le prediction ne se réalise pas, dire que la bulle a bien explosé dans les coins paumés tandis que l'écrasante majorité des intervenants vit en zones tendues.

Dans ce cas, contente toi d'intervenir sur les fils en France périphérique au lieu de la ramener sur Paris, Boulogne ou ML.

donc les forumeurs chouinaient de ne pas pouvoir acheter,
puis ils ont fini par acheter
et selon toi les prix ont flambé entre temps,
tu es très crédible.

Paris + Boulogne + ML ça fait quoi ? 3% de la population ? c'est tout simplement négligeable, désolé de ne pas préciser toutes mes phrases par "En France, sauf chez 3% de victimes de la bulle..."

Ben92 · #76 Message par **Ben92** » 17 mai 2018, 09:04

lecriminel a écrit : Paris + Boulogne + ML ça fait quoi ? 3% de la population ? c'est tout simplement négligeable, désolé de ne pas préciser toutes mes phrases par "En France, sauf chez 3% de victimes de la bulle..."

Je vais mettre tout le monde d'accord : il n'y a de bulle nulle part. Les prix sont exactement là où ils doivent être, bas ou élevés selon les endroits, régis très naturellement par la loi du marché.

#77 Message par **Suricate** » 17 mai 2018, 09:09

Ben92 a écrit :
lecriminel a écrit : Paris + Boulogne + ML ça fait quoi ? 3% de la population ? c'est tout simplement négligeable, désolé de ne pas préciser toutes mes phrases par "En France, sauf chez 3% de victimes de la bulle..."
Je vais mettre tout le monde d'accord : il n'y a de bulle nulle part. Les prix sont exactement là où ils doivent être, bas ou élevés selon les endroits, régis très naturellement par la loi du marché.

Il n'y a jamais eu de bulle nulle part dans ce cas...

Ben92 · #78 Message par **Ben92** » 17 mai 2018, 09:23

Suricate a écrit :]
Il n'y a jamais eu de bulle nulle part dans ce cas...

Si, quand il s'agit de spéculation (bitcoins par exemple).
Mais il est évident que les gens qui achètent un appartement pour se loger ne l'achètent pas pour spéculer.

henda · #79 Message par **henda** » 17 mai 2018, 09:28

Ben92 a écrit :Mais il est évident que les gens qui achètent un appartement pour se loger ne l'achètent pas pour spéculer.

Ah bon ?

Toi tu le fais pas par exemple ?

Tu passes ton temps sur ce forum à t'astiquer sur la nouvelle valeur à la hausse de ton studio...

lecriminel · #80 Message par **lecriminel** » 17 mai 2018, 09:33

Ben92 a écrit :
lecriminel a écrit : Paris + Boulogne + ML ça fait quoi ? 3% de la population ? c'est tout simplement négligeable, désolé de ne pas préciser toutes mes phrases par "En France, sauf chez 3% de victimes de la bulle..."
Je vais mettre tout le monde d'accord : il n'y a de bulle nulle part. Les prix sont exactement là où ils doivent être, bas ou élevés selon les endroits, régis très naturellement par la loi du marché.

bof, selon ta définition les prix répondent exactement à la demande qui elle-même est cohérente. Or, on peut voir à quelques années d'intervalle de très grosses différences de niveau de prix sans qu'il n'y ait aucun changement dans une ville. Il y a donc un niveau de prix haut ou bas relativement aux fondamentaux, appeler ça bulle quand c'est haut me parait correct, même si ce n'est que la réponse à une demande plus forte.

#81 Message par **Marie 94** » 17 mai 2018, 10:40

Comment peut-on écrire dans la même phrase "la bulle a explosé" et "les prix sont stables sur 10 ans".

Les prédictions de ce forum étaient en euros courants (ex: certains voyaient Paris à 3k) pas en pouvoir d'achat. Quand on compare une prédiction avant et après, on regarde dans la même unité de mesure sinon ça n'a aucun sens.

Il n'y a pas besoin d'échanger sur un forum pour savoir que les prix dans les coins peu attractifs sont appelés à baisser que ça soit en 2005 ou en 2018. On enfonce des portes ouvertes.

Le coup du "on a bien fait d'attendre" est à mettre en lien avec les moutons qui se sont précipités en 2005 et qui ont profité de la baisse des taux et de l'amortissement pendant toutes ces années.

lecriminel · #82 Message par **lecriminel** » 17 mai 2018, 11:03

Marie 94 a écrit : Il n'y a pas besoin d'échanger sur un forum pour savoir que les prix dans les coins peu attractifs sont appelés à baisser que ça soit en 2005 ou en 2018. On enfonce des portes ouvertes.

et ils n'étaient pas appelés à baisser en 2001 ?
comment sais tu si une ville moyenne de province doit valoir (et donc est appelée à baisser si elle est plus chère) 1.5, 2, 3, 5, 10 ou 100 fois moins cher que Paris ?

s_chlaf · #83 Message par **s_chlaf** » 17 mai 2018, 11:25

Marie 94 a écrit :Comment peut-on écrire dans la même phrase "la bulle a explosé" et "les prix sont stables sur 10 ans". Les prédictions de ce forum étaient en euros courants (ex: certains voyaient Paris à 3k) pas en pouvoir d'achat. Quand on compare une prédiction avant et après, on regarde dans la même unité de mesure sinon ça n'a aucun sens.

techniquement, le fait que les prix soient stables alors qu'on a quand même un peu d'inflation et surtout un coût de crédit qui est tombé très bas, ça fait qu'on a un bien meilleur pouvoir d'achat (ratio prix total déboursé vs. bien acheté).

quand le "prix" est à 250k et qu'il y a 150k d'intérêt sur 20 ans, c'est moins intéressant que le même bien à 250k mais seulement 50k d'intérêts à sortir. pour un même "prix", le 1er cas peut être hors-budget, alors que le 2ème rentre dans l'enveloppe de mon taux d'endettement cible.

emprunt de 250k sur 20 ans :
- 2% : coût total 303k et mensualité à 1264€
- 4% : coût total 363k et mensualité à 1514€
- 5% : coût total 396k et mensualité à 1649€

voiloù, même prix, mais t'économise presque 100k entre le taux à 2% et celui à 5%.

bref, pour moi, la bulle c'est quand le bien "normal" est hors d'atteinte avec un endettement raisonnable, et la baisse des taux a permis de revenir à un truc à peu près vivable (ou au moins "pas si pire", on n'est pas obligé d'acheter des souplex sur 30 ans parce que c'est le seul truc dans le budget)

#84 Message par **Praséodyme** » 17 mai 2018, 11:37

lecriminel a écrit :comment sais tu si une ville moyenne de province doit valoir (et donc est appelée à baisser si elle est plus chère) 1.5, 2, 3, 5, 10 ou 100 fois moins cher que Paris ?

En plus du maillage industriel, l'avenir du ferroviaire sera probablement déterminant pour qu'une classe moyenne sup continue à exister dans ces villes moyennes. En effet, même s'il reste de l'emploi industriel à forte valeur ajoutée dans des campagnes, la taille du bassin d'emploi et donc l'attractivité des villes moyennes dépend de l'offre de transport.

Ces dernières temps, j'ai refusé des postes intéressants situés dans des zones répulsives : à Châteaudun (Eure-et-Loir) et à Jeumont (Nord) en partie parce que l'offre de transport était pratiquement inexistante. À chaque fois, le discours des RH consiste à vendre la relative proximité d'une ville un peu moins glauque (Orléans ou Valenciennes) et ils proposent des salaires pas satisfaisant en faisant valoir que les prix de l'immobilier sont super bas dans le coin. Certes, on peut se loger. Mais s'il faut avaler 100km de bitume par jour pour aller bosser, c'est un budget bagnole de 6k€ à 10k€ et 300 heures de perdues par an.

Pour ces coins, franchement je ne vois pas comment la privatisation du transport ferroviaire pourrait dégrader la situation. Il n'y a déjà plus rien à sauvegarder. Les vieux fleurons industriels encore situés dans ces zones abandonnées vont devoir se mettre au télétravail s'ils veulent continuer à attirer des cadres. Sinon y a bien le covoiturage, mais bon...

lecriminel · #85 Message par **lecriminel** » 17 mai 2018, 11:59

s_chlaf a écrit : quand le "prix" est à 250k et qu'il y a 150k d'intérêt sur 20 ans, c'est moins intéressant que le même bien à 250k mais seulement 50k d'intérêts à sortir. pour un même "prix", le 1er cas peut être hors-budget, alors que le 2ème rentre dans l'enveloppe de mon taux d'endettement cible.

il y a une différence fondamentale que tu n'évoques pas et les graphes non plus: ce n'est pas le même bien.
C'est même à mon avis la différence la plus importante avec quand tu t'endettais sur 25 ans pour une ruine.

lecriminel · #86 Message par **lecriminel** » 17 mai 2018, 12:12

Praséodyme a écrit : En plus du maillage industriel, l'avenir du ferroviaire sera probablement déterminant pour qu'une classe moyenne sup continue à exister dans ces villes moyennes. En effet, même s'il reste de l'emploi industriel à forte valeur ajoutée dans des campagnes, la taille du bassin d'emploi et donc l'attractivité des villes moyennes dépend de l'offre de transport.

Ces dernières temps, j'ai refusé des postes intéressants situés dans des zones répulsives : à Châteaudun (Eure-et-Loir) et à Jeumont (Nord) en partie parce que l'offre de transport était pratiquement inexistante. À chaque fois, le discours des RH consiste à vendre la relative proximité d'une ville un peu moins glauque (Orléans ou Valenciennes) et ils proposent des salaires pas satisfaisant en faisant valoir que les prix de l'immobilier sont super bas dans le coin. Certes, on peut se loger. Mais s'il faut avaler 100km de bitume par jour pour aller bosser, c'est un budget bagnole de 6k€ à 10k€ et 300 heures de perdues par an.

Pour ces coins, franchement je ne vois pas comment la privatisation du transport ferroviaire pourrait dégrader la situation. Il n'y a déjà plus rien à sauvegarder. Les vieux fleurons industriels encore situés dans ces zones abandonnées vont devoir se mettre au télétravail s'ils veulent continuer à attirer des cadres. Sinon y a bien le covoiturage, mais bon...

Je pense que le train ne vaut déjà rien en province (mieux vaut la voiture pour à peu près tout),
et que des prix bas permettraient d'acheter (par exemple à Chateaudun) à coté de son travail sans cout et surtout sans risque.
Sauf que si le cout est effectivement minuscule, taux bas obligent, le prix n'est pas si bas. Il reste les locations pour ne pas rater une bonne opportunité pro.

#87 Message par **Marie 94** » 17 mai 2018, 12:36

lecriminel a écrit :
s_chlaf a écrit : quand le "prix" est à 250k et qu'il y a 150k d'intérêt sur 20 ans, c'est moins intéressant que le même bien à 250k mais seulement 50k d'intérêts à sortir. pour un même "prix", le 1er cas peut être hors-budget, alors que le 2ème rentre dans l'enveloppe de mon taux d'endettement cible.
il y a une différence fondamentale que tu n'évoques pas et les graphes non plus: ce n'est pas le même bien.
C'est même à mon avis la différence la plus importante avec quand tu t'endettais sur 25 ans pour une ruine.

Tu veux dire que le standing d'un camping car d'occaz s'améliore avec le temps ?

kamoulox · #88 Message par **kamoulox** » 17 mai 2018, 12:42

Praséodyme a écrit :
lecriminel a écrit :comment sais tu si une ville moyenne de province doit valoir (et donc est appelée à baisser si elle est plus chère) 1.5, 2, 3, 5, 10 ou 100 fois moins cher que Paris ?
En plus du maillage industriel, l'avenir du ferroviaire sera probablement déterminant pour qu'une classe moyenne sup continue à exister dans ces villes moyennes. En effet, même s'il reste de l'emploi industriel à forte valeur ajoutée dans des campagnes, la taille du bassin d'emploi et donc l'attractivité des villes moyennes dépend de l'offre de transport.

Ces dernières temps, j'ai refusé des postes intéressants situés dans des zones répulsives : à Châteaudun (Eure-et-Loir) et à Jeumont (Nord) en partie parce que l'offre de transport était pratiquement inexistante. À chaque fois, le discours des RH consiste à vendre la relative proximité d'une ville un peu moins glauque (Orléans ou Valenciennes) et ils proposent des salaires pas satisfaisant en faisant valoir que les prix de l'immobilier sont super bas dans le coin. Certes, on peut se loger. Mais s'il faut avaler 100km de bitume par jour pour aller bosser, c'est un budget bagnole de 6k€ à 10k€ et 300 heures de perdues par an.

Pour ces coins, franchement je ne vois pas comment la privatisation du transport ferroviaire pourrait dégrader la situation. Il n'y a déjà plus rien à sauvegarder. Les vieux fleurons industriels encore situés dans ces zones abandonnées vont devoir se mettre au télétravail s'ils veulent continuer à attirer des cadres. Sinon y a bien le covoiturage, mais bon...

Jeumont et toute la zone c’est sinistre de chez sinistre. Autant Valenciennes est redevenue tout à fait correcte autant aller plus loin c’est Mort. D’ailleurs les prix les plus bas des hauts de france c’est dans ce coin là.

J’ai un proche qui se déplace régulièrement à maubeuge , Fourmies, jeumont , jamais de la vie il faut y aller. L’immobilier est donné , mais c’est un mix entre babeloued et cassos land. C’est totalement enclavé , transports et infrastructures proches du néant absolu. Passé Valenciennes il n’y a rien , on devrait arrêter le nord là d’ailleurs. Les seuls selon lui qui doivent cartonner sont les vendeurs de poussettes vu le nombre de gamines enceintes et maman a 15 ans

Donc, tu as eu raison

lecriminel · #89 Message par **lecriminel** » 17 mai 2018, 12:48

tu ne vois pas une différence de qualité entre les annonces de l'époque et les nouvelles ?

#90 Message par **Praséodyme** » 17 mai 2018, 14:08

kamoulox a écrit :Jeumont et toute la zone c’est sinistre de chez sinistre. Autant Valenciennes est redevenue tout à fait correcte autant aller plus loin c’est Mort. D’ailleurs les prix les plus bas des hauts de france c’est dans ce coin là.

J’ai un proche qui se déplace régulièrement à maubeuge , Fourmies, jeumont , jamais de la vie il faut y aller. L’immobilier est donné , mais c’est un mix entre babeloued et cassos land. C’est totalement enclavé , transports et infrastructures proches du néant absolu. Passé Valenciennes il n’y a rien , on devrait arrêter le nord là d’ailleurs. Les seuls selon lui qui doivent cartonner sont les vendeurs de poussettes vu le nombre de gamines enceintes et maman a 15 ans

Donc, tu as eu raison

Oui mais à Jeumont, Maubeuge ou Aulnoye-Aymeries, il y a encore de vieux fleurons industriels à forte valeur ajoutée qui emploient quelques milliers de personnes, dont facilement un tiers de cadres. Ceux-ci s'installent en majorité à Valenciennes, seule ville potable du coin avec Mons, pour les raisons que tu as citées (écoles du cru à moitié remplies de cassoces, désert médical, commerces moribonds...).

La vallée de la Sambre fait donc partie du bassin d'emploi de Valenciennes, surtout du point de vue de la classe moyenne sup, celle qui compte pour le marché immobilier et qui alimente le dynamisme économique de tout le reste. Mais la faiblesse de l'offre de transport dans cette zone est autant un handicap pour elle-même que pour Valenciennes qui profite mal d'une partie significative de son bassin d'emploi.

lecriminel a écrit :Je pense que le train ne vaut déjà rien en province (mieux vaut la voiture pour à peu près tout),
et que des prix bas permettraient d'acheter (par exemple à Chateaudun) à coté de son travail sans cout et surtout sans risque.
Sauf que si le cout est effectivement minuscule, taux bas obligent, le prix n'est pas si bas. Il reste les locations pour ne pas rater une bonne opportunité pro.

Faut vouloir y vivre à Châteaudun. Il n'y a rien, c'est Vierzon en plus petit. Là-bas le mythique service public que continue de défendre la CGT a déjà remplacé les TER par des autocars qui roulent le long des voies ferrées.

#91 Message par **Marie 94** » 17 mai 2018, 14:28

lecriminel a écrit :tu ne vois pas une différence de qualité entre les annonces de l'époque et les nouvelles ?

La qualité d'un logement s'améliore constamment. Mon appart acheté en 2006 était de meilleure qualité qu'en 1993. Le même appart est de meilleure qualité aujourd'hui. Je suis prête à parier qu'il sera encore mieux en 2031. Ton effet qualité n'est pas un phénomène nouveau.

Avec ce genre de raisonnement tordu "demain on aura mieux pour le même prix" (allez soyons fou pour moins cher), tu attends toute ta vie.

lecriminel · #92 Message par **lecriminel** » 17 mai 2018, 15:13

Marie 94 a écrit :
lecriminel a écrit :tu ne vois pas une différence de qualité entre les annonces de l'époque et les nouvelles ?
La qualité d'un logement s'améliore constamment. Mon appart acheté en 2006 était de meilleure qualité qu'en 1993. Le même appart est de meilleure qualité aujourd'hui. Je suis prête à parier qu'il sera encore mieux en 2031. Ton effet qualité n'est pas un phénomène nouveau.

Avec ce genre de raisonnement tordu "demain on aura mieux pour le même prix" (allez soyons fou pour moins cher), tu attends toute ta vie.

ce n'est pas ça l'effet qualité: si on considère que l'acheteur paie toujours au maximum de ses possibilités, et qu'il y a des cycles avec des hauts et des bas de prix/pouvoir d'achat alors le même acheteur n'achètera pas le même bien selon le niveau du marché. Quand les prix sont extrêmement élevés, les biens de qualité ne se vendent plus (même les gens aisés ne peuvent plus) et les biens moyens sont achetés par les plus riches et les biens de mauvaise qualité par la classe moyenne, les plus modestes ne pouvant plus rien acheter. Donc en 2005, les biens vendus étaient de qualité inférieure à ceux de 2000 (et la hausse des prix était en réalité plus forte que sur les graphiques)

immoglobine · #93 Message par **immoglobine** » 17 mai 2018, 19:07

lecriminel a écrit :Donc en 2005, les biens vendus étaient de qualité inférieure à ceux de 2000 (et la hausse des prix était en réalité plus forte que sur les graphiques)

En 2005-2008 on achetait pas des biens mais des potentiels.

Il y avait ici des Ben44 et des Marie27 qui répétaient à longueur de messages que les gens d’ici avaient loupé le train, et que 10 ans plus tard l’immo serait inaccessible en France.

10 ans plus tard on est sur les plus gros volumes jamais vendus et leur revivals ne viennent plus que nous bassiner qu'avec 3% du territoire. Il y a quand même une sacrée différence.

#94 Message par **Marie 94** » 17 mai 2018, 21:13

immoglobine a écrit :
Gpzzzz a écrit :la bulle a aussi explosé en grande couronne.. dans le 78 les prix sont stables depuis 10ans et la baisse des taux sur la periode a permis aux acheteurs un gain de 30% de pouvoir d achat.. plus de bulle
Le 78 devient donc officiellement un coin paumé comme les arrondissements non centraux de Lyon.
Ca se trouve pour Marie, Ginza et Manhattan sont des trous à ploucs.

Tu vois des prix flat ou en baisse dans le 78?

https://www.meilleursagents.com/prix-im ... elines-78/

J'ai bien fait d'acheter ici en 2016 alors profitant de l'explosion de la bulle

. J'ai eu du nez. Comme mon 1er achat en 2006 d'ailleurs: +50% de plus value. Ce qui est bien sur Bulle Immo c'est qu'on gagne à tous les coups. Il suffit de jouer.

Si je reprend la définition de Guilluy, un auteur régulièrement cité sur ce forum, la France des métropoles représente 40% de la population, loin de vos 3%.

immoglobine · #95 Message par **immoglobine** » 17 mai 2018, 21:55

Marie 94 a écrit :Si je reprend la définition de Guilluy, un auteur régulièrement cité sur ce forum, la France des métropoles représente 40% de la population, loin de vos 3%.

L'ensemble des métropoles en France c'est un peu plus de 13 500 km² dont un peu plus de 3000 km² pour celle de Marseille et environ 1500 km² pour celle de Nice à comparer aux 550 000 km² du territoire métropolitain.

Quels mots ne comprends tu pas dans la séquence "3% du territoire" ?

#96 Message par **Marie 94** » 17 mai 2018, 22:30

Lecriminel parlait bien de 3% de la population. J'en étais restée là.

lecriminel a écrit : Paris + Boulogne + ML ça fait quoi ? 3% de la population ? c'est tout simplement négligeable, désolé de ne pas préciser toutes mes phrases par "En France, sauf chez 3% de victimes de la bulle..."

Tu as sans doute mal lu et l'as transformé en 3% du territoire. Dans les 2 cas, c'est caricatural de minimiser la hausse dans des coins entiers de France.

optimus maximus · #97 Message par **optimus maximus** » 17 mai 2018, 22:36

Marie 94 a écrit :Lecriminel parlait bien de 3% de la population. J'en étais restée là.
lecriminel a écrit : Paris + Boulogne + ML ça fait quoi ? 3% de la population ? c'est tout simplement négligeable, désolé de ne pas préciser toutes mes phrases par "En France, sauf chez 3% de victimes de la bulle..."
Tu as sans doute mal lu et l'as transformé en 3% du territoire. Dans les 2 cas, c'est caricatural de minimiser la hausse dans des coins entiers de France.

Métropole c'est un espace très hétérogène.
Les endroits où l'immobilier est dynamique, c'est 5 à 10% de la population.

kamoulox · #98 Message par **kamoulox** » 17 mai 2018, 22:48

optimus maximus a écrit :
Marie 94 a écrit :Lecriminel parlait bien de 3% de la population. J'en étais restée là.
lecriminel a écrit : Paris + Boulogne + ML ça fait quoi ? 3% de la population ? c'est tout simplement négligeable, désolé de ne pas préciser toutes mes phrases par "En France, sauf chez 3% de victimes de la bulle..."
Tu as sans doute mal lu et l'as transformé en 3% du territoire. Dans les 2 cas, c'est caricatural de minimiser la hausse dans des coins entiers de France.
Métropole c'est un espace très hétérogène.
Les endroits où l'immobilier est dynamique, c'est 5 à 10% de la population.

Personnellement je préfère un immobilier stable en légère hausse ça me permet de pouvoir me dire que si j’ai la possibilité de vouloir rester sur un secteur donné, de pouvoir m’agrandir sans m’ouvrir les veines.
que ça reste un secteur demandé mais à l’équilibre. Ça me ferais chier que ça prenne 10% par an, sauf si je devais vendre pour partir très loin par exemple.

De toutes façon la pv c’est à l’achat, à la négociation. Si beaucoup on sauve les meubles ou fait des pv importantes , ce sont surtout sur les meilleurs secteurs en rp ou en zone très dinamique. Un des frères à mon père en rp a fait des pv monstrueuses après avoir acheté pour peanuts achat à partir du milieu des années 90 jusqu’au début des années 2000 puis revendu très cher des apparts retapés par lui même. Il aurait même pu faire du x 10 s’il avait attendu quelques années de plus pour revendre mais ça aurait été indécent...

PACA · #99 Message par **PACA** » 17 mai 2018, 23:09

Recherche d'emprunt : Je suis peut être hors sujet sur ce fil ?

Région Antibes, pour un entourage proche qui a son compte à la SG, qui va signer un compromis pour une résidence principale dans de l’ancien, duplex de 90 m2 :
Dans le secteur géographique très précis recherché(rayon de 300 m) il n'y avait pas de location qui correspondait au besoin => pas trop le choix, il faut bien se loger => achat
- Montant : 400 000 e (après une négociation d’une légère baisse de 6%, pas trop de choix même à l'achat)
- Apport : 200 000 e
- Emprunt 200 000 e
On fait quoi pour l’emprunt ? sachant que les possibilités de remboursement sont de l’ordre 1500/mois.
Du porte à porte à plusieurs banques ? …. Que valent les comparateurs ? les courtiers en crédits ?
Que peut-on obtenir actuellement ?
Je n’ai plus emprunté depuis une quinzaine d’années, j’ai retenu qu’il fallait négocier la possibilité de remboursement anticipés sans frais… pour le reste je sèche un peu.
(…. Ça me fatigue l’immobilier, ça ne m’amuse plus ! la fin des jours heureux ? et j'ai plus du tout envie de bosser )

immoglobine · #100 Message par **immoglobine** » 17 mai 2018, 23:36

Marie 94 a écrit :Lecriminel parlait bien de 3% de la population. J'en étais restée là.
lecriminel a écrit : Paris + Boulogne + ML ça fait quoi ? 3% de la population ? c'est tout simplement négligeable, désolé de ne pas préciser toutes mes phrases par "En France, sauf chez 3% de victimes de la bulle..."
Tu as sans doute mal lu et l'as transformé en 3% du territoire. Dans les 2 cas, c'est caricatural de minimiser la hausse dans des coins entiers de France.

lecriminel il exagère toujours, moi je prêche pour ma paroisse et mes source c'est le baromètre des notaires, l'indice INSEE et les données IRIS.
Mais je pense que 3% c'est pas si éloigné de l'ordre de grandeur de la population qui galère pour devenir propriétaire occupant.

En recoupant données notaires et IRIS on se rend compte que dans les centres des métropoles de provinces les quartiers les plus chers comportent peu de propriétaires occupants (par exemple environ 30% pour le 1er arrondissement de Lyon). Si on s'intéresse aux quartiers avec une forte proportion de propriétaires occupants qui achètent pour se loger peu de quartiers ont vu leur prix augmenter depuis 10 ans.

Il ne faut pas appliqué le modèle parisien en province. Ici on peut (quasiment) toujours faire le choix immo chèrs ou allonger le temps de transport. Alors qu'en IDF l'immo est chèrs même si on allonge le temps de transport.

Je ne connais pas les coins entiers, en mathématique je le me suis arrêté aux angles solides.

PACA a écrit : Du porte à porte à plusieurs banques ? …. Que valent les comparateurs ? les courtiers en crédits ?
Que peut-on obtenir actuellement ?
Je n’ai plus emprunté depuis une quinzaine d’années, j’ai retenu qu’il fallait négocier la possibilité de remboursement anticipés sans frais… pour le reste je sèche un peu.

Un courtier m'avais trouvé l'année dernière un taux de 1,15% brut (environ 1,35% avec l'assurance) pour environ 200K€ sur 20 ans.
La banque à refusé le sans frais de remboursement anticipé qui sont d'un trimestre d’intérêts maxi pour les 7 premières années, mais c'est gratuit après.
Le remboursement anticipé sans frais il fallait l'obtenir lorsque les taux étaient à plus de 3% lorsqu'on est à 1% c'est peanuts.
Mieux vaut vérifier que l'assurance est bien sur le capital restant dû, ça représente un montant plus élevé au total.