Etudes Eco BNPP - Capacité d'achat immobiler en France

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wesbam
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Etudes Eco BNPP - Capacité d'achat immobiler en France

#1 Message par wesbam » 20 juin 2018, 11:34

Un document intéressant qui montre l'évolution de la capacité d'achat des ménages en m2 de 1990 à 2018, à Paris et en Province.

http://economic-research.bnpparibas.com ... 2018,31053

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immoglobine
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Re: Etudes Eco BNPP - Capacité d'achat immobiler en France

#2 Message par immoglobine » 20 juin 2018, 20:42

Court mais le schéma est intéressant malgré le nombre de biais qu'il comporte probablement (les petites et grandes couronnes parisiennes sont elles dans la catégorie Paris ou province ?, Est ce à durée de prêt constant ?,...)

La conclusion est qu'en province c'est le meilleur moment pour acheter depuis 30 ans.
(Ne laissez pas passer le train de l'immobilier qui ne fait pas grève lui :mrgreen: )

On remarque un "age d'or" entre 1997 et 2000 sur Paris. Mais malgré l’augmentation des prix depuis les années 2000, les conditions seraient a priori meilleures qu'avant le début des années 90.

Ce qui m'avait poussé à rejoindre la bulle était le constat en 2007 qu'avec les mêmes moyens que mes parents il n'était pas possible de réaliser ce qu'ils avaient fait dans les années 80 et 90. En 2018, la plus jeune de mes sœurs à acheté une maison comparable à celle de mes parents a moyens comparables, sauf qu'elle a fait son achat avec un couple d'age moyen de 31 ans contre 36 pour mes parents. Elle emprunte sur 20 ans alors qu'eux l'avaient fait sur 15 et au final elle finirait de payer en même temps mais profiterait de sa maison 5 ans de plus.

Ce qui me marque le plus en province c'est que mes anciens camarades de lycée devenus babacool ou faisant des jobs peu rémunérateurs (toiletteuse pour chien, vendeuse dans le prêt à porter,...) ont presque tous achetés en 2016 (et pas forcement des ruines ou des trucs minables même si c'est parfois un peu excentré).
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

wesbam
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Re: Etudes Eco BNPP - Capacité d'achat immobiler en France

#3 Message par wesbam » 21 juin 2018, 10:46

Merci pour ton retour Immoglobine, c'est effectivement ce que j'ai pu constaté parmi mes amis d'enfance habitant dans l'Yonne, des couples de trentenaires avec des revenus moyens (infirmiers, ouvrier agricole...) qui ont acheté dans les environs d'Auxerre.

Cette vidéo de BNPP du 07 juin explique comment ils calculent leur indice ("capacité d’acquisition immobilière") que l'on peut voir en gros plan (1:06). Le directeur de la recherche immo explique qu'il existe encore un potentiel de hausse supérieur à l'inflation sur le moyen/long terme dans les zones tendues.

http://economic-research.bnpparibas.com ... r&id=27323

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slash33
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Re: Etudes Eco BNPP - Capacité d'achat immobiler en France

#4 Message par slash33 » 22 juin 2018, 18:49

L'écart entre 2008 et 2012, ou plutôt l'anomalie, m'intrigue particulièrement.

franckyfranck
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Re: Etudes Eco BNPP - Capacité d'achat immobiler en France

#5 Message par franckyfranck » 27 juin 2018, 11:24

Elle emprunte sur 20 ans alors qu'eux l'avaient fait sur 15 et au final elle finirait de payer en même temps mais profiterait de sa maison 5 ans de plus.
Et vu les taux, il est possible que son cout total du crédit ne soit pas en sa défaveur ! ! ! Je me souviens me disaient quand j'étais plus petit que tu payais ta maison deux fois quand tu empruntais. Aujourd'hui même en empruntant sur 25 ans on a largmeent mieux que cela. Donc finalement on ne paie pas nécéssairement plus cher. Si je me souviens bien ce que payaient mes parents dans les années 90 je dirai même que la capacité d'emprunt est plutot bonne passé le choc de l'étiquette on s'apperçoit qu'avec les taux actuels on est "solvable" pour des montants qui semblaient hors d'atteinte.

Concernant le traditionnel Paris / Province je dirai qu'il y a une grosse différence entre Paris Intra Muros qui est horriblement cher et la banlieue même proche qui reste "abordable" vu les opportunités dans le coin. Après si on peut se payer Paris centre ou un des coins premiums de proche banlieue il ne faut pas hésiter.

Concernant l'évolution des prix à Paris :
- Pas mal de mouvement en banlieue dans les années 80 : La mode chez les riches étaient d'acheter un pavillon dans un coin chicos de la banlieue ouest, plus nécéssairement d'habiter Paris (ou alors cela se limitait à des arrondissements premiums). En plus du dégonflement de la bulle, cela a du peser sur l'attractivité de la capitale intra muros à cette période d'autant que beaucoup d'immeubles étaient pourris. J'ai l'impression que le centre ville redevient à la mode vers la période "nouvelle économie" (1997-2001) et que le mouvement "bobo" commence à prendre de l'ampleur à cette époque. D'ailleurs Delanoe est élu en 2001 et il est je pense symptomatique de cette tendence la ou Chirac et le RPR incarnaient un Paris plus "populaire". Mais la hausse des prix des années 80 avaient commençé à chasser les classes moyennes (qui ont préférées le pavillon de banlieue dans des quartiers moins chics que les précédents) et les bobos ont profité des bonnes affaires de l'époque. Puis ils en ont fait des trucs cools qui ont donné envie. Donc le point bas vers 97-2000 correspond au moment ou les bobos 'montant' achètent massivement dans Paris puis font basculer la municipalité (Delanoe savait très bien parler à cet électorat).
- Après 2000 et le début de la mode bobo, j'ai vu pas mal de gens casser leur PEA bien garni et acheter de l'immo qui leur plaisait dans Paris. Et ils ont fait d'une part sacrément monter les prix et d'autres parts ont motivé certains marchands de sommeil pour vendre. Les arrondissements les plus centraux (de 1 à 6) changent complétement à cette période et le front se repousse.

Concernant la province :
- Changement inverse. je dirai que jusqu'à 1995 j'entendais parler dans ma famille de gens qui restaient bosser en province et qui y avaient une réussite ailleurs que dans la fonction publique. A partir de la fameuse "nouvelle économie" je n'entendais plus parler que de grandes villes dont pas mal à l'étranger. Bien qu'issus de deux villes moyennes, la famille s'est éclatée entre Paris, Toulouse, Marseille, Nantes, Stockholm, et Los Angeles. Sur une des deux villes aucun cousin n'est resté (car tous ont bien réussi). Sur l'autre ceux qui ont le moins bien réussi sont restés. Pour ceux qui sont restés la fonction publique ou territoriale est l'employeur "majoritaire". Beaucoup ont acheté souvent grâce à l'aide des parents qui ont bien réussi. Mais la vraie question va devenir la suivante : Quid de la génération suivante ? Et la il y a un vrai problème car pas de quoi maintenir le train de vie. Donc soit ils réussissent et s'en iront soit ils réussissent moins bien vont rester sur place mais ne pourront pas acheter au prix qu'on payé leurs parents. (Je parles de villes moyennes de belle taille déjà agglo environ 100K Hab. Dans l'une d'entre elles les prix sont encore assez élevé).
- Comme dit plus haut, la puissance publique porte ces villes à bout de bras. L'une d'entre elles (celle ou personne n'est resté) est potentiellement sauvable car il y a quelques boites innovantes et on voit plutot un bon feeling dans le centre ville. Mais l'autre c'est la descente aux enfers et je pense que sans la puissance publique cela serait la cata. Problème : La dépense publique VA être réduite qu'on le veuille ou non. Et je crains que cela déclenche un effondrement de l'immo dans ce genre de coin. Les grandes villes de province attractives le resteront et deviendront des "petit paris" avec une forte hausse des opportunités dans ces villes (et on peut même imaginer qu'elles affaibliront Paris à long terme).
L'écart entre 2008 et 2012, ou plutôt l'anomalie, m'intrigue particulièrement.
La crise de 2008 a touché la province beaucoup plus durement que Paris avec des destructions d'emplois concentrées dans l'industrie. A Paris certes les emplois en finance ont douillés mais ils étaient moins nombreux qu'à Londres ou NY. Et globalement ce que j'ai pu voir concernant mes amis "financiers" c'est plus les bonus qui étaient sucrés que des licenciements secs. Je dirai qu'a part un choc de deux à trois semaines ou il y a eu une forte baisse de fréquentation des restos et autres (c'était vraiment impressionnant les gens avaient peur) la vie a vite repris son cours normal. Quand je passais en province j'avais l'impression que le choc y avait été beaucoup plus violent. Il y a eu le même choc initial (peur) mais les effets ont été ressentis plus durement et plus longuement via des fermetures d'usines et une forte baisse de la construction.

lescargot
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Re: Etudes Eco BNPP - Capacité d'achat immobiler en France

#6 Message par lescargot » 27 juin 2018, 14:31

Je pense que la BNP prêche pour le lobby banco-administratif en disant que 30% du budget pour le logement pendant 10 ans dans les années 80 (typique pour une acquisition à cette époque....) sont "équivalents" à 30% du budget pour le logement pendant 20 ans aujourd'hui. En général, un accédant des années 80 voyait son "reste à vivre" augmenter substantiellement après 10 ans, alors que la plupart des acquéreurs "équivalents" ou réputés tels des années 2010 vont plomber leurs budgets beaucoup plus longtemps.

Concernant les métropoles vs. les villes moyennes, on a l'exemple allemand, où les villes moyennes sont solides et les métropoles "raisonnables", et le contre-exemple britannique, avec Londres qui est devenu inabordable et beaucoup de villes de province qui vont mal ou très mal. On peut croire que la "désindustrialisation" et/ou la "tertiarisation"/"financiarisation" de l'économie favorisent la concentration urbaine avec les problèmes et les surcoûts qui vont avec pour la population de base, mais apparemment, c'est pas le sujet de l'étude de la BNP....
Lucius Cassius ille quem populus Romanus verissimum et sapientissimum iudicem putabat identidem in causis quaerere solebat 'cui bono' fuisset
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