Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

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kamoulox
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#51 Message par kamoulox » 05 févr. 2019, 18:31

La France c’est URSS comme fonctionnement en fait. Prenez des Diesel et hop dans le cul, prenez de Limmo et hop dans le cul. Et avec un président gay là c’est la totale

Ça rappelle les russes qui allaient mettrent leur économies dans des bons qui en fait ne valaient presque rien le jour où ils voulaient les revendre

alexlyon
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#52 Message par alexlyon » 05 févr. 2019, 18:36

Ben92 a écrit :
05 févr. 2019, 17:32
dioubiban a écrit :
05 févr. 2019, 17:09
Oui z'avait qu'a être moins débile que le reste de la meute.... Entre le courage et l'idiotie c'est parfois dur de trancher…
Je connais des débiles qu'on acheté des charges notariales juste avant le grand changement législatif.. pareil pour les licences de taxis... Tu boufferas des pates plus longtemps c'est tout..
Cela dit si tous les débiles s'unissent pour protester devraient réussir à se faire rembourser la MV... ça c'est déjà vu en vendée avec des vieux qui avaient acheté une bouchée de pain en zone inondable et qui on revendu avec PV à l'état pour qu'il détruise, le signal à soulac, globalement tout le littoral aquitain...
Cela dit pas vendu pas perdu hein…
PS : info je viens d'acquérir un autre bien… prix d'achat du couple 290k + 50 k de parking en bas de l'immeuble, 0 travaux nickel bel emplacement duplex dernier étage 150m2 état neuf cœur de ville rue piétonne (2étages sans ascenceur)… 10 ans après ils revendent.. mise à prix 320k avec parking… puis 250 + 30 de parking… C'était il y a 2 ans… je leur propose 210 cash le tout ils s'étouffent… il y a 12 mois ils descendent à 250 tout compris… je les rappelle le mois dernier pour prendre des nouvelles, ils me disent OK pour 210 je répond ben non j'ai plus que 190 cash.... et là sont OK… ils vieillissent comme la pop de cette ville de 80-120k habitant
L'immo c'est booming… z'ont eu le courage de se lancer en 2006 ben voilà… S'en remettront…
Message suintant de haine ... Heureusement ça n'arrivera jamais, ça mettrait trop de monde dans la m3rde et provoquerait une crise économique sans précédent.
Au contraire.
Ce serait comme en 93 / 98 : les meilleures affaires.
Celles qui se font nécessairement sur le dos de ceux qui font les pires (ce sont les mêmes affaires...)

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#53 Message par crispus » 05 févr. 2019, 18:45

Merci pour le lien. :oops:

J'en étais resté à la déclaration sur un forum d'un belge qui l'a vécu, il y a plusieurs années. Soit la réglementation a changé depuis son aventure, soit il avait oublié de préciser que ce n'était plus sa RP ? :roll:

Les différents échos que j'ai eu de la Belgique, c'est une c'est un paradis fiscal pour les riches, les salariés étant saignés par les comptes publics. La France suit son exemple à grand pas.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#54 Message par Vincent92 » 05 févr. 2019, 18:46

crispus a écrit :
05 févr. 2019, 18:45
Merci pour le lien. :oops:

J'en étais resté à la déclaration sur un forum d'un belge qui l'a vécu, il y a plusieurs années. Soit la réglementation a changé depuis son aventure, soit il avait oublié de préciser que ce n'était plus sa RP ? :roll:
Même hors RP c'est 5 ans max en Belgique.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#55 Message par canti » 06 févr. 2019, 00:02

Vincent92 a écrit :
04 févr. 2019, 21:04
zepi92 a écrit :Dans votre calcul, ne pas oublier le gain du loyer "enorme" que le proprio en zone tendue evite de jeter par les fenetres tous les mois. Ca diminue votre MV.
A ce moment là, il faut compter aussi l'argent gagner quand on cuisine à la place d'aller au restaurent, qu'on marche plutôt que de prendre le taxi, qu'on achète une voiture plutôt que de la louer,...
Je comprends bien l'idée mais tout çela n'a aucun sens. Les loyers n'existent pas et le rendement est négatif. Il peut par contre être plus économique d'acheter que de louer (rendement moins négatif).
Et surtout, habiter dans 50m2 à Paris ou ailleurs, la finalité est la même. Je ne vois pas pourquoi propriétaire parisien devrait être plus taxé pour la même chose.
Ton raisonnement est commun mais d'après moi erronné. Les médias retournent le cerveau sur ce sujet.
Certains finissent même par croire qu'ils gagnent d'avantage d'argent en achetant plus grand. Alors qu'en fait c'est d'avantage un bien de consommation qu'un investissement. Plus le prix est élevé et plus on a tendance à prendre de l'argent au cours du temps.
La taxation de la PV de la résidence principale est un vieux loup de mer dans les tiroirs de Bercy depuis un moment (dixit notre notaire, lors de notre achat en 2017)
Il faudrait savoir de quelle façon sera taxée la plus value. Mais bon imaginons simplement que toute PV d'une résidence principale soit taxée à 30%
Pour le marché parisien, un certain nombre de propriétaires ne mettront pas leur bien en vente mais plutôt en location. Assèchement de l'offre...
Du coup moins d'offres et toujours autant de demandes, prix qui montent automatiquement....les propriétaires feront supporter les 30% de PV à l'acheteur...
Et Paris atteindra directement les 15ke plus rapidement que prévu.... :roll:

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#56 Message par Praséodyme » 06 févr. 2019, 00:31

Ou bien une partie des transactions se fera en biffetons. L'acheteur, surtout celui qui a un peu de noir à blanchir, y verra un avantage à court terme, puisqu'il économisera immédiatement 8% de la somme non déclarée sur les frais de notaires et DMTO.

C'est lui qui sera ammené à déclarer une plus grosse PV en temps voulu, mais ça, ce sera plus tard, incertain. Et encore faut-il qu'il soit au courant de la fiscalité au moment de négocier pour voir ce qu'il y perd.

Et puis les gouvernements tournent plus vite que les logements.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#57 Message par Praséodyme » 06 févr. 2019, 00:49

kamoulox a écrit :
05 févr. 2019, 18:31
La France c’est URSS comme fonctionnement en fait. Prenez des Diesel et hop dans le cul, prenez de Limmo et hop dans le cul. Et avec un président gay là c’est la totale
Ben92 a écrit :
04 févr. 2019, 23:47
Et à ceux qui ont eu le courage de se lancer et ont acheté récemment au prix fort, on leur dit fuck ? :evil:
Le courage d'avoir capitulé ?

Les fondateurs de ce forum sont des guignols parce qu'ils ont averti à tort et à travers que les derniers à rentrer dans la bulle se feraient tondre. Leur prédiction ne s'est pas réalisée, contrecarrée par 40 myards de subventions publiques annuelles pour soutenir cette bulle au moment où elle devait logiquement se dégonfler. Mais dès que le vent politique fait mine de tourner c'est un scandale d'État ? l'URSS ?

Restons sérieux.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#58 Message par kamoulox » 06 févr. 2019, 08:36

Uerss pardon, j’avais oublié une lettre :mrgreen:

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#59 Message par canti » 06 févr. 2019, 08:46

Praséodyme a écrit :
06 févr. 2019, 00:31
Ou bien une partie des transactions se fera en biffetons. L'acheteur, surtout celui qui a un peu de noir à blanchir, y verra un avantage à court terme, puisqu'il économisera immédiatement 8% de la somme non déclarée sur les frais de notaires et DMTO.
C'était valable dans les années 80/90, j'ai déjà entendu que les appartements se vendaient parfois "au cul du camion" :D

Une très grande majorité des biens sur Paris passent par une agence immobiliere.
Dans les obligations des agents immobiliers, ils doivent lutter contre le blanchiment d'argent :
https://www.fnaim.fr/3936-immobilier-et ... argent.htm

ils ne risqueront de perdre leur accréditation pour faire gagner quelques K€ à l'acheteur.

Je ne dis pas que le blanchiment d'argent n'existera pas mais il risque d'être très très marginal.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#60 Message par lecriminel » 06 févr. 2019, 10:00

Praséodyme a écrit :
06 févr. 2019, 00:31
Ou bien une partie des transactions se fera en biffetons.
Pour le marché parisien, un certain nombre de propriétaires ne mettront pas leur bien en vente mais plutôt en location.

le travail est taxé, ce n'est pas pour cela que les gens évitent de travailler ou qu'ils le font au noir
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#61 Message par Vincent92 » 06 févr. 2019, 11:17

lecriminel a écrit :
06 févr. 2019, 10:00
Praséodyme a écrit :
06 févr. 2019, 00:31
Ou bien une partie des transactions se fera en biffetons.
Pour le marché parisien, un certain nombre de propriétaires ne mettront pas leur bien en vente mais plutôt en location.

le travail est taxé, ce n'est pas pour cela que les gens évitent de travailler ou qu'ils le font au noir
Il y a un intérêt (autre qu'être dans la légalité) de travailler de manière déclarée (assurances, retraites,...) qui n'existe pas pour la vente d'un bien immobilier.
S'il y a une PV dégressive, je pense que certains vont vendre juste avant sa mise en place. Après la mise en place, certains propriétaires attendront d'être moins taxés. C'est ce qui s'est passé avec Hollande. Ça sera un frein à la mobilité de plus et une rétention du parc.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#62 Message par lecriminel » 06 févr. 2019, 11:42

à toute situation, on peut trouver des cotés négatifs,
mais ils m'ont l'air bien légers par rapport à une injustice fiscale (en quel honneur tu payes sur tout ce que tu gagnes mais pas sur une PV ?) qui elle-même vient avec de nombreux problèmes collatéraux (spéculation, bulle)
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#63 Message par Vincent92 » 06 févr. 2019, 11:47

lecriminel a écrit :
06 févr. 2019, 11:42
à toute situation, on peut trouver des cotés négatifs,
mais ils m'ont l'air bien légers par rapport à une injustice fiscale (en quel honneur tu payes sur tout ce que tu gagnes mais pas sur une PV ?) qui elle-même vient avec de nombreux problèmes collatéraux (spéculation, bulle)
Si c'est pour éviter la spéculation, il suffit de taxer de manière dégressive les 5 premières années de détention par exemple. Le problème est que les réponses aux problèmes sont souvent caricaturales (et donc cela en créé d'autres).
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#64 Message par ddv » 06 févr. 2019, 12:32

Vincent92 a écrit :
06 févr. 2019, 11:47
lecriminel a écrit :
06 févr. 2019, 11:42
à toute situation, on peut trouver des cotés négatifs,
mais ils m'ont l'air bien légers par rapport à une injustice fiscale (en quel honneur tu payes sur tout ce que tu gagnes mais pas sur une PV ?) qui elle-même vient avec de nombreux problèmes collatéraux (spéculation, bulle)
Si c'est pour éviter la spéculation, il suffit de taxer de manière dégressive les 5 premières années de détention par exemple. Le problème est que les réponses aux problèmes sont souvent caricaturales (et donc cela en créé d'autres).
Pourquoi les cinq premières années ?
J'achète un logement, je fais des travaux de rénovation (isolation, assainissement, etc.) pour 50k€ pendant deux ans, je revends au moins 50k€ plus cher que ce que j'ai acheté (normal). Pourquoi cette plus-value (qui n'en est pas une, rapport aux travaux de rénovation) devrait-t-elle être taxée ?
Moi, je maintiendrai le passe Navigo à 70 euros car je ne jouerai pas avec le pouvoir d'achat des Franciliens - V. Pécresse, dec 2015.
Je vais peut-être vous surprendre, mais je pense qu'il faut augmenter le SMIC net de 20 % - V. Pécresse, juin 2018

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#65 Message par Vincent92 » 06 févr. 2019, 12:46

ddv a écrit :
06 févr. 2019, 12:32
Vincent92 a écrit :
06 févr. 2019, 11:47
lecriminel a écrit :
06 févr. 2019, 11:42
à toute situation, on peut trouver des cotés négatifs,
mais ils m'ont l'air bien légers par rapport à une injustice fiscale (en quel honneur tu payes sur tout ce que tu gagnes mais pas sur une PV ?) qui elle-même vient avec de nombreux problèmes collatéraux (spéculation, bulle)
Si c'est pour éviter la spéculation, il suffit de taxer de manière dégressive les 5 premières années de détention par exemple. Le problème est que les réponses aux problèmes sont souvent caricaturales (et donc cela en créé d'autres).
Pourquoi les cinq premières années ?
J'achète un logement, je fais des travaux de rénovation (isolation, assainissement, etc.) pour 50k€ pendant deux ans, je revends au moins 50k€ plus cher que ce que j'ai acheté (normal). Pourquoi cette plus-value (qui n'en est pas une, rapport aux travaux de rénovation) devrait-t-elle être taxée ?
Tu parles du mode de calcul de la PV quand je parles de la mise en place d'une taxe contre la spéculation.
Personnellement, je n'ai rien contre revoir le calcul d'une PV. Ceci étant, dans le calcul actuelle d'une PV, tu peux déjà déduire les travaux.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCo ... 0006069577 :
Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée
Si c'est des travaux réalisés par soi-même, quand on commence à faire des travaux lourds tout seul et que ce n'est pas dans le but de faire un achat/revente, ce n'est pas pour rester 2 ans dans le bien en général. Je parle de taxer les 5 premières années et de manière dégressive. Si tu reste 4 ans, la taxe ne sera pas très forte par exemple.

De toute façon, en toute logique et si tu veux te border (tout en respectant la loi), je déduis du paragraphe qui suit que tu dois déclarer une valeur plus importante (ce qui implique de payer plus de DDM) à l'achat si tu comptes faire d'important travaux de rénovation :
Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover. Lorsqu'une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. A défaut, selon le cas, de prix stipulé dans l'acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#66 Message par omer2 » 06 févr. 2019, 14:08

Vincent92 a écrit :
04 févr. 2019, 20:52
Le but est de montrer par un calcul (très rapide et perfectible) que c'est hautement improbable de gagner de l'argent avec une résidence principale.
Parce que tu prends en compte un achat aux prix actuels avec un potentiel de hausse limité. Le but serait de taxer ceux qui ont acheté il y a longtemps, à l'époque ou les prix étaient bien plus raisonnables et s'enrichissent donc sans rien faire. Les retraités qui ont acheté leur logement une misère dans les années 70 et qui revendent une fortune aujourd'hui le font sans payer le moindre centime. Je ne vois pas pourquoi cette catégorie devrait échapper à l'impôt, on nous a suffisamment répété que les français ne spéculaient pas avec l'immobilier, ils ne verront donc pas d'objection à une taxation sur ces plus-values.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#67 Message par Vincent92 » 06 févr. 2019, 14:12

omer2 a écrit :
06 févr. 2019, 14:08
Vincent92 a écrit :
04 févr. 2019, 20:52
Le but est de montrer par un calcul (très rapide et perfectible) que c'est hautement improbable de gagner de l'argent avec une résidence principale.
Parce que tu prends en compte un achat aux prix actuels avec un potentiel de hausse limité. Le but serait de taxer ceux qui ont acheté il y a longtemps, à l'époque ou les prix étaient bien plus raisonnables et s'enrichissent donc sans rien faire. Les retraités qui ont acheté leur logement une misère dans les années 70 et qui revendent une fortune aujourd'hui le font sans payer le moindre centime. Je ne vois pas pourquoi cette catégorie devrait échapper à l'impôt, on nous a suffisamment répété que les français ne spéculaient pas avec l'immobilier, ils ne verront donc pas d'objection à une taxation sur ces plus-values.
Si tu considères tout ce qu'il a dépensé pour se loger pendant 40 ans, je suis sûr que c'est beaucoup plus que le prix de revente. Cela a été plus intéressant que la location (les dépenses ont été moins importantes en comptant le prix de revente) mais nettement moins intéressant que d'être logé gratuitement. Tout comme l'achat de sa voiture.
Sans compter qu'il faut faire attention et bien parler à argent constant.
50 000€ de 1970 c'est 379 286€ aujourd'hui (c'est le même pouvoir d'achat si on se fit à l'inflation officielle).
C'est souvent pour ca que mamie a dû mal à lâcher 20€ (dans sa tête c'est beaucoup plus).
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 févr. 2019, 14:28, modifié 1 fois.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#68 Message par crispus » 06 févr. 2019, 14:27

Avec 100k€ en 1970 tu achetais un immeuble entier à Paris ! :shock:

Pour illustrer, un vieil ami (prof) avait acheté son premier pavillon neuf en première couronne rennaise (F4 ou 5, terrain >1000 m²) pour 40kF (~6000 €)
Avec des intérêts à 17%, il a payé bien plus en mensualités. Mais avec l'inflation des salaires il a en pratique a effacé sa dette en 4 ans. Louer c'était vraiment jeter son argent par les fenêtres. :lol:

Un autre monde...

Heureusement, Delors a désindexé les salaires en 1983, puis l'UE, la mondialisation heureuse et enfin l'Euro sont venus nous débarrasser de ce cauchemar. A présent la plèbe paie enfin le vrai prix pour se loger. :mrgreen:

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#69 Message par Vincent92 » 06 févr. 2019, 14:32

crispus a écrit :
06 févr. 2019, 14:27
Avec 100k€ en 1970 tu achetais un immeuble entier à Paris ! :shock:

Pour illustrer, un vieil ami (prof) avait acheté son premier pavillon neuf en première couronne rennaise (F4 ou 5, terrain >1000 m²) pour 40kF (~6000 €)
Avec des intérêts à 17%, il a payé bien plus en mensualités. Mais avec l'inflation des salaires il a en pratique a effacé sa dette en 4 ans. Louer c'était vraiment jeter son argent par les fenêtres. :lol:
Attention, je ne fais pas de comparaison achat/location. Un propriétaire qui est resté 40 ans dans son bien a moins perdu d'argent qu'en étant locataire sur toute la période.
Je dis que sa résidence principale lui a coûté de l'argent, même en prenant en compte son prix de vente actuel. Ce n'est pas la même chose.
Encore une fois, c'est un peu comme quelqu'un qui aurait gardé sa voiture 40 ans. Oui, ca coûte moins cher que de louer des voitures 40 ans mais non, il ne s'est pas enrichit, au contraire.
Je vais prendre un autre exemple si vous voulez :
1- Je vais au supermarché acheter de la nourriture que je cuisine. Coût nourriture = 10€, coût chauffage/matériel/.. = 0,10€. Coût total = 10,1€
2- Je vais manger au restaurant. Coût = 30€
Est ce que c'était financièrement plus intéressant de rester cuisiner chez moi plutôt que d'aller au restaurent? Oui
Est ce que j'ai gagné de l'argent en cuisinant chez moi? Non, ca m'a coûté 10,1€.
Doit on taxer la personne qui ne va pas au restaurent sous prétexte que sa dépense n'est pas maximale? Non, je ne le pense pas.
Se loger c'est comme se nourrir, on peut dépenser moins si on n'utilise pas de service (restaurent ou bailleur) mais gagner de l'argent avec est très rare.
Ce n'est pas parce que beaucoup sont absolument convaincus qu'une RP fait gagner de l'argent par manque d'éducation financière que c'est vrai.
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 févr. 2019, 14:54, modifié 1 fois.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#70 Message par alexlyon » 06 févr. 2019, 14:53

crispus a écrit :
06 févr. 2019, 14:27
Avec 100k€ en 1970 tu achetais un immeuble entier à Paris ! :shock:

Pour illustrer, un vieil ami (prof) avait acheté son premier pavillon neuf en première couronne rennaise (F4 ou 5, terrain >1000 m²) pour 40kF (~6000 €)
Avec des intérêts à 17%, il a payé bien plus en mensualités. Mais avec l'inflation des salaires il a en pratique a effacé sa dette en 4 ans. Louer c'était vraiment jeter son argent par les fenêtres. :lol:

Un autre monde...

Heureusement, Delors a désindexé les salaires en 1983, puis l'UE, la mondialisation heureuse et enfin l'Euro sont venus nous débarrasser de ce cauchemar. A présent la plèbe paie enfin le vrai prix pour se loger. :mrgreen:
Par contre ceux qui avaient du patrimoine sous forme monétaire (cash et surtout obligations soumises à sensibilité de taux), ils sont bien contents.
Un indice : la loi de janvier 73 qu'ils ont fait voter, grâce à un de leur collaborateur devenu PR en France...
La répartition des richesses n'est qu'affaire de vases communiquant.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#71 Message par Vincent92 » 06 févr. 2019, 15:02

alexlyon a écrit :
06 févr. 2019, 14:53
crispus a écrit :
06 févr. 2019, 14:27
Avec 100k€ en 1970 tu achetais un immeuble entier à Paris ! :shock:

Pour illustrer, un vieil ami (prof) avait acheté son premier pavillon neuf en première couronne rennaise (F4 ou 5, terrain >1000 m²) pour 40kF (~6000 €)
Avec des intérêts à 17%, il a payé bien plus en mensualités. Mais avec l'inflation des salaires il a en pratique a effacé sa dette en 4 ans. Louer c'était vraiment jeter son argent par les fenêtres. :lol:

Un autre monde...

Heureusement, Delors a désindexé les salaires en 1983, puis l'UE, la mondialisation heureuse et enfin l'Euro sont venus nous débarrasser de ce cauchemar. A présent la plèbe paie enfin le vrai prix pour se loger. :mrgreen:
Par contre ceux qui avaient du patrimoine sous forme monétaire (cash et surtout obligations soumises à sensibilité de taux), ils sont bien contents.
Un indice : la loi de janvier 73 qu'ils ont fait voter, grâce à un de leur collaborateur devenu PR en France...
La répartition des richesses n'est qu'affaire de vases communiquant.
La loi de 73 n'y est pour rien. Beaucoup de pays ont signés des lois équivalentes avant ou après et c'est pourtant à cette période que la dette s'est envolée un peu partout. C'est surtout la fin des accords de Bretton Woods (1971) et le contexte économique mondial (fin de la reconstruction, premier choc pétrolier, libéralisation des économies,...) qui ont redistribué les cartes .
La loi de Giscard surnommée Rothschild c'est le foulard rouge du torero.
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 févr. 2019, 15:07, modifié 1 fois.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#72 Message par franckyfranck » 06 févr. 2019, 15:07

Euh non c'est assez vrai que l'immo ne coute rien quand tu es dans un marché haussier. Bien sur tu prends le risque qu'ils devienne baissier et la tu peux perdre sévérement.

Mais concrétement :
- Les frais de notaires sont "amortis" en 2 ans d'occupation environ.
- Les charges tu les paie que tu sois proprio ou locataire (sauf travaux).
- Les travaux oui ca peut faire mal
- Avec les taux actuels sur 25 ans, la différence est faible entre un loyer et l'amortissement du crédit. Et l'épargne ne rapporte pas un kopek par ailleurs.

Il me souvient d'avoir calculé qu'avec une stabilité des prix j'étais rentable en une dizaine d'année. Avec une faible appréciation ds prix c'est beaucoup plus rapide. Après sur un achat mal négocié ca peut tout plomber.

Sur un achat précédent que j'avais documenté ici ou je ne suis resté que 5 ans, l'opération était grosso modo neutre. Pas l'affaire du siècle, mais j'ai vécu gratuitement.

Donc si dans les grandes villes, à condition de savoir acheter, cela arrive souvent. Je précise à chaque fois j'achéte des biens avec un défaut "corrigeable" (travaux importants à faire, rez de chaussée, ...) et dans un quartier à potentiel. De cette façon oui il y a enrichissement sans rien foutre.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#73 Message par Vincent92 » 06 févr. 2019, 15:12

franckyfranck a écrit :
06 févr. 2019, 15:07
Mais concrétement :
- Les frais de notaires sont "amortis" en 2 ans d'occupation environ.
Amorti par rapport à quoi? Un truc fictif? On t'a donné de l'argent au bout de 2 ans? Qu'est ce qui s'est passé?
franckyfranck a écrit :
06 févr. 2019, 15:07
- Les charges tu les paie que tu sois proprio ou locataire (sauf travaux).
Oui, donc tu les paies en tant que propriétaire
franckyfranck a écrit :
06 févr. 2019, 15:07
- Avec les taux actuels sur 25 ans, la différence est faible entre un loyer et l'amortissement du crédit. Et l'épargne ne rapporte pas un kopek par ailleurs.
Pourquoi tu me parles de loyer? On t'a versé un loyer? Ça te coûte de l'argent les intérêts. Point.
franckyfranck a écrit :
06 févr. 2019, 15:07
Il me souvient d'avoir calculé qu'avec une stabilité des prix j'étais rentable en une dizaine d'année.Avec une faible appréciation ds prix c'est beaucoup plus rapide. Après sur un achat mal négocié ca peut tout plomber.
Au bout de 10 ans, tu avais payé autant que pour une location et tu allais enfin pouvoir payer un peu moins mais toujours payer.
franckyfranck a écrit :
06 févr. 2019, 15:07
Sur un achat précédent que j'avais documenté ici ou je ne suis resté que 5 ans, l'opération était grosso modo neutre. Pas l'affaire du siècle, mais j'ai vécu gratuitement.
Toujours cette comparaison avec un truc plus cher. Ca me rappelle ma copine qui pense qu'elle perd des calories quand elle mange une salade.
franckyfranck a écrit :
06 févr. 2019, 15:07
Donc si dans les grandes villes, à condition de savoir acheter, cela arrive souvent. Je précise à chaque fois j'achéte des biens avec un défaut "corrigeable" (travaux importants à faire, rez de chaussée, ...) et dans un quartier à potentiel. De cette façon oui il y a enrichissement sans rien foutre.
La vérité est que ton achat t'as coûté. Probablement moins qu'une location mais coûté quand même. Et la conclusion c'est qu'il y a gros manque d'éducation financière, même chez les ingénieurs.
Pourrais tu nous mettre un lien faire le bilan de ton achat qu'on calcule juste pour rigoler?
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 févr. 2019, 16:50, modifié 1 fois.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#74 Message par canti » 06 févr. 2019, 15:17

franckyfranck a écrit :
06 févr. 2019, 15:07

- Les frais de notaires sont "amortis" en 2 ans d'occupation environ.
ça c'est du fake.... un couple qui achète un bien à 1 million avec 500k d'apport.
FDN 80000
Crédit 20 ans : 2500 euros de traite, remboursement du capital :2000€ par mois les premières années. Il faut 40 mois soit près de 3 ans et demi pour amortir les frais de notaires. CQFD.
Merci

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#75 Message par Vincent92 » 06 févr. 2019, 15:20

canti a écrit :
06 févr. 2019, 15:17
franckyfranck a écrit :
06 févr. 2019, 15:07

- Les frais de notaires sont "amortis" en 2 ans d'occupation environ.
ça c'est du fake.... un couple qui achète un bien à 1 million avec 500k d'apport.
FDN 80000
Crédit 20 ans : 2500 euros de traite, remboursement du capital :2000€ par mois les premières années. Il faut 40 mois soit près de 3 ans et demi pour amortir les frais de notaires. CQFD.
Merci
Le véritable fake est de penser qu'on amortit à un moment ou à un autre ces frais. A aucun moment tu ne vas recevoir de l'argent mise à part quand tu vends.
Ce qui est vrai est qu'à un moment l'achat peut être plus économique qu'une location. Mais cet argent n'est jamais remboursé ou amorti.
Ce n'est pas parce que tu paies un peu moins cher pour te loger que tu t'enrichies. C'est même tout le contraire.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#76 Message par vpl » 06 févr. 2019, 15:40

Tu me fait penser à une amie de ma tante, qui avait préféré baisser le prix de vente se sa résidence secondaire pour ne pas payer d'impôt sur la plus-value : beaucoup de nœuds à la tête et une façon bizarre de calculer.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#77 Message par Vincent92 » 06 févr. 2019, 15:41

J'ai trouvé :
Franckfranck a écrit :Achat : 330 000 Euros Net Vendeur auquel s'ajoutait des frais d'agence de 10 000 Euros.
Vente : 378 000 Euros Net Vendeur (j'ai pas pris d'aqent).
Surface : 70m2. (C'est le prix dans ces immeubles, j'ai vendu au prix juste).
Frais de Notaire : 23100 Euros
Travaux : 10 000 Euros
Ravalement payé par le vendeur précédent.
Durée de détention : Un peu plus de 5 ans.
Durée de vente : 3 semaines.

Total PV réelle : 15K

Une location dans cet immeuble m'aurait fait économiser : 24 000 Euros (en comptant les charges sur la durée d'occupation ET le différentiel de loyer qui n'est pas énorme dans cet immeuble).
C'est tellement peu détaillé que je vais un peu extrapoler.
Bilan :
Prix d'achat : -330 000
Fdn : - 23100
Travaux : - 10 000
Charges (pas marqué mais disons 400*5*12) = -24 000
Intérêt d'emprunt (pas marqué mais donnons un cas très favorable : emprunt sur 20 ans à 1,4% assurance comprise) = - 14 424€
Vente : +378 000

Perte = -23 534 (et encore, je suis sûr que je n'ai pas tout compté), soit ~400€/mois.
Conclusion d'un ingénieur de l'Epita : "Je me suis vachement enrichi".
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 févr. 2019, 15:47, modifié 3 fois.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#78 Message par Vincent92 » 06 févr. 2019, 15:43

vpl a écrit :
06 févr. 2019, 15:40
Tu me fait penser à une amie de ma tante, qui avait préféré baisser le prix de vente se sa résidence secondaire pour ne pas payer d'impôt sur la plus-value : beaucoup de nœuds à la tête et une façon bizarre de calculer.
Il n'y a aucun nœud dans la tête à dire qu'un enrichissement c'est : gain - coût.
Et que ce n'est pas parce que d'autres paient plus chers qu'on gagne de l'argent. Sinon, faites les soldes et achetez tout ce que vous pouvez, vous finirez millionnaire. C'est un raisonnement complètement stupide. On gagne de l'argent quand on a plus d'entrée que de sortie.
C'est avec votre raisonnement tordu (qu'on vous a bien enfoncé dans le crâne) que Franckyfranck pense qu'il a gagné beaucoup d'argent. Beaucoup plus par exemple qu'un mec à la campagne qui a dépensé 3 fois rien pour se loger (mais qui a fait une MV ou qui paie 350€/mois de loyer pour la même surface, le pauvre).
Il pense même probablement qu'il va gagner encore plus de POGNON dans son nouveau logement plus grand et plus cher (alors que c'est évidemment le contraire. Il va en perdre encore plus tous les mois).
Le seul truc qui est vrai c'est que la solution de Franckyfranck a été plus économique que la location d'un bien équivalent dans le même immeuble. Mais plus économique ne veut pas dire gagner de l'argent.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#79 Message par ddv » 06 févr. 2019, 20:41

vpl a écrit :
06 févr. 2019, 15:40
Tu me fait penser à une amie de ma tante, qui avait préféré baisser le prix de vente se sa résidence secondaire pour ne pas payer d'impôt sur la plus-value : beaucoup de nœuds à la tête et une façon bizarre de calculer.
Si son objectif était de filer zéro pognon à l'Etat obèse, c'est très cohérent, et je la soutiens dans son choix :mrgreen:
Moi, je maintiendrai le passe Navigo à 70 euros car je ne jouerai pas avec le pouvoir d'achat des Franciliens - V. Pécresse, dec 2015.
Je vais peut-être vous surprendre, mais je pense qu'il faut augmenter le SMIC net de 20 % - V. Pécresse, juin 2018

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#80 Message par canti » 06 févr. 2019, 20:58

Vincent92 a écrit :
06 févr. 2019, 15:20
canti a écrit :
06 févr. 2019, 15:17
franckyfranck a écrit :
06 févr. 2019, 15:07

- Les frais de notaires sont "amortis" en 2 ans d'occupation environ.
ça c'est du fake.... un couple qui achète un bien à 1 million avec 500k d'apport.
FDN 80000
Crédit 20 ans : 2500 euros de traite, remboursement du capital :2000€ par mois les premières années. Il faut 40 mois soit près de 3 ans et demi pour amortir les frais de notaires. CQFD.
Merci
Le véritable fake est de penser qu'on amortit à un moment ou à un autre ces frais.
Bien sûr que tu amortis. Tu gardes le bien un an, les FDN t'auront couté 80k pour une année, tu conserves le bien 20 ans les FDN t'auront couté 4k par an.
Vincent92 a écrit :
06 févr. 2019, 15:41
'est tellement peu détaillé que je vais un peu extrapoler.
Bilan :
Prix d'achat : -330 000
Fdn : - 23100
Travaux : - 10 000
Charges (pas marqué mais disons 400*5*12) = -24 000
Intérêt d'emprunt (pas marqué mais donnons un cas très favorable : emprunt sur 20 ans à 1,4% assurance comprise) = - 14 424€
Vente : +378 000

Perte = -23 534 (et encore, je suis sûr que je n'ai pas tout compté), soit ~400€/mois.
Conclusion d'un ingénieur de l'Epita : "Je me suis vachement enrichi".
Au niveau de ton calcul tout est du bullshit :
Prix d'achat : 330 000 + 10000 (tu as oublié 10000 euros "auquel s'ajoutait des frais d'agence de 10 000 Euros. ")
FDN: 23100 (c'était écrit noir sur blanc donc tu as mis le bon montant, bravo)
Travaux : 10000 (c'était écrit noir sur blanc donc tu as mis le bon montant, bravo)
Charges : du bullshit complet, tu ne sais absolument pas le montant de ses charges, tu as mis n'importe quoi. Il était peut etre dans une copropriété avec un syndic bénévole.
Intérêt d'emprunt : du bullshit complet, tu ne sais pas comment il a financé son bien, il a peut être acheté cash. Donc peut être 0 intérêt

Et après tu oses te moquer d'un Ingénieur Epita ? C'est un comble après un calcul pareil....
Rassure moi que tu n'es pas courtier en prêt immobilier ? :D
Ah au fait, dans ton calcul, tu as oublié le coût d'un loyer pour 5 ans. tu aurais pu extrapoler ou faire du bullshit de loyer...
Vincent92 a écrit :
06 févr. 2019, 15:43
C'est avec votre raisonnement tordu (qu'on vous a bien enfoncé dans le crâne) que Franckyfranck pense qu'il a gagné beaucoup d'argent. Beaucoup plus par exemple qu'un mec à la campagne qui a dépensé 3 fois rien pour se loger (mais qui a fait une MV ou qui paie 350€/mois de loyer pour la même surface, le pauvre)
Et après tout tes calculs erronés, tu oses dire qu'on a un raisonnement tordu... Tu oses vraiment tout... :roll:
Pour conclure, quand on ne sait pas, on se tait.... Merci

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#81 Message par Vincent92 » 07 févr. 2019, 00:21

Canti a écrit :Bien sûr que tu amortis. Tu gardes le bien un an, les FDN t'auront couté 80k pour une année, tu conserves le bien 20 ans les FDN t'auront couté 4k par an.
C'est tout à fait vrai mais dans les deux cas il y a 80k€ de dépenser. Vous (toi et Franckyfranck) n'avez pas utilisé le terme dans ce sens en disant qu'il ne fallait que quelques années pour amortir. On a très bien compris qu'il y avait encore cette histoire de comparaison avec un locataire fictif puisque lui parle de 2 ans et toi 40 mois.
Votre idée était plutôt de dire (comme le fait la plupart des gens) qu'au bout de quelques années c'est absorber. Et bien non. Si tu as payé 40k€, même au bout de 40 ans, tu auras toujours payé 40k€. Il n'y a personne qui va te les redonner.

canti a écrit :Prix d'achat : 330 000 + 10000 (tu as oublié 10000 euros "auquel s'ajoutait des frais d'agence de 10 000 Euros. ")
Oui donc c'est encore pire. Comme je l'ai dit j'ai dû encore oublié d'autres choses.
Charges : du bullshit complet, tu ne sais absolument pas le montant de ses charges, tu as mis n'importe quoi. Il était peut etre dans une copropriété avec un syndic bénévole.
Il a habité dans une tour du 13ieme. Ce n'est pas bénévole mais hors de prix. C'est d'ailleurs une des raisons qui expliquent un prix d'achat plus bas.
Intérêt d'emprunt : du bullshit complet, tu ne sais pas comment il a financé son bien, il a peut être acheté cash. Donc peut être 0 intérêt
J'ai été sympa en considérant qu'il a payé tout en prêt et de lui donner un si bon taux. En vérité, non seulement il a mi un apport mais il a injecté du cash plus tard. Payé cash n'est pas du tout gratuit. C'est un coût d'opportunité/d'immobilisation, bien supérieur à mon 1,4% (on pouvait ouvrir un PEL mieux rémunéré sur la période par exemple).
Si tu penses que payait cash ne coûte rien, c'est pire que je pensais.
Ah au fait, dans ton calcul, tu as oublié le coût d'un loyer pour 5 ans. tu aurais pu extrapoler ou faire du bullshit de loyer...
Il n'a pas encaissé de loyer. Çela prouve que tu n'as absolument rien compris au raisonnement et que tu es dans le même biais que 90% des Français. La différence est que tu as eu plusieurs messages pour t'expliquer (j'espère pour toi que tu les as lu en diagonale) Encore une fois, je ne fais pas une comparaison achat/location mais je prends sa situation et je lui prouve qu'il n'a rien gagné avec son achat revente. Au contraire, çela lui a coûter de l'argent.
Ce qui est plutôt normal, seloger coute de l'argent (mise à part à squatter). L'achat peut être plus pertinent et économique que la location. Tout comme il peut être financièrement pertinent d'acheter en solde et d'être en HLM. Mais ca ne rapporte pas d'argent. Le bilan global/rendement/TRI est négatif.
[Pour conclure, quand on ne sait pas, on se tait.... Merci
Ce n'est pas parce que 90% des Français pensent comme toi que tu as raison. 90% des Français n'ont aucune culture financière et ne savent pas reconnaître une recette et une dépense. Et ton message tombe dans tous ces travers. C'est justement tout le débat.
Modifié en dernier par Vincent92 le 07 févr. 2019, 01:09, modifié 2 fois.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#82 Message par PACA » 07 févr. 2019, 00:59

Petite parenthése pour mémoire :
Sur ce coup il risque de se mettre encore à dos les plus justes au niveau budget, ceux qui ont fait des travaux eux mêmes faute d'argent, indirectement ils vont se taper une taxe sur leur sueur des WE et des congés => taxe sur le bricolage.
Ceux qui ont les moyens n'auront pas de problème. Ce qui compte c'est ce qui reste pour vivre aprés les taxes. La taxe sur la PV de la résidence principale est indépendante du niveau de revenus tout comme la taxe des carburants, on rejoue la partie :
Et hop un petit coup de ReGilets jaunes
Et hop un petit coup de grand débat

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#83 Message par stchong » 07 févr. 2019, 01:41

Vincent 91 est nul pour calculer une plus value, il mélange tout et nous traîte tous de nuls.
Il n'y connait rien, mais fait son malin.
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/20107)

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#84 Message par skype » 07 févr. 2019, 02:29

Vincent92, je ne veux pas être méchant, c'est juste un conseil. Tu en fais ce que tu veux.
Ton raisonnement est bon mais tu as fait déjà pas mal de messages et ceux qui te contredisent sont "dans la Matrix". Je veux dire par là qu'ils ont trop fait de simulations achat/vente et on voit derrière chacun de leur argument le même locataire fictif qui dans la réalité n'existe pas.
Tu auras beau leur expliquer par 36 façons que tu ne compares pas le propriétaire par rapport au locataire mais que tu parles juste des dépenses du propriétaire, ils t'inventront toujours un locataire.
Je me permets deux remarques pour te rassurer :
- Même Robert kiyosaki, pourtant très bon pédagogue, a du mal à convaincre sur la même sujet un publique pourtant plus facile. La classe moyenne ne fait en général pas vraiment la différence entre un actif et un passif. C'est comme ça.
- Tu es sur bulle immobilière ici. Pas sur devenir rentier.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#85 Message par stchong » 07 févr. 2019, 02:39

skype a écrit :
07 févr. 2019, 02:29
Vincent92, je ne veux pas être méchant, c'est juste un conseil. Tu en fais ce que tu veux.
Ton raisonnement est bon mais tu as fait déjà pas mal de messages et ceux qui te contredisent sont "dans la Matrix". Je veux dire par là qu'ils ont trop fait de simulations achat/vente et on voit derrière chacun de leur argument le même locataire fictif qui dans la réalité n'existe pas.
Tu auras beau leur expliquer par 36 façons que tu ne compares pas le propriétaire par rapport au locataire mais que tu parles juste des dépenses du propriétaire, ils t'inventront toujours un locataire.
Je me permets deux remarques pour te rassurer :
- Même Robert kiyosaki, pourtant très bon pédagogue, a du mal à convaincre sur la même sujet un publique pourtant plus facile. La classe moyenne ne fait en général pas vraiment la différence entre un actif et un passif. C'est comme ça.
- Tu es sur bulle immobilière ici. Pas sur devenir rentier.
Merci de nous prendre pour des idiots mais on connait bien un actif un passif.
Les plus value existe, quoi qu'il en dise.Ces exemples n'ont qui queue ni tête.
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/20107)

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#86 Message par vpl » 07 févr. 2019, 07:45

Je crois que vincent92 compare avec la situation enviable du SDF qui ne dépense rien pour se loger, voire gagne lui vraiment de l'argent pour peu qu'un passant lui file une pièce. 8)

Il me semble évident que tous ces calculs de rentabilité sont fait à partir du moment où on sait qu'on va dépenser de l'argent pour se loger, et qu'on veut maximiser l'intérêt (agrément on va dire) par rapport aux dépenses faites...

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#87 Message par Vincent92 » 07 févr. 2019, 09:19

vpl a écrit :
07 févr. 2019, 07:45
Je crois que vincent92 compare avec la situation enviable du SDF qui ne dépense rien pour se loger, voire gagne lui vraiment de l'argent pour peu qu'un passant lui file une pièce. 8)

Il me semble évident que tous ces calculs de rentabilité sont fait à partir du moment où on sait qu'on va dépenser de l'argent pour se loger, et qu'on veut maximiser l'intérêt (agrément on va dire) par rapport aux dépenses faites...
Je ne vais pas dire qu'il y a eu un éclair de lucidité mais au moins tu avances. Tu as déjà compris que je ne compare pas Franckyfranck au fantôme de Frankyfranck qui serait locataire mais qui en fait n'existe pas.
En vérité, je ne compare à personne ni à un FranckyFranck imaginaire ni à un clochard.
Si je voulais comparer, je dirais que tous ceux qui ont payé moins de 559€/mois (calcul perfectible car je fais avec le peu d'éléments que j'ai. Je pense qu'on serait même au dessus avec un calcul sérieux) sur sa période de détention ont dépensé moins (ce qui fait un paquet de monde). Il y a biensur tous ceux qui ne paient rien comme les clochards mais aussi tous les locataires qui ont un loyer CC inférieur à 559€/mois (connaissant le loyer médian en France, on se rend bien compte que ça fait du monde) et un paquet de propriétaires dont les depenses ont été plus faibles.
Je te fais également remarquer qu'un calcul de rentabilité se fait sur un choix et non qur un choix vis à vis d'un autre en général.
Il semble que tu aies compris que Franckyfranck a dépensé de l'argent (lui est convaincu d'en avoir gagné), ce qui est plutôt normal. Comme je l'ai dit plein de fois, c'est très rare qu'une RP rapporte de l'argent.
Manger, se loger, s'habiller, se déplacer,... tout çela coûte de l'argent. On peut dépenser plus ou moins d'argent mais je ne vois pas pourquoi il faudrait taxer ceux qui n'ont pas choisi de payer le maximum pour une action donnée.
Tu trouves par exemple normal de taxer ceci qui se loge tout seul mais tu ne trouves pas normal de taxer celui qui se fait à manger tout seul (alors qu'il dépense moins que celui qui va au restaurent).
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#88 Message par canti » 07 févr. 2019, 09:34

Vincent92 a écrit :
07 févr. 2019, 00:21
Oui donc c'est encore pire. Comme je l'ai dit j'ai dû encore oublié d'autres choses.
Effectivement déjà ton calcul de rentabilité est complètement faux dès le prix d'achat. Au moins tu l'avoues. Merci
Vincent92 a écrit :
07 févr. 2019, 00:21
Il a habité dans une tour du 13ieme. Ce n'est pas bénévole mais hors de prix. C'est d'ailleurs une des raisons qui expliquent un prix d'achat plus bas.
ça n'empêche que tu es parti sur un montant totalement fantaisiste de 400€, totalement inventé.
Mais dans tes supposés 400€, il y a peut etre l'eau et le chauffage collectif. Tu prends ça en compte pour le calcul de la rentabilité d'un appartement ?

Vincent92 a écrit :
07 févr. 2019, 00:21
J'ai été sympa en considérant qu'il a payé tout en prêt et de lui donner un si bon taux. En vérité, non seulement il a mi un apport mais il a injecté du cash plus tard. Payé cash n'est pas du tout gratuit. C'est un coût d'opportunité/d'immobilisation, bien supérieur à mon 1,4% (on pouvait ouvrir un PEL mieux rémunéré sur la période par exemple).
Si tu penses que payait cash ne coûte rien, c'est pire que je pensais.
Tu ne sais pas son apport, tu ne sais pas le montant emprunté, tu ne sais pas son taux, la durée du prêt, tu ne sais pas quand il a injecté du cash et son montant.
En fait tu ne sais rien et tu viens nous faire une lecon de rentabilité des placements. Non mais allo quoi ?
Vincent92 a écrit :
07 févr. 2019, 00:21
Ah au fait, dans ton calcul, tu as oublié le coût d'un loyer pour 5 ans. tu aurais pu extrapoler ou faire du bullshit de loyer...
Il n'a pas encaissé de loyer. Çela prouve que tu n'as absolument rien compris au raisonnement et que tu es dans le même biais que 90% des Français. La différence est que tu as eu plusieurs messages pour t'expliquer (j'espère pour toi que tu les as lu en diagonale) Encore une fois, je ne fais pas une comparaison achat/location mais je prends sa situation et je lui prouve qu'il n'a rien gagné avec son achat revente. Au contraire, çela lui a coûter de l'argent.
Si il n'était pas propriétaire, il serait locataire, non ? Donc il aurait payé un loyer à perte, non ?
A moins de rester chez sa mère ou d'être SDF

Tu ne sais pas si cela lui a coûté de l'argent car tu ne sais rien sur sa méthode de financement de son bien immobilier ni les charges afférentes à ce bien immobilier.

Donc pour conclure, tu n'as rien prouvé du tout, tu as simplement fait du bullshit.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#89 Message par alexlyon » 07 févr. 2019, 09:48

L'immobilier est A LA FOIS un actif patrimonial, comme les actions et les obligations, et un usage de consommation, se loger.
C'est d'ailleurs pourquoi la hausse du prix des biens immo n'entre pas en compte dans le calcul de l'inflation (indice des prix à la consommation).

Le mélange des 2 registres amène à pouvoir tout dire et son contraire.
Nécessairement quand on achète un bien pour se loger on fait aussi un acte patrimonial.

Mais quand on parle patrimoine, peu importe la consommation du produit livré sous-jacent.
Et réciproquement.

Pas de lien entre le dividende de mon action Michelin et ma consommation de pneu.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#90 Message par immoglobine » 07 févr. 2019, 09:57

canti a écrit :
07 févr. 2019, 09:34
Si il n'était pas propriétaire, il serait locataire, non ? Donc il aurait payé un loyer à perte, non ?
A moins de rester chez sa mère ou d'être SDF
Il peut être occupant à titre gratuit (comme par exemple 8% des gens qui vivaient dans les 5ème arrondissement à Paris en 2012), pas forcément chez sa mère mais par exemple chez son conjoint,... Pourquoi faut il toujours qu'il soit locataire ?

J'ai l'impression que pas mal ici on du mal à prendre du recul. Vincent92 dit juste que se loger dans sa résidence principale à forcément un coût (sauf si on est logé à titre gratuit). Même si on achète un bien 200K et on qu'on le revend 400K on a du payer au moins une partie des 200K dans la période ou on l'a habité.

Et les situations où on encaisse vraiment le cash sont rares : passer à une plus petite surface ou sortir totalement du marché.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#91 Message par Vincent92 » 07 févr. 2019, 10:01

canti a écrit :
07 févr. 2019, 09:34
Vincent92 a écrit :
07 févr. 2019, 00:21
Oui donc c'est encore pire. Comme je l'ai dit j'ai dû encore oublié d'autres choses.
Effectivement déjà ton calcul de rentabilité est complètement faux dès le prix d'achat. Au moins tu l'avoues. Merci
Je n'ai pas fait de calcul de rentabilité mais la somme de ces gains et pertes. J'ai dit dès mon premier post que "c'est tellement peu détaillé que je vais un peu extrapoler". Je ne veux pas bien où tu veux m’emmener en disant ca. C'est une guerre d'égo?
Vincent92 a écrit : Il a habité dans une tour du 13ieme. Ce n'est pas bénévole mais hors de prix. C'est d'ailleurs une des raisons qui expliquent un prix d'achat plus bas.
ça n'empêche que tu es parti sur un montant totalement fantaisiste de 400€, totalement inventé.
Mais dans tes supposés 400€, il y a peut etre l'eau et le chauffage collectif. Tu prends ça en compte pour le calcul de la rentabilité d'un appartement ?
Evidemment que les dépenses de chauffage et eau font parti des dépenses. Concernant les charges, j'ai pris 400€ car cela me semble cohérent. En cherchant un peu il parle sur d'autres sujets de charges comprises entre 350€ et 400€ pour 70m2. On peut prendre 350€ si tu veux. Ca ne change rien à la conclusion.

Vincent92 a écrit :
07 févr. 2019, 00:21
J'ai été sympa en considérant qu'il a payé tout en prêt et de lui donner un si bon taux. En vérité, non seulement il a mi un apport mais il a injecté du cash plus tard. Payé cash n'est pas du tout gratuit. C'est un coût d'opportunité/d'immobilisation, bien supérieur à mon 1,4% (on pouvait ouvrir un PEL mieux rémunéré sur la période par exemple).
Si tu penses que payait cash ne coûte rien, c'est pire que je pensais.
Tu ne sais pas son apport, tu ne sais pas le montant emprunté, tu ne sais pas son taux, la durée du prêt, tu ne sais pas quand il a injecté du cash et son montant.
En fait tu ne sais rien et tu viens nous faire une lecon de rentabilité des placements. Non mais allo quoi ?
Ce que je sais c'est que j'ai pri volontairement un taux très bas (1,4% charges comprises). Il y a 99% de chance qu'il ait eu un taux plus haut au moment de son achat et lors d'éventuelle renégociation. Et son coût d'opportunité. Comme je ne connais pas précisément son financement j'ai pris un coût volontairement plus bas.
Vincent92 a écrit :
07 févr. 2019, 00:21
Ah au fait, dans ton calcul, tu as oublié le coût d'un loyer pour 5 ans. tu aurais pu extrapoler ou faire du bullshit de loyer...
Il n'a pas encaissé de loyer. Çela prouve que tu n'as absolument rien compris au raisonnement et que tu es dans le même biais que 90% des Français. La différence est que tu as eu plusieurs messages pour t'expliquer (j'espère pour toi que tu les as lu en diagonale) Encore une fois, je ne fais pas une comparaison achat/location mais je prends sa situation et je lui prouve qu'il n'a rien gagné avec son achat revente. Au contraire, çela lui a coûter de l'argent.
Si il n'était pas propriétaire, il serait locataire, non ? Donc il aurait payé un loyer à perte, non ?
A moins de rester chez sa mère ou d'être SDF

Tu ne sais pas si cela lui a coûté de l'argent car tu ne sais rien sur sa méthode de financement de son bien immobilier ni les charges afférentes à ce bien immobilier.

Donc pour conclure, tu n'as rien prouvé du tout, tu as simplement fait du bullshit.
Oui, s'il était locataire il aurait une perte. Et s'il avait été locataire d'un même logement la perte serait encore plus grande.
Mon point (j'ai l'impression de tourner en rond) n'est pas de dire qu'il aurait dû rester locataire mais que sa propriété lui a coûté de l'argent. Plus d'argent que beaucoup d'autres français locataires, logés gratuitement ou propriétaires.
Si bien que ceux qui veulent taxer ne veulent pas taxer un gain mais un différentiel de perte (en gros : ca aurait pu être pire donc taxons le)
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#92 Message par canti » 07 févr. 2019, 10:19

Vincent92 a écrit :
07 févr. 2019, 10:01
canti a écrit :
07 févr. 2019, 09:34
Vincent92 a écrit :
07 févr. 2019, 00:21
Oui donc c'est encore pire. Comme je l'ai dit j'ai dû encore oublié d'autres choses.
Effectivement déjà ton calcul de rentabilité est complètement faux dès le prix d'achat. Au moins tu l'avoues. Merci
Je n'ai pas fait de calcul de rentabilité mais la somme de ces gains et pertes. J'ai dit dès mon premier post que "c'est tellement peu détaillé que je vais un peu extrapoler". Je ne veux pas bien où tu veux m’emmener en disant ca. C'est une guerre d'égo?

Tu as fait ton calcul de perte avec des chiffres faux dès le départ et le reste totalement inventé. Juste par déduction.
Et après tu vas faire des lecons aux gens en leur disant qu'ils ont des raisonnements stupides.

Bref voilà tout ce que j'avais à dire. On est tous des idiots, t'es le meilleur dans tes calculs. Merci
Vincent92 a écrit :Evidemment que les dépenses de chauffage et eau font parti des dépenses
je garde le meilleur pour la fin tout de même, l'eau et le chauffage dans ton calcul de perte "évidemment". Tu aurais dû ajouter son forfait Internet, son électricité, son assurance habitation... Pour faire gonfler le "montant de sa perte".
Modifié en dernier par canti le 07 févr. 2019, 10:31, modifié 1 fois.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#93 Message par crispus » 07 févr. 2019, 10:31

On touche à une vache sacrée. :roll:
L'immo est cosidéré comme le seul moyen de "s'enrichir" pour des petits épargnants. Sauf que la hausse perpétuelle de l'immo fait que la PV ne profite pas à celui qui vend pour acheter plus grand. La démonstration a été faite de multiples fois sur ce forum.

Taxer la PV a pourtant des effets bénéfiques..après coup. :mrgreen:
- Éviter les dessous de table : l'acheteur sera plus lourdement taxé à la revente s'il déclare un prix d'achat trop bas. Meilleure rentrée des DDM.
- Limiter la spéculation : on achète enfin pour se loger, pas pour spéculer. 8)
- Empêcher la hausse continuelle des prix... voire provoquer une baisse. Dans ce cas, pas de taxe à payer et se reloger coûte moins cher... sauf pour les derniers entrants qui se retrouvent en negative equity. Une minorité... mais bien représentée sur ce forum. :lol:

Le souci est que le logement est devenu un produit spéculatif, ou encore une forme d'épargne retraite, destinée à financer l'EHPAD et "donner un coup de pouce" aux (petits) enfants pour acheter de l'immo devenu hors de prix.

Perso j'ai souvent fait des travaux et ça me ferait mal aussi de "perdre de l'argent" gagné à la sueur de mon front. Mais cet argument ne tient que si on considère qu'on a fait des travaux en vue de faire la culbute. Pas si on a simplement voulu améliorer son cadre de vie.

Enfin, la PV n'est pas automatique. Personnellement, sur 4 achats/revente dans le passé, je n'ai connu qu'un seul cas de PV, 2 ventes "neutres" (amortissement des DDM), et une - laborieuse - en MV (l'achat cash était une lubie de madame :mrgreen: ). Et ce dernier cas fait autrement mal que de payer une taxe sur la PV ! :evil:

Et je serai le premier concerné par cette taxe puisque je rénove actuellement une ferme avec mes petits bras. Elle sert à me loger, pas à spéculer. 8)

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#94 Message par Vincent92 » 07 févr. 2019, 11:00

canti a écrit :Tu as fait ton calcul de perte avec des chiffres faux dès le départ et le reste totalement inventé. Juste par déduction.
On peut le faire sur ton cas avec des chiffres précis si tu veux. Même sans compter chauffage ou eau, tu vas être en perte.
immoglobine a écrit :J'ai l'impression que pas mal ici on du mal à prendre du recul. Vincent92 dit juste que se loger dans sa résidence principale à forcément un coût (sauf si on est logé à titre gratuit). Même si on achète un bien 200K et on qu'on le revend 400K on a du payer au moins une partie des 200K dans la période ou on l'a habité.
Merci. En effet, ce que je dis est tout à fait basique. Mais je ne changerais pas le raisonnement de Madame Muchmu qui pense que plus elle achète un bien qui coûte cher plus elle va s'enrichir à terme.
Une résidence principale est un coût. Et plus cela coûte cher plus cela coûte cher. Il n'y a pas de fantôme pour venir combler la perte à un moment ou à un autre. On échange juste de l'argent contre du confort.
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#95 Message par Pi-r2 » 07 févr. 2019, 11:22

stchong a écrit :
07 févr. 2019, 02:39
Merci de nous prendre pour des idiots mais on connait bien un actif un passif.
Les plus value existe, quoi qu'il en dise.Ces exemples n'ont qui queue ni tête.
Mais Vincent ne calcule pas une plus value au sens comptable. Il justifie que taxer cette plus value est injuste car il n'y a pas eu de cash flow positif de généré.être propriétaire de son logement reste un coût la plupart du temps. Surtout si tu revends pour racheter puisque tu rachète sur le même marché, toujours en général.
Si impôt il y a , comme dans le cas de l'IR, il devra tenir compte des coûts induits. Par exemple les travaux déclarés faits par des entreprises sont bien évidemment déduits de la plus value.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#96 Message par Ben92 » 07 févr. 2019, 11:31

crispus a écrit :
07 févr. 2019, 10:31
L'immo est cosidéré comme le seul moyen de "s'enrichir" pour des petits épargnants.
En même temps, c'est vrai. Qui conseillerait au français moyen de jouer en bourse ? déjà que ceux qui croient s'y connaitre se font plumer...
crispus a écrit :
07 févr. 2019, 10:31
Sauf que la hausse perpétuelle de l'immo fait que la PV ne profite pas à celui qui vend pour acheter plus grand. La démonstration a été faite de multiples fois sur ce forum.
C'est archi-faux.
Mettons que celui qui a acheté un 40m2 veuille acheter un 65m2. Il n'aura à payer la hausse que sur les 25m2 supplémentaires.
En revanche celui qui est resté locataire et voudrait acheter directement son F3 se mangera la hausse sur la totalité de 65m2. (D'ailleurs, bien souvent, il ne pourra pas acheter).
La hausse de l'immobilier est immuable, on ne peut pas agir la-dessus. Qu'on le veuille ou non, le schéma acheter petit/revente avec PV/acheter plus grand est le meilleur schéma dans un contexte de hausse.
Tout le monde ne gagne pas 10000€ par mois pour pouvoir acheter un grand logement directement.

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#97 Message par canti » 07 févr. 2019, 11:46

Vincent92 a écrit :
07 févr. 2019, 11:00
canti a écrit :Tu as fait ton calcul de perte avec des chiffres faux dès le départ et le reste totalement inventé. Juste par déduction.
On peut le faire sur ton cas avec des chiffres précis si tu veux. Même sans compter chauffage ou eau, tu vas être en perte.

J'ai acheté, il y a 1 an et demi , 780 ke (FDN inclus + frais d'agence)
A ce jour, l'estimation meilleurs agents me donnent une estimation entre 808 (estimation basse) et 888 ke net vendeur.(estimation haute)
Apport 270 ke
Je prends tous mes frais d'interets :
650€ par mois (avec assurance du prêt) * 18 mois = 11700

pour te faire plaisir je prends mes charges :
2400 (annuel) *1.5 = 3600

Allez moi je suis un dingue, je prends aussi ma taxe habitation et foncière :
1800 (total des 2) *1.5= 2700

allez je prends mon assurance habitation :
300*1.5 = 450€

11700+3600+270+450 = 16020

J'ai pris toutes les charges possibles (même si c'est idiot), dis moi si j'ai oublié un truc...

Je prends l'estimation basse meilleur agent :

808-780 = 28ke -16020 = +15992

Je tiens à souligner que tout mes chiffres sont bons, je n'ai rien extrapolé.

oh ben zut alors, j'ai gagné de l'argent comment c'est possible dis moi ?
Et en plus sans forcer juste en prenant l'estimation basse de meilleurs agents et en prenant toutes les charges possibles et inimaginables (même si au fond c'est ridicule)
ça me donne mon appart à 12.4 k le m² parking inclus. Il sera certainement vendu au prix à la première visite.

En cas de vente, je récupère 328 ke. +58 ke (pour rappel apport initial :270ke)

Sur ce comme dis plus haut, je te laisse être tanguy, SDF ou loger à titre gratuit.
Place ton argent sur un PEL à 1% ou sur un PEA à 1.8%. Bientôt tu seras riche et nous on continuera à etre des idiots

Et surtout continue d'extrapoler, car ça me fait bien marrer. Merci

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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#98 Message par roi.de.trefle » 07 févr. 2019, 11:54

canti a écrit :
07 févr. 2019, 11:46

Et surtout continue d'extrapoler, car ça me fait bien marrer. Merci
Tu as acheté à Paris ? :mrgreen:
Sursum corda

canti
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#99 Message par canti » 07 févr. 2019, 11:56

roi.de.trefle a écrit :
07 févr. 2019, 11:54
canti a écrit :
07 févr. 2019, 11:46

Et surtout continue d'extrapoler, car ça me fait bien marrer. Merci
Tu as acheté à Paris ? :mrgreen:
à 12.4k lem² soit tu as acheté à Paris soit à Neuilly sur seine. Mais oui paris :mrgreen:
jusqu'à présent un excellent placement...

Vincent92
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Re: Macron va-t-il encore surtaxer l'immobilier ?

#100 Message par Vincent92 » 07 févr. 2019, 12:17

canti a écrit :
07 févr. 2019, 11:46
Vincent92 a écrit :
07 févr. 2019, 11:00
canti a écrit :Tu as fait ton calcul de perte avec des chiffres faux dès le départ et le reste totalement inventé. Juste par déduction.
On peut le faire sur ton cas avec des chiffres précis si tu veux. Même sans compter chauffage ou eau, tu vas être en perte.

J'ai acheté, il y a 1 an et demi , 780 ke (FDN inclus + frais d'agence)
A ce jour, l'estimation meilleurs agents me donnent une estimation entre 808 (estimation basse) et 888 ke net vendeur.(estimation haute)
Apport 270 ke
Je prends toutes mes frais d'interets :
650€ par mois (avec assurance du prêt) * 18 mois = 11700

pour te faire plaisir je prends mes charges :
2400 (annuel) *1.5 = 3600

Allez moi je suis un dingue, je prends aussi ma taxe habitation et foncière :
1800 (total des 2) *1.5= 2700

allez je prends mon assurance habitation :
300*1.5 = 450€

11700+3600+270+450 = 16020

J'ai pris toutes les charges possibles (même si c'est idiot), dis moi si j'ai oublié un truc...

Je prends l'estimation basse meilleur agent :

808-780 = 28ke -16020 = +15992

Je tiens à souligner que tout mes chiffres sont bons, je n'ai rien extrapolé.

oh ben zut alors, j'ai gagné de l'argent comment c'est possible dis moi ?
Et en plus sans forcer juste en prenant l'estimation basse de meilleurs agents et en prenant toutes les charges possibles et inimaginables (même si au fond c'est ridicule)
ça me donne mon appart à 12.4 k le m² parking inclus. Il sera certainement vendu au prix à la première visite.

En cas de vente, je récupère 328 ke. +58 ke (pour rappel apport initial :270ke)

Sur ce comme dis plus haut, je te laisse être tanguy, SDF ou loger à titre gratuit.
Place ton argent sur un PEL à 1% ou sur un PEA à 1.8%. Bientôt tu seras riche et nous on continuera à etre des idiots

Et surtout continue d'extrapoler, car ça me fait bien marrer. Merci
Prix d'achat : -780k
Frais de caution crédit logement sur 510k€ d'emprunt : 4 769€ (je suis sympa, je suis parti du principe que tu as pris le barème "Initio")
Intérêts d'emprunt : -11700
Coût d'opportunité : 270k*0,02 (intérêt d'un placement à 2%)*1,5 (placé 1 an et demi) = -8100
Charges = -3600
Taxes locales = -2700
Assurance habitation = -450
Total = -811,32k

canti a écrit :Je prends l'estimation basse meilleur agent :

808-780 = 28ke -16020 = +15992
Si tu vends au prix de meilleursagents (mon bien vaut 305k€ si on part comme ca :mrgreen: . Après, il faut bien une base de travail). Donc : 808-811+2 (remboursement crédit logement) = -1k.
En partant du principe que tu vends tout seul (ou alors encore plus cher en facial) et qu'on ne compte pas les frais de ventes tout simplement parce que je ne les connais pas mais il y en a (frais de diagnostiques, frais de syndic,...).
Félicitation, tu as limité ta perte et tu ferais partie (en vendant) des gens qui se sont presque logé gratuitement. Ce qui serait en soit déjà assez exceptionnel (tu ferais clairement partie du 1%, même moins). Plus qu'à espérer qu'il prenne 26k€ (en considérant que toutes tes dépenses restent constantes. Je pense par exemple aux dépenses travaux qui sont pour le moment de 0) tous les 1 an et tu n'auras presque rien payé lorsque tu vendras.
Compte sur moi pour venir en rediscuter si tu fais un CR de ta vente plus tard 8) .
Félicitation en tout cas pour cette jolie hausse de 11% en 1 an et demi.
Modifié en dernier par Vincent92 le 07 févr. 2019, 12:51, modifié 2 fois.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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