Le logement dans l’indice des prix à la consommation

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slash33
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Le logement dans l’indice des prix à la consommation

#1 Message par slash33 » 19 avr. 2019, 09:24

Le logement dans l’indice des prix à la consommation
Insee Focus - No 152
Paru le : 18/04/2019
https://www.insee.fr/fr/statistiques/4126450

Pour les pressés, cette étude explique que l'impact des décisions politiques en matière de révision des prix des loyers a un impact réel sur la fixation de ces prix et plus encore ces 10 dernières années. Elle montre néanmoins que cela n'a pas conduit à une inflexion des loyers. En définitive, elle ne montre rien d'alarmant concernant la situation du logement locatif à compter de la mise en place de la réforme de l'IRL en 2006 et des mesures qui ont suivi depuis. Le marché serait actuellement modéré au point de tenir en lévitation a à peine 0.1% d'augmentation. Bien sûr tout cela n'est vrai que si vous faîtes confiance aux indicateurs statistiques comparés dans l'étude (sinon passez votre chemin).
Marie Leclair, division Indices des prix à la consommation, Catherine Rougerie et Hélène Thélot, division Logement, Insee

Les prix des loyers et charges ont évolué en moyenne de 1,9 % par an de 1998 à 2018, soit un peu plus que l’inflation d’ensemble (1,4 %). Le poids des loyers est faible dans l’indice des prix à la consommation (IPC), principale mesure de l’inflation, compte tenu du fait que cette dépense est nulle pour les propriétaires. Mais même si l’on restreint la mesure aux seuls locataires, l’inflation globale reste en moyenne de 1,4 % par an.

Les prix d’achat des logements ont augmenté régulièrement depuis 2000, à un rythme nettement plus élevé que celui des loyers. Or les achats de logements ne sont pas intégrés dans l’IPC. En effet, il s’agit d’investissement, et l’IPC porte sur la consommation. Cependant, tenir compte des achats de logements a également un impact limité sur l’inflation ces dernières années.

Le taux d’effort en logement permet de compléter l’analyse : entre 2001 et 2013, la part des dépenses de logement dans les revenus des ménages a progressé nettement moins pour les propriétaires non accédants (+ 1 point) que pour les autres catégories de ménages (+ 5 points par exemple pour les locataires du secteur libre).
Avant de commenter, quelques conventions : l'INSEE présente deux indicateurs d'IPC: IPC(ensemble) et IPC(loyers, eau et enlèvement des ordures ménagères). Le premier c'est l'indice de la consommation global, aussi appelé communément inflation. Le second est une représentation de l'évolution réelle des loyers indépendamment du dispositif de revalorisation des loyers en place et intégrant les loyers de relocation. J’appellerai le premier IPCE et le second IPCL.

Ce que ne dit pas le résumé mais se voit nettement dans le dossier: il y a une césure franche à compter de 2008 à partir de laquelle l'IRL suite l'IPCE avec un an de retard. On constate que l'IPCL suit peu ou prou l'IRL sur toute la période étant en général un peu dessus de l'indice. Avant 2006, les loyers étaient indexés sur l'ICC. Après cette date, ils sont indexés sur l'IRL. On notera aussi que l'IPCL semble être parti en opposition ces deux dernières années. Le dernier épisode similaire remonte de 2000 à 2002. L'INSEE l'explique par une politique de logement plus contraignante essentiellement dans le HLM et certaines zones tendues. Mais cela pourrait aussi bien être une baisse des loyers de relocation décidée par le marché (ce qui signalerait donc un retournement de tendance à valider)

Voici comment cette courbe est commentée par l'INSEE:
Toutefois, de 2000 à 2001, les loyers ont crû moins rapidement que l’inflation, surtout du fait d’un gel des loyers dans le secteur HLM à la suite d’un accord avec l’État ; ces loyers représentent un tiers de la masse des loyers. Cette augmentation modérée est rattrapée les années suivantes. À partir de 2006, la hausse des loyers ralentit, en grande partie grâce à la législation qui met en place un nouvel indice légal de révision des loyers, l’indice de référence des loyers (IRL), directement calculé à partir de l’IPC. En 2011, l’évolution annuelle des loyers est même inférieure à l’inflation. Depuis 2012, la législation continue de contribuer à ces hausses plus modérées : limitation de l’augmentation du loyer à l’IRL en cas de relocation dans certaines zones tendues, encadrement des loyers, notamment à Paris, entre 2015 et 2017, et en 2018 réduction de loyer de solidarité dans le secteur social pour les locataires touchés par la baisse des aides personnalisées au logement.
Cette explication ne me sied pas vraiment. Il y a deux façons de lire la césure de 2008: soit il a simplement fallu 2 ans pour que le changement d'indice ai l'effet attendu (semble être la thèse de l'auteur), et l'on dira alors que la politique définit le prix. Soit la césure est arrivée naturellement avec la crise des subprimes et le changement d'indice n'y est pour rien. On dira alors que le marché fait les prix. Choisissez l'explication que vous voulez.

A la fin de l'étude, se trouve un graphique digne d'intérêt intitulé Indice des prix des logements neufs et anciens. On y voit un début de convergence du neuf et de l'ancien, les indices étant plutôt rapprochés, excepté pour l'IDF.

A noter un point de vigilance: cette étude couvre les loyers dans le parc public comme privé. Or elle démontre que les politiques restrictives, en particulier dans le parc public (30% du parc de logements), a un effet modérateur réel sur les loyers. Même si une zone d'ombre manifeste demeure pour les loyers du parc privé, des indices tels que le taux d'effort par catégorie d'habitant laissent entendre que l'écart entre public et privé est marqué.

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