Immobilier : vers des subprimes à la française ?

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xavophonic
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Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#1 Message par xavophonic » 09 août 2019, 09:04

Lien : Immobilier : vers des subprimes à la française ?
Editeur: Contrepoits
Date : 07/08/2019
Auteur: Théo Brando
Déjà au plus bas en mai – en ayant chuté à 1,29 % — le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers a battu un record en tombant à 1,25 % au cours du mois de juin.
Au vu de l’évolution des taux d’intérêt, il est légitime de se demander jusqu’à quand la tendance baissière va se poursuivre. Pour l’Observatoire Crédit Logement/CSA, il est difficile de délivrer des pronostics exacts, même si le mois de juillet semble d’ores et déjà montrer les premiers signes d’un ralentissement.
Par ailleurs, la baisse du coût des crédits a mécaniquement déclenché une explosion des prix de beaucoup de bien immobiliers des villes moyennes et autres métropoles.
Paris, Lyon et même Nantes, connaissent en effet une hausse des prix remarquable depuis plus d’un an (+ 10,3 % pour la capitale des Gaules). La région parisienne est particulièrement touchée par cette tendance haussière, avec une augmentation de 4,7 % pour les appartements et de 2,1 % pour les maisons sur la seule année 2019.
Le pouvoir d’achat des tout nouveaux emprunteurs se retrouve de ce fait immédiatement réduit.

Autre danger : la faible augmentation des revenus (+ 1,5 % en 2019) allonge par la même occasion le nombres d’annuités nécessaires pour rembourser un crédit immobilier.

Ainsi, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, si 5 années de salaire étaient requises il y a un an (et seulement 3 il y a 20 ans) pour rembourser un emprunt, il en faut désormais 5,2 à cause de la relative stagnation des revenus des ménages français.

Enfin, le risque de la création d’une bulle immobilière n’est pas à exclure. L’attractivité du marché créée par la conjoncture actuelle peut mener à un surinvestissement pour déclencher in fine un dérapage des prix.

Une telle éventualité ne semble toutefois pas dépendre exclusivement de l’évolution des taux d’intérêt.
Les dernières chances d’investir dans la pierre restent donc à saisir pour les petits épargnants avant qu’une éventuelle vague spéculative ne vienne faire éclater la bulle.

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henda
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#2 Message par henda » 09 août 2019, 09:50

xavophonic a écrit :
09 août 2019, 09:04
Les dernières chances d’investir dans la pierre restent donc à saisir pour les petits épargnants avant qu’une éventuelle vague spéculative ne vienne faire éclater la bulle.
« Les dernières chances » [de prendre le train], discours répété depuis combien de temps déjà ?

D'autre part, on ici encourage à s'engager dans la bulle juste avant son explosion...

JiBéPé
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#3 Message par JiBéPé » 09 août 2019, 10:48

henda a écrit :
09 août 2019, 09:50
xavophonic a écrit :
09 août 2019, 09:04
Les dernières chances d’investir dans la pierre restent donc à saisir pour les petits épargnants avant qu’une éventuelle vague spéculative ne vienne faire éclater la bulle.
« Les dernières chances » [de prendre le train], discours répété depuis combien de temps déjà ?

D'autre part, on ici encourage à s'engager dans la bulle juste avant son explosion...
Surtout, cette phrase semble incohérente...
En gros, c'est la dernière chance d'acheter très cher avant que les prix ne s'effondrent? Bizarre, comme formulation.

Vincent92
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#4 Message par Vincent92 » 09 août 2019, 10:55

Le choix du titre est étonnant. Le taux ne sont ni élevés ni (pour 99%) variables. S'il n'y a pas de dégradation macro (chômage, baisse des salaires,...), je ne vois pas pourquoi les accédants ne pourraient pas rembourser.
Aucun rapport avec les surprimes (principe du "walk away" et augmentation des taux - variables - qui n'existe pas en France).
Il faut comprendre la dernière phrase comme « serez vous le dernier pigeon à acheter? »
Bref, encore un frustré qui attend la saint glinglin pour acheter.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#5 Message par kamoulox » 09 août 2019, 11:39

+1
Je suis arrivé sur le forum en 2008 persuadé que tout allait s’effondrer. J’ai change mon fusil d’épaule car une vision étriqué et pas toutes les infos et connaissances à l’époque.

Avec les intervenants, entre 2 trolls ici, on a quand même appris beaucoup de choses, bien plus que dans la presse de lobby immo où les crackistes (quon voit plus d’ailleurs ici)

De toutes façons, il faut se loger, les gens sont de plus en plus séparés, l’emploi se concentre de plus en plus en opposé aux zones qui survivent ou s’effondrent, et on est de plus en plus.

Ça va pas vraiment dans le sens d’un crack.

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#6 Message par slash33 » 09 août 2019, 12:35

Vincent92 a écrit :
09 août 2019, 10:55
Le choix du titre est étonnant.
Tu m'étonnes! Il est juste hors sujet (alors qu'il y a un réel sujet à creuser dans le thème du titre mais chut)

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#7 Message par castralroc » 09 août 2019, 13:20

Personne ne sait ce qui se passera. C'est une situation assez inédite.
Il faut acheter en fonction de ses moyens surtout et ne pas se sur-endetter.
Ca évitera bien des déconvenues en cas de simple correction. (selon moi meme une correction des prix de 20%
peut mettre à plat un emprunteur)

Est-ce qu'on peut corréler le prix de l'immo avec la croissance économique?

Si c'est le cas, vu les chiffres assez pitoyables de la France ... ça craint.

Oui à l'augmentation des prix de l'immo.. mais il faut bien quelqu'un en face pour acheter non?
Les salaires semblent augmenter de 1 à 2% chaque année. Les prix dans les métropoles augmentent
de bien plus. CQFD....

Alors oui il reste des réserves pour ceux qui veulent acheter, notamment l'héritage... mais une fois l'héritage passé?

La montée des prix s'arretera forcément un jour. Que vous le vouliez ou non ;)

Lorsque le prix moyen à paris sera de 25 000 euros le m2 mais que les salaires auront assez faiblement augmenter.
Il reste quoi comme solution? des taux d'intérets négatifs?
C'est pas sérieux ;)

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#8 Message par cashisking » 09 août 2019, 13:24

castralroc a écrit :
09 août 2019, 13:20
La montée des prix s'arretera forcément un jour. Que vous le vouliez ou non ;)
Quand ils arrêteront de détruire les monnaies. Ça peut être dans loooooongtemps.

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#9 Message par slash33 » 09 août 2019, 18:13

Mais non. Le jour où les créanciers, enfin suffisamment de créanciers, demanderont à récupérer leur sous, ça s'effondrera sur l'instant.

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#10 Message par nogelan » 09 août 2019, 21:24

(selon moi meme une correction des prix de 20%
peut mettre à plat un emprunteur
Peux tu argumenter, je vois pas.
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#11 Message par canti » 11 août 2019, 20:24

castralroc a écrit :
09 août 2019, 13:20

Oui à l'augmentation des prix de l'immo.. mais il faut bien quelqu'un en face pour acheter non?
Les salaires semblent augmenter de 1 à 2% chaque année.

Lorsque le prix moyen à paris sera de 25 000 euros le m2 mais que les salaires auront assez faiblement augmenter.
Il reste quoi comme solution? des taux d'intérets négatifs?
C'est pas sérieux ;)
ceux qui achètent sont soit des grosses fortunes, CSP++, dirigeant d'entreprise et des personnes avec un apport très conséquent (qui peuvent être d'une catégorie précédemment cité)

les 1 à 2 % d'augmentation c'est pour les ouvriers et employés, ces catégories ont déjà quitté Paris

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#12 Message par optimus maximus » 11 août 2019, 21:34

Les taux bas risquent de perdurer un certain temps. Les rendements de l'épargne idem. Pour les gros déposants, des taux négatifs risquent d'être appliqués.

Il n'est pas impossible que les banques finissent par fermer le robinet du crédit immobilier, si ce n'est plus une activité rentable. Elles pourraient utiliser toutes les liquidités pour acheter directement des immeubles d'habitation.

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#13 Message par coolfonzi » 11 août 2019, 22:27

optimus maximus a écrit :
11 août 2019, 21:34

Il n'est pas impossible que les banques finissent par fermer le robinet du crédit immobilier, si ce n'est plus une activité rentable. Elles pourraient utiliser toutes les liquidités pour acheter directement des immeubles d'habitation.
Non car si les banques distribue des crédit immo à taux bas, elles en font bcp en volume et si la marge est faible, elles se rattrapent un peu sur les assurances et les autres produits financiers fourgués à leurs clients captifs. En n'oubliant pas que si elles prêtent à taux bas elles empruntent aussi à taux bas. Donc pour elles ça reste toujours rémunérateur.
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#14 Message par moinsdewatt » 12 août 2019, 00:04

coolfonzi a écrit :
11 août 2019, 22:27

Non car si les banques distribue des crédit immo à taux bas, elles en font bcp en volume et si la marge est faible, elles se rattrapent un peu sur les assurances et les autres produits financiers fourgués à leurs clients captifs. En n'oubliant pas que si elles prêtent à taux bas elles empruntent aussi à taux bas. Donc pour elles ça reste toujours rémunérateur.
Non.
Les banques européennes subissent la faiblesse des taux

Par Daxia Rojas le 08/08/2019 L'AGEFI Quotidien

Commerzbank, ABN Amro et UniCredit ont toutes dévissé en Bourse, leurs perspectives de revenus se dégradant en raison des taux bas.
.......
https://www.agefi.fr/banque-assurance/a ... aux-280419

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#15 Message par vpl » 12 août 2019, 07:42

Ça fait donc un article "contestable" de plus sur Contrepoints...
Sans même parler de la (non) compréhension de ce qu'a été la crise des subprimes : prêts à taux variables à de mauvais clients gageant leur bien dans un contexte de bulle, et titrisation du risque pour bien mouiller tout le monde...
Modifié en dernier par vpl le 12 août 2019, 09:05, modifié 1 fois.

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#16 Message par ddv » 12 août 2019, 08:25

Article ridicule. Tous ceux qui achètent dans l'immo en France (investisseurs privés, CSP++) sont blindés de pognon. Crédits à taux fixe. Aucun risque de quoi que ce soit. Au pire, les prix peuvent baisser à certains endroits, les investisseurs revendront leur 4x4 Porsche dans ce cas.
Auteur: Théo Brando
Auteur inconnu au bataillon, certainement un faux nom+prénom.
Contrepoints ferait bien de filtrer un peu ses contributeurs.
Moi, je maintiendrai le passe Navigo à 70 euros car je ne jouerai pas avec le pouvoir d'achat des Franciliens - V. Pécresse, dec 2015.
Je vais peut-être vous surprendre, mais je pense qu'il faut augmenter le SMIC net de 20 % - V. Pécresse, juin 2018

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#17 Message par cashisking » 12 août 2019, 10:23

ddv a écrit :
12 août 2019, 08:25
Auteur inconnu au bataillon, certainement un faux nom+prénom.
Contrepoints ferait bien de filtrer un peu ses contributeurs.
Oui d'habitude le niveau est bien plus élevé. Un stagiaire pour l'été sans doute.

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#18 Message par Praséodyme » 12 août 2019, 12:24

ddv a écrit :
12 août 2019, 08:25
Article ridicule. Tous ceux qui achètent dans l'immo en France (investisseurs privés, CSP++) sont blindés de pognon. Crédits à taux fixe. Aucun risque de quoi que ce soit. Au pire, les prix peuvent baisser à certains endroits, les investisseurs revendront leur 4x4 Porsche dans ce cas.
La France, ce n'est pas Paris intra-muros.
On peut toujours acheter une maison quelque part sans rouler sur l'or. Certaines agences t'offrent même le gilet jaune.

Blague à part, avec des taux aussi bas, même moi je suis prêt à sauter à pieds joints dans le béton.
Avec un modeste 1,54% sur 25 ans (baromètre du jour), d'après mes simulations c'est une opération blanche à 5 ans au même prix et à 10 ans il faudrait une correction de 15% pour que j'y perde. Le risque me paraît proche de zéro.
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#19 Message par lecriminel » 12 août 2019, 13:16

Praséodyme a écrit :
12 août 2019, 12:24
Blague à part, avec des taux aussi bas, même moi je suis prêt à sauter à pieds joints dans le béton.
Avec un modeste 1,54% sur 25 ans (baromètre du jour), d'après mes simulations c'est une opération blanche à 5 ans au même prix et à 10 ans il faudrait une correction de 15% pour que j'y perde. Le risque me paraît proche de zéro.
c'est une curieuse façon de voir les choses, tu ne comptes y rester que maximum 10 ans ? dans ce cas, je comprends le raisonnement (mais pas forcément le choix du risque même si les probabilités sont de ton coté),
pour moi acheter une maison , c'est simplement en trouver une qui te convienne parfaitement à long terme et que tu puisses acheter avec un portion raisonnable de tes revenus.
Si tu es obligé d'en prendre pour 25 ans et que tu ne comptes pas y rester plus de 10 ans, c'est que tu ne gagnes pas assez ou que la marché est trop haut, tu te retrouves coincé à deviner quelle sera la politique menée dans les années à venir. Si la fuite en avant de baisse des taux continue, l'achat semble sans risque, mais s'il y a reflux (ça n'en prend pas la direction mais on ne sait jamais) il n'y a aucune raison que la baisse ne soit que de 15%, si tu dois en prendre sur 25 ans c'est que la bulle n'a pas dégonflé chez toi.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#20 Message par Vincent92 » 12 août 2019, 13:33

lecriminel a écrit :c'est une curieuse façon de voir les choses, tu ne comptes y rester que maximum 10 ans ? dans ce cas, je comprends le raisonnement (mais pas forcément le choix du risque même si les probabilités sont de ton coté),
Il n'y a pas vraiment de position neutre sur le choix achat/location d'une résidence principale.
Les deux positions sont risquées. Rester locataire alors qu'on pourrait devenir propriétaire n'est certainement pas se prémunir du risque (comme on peut le faire sur la plupart des autres types marchés); c'est faire un pari inverse.
Et au vu des taux, si on compte rester 10 ans au même endroit, rester locataire devient souvent (chaque achat est unique) un pari gagnant (moins dépenser en étant locataire que propriétaire) seulement si le marché baisse très significativement (au moins -20%) ou qu'on a su placer son argent de manière très profitable (exit donc les placements dit "sans risque". Ce qui fait porter un double risque).
Contrairement à ce que tu sous-entends, il me semble qu'on est généralement dans le "bon père de famille" lorsqu'on choisit l'achat à la location (si le poids du crédit est raisonnable) et non l'inverse.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#21 Message par Praséodyme » 12 août 2019, 16:30

lecriminel a écrit :
12 août 2019, 13:16
Praséodyme a écrit :
12 août 2019, 12:24
Blague à part, avec des taux aussi bas, même moi je suis prêt à sauter à pieds joints dans le béton.
Avec un modeste 1,54% sur 25 ans (baromètre du jour), d'après mes simulations c'est une opération blanche à 5 ans au même prix et à 10 ans il faudrait une correction de 15% pour que j'y perde. Le risque me paraît proche de zéro.
c'est une curieuse façon de voir les choses, tu ne comptes y rester que maximum 10 ans ? dans ce cas, je comprends le raisonnement (mais pas forcément le choix du risque même si les probabilités sont de ton coté),
pour moi acheter une maison , c'est simplement en trouver une qui te convienne parfaitement à long terme et que tu puisses acheter avec un portion raisonnable de tes revenus.
Si tu es obligé d'en prendre pour 25 ans et que tu ne comptes pas y rester plus de 10 ans, c'est que tu ne gagnes pas assez ou que la marché est trop haut, tu te retrouves coincé à deviner quelle sera la politique menée dans les années à venir. Si la fuite en avant de baisse des taux continue, l'achat semble sans risque, mais s'il y a reflux (ça n'en prend pas la direction mais on ne sait jamais) il n'y a aucune raison que la baisse ne soit que de 15%, si tu dois en prendre sur 25 ans c'est que la bulle n'a pas dégonflé chez toi.
Si je prends sur 25 ans, c'est parce que c'est l'IdF, parce que ma femme reprend seulement une activité professionnelle qui ne donne pas encore de revenus fixes, parce que nos parents n'ont pas un coup de pouce de 200k€ à nous donner et qu'avec les taux actuels, je peux emprunter 18% de plus sur 25 ans que sur 20 ans.

C'est une approche par le risque. Qui peut savoir ce que l'avenir lui réserve sur le plan professionnel, familial, etc. ? Je trouve que les Français ont fait preuve d'une insoutenable légèreté dans leur comportement d'acheteur immo au cours des années 2000-2012.
Voir à quel délai l'opération est blanche entre achat vs loc, voir à l'horizon 5 ans, 10 ans, 15 ans quel est le bénéfice/risque en fonction des anticipations plus ou moins optimistes, c'est l'idée de base derrière le simulateur de Suricate et ça ne me semble pas déconnant.

Evidemment, si j'achète une maison, c'est une qui nous plait pour y vivre aussi longtemps que possible, ça va sans dire. Nous louons actuellement une maison dans un village où nous nous trouvons bien. On resterait bien dans la même maison à long terme, seulement une location j'estime que c'est un choix non pertinent à long terme. On commence donc à regarder ce qui se vend autour de nous pour garder le même style de vie tout en capitalisant.

En 2030, il sera temps de nous poser des questions. Nos enfants auront 17 et 14 ans. Peut-être qu'on cherchera quelque chose de plus central pour leur donner plus d'autonomie.
Une bonne partie du réseau Grand Paris Express devrait être opérationnel, facilitant les déplacement de banlieue à banlieue, peut être que notre havre de paix sera devenu un suburb côté. Ou peut être que le bus qui nous relie à la gare Transilien aura été déclaré non-rentable et supprimé, les prix de l'essence, l'abonnement de parking et le Navigo zones 1-5 auront doublé, la meulière locale aura dégonflé de 25% et je me coifferai peut être d'un pompon vert si c'est l'équivalent d'un gilet jaune dans le futur. Peut-être que le énième plan social dans mon entreprise aura eu raison de moi et qu'on devra bouger à 300km. Peut être même que l'effondrement aura eu raison de 80% des urbains et seuls les néo-croûtards qui auront appris la permaculture survivront, mais là on entre dans le domaine de la science-économique-et-sociale-fiction.

Bref, l'avenir est incertain. Voir à 10 ans, c'est du bon sens.

Quoi qu'il en soit, depuis le temps qu'on attend le grand krach immo, je n'y crois plus. Martin Nadaud assénait que « Quand le bâtiment va, tout va ! ». Vingt années de bulle immo nous ont appris l'inverse : tant que tout ne s'effondre pas, le bâtiment va. Alors même en étant pessimiste, quitte à être dans la mouise, autant avoir ça.

Quant à l'article de Contrepoint, ce n'est qu'un marronnier pondu par un tâcheron qui n'a rien compris à son sujet. Avec des taux fixes et sans clause de forfait, la conséquence d'une crise immobilière ce n'est pas un krach boursier soudain type « subprime », mais une stagnation économique plus étalée dans le temps. La crise immo ne serait d'ailleurs pas l'élément déclencheur.
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#22 Message par lecriminel » 12 août 2019, 17:14

Vincent92 a écrit :
12 août 2019, 13:33
Contrairement à ce que tu sous-entends, il me semble qu'on est généralement dans le "bon père de famille" lorsqu'on choisit l'achat à la location (si le poids du crédit est raisonnable) et non l'inverse.
hors bulle, il n'y a aucun problème, tu achètes au prix normal que tu payes en t'endettant raisonnablement par rapport à ton salaire et à la durée.
Mais en bulle (et je pense que c'est le cas chez Praseodyme qui doit s'endetter sur 25 ans), et si tu ne comptes pas rester très longtemps, tu es obligé de deviner le futur. Y aura-t-il une baisse supplémentaire des taux qui permettront aux prix de rester en lévitation et par-dessus le marché tu renégocieras ton emprunt ? Ou alors une hausse qui viendra mécaniquement baisser le prix, et peut-être accompagné d'une crise qui viendra déprecier encore plus les actifs ? Ce ne serait pas si grave si tu comptes y rester toute ta vie, mais si tu es obligé de vendre, et que tu ne peux pas, tu es coincé (imagine le gars qui est en RP et compte les années avant de déguerpir, qui est finalement obligé d'y passer sa retraite).

La première hypothèse me parait bien plus probable, en tout cas pendant un certain temps,
mais dans la deuxième tu perds bien plus que tu ne gagnes dans la première.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#23 Message par ProfGrincheux » 13 août 2019, 08:05

Si on prend un emprunt de 25 ans alors qu'on a des perspectives d'augmentation de revenus, ce qui est le cas de Praseodyme puisque son épouse devrait tirer des revenus de son activité professionnelle d'ici quelques mois, il est important de préparer une eventuelle renégociation en prévoyant des exemptions d'indemnité de remboursement anticipé. La modulation d'echeances est aussi une technique utile pour diminuer la durée effective d'un prêt en cas d'augmentation des revenus. En cas de diminution des revenus, l'assurance du prêt peut aider à gérer le problème à court terme, mais on sait bien que c'est la galère même avec un emprunt sur 15 ans.

Si l'article fournissait des indices comme quoi les banques se sont mises à produire du crédit immobilier avec un risque accru de défaillance des emprunteurs, on pourrait le prendre au sérieux. Sinon, les banques prennent un risque macroéconomique de remontée des taux mais c'est une question plus vaste.

Le remboursement du capital restant dû d'un emprunt doit être vu comme une forme d' épargne à terme sécurisée ayant un meilleur rendement net qu'un fonds euros ou un PEL mais avec une liquidité lamentable.

Le danger principal est le divorce en cas d'indivision si aucun des partenaires ne peut racheter la part de l'autre.

Toute situation où on est forcé de vendre dans les 6 mois est mauvaise en immobilier. C'est le risque de liquidité et c'est à prendre autant en consideration que le risque de perte en capital dans l'immobilier.

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#24 Message par lecriminel » 13 août 2019, 13:41

Vincent92 a écrit :
12 août 2019, 13:33
Contrairement à ce que tu sous-entends, il me semble qu'on est généralement dans le "bon père de famille" lorsqu'on choisit l'achat à la location (si le poids du crédit est raisonnable) et non l'inverse.
je réponds indirectement à Praseodyme,
son faible taux d'endettement, sa durée d'habitation plutôt supérieure à 10 ans le rapprochent de ce que j'appelle achat sain: un bien de qualité à un prix abordable pour lui.

Il y a peu j'ai revu un de mes cousins, sa maison qui me paraissait le nec plus ultra en 2004 (époque de bonne grosse bulle) m'a semblé bien modeste.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#25 Message par Goldorak2 » 13 août 2019, 13:48

ProfGrincheux a écrit :
13 août 2019, 08:05
Si l'article fournissait des indices comme quoi les banques se sont mises à produire du crédit immobilier avec un risque accru de défaillance des emprunteurs, on pourrait le prendre au sérieux.
+1
Les subprimes ont existé car les banques ont prêté à des gens qui ne pouvaient pas rembourser avec leur revenu.
Si les emprunteurs peuvent rembourser pas de subprime.
Et normalement, les banques françaises ne prêtent pas en se basant sur la valeur du bien, mais sur la capacité de remboursement de l'emprunteur. (les 33% de remboursement maximum). Même si l'immo baisse, les emprunteurs rembourseront leur prêt.
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#26 Message par Vincent92 » 13 août 2019, 13:50

lecriminel a écrit :
13 août 2019, 13:41
Vincent92 a écrit :
12 août 2019, 13:33
Contrairement à ce que tu sous-entends, il me semble qu'on est généralement dans le "bon père de famille" lorsqu'on choisit l'achat à la location (si le poids du crédit est raisonnable) et non l'inverse.
je réponds indirectement à Praseodyme,
son faible taux d'endettement, sa durée d'habitation plutôt supérieure à 10 ans le rapprochent de ce que j'appelle achat sain: un bien de qualité à un prix abordable pour lui.

Il y a peu j'ai revu un de mes cousins, sa maison qui me paraissait le nec plus ultra en 2004 (époque de bonne grosse bulle) m'a semblé bien modeste.
Ok, ca me rassure, sur ta première réponse j'avais l'impression qu'il risquait de se prendre la foudre sur la tête ;).
Dans son cas, ca me semble tout à fait raisonnable d'acheter, d'avantage même que de rester locataire.
Pour répondre quand même à ton premier message, ce n'est pas parce que le prix baisse qu'on est bloqué en région parisienne. Il faut vraiment être en négative équity et ne pas pouvoir compenser par de l'épargne (ce qui ne doit pas être si fréquent que ca, même en cas de baisse significative).
Modifié en dernier par Vincent92 le 13 août 2019, 13:56, modifié 4 fois.
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#27 Message par Praséodyme » 13 août 2019, 13:51

ProfGrincheux a écrit :
13 août 2019, 08:05
il est important de préparer une eventuelle renégociation en prévoyant des exemptions d'indemnité de remboursement anticipé.
Oui, on peut toujours le demander, un sou est un sou. Mais avec des taux aussi bas, l'enjeu n'est plus aussi important : 6 mois d'intérêts à 1.5%, soit 0.75% du capital restant dû, c'est pas le bout du monde.
Sachant qu'on attaque relativement vite ce capital, même sur un prêt à 25 ans :
16% à 5 ans,
34% à 10 ans,
54% à 15 ans
ProfGrincheux a écrit :
13 août 2019, 08:05
Toute situation où on est forcé de vendre dans les 6 mois est mauvaise en immobilier. C'est le risque de liquidité et c'est à prendre autant en consideration que le risque de perte en capital dans l'immobilier.
Le problème dans ce cas, ce n'est plus tant les intérêts d'emprunts, mais
- les 15% de frais (banque, AI, notaire, DMTO) « jetés par la fenêtre » à la signature
- la revente précipitée, idéale pour une bonne grosse moins-value.

Sans compter les frais qu'on a mis dans le déménagement et l'installation. Mais ça, bancataire ou locataire, c'est à peu près la même galère.
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#28 Message par Praséodyme » 13 août 2019, 14:02

Vincent92 a écrit :
13 août 2019, 13:50
Dans son cas, ca me semble tout à fait raisonnable d'acheter, d'avantage même que de rester locataire.
Ttention, on va pas non plus se précipiter, hein.
On recommence seulement à visiter vendredi, une jolie chaumière en Beauce. Le toit est en paille, mais je sais pas encore si y a la fibre. J'ouvrirai ptêt un topic pour ça.
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#29 Message par aleph-zero » 13 août 2019, 14:31

Il y a quand même une différence fondamentale avec les subprimes.

Les subprimes, si le débiteur arrêtait de payer le créancier récupérait la baraque, et le débiteur était débarrassé de sa dette.

En France, le mec qui ne peut plus payer, il se fait saisir sa baraque, mais si elle est revendue 100 K€ alors qu'il a une dette de 150K€, il lui reste une créance de 50€ sur les bras à rembourser.
C'est aussi pour cela que le crash immobilier s'est emballé aux USA : Dans un marché baissier les débiteurs se sont rendu compte qu'ils remboursaient moins vite que la baraque ne perdait de la valeur, alors ils ont tranquilou arrêté de payer et se sont logés gratuitement en attendant la procédure d'expulsion (~ 1 an).
Modifié en dernier par aleph-zero le 13 août 2019, 16:05, modifié 2 fois.

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#30 Message par cashisking » 13 août 2019, 14:46

aleph-zero a écrit :
13 août 2019, 14:31
Il y a quand même une différence fondamentale avec les subprimes.
Les subprimes, si le débiteur arrêtait de payer le créancier récupérait la baraque, et le débiteur était débarrassé de sa dette.
+3

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#31 Message par JiBéPé » 13 août 2019, 16:03

aleph-zero a écrit :
13 août 2019, 14:31
Il y a quand même une différence fondamentale avec les subprimes.

Les subprimes, si le débiteur arrêtait de payer le créancier récupérait la baraque, et le débiteur était débarrassé de sa dette.

En France, le mec qui ne peut plus payer, il se fait saisir sa baraque, mais si elle est revendu 100 K€ alors qu'il a une dette de 150K€, il lui reste une créance de 50€ sur les bras à rembourser.
C'est aussi pour cela que le crash immobilier s'est emballé aux USA : Dans un marché baissier les débiteurs se sont rendu compte qu'ils remboursaient moins vite que la baraque ne perdait de la valeur, alors ils ont tranquilou arrêté de payer et se sont logés gratuitement en attendant la procédure d'expulsion (~ 1 an).
Intéressant, je ne connaissais pas cette subtilité de la crise américaine des subprimes. Cela explique d'autant mieux l'emballement du phénomène.

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#32 Message par ProfGrincheux » 13 août 2019, 17:10

Praséodyme a écrit :
13 août 2019, 13:51
Le problème dans ce cas, ce n'est plus tant les intérêts d'emprunts, mais
- les 15% de frais (banque, AI, notaire, DMTO) « jetés par la fenêtre » à la signature
- la revente précipitée, idéale pour une bonne grosse moins-value.

Sans compter les frais qu'on a mis dans le déménagement et l'installation. Mais ça, bancataire ou locataire, c'est à peu près la même galère.
Tout à fait.

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#33 Message par olmostoline » 13 août 2019, 21:44

JiBéPé a écrit :
13 août 2019, 16:03
aleph-zero a écrit :
13 août 2019, 14:31
Il y a quand même une différence fondamentale avec les subprimes.

Les subprimes, si le débiteur arrêtait de payer le créancier récupérait la baraque, et le débiteur était débarrassé de sa dette.

En France, le mec qui ne peut plus payer, il se fait saisir sa baraque, mais si elle est revendu 100 K€ alors qu'il a une dette de 150K€, il lui reste une créance de 50€ sur les bras à rembourser.
C'est aussi pour cela que le crash immobilier s'est emballé aux USA : Dans un marché baissier les débiteurs se sont rendu compte qu'ils remboursaient moins vite que la baraque ne perdait de la valeur, alors ils ont tranquilou arrêté de payer et se sont logés gratuitement en attendant la procédure d'expulsion (~ 1 an).
Intéressant, je ne connaissais pas cette subtilité de la crise américaine des subprimes. Cela explique d'autant mieux l'emballement du phénomène.
A voir à ce sujet : le film the big short.
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#34 Message par cashisking » 14 août 2019, 07:14

olmostoline a écrit :
13 août 2019, 21:44
A voir à ce sujet : le film the big short.
+4

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#35 Message par Vincent92 » 14 août 2019, 08:26

cashisking a écrit :
13 août 2019, 14:46
aleph-zero a écrit :
13 août 2019, 14:31
Il y a quand même une différence fondamentale avec les subprimes.
Les subprimes, si le débiteur arrêtait de payer le créancier récupérait la baraque, et le débiteur était débarrassé de sa dette.
+3
Oui ça s’appelle le « walk away ». Je l’avais signalé au début de la file ;).
C’est faux de dire que c’est le débiteur qui prenait tout le risque (avec les taux variables) aux USA. Le droit est différent.
Ce n’est pas si facile de se débarrasser de sa dette en France.
Il faut passer devant une commission de surendettement et, si elle valide, cela implique de tout perdre.
Les propriétaires sont donc moins enclin à vendre si le prix chute violemment (et aussi plus robustes car la hausse du taux n'impacte pas leur mensualité).
Alors que cela peut être une opportunité aux USA, quand bien même on serait solvable (quel intérêt de rembourser une dette d'une valeur très supérieure à la valeur de l'actif associé si on n'y est pas obligé?)
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#36 Message par JiBéPé » 14 août 2019, 10:11

cashisking a écrit :
14 août 2019, 07:14
olmostoline a écrit :
13 août 2019, 21:44
A voir à ce sujet : le film the big short.
+4
J'ai un cerveau de poisson rouge : j'ai vu ce film, mais je n'avais pas retenu ce point. :shock:

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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#37 Message par olmostoline » 15 août 2019, 18:19

quand ils vont en Floride, ils vont dans des maisons que les habitants ont desertees, en ne prenant que la télé.
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Re: Immobilier : vers des subprimes à la française ?

#38 Message par aleph-zero » 15 août 2019, 20:08

Vincent92 a écrit :
14 août 2019, 08:26
cashisking a écrit :
13 août 2019, 14:46
aleph-zero a écrit :
13 août 2019, 14:31
Il y a quand même une différence fondamentale avec les subprimes.
Les subprimes, si le débiteur arrêtait de payer le créancier récupérait la baraque, et le débiteur était débarrassé de sa dette.
+3
Oui ça s’appelle le « walk away ». Je l’avais signalé au début de la file ;).
Désolé je n'avais pas vu ; et manifestement je n'étais pas le seul.

Mais pas grave, parce que je parlais d'un autre phénomène que le Walk Avay (même s'il est basé sur le même principe des subprimes : la libération de la dette) à savoir les gens qui justement ne se sont pas barrés de leur maison, mais qui ont simplement arrêté de payer en attendant l'expulsion.
Phénomène qui s'est déclenché lorsque après quelques saisines de la justice lors d'expulsions, s'est posée la question de savoir juridiquement comment avec la titritisation des subprimes on peut identifier le/les créanciers qui ont le droit d'initier une procédure d'expulsion.

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