Bulle Immobilière

Ces villes où il vaut mieux acheter que louer au bout de quelques mois
Le Figaro, le 04/09/2019
https://www.boursorama.com/patrimoine/a ... ab53765941

Après avoir décortiqué les conditions d'achat ou de location d'une surface moyenne de 70m² dans les 36 plus grandes villes de France, MeilleurTaux en a conclu qu'il suffisait désormais d'un an et neuf mois, en moyenne, pour rentabiliser son acquisition en France.

Cela signifie qu'au bout de 21 mois, le montant des loyers versés moins le rendement de l'argent placé qui aurait été consacré à l'apport personnel en cas d'achat dépasse le coût d'un achat (prix de l'acquisition, coût d'emprunt et taxe foncière). «C'est la première fois depuis que nous réalisons cette étude, soit depuis six ans, que la situation est bien meilleure ou au moins parfaitement identique par rapport à l'an dernier pour la totalité des villes de France, y compris Paris, Lyon et Bordeaux», assure Maël Bernier chez MeilleurTaux. Ainsi, 32 villes sur les 36 étudiées profitent de 2019 et voient la durée de détention nécessaire d'un bien diminuer par rapport à l'année dernière. Quatre villes restent stables.

Article repris en cœur depuis quelques jours mais auquel il manquait le plus important: les données de la simulation conduisant à ce résultat. Merci à cet article de les avoir fournies, bien très qu'incomplètes: pas de montant de TF, montant emprunté, loyer, frais de notaires/agence et charges. Juste une référence à une source et un choix d'actualisation de la valeur. Cela s'explique probablement parce que ces valeurs numériques sont différentes pour chaque ville où est conduite la simulation (alors qu'étrangement les paramètres d'actualisation eux sont fixes - cherchez l'erreur). Évidemment cela entretien le flou et c'est à nous de déterminer les valeurs pour corroborer leurs dires (ou les infirmer). Donc pourquoi la simulation est-elle favorable? Simple: l'évolution du prix de l'immobilier choisie vs ls autres paramètres explique à elle seule le résultat.

Méthodologie: simulateur exclusif développé par meilleurtaux.com en tenant compte des données suivantes: 10% d'apport / durée d'emprunt sur 20 ans à 1,10% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Évolution des prix de l'immobilier: 3,5% des prix de l'immobilier en année 1 et 2 puis 2% à partir de l'année 3. Rendement de l'épargne: 1,1% par an. Évolution des loyers: +1,5% année 1, +1% année 2, +0,8%, année 3, et +0,5% par an années suivantes. Évolution des charges copropriété: +1,5% par an.
Sources: prix m²: SeLoger.com / prix des Loyers: Observatoire Clameur, taxe foncière: source Forum pour la gestion des villes, pour un couple avec 2 enfants (info 2017) taxe foncière +1,5% pour année 1, +1% année 2, +1,5% années suivantes

En apparte: mdr pour le simulateur exclusif.

Ils sont très optimistes avec une évolution des prix de +3.5% la première année et +2% la deuxième année. C'est une évolution qui n'existe pas dans la plupart des villes, notamment moyennes.

Pour ma part, quand j'ai acheté dans une ville moyenne, j'ai fait mes calculs sur la base de prix stables sur plusieurs années.
Dans mon cas, l'achat est plus intéressant au bout de 2 ans tout pile.

Evidemment, l'hypothèse d'une augmentation des prix de 3.5% puis 2% changerait complètement la donne, avec un achat plus intéressant au bout d'un an et demi.



Mais le pire c'est quand ils parlent de Mulhouse et Saint-Etienne comme étant les villes les plus favorables (8 mois), toujours avec leur hypothèse débile d'augmentation des prix. Ils peuvent l'attendre longtemps cette augmentation dans ces villes.

Leur hypothèses de hausse de prix ne sont absolument pas crédibles. Pire encore ils se contredisent eux-memes:
A Mulhouse d'après Meilleurs Agents ca baisse depuis 2007: on est passé d'un indice 170 (2007) à 120 (2019) soit 30% de baisse en 12 ans et de 130 à 120 sur la derniere année, soit -7.5%
On se demande réelement quel serait le catalyseur qui pourrait enclencher une hausse de près de 10% sur 3 ans????

En ayant des hypothèses éronées ils ne peuvent qu'arriver à des conclusions éronées.

Ou alors leur courbe d'éolution de prix n'est pas juste.

zaser a écrit : ↑

04 sept. 2019, 15:56

Leur hypothèses de hausse de prix ne sont absolument pas crédibles. Pire encore ils se contredisent eux-memes:
A Mulhouse d'après Meilleurs Agents ca baisse depuis 2007: on est passé d'un indice 170 (2007) à 120 (2019) soit 30% de baisse en 12 ans et de 130 à 120 sur la derniere année, soit -7.5%
On se demande réelement quel serait le catalyseur qui pourrait enclencher une hausse de près de 10% sur 3 ans????

En ayant des hypothèses éronées ils ne peuvent qu'arriver à des conclusions éronées.

Ou alors leur courbe d'éolution de prix n'est pas juste.

Plus ca baisse plus ca a des chances de remonter, mise à part si l'actif se dégrade. Ce qui est le cas à Mulhouse (changement net de population et attractivité en baisse).
Donc, moi non plus, je ne vois pas bien pourquoi cette ville prendrait 10% en 3 ans.
Un afflux de salafistes riches venant d'Arabie saoudite?

l invasion par la Suisse.

Ils n'ont pas pris en compte les frais d'agence (équivalent 12 mois), frais de notaire, et droits de mutation (18 mois).

Et encore, là je prends une hypothèse light avec un ratio prix/loyer à 230. Pour les taux d'inflation qu'ils envisagent, on est plutôt sur des zones en bulle à 300-350.

Praséodyme a écrit : ↑

04 sept. 2019, 18:01

Ils n'ont pas pris en compte les frais d'agence (équivalent 12 mois), frais de notaire, et droits de mutation (18 mois).

Et encore, là je prends une hypothèse light avec un ratio prix/loyer à 230. Pour les taux d'inflation qu'ils envisagent, on est plutôt sur des zones en bulle à 300-350.

Leur hypothèses de hausse de prix ne sont absolument pas crédibles. Pire encore ils se contredisent eux-memes:

et alors ? vous allez leur apprendre leur métier ? si Bouygues leur a demandé de faire un papier intitulé "Vous partez 2 semaines en stage à Besançon ? Il vaut mieux acheter que louer.", je pense qu'ils savent ce qu'ils font.

Praséodyme a écrit : ↑

04 sept. 2019, 18:01

Ils n'ont pas pris en compte les frais d'agence (équivalent 12 mois), frais de notaire, et droits de mutation (18 mois).

Et encore, là je prends une hypothèse light avec un ratio prix/loyer à 230. Pour les taux d'inflation qu'ils envisagent, on est plutôt sur des zones en bulle à 300-350.

Tu es sur? Sans ces frais c'est 1 mois si le prix ne décroît pas. Ce sont des guignols, mais pas à ce point là.

ProfGrincheux a écrit : ↑

04 sept. 2019, 20:15

Praséodyme a écrit : ↑

04 sept. 2019, 18:01

Ils n'ont pas pris en compte les frais d'agence (équivalent 12 mois), frais de notaire, et droits de mutation (18 mois).

Et encore, là je prends une hypothèse light avec un ratio prix/loyer à 230. Pour les taux d'inflation qu'ils envisagent, on est plutôt sur des zones en bulle à 300-350.

Tu es sur? Sans ces frais c'est 1 mois si le prix ne décroît pas. Ce sont des guignols, mais pas à ce point là.

Leur méthode est mal expliquée, mais même avec des hypothèses ultra optimistes, c'est impossible qu'ils arrivent à un point d'équilibre à 21 mois en prenant en compte ces frais.

Je pense que les hypothèses très optimistes d'augmentation des prix du marché suffisent à effacer ces frais. Ce sont peut être seulement les frais d'agence qu'ils n'ont pas comptés, après tout on peut vendre sans AI. Ils ne comptent pas non plus les travaux qui peuvent peser très lourd.

Pour moi le résultat est pas hyper déconnant.



Par contre les hypothèses c'est n'importe quoi...
+ 3.5%/an sur le prix de l'immo ? Sérieux ?

Mulhouse, Le Havre, Perpignan

+3.5% dans ces coins, ça s'est peut être vu entre 2000 et 2006.
Par contre, les crédits sur 20 ans étaient plutôt à 4 ou 5%.

Praséodyme a écrit : ↑

05 sept. 2019, 17:03

+3.5% dans ces coins, ça s'est peut être vu entre 2000 et 2006.
Par contre, les crédits sur 20 ans étaient plutôt à 4 ou 5%.

Ca reste des villes pourries où personne ne veut habiter.

ddv a écrit : ↑

05 sept. 2019, 17:40

Praséodyme a écrit : ↑

05 sept. 2019, 17:03

+3.5% dans ces coins, ça s'est peut être vu entre 2000 et 2006.
Par contre, les crédits sur 20 ans étaient plutôt à 4 ou 5%.

Ca reste des villes pourries où personne ne veut habiter.

Ils parlaient de Tours aussi dans leur article. Il y a plein de parisiens qui y migrent grâce au TGV qui relie Saint-Cors-aux-Pieds à Montparnasse en 1h15 et parce qu'on y trouve un meilleur rapport qualité/coût de la vie qu'à Paname.
Bon, l'arrivée des parisiens fait baisser la qualité de vie des autres, mais que voulez-vous ?

ddv a écrit : ↑

05 sept. 2019, 17:40

Praséodyme a écrit : ↑

05 sept. 2019, 17:03

+3.5% dans ces coins, ça s'est peut être vu entre 2000 et 2006.
Par contre, les crédits sur 20 ans étaient plutôt à 4 ou 5%.

Ca reste des villes pourries où personne ne veut habiter.

logique, les loyers étant quasi bloqués par un plancher (effet APL), le taux loyer (égal partout, sauf dans grandes villes) / prix (plus c'est pourri plus c'est bas) est meilleur aux endroits pourris. Sauf que personne ne paie un loyer normal là-bas. Tu parles d'une affaire.

Comme souvent dans ces "études", les frais sont minorés, comme les avantages concurrentiel de la location (APL entre autre).

Si tu es éligible aux APL tu ne peux pas acheter sauf dans les marchés pas chers. Tu n'es pas ou à peine solvable.

à Mulhouse ou St Etienne, tu peux largement acheter.
un couple avec 2000 € par mois et 2 gamins touche des APL.

Pazuzu a écrit : ↑

09 sept. 2019, 14:42

Comme souvent dans ces "études", les frais sont minorés, comme les avantages concurrentiel de la location (APL entre autre).

à commencer par le classique loyer CC VS la mensualité d'achat HC.

Ces marchés ne sont justement pas chers et ont une forte rentabilité locative. Dans un tel marche, les frais de notaire font 1 an de loyer et ca réduit le temps que l'achat met à être plus intéressant que la location sans mv, 2 ans peut être. Il y a risque de mv, c'est sur.

En plus il faut se méfier des prix moyens. A St Étienne comme ailleurs les prix varient apparemment du simple au triple.

lecriminel a écrit : ↑

09 sept. 2019, 20:03

Pazuzu a écrit : ↑

09 sept. 2019, 14:42

Comme souvent dans ces "études", les frais sont minorés, comme les avantages concurrentiel de la location (APL entre autre).

à commencer par le classique loyer CC VS la mensualité d'achat HC.

Non, ils utilisent les données de CLAMEUR, qui parlent de loyers HC.

ProfGrincheux a écrit : ↑

09 sept. 2019, 18:07

Si tu es éligible aux APL tu ne peux pas acheter sauf dans les marchés pas chers. Tu n'es pas ou à peine solvable.

Sauf si tu achètes cash.

Sauf que le capital est désormais pris en compte à partir de 30000€ ...

30 000€ sur un livret A, la CAF considère que ça te fait un revenu fictif de 75€/mois.

À quand le livret A à 3% ?

Praséodyme a écrit : ↑

02 oct. 2019, 23:28

30 000€ sur un livret A, la CAF considère que ça te fait un revenu fictif de 75€/mois.

À quand le livret A à 3% ?

Si vous avez 30000€ sur un livret A, c'est pas avec la CAF que vous aurez des problèmes, vu qu'il est plafonné à 22950... Certes il est possible de dépasser le plafond avec les intérêts, mais vu que la hausse du plafond date de 2012, en considérant que vous étiez qui plafond en 2012, ça fait grosso modo 230€ d'intérêts par an vu les taux en vigueur.

Crapaud a écrit : ↑

05 oct. 2019, 08:30

Praséodyme a écrit : ↑

02 oct. 2019, 23:28

30 000€ sur un livret A, la CAF considère que ça te fait un revenu fictif de 75€/mois.

À quand le livret A à 3% ?

Si vous avez 30000€ sur un livret A, c'est pas avec la CAF que vous aurez des problèmes, vu qu'il est plafonné à 22950... Certes il est possible de dépasser le plafond avec les intérêts, mais vu que la hausse du plafond date de 2012, en considérant que vous étiez qui plafond en 2012, ça fait grosso modo 230€ d'intérêts par an vu les taux en vigueur.

Il y a le LDD qui du point de vue du détenteur, est comme un livret A mais plafonné à 12 000 €
Donc on peut le considérer comme une extension du LA.

Et plein d'autres livrets d'épargne disponible qui rapportent moins que des clopinettes.