UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

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Pazuzu
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UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#1 Message par Pazuzu » 30 sept. 2019, 18:28

https://www.capital.fr/immobilier/il-ex ... bs-1351549
Francfort et Paris rejoignent cette année les marchés où il existe un risque de bulle immobilière. Les autres villes incluent dans cette liste comprennent Munich, Toronto, Hong Kong, Amsterdam et Vancouver.
Le rapport prix sur loyer à Paris s'élève à 35 contre 27 en 2009. Seules Hong Kong, Munich et Zurich affichent un ratio plus important.

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Praséodyme
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#2 Message par Praséodyme » 30 sept. 2019, 21:35

Un risque de bulle ?
Fichtre ! Comment peuvent-ils se montrer aussi catégoriques ?

Il paraîtrait que l'automne risque d'arriver.
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#3 Message par Vincent92 » 30 sept. 2019, 23:26

Praséodyme a écrit :
30 sept. 2019, 21:35
Un risque de bulle ?
Fichtre ! Comment peuvent-ils se montrer aussi catégoriques ?

Il paraîtrait que l'automne risque d'arriver.
En effet, vu comment c’est dit, on ne peut être que d’accord. Ils disent pareil chaque année en même temps.
Il paraîtrait même que si les taux remontés brutalement, il y aurait un risque que le prix des actifs chutent. Et que sortir de chez soi c’est prendre le risque de mourir 8)
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#4 Message par alpha2 » 01 oct. 2019, 07:38

Ils ne disent pas la même chose chaque année puisque Paris n'était pas dans leur liste l'an dernier.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#5 Message par Vincent92 » 01 oct. 2019, 08:52

alpha2 a écrit :
01 oct. 2019, 07:38
Ils ne disent pas la même chose chaque année puisque Paris n'était pas dans leur liste l'an dernier.
On est passé d'un indice de 1,44 à 1,54 entre 2018 et 2019. C'est les 7% de hausse annuelle à Paris. La limite entre "overvalued" et "bubble risk" étant à 1,5. Mais sur le fond, être légèrement au dessus ou en dessous de ce seuil ne fait aucune différence.
Sur le fond, les taux bas en zone € font que beaucoup de grandes villes d'Europe ont des scores d'indice élevé dans leur système :
UBS a écrit :Du fait des faibles taux d'intérêt, les scores de l'indice ont augmenté dans toutes les villes de la zone euro
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Munich est à 2,01 selon leur indice.
Dubai était en 2017 à 0,23 ("fair value") et on est à -0,26 en 2019. Depuis 2017, les prix ont été en gros divisé par 2.
Pour ma part, je trouve que leur critères sont insuffisants pour juger qu'un prix du marché serait sous ou sur évalué.
Chacun ses convictions. "Les conseilleurs ne sont pas les payeurs".
Ils ne prennent en tout cas pas de risque en affirmant qu'il y a "un risque de bulle" puisque ce n'est pas une position. Quoi qu'il se passe, ils n'auront pas eu tord.
Modifié en dernier par Vincent92 le 01 oct. 2019, 13:06, modifié 4 fois.
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#6 Message par Ben92 » 01 oct. 2019, 13:04

Nous sommes dans l'ère des bulles qui n'éclatent pas. 8)

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#7 Message par dioubiban » 01 oct. 2019, 13:14

et des salaires qui montent vers l'infini et au delà!

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#8 Message par Vincent92 » 01 oct. 2019, 13:19

dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 13:14
et des salaires qui montent vers l'infini et au delà!
Il n'y a pas que les salaires qui définissent le prix de l'immobilier localement. Ce qui est important est la capacité d'achat des acheteurs (salaire, taux, apport) et le nombre d'acheteurs/vendeurs (savoir s'il y aura toujours autant d'acheteurs/vendeurs ou que la situation va évoluer à court/moyen terme).
On peut ensuite rajouter un tas d'autres critères plus discutables (volonté de la population et sacrifice qu'elle est prête à faire pour devenir propriétaire, rentabilité court/moyen terme des autres placements, changement de population, solde migratoire, croyances,...).
Si on pense que c'est juste le salaire qui compte et que c'est le seul critère fondamental, on finit comme Friggit : C'est à dire, conclure n'importe quoi depuis des années.
Modifié en dernier par Vincent92 le 01 oct. 2019, 13:35, modifié 1 fois.
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#9 Message par dioubiban » 01 oct. 2019, 13:35

Vincent92 a écrit :
01 oct. 2019, 13:19
dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 13:14
et des salaires qui montent vers l'infini et au delà!
Il n'y a pas que les salaires qui définissent le prix de l'immobilier localement. Ce qui est important est la capacité d'achat des acheteurs (salaire, taux, apport) et le nombre d'acheteurs/vendeurs (savoir s'il y aura toujours autant d'acheteurs/vendeurs ou que la situation va évoluer à court/moyen terme).
On peut ensuite rajouter un tas d'autres critères plus discutables (volonté de la population et sacrifice qu'elle est prête à faire pour devenir propriétaire, croyances, changement de population, solde migratoire,...).
Si on pense que c'est juste le salaire qui compte et que c'est le seul critère fondamental, on finit comme Friggit : C'est à dire, conclure n'importe quoi depuis des années.
Soit tu penses que Paris doit finir en musée (ce qui est techniquement possible si les boites décident de se mettre en mode télétravail) soit tu penses que Paris devra toujours héberger un tissu économique non tourné exclusivement sur le tourisme de masse et dans ce cas à un moment donné tu es rattrapé par le facteur solvabilité des habitants parce qu'un bien immo non habité s'abime.
Friggit base toute son analyse sur le rapport salaire/prix, Mouillart sur la capacité d'emprunt. Pour le moment Mouillart a raison mais il va falloir passer en taux négatif tres tres vite.
Perso j'en sais rien et je m'en cogne vu que mon salaire a fait x6 en 20 ans en ayant démarré dans la tranche haute des salaires lors de mon premier emploi. Mais ce que je constate c'est que les transports en commun arrivent vraiment en bout de vie et qu'ils sont sur saturés. Du coup pour qui n'a pas un véhicule autonome à 1 2 ou 3 roues dans Paris IM c'est juste pas possible de vivre comme un animal en élevage intensif. Je préfère de loin la stabulation libre en province.
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#10 Message par Vincent92 » 01 oct. 2019, 13:38

dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 13:35
Vincent92 a écrit :
01 oct. 2019, 13:19
dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 13:14
et des salaires qui montent vers l'infini et au delà!
Il n'y a pas que les salaires qui définissent le prix de l'immobilier localement. Ce qui est important est la capacité d'achat des acheteurs (salaire, taux, apport) et le nombre d'acheteurs/vendeurs (savoir s'il y aura toujours autant d'acheteurs/vendeurs ou que la situation va évoluer à court/moyen terme).
On peut ensuite rajouter un tas d'autres critères plus discutables (volonté de la population et sacrifice qu'elle est prête à faire pour devenir propriétaire, croyances, changement de population, solde migratoire,...).
Si on pense que c'est juste le salaire qui compte et que c'est le seul critère fondamental, on finit comme Friggit : C'est à dire, conclure n'importe quoi depuis des années.
Soit tu penses que Paris doit finir en musée (ce qui est techniquement possible si les boites décident de se mettre en mode télétravail) soit tu penses que Paris devra toujours héberger un tissu économique non tourné exclusivement sur le tourisme de masse et dans ce cas à un moment donné tu es rattrapé par le facteur solvabilité des habitants parce qu'un bien immo non habité s'abime.
Friggit base toute son analyse sur le rapport salaire/prix, Mouillart sur la capacité d'emprunt. Pour le moment Mouillart a raison mais il va falloir passer en taux négatif tres tres vite.
Perso j'en sais rien et je m'en cogne vu que mon salaire a fait x6 en 20 ans en ayant démarré dans la tranche haute des salaires lors de mon premier emploi. Mais ce que je constate c'est que les transports en commun arrivent vraiment en bout de vie et qu'ils sont sur saturés. Du coup pour qui n'a pas un véhicule autonome à 1 2 ou 3 roues dans Paris IM c'est juste pas possible de vivre comme un animal en élevage intensif. Je préfère de loin la stabulation libre en province.
Je pense qu'il faut faire la distinction entre ce qui est souhaitable pour xxxxx et ce qui va se passer.
Si on parle de ce qui est souhaitable, je te rejoins. Paris est à mon avis de plus ou plus invivable pour ses salariés. Et plus les prix montent et moins il y a de raisons d'y rester (encore faut il faire la différence entre prix et valeur. Cf ma signature).
Modifié en dernier par Vincent92 le 01 oct. 2019, 13:53, modifié 2 fois.
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#11 Message par lecriminel » 01 oct. 2019, 13:40

Vincent92 a écrit :
01 oct. 2019, 13:19
Si on pense que c'est juste le salaire qui compte et que c'est le seul critère fondamental, on finit comme Friggit : C'est à dire, conclure n'importe quoi depuis des années.
la principale erreur de Friggit, c'est les taux. Mais il y a tellement de faiblesses dans les données que n'importe quelle étude sérieuse ne peut être menée. Le salaire reste le critère fondamental.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#12 Message par Vincent92 » 01 oct. 2019, 13:42

lecriminel a écrit :
01 oct. 2019, 13:40
Vincent92 a écrit :
01 oct. 2019, 13:19
Si on pense que c'est juste le salaire qui compte et que c'est le seul critère fondamental, on finit comme Friggit : C'est à dire, conclure n'importe quoi depuis des années.
la principale erreur de Friggit, c'est les taux. Mais il y a tellement de faiblesses dans les données que n'importe quelle étude sérieuse ne peut être menée. Le salaire reste le critère fondamental.
Ce n'est pas la seule erreur. Il ne semble par exemple pas avoir su identifier qu'il y aurait plusieurs marchés et des évolutions différentes. On est plutôt dans la logique de trouver une référence par défaut et prolonger une tendance/ligne droite (c'est à dire qu'il imagine que tout sera toujours égal par ailleurs et que la seule variable importante est le salaire).
Comme il y a en réalité plein d'autres variables, vouloir anticiper des prix à moyen terme est un exercice très compliqué.
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#13 Message par Pazuzu » 01 oct. 2019, 14:42

Friggit n'a me semble-t-il pas assez pris en compte l'apport.

Aux possibilités des revenus, il convient d'ajouter l'apport exogène, la plupart du temps venant des parents de province qui aident fiston/fifille à s'installer. Mais in fine, cette épargne vient des revenus de la génération précédente et aura tendance à s'amenuiser mathématiquement.

LA raréfaction des bien - social, bnb - sera compensée par le télétravail, l'amélioration des transports et la décentralisation d'entreprises.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#14 Message par ProfGrincheux » 01 oct. 2019, 15:07

Oui pour le rôle de l'apport exogène dans la hausse des prix passée. Ça devrait être une évidence pour tout le monde. Ainsi que les taux bas.

Attention toutefois à une concentration des patrimoines vers les plus hauts échelons de l'échelle sociale qui pourrait mettre en défaut votre prévision puisque c'est presque uniquement les plus riches qui peuvent acheter à Paris IM. Votre prédiction peut être dejouee pendant très longtemps par cet effet.

Pour la raréfaction des biens à Paris IM, votre prédiction est également plausible mais il n'y a pas de certitudes qu'elle se réalisera.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#15 Message par alexlyon » 01 oct. 2019, 15:43

ProfGrincheux a écrit :
01 oct. 2019, 15:07
Oui pour le rôle de l'apport exogène dans la hausse des prix passée. Ça devrait être une évidence pour tout le monde. Ainsi que les taux bas.

Attention toutefois à une concentration des patrimoines vers les plus hauts échelons de l'échelle sociale qui pourrait mettre en défaut votre prévision puisque c'est presque uniquement les plus riches qui peuvent acheter à Paris IM. Votre prédiction peut être dejouee pendant très longtemps par cet effet.
C'est exactement la situation de Genève.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#16 Message par Ben92 » 01 oct. 2019, 15:56

dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 13:35
Perso j'en sais rien et je m'en cogne vu que mon salaire a fait x6 en 20 ans en ayant démarré dans la tranche haute des salaires
Et bien voilà, tu es la preuve vivante que les prix peuvent monter encore pas mal à Paris. :lol:
Il suffit qu'il y ait assez de mecs comme toi par rapport aux nombre d'apparts à vendre.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#17 Message par lecriminel » 01 oct. 2019, 16:05

ProfGrincheux a écrit :
01 oct. 2019, 15:07
Attention toutefois à une concentration des patrimoines vers les plus hauts échelons de l'échelle sociale qui pourrait mettre en défaut votre prévision puisque c'est presque uniquement les plus riches qui peuvent acheter à Paris IM. Votre prédiction peut être dejouee pendant très longtemps par cet effet
Sachant que les riches paient de moins en moins d'impôts (flat tax, défiscalisation à gogo), de moins en moins leurs employés (mondialisation) et gagnent de plus en plus (élimination de la concurrence, aide publique), les prix dont extrêmement bas pour eux.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#18 Message par lecriminel » 01 oct. 2019, 16:09

Ben92 a écrit :
01 oct. 2019, 15:56
dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 13:35
Perso j'en sais rien et je m'en cogne vu que mon salaire a fait x6 en 20 ans en ayant démarré dans la tranche haute des salaires
Et bien voilà, tu es la preuve vivante que les prix peuvent monter encore pas mal à Paris. :lol:
Il suffit qu'il y ait assez de mecs comme toi par rapport aux nombre d'apparts à vendre.
Paris, si tu n'es pas multimillionnaire ne te concerne pas. C'est plus un indicateur des écarts de revenus qu'un indicateur immobilier qui montrerait la voie à la vraie France
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#19 Message par dioubiban » 01 oct. 2019, 16:19

Ben92 a écrit :
01 oct. 2019, 15:56
dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 13:35
Perso j'en sais rien et je m'en cogne vu que mon salaire a fait x6 en 20 ans en ayant démarré dans la tranche haute des salaires
Et bien voilà, tu es la preuve vivante que les prix peuvent monter encore pas mal à Paris. :lol:
Il suffit qu'il y ait assez de mecs comme toi par rapport aux nombre d'apparts à vendre.
Les mecs comme moi connaissent la valeur de l'argent... Et j'ai des loisirs en pleine nature un peu dispendieux qui me permettent de voir encore de temps à autre la voie lactée....
Autant je suis prêt à mettre ce qu'il faut pour y aller en sécurité et dans un confort relatif, autant z'etes pas pret de me voir claquer de la thune pour un clapier à paname.
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#20 Message par Ben92 » 01 oct. 2019, 16:49

dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 16:19
Les mecs comme moi connaissent la valeur de l'argent...
les mecs qui connaissent la valeur de l'argent, en général aiment bien aussi s'enrichir en dormant en achetant leur RP à Paris. :mrgreen:
En plus vu que tu gagnes au moins 200k€/an tu peux acheter un bel appart. Mais bon, comme on dit, on ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif !

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#21 Message par dioubiban » 01 oct. 2019, 16:53

euh non moi je me suis enrichi en achetant de l'europstat et du completel... puis j'ai contnué en achetant de l'arcelor et j'ai replacé la partie dynamique sur de l'oeno quand le diams est sorti... un paysannou de ma famille m'ayant dit que ce bouchon il allait en prendre pour ses rosés meme s'il était plus cher... J'ai aussi eu du nicoxx parce que mes parents se plaignaient d'arthrose donc me suis dit qu'il y avait un marché...
Et dans les FCPI que j'ai pris pour pas payer d'impots mais en payer quand meme en perdant tout pour financer des tartes up franchouille ben j'ai eu le bol de chopper du blablacar et de la ruche qui dit oui totalement au pif...

Apres ça fait deux ans que je me dis que ma partie dynamique faut que je la dégage et la sécurise mais je sais plus ou la mettre. j'ai perdu le flair... Je m'interesse donc de loin aux immeubles de rapports en province, histoire de m'occuper un peu quand je vais m'arreter avant la retraite qu'on aura pas...

Tout ça pour dire que tout dans un seul panier qui est sa RP pour en plus avoir une daube mal foutue riquiqui avec une tonne de coproprio à gérer non merci trop peu pour moi... On a qu'une vie....
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#22 Message par Praséodyme » 01 oct. 2019, 22:36

lecriminel a écrit :
01 oct. 2019, 13:40
Vincent92 a écrit :
01 oct. 2019, 13:19
Si on pense que c'est juste le salaire qui compte et que c'est le seul critère fondamental, on finit comme Friggit : C'est à dire, conclure n'importe quoi depuis des années.
la principale erreur de Friggit, c'est les taux. Mais il y a tellement de faiblesses dans les données que n'importe quelle étude sérieuse ne peut être menée. Le salaire reste le critère fondamental.
À condition que l'immo soit acheté avec des salaires. Or j'ai l'impression qu'à Paris il est de plus en plus acheté avec des rentes, des donations, des héritages, des pétrodollars et des narco-euros.
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#23 Message par Ben92 » 01 oct. 2019, 23:35

Praséodyme a écrit :
01 oct. 2019, 22:36
À condition que l'immo soit acheté avec des salaires. Or j'ai l'impression qu'à Paris il est de plus en plus acheté avec des rentes, des donations, des héritages, des pétrodollars et des narco-euros.
Ceci est un mythe. Dans mon cercle de connaissances de classe moyenne sup 30-40 ans tout le monde ou presque achète avec ses salaires, à Paris ou dans le bon 92 qui est aussi cher que Paris. Il est vrai que les apports sont élevés mais ils proviennent des salaires, notamment d'intéressement/ participation (ça peut montrer très vite) et/ou de PV d'un premier achat. Les donations sont dérisoires - juste un petit coup de pouce 100k€ grand max par personne au-dessus de toute façon c'est lourdement imposé . Le budget d'1M€ est très facilement atteignable pour un couple de cadres lambda de 35-38 ans qui revendent un F2 à Paris.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#24 Message par kamoulox » 02 oct. 2019, 07:47

dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 16:19
Ben92 a écrit :
01 oct. 2019, 15:56
dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 13:35
Perso j'en sais rien et je m'en cogne vu que mon salaire a fait x6 en 20 ans en ayant démarré dans la tranche haute des salaires
Et bien voilà, tu es la preuve vivante que les prix peuvent monter encore pas mal à Paris. :lol:
Il suffit qu'il y ait assez de mecs comme toi par rapport aux nombre d'apparts à vendre.
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En plus en ville ces couillons ils préfèrent voir la Tour Eiffel qui clignote que les étoiles qui sont invisibles avec la pollution lumineuse

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#25 Message par roi.de.trefle » 02 oct. 2019, 09:01

Ben92 a écrit :
01 oct. 2019, 23:35
Praséodyme a écrit :
01 oct. 2019, 22:36
À condition que l'immo soit acheté avec des salaires. Or j'ai l'impression qu'à Paris il est de plus en plus acheté avec des rentes, des donations, des héritages, des pétrodollars et des narco-euros.
Ceci est un mythe. Dans mon cercle de connaissances de classe moyenne sup 30-40 ans tout le monde ou presque achète avec ses salaires, à Paris ou dans le bon 92 qui est aussi cher que Paris. Il est vrai que les apports sont élevés mais ils proviennent des salaires, notamment d'intéressement/ participation (ça peut montrer très vite) et/ou de PV d'un premier achat. Les donations sont dérisoires - juste un petit coup de pouce 100k€ grand max par personne au-dessus de toute façon c'est lourdement imposé . Le budget d'1M€ est très facilement atteignable pour un couple de cadres lambda de 35-38 ans qui revendent un F2 à Paris.
Bizarrement moi je connais des gens plus ordinaires, un couple à 10k€/mois qui ne sont pas des héritiers, et qui donc ne peuvent pas acheter à Paris pour loger la famille...
Sursum corda

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#26 Message par lecriminel » 02 oct. 2019, 10:23

Praséodyme a écrit :
01 oct. 2019, 22:36
lecriminel a écrit :
01 oct. 2019, 13:40
Vincent92 a écrit :
01 oct. 2019, 13:19
Si on pense que c'est juste le salaire qui compte et que c'est le seul critère fondamental, on finit comme Friggit : C'est à dire, conclure n'importe quoi depuis des années.
la principale erreur de Friggit, c'est les taux. Mais il y a tellement de faiblesses dans les données que n'importe quelle étude sérieuse ne peut être menée. Le salaire reste le critère fondamental.
À condition que l'immo soit acheté avec des salaires. Or j'ai l'impression qu'à Paris il est de plus en plus acheté avec des rentes, des donations, des héritages, des pétrodollars et des narco-euros.
à mon avis, la situation parisienne que tu décris, à laquelle il faut rajouter un certain nombre de particularités gratinées comme l'expansion des HLM, en fait un terrain naturel de réception des milliards détournés vers la ploutocratie, voire le crime organisé ( si vous voyez la différence) et non plus un marché immobilier à étudier. Dans un vrai marché, le salaire est la base. Évidemment, si pendant que celui-ci prend 4%, les intérêts perdent 80%, ce sont ces derniers qui vont le plus peser sur l'évolution des prix.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#27 Message par immoglobine » 02 oct. 2019, 10:59

Ben92 a écrit :
01 oct. 2019, 23:35
Les donations sont dérisoires - juste un petit coup de pouce 100k€ grand max par personne au-dessus de toute façon c'est lourdement imposé .
Vu comme ça... mais bon si c'est dans ton cercle de connaissances, je pense que la généralisation ne doit pas être mises en cause.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#28 Message par Ben92 » 02 oct. 2019, 12:34

immoglobine a écrit :
02 oct. 2019, 10:59
Ben92 a écrit :
01 oct. 2019, 23:35
Les donations sont dérisoires - juste un petit coup de pouce 100k€ grand max par personne au-dessus de toute façon c'est lourdement imposé .
Vu comme ça... mais bon si c'est dans ton cercle de connaissances, je pense que la généralisation ne doit pas être mises en cause.
Dérisoire par rapport au prix du bien acheté j'entends.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#29 Message par Ben92 » 02 oct. 2019, 12:39

Sinon à la périphérie de mon cercle de connaissances j'ai même un couple de semi-prolos (assistante sociale + développeur Bac+2) qui ont acheté un F3 dans le 13e (pas dans les tours) au printemps dernier. Comme quoi, quand on veut on peut.

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#30 Message par Praséodyme » 02 oct. 2019, 12:48

immoglobine a écrit :
02 oct. 2019, 10:59
Ben92 a écrit :
01 oct. 2019, 23:35
Les donations sont dérisoires - juste un petit coup de pouce 100k€ grand max par personne au-dessus de toute façon c'est lourdement imposé .
Vu comme ça... mais bon si c'est dans ton cercle de connaissances, je pense que la généralisation ne doit pas être mises en cause.
D'autant que l'échantillon doit être peu représentatif.

Déjà on se situe dans le microcosme des jeunes-cad'dynamiques ouest-parisiens dotés de parents aptes à donner des « petits coups de pouce » de 100k€. Mais en sus, si Ben92 fait irl les réflexions auxquelles il nous habitue sur ce forum, son cercle d'amis doit être sélectionné parmi les gens extrêmement tolérants à la fatuité.
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#31 Message par kamoulox » 02 oct. 2019, 12:57

Oui c’est Le club des « SB »

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#32 Message par lecriminel » 02 oct. 2019, 13:02

Ben92 a écrit :
02 oct. 2019, 12:39
Sinon à la périphérie de mon cercle de connaissances j'ai même un couple de semi-prolos
excellent !
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#33 Message par Pazuzu » 02 oct. 2019, 13:59

Ben92 a écrit :
01 oct. 2019, 23:35
Le budget d'1M€ est très facilement atteignable pour un couple de cadres lambda de 35-38 ans qui revendent un F2 à Paris.
lol. dans tes rêves, sans doute, mais dans la vraie vie c'est très rare.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#34 Message par dioubiban » 02 oct. 2019, 14:40

Pazuzu a écrit :
02 oct. 2019, 13:59
Ben92 a écrit :
01 oct. 2019, 23:35
Le budget d'1M€ est très facilement atteignable pour un couple de cadres lambda de 35-38 ans qui revendent un F2 à Paris.
lol. dans tes rêves, sans doute, mais dans la vraie vie c'est très rare.
Je dirais meme plus : qui achete le F2 à ces cadres lambda de 35-38 ans..
Tain un F2 à presque 40 piges.... la loose....
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#35 Message par Ben92 » 02 oct. 2019, 14:52

dioubiban a écrit :
02 oct. 2019, 14:40
Je dirais meme plus : qui achete le F2 à ces cadres lambda de 35-38 ans..
Souvent, des cadres plus jeunes en couple, ou ~35 ans en solo.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#36 Message par dioubiban » 02 oct. 2019, 14:56

Ben92 a écrit :
02 oct. 2019, 14:52
dioubiban a écrit :
02 oct. 2019, 14:40
Je dirais meme plus : qui achete le F2 à ces cadres lambda de 35-38 ans..
Souvent, des cadres plus jeunes en couple, ou ~35 ans en solo.
ok : profil prix conditions de crédit, origine de l'apport..
et si vente du F1 alors meme question avec les acquéreurs du F1 vendu..
Histoire de bien définir toute la filiere et voir si ça peut perdurer.
Si le début de la chaine ou si pour F1 et F2 c'est : des mecs pour faire du BnB alors Paris va devenir de pire en pire.
Modifié en dernier par dioubiban le 02 oct. 2019, 14:57, modifié 1 fois.
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#37 Message par Praséodyme » 02 oct. 2019, 14:57

Pazuzu a écrit :
02 oct. 2019, 13:59
Ben92 a écrit :
01 oct. 2019, 23:35
Le budget d'1M€ est très facilement atteignable pour un couple de cadres lambda de 35-38 ans qui revendent un F2 à Paris.
lol. dans tes rêves, sans doute, mais dans la vraie vie c'est très rare.
Un couple de yuppies qui revendent un F2 à 300k€ (miraculeusement déjà tout payé), à qui Papa, Maman, Beau-Papa et Belle-Maman donnent chacun 100k€, s'ils empruntent 300k€ sur 25 ans, ils peuvent effectivement s'offrir très facilement un logement à 1 myon...

et vivre comme un couple de smicards lillois, mais à Passy, avec une vue imprenable sur la ligne 6.
Modifié en dernier par Praséodyme le 02 oct. 2019, 15:01, modifié 1 fois.
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#38 Message par Suricate » 02 oct. 2019, 14:58

Ou des retraités.

En fait tout le monde sauf les couples avec enfant(s) scolarisé(s)...

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#39 Message par alexlyon » 02 oct. 2019, 15:24

Cet article (Reuters original en anglais + traduction automatique pour accès à tous) va calmer toutes les files du forum.

https://www.reuters.com/article/us-usa- ... SKBN1WG439

https://news-24.fr/trop-gros-pour-prete ... ericaines/

Le crédit à fond et n'importe comment, c'est fini.
La liquidité interbancaire s'assèche (elle ne circule plus autant).
Sans y être, on est de plus en plus proche de la situation de 2008.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#40 Message par al0 » 02 oct. 2019, 15:42

Pourquoi l'essor du crédit immobilier inquiète Bercy
https://www.boursorama.com/patrimoine/a ... 29fdc65ed6
Les autorités françaises se préoccupent surtout de la hausse de l'endettement des ménages par rapport à leurs revenus, une évolution encouragée par les conditions de moins en moins strictes demandées par les banques, sur fond de vive concurrence dans le secteur. Les banques demandent ainsi aux ménages de verser moins d'argent au début, ce qui augmente mécaniquement la somme à rembourser par la suite. Quant aux durées élevées des remboursements, elles allègent les échéances mais elles augmentent aussi le risque d'un problème personnel sur une période aussi longue. Pour autant, les inquiétudes restent modérées, d'autant que les Français empruntent à taux fixe et sont donc protégés des incertitudes liées à une remontée.

Plus qu'un risque massif d'incapacité des ménages à rembourser leur dette, le Conseil met surtout en garde au sujet d'un ralentissement général du niveau de la consommation, à laquelle les particuliers auraient moins de revenus à accorder.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#41 Message par cashisking » 02 oct. 2019, 15:54

Plus qu'un risque massif d'incapacité des ménages à rembourser leur dette, le Conseil met surtout en garde au sujet d'un ralentissement général du niveau de la consommation, à laquelle les particuliers auraient moins de revenus à accorder.
Marrant qu'ils fassent le lien pour les particuliers mais pas pour le budget de l'état.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#42 Message par dioubiban » 02 oct. 2019, 16:01

cashisking a écrit :
02 oct. 2019, 15:54
Plus qu'un risque massif d'incapacité des ménages à rembourser leur dette, le Conseil met surtout en garde au sujet d'un ralentissement général du niveau de la consommation, à laquelle les particuliers auraient moins de revenus à accorder.
Marrant qu'ils fassent le lien pour les particuliers mais pas pour le budget de l'état.
Parce que la doctrine c'est qu'une personne physiques est mortelle mais un Etat est immortel et peut donc s'endetter (et donc devoir rembourser... mais chut hein...) à l'infini...
L'autre doctrine c'est l'endettement d'investissement qui rapporte du pognon
La réalité c'est que l'argent n'existe pas... C'est une illusion pour faire triquer Mimile et consorts
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#43 Message par Praséodyme » 02 oct. 2019, 16:39

dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 16:19
Les mecs comme moi connaissent la valeur de l'argent... Et j'ai des loisirs en pleine nature un peu dispendieux qui me permettent de voir encore de temps à autre la voie lactée....
Autant je suis prêt à mettre ce qu'il faut pour y aller en sécurité et dans un confort relatif, autant z'etes pas pret de me voir claquer de la thune pour un clapier à paname.
dioubiban a écrit :
02 oct. 2019, 16:01
La réalité c'est que l'argent n'existe pas... C'est une illusion pour faire triquer Mimile et consorts
Cherchez l'erreur.

Il y a plein de trucs qui n'ont d'existence que dans la croyance collective mais qui déterminent beaucoup de choses concrètes dans le monde réel. Les mathématiques, la thermodynamique, l'amour, le droit, Dieu, l'argent...
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#44 Message par Ben92 » 02 oct. 2019, 17:13

Praséodyme a écrit :
02 oct. 2019, 14:57
Un couple de yuppies qui revendent un F2 à 300k€ (miraculeusement déjà tout payé),
Plutôt 400-500k€ la revente d'un F2. Et il reste souvent dans les 300k€ une fois le crédit soldé.
En fait, c'est toujours pareil. Ceux qui se plaignent des prix élevés sont ceux qui n'ont pas voulu acheter un F1/F2 au début de leur vie active, et qui du coup n'ont pas l'apport nécessaire pour acheter un F3/F4 à Paris.

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#45 Message par dioubiban » 02 oct. 2019, 17:43

Praséodyme a écrit :
02 oct. 2019, 16:39
dioubiban a écrit :
01 oct. 2019, 16:19
Les mecs comme moi connaissent la valeur de l'argent... Et j'ai des loisirs en pleine nature un peu dispendieux qui me permettent de voir encore de temps à autre la voie lactée....
Autant je suis prêt à mettre ce qu'il faut pour y aller en sécurité et dans un confort relatif, autant z'etes pas pret de me voir claquer de la thune pour un clapier à paname.
dioubiban a écrit :
02 oct. 2019, 16:01
La réalité c'est que l'argent n'existe pas... C'est une illusion pour faire triquer Mimile et consorts
Cherchez l'erreur.

Il y a plein de trucs qui n'ont d'existence que dans la croyance collective mais qui déterminent beaucoup de choses concrètes dans le monde réel. Les mathématiques, la thermodynamique, l'amour, le droit, Dieu, l'argent...
On est d'accord...je connais la valeur de l'argent : il n'existe pas, donc je ne vais pas me casser le luk a essayer d'en trouver pour un clapier c'est totalement vain... Je suis bien trop associal pour lécher le derche de ceux qui ont la volonté de faire parti de ceux qui créent l'argent ex nihilo ou de ceux qui créent l'argent en s'endettant professionnellement.
Et j'ai pas envie de devoir rendre des comptes à un des deux premiers cités via un emprunt personnel.

Par contre je crois tres fort à l'effet joule : plus ça frotte et plus ça chauffe, donc à un moment donné faut enlever tout l'oxygène pour éviter que ça brule ou que ça explose...
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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#46 Message par franckyfranck » 02 oct. 2019, 18:08

La réalité c'est que l'argent n'existe pas... C'est une illusion pour faire triquer Mimile et consorts
L’argent est une information un peu comme le score dans un jeu vidéo et la finance en fixe une partie des règles. Effectivement dans le but de te faire travailler mais pas que.

Pour la plupart des gens, l’argent est converti en « actifs » à savoir des biens immobilier ou des actions. Et ces actifs procurent un rendement (de l’argent).

En l’occurence certains ont pu oublier cette règle. Et ne pas assez convertir leur argent en actif et ils sont sorti du marché pendant une phase de concentration des capitaux. En fait le mec qui rentrait en 2008 (soit disant au plus mauvais moment) bénéficiait non seulement de la hausse mais de la baisse des taux si il renégociait. Du coup le remboursement anticipé n’est pas improbable.

En fait tant que les banques respectent peu ou prou le 33% ou n’en dérogent que sur des dossiers « premiums » le risque de bulle est faible. Le dossier premium a un apport important ou d’autres bien en garantie et des revenus important. Même en empruntant sur 25 ans aujourd’hui on a environ les 2/3 d’une mensualité qui servent à rembourser le capital. Cela fait dans les 3% par an de capital remboursé chaque année au début du crédit (plus après). Si on considère que la banque a 7% d’apport (FDN), la « carotte » à 3% par an est une carotte à 15 points au bout de 5 ans (en fait un peu plus). Ce qui limite vachement le potentiel « carotifére » d’une brusque chute de l’immo.

En fait sur beaucoup de dossiers parisiens, l’apport est plus prêt de 20 - 30% que de 7%. Car il y a eu revente d’un bien. Et sur ces dossiers la, la banque est immunisée contre la plupart des sinistres qui pourraient survenir.

Rajoutons que les prix à Paris ayant pris 6% en un an, si l’achat a plus d’un an, on a 6% de MV qui est amorti. Il suffirait que cela monte encore de 6% sur l’année prochaine et il faudra bien relativiser lorsque l’on titrera sur un gadin à -30. Il sera réel mais pour les gens rentré en 2012 il sera moins douloureux que l’on croit.

En fait étant rentré sur le marché en 3 étapes, et ayant bénéficié d’une belle hausse sur tout ce temps, perdrai-je vraiment de l’argent ? (Sur l’ensemble de l’opération). Pour l’instant de 2008 à 2018 j’ai logé gratos (cf poste à ce sujet). Sur 2018- XXXX je ne sais pas encore. Mais je sais que le bien me couterait plus de 30 000 balles de loyer si je devais le louer. Et qu’avec les divers apports réinvestis dedans il me coute bien moins que cela. (Oui j’aurais pu placer cet apport en action mais j’ai besoin d’un logement ce qui change grandement la donne). Donc au final aujourd’hui à 40 balais je dépense finalement assez peu (en terme de cash flow) pour me loger. En fait je pourrais même démontrer qu’en terme de cash flow ca ne me coute quasi que les charges d’immeuble. (En prenant en compte qu’un appart que je n’ai pas vendu me rapporte des loyers).

Après oui j’ai une bonne situation tout ca, mais comme disait John Lenon, I’m not the only one. Et le sujet sur Paris est un peu celui la. La ville concentre les richesses et les situations quasi « anormales ». Et cela produit un « emballement » car ce qui est inabordable pour ceux qui sont rentré tardivement l’est surprenaient pour les autres.

Je dis cela et si on m'avait donné ma situation actuelle il y a 10 ans je ne l'aurais pas cru et j'aurait répondu Lustucru ! (Et pourtant j'achetais des Barilla).

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#47 Message par Vincent92 » 02 oct. 2019, 22:31

franckyfranck a écrit :Rajoutons que les prix à Paris ayant pris 6% en un an, si l’achat a plus d’un an, on a 6% de MV qui est amorti. Il suffirait que cela monte encore de 6% sur l’année prochaine et il faudra bien relativiser lorsque l’on titrera sur un gadin à -30
Du coup, si le prix d’un bien qui vaut 100 fait +100% puis -100%, il vaut combien? :mrgreen:
En fait je pourrais même démontrer qu’en terme de cash flow ca ne me coute quasi que les charges d’immeuble. (En prenant en compte qu’un appart que je n’ai pas vendu me rapporte des loyers).
Si tu mets 110% de la valeur de ton bien au départ, cela ne te coûte rien mise à part taxes, charges et travaux.
Reste ensuite à faire le bilan si tu revends.
Pour ma part je trouve que c’est bien étrange de ne pas compter le coup de mobilisation de l'épargne. Surtout si celle ci est importante. Mais... pourquoi pas.
C’est en tenant ce genre de raisonnement que certains parisiens pensent qu’ils s’enrichissent plus/s’appauvrissent moins que les autres ... 8)
Et le sujet sur Paris est un peu celui la. La ville concentre les richesses et les situations quasi « anormales ». Et cela produit un « emballement » car ce qui est inabordable pour ceux qui sont rentré tardivement l’est surprenaient pour les autres.
Penses tu que Paris est la ville dont les prix progressent le plus vite en IDF? En France? Si oui, sur quelle période?
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#48 Message par Pazuzu » 03 oct. 2019, 11:38

franckyfranck a écrit :
02 oct. 2019, 18:08
Donc au final aujourd’hui à 40 balais je dépense finalement assez peu (en terme de cash flow) pour me loger.
C'est facile de faire un cash-flow nul si tu as un apport et un petit logement pas bien placé....

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#49 Message par Pazuzu » 03 oct. 2019, 11:43

ProfGrincheux a écrit :
01 oct. 2019, 15:07
Attention toutefois à une concentration des patrimoines vers les plus hauts échelons de l'échelle sociale qui pourrait mettre en défaut votre prévision puisque c'est presque uniquement les plus riches qui peuvent acheter à Paris IM.
La taille du marché parisien + très bonne banlieue n'est pas si étroite qu'elle puisse mathématiquement limiter l'achat aux seules personnes riches.

On ne peut pas se baser, comme le fait régulièrement ben92, sur les 1 ou 2% les mieux lotis pour expliquer les tendances d'un marché d'un million de logements

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Re: UBS : Risque de bulle immobilière à Paris

#50 Message par slash33 » 03 oct. 2019, 12:30

Vincent92 a écrit :
02 oct. 2019, 22:31
Du coup, si le prix d’un bien qui vaut 100 fait +100% puis -100%, il vaut combien? :mrgreen:
0.

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