Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

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kurisutofa
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Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#1 Message par kurisutofa » 12 oct. 2019, 09:13

Analyse de bfm sur l impact de la baisse des taux basée sur celle de l acpr.
Globalement beaucoup de vente mais très peu de nouveaux entrants.

https://bfmbusiness.bfmtv.com/experts/l ... 85065.html

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slash33
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#2 Message par slash33 » 12 oct. 2019, 10:33

Morceaux choisis. Commençons par la conclusion:
Bref nous n’avons pas d’explication. Mais de ne pas avoir trouvé de réponse nous surprend moins... que de n’avoir vu nulle part ailleurs la question posée !
Faisons un effort intellectuel supplémentaire puisque les éléments de réponse sont fournis en fait:
comment expliquer qu’en 2018, selon les chiffres fournis par l’ACPR, la production de crédits bancaires à l’habitat… ait baissé de plus d’un quart (26%) !
la production annuelle de crédits à l’habitat s’est élevée à 203 milliards d’euros en 2018, un chiffre toujours nettement supérieur au montant moyen annuel depuis 2003 (145 milliards d’euros), bien qu’en baisse par rapport à 2017 (-26%). Ce retrait s’explique par la chute des rachats de crédits externes (-67%), qui sont passés de 23,6% de la production annuelle en 2017 à 9,5% en 2018 et se maintiennent à ce niveau au premier trimestre 2019
La chute du rachat de crédits n'explique que la moitié du phénomène observé. On peut se demander pourquoi l'APCR se focalise uniquement sur cet aspect puisque la seconde moitié s'explique inévitablement par moins de demande.

Le nom commun du rachat externe c'est le regroupement de crédits. Or il n'y a plus trop d'opportunités de faire racheter son crédit, soit par désintérêt (taux déjà très bas), concurrence moins forte (des taux aussi bas, vos banques les concèdent forcées et contraintes), ou par pur refus de renégocier (et pas d'alternative de rachat par un autre)
Au total, si l’on parle volontiers d’un fort dynamisme du marché immobilier, il ne se constate pas réellement dans les activités des banques dont, depuis plusieurs années et quels que soient les profils d’acquisitions, l’activité est en fait plutôt plate
On vient d'expliquer pourquoi.
les achats dans l’ancien sont réalisés par des secondo-accédants à 58% et par des acquéreurs appartenant aux CSP+ à 59%). On regarde le niveau des taux mais les prix sont de toute manière devenus trop élevés pour beaucoup de foyers primo-accédants. De sorte que la politique monétaire de taux bas ne parvient pas à élargir le marché.
la catégorie CSP+ n'existe pas en statistique, c'est un jugement de valeur de l'auteur (la Direction de BFM). Il faut regarder le profil sociologique de l'acheteur, pour y déceler ses motivations à l'achat, mais on pourrait être tenté de simplement dire que les taux de rendement de l'épargne ont poussé davantage de catégories aisées à rediriger leur effort d'épargne vers le locatif.

FrenchRigolade
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#3 Message par FrenchRigolade » 15 oct. 2019, 10:27

slash33 a écrit :
12 oct. 2019, 10:33
Morceaux choisis. Commençons par la conclusion:
Bref nous n’avons pas d’explication. Mais de ne pas avoir trouvé de réponse nous surprend moins... que de n’avoir vu nulle part ailleurs la question posée !
Faisons un effort intellectuel supplémentaire puisque les éléments de réponse sont fournis en fait:
comment expliquer qu’en 2018, selon les chiffres fournis par l’ACPR, la production de crédits bancaires à l’habitat… ait baissé de plus d’un quart (26%) !
la production annuelle de crédits à l’habitat s’est élevée à 203 milliards d’euros en 2018, un chiffre toujours nettement supérieur au montant moyen annuel depuis 2003 (145 milliards d’euros), bien qu’en baisse par rapport à 2017 (-26%). Ce retrait s’explique par la chute des rachats de crédits externes (-67%), qui sont passés de 23,6% de la production annuelle en 2017 à 9,5% en 2018 et se maintiennent à ce niveau au premier trimestre 2019
La chute du rachat de crédits n'explique que la moitié du phénomène observé. On peut se demander pourquoi l'APCR se focalise uniquement sur cet aspect puisque la seconde moitié s'explique inévitablement par moins de demande.

Le nom commun du rachat externe c'est le regroupement de crédits. Or il n'y a plus trop d'opportunités de faire racheter son crédit, soit par désintérêt (taux déjà très bas), concurrence moins forte (des taux aussi bas, vos banques les concèdent forcées et contraintes), ou par pur refus de renégocier (et pas d'alternative de rachat par un autre)
Au total, si l’on parle volontiers d’un fort dynamisme du marché immobilier, il ne se constate pas réellement dans les activités des banques dont, depuis plusieurs années et quels que soient les profils d’acquisitions, l’activité est en fait plutôt plate
On vient d'expliquer pourquoi.
les achats dans l’ancien sont réalisés par des secondo-accédants à 58% et par des acquéreurs appartenant aux CSP+ à 59%). On regarde le niveau des taux mais les prix sont de toute manière devenus trop élevés pour beaucoup de foyers primo-accédants. De sorte que la politique monétaire de taux bas ne parvient pas à élargir le marché.
la catégorie CSP+ n'existe pas en statistique, c'est un jugement de valeur de l'auteur (la Direction de BFM). Il faut regarder le profil sociologique de l'acheteur, pour y déceler ses motivations à l'achat, mais on pourrait être tenté de simplement dire que les taux de rendement de l'épargne ont poussé davantage de catégories aisées à rediriger leur effort d'épargne vers le locatif.
Bonjour, avez-vous parlé des transactions sans prêt bancaire ? dont les achats cash

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slash33
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#4 Message par slash33 » 15 oct. 2019, 12:51

C'est implicite. Mais ce n'est pas dit clairement dans la publication cependant.

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lecriminel
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#5 Message par lecriminel » 15 oct. 2019, 14:19

Je trouve un peu rapide ta conclusion sur le locatif. Pourquoi pourrait ce ne pas être la RP ? Si c'est le locatif et que l'achat se fait à un bailleur, n'est ce pas le rajeunissement supposé des bailleurs la principale nouvelle ? Et si c'est un bien personnel, alors on aura une baisse de la proportion de propriétaires, ce qui serait logique vu les salaires des jeunes et leur envie de se mettre un boulet moins développée que leurs aînés. Ceci rencherira le cout public d'aide à la pierre
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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saturne
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#6 Message par saturne » 15 oct. 2019, 14:56

Je crois que

-- les notaires comptabilisent les transactions inter-entreprises (foncières et fonds vautours) qui sont financées par la banque dans l'ombre (fonds hors régulation BCE). Ces transactions ne sont pas financées par les banques.
Cela explique les prix irréels, justifiés uniquement par des vendeurs en quête de liquidités, qui cherchent à survaloriser les biens immo.
Ces prix sont purement "nominaux", C'est surtout indicatif que les vendeurs d'immeubles sont sans le sous et que les créanciers sont en train d'exécuter les garanties (devant notaire) au prix accordé.

-- les banques sous régulation BCE sont soumises à la régulation comptable en vigueur depuis 2019 (IFRS et BâleIII)
Simplement, elles ne font plus crédit aux ménages/sociétesans garantie de remboursement
Et encore moins sur des garanties à des prix décorrélés.

La baisse des taux, elle est pour les établissements publics, par pour les ménages (ni les sociétés foncières dont les immeubles ne sont pas remboursés). Cet article est au moins honnête de reconnaître qu'on avait enfumé les gens avec l'argument que la baisse des taux poussait à l'achat de biens immobiliers.
Les particuliers qui y ont cru et refusent de baisser leurs prix (et ne vendent pas) sont les idiots utiles d'un jeu qui se fait dans leur dos. Quand la partie sera terminée, ils atterriront. En fait, ils n'interessent personne, ils ne jouent pas la partie.

Donc, simplement, on est en présence d'un peusdo.marché qui va bientôt arriver à un point de non retour.
Le lobby "cultive" ces prix apparents pour attirer les derniers demeurés avec de l'argent liquide et leur faire acheter des immeubles à prix fictifs. Et s'en débarrasser.


Mais quand cette arnaque ne marchera plus, quand les vendeurs ne pourront plus rembourser leurs prêts antérieurs, les alors les créanciers exécuteront les garanties à la baisse. Tous les gros bras actuellement sont en liquidités, et attendent l'effondrement final.

Macron avait parlé de faciliter l'élargissement des parcs immo des stés HLM.
Je pense qu'on va voir bientôt l'État s'equiper à prix bradés (mais non à prix publics) sur tous ces immeubles comptabilisés par les notaires.
Billets philophynanciers crédit-consuméristes : http://ppcc-fr.blogspot.fr/?view=mosaic

ProfGrincheux
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#7 Message par ProfGrincheux » 15 oct. 2019, 19:32

Source?

"Je crois que" signifie que ta source est ton imagination.

Ben92
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#8 Message par Ben92 » 16 oct. 2019, 10:54

saturne a écrit :
15 oct. 2019, 14:56
Je crois que

-- les notaires comptabilisent les transactions inter-entreprises (foncières et fonds vautours) qui sont financées par la banque dans l'ombre (fonds hors régulation BCE). Ces transactions ne sont pas financées par les banques.
Cela explique les prix irréels, justifiés uniquement par des vendeurs en quête de liquidités, qui cherchent à survaloriser les biens immo.
Ces prix sont purement "nominaux", C'est surtout indicatif que les vendeurs d'immeubles sont sans le sous et que les créanciers sont en train d'exécuter les garanties (devant notaire) au prix accordé.

-- les banques sous régulation BCE sont soumises à la régulation comptable en vigueur depuis 2019 (IFRS et BâleIII)
Simplement, elles ne font plus crédit aux ménages/sociétesans garantie de remboursement
Et encore moins sur des garanties à des prix décorrélés.

La baisse des taux, elle est pour les établissements publics, par pour les ménages (ni les sociétés foncières dont les immeubles ne sont pas remboursés). Cet article est au moins honnête de reconnaître qu'on avait enfumé les gens avec l'argument que la baisse des taux poussait à l'achat de biens immobiliers.
Les particuliers qui y ont cru et refusent de baisser leurs prix (et ne vendent pas) sont les idiots utiles d'un jeu qui se fait dans leur dos. Quand la partie sera terminée, ils atterriront. En fait, ils n'interessent personne, ils ne jouent pas la partie.

Donc, simplement, on est en présence d'un peusdo.marché qui va bientôt arriver à un point de non retour.
Le lobby "cultive" ces prix apparents pour attirer les derniers demeurés avec de l'argent liquide et leur faire acheter des immeubles à prix fictifs. Et s'en débarrasser.


Mais quand cette arnaque ne marchera plus, quand les vendeurs ne pourront plus rembourser leurs prêts antérieurs, les alors les créanciers exécuteront les garanties à la baisse. Tous les gros bras actuellement sont en liquidités, et attendent l'effondrement final.

Macron avait parlé de faciliter l'élargissement des parcs immo des stés HLM.
Je pense qu'on va voir bientôt l'État s'equiper à prix bradés (mais non à prix publics) sur tous ces immeubles comptabilisés par les notaires.
I love that :mrgreen:
Merci, continue sur cette lancée, ne change rien surtout !

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dioubiban
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#9 Message par dioubiban » 16 oct. 2019, 12:19

ProfGrincheux a écrit :
15 oct. 2019, 19:32
Source?

"Je crois que" signifie que ta source est ton imagination.
De mémoire, la derniere fois que je suis intervenu dans les banques c'était en 2008 apres le début de la crise... Donc en plus ça doit plus trop etre d'actualité.
Mais globalement dans les grandes lignes bale 3 impose aux banques 8% de fonds "propres".
Ces fonds propres doivent etre constitués pour 1/3 du capital social et des réserves sur résultats de la banque.
Le reste est plus ou moins exotique (provisions et fonds de garantie...)

Ce qui donne des situations plus ou moins cocasses :
- le hors bilan est pas dans le périmètre (et y'en a...)
- si je construis un batiment pour prix de revient de 1 et que le marché s'accorde à dire que le prix du marché c'est 1000 alors grosso merdo ça vaut 1000 et je suis bale 3 compliant, ce qui me permet ensuite de jouer plus de 12000 au casino avec mon zouli nordi en HFT (et encore ça c'est sans les leviers.. demandez à Kerviel par exemple).
=>J'ai donc tout interet à monter des programmes immos dans des pays peu regardant sur l'origine des fonds (ex : le cap vert ou l'espagne (les canaries) qui vendent des iles pour des projets immo/touristiques sans demander d'ou viennent les sous : les banques se retrouvent donc avec des quasi fonds propres créé avec de l'argent sale.

Donc si par malheur le marché dit que l'immo ça vaut plus rien ben les actionnaires de la banque (et les sociétaires?) devront remettre du cash pour conserver leurs positions ou déboucler des positions pour revenir dans un ratio raisonnable.

C'est tres tres caricatural mais c'est l'esprit. C'est je pense ce que voulais nous dire saturne.
Volem rien foutre al pais.

ProfGrincheux
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#10 Message par ProfGrincheux » 16 oct. 2019, 15:20

Là au moins je comprends plus ou moins le scénario envisagé. C'est une variante de 2007-2008 dans la mesure ou il s'agirait d'un effondrement de la valeur des actifs au bilan des banques concernées.

Est ce que tu as des sources qui indiquent que ce scénario ou une variante est en cours et avec quelles banques ou institutions financières?

Un boom immobilier au Cap-Vert serait documentable.

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saturne
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#11 Message par saturne » 17 oct. 2019, 21:45

dioubiban a écrit :
16 oct. 2019, 12:19
ProfGrincheux a écrit :
15 oct. 2019, 19:32
Source?

"Je crois que" signifie que ta source est ton imagination.
De mémoire, la derniere fois que je suis intervenu dans les banques c'était en 2008 apres le début de la crise... Donc en plus ça doit plus trop etre d'actualité.
Mais globalement dans les grandes lignes bale 3 impose aux banques 8% de fonds "propres".
Ces fonds propres doivent etre constitués pour 1/3 du capital social et des réserves sur résultats de la banque.
Le reste est plus ou moins exotique (provisions et fonds de garantie...)

Ce qui donne des situations plus ou moins cocasses :
- le hors bilan est pas dans le périmètre (et y'en a...)
- si je construis un batiment pour prix de revient de 1 et que le marché s'accorde à dire que le prix du marché c'est 1000 alors grosso merdo ça vaut 1000 et je suis bale 3 compliant, ce qui me permet ensuite de jouer plus de 12000 au casino avec mon zouli nordi en HFT (et encore ça c'est sans les leviers.. demandez à Kerviel par exemple).
=>J'ai donc tout interet à monter des programmes immos dans des pays peu regardant sur l'origine des fonds (ex : le cap vert ou l'espagne (les canaries) qui vendent des iles pour des projets immo/touristiques sans demander d'ou viennent les sous : les banques se retrouvent donc avec des quasi fonds propres créé avec de l'argent sale.

Donc si par malheur le marché dit que l'immo ça vaut plus rien ben les actionnaires de la banque (et les sociétaires?) devront remettre du cash pour conserver leurs positions ou déboucler des positions pour revenir dans un ratio raisonnable.

C'est tres tres caricatural mais c'est l'esprit. C'est je pense ce que voulais nous dire saturne.
(Source: ma signature et les forums que je suis. Et je ne prétends pas donner autre chose qu'un point de vue. Qui me permet d'interpréter les faits rapportés par l'article, d'une manière que les faits ne démentent pas. L'article dit ne rien comprendre au doigt qui montre la lune, moi je dis qu'il faut apprendre à regarder la lune, pour arriver à bien pointer du doigt :mrgreen: .)

J'essaie de montrer les choses comme je les vois (comme j'ai appris à les voir);

A compter de 2019, ce sont les normes comptables modifiées en 2012 qui sont entrées en vigueur.
Essentiellement, de memoire, les actifs collateraux sont désormais valorisés à "valeur acquise".
Un bien de 100 dont tu n'as payé que 10, ne garantit que 10 au regard des nouveaux critères bancaires (et non pas les 100 engagés, ou les 150 promis à la revente), Pire, tout le reste non encore payé, soit 90, est soustrait de ton capital-crédit. C'est assez normal, mais depuis les années 80, on avait réussi à libéraliser la finance: ça donnait l"effet-levier" (où avec 10 de payé, tu réempruntais sur une garantie présumée de 100). Ce genre de martingale fictive est impossible sous les nouvelles règles bancaires, en particulier dans les emprunts immo.
Résultat, depuis 1/1/2019, les banques sous garantie BCE (garantie conditionnée à l'application des règles "prudentielles") ont donc coupé le robinet aux fonds spéculatifs (et aux achat immo des cornucopiens sans apport propre, en liquide, de façon à avoir un ton capital-crédit positif).

D'un autre côté, à cause du renforcement des fonds propres que les banques sont tenues d'aligner au regard des collatéraux, toutes les banques qui avaient fait des crédits immobiliers avant 2012, les ont revendus avant 2019 pour ne pas se retrouver en faillite- Evidemment, il ne fallait pas le faire frontalement. Il faut le faire en faisant croire que ces prix bullesques étaient bien réels et pour toujours. C'est ce qui explique qu'on ait eu ce qu'on a appelé un "non-marché" : des prix absurdes, absence de transactions particulières, mais pas de baisse des prix ; derriere les rideaux, des buy-back en bourse pour faire monter le prix de ses propres actions, et pour les stocks immo, des transactions "liées" entre banques et fonds de défaisance a des prix en hausse (ce que reflètent les stats les notaires) mais qui sont ensuite annulées (opérations liées) ; une propagande média affirmant que le marché est booming, les taux sont bas pour attirer des acheteurs avec de l'argent liquide, et se défaire ainsi d'un maximum de biens (actifs boursiers et immo) ;.
Résultat, grosso-modo, en 2019, la majorité des banques sous garantie BCE a déstocké (revendu) les actifs survalorisés et on ne verra plus de crise d'entités bancaires. Il n'y aura plus de bail-out comme en 2008. Désormais, tout se fera comme en Chypre,

Mais si les banques réglo ont déstocké leurs emprunts, qui sont les nouveaux détenteurs de ces actifs survalorisés ?
Il y en a de 2 sortes:
-- les fonds vautours style Blackstone, qui ont racheté des parcs d'immeubles en faillite à prix 2008, les ont exploité puis vendu entre 2016 et 2018. Ce sont eux qui font gonfler les statitistiques de notaires des fonds qui disent "Ça monte !" . Ils ont gagné de l'argent, Mais ils ont aussi drainé les stocks qui plombaient les entités bancaires (Santander, Banques italiennes).
-- les autres spéculateurs ou cornucopiens qui ont racheté entre 2008 et 2018, en croyant que l'immobilier repartait pour toujours,
et qui sont endettés et utilisent leurs actifs en garantie. Sauf que "mes hactifs" ne sont plus valorisés de la même façon selon qu'on s'adresse à une banque sous garantie BCE et.. à une banque dans l'ombre (sans garantie BCE, ni donc règles de valorisation à respecter)

Or ce sont ces seconds spéculateurs, endettés pour 1000 alors que leurs "hactifs" ne valent que 100, qui ont désespérément besoin d'argent : comme les banques "au soleil" de la BCE leurs sont fermées, ils sont forcés de se tourner vers les entités bancaires "dans l'ombre" (qui sont les même, souvent). Mais c'est donc le coupe-gorge, le surendettement, et la fin inévitable, elles se font égorger : donc ça donne encore des faillites maquillées en "ventes massives de biens immo à prix fous", ou des opérations liées avec transferts de propriété à prix fictifs (mais qui s'annulent ensuite)
-- et ce sont toutes ces opérations que voient passer les notaires, à la manière des registres des décès d'une ville de pestiférés qu'on a mis en quarantaine.

Quant aux etablissements sous garantie BCE, qui disposent de tout l'argent du monde, elles attendent simplement que le carnage entre les entités "dans l'ombre" (les mêmes fonds vautours entre eux) et les fonds spécultatifs arrive à son terme. C'est ainsi que Dieu avec Sa main invisible reconnaîtra les siens, Autrement dit, on attend que le marché s'assainisse et que les prix des actifs (immo et boursiers) reviennent à leurs fondamentaux. C'est donc le moment de se mettre en liquidité, et d'attendre le krach. Et une fois les prix revenus à leur fondamentaux, alors les banques se remettront à prêter sans plomber leurs bilans avec des hactifs bidonnés, et pour ceux qui disposeront de liquide, alors ce sera le moment d' investir dans des projets rentables (investissement value)

Entre.temps, comme toujours, le petit-peuple a fait les frais dans la cour des grands de ce monde entre 2012 et 2019.
Les classes moyennes n'ont plus accès au crédit immo. Les pensions de retraite se font rabotter. Les services publics ferment,
Les taux négatifs, c'est comme l'argent de son emprunt ; tout le monde croit qu'ils sont pour lui, mais personne n'arrive à les voir.

Mais -- comme par hasard -- les notaires annoncent des volumes de transaction démesurés ! C'est à n'y rien comprendre, se disent certains journalistes, alors qu'il sont bien placés pour savoir que pour avoir des piges, faut qu'ils répètent : "c'est le moment d'acheteeeeer !"

-----

Normalment, ce sont les Politiques qui vont donner le signal du Krach boursier. On peut penser que ce sera après le Brexit, d'autres pensent que lorsque de grosses banques allemandes seront vraiment assainies.
Mais le probleme est politique, pas économique. Et la décision politique va s'appliquer au marché immobilier.
C'est là qu'on se dit qu'il faudrait commencer à questionner sur la bonne décision politique qu'on préfère avoir.
Etc.

Finalement, mon exercice de rédaction montre que ce que décrit l'article n'est pas contradictoire avec ma vision des choses.
Par contre, le journaliste qui n'y comprend plus rien, admet être en pleine contradiction avec sa propre vision des choses.

Alors entre ma vision des choses, et l'aveu de cécité du journaliste, choisissez, ou jugez-vous même. 8)

Salut !
Modifié en dernier par saturne le 18 oct. 2019, 12:22, modifié 1 fois.
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dioubiban
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#12 Message par dioubiban » 18 oct. 2019, 09:46

on a donc encore un peu de temps avant que la Deutsch (kalitat yayaya) bank soit (à peu près) saine....
Volem rien foutre al pais.

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#13 Message par ProfGrincheux » 18 oct. 2019, 10:12

Pour étayer un peu cette these, il faudrait déjà une analyse des ventes des notaires français (ou capverdiens?) qui la corrobore.

Je ne doute pas qu'à un moment donné le flux d'informations serait saturé de faits la corroborant si elle devait se matérialiser. Mais pour le moment il n'y a rien de rien.

Je n'exclus en aucune façon une correction importante de l'immobilier ou de la bourse (celle ci est en effet probable à court/moyen terme en bourse et souhaitable dans les marchés immobiliers en surchauffe) ni une crise économique majeure passant par la contagion du secteur financier non régulé au reste de l'économie (encore que ca passe en principe par une transmission au secteur financier régulé).

Honnetement si le pognon qui s'évapore est juste celui qui est stocké aux îles Caïmans, peut être LVMH baissera de 70% mais ce sera le moment d'ouvrir une bouteille de leurs meilleurs produits - et d'acheter des actions....

Mais il me faudrait des faits et non des théories pour que j'accorde le moindre crédit à votre thèse. Pour le moment le fait que ce soit vous la source fait que mon Moody's des idées l'évalue en Ca avec perspective négative. Si ça venait de dioubiban ce serait Ba2. La crédibilité de l'émetteur doit être évaluée - c'est la base. J'ai besoin de preuves directes et pas d'interprétations indirectes de faits non décryptés pour commencer à envisager une notation investment grade.

Sinon, je suis d'accord avec l'idée générale que ce sont des décisions politiques qui font les grosses réorientations des marchés. Mais des données empiriques corroborant cette idée existent!

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#14 Message par dioubiban » 18 oct. 2019, 11:05

Pour valider ce que je te dis sur des archipels plus ou moins exotiques comme le cap vert / canaries / seychelles etc... il y a deux méthodes assez simples...
La premiere t'as le pied marin et tu y retournes assez régulièrement voir les programmes immos laissés à l'abandon depuis 2008 ou tous les immeubles vides. Ainsi que l'évolution du tas d'immondice sur l'ile poubelle a coté de l'ile sacrifiée. Tu en profites alors aussi pour avoir une vague idée de l'origine de la manne en fonction de la langue locale prédominante qui n'a rien à voir avec la langue des autochtones et autres souchiens... (italien, russe, anglais... ). Cette méthode vaut largement l'analyse des crêperies en Sainte Bretagne.
La seconde en restant dans ton salon : https://support.google.com/earth/answer/148094?hl=fr
Le temps défile alors devant toi et le miracle apparait sous tes yeux ébaubis... Mais il faut une vieille version du google earth pour cela.. A priori cela ne semble plus possible... Encore un coup du grand complot islamosionistiluminaticrétien...
Volem rien foutre al pais.

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Suricate
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#15 Message par Suricate » 18 oct. 2019, 12:28

dioubiban a écrit :
18 oct. 2019, 11:05
Cette méthode vaut largement l'analyse des crêperies en Sainte Bretagne.
:shock:

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#16 Message par saturne » 18 oct. 2019, 13:17

ProfGrincheux a écrit :
18 oct. 2019, 10:12
Pour étayer un peu cette these, il faudrait déjà une analyse des ventes des notaires français (ou capverdiens?) qui la corrobore.

Je ne doute pas qu'à un moment donné le flux d'informations serait saturé de faits la corroborant si elle devait se matérialiser. Mais pour le moment il n'y a rien de rien.

Je n'exclus en aucune façon une correction importante de l'immobilier ou de la bourse (celle ci est en effet probable à court/moyen terme en bourse et souhaitable dans les marchés immobiliers en surchauffe) ni une crise économique majeure passant par la contagion du secteur financier non régulé au reste de l'économie (encore que ca passe en principe par une transmission au secteur financier régulé).

Honnetement si le pognon qui s'évapore est juste celui qui est stocké aux îles Caïmans, peut être LVMH baissera de 70% mais ce sera le moment d'ouvrir une bouteille de leurs meilleurs produits - et d'acheter des actions....

Mais il me faudrait des faits et non des théories pour que j'accorde le moindre crédit à votre thèse. Pour le moment le fait que ce soit vous la source fait que mon Moody's des idées l'évalue en Ca avec perspective négative. Si ça venait de dioubiban ce serait Ba2. La crédibilité de l'émetteur doit être évaluée - c'est la base. J'ai besoin de preuves directes et pas d'interprétations indirectes de faits non décryptés pour commencer à envisager une notation investment grade.

Sinon, je suis d'accord avec l'idée générale que ce sont des décisions politiques qui font les grosses réorientations des marchés. Mais des données empiriques corroborant cette idée existent!
Déjà, pour la source, il faut savoir observer la lune. C'est à dire avoir une bonne notion des lois de l'attraction des astres, avoir une vue d'ensemble de la lune avec la terre, le soleil, les phases de rotation, etc. Les stats des notaires c'est l'horloge solaire et ça suffit pas.

Si vous partez du principe que pour assainir les banques en 2008 de leurs fonds pourris il a fallu -- justement -- éviter que ces fonds soient valorisés à zéro, éviter encore des bail-out, trouver des racheteurs, alors vous vous mettez à observer le fonctionnement général du systeme financier. Vous n'attendez plus que (et qui donc ?) une banque, les gouvernements ou quiconque vienne vous expliquer ce qu'il sont en train de faire : eux-mêmes ne le savent pas, ils sont en train de "trouver" des solutions, et ce n'est pas un "débat", mais un choix entre décisions possibles. Ils ne vont rien expliquer "avant" de décider, mais seulement "après"; entre autres raisons, parce que vous risqueriez de vous apercevoir que vous êtes le dindon de la farce (=à rembourser un emprunt de 250K sur un bien valorisé à 100K = - 70%). Il faut absolument que tout le monde joue le jeu, même les arnaqués avec des hactifs fictifs. Le jeu ne doit pas s'arrêter, mais revenir à des valorisations réelles des actifs.

Ce qu'on peut faire à partir d'une connaissance, partagée sur les forums, des bases du système financier, bancaire, du crédit et la lectures des classiques, c'est de raisonner logiquement. On regarde alors si l'évolution des données disponibles (bilans bancaires, opérations publiées, et même les chiffres des notaires) démentent l'hypothèse logique. On en parle sur les forums. Comme ici.

Ainsi de suite, jusqu'à se faire chacun un portrait général que les faits ne démentent pas. Les posts de ma signature sont tirés d'une analyse de ce genre, avec plein de références et une grille d'interprétation.
Ensuite, chacun prend ses décisions en fonction de l'analyse la plus cohérente.


dioubiban a écrit :
18 oct. 2019, 09:46
on a donc encore un peu de temps avant que la Deutsch (kalitat yayaya) bank soit (à peu près) saine....
Sur les délais du Krach: en fait en 2012, l'idée était que les banques dégagent leurs hactifs pourris jusqu'en 2018, pour donner le Krach et revenir à zéro. Normalement, ça se fait en octobre (comme en 2008), car ça correspond aux publications officielles de l'année et des prévisions pour l'année suivante.

On avait uen coordination globale des banques centrales, des Grouvernements, des grands financiers, des taux de change :tout le monde savait ce qu'il avait à faire, et ça a été fait, Modifications comptables, politique des QE, baisse des taux, etc.

Mais c'est là que les Trump et Brexiters (Catalans! ;)) ont pris d'assaut les Institutions politiques en 2016.
Les triomphateurs de la bulle passée, ne veulent pas admettre que c'est fini et ils ont un droit de vote (majorité naturelle par générations = majorité electorale),

Avec Trump et le Brexit, la coordination au Gouvernail n'a plus été aussi facile,
On voit ça dans la relation Trump/Fed, Trump/Chine, Trump/Etats pétroliers : on perd du temps, on commence à avoir une désynchronisation des Banques centrales (FED/UE/BoCH/BoJ etc) sur les taux de change, inflation, etc.

Donc, on déjà un an de retard sur le krach de 2018. Il n'y a plus d'argent dans les caisses, et les moyens d'agir sont
épuisés (taux négatifs). Le dialogue devient de plus en plus difficile si le seul programme des cinglés au pouvoir est de vivre sur le dos des autres.

Maintenant on peut imaginer plusieurs délais
-- Brexit : si résolu le Krach peut encore être "piloté" comme prévu et sans trop sans souffrance.
-- Réelection de Trump en novembre 2020 : on devrait avoir le krach avant (pour le dégager)
-- Ou carrément un "cygne noir", cest à dire un truc à la c0n, qui fait que le chateau de cartes s'écroule, et alors c'est chacun pour soi, et probablement la fin de l'Histoire de l'Occident


Tout ce que je raconte c'est un état des lieux que je me fais, en lisant des forums d'économie.
Il suffit de suivre les débats: il y a des forums dans toutes les langues (et les posts de ma signature y renvoient souvent)
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#17 Message par dioubiban » 18 oct. 2019, 13:46

Saturne doit dire vrai :
En 2008 j'ai été recruté par une boite bancaire pour pour bosser dans une équipe chargée de piloter la crise, là le même service de la même boite m'a recontacté pour rebosser sur le même sujet...
On est mal on est mal...
On va enfin connaitre le vrai prix des bonnes choses...
:mrgreen: :mrgreen: :mrgreen: :mrgreen: :mrgreen:

Edith rajoute : "en fait non on est sauvé le grand *** a refusé d'y retourner.... " :lol:
Volem rien foutre al pais.

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#18 Message par ProfGrincheux » 18 oct. 2019, 14:05

@saturne: Vous ne produisez toujours aucun fait qui soit nouveau par rapport à ce qui est bien connu sur la crise de 2007-2008.

La seule évidence pour ce que vous dites est qu'en économie comme en météorologie, après le beau temps, la pluie.

Désolé mais je suis un professionnel de l'évaluation des théories et la votre ne vaut pas une queue de cerise. Elle peut d'ailleurs être vraie mais vous n'en fournissez pas le début du commencement d'une preuve. Ca a la même probabilité qu'un chimpanzé devant une machine à écrire sorte un sonnet de Verlaine. D'ailleurs votre logique est plus que douteuse, comme en témoigne votre argument dilatoire vis à vis des stats des notaires, ce n'est pas parce qu'une condition n'est pas suffisante qu'elle n'est pas nécessaire.

Vous devriez arrêter l' économie pour le moment et vous remettre à niveau en logique élémentaire.

@dioubiban: oui, très clairement, ça sent mauvais. Mais on ne sait pas encore quel grand cadavre à la renverse se décompose.

L'oiseau de Minerve ne s'envole qu'au crépuscule.

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#19 Message par saturne » 18 oct. 2019, 18:37

Mario nous parle ! Ecoutez bien.
teuton a écrit : Du 18-oct-19
WASHINGTON (Reuters) - There are “mild signs” of overvaluation in the euro zone financial and property markets, creating a risk for stability at a time when the economy is slowing, the European Central Bank’s President Mario Draghi said on Friday.

“The financial stability environment remains challenging, as the global economic outlook has deteriorated,” Draghi told fellow policymakers on the International Monetary and Financial Committee in Washington.

“There are mild signs of overstretched valuations in the euro area in some riskier segments of the financial markets, as well as in real estate markets, with marked differences across regions.”
https://www.reuters.com/article/us-imf- ... SKBN1WX1TA
XMerci

ProfGrincheux: (Je ne cherche pas à convaincre personne ni à construire une "théorie" sur l'avenir. Si qlq cherche une théorie prédictive dans les choses humaines, grand bien lui fasse. Par contre, rien ne vous empêche d'apprendre à lire les faits présents à la lumière des gens qui savent les analyser. Je ne parle pas de moi, je ne fais que résumer mes propres "maîtres à penser".
Si pour vous la lecture au premier degré (le vôtre) des chiffres de Notaires vous vaut comme demonstration, le fait qu'elle aboutisse à contradiction comme le reconnaît le journaliste devrait vous faire envisager que son interprétation des faits -- ou la vôtre -- est mauvaise. Je n'ai fait qu'en proposer une autre que les faits ne démentent pas. Ce qui est bien suffisant !
Enfin, dans cette discussion je n'ai pas à vous convaincre de mon analyse, c'est à vous de en donner la vôtre et montrer qu'elle tient la route, qu'elle est explicative et cohérente. Ensuite, chacun pourra faire les choix qu'il voudra et c'est la Vie qui dira lequel avait tort, et lequel avait raison. Si tant est que ça a de l'importance, après tout, car c'est bien la Vie qui compte... :D .)
Modifié en dernier par saturne le 18 oct. 2019, 19:29, modifié 1 fois.
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#20 Message par saturne » 18 oct. 2019, 19:21

Du 14-oct-19 -- (Je chercherai une comparaison entre baisse de taux et prix immo. Mais sur celui ci, on abeau chercher une correlation entre baisse de taux et prix immo, selon zone monétaire, ce lien n'apparaìt pas du tout, Pas plus qu'avec les chiffres des notaires.
La baisse des taux n'a aucun effet : les clients qui accèdent au crédit ne sont pas déterminés par les taux, mais par le fait qu'ils aient un "capital-crédit" qui leur ouvre droit au crédit, ou plus simplement, ce sont des sociétes de défaisance financées par les banques qui se défont des stocks ! -- Hey Blackstone, si tu m'achètes mes immeubles pourris, tu mets le prix que tu veux et je te finance, meme a taux negatifs, Ça marche ? OK. )
XMerci
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#21 Message par saturne » 18 oct. 2019, 20:18

Bon OK, vous allez me citer le même UBS qui dit;
https://www.ubs.com/global/en/wealth-ma ... -2019.html
Third, real estate values benefited from a decline in real interest rates from the mid-1990s. Where the demand boom has not triggered a local construction boom – due to building restrictions for example – ground prices and rents have skyrocketed.
C'est un peu la langue de bois, son analyse, déjà il parle de la baisse des taux depuis les 1990, et le journaleux pense à la baisse des taux apres 2012 et il se demande si ce qui valait avant vaut aussi aujourd'hui. C'est un exemple. Mais voyons comment raisonner devant ce genre de discours.

D'un côté
-- Vous savez que le boulot de UBS est précisément de "placer" ton argent en immoblier.
Tu leur donnes de l'argent, et eux te donnent des cailloux. Si tu perds ou tu gagnes, c'est la vie. Mais eux ils gagnent toujours.
Donc leurs chiffres sont sans doute vrais, mais le discours média sur ces chiffres doit être interprété.

Et de l'autre, vous lisez ce que racontent Draghi, le FMI, les normes macroprudentielles et la restriction au crédit immo l
Et là le discours n'est pas du tout optimiste, et surtout, il n'est pas du tout relayé par les médias.
Et il doit être interprété aussi.

Bref, si vous lisez au premier degré UBS, les notaires, les institutionnels et les prix, vous finissez en contradiction.

Ça ne colle pas ?

Donc on reprend et on se refait un raisonnement plus cohérent, qui colle mieux avec "la réalité".
Et on arrive à se faire un état des lieux, une lecture plus critique, plus complexe, mais qui permet de s'en tirer honorablement.
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#22 Message par Vincent92 » 18 oct. 2019, 20:43

saturne a écrit :
18 oct. 2019, 19:21
Du 14-oct-19 -- (Je chercherai une comparaison entre baisse de taux et prix immo. Mais sur celui ci, on abeau chercher une correlation entre baisse de taux et prix immo, selon zone monétaire, ce lien n'apparaìt pas du tout, Pas plus qu'avec les chiffres des notaires.
La baisse des taux n'a aucun effet : les clients qui accèdent au crédit ne sont pas déterminés par les taux, mais par le fait qu'ils aient un "capital-crédit" qui leur ouvre droit au crédit, ou plus simplement, ce sont des sociétes de défaisance financées par les banques qui se défont des stocks ! -- Hey Blackstone, si tu m'achètes mes immeubles pourris, tu mets le prix que tu veux et je te finance, meme a taux negatifs, Ça marche ? OK. )
XMerci
Non seulement le graphique que tu as mis montre que leur indice a monté beaucoup plus vite que l’inflation presque partout ces dernières années mais surtout voilà ce qu’ils disent concernants les taux en zone euro :
Index scores have increased in all cities within the Eurozone, driven by low interest rates. Paris and Frankfurt are now in bubble risk territory.
Ythanks.
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#23 Message par saturne » 18 oct. 2019, 21:14

Vincent92 a écrit :
18 oct. 2019, 20:43
https://www.ubs.com/global/en/wealth-ma ... -2019.html
Non seulement leur indice n’est pas le prix mais surtout voilà ce qu’ils disent concernants les taux en zone euro :
Index scores have increased in all cities within the Eurozone, driven by low interest rates. Paris and Frankfurt are now in bubble risk territory.
OK, je te renvoie à ma réponse un post avant le tien.
En fait ce tableau ne sert pas à ça, OK. Je n'en ai pas trouvé d'autre. J'y penserai-

Ce que je cherchais à voir, c'est si la variation des taux avait eu un effet déterminant sur l'évolution des prix, de la demande, etc.

Par contre, toi, tu reproduis directement l'interprétation de UBS. Mais trouves-tu qu'elle est probante ? Ou que c'est le discours marketing typique pour dire : "l'argent ne rapporte rien (baisse des taux), plutôt donnez-le nous, on vous offre de l'immo" ?

Moi, je m'en tiens à la réflexion du journaleux devant les chiffres des notaires et la baisse des nouveaux entrants,
Invoquer la baisse des taux pour la poussée d'une demande qui augmenterait les prix... ça ne tient pas debout.

(J'y penserai si je vois passer un diagramme qui colle à la question. Je n'en ai pas souvenir, car je n'ai pas vraiment lu de vraie démonstration en ce sens.)
Modifié en dernier par saturne le 18 oct. 2019, 21:21, modifié 1 fois.
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#24 Message par Vincent92 » 18 oct. 2019, 21:21

saturne a écrit :
18 oct. 2019, 21:14
Vincent92 a écrit :
18 oct. 2019, 20:43
https://www.ubs.com/global/en/wealth-ma ... -2019.html
Non seulement leur indice n’est pas le prix mais surtout voilà ce qu’ils disent concernants les taux en zone euro :
Index scores have increased in all cities within the Eurozone, driven by low interest rates. Paris and Frankfurt are now in bubble risk territory.
OK, je te renvoie à ma réponse un post avant le tien.
En fait ce tableau ne sert pas à ça, OK. Je n'en ai pas trouvé d'autre. J'y penserai-

Ce que je cherchais à voir, c'est si la variation des taux avait eu un effet déterminant sur l'évolution des prix ou pas.

Par contre, toi, tu reproduis directement l'interprétation de UBS. Mais trouves-tu qu'elle est probante ? Ou que c'est le discours marketing pour dire "l'argent de rapporte rien, c'est le moment d'acheter de l'immo" ?

Moi, je m'en tiens à la réflexion du journaleux devant les chiffres des notaires et la baisse des nouveaux entrants,
Invoquer la baisse des taux pour la poussée d'une demande qui augmenterait les prix... ça ne tient pas debout.

(J'y penserai si je vois passer un diagramme qui colle à la question. Je n'en ai pas souvenir, car je n'ai pas vraiment lu de vraie démonstration en ce sens.)
Par ma part, cela me paraît totalement évident que l’immobilier s’est financiarisé et que prix et taux sont corrélés.
Tout simplement parce que la plupart des pays suivent la même tendance de fond alors que les situations économiques/démographiques/... des pays sont différentes.
Si tu me demandes de trancher par rapport à leur indice c’est pareil. Difficile pour moi de conclure autrement à partir des chiffres produits par leurs études.
Par ailleurs, ils ne disent pas «donnez-le nous, on vous offre de l'immo » ils disent au contraire qu’ils y a des bulles immobilières (enfin, plutôt un risque de bulle. Comme ça ils auront forcément raison) ou au moins des prix surévalués un peu partout.
Tout cela est une évidence. Si les taux explosent à la hausse, les actifs (immobiliers, actions,...) dégonfleront.
Par contre, il n’est pas du tout certains que les taux explosent. Ça peut très bien durer looooooongtemps ou pas.
Soit on pense que ça va bientôt arriver et on fait comme Delamarche et consort (attention car c’est dur de faire pire sur les 15 dernières années) et on perd de l´argent jusqu’au changement de tendance. Soit on n’investit pas et on perd un peu d’argent au fur et à mesure. Soit on investit, on gagne de l’argent et on prendra la correction. Si elle arrive.
Invoquer la baisse des taux pour la poussée d'une demande qui augmenterait les prix... ça ne tient pas debout.
Dans certains marchés en tout cas, il y a beaucoup de demandes, pas forcément solvables (bon dossier pour emprunter mais prix trop élevé). Donc, à prix constants, plus on peut emprunter plus il y a de demandes solvables.
les chiffres des notaires et la baisse des nouveaux entrants
Je ne sais pas où tu as vu une baisse des nouveaux entrants dans les chiffres notaires. Ils parlent de plus de 1 000 000 de transactions sur 12 mois glissants. Il n’y a jamais eu plus.
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#25 Message par saturne » 18 oct. 2019, 23:52

Vincent92 a écrit :
18 oct. 2019, 21:21
Invoquer la baisse des taux pour la poussée d'une demande qui augmenterait les prix... ça ne tient pas debout.
Dans certains marchés en tout cas, il y a beaucoup de demandes, pas forcément solvables (bon dossier pour emprunter mais prix trop élevé). Donc, à prix constants, plus on peut emprunter plus il y a de demandes solvables.

J'ai posté l'article sur un autre forum, traduit avec Google ça donnera peut-être à discuter ou des liens à des études sur la question.
https://bfmbusiness.bfmtv.com/experts/l ... 85065.html

Sur ta question:
les chiffres des notaires et la baisse des nouveaux entrants
Je ne sais pas où tu as vu une baisse des nouveaux entrants dans les chiffres notaires. Ils parlent de plus de 1 000 000 de transactions sur 12 mois glissants. Il n’y a jamais eu plus.
Si l’on raisonne en termes d’emprunteurs, le constat est encore plus frappant. Il y a de moins en moins de nouveaux entrants (les achats dans l’ancien sont réalisés par des secondo-accédants à 58% et par des acquéreurs appartenant aux CSP+ à 59%).
Je cite:
Si les prix montent, portés par un nombre croissant de transactions, elles-mêmes dynamisées par d’excellentes conditions d’emprunt, le volume de crédits devrait lui-aussi augmenter. Or c’est le contraire ! L’ACPR explique que "la production annuelle de crédits à l’habitat s’est élevée à 203 milliards d’euros en 2018, un chiffre toujours nettement supérieur au montant moyen annuel depuis 2003 (145 milliards d’euros), bien qu’en baisse par rapport à 2017 (-26%). Ce retrait s’explique par la chute des rachats de crédits externes (-67%), qui sont passés de 23,6% de la production annuelle en 2017 à 9,5% en 2018 et se maintiennent à ce niveau au premier trimestre 2019". Les choses, en d’autres termes, ne sont pas du tout aussi simples qu’on l’admet généralement !
Et "nouveaux entrants"
Si l’on raisonne en termes d’emprunteurs, le constat est encore plus frappant. Il y a de moins en moins de nouveaux entrants (les achats dans l’ancien sont réalisés par des secondo-accédants à 58% et par des acquéreurs appartenant aux CSP+ à 59%).
Revenons maintenant à ton argument, c'est en fait le mien (voir plus bas), mais moi je remarque que les 2 propositions sont exclusives l'une de l'autre-
Soit les prix trop élevés sont déterminants -- et dans ce cas, le taux d'intérêt est indifférent -- le bien est trop cher et donc on a une baisse du nombre de crédits
Soit les taux bas facilitent les transactions mais alors le prix du bien doit rester égal (ne pas monter) ou du moins s'aligner sur la capacité de remboursement, c'est à dire sur le revenu, DONC, quand le bien est à son juste-prix. C'était le cas dans les années 70, et la baisse des taux a facilité l'achat. Ce n'est pas le cas en 2015-2018, où les prix étaient restés "anormalement" hauts, -- bref la baisse des taux n'explique pas ce qui se passe .

On ne peut pas avoir les deux phénomènes à la fois. Si tu essaies, tu finis en contradiction.

C'est bien ce que tente d'expliquer l'article.
Le marché immobilier est-il vraiment tiré [A LA HAUSSE DE PRIX OU DE TRANSACTIONS] par la baisse des taux ainsi ? En 2011, 1,436 million de foyers ont souscrit un crédit immobilier, contre 1,285 en 2017. Dans le même temps, pourtant, les taux moyens applicables aux crédits immobiliers ont été divisés par plus de 2 ! Apparemment, le marché se renouvelle de moins en moins et est porté par des segments spécifiques, comme l’immobilier de luxe, dont les transactions ont bondi de 34% en 2018. En tous cas, l’élasticité de la demande à l’évolution des taux ne parait pas automatique.
Dès lors, comment expliquer la hausse globale des transactions ?
Et c'est là où je réponds : -- parce que ce n'est pas la baisse des taux qui détermine la demande de logements. Par contre, ce qui est déterminant, ce sont les prix devenus irréalistes qui ont tarit la demande des nouveaux-entrants et la capacité d'emprunt des ménages. En clair, les gens normaux dont le capital-crédit dépend de leurs revenus, n'ont plus accès à des logements qui sont trop chers, et cela, même à taux négatif, même à taux zéro ou à 1,5% (ceux-là existent, mais pour des gens déjà propriétaires: renégo de crédit, ou crédit relais, par ex.)

La vraie question du journaliste, c'est : -- Et comment les prix ont-ils pu monter s'il n'y a pas de nouveaux entrants, pour faire pression sur les prix ?

Et je réponds encore : -- Parce que les notaires intègrent en réalité aussi les transactions entre banques, sociétés de défaisance et fonds vautours, et c'est là que les taux zéro ou négatifs jouent leur rôle au moment de maintenir les prix artificiellement hauts. Parce que les mêmes banques qui sont obligées depuis 2012 de se défaire de leurs stocks d'immeubles survalorisés et invendables auprès des particuliers à cause des nouvelles règles comptables, sont aussi les mêmes banques qui financent (pardi !) les opérations avec des sociétés de défaisance et donc se donnent toutes les facilités pour afficher des opérations réussies --- en clair, c'est une manière classique de maquiller des pertes financières en transférant sur une société tièrce des actifs survalorisés. Et cette société tierce, elle n'est pas sous-tutelle BCE et donc n'est pas tenue d'approvisionner des fonds propres. Tout le monde affiche une santé de fer, et si jamais ça tourne mal, ce seront les stés de defaisance ou les fonds vautours qui vont éponger les pertes.

C'est pourquoi je me dis que mon interprétation n'est pas démentie par les faits (décrits par l'article)-
Ma lecture de ce qui se passe "en coulisses" à cause de la réforme du système bancaire éclaire bien mieux les faits décrits, que l'argument qui voudrait que la baisse des taux BCE ait fait augmenter les transactions ou les prix.

Et surtout, les conclusions qu'on en tire sont très différentes: dans un cas, on garde son argent liquide (qui "gagne" en valeur par la déflation réelle, et il faut vendre ses immeubles inutilisés), et dans l'autre on cherche à se défaire de son argent (qui "ne rapporte rien" avec les taux négatifs, et il faut acheter des biens immobiliers).

(Et c'est là où se reconnaît chacun sur ses positions, hé, hé- :twisted:
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#26 Message par ProfGrincheux » 19 oct. 2019, 05:22

Répéter un milliard de fois sans preuve une hypothèse sur la nature des ventes immobilières enregistrées par les notaires français ne la rend pas plus crédible. Il faudrait des statistiques pluriannuelles sur la nature juridique des signataires des actes de vente pour commencer à donner un peu de substance a l'hypothèse.

Une correction des prix immobiliers parisiens et même sur les marchés des grandes villes de province n'est pas impossible du tout. C'est des choses qui arrivent et on peut même dire que c'est sain tant que ça ne fait pas sauter les banques systémiques régulées. C'est quand c'est bien engagé que c'est vraiment le moment d'acheter. En attendant faut y aller mollo.

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#27 Message par Vincent92 » 19 oct. 2019, 12:01

Tout le raisonnement se base sur le fait que la production de crédit baisse. 1M4 en 2011 puis 1M3 en 2017.
Vu les chiffres (largement au dessus du nombre de transactions), on comprend facilement qu’on ne parle pas seulement des crédits pour acheter mais d’un agrégat (rachat de crédits, plusieurs crédits pour un seul bien,...) et que tout cela ne varie pas forcément de la même manière que le nombre de ventes.
Si les taux perdent 2 points rapidement, il y a énormément de rachat de prêts sur une période relativement courte puis presque plus rien. Jusqu’à une nouvelle baisse importante. Et tout cela indépendamment des transactions immobilières.
Bref...
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#28 Message par lecriminel » 19 oct. 2019, 12:32

Si c'était tout simplement la baisse des prix qui expliquait la hausse des transactions ?
Avec tous les acheteurs naturels de 2005 à 2015 qui ont soit repoussé leur achat car ils n'avaient pas les moyens (bulle), soit acheté une bouse sans pour autant se bloquer (soit les prix ont résisté et la baisse des taux leur a permis d'augmenter leur capacité d'emprunt, soit ils se sont effondré et peuvent facilement racheter mieux), ça fait quand même une palanquée de candidats potentiels.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#29 Message par Vincent92 » 19 oct. 2019, 12:39

lecriminel a écrit :
19 oct. 2019, 12:32
Si c'était tout simplement la baisse des prix qui expliquait la hausse des transactions ?
Avec tous les acheteurs naturels de 2005 à 2015 qui ont soit repoussé leur achat car ils n'avaient pas les moyens (bulle), soit acheté une bouse sans pour autant se bloquer (soit les prix ont résisté et la baisse des taux leur a permis d'augmenter leur capacité d'emprunt, soit ils se sont effondré et peuvent facilement racheter mieux), ça fait quand même une palanquée de candidats potentiels.
Une baisse de prix ou de taux a exactement les mêmes effets au niveau macro et à court terme.
Il existe des endroits en France où il y a eu les deux. Le problème étant que la baisse des prix est souvent associée à une baisse d'attractivité et donc pas nécessairement plus d’acheteurs.
Des maisons à moins de 100 000€ qui ne trouvent pas d’acheteurs ne manquent pas.
Certains proposent même des maisons à 1€...
A contrario, on peut trouver des chambres de bonne où il y a tout à refaire à plus de 200 000€ qui trouveront facilement preneur. Biens qui ont augmenté en prix.
Et oui, l’emplacement joue bien plus que le bien lui même.
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#30 Message par saturne » 19 oct. 2019, 12:56

Ditesdon vous deux, vous êtes dans le déni des faits ? C'est le journaleux qui les donne -
Il observe, contre l'affirmation des notaires, que le gros volume des transactions ne peut pas s'expliquer par les taux bas, puisque la demande crédit a baissé: il n'y a pas d'augmentation du nombre d'emprunteurs !
C'est la démonstration,
Reste l'interprétation, que chacun est libre de faire, La mienne est que les transactions en question ne sont pas faites à crédit parce qu'elles reflètent un autre type d'opérations. Ce sont les banques/entreprises elles-mêmes qui se défont de leurs bien immobiliers. Autrement dit, les notaires présentent comme "une réussite immobilière" ce qui correspond au signe avant-coureur de la débâcle.
Dans sa dernière publication, sur le financement de l’habitat en 2018, l’ACPR annonce que "dans un environnement de taux d’intérêt durablement bas, le marché de l’immobilier résidentiel a été très dynamique en 2018: le nombre de transactions a atteint un nouveau pic historique de 970.000 ventes, bien au-delà de la moyenne de 788.000 observée depuis 2000, tandis que l’indice INSEE des prix dans l’ancien a progressé de 3,2% en métropole (+4,2% en Île-de-France et +2,8% en Province)". Une constatation qui n’a rien de surprenant. Elle correspond à ce qu’on entend et lit un peu partout, y compris pour le premier semestre 2019: le marché immobilier affiche un solide dynamisme et, avec la faiblesse des taux d’intérêt, les transactions battent des records.

Mais alors, dans ces conditions, comment expliquer qu’en 2018, selon les chiffres fournis par l’ACPR, la production de crédits bancaires à l’habitat… ait baissé de plus d’un quart (26%) !

Si les prix montent, portés par un nombre croissant de transactions, elles-mêmes dynamisées par d’excellentes conditions d’emprunt, le volume de crédits devrait lui-aussi augmenter. Or c’est le contraire ! L’ACPR explique que "la production annuelle de crédits à l’habitat s’est élevée à 203 milliards d’euros en 2018, un chiffre toujours nettement supérieur au montant moyen annuel depuis 2003 (145 milliards d’euros), bien qu’en baisse par rapport à 2017 (-26%). Ce retrait s’explique par la chute des rachats de crédits externes (-67%), qui sont passés de 23,6% de la production annuelle en 2017 à 9,5% en 2018 et se maintiennent à ce niveau au premier trimestre 2019".

Les choses, en d’autres termes, ne sont pas du tout aussi simples qu’on l’admet généralement !
Si l’on raisonne en termes d’emprunteurs, le constat est encore plus frappant. Il y a de moins en moins de nouveaux entrants (les achats dans l’ancien sont réalisés par des secondo-accédants à 58% et par des acquéreurs appartenant aux CSP+ à 59%). On regarde le niveau des taux mais les prix sont de toute manière devenus trop élevés pour beaucoup de foyers primo-accédants. De sorte que la politique monétaire de taux bas ne parvient pas à élargir le marché. Selon l’Observatoire des crédits aux ménages, en 2012, 31,4% des ménages portaient un crédit immobilier, dont le taux moyen atteignait 3,9% (au premier trimestre). Or, en 2017, alors que le taux moyen sur le premier trimestre était tombé à 1,46%, en proportion moins de ménages (30,8%) portaient un crédit immobilier.

Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ainsi ? En 2011, 1,436 million de foyers ont souscrit un crédit immobilier, contre 1,285 en 2017. Dans le même temps, pourtant, les taux moyens applicables aux crédits immobiliers ont été divisés par plus de 2 ! Apparemment, le marché se renouvelle de moins en moins et est porté par des segments spécifiques, comme l’immobilier de luxe, dont les transactions ont bondi de 34% en 2018. En tous cas, l’élasticité de la demande à l’évolution des taux ne parait pas automatique.

Dès lors, comment expliquer la hausse globale des transactions ? Cette hausse est incontestable, même si elle appelle apparemment quelques réserves, à lire la dernière Lettre de conjoncture des Notaires de France: "avec 1.020.000 transactions réalisées sur douze mois à fin juillet 2019 (+7% sur un an), le volume annuel des transactions confirme le dynamisme exceptionnel du marché immobilier. Il est supérieur à celui cumulé sur un an le trimestre précédent (984.000 à fin mars), ainsi qu’à celui constaté un an plus tôt (953.000). Néanmoins, pour autant que ce record historique ait valeur d’étalon dans les années à venir, la proportion de ventes reste équivalente aujourd'hui à celle du début des années 2000, si on la rapporte au stock de logements disponibles qui augmente d’environ 1% par an".

Les notaires parlent d’une demande qui ne cesse de se développer et d’une augmentation constante du nombre d’acquéreurs. Mais pas d’emprunteurs ?
Simplement, les acquéreurs sont des Stés de défaisance et des fond vautours en train de réupérer les fonds immo de faillites (ou qui plombent les bilans), mais maquillées en opérations à succès pour ne pas effaroucher le bon peuple. Mais pour les particuliers, (demandeurs de crédit) le marché leur est simplement fermé. Mieux: on est en plein scénario de quarantaine, et les autorités ont mis le secteur sous verrou jusqu'à ce qu'il s'assainisse. Unité de soins intensifs, interdiction d'entrer (sauf pour ceux qui veulent y mettre de l'argent cash, liquide, pas à crédit).

Bon, je veux bien une autre interprétation qui explique mieux la chose, mais ne venez pas dire comme ProfGrincheux que les faits peuvent très bien de temps en temps ne pas correspondre à la réalité (sic) Car alors là on ne sait plus de quoi PorfGrincheux -- le vérificateur de théories -- est en train de parler. Et ce n'est pas la peine de remettre en question mon interprétation, elle n'a jamais prétendu se substituer aux faits, mais seulement les expliquer.

Bref, c'est quoi votre explication, votre interprétation des faits
Modifié en dernier par saturne le 19 oct. 2019, 13:23, modifié 1 fois.
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#31 Message par Vincent92 » 19 oct. 2019, 13:15

Ton raisonnement se base sur ce que tu as mis en gras.
Partons déjà là dessus :
saturne a écrit :Mais alors, dans ces conditions, comment expliquer qu’en 2018, selon les chiffres fournis par l’ACPR, la production de crédits bancaires à l’habitat… ait baissé de plus d’un quart (26%) !
Voici la publication en question : https://acpr.banque-france.fr/sites/def ... t_2018.pdf

Et voici l’élément principal que tu n'as pas compris (as tu vraiment lu la publication?) :

Image

Le rachat de crédits et le nombre de ventes étant des éléments absolument disjoints.

Si on retire cet élément :
ACPR a écrit :Hors rachats de crédits externes, la production de crédits à l’habitat sur 12 mois glissants a légèrement fléchi en 2018 (-1,5%) pour avant d’amorcer un léger rebond au premier trimestre 2019
Et cela s'explique très facilement (il ne t'a par exemple pas échappé qu'en IDF il y a eu une crue de seine importante en 2018 pendant la saison haute et que le nombre de transactions sur la même période en 2017 étaient très élevées).
Au final, le nombre de transactions en 2017 et 2018 ont été semblables (~950k dans l'ancien) selon les notaires. C'est parfaitement cohérent avec ce que dit l'ACPR.
Modifié en dernier par Vincent92 le 19 oct. 2019, 15:57, modifié 2 fois.
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#32 Message par saturne » 19 oct. 2019, 13:53

Vincent92 a écrit :
19 oct. 2019, 13:15
Et voici l’élément principal que tu n'as pas compris (as tu vraiment lu la publication?) :

https://i.postimg.cc/Y0yzN1D6/Capture.jpg
Le rachat de crédits et le nombre de ventes étant des éléments absolument disjoints.
Voyons, confirme-moi ceci;
Les rachats de crédit sont un mouvement à somme nulle en nombre d'emprunts.
Leur "production" baisse nécessairement si les crédits sont ajustes à la baisse à cause des taux.
La baisse dess taux n'a fait que réduire la "production" des emprunts existants.

Mais "rachat de crédits et le nombre de ventes sont des éléments absolument disjoints."

Parfait: en quoi les rachats de crédits affectent le problème soulevé par l'article ?
(Que la baisse des taux se traduit par une hausse des transactions [ss-entendu à crédit] ?)

La question qui cloche c'est (ai-je bien compris ?) :
1/ il y a une hausse de transactions -- Enormément en 2018.
2/ le nombre d'emprunteurs n'a pas augmente, a même baissé,


La différence, ce sont des transactions qui se font hors-crédit bancaire (en cash, ou parce que le financement est "dans l'ombre",
hors statistiques),
Autrement dit:
La hausse de transaction ne dit pas que la Banque est du coté "emprunteur",
Ce que cela indique c'est que la Banque est du côté "vendeur".

Les banques sont plutôt en train de se défaire de leurs hactifs immobiliers ! (=cohérent avec les normes comptable de 2019)
Modifié en dernier par saturne le 19 oct. 2019, 14:09, modifié 1 fois.
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#33 Message par Vincent92 » 19 oct. 2019, 14:05

saturne a écrit :
19 oct. 2019, 13:53
Vincent92 a écrit :
19 oct. 2019, 13:15
Et voici l’élément principal que tu n'as pas compris (as tu vraiment lu la publication?) :

https://i.postimg.cc/Y0yzN1D6/Capture.jpg
Le rachat de crédits et le nombre de ventes étant des éléments absolument disjoints.
Voyons, confirme-moi ceci;
Les rachats de crédit sont un mouvement à somme nulle en nombre d'emprunts.
Leur "production" baisse nécessairement si les crédits sont ajustes à la baisse à cause des taux.
La baisse dess taux n'a fait que réduire la "production" des emprunts existants.
Non, la production ne baisse pas nécessairement à cause des taux. La production ne mesure pas les intérêts d'emprunts mais le nombre d'emprunts ou les sommes empruntées. En incluant ou en excluant les rachats.
saturne a écrit :Mais "rachat de crédits et le nombre de ventes sont des éléments absolument disjoints."

Parfait: en quoi les rachats de crédits affectent le problème soulevé par l'article ?

La question qui cloche c'est (ai-je bien compris ?) :
1/ il y a une hausse de transactions -- Enormément en 2018.
2/ le nombre d'emprunteurs n'a pas augmente, a même baissé,
Tu n'as pas compris l'article des notaires.
Voici la source : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-f ... immobilier
Et voici le graphique :

Image

Il est marqué que le nombre de transactions a augmenté de 7% de juillet 2018 à juillet 2019 sur 12 mois glissants (normal qu'on prenne cette période puisque les derniers chiffres sont ceux de juillet). Mais ne disent rien sur le nombre de transactions sur l'ensemble de l'année 2017 et l'ensemble de l'année 2018.
Ceci dit, on voit très bien par lecture graphique que c'est plus ou moins ~950k transactions sur l'ensemble de l'année 2017 et également sur l'ensemble de l'année 2018. Les différences sont sûrement de l'épaisseur du trait (genre 20-30k transactions). Tout est fait cohérent avec l'ACPR.
saturne a écrit :
19 oct. 2019, 13:53
La différence, ce sont des transactions qui se font hors-crédit bancaire (en cash, ou parce que le financement est "dans l'ombre",
hors statistiques),
Autrement dit:
La hausse de transaction ne dit pas que la Banque est du coté "emprunteur",
Ce que cela indique c'est que la Banque est du côté "vendeur".

Les banques sont plutôt en train de se défaire de leurs hactifs immobiliers ! (=cohérent avec les normes comptable de 2019)
Pur délire. On peut toujours imaginer qu'on nous cache des choses. C'est sûrement vrai d'ailleurs. Mais tout ce qui est dit précédemment ne prouve rien.
Modifié en dernier par Vincent92 le 19 oct. 2019, 14:25, modifié 2 fois.
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#34 Message par ProfGrincheux » 19 oct. 2019, 14:19

saturne a écrit :
19 oct. 2019, 12:56

Bon, je veux bien une autre interprétation qui explique mieux la chose, mais ne venez pas dire comme ProfGrincheux que les faits peuvent très bien de temps en temps ne pas correspondre à la réalité (sic).
Je ne pense pas avoir dit ça. Pouvez vous m'indiquer ou je l'ai dit?
Et ce n'est pas la peine de remettre en question mon interprétation, elle n'a jamais prétendu se substituer aux faits, mais seulement les expliquer.

Bref, c'est quoi votre explication, votre interprétation des faits
Je n'ai aucune explication. Quand je ne sais pas, je préfère avouer que je ne sais pas. Si on me sort de bons vieux faits bien univoques, je suis plus facile à convaincre.

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#35 Message par saturne » 19 oct. 2019, 14:43

Attends,
explique-moi dans ce graphique ou un autre que la baisse des taux explique la hausse de transactions. (pas le rachat de crédits).

Et accessoirement: que la baisse des taux soit assez "intelligente" pour privilégier les transactions dans l'ancien, mais pas dans le neuf -- C'est ce qui explique pour toi qu'il n'y ait pas plus d'emprunteurs ?

Je crois l'article de BFM lui-même cherche à dire que ta lecture est bancale (elle pourrait se défendre facilement, mais pourquoi l'analyse des papers cités ne la fait pas ? Car elle devrait admettre ce que détecte le journaliste ; le secteur est fermé aux nouveaux-entrants !)

Ce que soupçonne le journaliste c'est que l'histoire du rôle des taux sur la hausse de transactions est purement "marketing",
À moins que ce ne soient les Banquiers et BCE qui font la comédie pour convaincre des Stés de défaisance de leur racheter les lots,
Le journaliste de BFM se demande si on ne s'est pas payé sa tête et qu'on lui dit de chanter les louanges de bouses survalorisées en prétextant de taux bas. Il a sa conscience professionnelle qui remue,


Ceci dit, je ne vois pas en quoi mon explication est délirante.

Mais peu importe l'interprétation.
J'ai proposé une explication : la hausse des transactions reflète que tous les gros bras sont en train de se défaire de leurs biens immos, soit qu'ils plombent leurs bilan (banques au soleil) soit qu'ils anticipent le retour aux fondamentaux (fonds vautours).

L'article ne voit pas aussi loin ; il parle de "transactions de l'immobilier "de luxe" (-- ah, ah ! l'euphémisme !)
Mais je vais dans son sens: "Les transactions sont pour se défaire de l'immobilier survalorisé" avant qu'il ne baisse et qu'on ne se retrouve en negative-equity.

Qu'est-ce qui me contredit ?

(Mais, je n'insiste pas. Le débat est bien développé, nos points de vue exposés, chacun peut se fassse son opinion -- Salut !)
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#36 Message par Pazuzu » 19 oct. 2019, 15:01

j ai l’impression que cette file tourne autour d'une supposée baisse des crédits à l'habitat.

perso j ai rien vu en ce sens sur le site de la bdf.

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#37 Message par Vincent92 » 19 oct. 2019, 15:08

saturne a écrit :
19 oct. 2019, 14:43
Attends,
explique-moi dans ce graphique ou un autre que la baisse des taux explique la hausse de transactions. (pas le rachat de crédits).
C'est un peu plus compliqué de cela puisque le prix n'est pas constant dans le temps. Si les taux baissent mais que les prix augmentent énormément, il n'y a pas de raison à ce que le volume augmente avec la baisse des taux.
S'il y a corrélation, il y a également plein d'autres facteurs à prendre en compte (fiscalité, lois, prix, économie,...).
La seule chose que j'ai montré avec le graphique est qu'il y a pleine cohérence entre les publications des notaires et de l'ACPR. Ta lecture des deux publications est erronée.
Si tu n'aies pas convaincu de la correction entre taux et prix, tape "prix immobilier monde" dans google image. Tu verras que malgré les spécificités de chaque marché et de chaque pays, se dégage de grandes tendances (hausse depuis le début des années 2000, baisse à partir de 2007-2008 puis hausse à partir de 2012-2015 pour l'historique récent) qui s'explique entre autre par la financiarisation du marché et les cycles de taux.
Et accessoirement: que la baisse des taux soit assez "intelligente" pour privilégier les transactions dans l'ancien, mais pas dans le neuf -- C'est ce qui explique pour toi qu'il n'y ait pas plus d'emprunteurs ?
Les deux marchés suivent la même tendance.
Je crois l'article de BFM lui-même cherche à dire que ta lecture est bancale (elle pourrait se défendre facilement, mais pourquoi l'analyse des papers cités ne la fait pas ? Car elle devrait admettre ce que détecte le journaliste ; le secteur est fermé aux nouveaux-entrants !)

Ce que soupçonne le journaliste c'est que l'histoire du rôle des taux sur la hausse de transactions est purement "marketing",
À moins que ce ne soient les Banquiers et BCE qui font la comédie pour convaincre des Stés de défaisance de leur racheter les lots,
Le journaliste de BFM se demande si on ne s'est pas payé sa tête et qu'on lui dit de chanter les louanges de bouses survalorisées en prétextant de taux bas. Il a sa conscience professionnelle qui remue,


Ceci dit, je ne vois pas en quoi mon explication est délirante.
Sans intérêt pour moi de répondre à ca.
Mais peu importe l'interprétation.
J'ai proposé une explication : la hausse des transactions reflète que tous les gros bras sont en train de se défaire de leurs biens immos, soit qu'ils plombent leurs bilan (banques au soleil) soit qu'ils anticipent le retour aux fondamentaux (fonds vautours).

L'article ne voit pas aussi loin ; il parle de "transactions de l'immobilier "de luxe" (-- ah, ah ! l'euphémisme !)
Mais je vais dans son sens: "Les transactions sont pour se défaire de l'immobilier survalorisé" avant qu'il ne baisse et qu'on ne se retrouve en negative-equity.

Qu'est-ce qui me contredit ?
Tu n'as pour moi apporté aucune preuve. Les publications de l'ACPR et des notaires sont parfaitement cohérentes.
Pazuzu a écrit :
19 oct. 2019, 15:01
j ai l’impression que cette file tourne autour d'une supposée baisse des crédits à l'habitat.

perso j ai rien vu en ce sens sur le site de la bdf.
Tout à fait. La publication de l'ACPR sur laquelle s'appuie Saturne ne dit pas cela. Elle dit qu'il y a eu beaucoup moins de rachats de prêts en 2018 qu'en 2017. C'est juste qu'il ne l'a pas compris.
Modifié en dernier par Vincent92 le 19 oct. 2019, 15:38, modifié 2 fois.
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#38 Message par ProfGrincheux » 19 oct. 2019, 15:22

Le test d'une théorie autre que mathematique (encore que...) n'est pas sa non-contradiction interne mais qu'il y a suffisamment de faits extérieurs qu'elle explique en étant incompatibles aux théories concurrentes, il y a sans doute des dizaines de théories concurrentes cohérentes qu'on peut formuler ici dont la plus simple à savoir que beaucoup d'investisseurs en France feraient le choix pour des raisons qui leur sont propres d'arbitrer leurs actifs vers l'immobilier.S'ils ont tort tant pis pour eux, tant mieux pour les autres.

Le rasoir d'Ockham est un principe qui invite à préférer la théorie la plus simple pour expliquer un fait sauf si d'autres faits précis pointent vers une autre direction. Mais c'est un peu faible pour que j'ose prétendre expliquer quoi que ce soit avec l'hypothèse simpliste ci dessus.

Il faudrait également que votre theorie vous permette de prédire des événements précis. S'ils ne se produisent pas, la théorie devra aller à la poubelle. C'est la falsifiabilité au sens de Popper.

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#39 Message par ProfGrincheux » 19 oct. 2019, 15:23

Pazuzu a écrit :
19 oct. 2019, 15:01
j ai l’impression que cette file tourne autour d'une supposée baisse des crédits à l'habitat.

perso j ai rien vu en ce sens sur le site de la bdf.
Si en plus le fait pretenduemment expliqué par la théorie de saturne est douteux, c'est le pompon.

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#40 Message par Vincent92 » 19 oct. 2019, 15:28

ProfGrincheux a écrit :
19 oct. 2019, 15:23
Pazuzu a écrit :
19 oct. 2019, 15:01
j ai l’impression que cette file tourne autour d'une supposée baisse des crédits à l'habitat.

perso j ai rien vu en ce sens sur le site de la bdf.
Si en plus le fait pretenduemment expliqué par la théorie de saturne est douteux, c'est le pompon.
C'est ce que j'expliquais ici.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#41 Message par ProfGrincheux » 19 oct. 2019, 18:21

Ok. Le fait que saturne interprète avec sa théorie semble donc bien également issu de son imagination.

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#42 Message par ignatius » 19 oct. 2019, 20:38

La baisse des crédits à l'habitat est principalement due à la forte baisse des rachats de crédits.
Paradoxal alors que les taux sont au plus bas, mais en fait beaucoup de monde a déjà racheté l'an dernier, pensant qu'un plancher était atteint.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#43 Message par saturne » 19 oct. 2019, 20:45

ProfGrincheux a écrit :
19 oct. 2019, 15:23
Pazuzu a écrit :
19 oct. 2019, 15:01
j ai l’impression que cette file tourne autour d'une supposée baisse des crédits à l'habitat.

perso j ai rien vu en ce sens sur le site de la bdf.
Si en plus le fait pretenduemment expliqué par la théorie de saturne est douteux, c'est le pompon.
Ah! mais... C'est de la mauvaise foi, professeur: vous changez les faits auxquels je me rapporte pour dire que ma théorie est douteuse. :roll:

Saturne intervient à la suite de l'analyse de BFM qui relève une incohérence dans les chiffres.

On a simultanément :
-1- Hausse du nombre de transactions,
-2- Baisse du nombre de Crédits bancaires (sur laquelle BFM creuse pour s'apercevoir qu'il y a Baisse de nouveaux entrants)

Les rachats de credits expliquent (et encore) le 2nd phénomène, mais ne répondent pas à l' incohérence des deux tendances.
Cette réponse que vous faites est à côté de la question que pose BFM,

Alors, restons en à l'analyse que fait BFM et au problème qu'il soulève.

Ce qu'observe donc BFM, c'est que SI la "demande" était boostée par la baisse des taux, ALORS on aurait non seulement une Hausse de transactions, mais aussi une Hausse du nombre de cŕedit bancaires (à taux bas),
C'est logique, ou pas ? Baisse de taux, Hausse des crédits bancaires. Vous voyez le lien ? Son caractère nécessaire ?

Eh bien non. On exactement le contraire; on observe que les Banques ne font pas crédit (baisse de nouveaux crédits).
Le nombre des emprunts baisse, et de fait, c'est confirmé par las baisse des nouveaux entrants !

BFM s'interroge : diable ! on nous aurait menti ? (le diable répond "oui", mais c'est entre les lignes).

Arrivé sur bulleimmo, la lecture du paradoxe renvoie à une autre question;
-- et comment ont été financées toutes ces transactions en hausse si ce n'est pas avec des credits à taux baaaas ?

Début d'explication: c'est des achats cash (donc pas de credit) -- c'est ce que se répond BFM -- c'est "immo de luxe" ! Ouf !
Mais tout de même.... Là notre héroique journaliste s'arrête sur un gros point d'interrogation (autrement il se ferait virer).

Suivante explication: on est en train de raisonner à l'envers: la hausse de transactions ne decrit pas des "nouveaux achats" mais un déstockage massif des banques/entreprises en 2018 à cause de la modification comptable. Les banques revendent à des Stés de défaisance, les Entreprises vendent leurs immeubles. Tous les gros acteurs (fonds vautours) se sont mis en liquide. Parce qu'ils anticipent la dépreciations des immeuble (chuuut ! dit le diable, faut qu'ils croient que c'est de l'hor.)

Et les notaires tiennent le registre, et colportent l'idée bien assise que la baisse des taux c'est booming pour l'immo.

Bref, "Je crois que" ce que ces chiffres reflètent, c'est que les grands détenteurs sont en train de se défaire de leur stock d'immeubles, que la "hausse des prix" de 2015-2018 est une opération marketing pour que les gens croient qu'ils achètent des "biens de luxe", et qu'une fois que les banques seront assainies, on pourra laisser faire "le marché" et "les impôts". (Et ça a commencé en octobre, je crois bien).

Autrement, je suis OK avec l'analyse de BFM: mais pas avec le diagnostic (il suppose que c'est l'immo "de luxe", ah, ah, ahaaa !)
Mais bon, pourquoi pas, on peut bien considérer que les biens survalorisés sont un "luxe".
Billets philophynanciers crédit-consuméristes : http://ppcc-fr.blogspot.fr/?view=mosaic

Vincent92
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#44 Message par Vincent92 » 19 oct. 2019, 22:05

saturne a écrit :
19 oct. 2019, 20:45
On a simultanément :
-1- Hausse du nombre de transactions,
Non, sur les périodes que tu compares (2017 vs 2018) c'est similaire. ~950k transactions.
-2- Baisse du nombre de Crédits bancaires (sur laquelle BFM creuse pour s'apercevoir qu'il y a Baisse de nouveaux entrants)

Les rachats de credits expliquent (et encore) le 2nd phénomène, mais ne répondent pas à l' incohérence des deux tendances.
L'explication est que tu ne comprends pas la publication notaire. Il n'y a pas eu plus de transactions entre 2017 et 2018 mise à part l’épaisseur du trait (cf ici).
Cette réponse que vous faites est à côté de la question que pose BFM,

Alors, restons en à l'analyse que fait BFM et au problème qu'il soulève.

Ce qu'observe donc BFM, c'est que SI la "demande" était boostée par la baisse des taux, ALORS on aurait non seulement une Hausse de transactions, mais aussi une Hausse du nombre de cŕedit bancaires (à taux bas),
C'est logique, ou pas ? Baisse de taux, Hausse des crédits bancaires. Vous voyez le lien ? Son caractère nécessaire ?

Eh bien non. On exactement le contraire; on observe que les Banques ne font pas crédit (baisse de nouveaux crédits).
Le nombre des emprunts baisse, et de fait, c'est confirmé par las baisse des nouveaux entrants !
Non, c'est n'importe quoi.

Calcul fait "à la main" (car pas trouvé tout fait pour les crédits hors rachats) à partir des données de la banque de France suivantes : https://acpr.banque-france.fr/publicati ... s-lhabitat

Calcul : B2=(1-D2)*C2
Encours compté en M€ mois par mois.

Image

A noter la fin du PTZ dans l'ancien en 2012 (moins intéressant d'emprunter en 2012 ou 2013 qu'en 2011 pour un primo-accédant. Il faut le temps que la baisse des taux compense la fin du PTZ). Ca explique aussi le pic fin 2011(achat d'opportunité avant fin du dispositif).
A noter également que la baisse des prix de 2012 à 2015 a permis de solvabiliser certains acheteurs rendus insolvables par la hausse précédente et la fin du PTZ (ce qui revient à une hausse simultanée de prix et de taux). C'est la combinaison des deux (baisse des prix et des taux) qui a fait augmenter le volume de crédit à partir de 2015. Tendance haussière jusqu'à maintenant boostée par des taux toujours plus bas malgré une hausse de prix.
Pour le volume de transactions, cf graphe notaire posté plus haut.
ignatius a écrit :
19 oct. 2019, 20:38
La baisse des crédits à l'habitat est principalement due à la forte baisse des rachats de crédits.
Paradoxal alors que les taux sont au plus bas, mais en fait beaucoup de monde a déjà racheté l'an dernier, pensant qu'un plancher était atteint.
Les taux de crédits n'ont pas tellement baissé au cours de l'année 2018 (Saturne compare 2017 et 2018). Mais tu as raison qu'il y a aussi ce phénomène.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#45 Message par saturne » 20 oct. 2019, 12:35

Vincent92 a écrit :
19 oct. 2019, 22:05
saturne a écrit :
19 oct. 2019, 20:45
On a simultanément :
-1- Hausse du nombre de transactions,
Non, sur les périodes que tu compares (2017 vs 2018) c'est similaire. ~950k transactions.
-2- Baisse du nombre de Crédits bancaires (sur laquelle BFM creuse pour s'apercevoir qu'il y a Baisse de nouveaux entrants)

Les rachats de credits expliquent (et encore) le 2nd phénomène, mais ne répondent pas à l' incohérence des deux tendances.
L'explication est que tu ne comprends pas la publication notaire. Il n'y a pas eu plus de transactions entre 2017 et 2018 mise à part l’épaisseur du trait (cf ici).
Cette réponse que vous faites est à côté de la question que pose BFM,

Alors, restons en à l'analyse que fait BFM et au problème qu'il soulève.

Ce qu'observe donc BFM, c'est que SI la "demande" était boostée par la baisse des taux, ALORS on aurait non seulement une Hausse de transactions, mais aussi une Hausse du nombre de cŕedit bancaires (à taux bas),
C'est logique, ou pas ? Baisse de taux, Hausse des crédits bancaires. Vous voyez le lien ? Son caractère nécessaire ?

Eh bien non. On exactement le contraire; on observe que les Banques ne font pas crédit (baisse de nouveaux crédits).
Le nombre des emprunts baisse, et de fait, c'est confirmé par las baisse des nouveaux entrants !
Non, c'est n'importe quoi.

Calcul fait "à la main" (car pas trouvé tout fait pour les crédits hors rachats) à partir des données de la banque de France suivantes : https://acpr.banque-france.fr/publicati ... s-lhabitat

Calcul : B2=(1-D2)*C2
Encours compté en M€ mois par mois.

Image

A noter la fin du PTZ dans l'ancien en 2012 (moins intéressant d'emprunter en 2012 ou 2013 qu'en 2011 pour un primo-accédant. Il faut le temps que la baisse des taux compense la fin du PTZ). Ca explique aussi le pic fin 2011(achat d'opportunité avant fin du dispositif).
A noter également que la baisse des prix de 2012 à 2015 a permis de solvabiliser certains acheteurs rendus insolvables par la hausse précédente et la fin du PTZ (ce qui revient à une hausse simultanée de prix et de taux). C'est la combinaison des deux (baisse des prix et des taux) qui a fait augmenter le volume de crédit à partir de 2015. Tendance haussière jusqu'à maintenant boostée par des taux toujours plus bas malgré une hausse de prix.
Pour le volume de transactions, cf graphe notaire posté plus haut.
ignatius a écrit :
19 oct. 2019, 20:38
La baisse des crédits à l'habitat est principalement due à la forte baisse des rachats de crédits.
Paradoxal alors que les taux sont au plus bas, mais en fait beaucoup de monde a déjà racheté l'an dernier, pensant qu'un plancher était atteint.
Les taux de crédits n'ont pas tellement baissé au cours de l'année 2018 (Saturne compare 2017 et 2018). Mais tu as raison qu'il y a aussi ce phénomène.
Bon, tu as ton explication, qui peut se défendre mais qui me laisse sceptique, pour les mêmes raisons que BFM.

Peux-tu superposer les deux courbes : de transactions et du crédit hors-rachat ?
Sur un même graphe, tu devrais voir les transactions s'envoler et les crédits rester plutôt moroses.
(Un peu à la manière des courbes actuelles de la Dette publique et du PIB ! :mrgreen:

Mieux!: si, tu as le nombre crédits bancaires (pas leur montant) tu pourrais comparer les transactions via banques et celles qui se font hors banques. Puisque les chiffres de notaires enregistrent le total. On verrait ce qui se passe au soleil et dans l'ombre, non ?



C'est curieux que le système bancaire ne participe plus au festin de la baisse des taux + hausse des prix.
Elle peut en profiter : soit via nouveaux crédits (son métier), soit pour s'assainir en déstockant des "hactifs" survalorisés(règles prudentielle)
(Je crois que nos deux lectures se tiennent, mais vu le temps qu'on y passe, moi j'attends le prochain article...!)
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#46 Message par lecriminel » 20 oct. 2019, 16:16

Début d'explication: c'est des achats cash (donc pas de credit) -- c'est ce que se répond BFM -- c'est "immo de luxe" ! Ouf !
Mais tout de même....
quel rapport entre achat cash et immo de luxe ?
au contraire, je dirais qu'achat cash, c'est plutôt pour des maisons à 100k. Si des gens ont placé à 4 ou 5% depuis 10 ou 15 ans, et que la baisse des rendements tombe au moment où l'immo se casse la gueule sur 80% du territoire, ça ne m'étonne pas qu'il y ait des achats cash. Je peux même te dire que ça existe puisque j'en connais.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#47 Message par saturne » 20 oct. 2019, 19:55

lecriminel a écrit :
20 oct. 2019, 16:16
Début d'explication: c'est des achats cash (donc pas de credit) -- c'est ce que se répond BFM -- c'est "immo de luxe" ! Ouf !
Mais tout de même....
quel rapport entre achat cash et immo de luxe ?
au contraire, je dirais qu'achat cash, c'est plutôt pour des maisons à 100k. Si des gens ont placé à 4 ou 5% depuis 10 ou 15 ans, et que la baisse des rendements tombe au moment où l'immo se casse la gueule sur 80% du territoire, ça ne m'étonne pas qu'il y ait des achats cash. Je peux même te dire que ça existe puisque j'en connais.
C'est la seule explication que se donnait BFM devant le paradoxe.
Mais si la langue de bois considère un immo surevalué payé cash rentre dans la catégorie "luxe", alors une bouse à 80-100K payée cash peut être "un luxe". C'est quoi le critère ? Que ça ne passe pas par un emprunt bancaire, surtout.

D'ailleurs, ton calcul que le cash se limite a 100K n'est pas forcément réaliste non plus :
si tu additionnes des placements à 5% et des ventes de biens (surrévalués) de la géneration de boomers,
je pense que bcp de gens peuvent facilement himphestir +500K ou +1M en cash (ça se fait à travers des SCI personnelles)
Bref, quand on parle de "luxe" je comprends qu'on paye sans passer par une banque. On lave de l'argent noir, surtout :mrgreen: ,

Il y a aussi le phénomène de l'"himphestissement locatif", mais AMHA ceux qui font ça ils prennent un emprunt pour que le locataire paye le remboursement. Donc ils devraient faire augmenter les affaires des banques au soleil.

Pour tout ça on n'aura jamais de chiffres (sauf les estimations officielles pour gonfler le PIB).
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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#48 Message par Vincent92 » 21 oct. 2019, 10:03

Saturne a écrit :Bon, tu as ton explication, qui peut se défendre mais qui me laisse sceptique, pour les mêmes raisons que BFM.

Peux-tu superposer les deux courbes : de transactions et du crédit hors-rachat ?
Sur un même graphe, tu devrais voir les transactions s'envoler et les crédits rester plutôt moroses.
(Un peu à la manière des courbes actuelles de la Dette publique et du PIB ! :mrgreen:

Mieux!: si, tu as le nombre crédits bancaires (pas leur montant) tu pourrais comparer les transactions via banques et celles qui se font hors banques. Puisque les chiffres de notaires enregistrent le total. On verrait ce qui se passe au soleil et dans l'ombre, non ?
Je ne peux pas vraiment faire ce que tu me demandes car je n'ai que deux sources à comparer : Les chiffres de la banque de France et les notaires et je n'ai pas trouvé le nombre de crédits dans la banque de France.
J'ai accepté néanmoins l’exercice et j'ai essayé de modélisé au mieux même si on ne compare pas exactement la même chose.

J'ai utilisé ces deux séries :
Bdf : https://acpr.banque-france.fr/publicati ... s-lhabitat
Notaires-INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/41 ... ipla-g3-fr

Voici le résultat :


Image

Pour moi, c'est parfaitement cohérent.
On n'a pas exactement la même courbe mais c'est logique car on ne mesure pas exactement la même chose et mon modèle est loin d'être parfait.
L'allure par contre est proche.

Pour expliquer le résultat obtenu :
- J'ai mis les chiffres de la Bdf sur 12 mois glissants et retirant les crédits externes :
Image

- J'ai pondéré/divisé par la somme du crédits moyen sur 12 mois glissants par la somme des crédits médians sur 12 mois glissants :
Image

- J'ai ensuite pris les chiffres de notaires-INSEE et fait une règle de 3 par rapport à la première données pour pouvoir superposer.

Conclusion : La théorie de "on nous cache des choses" c'est toujours très séduisant. Surtout que c'est sûrement vrai.
Mais je ne vois pas du tout d'incohérence entre ces deux sources. Or, c'est à partir de cela que tu extrapoles tout le reste.
Ton raisonnement est donc pour moi sans fondement.
Modifié en dernier par Vincent92 le 21 oct. 2019, 10:33, modifié 3 fois.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#49 Message par FrenchRigolade » 21 oct. 2019, 10:06

Bonjour saturne,

il faudrait que tu sources un peu tes affirmations,
ce que tu dis n'est pas impossible mais est très peu justifié en partant des faits et chiffres acceptés par vous tous.
Qui pourrait acheter cet immobilier à haut prix, des boîtes fantoches destinées à faire faillite ? D'où leur vient l'argent initial pour acheter ?

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Re: Le marché immobilier est-il vraiment tiré par la baisse des taux ?!

#50 Message par slash33 » 21 oct. 2019, 12:41

Tiens, c'est cadeau, Vincent:
http://webstat.banque-france.fr/fr/brow ... de=5385567

La série que tu cherches est probablement celle-ci:
http://webstat.banque-france.fr/fr/quic ... 54U6.EUR.N

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